Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России"

Ц*

х рукописи

005006543

ОГАНЕСЯН ГРИГОРИЙ ДЖИВАНОВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧ НОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы,

денежное обращение, кредит

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

АВТОРЕФЕРАТ

8 ДЕН 2011

Самара 2011

005006543

Работа выполнена в Самарском государственном экономическом университете

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Андреев Станислав Анатольевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Вагапова Дания Завдатовна

Защита состоится 20 декабря 2011 г. в 15 ч на заседании диссертационного совета Д 212.214.01 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарского государственного экономического университета.

Автореферат разослан 18 ноября 2011 г.

доктор экономических наук, профессор Парусимова Надежда Ивановна

Ведущая организация - Поволжский государственный университет

сервиса, г. Тольятти

Ученый секретарь диссертационного совета

В.Я. Вишневер

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема реформирования системы ипотечного кредитования является актуальной экономической и социальной проблемой современной России. В последнем Послании Президента РФ Федеральному Собранию говорилось о приоритетности развития ипотечной системы, о важности акцентирования на этой проблеме всех уровней государственного управления, включая как федеральное правительство, так и региональные власти. Проблема ипотечного кредитования широко обсуждается в научных, коммерческих и государственных кругах.

Проблема ипотечного кредитования жилья в России вышла на одно из первых мест в начале 1990-х гг. в связи с недостаточностью государственных средств, направляемых на строительство жилья, и с обострением кризиса государственных финансов.

Несмотря на принятие целого ряда национальных программ и введение в действие новых финансово-кредитных механизмов ипотечного кредитования жилья, государство не смогло с их помощью компенсировать резкое сокращение бюджетных отчислений на строительство. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья, 26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона от 24.12.2004 г. № 214-ФЗ, около 10% - бюджетное строительство. Оставшаяся доля - это также средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и значительно меньшая часть - средства юридических лиц и кредитов, им предоставленных.

По мнению специалистов, основными путями решения жилищной проблемы являются следующие:

- демонополизация рынка строительства жилья;

- формирование структуры рынка, которая сделает жилье доступным в той или иной форме; для большинства россиян.

Способы решения первой проблемы видятся в двух направлениях. Первое включает в себя создание рынка доступных земельных участков для строительства жилья через механизм открытых земельных аукционов. В этом направлении начал действовать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Второе направление - создание в сфере жилищного строительства саморегулируемых организаций и снижение административных барьеров.

Вопросы доступности жилья являются более сложными. Исследования показывают, что в 2010 г. только 18% россиян с помощью ипотечно-

го кредита без дополнительной поддержки со стороны государства способны были приобрести жилье, которое соответствует российским стандартам обеспечения жилыми помещениями. У половины населения (в том числе и со средним доходом) отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30-35% россиян нуждаются в социальном жилье.

Между тем целевой показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, который заложен в разработанную по поручению Президента РФ Долгосрочную стратегию развития ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации, должен к 2030 г. составить 60%. Для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья, должны появиться иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированный фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т.д.).

В нашей стране вышел ряд монографий и десятки журнальных статей, защищены кандидатские и докторские: диссертации по вопросам ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации. Однако, как нам представляется, в большинстве публикаций данная проблема рассматривается слишком односторонне. Речь идет об ипотеке как определенном виде бизнеса, а с точки зрения направлений развития происходит навязывание единственной - американской - двухуровневой модели. Все специализированные государственные структуры, занимающиеся этими проблемами, ориентируются на данную моде ль.

Однако, по нашему мнению, проблемы ипотечного жилищного кредитования исследованы недостаточно глубоко. Альтернативные модели, которые обеспечили бы доступность ипотечных кредитов для большинства населения, в частности, накопительные схемы, организуемые на основе строительных сберегательных касс, практически не рассматриваются. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования в России возможно на основе оптимального сочетания кредитных и накопительных схем.

Степень научной разработанности проблемы. В связи с исследованием общетеоретических основ ипотечного кредита в диссертации использовались работы таких ученых, как Г.Н. Белоглазова, В.И. Букато, Н.И. Вапенцева, Ю.В. Головин, Г.Г. Коробова, А.Г. Куликов, О.И. Лав-рушин, Ю.И. Львов, B.C. Пашковский, В.М. Усоскин, Ю.Е. Шенгер и Др.

Вопросы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов освещены в монографиях и публикациях российских ученых и практиков В.А. Аверченко, И.Л. Бубнова. Н.Б. Косаревой, И.В. Павловой, И.А. Разумовой, Л.И. Рябченко, Н.Э. Соколинской.

Направления развития секьюритизации исследованы в монографиях и публикациях таких отечественных ученых, как A.B. Буздалин, Я.М. Миркин, С.Р. Моисеев, Б.Б. Рубцов, А.Ю. Сучков, М.А. Федотова, А.Б. Фельдман. Среди работ зарубежных ученых и практиков по данной теме большую значимость имеют труды таких авторов, как Х.Г1. Бэр, JI.-JI. Вольф, Э. Девидсон, В. Котари, Э. Сандерс, Ф. Фабоцци, С. Фрост, JI. Хейр, А. Чинг, С.Л. Шварц. Однако, как следует из обзора источников, комплексное освещение данной проблемы в отечественной научной литературе отсутствует. Существуют разработки, касающиеся отдельных ее сторон: развития ипотечного кредитования, системы рефинансирования Банка России, проблем секьюритизации активов. Исследования теоретических и практических аспектов сочетания накопительных и кредитных моделей ипотеки представляются недостаточными. Нераскрытыми остались вопросы механизма ипотечного жилищного кредитования, что препятствует выработке практических рекомендаций по его совершенствованию'.

