Совершенствование системы ипотечного кредитования: международный опыт, российская практика, тенденции развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы ипотечного кредитования: международный опыт, российская практика, тенденции развития"

На правах рукописи 00500784»

Ермилова Мария Игоревна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ, РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА, ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

Специальность: 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 6 ЯН В 2012

Ростов-на-Дону-2012

005007849

Диссертационная работа выполнена в Южно-Российском институте-филиале ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

оппоненты:

Официальные

Зундэ Виктория Викторовна доктор экономических наук, профессор Лаптев Сергей Вениаминович доктор экономических наук, профессор Вовченко Наталья Геннадьевна

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный

университет»

Защита состоится «15» февраля 2012 г. в 15.00 на заседании диссертационного совета Д 212.208.02 по экономическим наукам в Южном федеральном университете по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, ауд. 118.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке Южного федерального университета по адресу: 344006, г. Росгов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148, с авторефератом - на официальном сайте Министерства образования и науки РФ: http://mon.gov.ru.; на официальном сайте Южного федерального университета: http://www.sfedu.ru.

Автореферат разослан «12» января 2012 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького, 88, экономический факультет ЮФУ, диссертационный совет Д.212.208.02 по экономическим наукам, ауд.209, Ученому секретарю.

Ученый секретарь диссертационного совета

Д.Э.Н., профессор

Михалкина ЕВ.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Значимым направлением социально-экономического развития России в начале XXI века выступает формирование рынка доступного жилья путем создания условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса домашних хозяйств на жилую недвижимость. Интеграция России в мировую экономику предполагает, в том числе, встраивание отечественного рынка ипотечного кредитования в мировую финансовую систему. В странах современного мира ипотечное кредитование является важным элементом кредитного механизма национальной финансовой системы.

Развитие системы ипотечного кредитования в классической форме его функционирования в XX веке стимулировало мировой финансовый кризис в конце первого десятилетия XXI века, что предопределило необходимость модернизации данной системы. Совершенствование схем международной ипотеки дает возможности интенсифицировать межстрановое движение капитала, консолидировать финансовые сферы стран, приблизить мировые финансы к потребностям реальной экономики, что служит одним из факторов стабилизации мирового хозяйства.

Роль ипотечного кредитования повысилась в период выхода России из системно-экономического кризиса в 90-е годы XX века, значительно расширив возможность диверсификации бизнес-портфелей отечественных и международных банков, инвестиционных и страховых компаний. Совершенствование рынка ипотечных кредитов способствует улучшению инвестиционного климата страны, а также повышению качества жизни населения.

Мировой финансовый кризис 2007-2009 годов внес корректировки в существующие системы ипотечного кредитования России и других стран. Операторы рынка ипотеки стали в большей степени использовать опыт стран со стабильной, полнофункциональной системой ипотеки, преследуя цель застраховать себя от негативных последствий кризиса.

Российская система ипотечного кредитования находится в стадии становления, обладая рядом институциональных дефектов, инфраструктурных дефицитов и административных барьеров. В этой связи, важным условием успешного развития ипотечного кредитования в России является использование опыта зарубежных стран при совершенствовании процесса предоставления кредита, что свидетельствует об актуальности проблемы исследования.

Степень научной разработанности проблемы.

Основные подходы к исследованию ипотечного кредитования, закономерности эволюций факторов и механизмов его развития были разработаны в

трудах Бардхана А., Вессели Р., Голдсмита А., Дистресс М., Йао Р., Лове С., Пиазесси М., Ренода Б., Паллы К., Страйка Р., Суареза Ж., Чена Н.-К., Афониной А., Артеменко О., Буздалина А., Витковской Е., Гриненко С., Грудцыной Л., Жарковской Е., Казакова А., Казаковой Е., Косаревой Н.( Павловой И., Савина И., Саркисянца А., Симоновича Л., Фролова Н., Фруминой С., Цылиной Г., Хуснетдиновой Л., Шевчука Д. и т.д.1

