Развитие региональных моделей организации жилищной ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Левшин, Владимир Петрович

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилищ- 10 ного строительства

1.1 .Жилищная проблема в Российской Федерации и роль ипотеки в 10 ее решении.

1.2. Опыт организации ипотечного кредитования жилищного 26 строительства и оценка перспектив его использования в российских условиях.

1.3. Пути совершенствования институционального обеспечения 52 развития жилищной ипотеки на федеральном уровне.

Глава 2. Региональные особенности организации жилищной ипо- 77 теки.

2.1. Анализ региональных программ ипотечного кредитования жи- 77 лищного строительства

2.2. Московская модель жилищной ипотеки: особенности функ- 98 ционирования; инфраструктурное обеспечение; перспективы распространения в других регионах страны.

2.3. Объективная необходимость и методы дифференциации инст- 119 рументария государственного регулирования ипотеки в регионах.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие региональных моделей организации жилищной ипотеки"

Актуальность темы исследования. Несмотря на признание исполнительными и законодательными органами государственной власти большой социальной значимости жилищной проблемы, перманентное широкое обсуждение возможных подходов к обеспечению большинства населения страны современным комфортабельным жильем в специальной экономической литературе и средствах массовой информации, сложившуюся ситуацию в жилищной сфере нельзя считать удовлетворительной. Этот вывод не может быть поставлен под сомнение даже с учетом определенных позитивных результатов, достигнутых в последние годы, в числе которых особого внимания заслуживают: формирование соответствующей нормативно-правовой базы, включающей более 230 законодательных и иных нормативно-правовых актов; уменьшение численности семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 9,45 млн. в 1990 году до 5,9 млн. в 2000 году; увеличение средней обеспеченности жильем до 19,3 кв.м. на человека'.

Действительно, годовой объем ввода жилых домов в последние годы стабилизировался на относительно низкой отметке 30-32 млн.кв.м. общей площади, что примерно на 30% ниже уровня начала 90-х годов минувшего столетия; стоимость жилья остается высокой и недоступной подавляющему большинству населения; изношенность коммунальной инфраструктуры достигла критического уровня; финансовое положение предприятий жилищно-коммунального хозяйства остается неудовлетворительным. Поэтому можно констатировать, что жилищная проблема сохранит свою актуальность на обозримую перспективу.

Одним из наиболее действенных механизмов ее решения, как свидетельствует накопленный мировой опыт, является развитие жилищной

1 см. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. // Российская газета, 26.09.2001 г. ипотеки, которая, несмотря на принятие соответствующего законодательства, пока еще не оказывает существенного влияния на процесс вовлечения сбережений населения в хозяйственный процесс и темпы жилищного строительства. Это и не удивительно, поскольку российскому рынку присущи чрезмерно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; остается не проработанной процедура оценки платежеспособности заемщиков; отсутствуют четкие механизмы обращения взыскания на имущество нерадивого должника; имеют место несогласованные и даже противоречащие друг другу подходы к регулированию ипотечного рынка на федеральном и региональном уровнях.

Возможные подходы к решению отмеченных проблем и нашли свое отражение в настоящей диссертации. При этом особое внимание уделяется региональной специфике организации жилищной ипотеки, поскольку российские регионы столь разительно отличаются друг от друга и по уровню своего развития, и по жизненному укладу, что поиск универсальной модели жилищной ипотеки заранее обречен на неудачу.

Степень разработанности проблемы. Решение проблемы развития ипотечного кредитования и его региональных особенностей предполагает необходимость изучения широкого спектра исследований по рассматриваемой проблематике, которая в настоящее время достаточно широко обсуждается в научной литературе. Достаточно отметить труды В.А.Горемыкина, В.В.Григорьева, С.А.Калачевой, А.Г.Куликова, В.И.Лимаренко, И.А.Рахмана, В.В.Смирнова, А.Т.Спицына, Р.Дж.Страйка, других ученых и специалистов.

Тем не менее, ипотечный рынок еще не сформировался, отсутствует консенсус по поводу целесообразности применения тех или иных методов государственной поддержки развития жилищной ипотеки, в особенности в отношении ее дифференциации с учетом региональной специфики. К наиболее сложным и нерешенным проблемам относятся и научно обоснованный выбор приоритетов развития региональной инфраструктуры ипотечного рынка и ресурсного обеспечения его эффективного функционирования.

