Совершенствование механизма развития жилищного строительства в социально-экономической системе региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма развития жилищного строительства в социально-экономической системе региона"

На правах рукоииси

Зыкова Наталья Валерьевна

003446720

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ РЕГИОНА

(НА ПРИМЕРЕ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 2 СЕН 2008

Санкп-Петербур! - Пушкин 2008

003446728

Диссертационная работа выполнена в Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Инстшуг управления» (г Архангельск)

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Ежов Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты. доктор экономических наук, профессор

Никифоров Павел Васильевич

кандидат экономических наук, доцент Космачев Анатолий Николаевич

Ведущая организация:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Поморский государственный университет имени М В Ломоносова»

Защита состоится «26» сентября 2008г в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 006 055 01 в Государственном научном учреждении «СевероЗападный научно-исследовательский институт экономики и организации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» по адресу 196608, г Санкт-Петербург, Пушкин, ш Подбельского, д 7, к 233

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института

Авх&рефераi размещен на сайте www szniesh by ru и разослан « J*S» августа 2008 года

Ученый секретарь диссертационно!о совета,

ЕО Никифорова

кандидат .экономических наук, с н с

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования В ходе рыночной трансформации экономики произошла существенная дифференциация регионов страны по уровню социально-экономическою развития, ресурсного обеспечения, объемов производства, в т ч жилищного сфоительства

Социально-экономический уровень развития региона определяется многими факторами, в гом числе состоянием социальной инфрас!руктуры общества, уровнем жилищного строительства Каждый регион харак1еризуется присущими ему природными ресурсами, национальными и историческими чертами, структурой хозяйства и уровнем экономического развития, специализацией Стратегия регионального развития меняется во времени в зависимости от социально-экономической и политической ориентации государства на конкретном этапе модернизации страны В сложившихся экономических условиях эффективным и социально привлекательным путем выхода из экономического кризиса и последующего долговременного развития могло бы стать жилищное строительство Житье относится к числу таких материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции

Федеральные и региональные приоритеты в области решения вопросов обеспечения населения современным жильем совпадают, поэтому особую значимость приобрела реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Игнорирование проблем, связанных с рынком жилья, может привести к экономической и социальной нестабильности, снижению темпов экономического роста, ухудшению структуры хозяйства, снижению занятости и жизненного уровня населения

В условиях недостаточных объемов бюджетного финансирования системы жилищного строительства основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные накопления населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира Привлечение заемных ресурсов в виде ипотечных кредитов является не только способом улучшения жилищных условий населения, но и оказывает большое влияние на экономическую ситуацию в регионе

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью научно-методической проработки вопросов формирования регионального механизма развития жилищного строительства, объединяющего экономические интересы государства и субъекта РФ в лице органов власти, кредитных учреждений, предприятий строительного комплекса, населения региона

Степень научной разработанности проблемы Существенный вкчад в изучение вопросов развития ре1иональной экономики, территориальной дифференциации и методологии анализа уровня социально-экономического развития регионов внесли ученые-экономисты НТ Агафонов, А А Адамеску, Э Б Алаев, М К Бандман, А Г Гранбер!, В И Видяпин, А И Гаврилов, В А Горемыкин, В А Дергачев, О Г Дмитриева, Р А Исляев, В В Кистанов, Н Н Колосовский,

А И Костяев, В В Кузнецов, О В Кузнецова, В В Лексин, В В Милосердое, П А Минакир, Т I Морозова, Н Н Некрасов, П В Никифоров, О С Пчелинцев, И А Родионова, А В Сметании, С Суспицин, АИТатаркин, АИТянутов, А Н Швецов и другие

Исследование роли жилищною строительства в социально-экономической системе региона проводилось еше в дореформенный период Д Л Бронером, Р Страйк В последнее время вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда рассматриваются в научных разработках Н Ф Костецкого, В Т Черемсина, В А Аверченко, И Г Царева, Н А Щербаковой, Ю Ф Симионова, Г Г Матюхи-на, Н И Ризун

Проблемам регионального рынка жилья посвящены труды Н И Нечаева, НБ Телятникова, К П Глушенко, М Г асанова, Т Ю Овсянниковой, О В Кото-вой Весомый научный вклад в разработку проблем реформирования государственного ипотечного механизма жилищного строительства Архангельской области вносят В А Войков, В И Раковский, И Л Слелухина

Однако вопросы, связанные с реализацией современной концепции жилищного строительства, основанной на повышении роли государства и участия самого населения в решении жилищных проблем, исследованы недостаточно Это и предопределило выбор темы диссертации, цель и задачи диссертационного исследования

Цель и задачи исследования - выявить основные элементы механизма устойчивого развития жилищного строительства, обосновать его место в социально-экономической системе региона и разработать предложения по реализации региональной модели жилищного политики

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи исследования

- определено место жилищного строительства в социально-экономической системе региона,

- обоснованы сущность и содержание понятия «механизм развития» применительно к системе жилищного строительства на региональном уровне,

- исследовано социально-экономическое положение субъектов РФ Северного экономического района и оценена значимость обеспечения населения доступным жильем для их дальнейшего развития,

- осуществлен анализ особенностей зарубежного опыта развития жилищного строительства с позиции сопоставления его с отечественным рынком жилья,

- проанализированы современное состояние жилищного строительства и содержание региональных программ ипотечного жилищного кредиювания, реализуемых в Архангельской области,

- разрабо!аны экономические основы региональной жилищной ипотеки,

- обоснованы предложения по реализации модели жилищной по'шшки в конкретных условиях peí иона

Объектом исследования выступает жилищное сфоительсгво в социально-экономической системе peí иона

Предметом исследования являются пути совершенствования механизма развития жилищного строительства с учетом региональных условий на примере Архангельской области

Теоретическая и методоло! ичсская основа исследования. Теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные социально-экономическим проблемам развития экономики региона, становления рынка жилья, способам и методам решения жилищной проблемы

Диссертация выполнена с учетом действующих нормативно-правовых документов, регулирующих систему жилищного строительства, в том числе Жилищного и Земельного кодексов Российской Федерации, ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», региональных целевых программ и др

В исследовании использовались данные Минрегионразвития, федеральные и областные программы жилищного строительства, материалы Департамента экономического развития Администрации Архангельской области, Федеральной службы государственной статистики РФ, Государственного комитета статистики по Архангельской области, статистические материалы Банка России

В работе автор использовала системный подход, метод сравнительных аналогий и обобщений, экономико-статистического анализа, экспертных и рейтинговых оценок, опросы и наблюдения, были задействованы табличные и графические способы визуализации аналитических данных