Объектом диссертационного исследования являются финансы и финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в России.

Предмет исследования - экономические отношения по поводу формирования и функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Целью исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотрены экономическую сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования;

- определена сущность и элементы финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

- обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

- проведен анализ рынка недвижимости и финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России;

- установлены направления совершенствования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования и разработаны соответствующие рекомендации.

Методологическую и теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по теоретическим и прикладным проблемам ипотечного кредитования, законодательные акты и нормативные документы РФ. В исследовании применялся системный подход. Для обработки исходной эмпирической информации использовались методы анализа и синтеза, финансового анализа, статистического анализа. В качестве инструментария исследования использовались средства вычислительной техники, программные продукты MS WORD, MS Excel.

Научная новизна исследования заключается в следующих результатах, полученных при достижении цели и решении задач исследования:

- рассмотрены особенности ипотечного жилищного кредитования, которые заключаются в том, что сбережения населения образуются свободной от потребления частью доходов, инвестиции увеличивают склонность к потреблению, сбережения (как условие получения ипотечного кредита) зависят от стимулирования их государством;

- уточнены понятие и состав финансового механизма ипотечного жилищного кредитования как совокупности финансовых и кредитных инструментов, включающих в себя государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, формирование ресурсов кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения;

- обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма и его влияния на доступность ипотечных жилищных кредитов для населения;

- даны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России путем формирования финансовых ресурсов строительных сберегательных касс на основе накопительных взносов вмадчиков, стимулирующих государственных премий, бюджетных субсидий;

- предложена и апробирована методика привлечения и использования финансовых ресурсов стройсберкассы и оценки ее финансовой устойчивости.

Практическая значимость исследования. Методические положения и выводы исследования могут быть использованы органами исполнительной власти, которым делегированы функции регулирования ипотечного жилищного кредитования, а также кредитными институтами, органами законодательной власти различных уровней при составлении, рассмотрении и утверждении бюджетов развития ипотечного жилищного кредитования.

Теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", "Ипотечное кредитование", а также при реализации проектов развития ипотечного кредитования в регионах.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 8 публикациях автора общим объемом 2,9 печ. л., в том числе в изданиях из перечня ВАК объемом 1,6 печ. л.

Структура диссертации Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность избранной темы, сформулированы цель, задачи, объект и предмет исследования, указана степень научной разработанности проблемы, определена научная новизна диссертационной работы, ее практическая значимость, рассмотрены методологические и теоретические основы, описаны материалы апробации полученных результатов.

В первой главе "Теоретические основы механизма ипотечного жилищного кредитования" рассмотрены экономическая сущность ипотеки, особенности финансов ипотечного кредитования, методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного кредитования, особенности механизма ипотечного кредитования в России.

Ипотека в соответствии с Гражданским кодексом РФ представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования залогодержателя (кредитора) к залогодателю (должнику). В Российской Федерации порядок осуществления ипотеки регулируется федеральными законами "О залоге", "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Экономическая сущность жилищной ипотеки включает в себя финансовый механизм создания и привлечения дополнительных средств в экономику отрасли, инструмент оборота и перераспределения жилой недвижимости и рынка, инструмент долгосрочного капитала на основе ипотечных ценных бумаг, вторичного рынка ипотечных кредитов.

Функциями ипотечного кредитования являются: распределительная, формирование рынка жилья, инвестиционная. Основными субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов выступают заемщик, кредитор, инвестор, государство, а второстепенными - риелторские компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, операторы вторичного рынка и продавцы жилья.

Особенности ипотечного кредита состоят в следующем: выдача ссуды не преследует цели получения нового чистого дохода; обязательно наличие обеспечения; состав кредиторов и заемщиков имеет свою специфику; сущностные характеристики - длительность и целевой характер!; существует тесная связь со вторичным рынком ипотечных кредитов. Эти особенности характеризуют ипотечный жилищный кредит как самостоятельную форму кредита.

Механизм ипотечного жилищного кредитования определяется многими авторами как совокупность финансовых и организационных связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования. При этом в механизме ипотечного жилищного кредитования выделяют финансовую (экономическую) и организационно-техническую стороны.

Таблица 1

Финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования

1. Приоритетные задачи

Стимулирование жилищного строительства Повышение доступности кредитов Формирование ресурсной базы кредитования

2. Финансовые инструменты

Государственное стимулирование накоплений (премирование, страхование, налоговые льготы банкам) Субсидии (первоначальный взнос, процентная ставка), налоговые льготы населению Закладные, ипотечные облигации, государственные гарантии инвестиций

3. Кредитные инструменты

Ставка обязательных резервов, мини-овердрафт Увеличение длительности кредита, снижение первоначального взноса, процентной ставки Стандартизация ипотечных кредитов, долгосрочные ипотечные облигации

4. Эффективность

Сближение государственного и рыночного подходов Совместное финансирование бюджетом, банками и населением Обеспечение финансовых ресурсов государством и рынком

По нашему мнению, данный подход не учитывает особенности ипотечного жилищного кредитования. Авторское определение механизма ипотечного жилищного кредитования характеризует его как совокуп-

ность финансовых и кредитных инструментов, включающих в себя государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения, формирование ресурсов кредитования (табл. 1).

