Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации"

На правах рукописи

Щулепникова Евгения Александровна

СОВРЕМЕННЫЕ МЕХАНИЗМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург, 2014

005548414

005548414

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского» на кафедре теории экономики

Официальные оппоненты:

Белокрылова Ольга Спиридоновна, Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор, ФАОУ ВПО «Южный федеральный университет», профессор кафедры экономической теории

Бузырев Вячеслав Васильевич, Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государствен-

Защита диссертации состоится 26 июня 2014 года в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д. 212.232.27 на базе ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет» по адресу: 191123, г. Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, ауд. 415.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте Санкт-Петербургского государственного университета по адресу: http://spbu.ru.

Автореферат разослан « /£<?» сЛ^сЪЗ^_ 2014 года.

Ученый секретарь

Научный руководитель:

Доктор экономических наук, профессор Малкина Марина Юрьевна

ный университет»

диссертационного совета

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Модернизация российской экономики, её переход на инновационный путь развития должны сопровождаться повышением уровня жизни населения, в частности, улучшением его жилищных условий. Этот процесс зависит от характеристик рынка жилья, его современных механизмов и тенденций развития. В период командно-административной экономики рынок жилой недвижимости в России практически отсутствовал, поскольку возможность купли-продажи жилья для экономических агентов была существенно ограничена. За последнее двадцатилетие в РФ были существенно сокращены государственные инвестиции в строительство жилья и созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка жилья. Однако состояние рынка жилой недвижимости пока не отвечает современным потребностям, существующий механизм производства и распределения благ на этом рынке не позволяет улучшить качество и доступность жилья для населения, не способствует внедрению инноваций в строительной отрасли.

Рынок жилья является определенным образом организованным отраслевым рынком, на котором обнаруживаются особенности поведения производителя и потребителя, формируется устойчивое или неустойчивое равновесие. Тенденции его развития складываются под влиянием как отраслевых, так и макроэкономических и институциональных факторов. Кроме того, рынок жилья взаимосвязан с другими рынками через систему цен, риски и ожидания. Для выявления основных закономерностей его функционирования в определенной институциональной среде вполне адекватными представляется соединение подходов неоклассической и неоинституциональной экономической теории. Между тем, анализ теоретических закономерностей и тенденций рынка жилья невозможен без анализа параметров развития этого рынка и оценки их внутренних и внешних взаимосвязей, что предполагает дополнение подходов экономической теории подходами экономики и управления народным хозяйством.

В современных условиях особую значимость приобретает выявление специфических особенностей жилья как экономического блага и ресурса, развитие теоретических подходов к формированию спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости с учетом особых российских факторов и рыночных структур, анализ тенденций его развития в современной институциональной и макроэкономической среде и влияния на его функционирование организационных структур и контрактных отношений на смежных рынках, исследование теоретических и практических основ его регулирования, что позволяет научно обосновать предлагаемые методы повышения его эффективности, направленные на решение основных проблем его функционирования. Это определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились фундаментальные положения экономической теории, изложенные в работах К. Маркса, Дж. М. Кейнса, Й. Шумпетера, С. Кузнеца, О. Курно, П. Самуэльсона, Р. Солоу, Ф. Хайека, Ф. Модильяни и др. На изучение жилой недвижимости как ограниченного актива длительного пользования можно перенести ряд основополагающих тезисов классической теории рынка земли и теории дифференциальной ренты, заложенных еще представителем старого классического направления Д. Рикардо. В трудах представителей австрийской школы К. Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепция капитальных благ, теория вменения, позволяющая понять механизмы ценообразования на рынках активов длительного пользования (в том числе жилья).

Для анализа рынка жилой недвижимости как структуры со своими собственными закономерностями в работе используются и творчески развиваются теории потребительского поведения, поведения фирмы, рыночного равновесия (спроса, предложения, эластичности, типов рыночных структур, последствий государственного регулирования рынков) представителей неоклассического направления К. Менгера, У. Джевонса, Дж.Б. Кларка, А. Маршалла, A.C. Пигу,

4

В. Вальраса, И. Фишера и др.

Представители неоинституционального направления экономической мысли не исследовали как таковой рынок жилья, но многие их теории и концепции также оказались пригодными для изучения особенностей и тенденций рынка жилья в России, институциональной среды его функционирования, а именно: теория прав собственности и трансакционных издержек Р. Коуза, теория «специфических активов» О. Уильямсона, теория «ухудшающего отбора» Дж. Акерлофа, концепция нелегальной экономики Э. де Сото, модель ограниченной рациональности Г. Саймона и др.; также выделяются работы А. Алчиа-на, Г. Демсеца, К. Менара и др., российских ученых-институционалистов В.В. Вольчика, Р.И. Капелюшникова, P.M. Нуреева, В.М. Полтеровича, И.В. Розма-инского, Е.В. Попова и др., которые применены при анализе институциональных особенностей функционирования российского рынка жилой недвижимости.

Заметный вклад в развитие общих аспектов функционирования российского рынка жилья внесли О.С. Белокрылова, Д.С. Львов, A.B. Карасев, С.Н. Максимов, Е.И. Тарасевич и другие ученые. Наиболее плодотворно отраслевые особенности развития рынка российского жилья с позиции экономики недвижимости и экономики городской агломерации исследовали такие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Ж.А. Василенко, Н.Ю. Власова, В.А. Горемыкин, В.И. Жилина, Ю.А. Левин, А.Г. Мокроусов, P.M. Сиразетдинов, Г.М. Стерник, H.A. Ушанова, И.В. Федосеев и др.