Научная новизна полученных результатов исследования. В диссертации, в отличие от других работ, механизм развития жилищного строительства в регионе исследуется во взаимосвязи с современными социально-экономическими процессами, которые выступают как предпосылками реализации жилищной политики, так и сдерживающими факторами (ресурсный и инфраструктурный потенциал территории, условия экономического развития, факторы, определяющие уровень и качество жизни населения)

В рамках обозначенной «формулы новизны» получены следующие научные результаты

- установлено, что жилищное строительство следует рассматривать как особую подсистему в социально-экономической системе региона, обеспечивающую поддержание необходимых территориальных пропорций в его экономическом развитии,

- обосновано, что для устойчивого социально-экономического развития региона особое значение приобретают региональные программы, в которых субъекты РФ определяют цели и механизмы решения жилищных проблем при обязательном учете количественных и качественных параметров, задаваемых стратегией социально-экономического развития Российской Федерации,

- дана научная оценка социально-экономической ситуации на рынке жилья в Архангельской области, что позволило выявить особую роль жилищного строительства в обострении социальных проблем, связанных с необходимостью решения демографической проблемы региона, подготовки квалифицированных кадров, привлечения в жилищную сферу сбережений насечения, развития строительного комплекса,

- выявлены неблагоприятные факторы, сдерживающие ипотечное кредитование в регионе неэффективное участие кредитной системы в ипотечных программах, низкие доходы и недостаток платежеспособного спроса граждан,

- предложен экономический механизм развития жилищного строительства в peí ионе на основе трехуровневой модели жилищного строительства посредством совместного его финансирования государством и муниципальными образованиями, коммерческим сектором, а также населением, что позволит решить проблему жилья для лиц со средними доходами, расширит финансовые и временные возможности как застройщиков, так и покупателей квартир, активизирует финансовые потоки, направленные в строительный комплекс, и в целом будет способствовать развитию регионального рынка недвижимости,

- разработаны экономические основы региональной жилищной политики, позволяющей обеспечить регулирование рынка жилья в свете выполнения приоритетных национальных программ «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и «Развитие АПК»

Практическая реализация результатов исследования. Результаты диссертационной работы позволили определить методические подходы и провести конкретные расчеты по обоснованию механизма развития жилищного строительства на основе выделения приоритетного направления в развитии региона и более активного использования инструментов экономического механизма

Сформулированные в исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы органами государственного управления субъектов РФ и органами местного самоуправления при решении проблем устойчивого социально-экономического развития территорий, а также при формировании и реализации программы развития жилищного строительства, в том числе в сельской местности

Апробация работы Публикации. Основные результаты работы докладывались на 2-ой и 3-ей Всероссийских научно-практических конференциях «Вузовская наука - региону» (Вологодский государственный технический университет, 2004-2005гг ), используются при чтении курса лекций по дисциплинам «Экономическая география» и «Банковское дело» в Институте управления (г Архангельск). По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, в том числе статья в журнале, входящем в перечень изданий, рекомендованных ВАК России

Структура и объем работы Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений Работа изложена на 168 страницах компьютерного текста, содержание проиллюстрировано 34 таблицами и 32 рисунками, дополнено 6 приложениями

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также показаны научная новизна и практическая значимость исследования

В первой гчаве «Со11иачьно-эконо\тческая поттика региона и ее роль в решении проблемы доступного жилья» раскрыта сущность устойчивого социально-экономического развития региона, даны характеристики основным подсистемам, выделены национальные приоритеты по решению жилищных проблем, дана сравни! ел ьная характеристика рынка жилья в России и развитых с i ранах, выявлена структура механизма развития жилищного строительства, определены сущест-

вующие проблемы на рынке жилья

Во второй главе «Факторы иусювияразвития жиптцного строительства в регионе» рассмотрены социально-экономические показатели по субъектам Северо-Западного федерального округа (СЗФО), на основе комплексной оценки построек реитинг субъектов СЗФО, на примере Архангельской области исследована жилищная сшуация, проведен сравнительный анализ действующих региональных программ кредитования жилищного строительства, выделено значение ипотеки в решении проблем обеспечения населения доступным жильем

В третьей гчаве «Формирование региональной модели жи шщного строи-течьства в Архангельской области» определены экономические основы региональной модели развития системы жилищного строительства, в том числе посредством использования механизма жилищной ипотеки Обоснована возможность применения данной модели на примере сельской местности

В заключение обобщены результаты диссертационного исследования

Основное содержание работы

1. Жилищное строительство следует рассматривать как особую подсистему в социально-экономической системе региона, которая имеет двойственный характер с одной стороны уровень его развития определяется конкретной ситуацией в субъекте РФ, а с другой стороны, оно непосредственно влияет на формирование рыночного потенциала территории и улучшение качества жизни населення

Как показали исследования, жилищное строительство является одной из важнейших социально-экономических подсистем региона, выступая в качестве организованной совокупности экономических субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих строительство жилья с целью удовлетворения в нем потребностей населения территории

При этом жилищное строительство представляет собой, с одной стороны, территориальную систему, функционирующую в рамках определенного региона, а с другой - межотраслевую систему, объединяющую такие сектора экономики, как строительный комплекс, первичный и вторичный рынки жилья, кредитные организации, страховые компании, в совокупности образующих территориальный жилищно-строительный кластер Это требует от органов государственной власти всех уровней принятия конкретных мер, которые позволят устойчиво развивать жилищное строительство в регионе

1 При реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» уже выявились три основные проблемы низкий платежеспособный спрос населения и в этой связи следует рассмафивать новые финансовые схемы, не проработанное 1ь правовой базы, недостаточный уровень внутренних ресурсов строительного комплекса, что не позволяет обеспечивать увеличение обьемов строитечьства при снижении ею себестоимости

В диссертации рассмотрены основные мероприятия ре1иональных и муниципальных программ субъектов РФ Северо-Западною федерального округа по социальном поддержке населения в решении жилищных проблем (табл 1)

Таблица 1

Региональные и муниципальные целевые программы жилищного строительства в Северо-Западном ФО_

Программы Главные мероприятии

Программа развития индивидуального жилищного строительства на 2008-2010 годы в Республи ке Карелия В рамках программы в 2008г жилищные условия смогут улучшить 1680 семей Из бюджета Карелии будет направтено 293,3 мпн руб Общая площадь индивидуального житья которое будет построено в рамках программы предпотожитепьно составит около 200 тыс кв м