В мировой практике привлечение банками средств для выдачи ипотечных кредитов в большинстве случаев происходит в рамках двух основных моделей: одноуровневой и двухуровневой. Суть одноуровневой системы состоит в том, что банк, выдающий ипотечные кредиты, самостоятельно рефинансирует их за счет выпуска закладных листов - ценных бумаг облигационного типа.

Немецкая одноуровневая система предполагает:

1) продажу на вторичном рынке частным инвесторам долговых и заемных обязательств (модель ипотечного банка);

2) помещение привлеченных средств клиентов на расчетные счета и депозиты (ссудосберегательная (депозитная) модель).

Суть немецкой модели стройсбережений заключается в следующем. Лица, объединенные общими интересами в сфере приобретения, модернизации или строительства собственного жилья, заключают договоры со стройсберкассой, согласно которым обязуются ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет.

Стройсберкасса определяет очередность при распределении строй-сберссуд в зависимости от степени участия вкладчиков. В дополнение к накопленной сумме вкладчик получает право взять ипотечный кредит по более низкой процентной ставке, которая поддерживается за счет государственного бюджета. Одновременно государство определенным образом субсидирует индивидуального застройщика посредством начисления ему премии на собственные сбережения.

Перспективы данной формы ипотечного кредитования в России представляются достаточно реальными.

Двухуровневая система ипотечных отношений в США предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Данное разделение обеспечивает вторичное обращение закладной, для которой могут быть выпущены другие ценные бумаги, такие, на-

пример, как облигации. Именно этот разрыв непосредственной связи между инвестором и заемщиком, который позволяет привлекать средства мелких инвесторов под надежное обеспечение, каковым является недвижимость, составляет главное отличие американской двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования при двухуровневой системе разбит на три стадии: на первой стадии происходит проверка предмета залога и кр> дитоспособности заемщика, на которой основано решение о выдаче первичного ипотечного кредита; на второй стадии ипотечные посредники приобретают индивидуальные ипотечные ссуды у банков и преобразуют их в ценные бумаги, которые, в свою очередь, предлагаются инвесторам на вторичном рынке; на третьей стадии происходит приобретение юридическими и физическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками на второй стадии для получения дохода по ним.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных срг-ди инвесторов.

Первым способом является выпуск вторичных ипотечных закладных. При этом происходит объединение полученных ипотечных закладных, и уже на них производится выпуск вторичной ипотечной закладной - осуществляется рефинансирование. Таким образом, обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк, является вторичная закладная. Полученное обеспечение направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов.

Второй способ, так называемая секьюритизация, представляет собой трансформацию баланса активов в ценные бумаги, предназначенные для продажи инвесторам. Инициатором секьюритизации выступают банки, выдавшие ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку улучшать ликвидность за счет продажи (удаления с баланса) долгосрочных кредитов.

Крупные ипотечные банки создают управляющую компанию в целях продажи сгруппированных в ней ипотечных закладных посредством выпуска ценных бумаг на их основе. Таким образом ипотечные активы могут быгь изолированы от имущества банка, и, как следствие, отделяются платежи по кредитам. Данный подход гарантирует получение вложенных средств инвесторами даже в случае банкротства банка.

Изучение мирового опыта ипотечного кредитования показывает, что основным его методом является секьюритизация, представляющая собой трансформацию ипотечных кредитов в ценные бумаги. Применение этого метода позволяет: обеспечивать ресурсную базу банков, адекватную реальному спросу физических лиц; повышать финансовую устойчивость банковского сектора; поддерживать текущую ликвидность; стабилизировать деятельность

кредитиве: организаций, которые испытывают финансовые трудности. Однако усложнение механизма рефинансирования приводит к проблемам его практической реализации при отсутствии должного государственного контроля, как это произошло в США на рынке ипотечных кредитов.

Для России характерно применение трех моделей, известных в зарубежной практике: модели универсального банка, модели контрактных сбережений и модели секьюритизации.

В силу несовершенства российского законодательства и отсутствия инвесторов в ипотечные ценные бумаги российские банки используют в основном трансграничную секьюритизацию.

В Федеральном законе от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" предложена модель, подразумевающая разбиение ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго отделенных покрытий ипотечных кредитов, к каждому из которых юридически привязаны один или несколько выпусков облигаций с ипотечным покрытием.

Разделение ипотечных активов с помощью подобного механизма, по сути, лишает банки-эмитенты гибкости управления активами, приводит к неоправданному дроблению банковского баланса по активам и пассивам, а в целом, чуждо содержанию банковского бизнеса

В банковском законодательстве не нашло адекватного отражения появление в России специализированных ипотечных банков, являющихся потенциальными эмитентами ипстечных облигаций.

Учитывая риски механизма секьюритизации, важность развития ипотечного кредитования для России, наличие широкого слоя малообеспеченных семей, слабое развитие фондового рынка, целесообразно совершенствование финансового механизма ипотечного кредитования в направлении модели контрактных сбережений, функционирующей на основе строительных сберегательных касс.

Преимуществами данной модели являются: стимулирование вкладов населения за счет выплаты премий на накопленные средства; повышение доступности ипотечных кредитов для населения, снижение общего уровня рисков.

На первоначальном этапе целесообразны предоставление заемщикам государственных субсидий на погашение первоначального взноса и контроль за уровнем процентной ставки.

Для успешного функционирования механизма стройсберкасс необходима индексация суммы имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилья.