Однако в российской и иностранной литературе мало фундаментальных работ теоретического характера, посвященных исследованию общих механизмов функционирования рынка жилой недвижимости (факторов спроса и предложения, эластичности, типов рыночных структур), нет полного выделения макроэкономических и институциональных особенностей его развития в современной России, отсутствует комплексный анализ взаимосвязей рынка жилья с другими рынками, четко не разделены теоретико-методологические и практи-

ческие основы его государственного регулирования. Данное исследование направлено на частичное восполнение этого пробела.

Объектом исследования является российский рынок жилой недвижимости - это рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты).

Предметом исследования являются общие закономерности и механизмы функционирования рынка жилой недвижимости, особенности его развития и регулирования в Российской Федерации.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования -выявление современных механизмов и тенденций функционирования российского рынка жилой недвижимости на основе неоклассического и неоинституционального подходов, а также подходов экономики недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:

1) изучение существующих подходов и разработка собственного подхода к характеристике рынка жилой недвижимости;

2) исследование факторов спроса, предложения, эластичности и идентификация типов рыночных структур российского рынка жилой недвижимости;

3) проведение развернутого динамического и структурного анализа макроэкономических показателей, характеризующих состояние рынка жилой недвижимости в РФ, выявление особенностей и тенденций его развития;

4) характеристика взаимосвязей российского рынка жилой недвижимости с функционированием рынков труда, реального и финансового капитала и земли;

5) изучение институциональных особенностей функционирования рынка жилой недвижимости РФ;

6) разработка рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рынка жилой недвижимости России, направленных на решение его современных проблем.

Область исследования. Работа написана в рамках Паспорта специальностей ВАК: 1) 08.00.01 «Экономическая теория», п. 1.2. «Микроэкономическая

б

теория: теория потребительского спроса; теория фирмы; теория организации рынков; теория конкуренции и антимонопольного регулирования; теория общего экономического равновесия...» и 2) 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством», п. 1.3 «Строительство» в части 1.3.66-1.3.70 (объект-рынок недвижимости).

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретико-методологической основой диссертационного исследования явились: 1) микроэкономические теории поведения потребителя, теории фирмы, компенсирующих различий в уровне заработной платы, общего рыночного равновесия и пр. неоклассического направления экономической мысли, а также макроэкономическая теория цикличности; 2) теории прав собственности, трансакционных издержек, контрактов, оппортунистического поведения, «ухудшающего отбора», «специфических активов», неформальной экономики неоинституционального направления экономической мысли; 3) научные положения, гипотезы и результаты анализа, изложенные в монографиях и статьях отечественных и зарубежных авторов, посвященных рынку жилья и экономике недвижимости.

В работе использовались методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, аналогии, графического и экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессионного анализа, а также нормативный и позитивный подход.

Информационная база исследования представлена фундаментальными положениями монографий, научных статей, периодических изданий теоретико-экономического профиля, посвященных проблемам функционирования, развития и регулирования рынка жилой недвижимости в РФ и за рубежом. Оперативная информация представлена материалами таких изданий, как «Российская газета», «Ведомости», «Коммерсант», «Эксперт» и др. В работе анализируются официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Федерального

7

агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), Центрального банка РФ, Федеральной миграционной службы, Всемирного банка (the World Bank Group), Международного валютного фонда (the International Monetary Fund (IMF) и другие материалы, опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе, размещенные в сети Интернет. Нормативно-правовой базой исследования послужили акты федеральных органов государственной власти.

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке новых подходов к исследованию закономерностей, механизмов и тенденций рынка жилой недвижимости и их проявлений в институциональной среде российской экономики.

По специальности 08.00.01 «Экономическая теория»:

1) Дана комплексная характеристика жилой недвижимости как экономического блага и ресурса, исследована его полезность с точки зрения иерархии потребностей А. Маслоу.

2) Выявлены и классифицированы детерминанты спроса и предложения на российском рынке жилой недвижимости, факторы эластичности спроса и предложения для различных сегментов рынка, влияние типов рыночных структур и состояния рынков факторов производства, товаров-субститутов и товаров-комплементов на его функционирование.

3) Охарактеризованы институциональные особенности функционирования рынка жилой недвижимости РФ: присущие ему трансакции и трансакцион-ные издержки, виды предконтрактного и постконтрактного оппортунизма на нем; обнаружены и обоснованы признаки «ухудшающего отбора» на рынке жилья, по Дж. Акерлофу.

4) С применением неоклассического и неоинституционального подходов идентифицированы несовершенства («провалы») рынка жилой недвижимости: монополизации рынка, недопроизводства общественных благ, отрицательных внешних эффектов, асимметрии информации; дан анализ их проявлений в ин-

8

ституциональной среде российской экономики.

По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством»:

1) Выделены и объяснены тенденции функционирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации на современном этапе, такие как: два периода рыночной динамики (экспоненциального роста и повышенной волатильности), вписывающиеся в макроцикл; уменьшение соотношения цен первичного и вторичного рынка; опережающая динамика цен на жилье над индексом потребительских цен с формированием финансового пузыря в докризисный период; большая волатильность вторичного рынка жилья; лаговые связи индикаторов рынка с динамикой доходов и сбережений населения России; связь рынка жилья с демографическими процессами.

2) Исследованы взаимосвязи рынка жилой недвижимости с рынками труда, земли, капитала и финансовыми рынками в современной России, с их состоянием, особенностями рыночного ценообразования на них, типами контрактов и процессами оптимизации их организационных структур.

3) Сгруппированы административные и экономические методы государственного регулирования рынка жилья, выявлены их недостатки и предложены пути их совершенствования, направленные на решение трех основных проблем российского рынка жилья (дефицита качественного жилья, его низкой ценовой доступности, слабых темпов инновационного развития отрасли).