О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2003-2012 годы В программе поддержки граждан при приобретении и строительстве жилья в 2008 году приняли участие 215 семей По подпрограмме по обеспечению жильем молодых семей в 2007 году получили субсидии 94 молодые семьи на общую сумму 60,2 млн руб 50 семей получили федеральную и региональную поддержку на улучшение жилищных условий по программе «Социальное развитие села» Из бюджетов было выделено около 27 млн руб

Обеспечение жильем молодых семей Псковской обтасти на 2008-2010 годы На реализацию программы в 2008 году из бюджетов выделено 200 млн руб Субсидии для молодых семей составляют 40% В программе может участвовать любая молодая семья (с детьми ичи без детей) в возрасте до 35 лет, которая хочет улучшить свои жилищные условия

Программа поддержки населения при ипотечном кредитовании в Ненецком автономном округе На реализацию программы в 2008 году выделено около 140 млн руб две трети из которых были направлены на погашение первоначального взноса по ипотечным кредитам для молодых семей (более 80 семей) Субсидия составляет около 30% от стоимости жилья За счет средств окружного бюджета частично оплачиваются проценты по кредитам На каждого новорожденного, усыновленного ребенка семьи получают 250 тыс руб на оплату кредита

Обеспечение жильем молодых семей в городе Калининграде на 2006-2010 годы С начала 2008 года безвозмездной государственной поддержкой на приобретение жилья воспопьзовались 392 молодых семьи получив 165 млн руб

Программа социальной поддержки в решении жилищной проблемы гражданам нуждающимся в улучшении жилищных условий и молодым семьям Великого Новгорода Городской бюджет компенсирует часть затрат очередников на уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам) полученным не ранее 1 января 2008 года Объем компенсации составляет разницу между процентной ставкой по кредит у и 8% годовых (но не бозее 3%) Социальные выплаты молодым семьям на приобретение жилья на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам в размере до 30% стоимости жилья

Обеспечите житьем молотых Молодая семья в возрасте до 30 лет может получить субси-

сечей города Архангельска ил [ дию в ра;черс до 40% стоимости жилья

2007-2009 годы В 2007 году \лучшить жилищные усчовия по данной про-

грамме см01ли 114 семей

Национальный проект предусматривает оказание бюджетной поддержки в форме использования федеральных, региональных и муниципальных средств на строительство и приобретении жилья молодыми семьями, нуждающимися в жилье или в улучшении жилищных условий, улучшение жилищных условий молодых специалистов агропромышленного комплекса Региональные власти разрабатывают систему лыот и субсидий по программе жилищного строительства, определяют источники финансирования

Активная позиция органов регионального и муниципально! о уровней управления способна изменить ситуацию в жилищном строительстве, на основе использования системы субсидирования первоначального взноса, процентных ставок, части стоимости недвижимости, компенсации части жилищного кредита в случае рождения ребенка

Исходя из сложившейся ситуации в области жилищного строительства, стратегической целью региональных властей является создание условий для развития массового строительства индивидуального жилья Для успешной реализации данного национального проекта необходимо органам государственной власти и местного самоуправления оказывать содействие в развитии стройиндустрии, на уровне региона разработать систему эффективного землепользования, проводить оптимальную инвестиционную поли гику, урегулировать законодательство, разработать градостроительные планы малых и средних городов

2 Механизм развития жилищною строительства в регионе как система экономических рычагов и стимулов для регулирования отношений между всеми участниками данной сферы

В ходе диссертационного исследования было сформулировано определение механизма развития как совокупности правовых организационных и финансово-экономических инструментов, способов их применения, посредством которых осуществляется функционирование какой-пибо экономической системы

Исходя из особенностей развития жилищного строительства в условиях региона, механизм может быть представлен как взаимодействие трех взаимосвязанных и взаимообусловленных его элементов - правового, организационного и экономического (рис 2)

В этой связи было изучено и проанализировано современное жилищное законодательство, с точки зрения имеющихся недостатков в нормативно-правовом регулировании жилищной сферы и условий реализации конституционного права граждан на жилище, в результате чего в диссертации предложено создать Региональный Совет но жилищным вопросам, разработать законы о Региональном фонде по предоставлению ссуд

Организационный механизм реализуется через такие средства как региональные органы землеустройства, региональные органы государственной регистрации прав на недвижимое имущес1во и сделок с ним, региональные строительные организации, нотариат, банки, финансово-кредитные организации, оценочные и риэлторские институты, страховые компании, суды

Рис 2 Структура механизма развития жилищного строительства на примере Архангельской области

В диссертационной работе рассмотрена совокупность финансово-кредитных инструментов, способов и стимулов для регулирования механизма жилищного строительства Исходя из современной практики развития рынка недвижимости, были выделены следующие схемы финансирования жилья оплата полной стоимости жилья за счет собственных средств, долевое инвестирование строительства жилья, ипотечное банковское кредитование, жилищностроительные кооперативы, строительно-сберегательные схемы, региональные программы финансирования жилья

На основе изученных данных можно говорить об определенной стабилизации на рынке жилищного строительства Ввод в действие жилых домов неуклонно растет При этом население само достаточно эффективно решает свои жилищные проблемы, доля строительства жилья населением за счет собственных средств и кредитов банков составляет более 40% В 2007 году в большинстве субьекюв РФ темпы жилищного строительства в 1,4-1,8 раз превысили уровень 2006 года

Изучение факторов, ограничивающих деловую активность строительных ор:анизаций, позволило выявить основные проблемы экономической деятельности сфотельных организаций высокий уровень налогов (50%), высокая стои-мос1ь материалов (38%), неплатежеспособноегь заказчиков (37%) Однако все респондент отмечают возросшие проблемы нехватку кадров и рост конкуренции со стороны других строи[ельных фирм

Проведенный в диссер!ации анализ позволил выявить прямую зависимость между [емпами роста цен на рынке жилья и себестоимоиью сфоительства с рос-

том доходов населения. В настоящее время отмечена стабильность в индексах цен производителей в строительстве, цен на жилье, доходов населения.

3. Оценка ситуации в жилищном строительстве в СЗФО и в Архангельской области, выявление факторов роста иен на объекты недвижимости и низкого уровня спроса населения на новое жилье

Ключевая составляющая рынка жилья любой страны - это степень обеспеченности потребности в нем населения. По данному критерию наша страна существенно уступает почти всем странам Европы. В ходе исследования было установлено, что в РФ в среднем на одного человека приходится 21,1 м , тогда как в Германии - 35 мг, Швеции, Норвегии и Канаде - 40 м2, США - 70 м".

Проведенная рейтинговая оценка ситуации в Архангельской области, по сравнению с другими субъектами СЗФО, показала, что первые места по вводу в действие жилых домов на душу населения занимают Калининградская область, г.Санкт-Петербург и Ленинградская область. Архангельская область за исследуемый период (2004-2007гг.) переместилась с 9 на 6 место.