Современные международные кредитные отношения, формы и виды кредита рассматриваются в трудах Астапова К., Гариповой 3., Ермасовой Н., Журкиной Н., Красавиной Л., Лаврушина О., Логинова М., Свиридова О., Ужегова А. и др.2

1 Bardhan, A. and R. Edelstein, 2008, Housing Finance in Emerging Economies: Applying a Benchmark from Developed Countries, in D. Ben-Shahar, С. K. Y. Leung and S. E. Ong, eds., Mortgage Markets Worldwide, Oxford: Blackwell Publishing: 231-52; Вессели P., Аверченко В., Наумов Г., Файкс Э., Эрга И. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. С.213; Goldsmith A. International mortgage lenders to increase lending in 2009. UK. 2009. Рлекгронный ресурс]: Режим доступа: www.irvvestmentintemalional.com;

Дистресс M. Ипотека и ипотечный кредит //Деньги и кредит. - 1999. - №8. С.8-10;

Yao, R. and Н Zhang, 2005, Optimal Consumption and Portfolio Choices with Risky Housing and Borrowing Constraints, Review of Financial Studies, 18,197-239;

Lowe S, 2004. Housing Policy Analysis. Palgrave Macmillan. UK: Paperback, P.344.

Piazzesi, M., M. Schneider and S. Tuzel, 2007, Housing, Consumption and Asset Pricing, Journal of Financial Economics, 83: 53169;

Renaud, В., 2008, Mortgage Finance in Emerging Markets: Constraints and Feasible Development Paths, in D, Ben-Shahar, С. K. Y. Leung and S. E. Ong, eds.. Mortgage Markets Worldwide, Oxford: Blackwell Publishing: 253-88;

Palla K. The potential of scoring in international mortgage lending // Housing Finance International. - 2000. Т. 14. - № 3. - C. 14; Stniyk R, Hegedus J., RogozhinaN., Samogyi E., Tumanov. Potential Effects of Subsidy Programs on Housing Affordability: The Cases of Budapest and Moscow, Jun 2004. P.38;

Suarez J., Vassallo A., European Mortgage Market: an Overview 1992-2003, June 2004. P. 135-159;

Chen, N.-K.; S.-S. Chen, Y.-H. Chou, 2010, House Prices, Collateral Constraint, and the Asymmetric Effect on Consumption, Journal of Housing Economics, 19,26-37; Афонина А Все об ипотеке. M.: Омега-Л. 2006. С. 176,

Артеменко О. Ипотека: итоги 2010 года, 25.02.20U: [Электронный ресурс]: Режим доступа: www.realto.ru/joumal/news/realty;

Буздалин А. Новые горизонты ипотеки// Банки н деловой мир. -2010. -№12. -С. 60-63;

Витковская Е. Деньги и кредит: [Электронный ресурс]: Режим доступа: www.bookz.com.ua/18/index.htm;

Гриненко С. Экономика недвижимости. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - С. 107;

Грудцына Л., Козлова М. Ипотека - Кредит. - М.: Эксмо, 2006. - С. 368;

ЖарковскаяЕ. Банковское дело 4-е изд, испр. и доп. - М.: Омега-Л, 2006.-С.452;

Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России//Недвижимость и ипотека -2005.3. - С. 15-16; Казакова Е. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Российская юстиция,- 2011. - №2. - С. 57-59;

Косарева Н Основы ипотечного кредитования М.: Ннфра-М, 2007. - С.576;

Павлова R Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - №3. -2007. - С.57-66; Савин И. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих // Право в Вооруженных Силах. -20U.-J62.-C.34-37;

Саркисянц А Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. - 2010. - Л'« 9,- С. 54 -61;

Симанович Л. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2010.5. - С. 44 - 47,

Фролов H. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. - 2007. - Хэ8. - С. 9-12;

Фрумина С. Регулятивные меры поддержки ипотечного жилищного кредитования в условиях кризиса // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. - 2009. - Лг2 8. - С. 33 - 38; Цылина Г. А Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. JV2 5. - С. 20.

Хуснегдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование - механизм обеспечения доступным жильем основной массы населения Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2010. - № 5. - С. 42 - 44; Шевчук Д. Ипотечный кредит: как получить квартиру.-М.: ЭКСМО, 2006.-С. 456.

2 Астапов К. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - №4. -2004. - С. 42-48;

Гарипова 3. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит.- 2004. - №6,-С.45-55;

Вопросы правового обеспечения ипотечного кредитования проанализированы в работах Аббасова Т., Александрова А., Будилова В., Лобовой Н., Ми-шанова А., Столяровой А. и т.д.3

Изучение научных трудов по проблемам, исследуемым в диссертации, позволило автору прийти к заключению, что в настоящее время отсутствует сформированная и адекватная современным потребностям российская модель системы ипотечного кредитования, соответствующая мировому уровню. При всей ценности проведенных исследований, ряд аспектов рассматриваемой проблемы остается недостаточно разработанным. Разработка комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования и алгоритма их реализации в России имеет большое значение в модернизации российской модели системы ипотечного кредитования в XXI веке.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке комплекса мер совершенствования российской системы ипотечного кредитования, основанного на опыте зарубежных стран.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач теоретического и прикладного характера:

1. Исследовать сущность и структурно-функциональные характеристики системы ипотечного кредитования;

2. Диагностировать состояние системы ипотечного кредитования в России в XX - начале XXI века;

3. Выявить институциональные дефициты, ограничивающие действие системы ипотечного кредитования в России;

Ермасова Н. Международные кредит: сущность, функции, основные формы: [Электронный ресурс]: Режим доступа: www.inveniech.ru/3ibymoney/money0053;

Журкина H. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2007 г. - №6. - С.17; Красавина Л. Актуальные проблемы развития научной школы международных вагаотно-кредитных и финансовых отношений // Финансы и кредит - 2010. - N° 9.- С. 2-9;

Лаврушин О. Деньги, кредит и банки: учебник / под редакцией О. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. - 2008. - С. 433;

Логинов М. Система ипотечного жилишного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. -Í6 4.-C.22-30;

Свиридов О. Модернизация клиентской политики российских коммерческих банков. Росгов-на-Дону.: ЮФУ, 2009. C.11-40.

Ужегов А. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001. С.7-9.

3 АббасоаТ. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права//Банковское право. - 20П. -J64. -С. 58-64;

Александрова А. Правовое регулирование ипотечного кредитования в России на современном этапе / Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М.: РГИИС, 2004. - С. 17-18;

Будилов В. Залоговое право России и ФРГ. СПб. 1993. С.121;

Лобова Н. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. - 2005. - N° 1 (40). — С. 154-166;

Мишанов А. Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» // Право и безопасность. - 2002. - №2-3.; Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы: [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.fcpdorn.rj,

Столярова А. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А. В. Столярова. //Юрист. - 2007. - № 6. - С. 47 - 53.

4. Сформировать программу совершенствования системы ипотечного кредитования, конкретизировав соответствующие меры по институциональным субъектам, а также учитывая возможности формирования новых ипотечных программ;

5. Сформулировать особенности развития системы ипотечного кредитования с международным составом участников в формате международной ипотеки и идентифицировать ее современное состояние;

6. Проанализировать возможности адаптации зарубежного опыта в сфере ипотечного кредитования, к условиям современной России.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются зарубежные и российская система ипотечного кредитования в современной экономике. Предметом исследования выступает совокупность мер совершенствования российской системы ипотечного кредитования.

Диссертация выполнена в рамках п.9.3 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования» и п.9.7 «Эволюция кредитных отношений: закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта» паспорта научной специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит.

Теоретико-методологическую основу диссертационной работы составили модели системы ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях зарубежных и российских ученых, базирующиеся на положениях институциональной и новой экономики, теории финансов, системно-функциональном подходе.