Во второй главе "Анализ финансового механизма ипотечного жилищиого кредитования в России" проведен анализ состояния рынка

недвижимости, тенденций развития ипотечного кредитования, функционирования механизма ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации.

Проведен анализ динамики рынка жилья в России, а также в г.о. Самара в 1-м квартале 2011 г.

Основными характеристиками рынка недвижимости на современном этапе являются следующие.

После почти полной остановки строительной отрасли в период финансового кризиса в настоящий момент наступает оживление рынка, увеличивается количество сделок, наблюдается рост цены квадратного метра.

Уровень обеспеченности населения жильем значительно ниже, чем в странах Европы и США. Около половины семей имеют потребность в улучшении жилищных условий, при этом предъявляют платежеспособный спрос на жилье 10-15% семей. В структуре расходов населения доля расходов на приобретение объектов недвижимости незначительна.

Уровень цен на жилье остается достаточно высоким, в результате чего покупка квартир за счет своих средств для большинства граждан является нереальной задачей.

Результаты социологических исследований говорят о том, что для большинства населения предпочтителен вариант, сочетающий в себе плюсы кредитной и накопительной схем, позволяющий гражданам накапливать деньги и брать кредиты на доступных условиях. Отсутствие возможности накапливать средства в банке для первоначального взноса на приобретение жилья приводит к росту денег на руках у населения.

Для активизации рынка жилья необходимо соответствие платежеспособного спроса населения и предложения на этом рынке путем оптимизации потребительских и ценовых характеристик жилья на основе увеличения предложения квартир в домах экономкласса, использования накопительных механизмов для населения со средними доходами.

Наблюдается положительная динамика количества и объема выданных кредитов, количества банков, участвующих в ипотечных программах. Ипотечное кредитование все шире используется для решения жилищных проблем населения. Вместе с тем доля просроченной задолженности в общей сумме задолженности по предоставленным кредитам возрастает. Средневзвешенная процентная ставка в 2010-2011 гг. имеет тенденцию к снижению после ее роста в 2009 г.

Несмотря на положительную динамику развития рынка ипотечных кредитов, улучшения жилищных условий населения не происходит. Основные факторы, сдерживающие рост ипотечных, сделок на рынке не-

движимости: низкий уровень доходов населения, высокие процентные ставки по кредитам, высокий уровень цен на жилье, ужесточение требований банков к заемщикам и др.

Механизм ипотечного кредитовгшия в России включает в себя процедуры выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Доля рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (далее -Агентство) ипотечных кредитов снижается за счет ужесточения требований к выпуску закладных. Обязательным требованием является подтверждение заемщиками доходов официально. Агентство не осуществляет рефинансирование закладных при совпадении следующих условий: 1) размер выдаваемого кредита более 1,5 млн. руб., 2) коэффициент соотношения кредит/залог более 80%, 3) просрочка свыше 30 дней. До погашения кредита должно быть более 24 месяцев на дату выкупа закладных. Средние коммерческие банки не имеют оборотного капитала, необходимого для формирования пула закладных, достаточного для рефинансирования ипотечных кредитов, поэтому происходит перераспределение рефинансирования в сторону крупных банков.

Рефинансирование ипотечных кредитов не позволяет привлекать дешевые долгосрочные кредитные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов по приемлемым ставкам.

На основе анализа ипотечных продуктов, реализуемых по стандартам Агентства, сделан вывод о недоступности ипотечных кредитов для семей со средними доходами.

В третьей главе "Совершенствование финансового механизма ипотечного жилищного кредитования" рассмотрены концепция совершенствования механизма ипотечного жилищного кредитования и соответствующие предложения. Данная концепция состоит в сочетании бюджетного и рыночного подходов, в активном участии государства, в применении системы финансово-кредитных инструментов. На наш взгляд, необходимо сочетание кредитного и накопительного механизмов, позволяющих гражданам накапливать деньги и брать кредиты на доступных условиях

Основными звеньями финансового механизма являются: вкладчики (участник ипотечно-накопительной системы), стройсберкасса, застройщики, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, Правительство РФ, Банк России, финансовые рынки (рис. 1). Заемщики согласно договору со стройсберкассой вносят средства на именные накопительные счета в размере от 30 до 50% стоимости жилья. Стройсберкасса фиксирует количество оплаченных участником квадратных метров жилья, чем обеспечивается защита накоплений от инфляции. Составляется рейтинг участников в зависимости от суммы их взноса. Размер на-

копительного взноса на одного заемщика устанавливается законом о бюджете субъекта Российской Федерации на год внесения с учетом индексации.

Стройсберкасса инвестирует средства, полученные в виде накопительных взносов заемщиков, в строительство жилья. Накопительно-ипотечная система предназначена для приобретения жилья в сегменте экономкласса, доступного по ценовым параметрам группе населения со средними доходами, отвечающего современным требованиям по качественным характеристикам, соответствующего российским стандартам обеспечения жилыми помещениями. Норму общей площади жилого помещения устанавливают в следующих размерах: для семьи из двух человек (один родитель и ребенок или супруги) - 42 м2; для семьи из трех и более человек, которая включает в себя, помимо супругов, одного и более детей, или для семьи, состоящей из одного родителя и двух и более детей, -18 м2 на человека.

Рис. 1. Финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования с участием стройсберкасс

На данном сегменте фокусируется поддержка спроса со стороны государства путем начисления премий заемщикам, субсидирования первоначального взноса застройщику или процентной ставки по ипотечному кредиту.