Целью настоящего исследования является обоснование эффективных моделей развития жилищной ипотеки, учитывающих региональную специфику и опирающихся на согласованный на федеральном и региональном уровнях механизм государственной поддержки. Для достижения данной цели в исследовании решен комплекс следующих задач:

- анализ современного состояния жилищной проблемы в России и выявление причин недостаточного влияния развития жилищной ипотеки на ее решение;

- оценка возможностей использования опыта ипотечного кредитования жилищного строительства, накопленного в дореволюционной России, промышленно развитых и развивающихся странах;

- обоснование предложений по совершенствованию институционального и ресурсного обеспечения развития жилищной ипотеки на федеральном уровне;

- выявление достоинств и недостатков моделей организации жилищной ипотеки, апробированной в российских регионах в последнее десятилетие;

- раскрытие особенностей развития ипотеки в г.Москве с позиций оценки возможностей адаптации столичного опыта в других регионах по мере созревания в них необходимых объективных предпосылок;

- обоснование дифференцированного подхода к государственному регулированию процесса формирования ипотечного рынка в российских регионах, учитывающего специфику их социально-экономического развития.

Объект исследования - региональные модели организации жилищной ипотеки, рассматриваемые автором с учетом необходимости согласования используемого инструментария государственного регулирования на федеральном и региональном уровнях.

Предметом исследования являются экономические отношения между участниками ипотечного рынка и их региональные особенности.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют достижения современной экономической науки в области государственного регулирования экономики, обеспечения сбалансированного развития регионов, инвестиционной политики и такой ее важнейшей составляющей, как развитие жилищной ипотеки. В работе широко использован системный подход, применялись методы прогнозирования развития хозяйственных систем и сравнительных аналогий. Автором использованы научные обобщения результатов изысканий отечественных и зарубежных ученых, данные Госкомстата РФ, нормативные и правовые акты по рассматриваемой проблеме.

Настоящая работа рассматривается автором как логическое продолжение многолетних исследований по обеспечению эффективного развития инвестиционного комплекса страны, проводимых на кафедре конкретной экономики и финансов РАГС при Президенте РФ.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- на основе анализа современного состояния жилищной проблемы в Российской Федерации выявлено неоправданное смещение акцентов государственной поддержки жилищного строительства на создание институциональных условий для частных инвесторов и финансирование за счет бюджетных средств строительства только социального жилья в ущерб прямой поддержке жилищной ипотеки. Даже с точки зрения решения жилищной проблемы для малообеспеченных слоев населения, развитие ипотеки может обеспечить мультипликативный эффект. Концентрация бюджетных средств исключительно на строительстве социального жилья несет в себе и целый ряд очевидных рисков. В их числе - занижение стандартов качества нового жилья, поскольку его потенциальные получатели по понятным причинам не могут быть слишком требовательны, и угроза форсирования жилищного строительства в отрыве от развития коммунальной и дорожной инфраструктуры;

- с целью снижения трансакционных издержек участников ипотечного рынка предложено снизить бремя государственных пошлин в отношении договоров об ипотеке; упростить процесс обращения взыскания на имущество нерадивого должника путем введения в хозяйственную практику процедуры внесудебного взыскания по закладной с использованием в качестве аналога операции «протест по векселю», что необходимо для компенсации фактически сложившихся особых прав залогодателя на жилье, обесценивающих преимущества жилищного ипотечного кредитования;

- проанализировав важность качественной оценки закладываемого имущества, необходимо повысить степень репрезентативности оценки предмета залога путем внесения поправки в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменяющей существующий неопределенный режим привлечения профессиональных оценщиков к оценке залога на обязательный;

- важнейшим элементом инфраструктуры на начальном этапе развития ипотечного рынка могло бы стать создание депозитариев, в которых можно провести первичную классификацию фонда закладных по суммам и срокам денежных обязательств, обеспечиваемых этими закладными. Суть авторского предложения по решению рассматриваемой проблемы заключается в создании так называемого ипотечного дома при государственном или муниципальном органе власти. Он мог бы, совместить основные функции залоговых операций с недвижимостью: нотариальное удостоверение, государственную регистрацию, депонирование и ведение реестра закладных. Такое решение позволило бы органам государственной власти учитывать движение недвижимости и связанных с ним денежных потоков на своей территории и стало бы предпосылкой для мобилизации кредитных ресурсов в целях развития жилищного строительства;

- разработан дифференцированный подход к государственной поддержке организации ипотечного кредитования жилищного строительства в российских регионах, основанный на их группировке с учетом существующих глубоких различий в уровне социально-экономического развития и реализующий принципиально разные подходы к определению приоритетов развития инфраструктуры ипотечного рынка и выбору финансового «локомотива» развития жилищной ипотеки.