Инструментарно-методический аппарат работы. В процессе исследования закономерностей становления и развития системы ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах, определения условий ее институцио-нализации, выявления специфики ее функционирования в модернизирующейся экономике были использованы принципы системного и структурно-функционального подходов, в частности при изучении системы мирового финансового рынка. Для качественной конкретизации элементов модели ипотечного кредитования были применены сравнительный и факторный анализ. Также использованы другие способы институционального анализа: общелогические приемы дедукции и индукции, метод графической интерпретации эмпири-ко-фактологической информации, моделирование, экономико-статистические группировки, динамические ряды и др.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили данные Агентства ипотечного жилищного кредитования, отчетно-аналитическая

информация Центрального банка Российской Федерации, данные Росстата, Международного агентства недвижимости Gordon Rock, компании Lowell Finance, Интернет-ресурсы, авторские разработки.

Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, нормативные акты Центрального Банка Российской Федерации, концепции и федеральные программы развития ипотечного кредитования в России, нормативно-правовые акты в области регулирования деятельности коммерческих банков.

Рабочая гипотеза исследования состоит в предположении о том, что национальная система ипотечного кредитования имеет в качестве базовой конструкции механизма ее функционирования технологию залогового обеспечения возвратности кредита, полученного для приобретения объектов недвижимости. Совершенствование системы ипотечного кредитования возможно путем рассмотрения опыта деятельности подобных систем в зарубежных странах, исследования идентификации форм, видов и технологий предоставления ипотечного кредита и разработки соответствующего комплекса мер, учитывающего интересы всех участников системы ипотеки.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав субъекта приобретаемой недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита, опосредующих процесс долгосрочного кредитования под залог объектов недвижимости, а также определенного состава субъектов ипотечного процесса и нормативно-правовой базы, регулирующих данную сферу. Сущность ипотечного кредитования может быть рассмотрена с точки зрения общетеоретического подхода, основанного на общей теории финансов, банковского подхода, основанного на стандартах ведения ипотечной практики и институционального подхода, основанного на институциональной теории в части исследований передачи обременения прав собственности. Современная классическая схема участников системы ипотечного кредитования представляет собой совокупность двух подсистем, а именно: подсистемы основных участников кредитования (заемщик, кредитор, ипотечное агентство, инвесторы) и подсистему второстепенных субъектов (страховые компании, оценочные компании, нотариус и др.).

2. Диагностика периодов в современном развитии ипотечных программ России как инструментов системы ипотечного кредитования, позволила выявить основные результаты каждого периода: I период (1990-1998 гг.) — разработка государственных ипотечных программ, направленных на определенные категории граждан; II период (1999-2004 гг.) - разработка и реализация регио-

нальных и жилищных ипотечных программ; П1 период (2005-2008 гг.) - реализация государственных и частных программ, дифференцированных по категориям заемщиков; IV период (2008 - по настоящее время) - внедрение в деятельность частных финансовых институтов ипотечных программ, направленных на приобретение недвижимости за рубежом.

3. Сдерживающими факторами развития действенной системы ипотечного кредитования в России являются: экономические (низкие объемы и качество нового жилищного строительства, ограниченный платежеспособный спрос населения и др.), психологические (нежелание населения жить в долг), административно-правовые (до конца непроработанные законодательные, нормативные аспекты ипотечного кредитования), технические (отсутствие соответствующего технического обеспечения) и др. К стимулирующим факторами развития системы ипотечного кредитования следует отнести деятельность органов государственной власти (снятие административных барьеров, выполнение градостроительных планов и т.п.), кредиторов (выполнение банками ипотечных программ, введение новых направлений ипотечного кредитования и др.), российских предпринимателей (привлечение иностранных подрядчиков, увеличение объема жилищного строительства и др.), население (участие в ипотечных программах определенных категорий и т.п.).