Начисление премий носит стимулирующий характер, обеспечивает доверие участников ипотечно-накопительной системы, поскольку дополнительно осуществляется привлечение бюджетных средств, оказывается финансовая помощь гражданам.

Взаимосвязь накопления первоначального взноса и увеличения объемов ипотечного кредитования на основе стройсберкассы показана на рис. 2.

Рис. 2. Взаимосвязь накопления первоначального взноса и увеличения объемов ипотечного кредитования на основе стройсберкассы

Предлагаемый механизм апробирован на примере приобретения двухкомнатной квартиры в новостройке и на вторичном рынке в Советском районе г. Самары. Заемщики осуществляют ежемесячные взносы 13 ООО руб. за квартиру в новостройке, 16 000 руб. по вторичному жилью. Ежеквартальные премии на взносы заемщиков рассчитаны в размере 20%. С учетом премий в течение трех лет заемщики осуществляют накопление 30%, что является минимальной границей, дающей возможность привлечения ипотечного кредита, 30% составляет государственная субсидия, 40% - ипотечный кредит от стройсберкассы.

В табл. 2 показана зависимость аннуитетного платежа по ипотечному кредиту от структуры финансирования (накопительный взнос плюс премия, субсидия, ипотечный кредит), а также проведен анализ доступности приобретения жилья на основе механизма стройсберкасс. Предложены варианты соотношения источников финансирования в зависимости от величины и доли накопительного взноса.

Расчет сделан по существующим рыночным ставкам на рынке ипотечных кредитов. По мерю увеличения внесенной суммы заемщиком с учетом премий, получения субсидий снижается потребность в ипотечном кредите. Процентная ставка по ипотечному кредиту снижается в связи с уменьшением потребности в кредите, увеличением срока кредитного договора, страхования ответственности, снижения финансовых рисков. Это позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для семей со средними доходами, а также с доходами ниже среднего уровня.

Так, при внесении накопительного взноса в размере 30%, получении субсидии 30% минимальный ежемесячный доход семьи должен составлять 25 500 руб. для приобретения двухкомнатной квартиры в ново-

стройке и 30 ООО руб. - на вторичном рынке (при условии выполнения соотношения платеж/доход 45%) при процентной ставке 7,5%. При этом маржа стройсберкассы составляет 3%. Такой механизм позволяет снизить необходимый для получения кредита размер дохода семьи.

Таблица 2

Ежемесячный платеж в зависимости от первоначального взноса (приобретение квартиры на перви чном рынке)

Стоимость квартиры, тыс. руб. Период накопления, лет Процент от стоимости квартиры,% %о ch-зГ M m s H и Платеж Доход семьи Платеж/ доход

Взносы премия Субсидия Кредит

1 830 1 10 10 80 7,5 13,8 37 45

1 830 1,5 15 15 70 7,5 12,6 34 45

1 830 2 20 20 60 7,5 11,3 31 45

1 830 2,5 25 25 50 7,5 10,0 27,5 45

1 830 3 30 30 40 7,5 8,9 25,5 45

1 830 3,5 35 35 30 7,5 7,8 22 45

1 830 4 40 40 20 7,5 5,8 17,4 45

1 830 5 50 50 0

В случае предоставления субсидий для определенных льготных категорий населения срок внесения средств составит 3,5 года, ежемесячные взносы будут увеличены на 15%, ежемесячные аннуитетные платежи - на 50%. При этом при сохранении процентной ставки 7,5%, сроке кредита 7 лет ежемесячный аннуитетный платеж составит по 1-комнатной квартире 11 110 руб., 2-комнатной квартире 13 330 руб., 3-комнатной квартире 18 515 руб., что также является доступным для семей со средними доходами. Субсидия на оплату первоначального взноса застройщику из бюджета субъекта Российской Федерации предоставляется в этом случае определенным категориям населения: получателям материнского капитала, военнослужащим, молодым семьям и др. Субсидия также может быть использована заемщиками для оплаты расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению жилого помещения и кредитного договора, с выдачей кредита, оплатой услуг по подбору и оформлению жилого помещения, по страхованию рисков согласно договорам.

Стройсберкассы выдают ипотечные кредиты как за счет накопительных взносов вкладчиков, для которых накопительнгш фаза не закончена, так и за счет возврата кредитов от застройщиков и при этом несут ответственность за добросовестное выполнение заемщиками своих обязательств.

Реализация предлагаемого механизма стройсберкасс дает возможность снизить стоимость кредита, увеличить объемы строительства жилья, повысить доступность приобретения жилья и средний уровень обеспеченности населения жильем.

Применение предлагаемого механизма позволяет снизить размер минимального дохода семьи, необходимый для получения кредита. При увеличении доли накопительного взноса доступность ипотечных кредитов возрастает. Используются такие финансовые инструменты, как страхование жилищных накоплений, государственное стимулирование накопительных процессов в виде премий, субсидирование первоначального взноса. В состав кредитных инструментов входят снижение процентной ставки, стандартизация ипотечного кредитования. Эффективность использования предлагаемого механизма заключается в сближении государственных и рыночных структур на рынке ипотечного кредитования, в совместном финансировании жилищных программ бюджетом, банками и населением, в обеспечении финансовыми ресурсами и, в конечном итоге, в повышении доступности приобретения жилья для населения.

В заключении работы сформулированы результаты и выводы проведенного диссертационного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

В научных изданиях, определенных ВАК России

1. Оганесян, Г.Д. Основные проблемы мониторинга рынка недвижимости [Текст] / Г.Д. Оганесян // Экон. науки. - 2010. - № 9 (70). - С. 209-211. - 0,5 печ. л.