Теоретическая значимость диссертации заключается в уточнении, развитии и конкретизации теоретических положений и методологических подходов к исследованию функционирования, развития и государственного регулирования рынка жилой недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностями применения его результатов: 1) органами государственной власти в процессе разработки концепций социально-экономического развития РФ и реализации жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровнях; 2) в научно-исследовательской работе по изучению общих и осо-

9

бенных механизмов, тенденций и проблем развития российского рынка жилой недвижимости; 3) в учебном процессе при преподавании таких дисциплин, как экономическая теория, микроэкономика, макроэкономика, институциональная экономика, экономика отраслевых рынков, экономика недвижимости, а также спецкурсов по государственному регулированию экономики, оценочной деятельности и др.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертационного исследования обсуждались на международных научно-практических конференциях: «Инновационное развитие российской экономики: потенциалы и перспективы» (г. Нижний Новгород, 28 марта 2012), «Проблемы современной экономики» (г. Новосибирск, 22июня 2012 г.), «Теория и практика управления экономическим развитием» (г. Киев, 22 ноября 2012 г.), «Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритеты развития» (г. Екатеринбург, 28 ноября 2012 г.). Отдельные положения и результаты исследования опубликованы в журналах: «Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского» (г. Нижний Новгород, 2012 г.), в «Экономический анализ: теория и практика» (г. Москва, 2012, 2013 гг.), «Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований)» (г. Ростов-на-Дону, 2012 г.), «Управление экономическими системами: электронный научный журнал» (г. Кисловодск, 2014 г.).

Объем и структура работы.

Диссертационное исследование содержит 220 страниц текста, состоит из введения, 16 параграфов, объединенных в три главы, заключения, 8 приложений, библиографического списка из 210 наименований. Иллюстративно-справочный материал представлен 7 таблицами и 22 рисунками.

Публикации. Положения диссертационного исследования нашли отражение в 10 научных публикациях общим объемом 3,52 п.л. (в т.ч. в пяти публикациях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ).

ю

II. Основное содержание работы

Во введении характеризуются актуальность и степень научной разработанности изучаемой проблемы, обосновываются предмет, объект, цель и задачи диссертационного исследования, излагается его теоретико-методологическая, нормативно-правовая и информационная база, раскрываются научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов, а также их апробация.

В первой главе рассмотрена история рынка жилой недвижимости, исследованы возможности применения неоклассического и неоинституционального подходов к его изучению. Охарактеризован объект жилой недвижимости как благо и как ресурс, с применением теории А. Маслоу раскрыта структура его полезности. Исследованы функции рынка жилья, его субъекты, сегменты рынка. Изучены детерминанты спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, эластичность спроса и предложения на жилье по различным факторам для различных сегментов рынка, рассмотрен процесс формирования рыночного равновесия, проведена идентификация типов рыночных структур рынка жилой недвижимости.

Во второй главе проведен анализ состояния и тенденций на рынке жилой недвижимости РФ, рассмотрены его взаимосвязи с рынками труда, реального капитала, финансовыми рынками (рынком денег и рынком иностранной валюты), рынком земли. Исследованы характеристики институциональной среды рынка жилой недвижимости Российской Федерации, особенности трансакций, состав трансакционных издержек и формы оппортунизма на нем.

В третьей главе определены особенности неоклассического и неоинституционального подходов к регулированию рынка жилья, создана классификация мер государственного регулирования рынка жилой недвижимости, выявлены их недостатки, изучены способы государственного регулирования при решении трех основных проблем рынка жилья РФ: проблемы качества жилья, инновационного развития сферы жилищного строительства, формирования рынка

11

доступного жилья.

В заключении обобщены результаты и сформулированы основные выводы диссертационного исследования.

В приложениях представлены вспомогательные аналитические материалы и статистические данные, которые наглядно иллюстрируют отдельные положения диссертации.

III. Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту 1) Дана комплексная характеристика жилой недвижимости как экономического блага и ресурса, исследована его полезность с точки зрения иерархии потребностей А. Маслоу.

Как благо жилье является:

• материальным, поскольку имеет вещественную, осязаемую форму;

• экономическим, поскольку требует затрат или определенных усилий на его создание или приобретение и дальнейшее содержание;

• потребительским, поскольку в основном используется для личного потребления, а также может быть капитальным благом, когда используется для перепродажи с целью получения инвестиционного дохода или сдачи в аренду;

• частным, хотя его отдельные составляющие могут иметь признаки коллективных (или клубных) благ.

Также жилье обладает свойствами комплексного блага, так как включает не только объект проживания, но и условия проживания, индивидуальную инфраструктуру, а также уровень безопасности и экологичности местности.

С точки зрения иерархии потребностей А. Маслоу, жилье может удовлетворять: 1) физиологические потребности (как место хранения и потребления продуктов, зона комфорта, отдыха и продолжения рода); 2) потребности в безопасности (защите прав собственности, защите от неблагоприятных условий, обеспечении стабильности и независимости); 3)

потребности в принадлежности и любви (социальном взаимодействии, поддержке, привязанности, получении информации); 4) потребности в признании (уважении достижений, независимости и принадлежности к социальному окружению); 5) потребности в самоаюуализации (проявлении талантов и способностей).

Как ресурс жилье может приносить вмененную ренту (при использовании его для личных нужд), спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату (при сдаче в аренду). Издержки использования жилья включают: 1) расходы, связанные с реализацией и защитой прав собственности (уплата налогов, страхование и пр.); 2) расходы на содержание и уход за жильем (содержание в чистоте, обеспечение определенного температурного режима, ремонт, обеспечение безопасности и т.д.). Идеальное домохозяйство, действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость» при равенстве предельной полезности и предельных издержек.