Представленный на рисунке 3 удельный вес субъектов СЗФО выводит на 1 место г.Санкт-Петербург, затем идут Ленинградская, Калининградская и Вологодская области. По Северо-Западному федеральному округу в 2007г. введено 5 млн. 658,1 тыс. кв. метров жилья (121,3% к 2006г.).

Рис.3. Удельный вес субъектов РФ СЗФО в объеме ввода жилья в 2007 году, %

При этом значительный рост объемов ввода в действие жилых домов по сравнению с 2006 I. характерен для Калининградской области - 150.1%; Вологодской области - 146.4%; Архангельской области - 134,4%; Новгородской области -125,4%. Снижение данного показателя отмечено только в Мурманской области -92,7% (рис. 4).

С-анкт-П 46

2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0

-дар-

Ka рели

ГТЩ—Lgrffifn

Т" Петерб _упг _

респ. Коми

Арх-ая обл

Волог-ая обп

Калин-ая обл

Ленин-ая обп

Мурм-ая обл

Новг-ая обл

Псков-ая обл

□ 2005

293

143,1

2273,4

12006

109,6

193,2

35

333,7

601,1

163,1

125,5

2375,7

□ 2007

196,6

36,7

488,7

204,5

130,5

2636,9

Рис. 4. Динамика ввода в действие жилых домов по субъектам РФ СЗФО в 2005-2007 гг., тыс.м2

В Архангельской области жилищное строительство является главнейшим направлением строительной отрасли. Предприятиями и организациями всех форм собственности в 2006 г. построено 2257 новых квартир общей площадью 193,2 тыс. м\ что на 64,4% выше уровня 2005 г. Соотношение объемов строительства в сельской и городской местности отражено в таблице 2.

Таблица 2

Основные показатели развития жилищного строительства в Архангельской области

Показатели 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2006г. в %, к 2000 г.

Динамика ввода в действие жилых домов в Архангельской области. тыс. м" - всего: 77.3 106.7 94,1 105.0 117.5 193.2 в 2,5 раза

в том числе: в сельской местности в городской местности 15.2 61,4 21.5 85.2 23,3 70.8 21.8 83,2 27.7 89.8 33,5 159.7 2.2 раза 2.6 раз

Площадь жилья, приходящаяся в среднем на 110 жителя (на конец года) - всего, м2; 20.4 22.2 22,4 23,0 23,3 23.5 115,2

в том числе: в сельской местности в городской местности 23.2 19.4 25.7 21.1 25,7 21,3 26,9 21,7 27.3 21.8 27.7 22,0 119.4 113.4

Построено в сельской местности жилых домов, тыс. м2 общей площади - всего 15.2 21.5 23,3 21,8 27.7 33.5 2.2 раза

в том числе населением за свой счет и с помощью кредитов в % от общего объема введенного жилья в сельской местности 13.1 86.2 21.0 . 20.2 97.7 86.6 17.2 79.0 20.3 73.3 19.6 58.5 150.8 -27.7

Исследования показали, что рост всех показателей по сравнению с 2000 г. произошел более, чем в 2 раза. Данные официальной статистики в течение 1999-

2006 гг характеризуют жилищную ситуацию в Архангельской области и свидетельствуют об увеличении жилой плошади в расчете на одного человека Причем параметры в сельской местности значительно превышают данный показатель в городе Однако это не свидетельствует о возросших объемах жилищнoio строительства на селе, а результат значительного сокращения численности сельского населения

За счет собственных средств населения и кредитов банков в 2006 i в регионе было введено 71,2 гыс м2 жилья (43% к общему вводу жилья), в итоге по сравнению с 2005 i рост составил 46,8% В сельской местности объемы строительства жилых домов за счет собственных или заемных средств населения всегда имели тенденцию опережения этих показателей по городскому строительству

Анализ показал, что строительство жилья продвигается в регионе неравномерными темпами По данным муниципальных образований, в 2008 году в Поморье планируется к вводу более 261 тыс кв метров жилья (табл 3), однако ряд районов ввод жилья не планировал вообще Дифференциация в выполнении планов строительства связана с недофинансированием строительных проектов, чаще всего по причине несвоевременной подготовки проектно-сметной документации, согласования ее с руководителями муниципальных образований и, соответственно, не выделения бюджетных средств

Таблица 3

Ввод жилья по отдельным муниципальным образованиям Архангельской

области

Муниципальное об- План на 2008 год, Фактическое вы- В % к итогу

разование тыс полнение на 1 08 2008 г , %

Вельский район 4 8 162 21 5

Ленский район 2,0 88 89

Онежский район 2,0 100 89

Вилегодский район 2,8 2,6 12,5

Устьянский район 10,8 12,5 48 2

Лешуконский район 0 0 0

Мезенский район 0 0 0

Итого 22,4 100

Работу органов власти муниципальных образований и региона в целом можно оценивать по такому критерию, как количество введенного жилья на одного жителя В 2008 году его предполагаемое значение составит 0,21 м2 в расчете на 1 человека Для сравнения по СЗФО этот показатель - 0,42, по России - 0,43

В диссериции на примере муниципальных образований «Приморский район» и «Лешуконский район» Архангельской области были исследованы территориальные аспекты строительства в сельских поселениях (рис 5) В связи с тем, что данные официальной статистики по объемам строительства частного жилья в муниципальном разрезе в настоящее время отсутствуют, а результаты сельскохозяйственной переписи еще находятся в стадии обработки, поэтому информация была получена посредством проведения опроса глав муниципальных образований

Приморский район до20км

Лешуконский район 200-250км

св.200км|

101-

251 -300км

301-350км

02005-2007 гг В 2007 г

Рис.5. Удельный вес домов, построенных в Приморском и Лешуконском районах Архангельской области в разрезе территориальной удаленности от областного центра, в %

Как показали проведенные исследования, строительство жилья в Приморском районе ведется, главным образом, в пригородной зоне со степенью удаленности от областного центра до 40 км, причем новые жилые дома являются в основном дачными домиками. Увеличение количества жилых домов в интервале 101-200 км от г. Архангельска связано со строительством базы отдыха в Зимней Золотице в 2005 году. Ситуация в Лешуконском районе несколько хуже, что объясняется большой удаленностью от областного центра. За 2007 год строительство жилых домов осуществлялось только в двух муниципальных образованиях из пяти. При этом каждое муниципальное образование состоит из 5-10 сельских поселений.