2.Оганесян, Г.Д. Особенности деятельности российских инвестиционных коммерческих банков [Текст] / Г.Д. Оганесян // Экон. науки. - 2010. - № 10 (71). -С. 211-213.-0,5 печ. л.

3. Оганесян, Г.Д. Особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [Текст] / Г.Д. Оганесян // Экон. науки. - 2011. - № 4 (77). -С. 236-240. - 0,6 печ. л.

Публикации в других изданиях

4. Оганесян, Г.Д. Модель ипотеки и эффекты запаздывания [Текст] / Г.Д. Оганесян // Обозрение прикладной и промышленной математики. - 2003. -Вып. 2. - С. 505-506. - 0,2 печ. л.

5. Оганесян, Г.Д. Ипотека и формулы. Блэка-Шоулса [Текст] / Г.Д. Оганесян, Д.А. Мамедова // Обозрение прикладной и промышленной математики. -2003. - Вып. 3. - С. 712-713. - 0,4/0,2 печ. л.

6. Оганесян, Г.Д. Модели инвестирования на рынке недвижимости [Текст] / Г.Д. Оганесян // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями : межвуз. сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2010. - С. 344-351.- 0,3 печ. л.

7.Оганесян, Г.Д. Современные механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования [Текст] / Г.Д. Оганесян // Стратегия антикризисного управления экономическим развитием Российской Федерации: сб. ст. 1 Между-нар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2010. - С. 65-71. - 0,3 печ. л.

8.Оганесян, Г.Д. Российские инвестиционные банки в условиях финансового кризиса [Текст] / Г.Д. Оганесян// Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики: материалы 4 (15) Мезвду-нар. науч. конф., г. Санкт-Петербург, 17-18 февр. 2011 г. / С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. - СПб., 2011. - С. 175-177. - 0,3 печ. л.

Подписано в печать 15.11.2011. Формат 60x84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная. FapHinypa"Times New Roman". Объем 1,0 печ. л. Тираж 150 зга. Заказ № 356. Отпечатано в типографии СГЭУ. 443090, Самара, ул. Советской Армии, 141.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Оганесян, Григорий Дживанович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1. Экономическая сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования.

1.2. Методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного кредитования.

1.3. Особенности механизма ипотечного кредитования в России.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

2.1. Анализ состояния рынка недвижимости.

2.2. Оценка тенденций развития ипотечного кредитования в России.

2.3 .Анализ функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

3.1.Направления совершенствования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

3.2.Рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России"

Актуальность темы исследования. Проблема реформирования системы ипотечного кредитования является актуальной экономической и социальной проблемой современной России. Она широко обсуждается в государственных, коммерческих и научных кругах. Ей уделено заметное внимание в последнем Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию: «Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей» [10].

Проблема ипотечного кредитования жилья в России встала во весь рост с начала девяностых годов, то есть с ликвидацией монополии государственной собственности, с резким обострением кризиса государственных финансов и недостаточностью средств государственного бюджета для финансирования строительства жилья.

Несмотря на принятие целого ряда национальных программ ипотечного кредитования жилья и введение в действие новых финансово-кредитных механизмов, государству не удалось компенсировать резкое сокращение бюджетных ассигнований в строительство. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья, 26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона от 24.12.2004г. №214-ФЗ [8], от 5% до 10% — бюджетное строительство. Оставшаяся доля — это также средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и значительно меньшая часть — средства юридических лиц и кредитов, им предоставленных.

По мнению специалистов, основными путями решения жилищной проблемы являются следующие:

- демонополизация рынка строительства жилья,

- формирование структуры рынка, которая сделает жилье доступным в той или иной форме для большинства россиян.

Способы решения первой проблемы видятся на двух направлениях. Первое включает создание рынка доступных земельных участков для строительства через механизм открытых земельных аукционов. В этом направлении начал действовать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Второе — создание в сфере жилищного строительства саморегулируемых организаций и снижение административных барьеров.

Вопросы доступности жилья являются более сложными. Исследования показывают, что в 2010г. только 18% россиян способны были приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью ипотечного кредита без дополнительной поддержки со стороны государства. У половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30-35% россиян нуждаются в социальном жилье.

Между тем целевой показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, заложенный в разработанную по поручению президента страны Долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации составляет 60% к 2030 году [31]. Для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья, должны появиться иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированный фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т.д.).

В отечественной литературе вышел ряд монографий и десятки журнальных статей, защищены кандидатские и докторские диссертации по вопросам ипотечного жилищного кредитования в России. Однако большинство публикаций рассматривает данную проблему, как нам представляется, слишком однобоко. Речь идет об ипотеке как залоге недвижимости для обеспечения требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Механизм ипотечного жилищного кредитования рассматривается большинством авторов на основе универсальных банков, специализированных ипотечных банков, секьюритизации активов.

Универсальные банки формируют ресурсы за счёт привлечения депозитов и вкладов юридических лиц и населения. Финансовый механизм универсальных банков имеет преимущества в возможности изменения уровней доходности по различным операциям. Основной проблемой данного механизма является зависимость ликвидности банков от соотношения долгосрочных активов и краткосрочных пассивов в различные периоды.