2) Выявлены детерминанты спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, факторы эластичности спроса и предложения для различных сегментов рынка и влияние типов рыночных структур на его функционирование.

Детерминанты спроса, факторы эластичности спроса по цене на объекты жилой недвижимости и их характеристики представлены в табл. 1.

Анализ спроса на жилье показал, что он характеризуется:

• высокой эластичностью по цене - благодаря значительному влиянию эффекта дохода, в то время как эффект замещения для жилья несущественен, что снижает ценовую эластичность спроса. В силу разного влияния данных эффектов эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем более эконом- класса;

• высокой эластичностью по реальным доходам в долгосрочном периоде и относительно умеренной - в краткосрочном периоде;

Детерминанты спроса и его эластичности на рынке жилой недвижимости1

Детерминанты спроса Характеристика влияния

1 2

1. Предпочтения и вкусы потребителей Наблюдается смещение предпочтений в пользу некоторых показателей качества (эргономичность, экологич-ность, безопасность, функциональность и пр.), повышение осведомленности покупателей о современных тенденциях на рынке

2. Качество объектов жилой недвижимости Наличие связи между принадлежностью домохозяйства к социальной группе и требованиями к показателям качества

3. Доходы покупателей Влияние на спрос прошлых, текущих и ожидаемых в будущем доходов, а также возможности получения ипотечных кредитов и использования средств материнского капитала

4. Цены на друг ие товары и услуги Прямая связь между спросом на жилье и ценами комплементарных благ (услуг ЖКХ). Обратная связь между спросом на жилье и ценами благ-субститутов (аренды жилья, совместного проживания и пр.)

5. Фактор времени Тенденция увеличения спроса на загородную недвижимость весной и на городские квартиры - осенью. Влияние на инвестиционный спрос срока регистрации прав

6. Количество покупателей Влияние на спрос внешней и внутренней миграции, увеличения арендаторов жилья в курортных городах в сезон отпусков

7. Ожидания потребителями каких-либо политических или экономических перемен Влияние девальвации, деноминации, изменения правил игры на рынке жилья. Воздействие ценовых ожиданий на инвестиционный спрос на жилье. Воздействие изменения государственной политики и тенденций ипотечного кредитования на потребительский спрос

8. Налоги и дотации (субсидии) покупателям Положительное влияние на спрос налоговых вычетов при покупке жилья и отрицательное влияние - увеличения налога на имущество. Влияние ожиданий относительно изменения налогового законодательства

9. Шоки совокупного спроса Влияние на спрос изменения условий торговли на мировых рынках и доходов конъюнктурного происхождения

Ю.Шоки совокупного спроса Влияние на спрос изменения условий торговли на мировых рынках и доходов конъюнктурного происхождения

1 Составлено автором.

Продолжение таблицы 1

1 2

Факторы ценовой эластичности спроса Характеристика влияния

1. Место жилья как товара в структуре потребностей Обратная связь между полноценностью системы удовлетворяемых потребностей и ценовой эластичностью индивидуального спроса на жилье в силу опосредованного влияния благосостояния

2. Степень насыщенности потребности Прямая связь между степенью обеспечения домохозяйств пригодным для проживания жильём и ценовой эластичностью индивидуального спроса

3. Наличие и количество товаров-заменителей Прямое влияние на ценовую эластичность рыночного спроса степени развитости рынка долгосрочной аренды объектов жилой недвижимости

4. Общие доходы потребителей и степень их дифференциации Обратное влияние среднего уровня доходов и прямое влияние их дифференциации на эластичность рыночного спроса по цене

5. Фактор времени Большая эластичность спроса по цене в краткосрочном периоде по сравнению с долгосрочным периодом

• высокой эластичностью спроса по накопленным реальным сбережениям (имуществу) домохозяйств;

• высокой эластичностью спроса по ожидаемому изменению цен на него: это касается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, и в меньшей степени - жилья, приобретаемого в потребительских целях.

Детерминанты предложения, факторы эластичности предложения по цене на объекты жилой недвижимости и их характеристики представлены в табл. 2.

Анализ предложения объектов жилой недвижимости показал, что оно характеризуется:

• низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде;

• более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде. Идентифицированы типы рыночных структур на рынке жилой недвижимости на основе следующих критериев:

• - по количеству продавцов первичный рынок жилья относится к типу

олигополии, а вторичный - к монополистической конкуренции;

15

Детерминанты предложения и его эластичности на рынке жилой недвижимости2

Детерминанты предложения и его эластичности Характеристика

1. Цены и доступность ресурсов (факторов производства) Положительное влияние на рыночное предложение жилья и его эластичность близости залежей полезных ископаемых, наличия производств строительных материалов и строительной техники, развитости рынка заемного капитала, конкуренции на рынке труда. Эти факторы способствуют снижению цены предложения жилья

•2-- Новые (более производительные) технологии Положительное влияние на рыночное предложение и его эластичность появления новых материалов и инновационных технологий на рынке малоэтажного домостроения, а также информационных технологий на рынке посреднических услуг

3. Налоги и дотации (субсидии) на продавцов Опосредованное влияние прямых налогов и прямое влияние косвенных налогов на цену предложения жилья

4. Цены на товары, конкурирующие в производстве или сопутствующие друг другу в производстве Отрицательное влияние на предложение жилья и участков для его строительства цен на коммерческую недвижимость и сельхозугодья. Положительное влияние роста цен на жилье на предложение торгово-офисных площадей, расположенных на первых этажах зданий

5. Количество продавцов данного товара(услуги) Отрицательное влияние на рыночное предложение и его эластичность ужесточения строительных норм и правил, а также неформальных требований к бизнесу и др., положительное влияние — увеличения налогов на содержание объектов жилой недвижимости.