Основные положения, выносимые на защту диссертации:

- достижение устойчивых темпов экономического роста в промышленности России и социальном развитии на современном этапе, заключается в стимулировании развития жилищного строительства и осуществлении мер по совершенствованию институционального, инфраструктурного и ресурсного обеспечения развития жилищной ипотеки;

- повышение эффективности функционирования ипотечного рынка страны напрямую зависит от участия ЦБ РФ, составными элементами которого являются выкуп ипотечных облигаций, субсидирование процентных ставок банков по ипотечным кредитам при помощи предварительного размещения предназначенных для этих целей бюджетных средств в бескупонных облигациях Банка России;

- система стимулирования развития ипотечного кредитования жилищного строительства заключается в применении более гибкой методики оценки платежеспособности потенциальных заемщиков, основанной на отказе от жесткого регулирования доли доходов граждан, направляемых на выплаты по ипотечному кредиту (не более 35% постоянного ежемесячного совокупного дохода заемщика без учета абсолютного размера доходов и уровня прожиточного минимума) и отсекает от жилищной ипотеки вполне платежеспособные слои населения.

Практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения доведены до конкретных рекомендаций по повышению эффективности государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства в регионах на основе учета особенностей их социально-экономического развития и согласования инструментария государственного регулирования, применяемого на федеральном и региональном уровнях. Ряд предложений, обоснованных автором, нашли свое применение при подготовке нормативно-правовых документов по развитию ипотеки в г.Москве (акт внедрения прилагается).

Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Экономика недвижимости», «Инвестиционная политика», в том числе в РАГС при Президенте РФ и ее филиалах.

Апробация результатов исследования. Проблемы, решаемые в диссертации, нашли свое отражение в публикациях автора, обсуждались на научно-практических конференциях по развитию ипотеки в г.Москве в 1999-2001 г.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, выводов и предложений, списка литературы и приложения. Она иллюстрирована таблицами, формулами и схемами.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Левшин, Владимир Петрович

Выводы и предложения.

1. Как показал анализ, в решении жилищной проблемы в России наметились определенные позитивные сдвиги, проявившиеся в формировании нормативно-правовой базы, включающей более 230 законодательных и иных нормативно-правовых актов, являющихся основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере; увеличении к 2001 году до 60% доли жилья, вводимого предприятиями и организациями частной собственности и индивидуальными застройщиками; уменьшении численности семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 9,45 млн. семей в 1990 году до 5,9 млн. семей в 2000 году и т.д.

Тем не менее, сложившуюся ситуацию в жилищной сфере нельзя считать удовлетворительной хотя бы потому, что годовой объем ввода жилых домов в последние годы стабилизировался на относительно низкой отметке 30-32 млн.кв.м. общей площади, что примерно на 30% ниже уровня начала 90-х годов минувшего столетия.

2. Одной из характерных тенденций последнего времени стали качественные изменения в структуре ввода жилья за последнее десятилетие, характеризующиеся почти четырехкратным ростом доли населения и соответствующим уменьшением объемов жилищного строительства за счет бюджетных средств.

В этой связи автор критически оценивает позицию авторов ФЦП «Жилище», заключающуюся в том, что «роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством Российской

Федерации». Следует отметить явное противоречие в регулировании развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях. Если на федеральном уровне прямая государственная поддержка ипотеки практически исключается, то на региональном, наоборот, доминирует.

В исследовании показано, что в условиях недостаточно благоприятного инвестиционного климата и высоких процентных ставок на финансовых рынках не только косвенная, но и прямая государственная поддержка жилищного строительства объективно необходима. Концентрация бюджетных средств исключительно на строительстве социального жилья несет в себе и целый ряд очевидных рисков. В их числе выделим занижение стандартов качества нового жилья, поскольку его потенциальные получатели по понятным причинам не могут быть слишком требовательны, и угроза форсирования жилищного строительства в отрыве от развития коммунальной и дорожной инфраструктуры. Последнее обстоятельство уже в полной мере осущается в Москве, где ввод жилья составляет до 10% от общероссийского объема и не сопровождается адекватным инфраструктурным обеспечением.