На основе вышеизложенного, необходимо отметать; в исследуемых муниципальных образованиях годовые объемы нового строительства составляют менее 1 % от общего количества жилья, что связано с отсутствием у населения денежных накоплений для ведения строительства, а также невозможностью получения ипотечного кредита.

Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей области наблюдается одинаковая картина: подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. На основе исследования первичного и вторичного рынков жилья, следует отметить значительный рост цен в 2007г., и относительную стабильность в 2008г. Причем рост цен значительно опережает рост заработной платы (рис.6).

50000 40000 30000 20000 10000 0

Рис.6. Соотношение средних цен на рынке жилья в Архангельской области в сопоставлении со среднемесячной заработной платой в регионе, руб. за 1 м2.

Одним из факторов, в какой-то мере повлиявшим на увеличение цены 1 м2 жилья, является появление на рынке разнообразных ипотечных схем и программ, одна ко возможности их использования до сих пор имеет ограниченное число граждан.

Следует отметить, что соотношение уровня цен за 1 м~ на первичном и вторичном рынках жилья неустойчиво, однако спрос на первичном рынке существенно ниже, чем на вторичном. Поэтому в диссертационной работе были выявлены следующие факторы, ограничивающие спрос населения на новое жилье: предлагаемая общая площадь квартир в 2-3 раза выше, чем на вторичном рынке, соответственно и стоимость их выше; отсутствие в квартирах отделки, что увеличивает потенциальную стоимость жилья еще на 25%; рыночные цены значительно выше себестоимости строительства 1м2 жилья.

В ходе проведенных опросов нами было выявлено, что жители Архангельской области желают улучшать свои жилищные условия, причем в отсутствии собственных средств готовы использовать жилищные кредиты. Вместе с тем в качестве объектов строительства они отдают предпочтение индивидуальному частному домостроению из экологически чистых материалов в соответствии с северными традициями, в пригородной зоне.

4. Развитие системы ипотечного кредитования как важнейшего инструмента механизма строительства и решения жилищной проблемы населения региона

Проведенные исследования показали, что значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке является одной из особенностей последнего десятилетия. Так, в Ирландии стоимость жилья увеличилась на 300%, в Великобритании и Нидерландах на 250 - 270%. В Германии жилье практически не дорожало, что связано с высокой обеспеченностью жильем и большим запасом социального жилья. В США недвижимость за аналогичный период подорожала более, чем втрое. Поэтому в большинстве стран мира использование кредитных ресурсов для строительства и приобретения жилья является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и важной сферой экономической деятельности.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

первичныи рынок

вторичный рынок

Среднемесячная начисленная заработная плата руб

Для анализа ситуации в России были использованы данные Федеральной государственной службы статистики К сожалению, аналитическая информация охватывает только период 2002-2007 гг В исследуемый период цены на рынке жилья существенно различались Можно выделить две качественно различные ситуации в 2006 году в большинстве федеральных округов произошел существенный рост цен в 2-3 раза, а к 2007 году цены стали стабилизироваться

Проведенное автором исследование факторов, влияющих на развише жилищного кредитования в России, позволяет утверждать, что становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на перспективах реального сектора экономики в регионе Ипотека способствует увеличению объемов жилищного строительства, рост же строительства, в свою очередь, вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительном и дорожном машиностроении, деревообработке и производстве мебели и т д , затрагивая многие сектора в экономике

В настоящее время более, чем в 30 регионах России в той или иной форме развиваются программы ипотечного кредитования Анализ показал, что ипотечное кредитование в сделках с жильем получило более широкое применение в Сибирском и Уральском федеральных окру1ах (табл 4)

Таблица 4

Рынок ипотечного кредитования в РФ и в федеральных округах ( 20061 )

Территория Количество сделок с жильем, шт Ипотека жилых помещений, шт Доля ипотеки в сделках с жшьем, %

Российская Федерация 2 400 697 206 123 9

Центральный ФО 546 333 38 722 7

Северо-Западный ФО 240 402 15151 | 6

Южный ФО 272 207 12 330 ! 5

Приволжский ФО 594 134 54 240 9

Уральский ФО 289 912 35 237 12

Сибирский ФО 354 94] 44 780 13

Дальневосточный ФО 102 768 5 663 6

По данным Банка России, объем ипотечного кредитования в России в 2007 г увеличился почти в 3 раза по сравнению с 2006г По состоянию на 1 января 2008 г объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, в целом по стране достиг 256 млрд рублей Средний размер кредита возрос с 600 тыс руб в 2004г до 2 млн руб в 2008 г, а средний срок кредита за аналогичный период увеличился с 10 до 22 лет

При этом доля ипотечных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов не превышает 4%, а увеличение объемов связано с кредитованием коммерческих структур-участников строительного рынка Таким образом, можно отметить, но ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения

Наши исследования свидетемьствуют, что выбранная Правительством РФ ипотечная схема по образцу США в современных условиях не является оптимальной, поэтому необходимо проработать ее альтернативный вариант, на основе

трехуровневой модели жилищного строительива посредством совместною его финансирования государством и муниципальными образованиями, коммерческими структурами и населением

5 Экономические основы региональной модели жилищной политики, обес-I псчивающей реализацию государственной программы регулирования рынка жилья в свете решения приоритетных национальных проектов «Доступное и комфортное жилье - I ражданам России» и «Развитие АПК»

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, как известно, является коэффициент доступности жичья, измеряемый соотношением средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) и среднего годового дохода семьи из трех человек Учитывая, что в настоящее время средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке в Архангельской области равняется 2,09 млн рублей, а среднемесячный доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) около 28076 рублей (соответственно годовой - 336,9 тыс руб), коэффициент доступности жилья в условиях региона составляет 6,2 (тогда как в среднем по России 7,7) Следовательно, для покупки квартиры средней среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя никакие другие траты) в течение 6,2 лет Данный показатель является величиной условной, потому что фактический размер накоплений может составлять не более 30%, в итоге реальный коэффициент доступности жилья увеличится в данном случае до 20,7 лет Вот почему на такой временной интервал рассчитано большинство жилищных банковских кредитов

Проведенный в диссертации анализ свидетельствует, что домохозяйства, обеспеченные жилплощадью ниже среднего по Архангельской области показателя (2002 год - 21,0 кв м ) в среднем составляют 46% В основном преобладает необходимость в приобретении одно- и двухкомнатных квартир Поэтому в диссертации были определены новые подходы к решению проблем доступного жилья в регионе Исследовав различные варианты финансирования жилищного строительства, мы, на наш взгляд, нашли оптимальную схему активизации спроса на строящееся жилье, что приведет к ускорению темпов жилищного строительства в регионе Речь идет о механизме финансирования жилищного строительства с помощью открытия банковской кредитной линии