6. Внешние шоки предложения Отрицательное влияние макроэкономических и отраслевых кризисов

- по степени дифференциации товара рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара»;

- по барьерам входа в отрасль (недостаточность и дороговизна предлагаемых земельных участков, непрозрачность тендеров по их продаже; неформальные требования к строительному бизнесу в виде социальных обязательств;

2 Составлено автором.

потребность в разнообразных специфических активах; перебои с поставками строительных материалов; недостаток квалифицированного персонала) первичный рынок жилья относится к типу олигополии. На вторичном рынке жилья барьеры входа незначительны (для продавцов - наличие объекта, титула собственности; для покупателей - наличие денег; для посредников - репутация, эффект торговой марки, эффект доверия), рынок относится к типу монополистической конкуренции;

- источниками прибыли на рынке в большей степени являются естественные и искусственные ограничения конкуренции и плата за риск, в меньшей степени — инновационная рента, присутствует как добросовестная, так и недобросовестная конкуренция.

3) Охарактеризованы макроэкономические особенности функционирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации на современном этапе.

1. Выделены два периода рыночной динамики на рынке жилья (рис. 1. рис. 2): а) период экспоненциального роста (2000-2008 гг.), описываемый

-¡8163

0.9566

"0000 60000 50000

юооо 10000 20000 ¡0000 о

Рис. 1. Средняя цена 1 кв. м обшей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ'

Составлено на основе данных Федеральной службы государственной статистики.

17

уравнениями: Рпст = 6535,4 • е0-2368', й2 = 0,9935 - для первичного рынка и Ртор = 4961,9-е0-2718', Я2 =0,98965 - для вторичного рынка. Причем в 2006-2007 годах наблюдался рост цен выше экспоненциального тренда, рыночные индикаторы (опережающий увеличение затрат и объемов производства рост цен6; увеличение рентабельности строительства) свидетельствует о перегреве рынка недвижимости, формировании на нем финансового пузыря, преобладании рынка продавца; б) период состояния турбулентности (2009-2012 гг.) - характеризуется повышенной волатильностью цен и объемов.2. Исследование соотношения цен первичного и вторичного рынка жилья показало: до 2007 г. имело место превышение цен на первичном рынке по сравнению с ценами вторичного рынка и объяснялось следующими факторами: дефицитом нового жилья; высокой ценой доступа на рынок для строительных компаний. Начиная с 2008 года, наблюдалось превышение цен на вторичном рынке жилья, что объясняется: его

4 Составлено на основе данных Федеральной службы государственной статистики.

5 Расчеты автора.

6 За период 2000-2008 гг. объемы строительства жилья выросли в 2,1 раза, стоимость строительства - в 5,57 раз, а цены первичной недвижимости - почти в 6,1 раз (расчеты автора на основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ).

обновлением, большей комплектностью, лучшей обеспеченностью инфраструктурой (по сравнению со строящимся жильем), лучшей доступностью заемных ресурсов для его приобретения, а также снижением качества строительства нового жилья.

3. Обнаружена большая волатшьность вторичного рынка жилья (СКО цен в 2000-2012 гг. равен 0,986), чем первичного рынка жилья (СКО 0,979), причем в периоды кризисов различие только увеличивается. Это объясняется тем, что вторичный рынок обеспечивает приспособление цен и объемов к шо-кам в основном в краткосрочном периоде, а первичный - в долгосрочном периоде. Кроме того, на первичном рынке возможны неравновесные состояния.

4. Выявлен опережающий рост цен жилой недвижимости по сравнению с ростом потребительских цен в 2000-2007 гг. За этот период ИПЦ вырос в 2,31 раз, а индекс цен на первичную недвижимость - в 5,23 раз, на вторичную недвижимость - в 6,23 раза, что объясняется формированием ценового пузыря на рынке жилья. В 2008 году темпы прироста цен жилой недвижимости сравнялись с темпами прироста потребительских цен, в 2009-2011 гг. тенденция сменилась на противоположную, что объясняется коррекцией рынка.

5. В результате анализа связи рынка жилой недвижимости с динамикой доходов населения РФ выявлено, что изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияет на расходы на приобретение жилья: в 2000-2010 гг. коэффициент их корреляции с лагом в 1 год составил 0,703. Эти процессы сопровождались значительным увеличением денежной массы, улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов. Охарактеризовано влияние дифференциации среднедушевых доходов и миграционных процессов на показатели рынка жилья в различных регионах РФ.

6. Анализ связи рынка жилой недвижимости с изменением сбережений населения РФ показал влияние сбережений населения на расходы на покупку недвижимости с лагом времени (эффект накопления богатства), в результате

19

чего в период кризиса наблюдался запоздалый ажиотаж на рынке недвижимости (набольшее соотношение расходов на покупку недвижимости, 55,5%, наблюдалось именно в 2008 г.).

7. Обнаружена цикличность на рынке жилой недвижимости - рынок жилья вписывается в циклы К.Маркса-К. Жугляра и С. Кузнеца, сопровождается синхронным изменением показателей рынка жилья и макроэкономических показателей (уровня производства, занятости, инвестиций и пр.).

8. Выявлена связь рынка жилья с демографическими процессами (браки и разводы; смертность и рождаемость, миграционные процессы). Так, наибольший миграционный рост в российской экономике наблюдался в 20072009 годах, и в этот период цены на рынке недвижимости достигли своего максимума.

4) Исследованы взаимосвязи рынка жилой недвижимости с рынками труда, капитала и финансовыми рынками, а также с рынком земли в современной России.