4. Модернизация российской системы ипотечного кредитования состоит в формировании программы совершенствования системы ипотеки на основе конкретизации соответствующих мер (совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование, разработка новых банковских ипотечных программ, налаживание взаимодействия между участниками ипотечной системы (банками, региональными властями и др.), заключение договоров сотрудничества с зарубежными контрагентами и др.) по институциональным субъектам (государство, банки, небанковские ипотечные институты, заемщики, застройщики и др.). Изучение опыта реализации российских ипотечных программ позволило обосновать востребованность расширения субъектно-объекгного состава участников, а именно, включение в региональные программы категории детей-инвалидов с детства, а также внедрение новой ипотечной программы для владельцев ветхого и аварийного жилья.

5. В XXI веке ипотечное кредитование создает возможности активного развития финансовых рынков стран, в том числе российского финансового рынка, способствует привлечению иностранных инвестиций в сферу недвижимости, обеспечивает экономическую стабильность стран, повышая значимость финансового рынка в период посткризисного восстановления хозяйственных систем. Интенсификация процесса ипотечного кредитования приобретения зарубежной недвижимости стимулирует развитие международного рынка ипо-

течного кредитования, являющегося растущим сегментом мирового рынка ссудных капиталов, а также способствует предотвращению неконтролируемой утечки капитала из национальной экономики.

6. Сравнительный функциональный анализ типов национальных моделей ипотечного кредитования (одноуровневая и двухуровневая системы) выявил положительные и отрицательные стороны действия каждой из них, что позволило определить возможности использования отдельных элементов моделей в российских условиях. Положительными сторонами одноуровневой системы являются низкая стоимость ее организации и простота законодательного регулирования, а двухуровневой системы - распределение рисков между всеми кредиторами при формировании пулов ипотек, выдача государственными организациями гарантий по отдельным видам ипотечных кредитов, способствующая получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов и др. Недостатками одноуровневой модели являются полное государственное регулирование данной сферы, снижение роли частных участников, а двухуровневой системы — значительные затраты на ее функционирование, сложность в законодательном оформлении и т.п. Данные факторы учтены при разработке программы по совершенствованию системы ипотечного кредитования в России.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке комплекса мер совершенствования системы ипотеки на основе использования международного опыта, имеющейся российской практики, а также учета современных тенденций развития мирового рынка ипотечного кредитования. Элементы научной новизны диссертационного исследования заключаются в следующем:

1. Уточнена трактовка понятия «система ипотечного кредитования», под которой понимается совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав субъекта приобретаемой недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита, опосредующих процесс долгосрочного кредитования под залог объектов недвижимости, а также определенного состава субъектов ипотечного процесса и нормативно-правовой базы, регулирующих данную сферу. Определение, сформулированное автором, расширяет субъект-но-объектный состав участников, акцентируя внимание на включении в его границы ряда финансовых институтов, первичного и вторичного рынка недвижимости, государства, а также нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование, дает представление о совокупности современных факторов и условий ипотечного кредитования.

В отличие от ранее полученных результатов ученых, исследующих данную проблематику (Дистресс М., Цылина Г., Будилов В.), предложенная формулировка расширяет субъектно-объектный состав участников и дает пред-

ставление о совокупности современных факторов и условий ипотечного кредитования.

2. На основе диагностики состояния российской системы ипотечного кредитования предложен расчетный механизм ипотеки в условиях частного банковского кредитования с софинансированием из регионального бюджета (на примере программы «Накопительная народная ипотека», Краснодарский край) и в условиях потребительского ипотечного кооператива (на примере кооператива «Строим вместе», г. Москва), позволивший выявить приоритет небанковской ипотеки для заемщиков, испытывающих необходимость срочного приобретения жилья и доминирование предпочтения банковской накопительной ипотеки для заемщиков с низким уровнем доходов.