Первоначально в качестве обеспечения кредита заемщик представляет в банк документы на имеющееся в его собственности имущество В дальнейшем банк поэтапно оформляет договоры залога на незавершенное строительство по мере выполнения сфоительных работ Особенностью данною кредита является ю, что деньги за выполненные работы и ус ту! и банк перечисляет со счета заем-шика на основании документов, предеивленных подрядчиком При индивидуальном жилищном сфоительстве чаиь рабо! !аемщик выполняв самостоятельно, что позволяет экономить на фонде ошшы фуда, использовании механизмов и Iехники, закупке пиломатериалов В резулыле это! объем затрат на 25% снизи! сметную стоимость объекта

Анализ социально-экономической ситуации в Архангельской области показал, что даже сельское население готово к участию в системе жилищного кредитования, при условии, если будут урегулированы отдельные проблемы ипотеки По оценкам экспертов, потенциальные ресурсы ипотечного сельскохозяйственного кредитования (если принять их эквивалентными кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий) оцениваются в 2,7 трлн рублей Однако реальные размеры жилищного кредитования значительно меньше из-за неудовлетворительного финансового состояния большинства сельхозтоваропроизводителей и неэквивалентной ценовой политики в отношении продукции аграрного сектора

Проведенные расчеты показывают, что уже в современных условиях программа ипотечного кредитования сельского жилищного строительства жизнеспособна и отвечает предъявляемым требованиям Примерная потребность в домах «усадебного типа», может быть удовлетворена за счет ипотечного жилищного кредитования, 350 - 400 штук в год В расчете на 5 лет - это до 2,0-2,5 тысяч домов Внедрение данной модели обеспечивает реализацию государственной политики регулирования рынка жилья в свете решения национальных приоритетных программ «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и «Развитие АПК» Важными составляющими социально-экономического эффекта при эюм являются организация экономической занятости населения, так как известно, что одно рабочее место в строительстве образует до 15 рабочих мест в смежных отраслях, решение демографической проблемы, улучшение ситуации с кадрами, особенно в условиях сельской местности

Таким образом, результаты исследования на примере Архангельской области показали, что для дальнейшего устойчивого развития жилищного комплекса региона в современных условиях необходимо учитывать природно-климатические условия и связанную с этим стоимость жизни, размер доходов и расходов регионального бюджета, результаты выполнения федеральных и региональных целевых программ Использование имеющихся предпосылок и потенциальных возможностей конкретного региона реализуется при обеспечении единства трех структур жилищной политики государства и органов местного самоуправления, развития жилищного рынка, мотивации семей к сохранению и увеличению площади жилья

Именно рост жилищного строительства, развитие сопутствующих производств и инфраструктуры должны привести к экономической и социальной стабильности в peí ионе, повышению темпов экономического роста, улучшению структуры хозяйства и демографической ситуации, решению проблемы заняюсти и улучшению жизненного уровня населения

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1 Зыкова Н В Система и подсистемы социально-экономического развития Архангельской области / Актуальные проблемы развития экономической науки сб научн трудов, Вып 1(3) Москва - Архангельск Юпитер, 2007 -155с (1,0 п л )

2 Зыкова Н В Социальная ориентация экономики сельскою хозяйства Севера / Российское предпринимательство, ООО Изд-во «Креативная экономика» -2007 - №3 (0,2 п л )

3 Зыкова Н В Особенности жилищного строительства в условиях Северного региона / Материалы третьей Всероссийской научно-практической конференции «Вузовская наука - региону», ВоГТУ -2005 (0,7 п л )

4 Зыкова Н В Особенности развития жилищной ипотеки в Архангельской области / Вестник Международного «Института управления» - 2004 - №5 (0,4 п л )

5 Зыкова Н В Участие Сбербанка в процессе ипотечного кредитования / Вестник Международного «Института управления» - 2004 - №4 (0,4 п л )

6 Зыкова Н В Развитие ипотечного кредитования в России / Вестник Международного «Института управления» - 2004 - №3 (0,4 п л )

7 Зыкова Н В Понятие и сущность банковской инновации / Вестник Международного «Института управления» - 2004 - №1 (0,4 п л )

8 Зыкова Н В , Пшенко О Ю Роль и место ипотечного кредитования в системе жилищного строительства / Сборник материалов ко 2-ой Всероссийской научно-практической конференции «Вузовская наука - региону» - ВоГТУ -2004 (0,6 п л )

Научное издание RIZO - печать ИННОВАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ЗАЩИТЫ РАС 11 НИИ Лицензия 11ЛД № 69-253 Подписано к печати 22 августа 2008 i тир 100 экз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Зыкова, Наталья Валерьевна

Введение.

Глава 1. Социально-экономическая политика региона и ее роль в решении проблемы доступного жилья.

1.1. Жилищное стоительство в системе социально-экономической политики региона.

1.2. Особенности развития рынков жилья в России и развитых странах

1.3. Механизм развития системы жилищного строительства в регионе.

Глава 2. Факторы и условия развития жилищного строительства в регионе.

2.1. Социальная ориентация экономики районов Севера.

2.2. Современные условия развития системы жилищного строительства.77 »

2.3. Особенности региональных программ кредитования жилищного строительства.

Глава 3. Формирование региональной модели жилищного строительства в

Архангельской области.

3.1. Ипотечное кредитование как экономический инструмент механизма развития системы жилищного строительства региона.

3.2. Экономические основы региональной модели жилищной ипотеки.

3.3. Развитие и реализация сельского жилищного строительства на основе ипотеки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма развития жилищного строительства в социально-экономической системе региона"

Актуальность темы исследования. В ходе рыночной трансформации экономики произошла существенная дифференциация регионов страны , по уровню социально-экономического развития, ресурсного обеспечения, объемов производства, в т.ч. жилищного строительства.

Социально-экономический уровень развития региона определяется многими факторами, в том числе состоянием социальной инфраструктуры общества, уровнем жилищного строительства. Каждый регион характеризуется присущими ему природными ресурсами, национальными и исторически чертами, структурой хозяйства и уровнем экономического развития, специализацией. Стратегия регионального развития меняется во времени в зависимости от социально-экономической и политической ориентации государства на конкретном этапе модернизации страны. В сложившихся экономических условиях эффективным и социально привлекательным путем выхода из экономического кризиса и последующего долговременного развития могло бы стать жилищное строительство. Жилье относится к числу таких материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции.

Федеральные и региональные приоритеты в области решения вопросов обеспечения населения современным жильем совпадают, поэтому особую значимость приобрела реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Игнорирование проблем, связанных с рынком жилья, может привести к экономической и социальной нестабильности, снижению темпов экономического роста, ухудшению структуры хозяйства, снижению занятости и жизненного уровня населения.