На функционирование российского рынка жилья влияют следующие особенности взаимосвязанных с ним рынков:

1. Рынка труда отрасли жилищного строительства:

а) наличие на нем всех типов рыночных структур, характерных для разных сегментов рынка: совершенной конкуренции - для чернорабочих и разнорабочих, монополистической конкуренции - для специальностей, требующих профессиональной подготовки и опыта работы, олигополии - для высоквали-фицированных инженеров, монополии - для рынка сложных и редких задач и в сфере узкоспециализированного строительства;

б) отсутствие четких границ фирмы и рынка по Р. Коузу обусловливает формирование особых организационных форм на рынке труда: заемного труда, аутсорсинга и аутстаффинга;

в) превышение средней цены труда работников строительной отрасли над средней ценой труда в экономике РФ объясняется компенсирующими раз-

20

линиями (плата за сложность, опасность, тяжелые условия труда);

г) активное привлечение иностранной рабочей силы позволяет работодателям снизить издержки на труд (в том числе за счет практики ценовой дискриминации и уклонения от налогов) и затраты на социальное страхование.

2. Рынка реального капитала:

а) высокий моральный и физический износ основных фондов, находящихся на балансах строительных организаций (в среднем 50-60%), приводящий к увеличению сроков строительства и расходов на ремонт;

б) рост доли приобретаемой техники иностранного производства, отличающейся большей функциональностью и эргономичностью (импортная техника на балансах предприятий в настоящее время составляет 36%-48%), развитие вторичного рынка импортной техники;

в) развитие рынка внешних услуг капитала в строительной индустрии, организационной формой которого является лизинг основных фондов. Это объясняется потребностью в большом количестве специфических активов и связанных с их приобретением рисков (по О. Уильямсону);

г) высокий спрос на заемный капитал для обеспечения бесперебойного строительства: банковские кредиты, превышение кредиторской задолженности над дебиторской (до 20-50% в разные годы).

3. Финансового рынка: с одной стороны, недвижимость является инвестиционным товаром - альтернативой вложениям в другие активы (согласно портфельному подходу, учитываются такие свойства альтернативных активов, как доходность, ликвидность и риск), а, с другой стороны, состояние финансовых рынков влияет на издержки производства у строительных фирм.

Проанализирована связь рынка жилой недвижимости с отдельными сегментами финансового рынка:

а) с денежным рынколг. 1) уменьшение реальной доходности номинальных активов (в т.ч. депозитов) может мотивировать людей на превращение денежных накоплений в реальные ценности (в т.ч. недвижимость); 2) взаимодей-

21

ствие банков со строительными компаниями развивается по двум направлениям: финансирование непосредственно строительства объекта жилой недвижимости и аккредитация его по ипотечным программам;

б) с валютным рынком: сильное влияние динамики курса доллара США. Так, снижение доходности валютного рынка в 2006-2008 годах вызвало рост спроса и цен на объекты жилой недвижимости;

в) с рынком ценных бумаг — связь несущественная, что объясняется небольшой их долей в общем объеме сбережений домохозяйств.

4. Рынка земли", неэластичность предложения земли ведет к тому, что цена земли формируется спросом на участки, в т.ч. для строительства, кроме того, на цены земельных участков влияет наличие сервитутов (ограничений прав собственности).

5) Изучены институциональные особенности функционирования рынка жилой недвижимости РФ: охарактеризованы присущие ему тран-сакционные издержки, особенности трансакций и виды предконтрактного и постконтрактного оппортунизма на нем.

1. Трансакционные издержки на примере рынка вторичного жилья отражены в таблице 3.

2. Исследованы особенности трансакций на рынке жилья: 1) высокая степень неопределенности и риски строительства жилья находят свое отражение в отсутствии четких календарных планов и нарушении сетевых графиков субподрядными фирмами, что также приводит к нарушению прав потребителей; 2) разный эффект масштаба и разный оптимум для разного вида работ делает эффективным вывод части работ за пределы фирмы, замену внутрифирменных отношений рыночными (договорными), при этом производственные издержки уменьшаются, а трансакционные издержки растут (в том числе за счет роста неопределенности и оппортунизма); 3) другим способом решения той же проблемы является создание дочерних фирм, осуществляющих часть работ для головной фирмы и часть для рынка путем заключения внешних договоров. Таким

22

образом, на рынке жилья в ходе оптимизации трансакционных и трансформационных издержек возникают симбиозные фирменно-рыночные структуры.

Таблица 3

Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости

Вид издержек Объяснение

1 2

Трансакционные издержка ex ante возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимости

1. Издержки поиска информации затраты на поиск информации о предлагаемом на рынке товаре (объектах жилой недвижимости) и о потенциальном партнере, а также на анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости

2. Издержки ведения переговоров затраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки с собственниками объектов жилой недвижимости или их представителями; могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную форму

3. Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости денежные и временные затраты на самостоятельный осмотр покупателем подобранных вариантов, а также (на привлечение квалифицированных специалистов-оценщиков)

4. Издержки заключения контракта затраты на юридическое сопровождение сделки, ее нотариальное заверение; затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, а также ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимости

1. Издержки мониторинга и предупреждения оппортунизма собственника затраты времени, психологические издержки и денежные затраты на предусмотрение возможности возвращения к первоначальному имущественному положению покупателя в случае расторжения сделки, выражающиеся в стремлении изменить условия сделки часто путем занижения цены с целью уменьшения величины налога и др.

2. Издержки спецификации и защиты прав собственности А) затраты на закрепление прав собственности посредством государственной регистрации в ЕГРП, затраты на использование института титульного страхования рисков потери права собственности; Б) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных прав в ходе выполнения контракта: в т.ч., в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при признании сделки ничтожной или недействительной и др.;

3. Издержки защиты от третьих лиц затраты на заключение договоров о вневедомственной охране объектов жилой недвижимости, а также устройство различных охранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.