3. Прямым следствием ограничения государственного влияния на решение жилищной проблемы созданием институциональных условий для частных инвесторов и строительством социального жилья является недооценка роли жилищной ипотеки, как неотъемлемой составной части ФЦП «Жилище». В диссертации расчетами доказывается, что без интеграции ипотечных механизмов в состав данной ФЦП, достижение ее конечных целей нереалистично.

Даже с точки зрения решения жилищной проблемы для малообеспеченных слоев населения, развитие ипотеки может обеспечить мультипликативный эффект. Если, например, государство стимулирует развитие ипотечного кредитования жилищного строительства путем субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, предоставления налоговых кредитов участникам ипотечного рынка, созданием условий для использования существующего жилья в качестве источника погашения ипотечных кредитов с последующим переходом права собственности на это жилье органам государственного управления в счет погашения предоставленных кредиторам льгот, то такое жилье могло бы в дальнейшем предоставляться малообеспеченным семьям, увольняемым в запас военнослужащим и другим категориям граждан, нуждающимся в социальной защите, на льготных условиях. В этом случае средний класс получил бы дополнительный импульс для переселения в жилье более высокого качества, а высвобождающийся жилой фонд -использовался для реализации государственных социальных программ.

4. Генетические корни предложений автора по совершенствованию организации жилищной ипотеки базируются на анализе отечественного (дореволюционного и последнего пятилетия) и зарубежного опыта. Причем применительно к зарубежному опыту, исследовались ипотечные модели не только развитых, но и развивающихся стран. Проведенное исследование показало, что, с одной стороны, механический перенос в нашу страну даже самых проработанных схем решения жилищной проблемы при помощи жилищной ипотеки не допустим, а, с другой стороны, оно свидетельствует о возможности использования на федеральном и региональном уровнях различных методов оценки платежеспособности заемщиков; применения процедур выселения граждан, которые не в состоянии обслуживать полученные кредиты; адаптации к российской действительности используемого инструментария государственного регулирования ипотеки.

5. Новый импульс развитию ипотеки в России был дан подписанием 16 июля 1998 г Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В рассматриваемом законе нашел отражение практически полный спектр вопросов организации ипотеки, включающий определение оснований возникновения ипотеки и ее регулирование; характеристику обязательств, обеспечиваемых ипотекой; определение видов имущества, способного стать предметом ипотеки; особенности заключения договора об ипотеке и ее государственной регистрации; процедуры обеспечения сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке и т.д. В тоже время, как это показано в исследовании, дальнейшее развитие ипотеки сдерживается необходимостью минимизации рисков кредиторов; высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и отсутствием «длинных» инвестиционных ресурсов у банков; совершенствования методик оценки платежеспособности заемщиков; снижения трансакционных издержек участников ипотечного рынка и т.д.

6. С целью снижения трансакционных издержек участников ипотечного рынка предложено снизить бремя государственных пошлин в отношении договоров об ипотеке; упростить процесс обращения взыскания на имущество нерадивого должника путем введения в хозяйственную практику процедуры внесудебного взыскания по закладной с использованием в качестве аналога операции «протест по векселю», что необходимо для компенсации фактически сложившихся особых прав залогодателя на квартиру, обесценивающих преимущества жилищного ипотечного кредитования; повысить степень репрезентативности оценки предмета залога путем внесения поправки в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заменяющей существующий неопределенный режим привлечения профессиональных оценщиков к оценке на обязательный.

7. Важнейшим элементом инфраструктуры на начальном этапе развития ипотечного рынка могло бы стать создание депозитариев, в которых можно провести первичную классификацию фонда закладных по суммам и срокам денежных обязательств, обеспечиваемых этими закладными. Суть авторского предложения по решению рассматриваемой проблемы заключается в создании так называемого ипотечного дома при государственном или муниципальном органе власти. Он мог бы, для начала, совместить основные функции залоговых операций с недвижимостью: нотариальное удостоверение, государственную регистрацию, депонирование и ведение реестра закладных.

8. Представляется необходимым и совершенствование налогообложения ипотечных операций, связанных с реализацией предмета залога. Исключения практики отнесения сумм, полученных от реализации предмета залога (собственности физических лиц) в налогооблагаемую базу по подоходному налогу.

9. В диссертации показано, что в настоящее время доминирует не вполне обоснованная точка зрения о том, что любая активность ЦБ РФ на ипотечном рынке преждевременна ввиду чрезмерно высоких рисков, свойственных рассматриваемому рынку. Между тем, роль ЦБ РФ в формировании ипотечного рынка могла бы быть существенно более продуктивной.