В условиях недостаточных объемов бюджетного финансирования системы жилищного строительства основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные накопления населения, а так же кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Привлечение заемных ресурсов в виде ипотечных кредитов является не только способом улучшения жилищных условий населения, но и оказывает большое влияние на экономическую ситуацию в регионе.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью научно-методической проработки вопросов формирования регионального механизма развития жилищного строительства, объединяющего экономические интересы государства и субъекта РФ, в лице органов власти, региональных кредитных учреждений, предприятий строительного комплекса, населения региона.

Степень научной проработанности проблемы. Существенный вклад в степень изученности вопросов развития региональной экономики, территориальной дифференциации и методологии экономического анализа регионов, социально-экономического развития регионов внесли ученые-:, экономисты Н.Т.Агафонов, А.А.Адамеску, Э.Б.Алаев, М.К.Бандман, А.Г.Гранберг, В.И. Видяпин, А.И. Гаврилов, В.А. Горемыкин-, В.А. Дергачев, О.Г.Дмитриева, Р.А.Исляев, В.В. Кистанов, Н.Н.Колосовский, А.И.Костяев, В.В.Кузнецов, О.В.Кузнецова, В.В.Лексин, В.В.Милосердов, П.А.Минакир, Т.Г. Морозова, Н.Н.Некрасов, П.В.Никифоров, О.С.Пчелинцев, И.А.Родионова, А.В.Сметанин, С.Суспицин,

А.И.Татаркин, А.И.Тянутов, А.Н.Швецов и другие.

Исследование роли жилищного строительства в социально-экономической системе региона проводились еще в дореформенный период Д.Л. Бронером, Р. Страйк. В последнее время вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда рассматриваются в научных разработках Н.Ф. Костецкого, В.Т. Черемсина, В.А. Аверченко, И.Г. Царева, Н.А. Щербаковой, Ю.Ф. Симионова, Г.Г. Матюхина, Н.И. Ризун.

Особенности привлечения инвестиций в жилищное строительство стали темами диссертационных исследований Л.Б. Володиной, В.К. Южелевского; «Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики» тема диссертационного исследования В.И. Лимаренко.

Правовыми проблемами стимулирования жилищного строительства занимаются Е.И. Гречишников, О.А. Смык, К.А. Адамян, В.Н. Лисица, О. Ломидзе, О.А. Попова, B.C. Ем. Способы, методы, источники финансирования жилищного строительства, становление рынка доступного жилья в России, перспективы проектов долевого строительства жилья, особенности функционирования жилищных кооперативов, выбор адекватной модели развития жилищного строительства темы исследований И.В. Воликовой, Т.П. Черемисиной, Е.Б. Денисенко, О.А. Мининой, В.П. Стороженко, Н. Кошман, Л.Н. Семерковой, А.Е. Савицкого, О.Т. Шипковой.

Проблемам регионального рынка жилья посвящены труды Н.И. Нечаева, Н.Б. Телятникова, К.П. Глущенко, М. Гасанова, Т.Ю. Овсянниковой, О.В. Котовой. Весомый научный вклад в разработку проблем реформирования государственного ипотечного механизма жилищного строительства Архангельской области вносят В.А. Войков, В.И. Раковский, И.Л. Слепухина.

Однако вопросы, связанные с реализацией современной концепции жилищного строительства, основанной на повышении роли государства и участия самого населения в решении жилищных проблем, исследованы недостаточно. Это и предопределило выбор темы диссертации, цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования - выявить основные элементы механизма устойчивого развития жилищного строительства, обосновать его место в социально-экономической системе региона и разработать предложения по реализации региональной модели жилищного политики.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи исследования:

- определено место жилищного строительства в социально-экономической системе региона;

- обоснованы сущность и содержание понятия «механизм развития» применительно к системе жилищного строительства на региональном уровне;

- исследовано социально-экономическое положение субъектов РФ Северного экономического района и оценена значимость обеспечения населения доступным жильем для их дальнейшего развития;

- осуществлен анализ особенностей зарубежного опыта развития жилищного строительства с позиции сопоставления его с отечественным рынком жилья; проанализированы современное состояние жилищного строительства и содержание региональных программ ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в Архангельской области;

- разработаны экономические основы региональной жилищной ипотеки;

- обоснованы предложения по реализации модели жилищной политики в конкретных условиях региона.

Объектом исследования выступает жилищное строительство в социально-экономической системе региона.

Предметом исследования являются пути совершенствования механизма развития жилищного строительства с учетом региональных условий на примере Архангельской области.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные социально-экономическим проблемам развития экономики региона, становления рынка жилья, способам и методам решения жилищной проблемы.

Диссертация выполнена с учетом действующих нормативно-правовых документов, регулирующих систему жилищного строительства, в том числе Жилищного и Земельного кодексов Российской Федерации, ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», региональных целевых программ и др.

В исследовании использовались данные Минрегионразвития, федеральные и областные программы жилищного строительства, материалы Департамента экономического развития администрации Архангельской области, Федеральной службы государственной статистики РФ, Государственного комитета статистики по Архангельской области, статистические материалы Банка России.

В работе автор использовала системный подход, метод сравнительных аналогий и обобщений, экономико-статистического анализа, экспертных и рейтинговых оценок, опросы и наблюдения, были задействованы табличные и графические способы визуализации г* аналитических данных.

Научная новизна полученных результатов исследования. В диссертации, в отличие от других работ, механизм развития жилищного строительств в регионе исследуется во взаимосвязи с современными социально-экономическими процессами, которые выступают как предпосылками реализации модели жилищной политики, так и сдерживающими факторами (ресурсный и инфраструктурный потенциал территории; условия экономического развития; факторы, определяющие уровень и качество жизни населения).