В основе функционирования специализированных ипотечных банков лежит мобилизация ресурсов на основе эмиссии ипотечных облигаций с обеспечением. Сложными элементами данного механизма являются: формирование пулов ипотечных кредитов, отслеживание инвесторами рыночных рисков, оценка кредитоспособности большого круга заемщиков и риска портфелей однородных ссуд, определение продажной цены облигаций.

Механизм, основанный на секьюритизации активов («американская -модель»), подразумевает продажу и вывод активов с баланса банков в сочетании с дальнейшим выпуском ценных бумаг, платежи по которым привязаны к денежным потокам по этим активам. На него ориентируются все специализированные государственные структуры, занимающиеся этими проблемами. Препятствиями для функционирования механизма рефинансирования на основе секьюритизации активов являются недостаточный уровень развития фондового рынка и надёжности ценных бумаг в России.

На наш взгляд, развитие ипотечного жилищного кредитования в России возможно на основе механизма контрактных сбережений, предполагающего привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем им ипотечного кредита. В этом случае долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды. Недостаток данной модели связан с риском инвесторов, который зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, финансовой устойчивости строительной компании, поддержки государством проектов, снижения спроса на жилье. В то же время сосредоточение финансовой цепочки в одних руках и независимость от внешнего финансового рынка являются положительными факторами, компенсирующими её недостатки.

Степень научной разработанности проблемы. В связи с исследованием общетеоретических основ ипотечного кредита в диссертации использовались работы таких ученых как Г.Н. Белоглазова, В.И. Букато, Н.И. Валенцева, Ю.В. Головин, Г.Г. Коробова, А.Г. Куликов, О.И. Лаврушин, Ю.И. Львов, B.C. Пашковский, В.М. Усоскин, Ю.Е. Шенгер и др.

Вопросы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, освещены в монографиях и публикациях российских ученых и практиков: В.А. Аверченко, И.Л. Бубнова, Н.Б. Косаревой, И.В. Павловой, И.А. Разумовой, Л.И. Рябченко, Н.Э. Соколинской.

Направления развития секьюритизации исследованы в монографиях и публикациях таких отечественных ученых, как A.B. Буздалин, Я.М. Миркин, С.Р. Моисеев, Б.Б. Рубцов, А.Ю. Сучков, М.А. Федотова, А.Б. Фельдман. Среди работ зарубежных ученых и практиков, посвященных данной теме, большую значимость имеют труды таких авторов, как Х.П. Бэр, Л. Хейр, Э. Девидсон, Э. Сандерс, Л.-Л. Вольф, А. Чинг, С. Фрост, Ф. Фабоцци, В. Котари, С. Л. Шварц. Однако, как следует из обзора источников, комплексное освещение данной проблемы в отечественной научной литературе отсутствует. Существуют разработки, касающиеся отдельных ее сторон: развития ипотечного кредитования, системы рефинансирования Банка России, проблем секьюритизации активов. Исследования теоретических и практических аспектов сочетания накопительных и кредитных моделей ипотеки представляются недостаточными. Нераскрытыми остались вопросы формирования комплекса моделей рефинансирования, адекватного российским экономическим условиям. Недостаточная разработка теоретических и методологических вопросов препятствует выработке практических рекомендаций, направленных на совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования.

Объектом диссертационного исследования являются финансы и финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в России.

Предметом исследования являются экономические отношения по поводу формирования и функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Целью исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

- рассмотрена экономическую сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования;

- определена сущность и элементы финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

- обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

- проведён анализ рынка недвижимости и финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России; определены направления и разработаны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Методологическую и теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по теоретическим и прикладным проблемам ипотечного жилищного кредитования, законодательные акты и нормативные документы РФ. В исследовании применялся системный подход. Для обработки исходной эмпирической информации использовались методы анализа и синтеза, статистического анализа, экономико-математического моделирования. В качестве инструментария исследования использовались средства вычислительной техники, программные продукты MS WORD ХР, MS Excel ХР.

Научная новизна исследования заключается в следующих результатах, полученных при достижении цели и решении задач исследования:

- рассмотрена экономическая сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования, которые заключаются в том, что сбережения населения образуются несвободной от потребления частью доходов, инвестиции увеличивают склонность к потреблению, сбережения (как условие получения ипотечного кредита) зависят от стимулирования их государством.

- уточнено понятие и состав финансового механизма ипотечного жилищного кредитования как совокупности финансовых и кредитных инструментов, включающих государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, формирование ресурсов кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения.

- обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма и его влияния на доступность ипотечных жилищных кредитов для населения;

- даны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России, включающие формирование финансовых ресурсов строительных сберегательных касс на основе накопительных взносов вкладчиков, стимулирующих государственных премий, бюджетных субсидий, и предоставление ипотечных жилищных кредитов.

- предложена и апробирована методика привлечения и использования финансовых ресурсов стройсберкассы и оценки её финансовой устойчивости.

Практическая значимость исследования. Методические положения и выводы исследования могут быть использованы органами исполнительной власти, которым делегированы функции по регулированию ипотечного жилищного кредитования, кредитными институтами, органами законодательной власти различных уровней при составлении, рассмотрении и утверждении бюджетов развития ипотечного жилищного кредитования.

Теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", «Ипотечное кредитование», а также при реализации проектов развития ипотечного кредитования в регионах.

Апробация результатов. Основные выводы, рекомендации и предложения диссертационного исследования были освещены и обсуждены на межвузовских практических конференциях и семинарах по вопросам развития ипотечного кредитования в 2007-2011г.г. в Самарском государственном экономическом университете.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 8 публикациях общим объемом 2,9 печ. л. (авторский вклад составил 2,9 печ. л.), в том числе статьи из перечня ВАК (объем - 1,6 печ. л.; вклад автора -1,6 печ. л.).