В отличие от ранее полученных результатов специалистами в сфере кредитования (Вессели Р., Павлова И., Фрумина С.), предложенный механизм расчета позволяет оценить затраты на обеспечение банковской и небанковской ипотеки, определить ситуации, в которых заемщику выгоднее использовать тот или иной вид ипотечного кредитования.

3. Выявлены оптимальные характеристики ипотечного кредитования с учетом финансовых позиций банков-кредиторов, банков-заемщиков, потребителей ипотечных кредитов, Центрального Банка РФ и налогового регулятора, позволившие в рамках сложившейся методологии и практики ипотечного кредитования США, европейских стран и России, конкретизировать методику определения: средней стоимости жилья, размера первого взноса, зависимости размера кредита от стоимости заложенной недвижимости, срока кредита, размера процентной ставки, а также обязательные требования сравнительной результативности использования затрат на обеспечение ипотечного кредита.

В отличие от ранее полученных результатов исследований по проблемам ипотечного кредитования (Хуснетдинова Л., Саркисянц А., Казакова Е.) определены адекватные современным условиям параметры ипотечного кредита, учитывая положение участников ипотечной сферы.

4. Сформирована программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России в начале XXI века, включающая в себя необходимость организация единого координационного центра по формированию и регулированию эффективной ипотечной системы, активное взаимодействие банков с государством в сфере реализации ипотечных программа, налаживание сотрудничества с зарубежными банками в сфере предоставления ипотечных услуг, увеличение количества действующих небанковских ипотечных институтов, привлечение граждан к участию в ипотечных фондах, привлечение иностранных инвестиций в строительную сферу и др., что дало возможность детализировать субъектный состав системы ипотечного кредитования, конкретизировать эко-

номические факторы, негативно влияющие на эффективную деятельность субъектов, а также выделить источники финансирования ипотеки.

В отличие от ранее полученных результатов исследований ученых-экономистов (Шевчук Д., Логинов М., Фролов Н.) представленная программа включает конкретные меры по совершенствованию ипотечной системы, которые должны быть реализованы со стороны каждого участника данной сферы.

5. Сформулировано авторское определение экономической категории международного ипотечного кредитования: это — вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны проживания его субъектов под залог приобретаемой недвижимости, либо под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости, расположенного на территории страны его проживания, учет которых создает условия для реализации процесса формирования комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

В отличие от ранее полученных результатов исследователей данного направления (Голдсмит А., Ренод Б., Лове С.) сформулирована дефиниция международного ипотечного кредитования, ранее не представленная в экономической литературе.

6. На основе адаптации практики ипотечного зарубежного кредитования предложена технология кредитования по выдаче международной ипотеки, участниками которой являются иностранный банк-кредитор, российский банк, проверяющий кредитную историю клиента и предоставляющий ему перечисленные зарубежным банком средства, а также заемщик, являющийся непосредственным получателем кредитных средств, внедрение которого в практику финансовых институтов позволит диверсифицировать ипотечные услуги кредитных учреждений, а также разработана типология стран по критерию доступности ипотечного кредитования: I тип - страны с наивысшим уровнем доступности ипотеки (Германия, Кипр, Израиль и др.); II тип - со средним уровнем доступности (Великобритания, Греция, Испания и др.); Ш тип - с уровнем доступности ниже среднего (Россия, США, Чехия и др.) и IV тип - страны с низкой степенью доступности ипотечного кредита. (Болгария, Черногория), что даст возможности разрабатывать ипотечные программы, учитывая месторасположение приобретаемой недвижимости. Критерием доступности ипотеки является возможность получения кредита на оптимальных условиях для заемщика.

В отличие от ранее полученных результатов исследований зарубежного ипотечного кредитования (Палла К., Суарез Ж., Страйк Р.) представлен механизм ипотечного кредитования с учетом участия в нем зарубежного банка, а также разработана типология стран по критерии доступности ипотеки.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении концептуального знания о механизмах функционирования системы ипотечного кредитования, разработке комплекса мер по ее совершенствованию и конструировании алгоритма его реализации в российской практике с использованием адаптированного к отечественным условиям международного опыта и учетом императивов глобализации. Теоретические выводы, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебных курсах по дисциплинам «Деньги, кредит, банки», «Международные валютно-кредитные отношения», «Финансы».