При всех негативных оценках российского инвестиционного климата ипотечное кредитование жилищного строительства является относительно менее рискованным видом размещения банковских активов, во-первых, по причине существенной поддержки жилищной ипотеки со стороны государства, а, во-вторых, ввиду наличия достаточно ликвидного залогового обеспечения. Даже если у ЦБ РФ нет правовой возможности для принятия недвижимости в качестве залога для рефинансирования банков, то возможны и другие механизмы решения этой же задачи. Так, ЦБ РФ вполне мог бы стать заметным игроком на рынке ипотечных облигаций, выпускаемых банками. При этом предельный объем их выкупа ЦБ РФ целесообразно ограничить дисконтированной с коэффициентом не более чем 0,7 стоимостью заложенной недвижимости. В этом случае ЦБ РФ с одной стороны, исключил бы собственный риск, а, с другой стороны, поддержал бы спрос на такие облигации на вторичном рынке.

Другой возможный механизм заключается в субсидировании процентных ставок по ипотечным кредитам. В его основе - резервирование лимита такого субсидирования в бюджете соответствующего уровня, приобретение на эту сумму бескупонных облигаций Банка России и целевое использование последним полученных средств для субсидирования процентных ставок. Поскольку по данным облигациям будет получен хотя и невысокий, но вполне реальный доход, вся схема будет более эффективной, чем прямое субсидирование процентных ставок из бюджета. Более того, рассмотренный выше механизм рефинансирования банков через выкуп ипотечных облигаций и механизм субсидирования процентных ставок принципиально совместимы, так как процедура субсидирования может быть учтена при погашении ипотечных облигаций банком-эмитентом.

9. Несмотря на обязательность учета имеющегося мирового опыта организации жилищной ипотеки и значимость соответствующего федерального законодательства, возможности их использования при разработке региональных моделей жилищной ипотеки ограничены.

Дело в том, что российские регионы столь разительно отличаются друг от друга и по уровню своего развития, и по жизненному укладу, что поиск универсальной модели жилищной ипотеки заранее обречен на неудачу. Поэтому автором подробно проанализированы достоинства и недостатки организации жилищной ипотеки в российских регионах в течение последних лет.

В целом, выполненный анализ свидетельствует о том, что этот опыт практически повсеместно связан со значительной государственной поддержкой и использованием так называемых «квазиипотечных схем», в большей или меньшей степени учитывает остроту жилищной проблемы в регионе, уровень его экономического развития, наличие финансовой инфраструктуры, платежеспособный спрос населения.

10. Нельзя не отметить, что в ряду региональных моделей жилищной ипотеки особое место занимают методы ее организации в г.Москве. Одна из особенностей здесь заключается в том, что на московском ипотечном рынке представлены и получают свое развитие практически все модификации, существующие в российских регионах. Другая особенность - Москва является практически единственным субъектом федерации, в наибольшей степени приблизившимся к формированию наиболее развитой ипотечной модели, опирающейся на комплексную инфраструктуру ипотечного рынка и эффективно функционирующий рынок ипотечных ценных бумаг.

Поскольку московский ипотечный рынок развивается динамичнее, чем в других регионах, прежде всего из-за лучшего платежеспособного спроса, именно для этого рынка возрастает актуальность применения тех инструментов регулирования, для которых в других регионах еще не созрели объективные предпосылки.

Отмеченное касается неиспользуемых возможностей расширения ипотечного рынка за счет более гибкой оценки платежеспособности потенциальных заемщиков. В частности, на примере оценки эффективности жилищной ипотеки для различных ее участников (прежде всего - заемщика и инвестора) для жилого комплекса "Проспект Вернадского" (г.Москва) доказано, что нецелесообразным является жесткое выполнение таких традиционных условий предоставления ипотечных кредитов, как использование исходной предпосылки о том, что на погашение кредита не может направляться свыше 35% постоянного ежемесячного совокупного дохода заемщика и отсутствие учета его семейного положения. При этом в наибольшей степени развитие ипотеки в Москве сдерживается непродуманным регулированием доли доходов граждан, направляемых на выплаты по ипотечному кредиту, отсекающим от ипотечных кредитов вполне платежеспособные слои населения.

11. Для целей анализа перспектив развития ипотеки и выбора региональных приоритетов ее государственного регулирования использована группировка регионов с учетом соответствующих разработок Минэкономразвития РФ с внесением в них необходимых уточнений и корректировок, связанных с особенностями ипотечного рынка.