Структура диссертации Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Оганесян, Григорий Дживанович

Заключение

1.В диссертационном исследовании рассмотрены методологические аспекты функционирования ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, в том числе экономическая сущность ипотеки и ипотечного кредита, субъекты ипотечного кредитования, международный опыт ипотечного кредитования. Особенности финансов ипотечного кредитования состоят в том, что сбережения населения образуются несвободной от потребления частью доходов, инвестиции вызывают мультипликативный эффект и увеличивают склонность к потреблению, зависимость сбережений (как условия получения ипотечного кредита) от участия государства в их формировании и стимулировании. Функциями ипотечного кредитования являются: распределительная, инвестиционная, формирование рынка жилья.

2. Финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования есть совокупность финансовых и кредитных инструментов, включающих государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения, формирование ресурсов кредитования.

3. В мировой практике существуют две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Суть механизма, заложенного в одноуровневую (немецкую) модель состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Отличие двухуровневой (американской) системы ипотечного кредитования состоит в разрыве непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заёмщиком, что позволяет привлекать средства мелких инвесторов под надёжное обеспечение, каковым является недвижимость. Современные механизмы финансирования ипотечных кредитов в зарубежных моделях основаны на использовании вторичных ипотечных закладных, ипотечных ценных бумаг (секьюритизации), обращения закладных и сертификатов с использованием депозитария.

4. Стратегией ипотечного кредитования в России предусмотрено развитие двухуровневой модели, включающей первичный и вторичный рынки. Основными её недостатками являются отсутствие надёжного финансового обеспечения из-за неразвитости финансового рынка, отсутствие специальных программ жилищного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, низкая доступность ипотечных кредитов для населения из-за дороговизны финансовых ресурсов. Для повышения доступности ипотечных кредитов для населения необходимо сочетание бюджетного и рыночного подходов, кредитных и накопительных схем, активное участие государства, использование системы финансово-кредитных инструментов.

5. Основной тенденцией рынка недвижимости является оживление после почти полной остановки строительной отрасли вследствие кризиса. Уровень цен на жильё остаётся высоким, в результате чего покупка квартир за счёт своих средств для большинства граждан является нереальной задачей. Наблюдается положительная динамика количества и объёма выданных кредитов, количества банков, участвующих в ипотечных программах, снижения процентных ставок. Но, несмотря на положительную динамику развития рынка ипотечных кредитов, улучшения жилищных условий населения не происходит. Для активизации рынка необходимы достаточное предложение жилья эконом - класса для населения со средними доходами, обеспечение финансовыми ресурсами, стимулирование накопительных взносов населения.

6. В результате проведения анализа существующих ипотечных кредитных продуктов сделан вывод о том, что данные программы не позволяют обеспечить доступность ипотечных кредитов для семей со средними доходами. Индекс возможности приобретения средней квартиры на рынке с помощью ипотечного кредита семьей со средними доходами составляет 60

7. Направления совершенствования ипотечного кредитования заключаются в стимулировании предложения жилья по приемлемым ценам и стимулировании спроса основной массы населения, доходов которой недостаточно для привлечения ипотечного кредита.

Предлагаемый механизм ипотечного кредитования включает накопительные взносы населения в строительные сберегательные кассы, начисление премий на взносы, процентов, привлечение бюджетных субсидий для отдельных категорий населения (военнослужащих, работников бюджетной сферы, молодых семей, получателей материнского капитала), предоставление ипотечного кредита вкладчикам. Механизм трансформирует денежные средства участников в капитальные вложения в строительство или приобретение жилья на первичном или вторичном рынке с целью улучшения жилищных условий. Внешний контроль за деятельностью стройсберкассы осуществляется государственными и муниципальными органами.

8. Вкладчик осуществляет накопление средств для внесения первоначального взноса в размере 40% от стоимости квартиры в течение срока договора (в примере 3,5 года). Вкладчикам начисляется премия из бюджета в размере 20% от суммы взноса, но не более 14 000 руб. в год. Вкладчик использует эту сумму для первоначального взноса застройщику. Стройсберкасса затем предоставляет ипотечный кредит вкладчику за счёт накопительных взносов вкладчиков, накопительная фаза по договорам с которыми не завершена, а также возврата кредитов от застройщиков.

Вкладчик несёт ответственность за своевременность и полноту внесения накопительных взносов, выплату аннуитетных платежей по ипотечному кредиту. Объект жилой недвижимости передаётся в собственность заёмщика путём регистрации договора купли-продажи между заёмщиком и застройщиком.

9. Рассчитаны варианты источников финансирования в зависимости от величины и доли первоначального взноса от стоимости квартиры. Данный 11 ч " '

1 1 г механизм позволяет обеспечить требуемое соотношение платежа и минимального дохода семьи.

10. Предложена методика оценки финансовой устойчивости стройсберкассы, основанная на соотношении привлечённых и использованных средств на финансирование приобретения и строительства жилья. Механизм строительных сберегательных касс, создание сегмента жилья эконом - класса, соответствующего спросу граждан со средними доходами, бюджетные субсидии в целях стимулирования привлечения средств населения, предоставление кредитов для застройщиков по сниженным процентным ставкам на цели строительства жилья эконом - класса способствует обеспечению доступности ипотечных кредитов для населения.