В рамках обозначенной «формулы новизны» получены следующие научные результаты:

- установлено, что жилищное строительство следует рассматривать как особую подсистему в социально-экономической системе региона, обеспечивающую поддержание необходимых территориальных пропорций в его экономическом развитии;

- обосновано, что для устойчивого социально-экономического развития региона особое значение приобретают региональные программы, в которых субъекты РФ определяют цели и механизмы решения жилищных проблем при обязательном учете количественных и качественных параметров, задаваемых стратегией социально-экономического развития Российской Федерации;

- дана научная оценка социально-экономической ситуации на рынке жилья в Архангельской области, что позволило выявить особую роль жилищного строительства в обострении региональных социальных проблем, связанных с необходимостью решения демографической проблемы региона, подготовки квалифицированных кадров, привлечения в жилищную сферу сбережений населения, развития строительного комплекса;

- выявлены неблагоприятные факторы, сдерживающие ипотечное кредитование в регионе: неэффективное участие кредитной системы в ипотечных программах; низкие доходы и недостаток платежеспособного спроса граждан; предложен экономический механизм развития жилищного строительства в регионе на основе трехуровневой модели жилищного строительства: посредством совместного его финансирования государством и муниципальными образованиями, коммерческим сектором, а также населением, что позволит решить проблему жилья для лиц со средними доходами, расширит финансовые и временные возможности, как застройщиков, так и покупателей квартир; активизирует финансовые потоки, направленные в строительный комплекс, и в целом будет способствовать развитию регионального рынка недвижимости;

- разработаны экономические основы региональной жилищной политики, позволяющей обеспечить регулирование рынка жилья в свете выполнения приоритетных национальных программ «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и «Развитие АПК».

Практическая реализация результатов исследования. Результаты диссертационной работы позволили определить методические подходы и провести конкретные расчеты по обоснованию механизма развития жилищного строительства на основе выделения приоритетного направления в развитии региона и более активного использования инструментов экономического механизма.

Сформулированные в исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы органами государственного управления субъектов РФ и органами местного самоуправления при решении проблем устойчивого социально-экономического развития территорий, а также при формировании и реализации программы развития жилищного строительства, в том числе в сельской местности.

Апробация работы. Публикации. Основные результаты работы докладывались на 2-ой и 3-ей Всероссийских научно-практических конференциях «Вузовская наука - региону», (Вологодский государственный технический университет, 2004, 2005гг.); используются при чтении курса лекций по дисциплинам «Экономическая география» и «Банковское дело» в Институте управления (г.Архангельск). По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, в том числе статья в журнале, входящем в перечень изданий, рекомендованных ВАК России.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 168 страницах компьютерного текста, содержание проиллюстрировано 34 таблицами и 32 рисунками, дополнено 6 приложениями.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Зыкова, Наталья Валерьевна

Заключение

Подводя итоги проведенного диссертационного исследования, автор считает целесообразным сформулировать основные полученные результаты.

1. В диссертации показано, что особой подсистемой в социально-экономической системе региона вступает жилищное строительство, имеющее двойственный характер: с одной сторон уровень его развития определяется конкретной ситуацией в субъекте РФ, а с другой стороны, оно непосредственно влияет на формирование рыночного потенциала территорий и улучшение качества жизни населения.

При этом жилищное строительство представляет собой, территориальную систему, функционирующую в рамках определенного региона, и межотраслевую систему, объединяющую такие сектора экономики, как строительный комплекс, первичный и вторичный рынки жилья, кредитные организации, страховые компании, в совокупности образующих территориальный жилищно-строительный кластер. Поэтому важнейшей задачей органов государственной власти всех уровней является принятие конкретных мер, которые позволят устойчиво развивать жилищное строительство в регионе.

2. Исходя из особенностей развития жилищного строительства в условиях региона, механизм представлен как взаимодействие трех взаимосвязанных и взаимообусловленных его элементов - правового, организационного и экономического. В этой связи было изучено и проанализировано современное жилищное законодательство, с точки зрения имеющихся недостатков в нормативно-правовом регулировании жилищной сферы и условий реализации конституционного права граждан на жилище, в результате чего в диссертации предложено создать Региональный Совет по жилищным вопросам, разработать законы о Региональном фонде по предоставлению ссуд.

В работе рассмотрена совокупность финансово-кредитных инструментов, способов и стимулов для регулирования механизма жилищного строительства. Исходя из современной практики развития рынка недвижимости, были выделены следующие схемы финансирования жилья: оплата полной стоимости жилья за счет собственных средств; долевое инвестирование строительства жилья; ипотечное банковское кредитование; жилищно-строительные кооперативы; строительно-сберегательные схемы; региональные программы финансирования жилья.

3. В ходе проведенной оценки ситуации в жилищном строительстве в СЗФО и в Архангельской области, были выявлены факторы, ограничивающие спрос населения на новое жилье: предлагаемая общая площадь квартир в 2-3 раза больше, чем на вторичном рынке, соответственно и стоимость их выше; отсутствие в квартирах отделки увеличивает потенциальную стоимость жилья еще на 25%; рыночные цены значительно выше себестоимости строительства 1м жилья.

Как показали результаты исследования, жители Архангельской области желают улучшать свои жилищные условия, причем в отсутствии собственных средств готовы использовать жилищные кредиты. Вместе с тем в качестве объектов строительства они отдают предпочтение индивидуальному частному домостроению из экологически чистых материалов в соответствии с северными традициями, в пригородной зоне.

4. Проведенное автором исследование факторов, влияющих на развитие жилищного кредитования в России, позволяет утверждать, что становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на перспективах реального сектора экономики в регионе. Ипотека способствует увеличению объемов жилищного строительства, рост же строительства, в свою очередь, вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительном и дорожном машиностроении, деревообработке и производстве мебели и т.д., затрагивая многие сектора в экономике.

Однако исследования свидетельствуют, что выбранная Правительством РФ ипотечная схема по образцу США в современных условиях не является оптимальной, поэтому необходимо проработать ее альтернативный вариант, на основе трехуровневой модели жилищного строительства посредством совместного его финансирования государством и муниципальными образованиями, коммерческими структурами и населением.

5. Как показал проведенный анализ, домохозяйства, обеспеченные жилплощадью ниже среднего по Архангельской области показателя в среднем составляют 46%. В основном преобладает необходимость в приобретении одно- и двухкомнатных квартир. Поэтому в диссертации были определены новые подходы к решению проблем доступного жилья в регионе. Исследовав различные варианты финансирования жилищного строительства, была определена оптимальная схема активизации спроса на строящееся жилье, которая приведет к ускорению темпов жилищного строительства в регионе. Важными составляющими социально-экономического эффекта при этом являются: организация экономической занятости населения; решение демографической проблемы; улучшение ситуации с кадрами, особенно в условиях сельской местности.

6. Обобщая результаты исследования на примере Архангельской области можно констатировать, что для дальнейшего устойчивого развития жилищного комплекса региона в современных условиях необходимо учитывать природно-климатические условия и связанную с этим стоимость жизни, размер доходов и расходов регионального бюджета, результаты выполнения федеральных и региональных целевых программ. Использование имеющихся предпосылок и потенциальных возможностей конкретного региона будет реализовано при обеспечении единства трех структур: жилищной политики государства и органов местного самоуправления; развития жилищного рынка; мотивации семей к сохранению и увеличению площади жилья.