3. Обнаружено, что жилье является разновидностью экспериментальных

благ, а рынок жилой недвижимости обладает чертами «рынка лимонов», для которого характерно явление «ухудшающего отбора» по Дж. Акерлофу. Условия «ухудшающего отбора» на рынке жилья: 1) разнокачественность товара; 2) информационная асимметрия - наличие скрытых для одной из сторон сделки (покупателя) характеристик и наличие у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара; 3) невозможность отражения в структуре цен всех характеристик товара; 4) нечеткость прав собственности и склонность к оппортунизму наиболее защищенной стороны сделки. Результатом является повторное возвращение на рынок объектов недвижимости со скрытыми негативными характеристиками («лимонов») и исчезновение с рынка более качественных товаров («персиков»): они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка - на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю в виде раскрытия информации. Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

Чертами рынка «лимонов» в большей степени обладает вторичный рынок, однако, на первичном рынке в определенной институциональной среде, характеризующейся нечеткостью прав собственности, ухудшающий отбор приобретает особые формы: 1) намеренное занижение качества нового жилья в условиях нечеткости стандартов (в первую очередь наблюдается ухудшение параметров, которые носят свойства экспериментальных благ); 2) намеренное уклонение строительными фирмами от принятых на себя обязательств, в том числе по срокам строительства и комплектности.

В работе также рассмотрены примеры .морального риска посредника на рынке первичного и вторичного жилья в следующих формах: 1) отлынивание -уклонение (бездействие) от явных или подразумеваемых обязательств в силу нечеткости контракта, его незащищенности или незначительности санкций; 2) вымогательство - поведение, направленное на передел общей ренты с приме-

24

нением угрозы выхода из кооперации (обе формы оппортунизма наблюдаются как в строительстве, так и на вторичном рынке жилья). А также изучены причины формирования теневых сегментов в строительстве и на рынке жилья (особенно на рынке его аренды) на основе теории Э. де Сото, путем сопоставления издержек внелегальности и издержек подчинения закону.

6. С применением неоклассического и неоинституционального подходов исследованы несовершенства («провалы») рынка жилой недвижимости: монополизации рынка, недопроизводства общественных благ, отрицательных внешних эффектов, асимметрии информации; дан анализ их проявлений в институциональной среде российской экономики.

Рассмотрены четыре случая «провалов рынка» жилья, требующие государственного вмешательства, согласно неоклассическому подходу:

1. Снижение конкуренции на рынке жилья — анализ показал, что на это влияет как объём рынка, определяющий оптимальное количество строительных фирм на нём, так и искусственные ограничения входа на него. Меньшее количество фирм наблюдается в регионах с более низкими среднедушевыми доходами (где нередко более развито индивидуальное строительство), а также в регионах, где присутствуют компании, ведущие деятельность по госконтрактам. Обнаружена также монопсония государства на отдельных рынка жилья (строительство жилья для государственных служащих, по программам сноса ветхого жилья). Способом решения проблемы является снижение входных барьеров в отрасль, борьба с последствиями монополизма (ростом цен, снижением качества).

2. Информационная асимметрия на рынке жилья - заключается в большей осведомленности производителей, нежели покупателей, о качестве материалов и работ. Способом решения проблемы является своевременное обновление стандартов, правил и норм (ГОСТов и СНиПов), развитие деятельности саморегулирующихся организаций и института независимой оценки. Другим последствием информационной асимметрии размытости прав собственности является

25

феномен обманутых дольщиков, а одним из современных способов решения данной проблемы является введение института обязательной страховой ответственности застройщиков.

3. Внешние эффекты на рынке жилья - рынок не всегда оптимальным решает проблемы, связанные с пересечением прав собственности. Жильё относится к социально-значимым благам, на рынке которого присутствуют положительные внешние эффекты: а) эффекты макроуровня: улучшение жилищных условий положительно влияет на демографическую обстановку, повышение уровня жизни, образования, здравоохранения, снижение криминогенной ситуации и пр.; б) эффекты микроуровня: когда строительство нового жилья сопровождается благоустройством и озеленением территорий, реализацией проектов комплексного развития, программ волнового переселения и реноваций, улучшением транспортной доступности. Государство призвано управлять положительными эффектами, в том числе путем принятия генеральных планов развития, организации строительства инфраструктурных объектов, участвовать в (»финансировании и компенсации затрат.

Отрицательные внешние эффекты: а) изменение в образе исторической части города вследствие нерегулируемой градостроительной активности; б) ухудшение экологической обстановки; в) незавершенное строительство способствует увеличению травматизма, преступности; г) «точечная застройка» сопровождается ухудшением условий жизни для пользователей близлежащих объектов жилой недвижимости. Способом решения проблемы является развитие института местного самоуправления, заключение трехсторонних соглашений (государство - строительная фирма - общее собрание жильцов), более четкая спецификация прав собственности вовлеченных в конфликт сторон. Результатом является достижение рыночного соглашения между интересами общественности и строительных фирм с компенсацией негативных эффектов.

4. Недостаточность производства общественных благ - законами рынка не регулируются такие процессы, как: развитие инженерной и социальной

26

инфраструктуры при новом строительстве, улучшение транспортной доступности и т.д.; поэтому эту функцию берет на себя государство, взимая плату за пользование этими благами (налоги) и финансируя их содержание и дальнейшее производство. Способом решения проблемы является создание налоговых льгот для строительных компаний, которые возьмут на себя часть производства общественных благ при освоении новых территорий под строительство.

7) Сгруппированы административные и экономические методы государственного регулирования рынка жилья, выявлены их недостатки, предложены пути их совершенствования, направленные на решение трех основных проблем российского рынка жилья (дефицита качественного жилья, его ценовой доступности, слабых темпов инновационного развития отрасли).