В авторском анализе рассмотрены пять групп регионов: 1) группа регионов, получивших или способных получить страновой кредитный рейтинг международных рейтинговых агентств; 2) группа регионов с уровнем развития выше среднероссийского; 3) группа регионов со средним уровнем развития; 4) группа регионов с уровнем развития ниже среднего; 5) группа регионов с крайне низким уровнем развития.

С точки зрения перспектив оживления ипотечного кредитования жилищного строительства, каждая из пяти групп российских регионов будет иметь свои особенности, раскрытые в диссертации. Важнейшими из них являются принципиально разный подход к определению приоритетов развития инфраструктуры ипотечного рынка и выбор финансового «локомотива» развития жилищной ипотеки.

12. Например, в пятой группе регионов первичный финансовый ресурс для долгосрочного жилищного кредитования здесь может быть предоставлен только федеральным правительством и (или) Сбербанком РФ. При этом роль федерального правительства могла бы заключаться в создании на местах региональных филиалов федерального агентства по ипотечному кредитованию, через которое в регионы могли направляться денежные средства в рамках ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы.

Очевидно, что для этих регионов нет необходимости в опережающем финансировании развития инфраструктуры, необходимой для эмиссии ипотечных ценных бумаг по причине отсутствия корпоративных эмитентов, способных привлечь инвестиционные ресурсы при помощи первичных размещений на рынке ценных бумаг. Что же касается риэлторских компаний профессиональных оценщиков, то на рассматриваемом этапе с их ролью вполне могут справиться филиалы федерального ипотечного агентства.

Следует отметить, что и сам ипотечный рынок будет в таких регионах работать в сильно усеченном виде. Дело в том, что уровень доходов населения в своем подавляющем большинстве не соответствует минимальным требованиям для получения ипотечного кредита. Поэтому и роль бюджетных средств здесь будет значительно более высокой. За счет бюджетных денег возможно не только субсидирование процентных ставок по ипотечному кредиту, но и частичное погашение основной суммы.

Инструментарий государственного регулирования здесь, в основном, сводится к традиционным методам контроля за целевым использованием бюджетных средств, организации процедуры конкурсного отбора строительных организаций для участия в ипотечных проектах и превентивном формировании законодательного обеспечения более сложных моделей жилищной ипотеки, которые смогут быть задействованными по мере созревания соответствующих объективных предпосылок.

13. Наоборот, первая группа регионов, которую образует узкий круг субъектов федерации, получивших страновой кредитный рейтинг, имеющий позитивную кредитную историю по обслуживанию собственных займов, и способных выйти на международные финансовые рынки с новыми эмиссиями региональных облигаций с приемлемыми условиями их размещения (т.е. с относительно невысокими, в пределах 10% годовых в валюте, процентными ставками) может рассчитывать на масштабное привлечение иностранного капитала, привлекательность которого заключается в возможности предоставления относительно дешевых и «длинных» инвестиционных ресурсов.

Для самой России важен даже не столько приход западных капиталов на российский рынок, сколько трансфер управленческих и финансовых ноу-хау, обусловленный ввозом и адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий жилищной ипотеки.

Это особенно важно потому, что именно для рассматриваемой, наиболее «продвинутой» (хотя и немногочисленной) группы регионов, способной успешно разместить свои долговые ценные бумаги на международном финансовом рынке, возможно применение практически любых моделей организации жилищной ипотеки. Но их особенность заключается в том, что только в таких регионах в настоящее время сформированы объективные предпосылки для развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, что предъявляет особые требования и к формированию инфраструктуры ипотечного рынка, и к технологиям привлечения кредитных ресурсов с помощью эмиссии ипотечных облигаций.

14. На основе анализа различных технологий погашения ипотечных облигаций показано, что одной из наиболее перспективных и еще не используемых технологий является погашение в аннуитетном порядке с выплатой пожизненной ренты. В этом случае необходимо при окончании срока действия облигации ее переоформление из предъявительской в именную ценную бумагу. Объем выплачиваемой пенсии должен быть объявлен заранее при эмиссии облигаций и определяться исходя из возраста и вероятности предстоящей продолжительности жизни владельца облигации.

По нашему мнению, такого рода рентные ценные бумаги могут иметь особую привлекательность для пенсионных фондов, которые могут переоформить свои обязательства перед пенсионерами в случае необходимости, получив перед этим соответствующие доходы на ранее вложенные средства.