На рис. 3. сгруппированы методы государственного регулирования рынка жилья.

Анализ государственного регулирования рынка жилья в Российской Федерации показал, что оно должно быть направлено на решение трех основных проблем:

1. Дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровне физического и морального износа существующего жилого фонда; недостаточной решенности проблемы ветхого и аварийного жилья; несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости. Мерами государственного регулирования при решении этой проблемы могут быть: стимулирование процессов реновации территорий путем дотирования процентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний.

2. Низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам: отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новых строительных технологий; низкой квалификации фирм-подрядчиков; устаревания регламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативного мышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве. Меры госу-

27

дарственного регулирования для решении этой проблемы: модернизация ГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов и технологий.

Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости

Административные методы

правовое регулирование - обновление ГОСТов и СНиПов, внесение поправок в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ и другие нормативно-правовые акты

инфраструктурное обеспечение функционирования рынка жилой недвижимости - включает в себя институт учёта и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработку единой РИПД, нотариат, суды и др._

выкуп в государственную собственность объектов жилой недвижимости для общественных нужд (предоставления жилья малоимущим, жертвам ЧС и др. категориям граждан)

Экономические методы

использование инструментов налоговой политики: - имущественный налоговый вычет по расходам на строительство или при приобретении жилья, земельных участков под жилье, а также на погашение целевых жилищных кредитов (займов); - освобождение от подоходного налога при продаже жилья при условии владения им более 3-х лет либо его уплата с суммы, превышающей 1 млн. руб.; - отмена налога на наследование и дарение жилья между близкими родственниками и др.

использование инструментов денежно-кредитной политики - главным образом в области ипотечного кредитования

разработка и реализация государственной голевой программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (в т.ч. полпрограммы «Жилище») посредством деятельности ОАО «АИЖК», Фонд РЖС, Фонд ЖКХ

государственная политика в области тарифного регулирования и реформирования организации ЖКХ и др.

Рис. 3. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости7

3. Недоступность жилья для большинства населения из-за высокой стоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ, дороговизны ипотечных кредитов, а также слабых результатов реализации программ обеспе-

7 Составлено автором.

чения населения доступным жильем. Меры государственного регулирования, направленные на решение этой проблемы: снижение административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развитие АИЖК, снижение стоимости ипотечных кредитов.

Основное содержание диссертации раскрыто автором в следующих работах:

В изданиях, аннотированных ВАК:

1. Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости Российской Федерации / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Экономический анализ: теория и практика. - 2012. 20 (275). - С. 2-12. - (0,9/0,45 пл.).

2. Щулепникова Е.А. Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. № 4. -Н. Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И. Лобачевского, 2012. - С. 313-319,- (0,7/0,35 пл.).

3. Щулепникова Е.А. Тенденции развития рынков труда и капитала в строительной отрасли российской экономики / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. № 2 (2). - Н. Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И. Лобачевского, 2012. - С. 188-196. - (0,7/0,35 пл.).

4. Щулепникова Е.А.. Особенности формирования спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости в России / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Экономический анализ: теория и практика. -2013. - № 16 (319). - С. 2-14. -(1,3/0,65 пл.). (Перепечатано в Дайжест-Финансы. — 2013. - № 6. - С. 18—29).

5. Щулепникова Е.А. Теоретические аспекты инновационного развития рынка жилья в современной России / Щулепникова Е.А. // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. -2014. - №4. (0,5 пл.).

URL: http://www.uecs.ru/index.php?option=com_flexicontent&view=items&id=2840.

В прочих изданиях:

1. Е.А. Щулепникова Неоклассический и неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований). Том 4, №3 - 2012. - С. 22-32.-(1,1/0,55 пл.).

2. Щулепникова Е.А. Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости / Е.А. Щулепникова// Проблемы современной экономики: сборник материалов VIII международной научно-практической конференции / Под общ. ред. Ж.А. Мингалевой, С С. Чернова. - Новосибирск. Издательство НГТУ, 2012. - С. 95-98. -(0,2 пл.).

3. Щулепникова Е.А. Перспективы инновационного развития строительной отрасли российской экономики / Е.А. Щулепникова // Теор(я та практика управлшия еко-homíhhhm розвитком: матер1али М(жнародно1 науково-практично! конференцн (Ки'гв, 22-24 листопада 2012 року). — В 3 т. — Т. 2. — Донецьк: ООО «Фирма «Друк-Инфо», 2012. — С. 91-92.-(0,1 пл.).

4. Щулепникова Е.А. Неоклассический и неоинституциональный подход к государственному регулированию рынка жилой недвижимости / Е.А. Щулепникова // Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритеты развития. Международная научно-практическая конференция. Екатеринбург. 28 ноября 2012 г. Сб. ст. В 2 т. Т. 2: Секции II (2), III. - Екатеринбург, 2012. - С. 284-286. - (0,21 пл.).

5. Щулепникова Е.А. Проблемы инновационного развития строительного комплекса Российской Федерации / Е.А. Щулепникова // Инновационное развитие российской экономики: Материалы Международной научно-практической конференции (Нижний Новгород, 28 марта 2012 г.) / Отв. ред. H.H. Калинкина. - Нижний Новгород: Изд-во ННГУ, 2013. - С. 357-359,- (0,16 пл.).

Подписано в печать 23.04.2014г. Формат А5, цифровая печать Тираж 110 экз.

Отпечатано в ЦОП «Копировальный Центр Василеостровский» Россия, Санкт-Петербург, В.О., 6-линия, д.29. тел. 702-80-90, факс: 328-61-84 e-mail: vs@copy.spb.ru