Практическая значимость исследования. Прикладные результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами государственной власти для выявления причин низкой эффективности действия ряда ипотечных программ, а также для совершенствования нормативно-правовой базы, связанной с регулированием системы ипотечного кредитования.

Выводы и предложения могут быть использованы при совершенствовании деятельности финансовых институтов, участвующих в ипотечных сделках. Предложенные в работе методики могут применяться коммерческими банками и другими участниками ипотечного процесса, с целью развития новых направлений ипотечного кредитования, а также активного включения новых ипотечных продуктов в линейку предлагаемых услуг.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования были представлены на международных и всероссийских научно-практических конференциях, проводимых в 2010-2011 гг. в Ростове-на-Дону, Москве, Санкт-Петербурге, Минске, Харькове. Ряд практических предложений нашли конкретное применение в деятельности Ростовской региональной ипотечной корпорации, что подтверждается имеющимся документом. По теме диссертации опубликовано 15 научных работ общим объемом 5,7 п.л. (в том числе 4 статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК, объемом 2,6 п.л.).

Структура диссертационной работы. В соответствии с целью, задачами и логикой исследования работа состоит из введения, трех глав, содержащие десять параграфов, заключения, списка использованных источников (179 источников), приложений, изложенных на 23 страницах. В работе содержится 24 таблицы и 21 рисунок, иллюстрирующие текст диссертационного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируется цель, задачи и рабочая гипотеза, определяются объект и предмет, теоретико-методологическая, информационно-эмпирическая и нормативно-правовая базы исследования, представляются основные положения, выносимые на защиту, степень их научной новизны, теоретической и практической значимости.

В первой главе, «Концептуальные основы исследования системы ипотечного кредитования как инструмента мирового финансового рынка», рассмотрены четыре блока вопросов: проанализирована сущность и структурно-функциональная характеристика ипотечного кредитования, определена роль ипотечной системы в развитии мирового финансового рынка, проведен меж-страновой компаративный анализ национальных моделей ипотеки развитых стран, а также выявлены особенности развития системы ипотечного кредитования с международным составом участников.

Под системой ипотечного кредитования, с точки зрения автора, необходимо понимать совокупность финансовых институтов, функционирующих в стране (заемщик, банки, ипотечные компании и т.п.), в сферу деятельности которых входит ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок недвижимости, государство, а также нормативно-правовую базу, регулирующую процесс ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование создает возможности активного развития финансовых рынков стран, в том числе, и российского финансового рынка, а также способствует привлечению иностранных инвестиций в сферу недвижимости, обеспечивая экономическую стабильность стран.

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2007 году, привел к тому, что мировая экономика испытала замедление роста мирового производства и мировых финансов. Причины данного процесса заложены в фундаментальном изменении характера мировой экономики, а именно ее переходу к новому хозяйственному укладу (постиндустриальному обществу). Поэтому представляется, что кризис мирового хозяйства первого десятилетия XXI века является структурным кризисом, существенным индикатором которого выступает финансовая система в целом и ипотечное кредитование, как ее сегмент.

Новой тенденцией XXI века в ипотечном кредитовании является становление и развитие системы международного ипотечного кредитования. В диссертации предложено авторское определение международной ипотеки, под которым понимается вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны проживания его субъектов под залог приобретаемой недвижимости, либо под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости, располо-

4

женного на территории страны его проживания .

Компаративистика моделей систем ипотечного кредитования в зарубежных странах и в российской национальной экономике, позволила выделить основные атрибутивные свойства ипотеки и определить характеристики ипотечного кредитования в России, оптимальные, с точки зрения учета финансовых

4 Разработано автором на основе данных: официальных сайтов Агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock: http://gordonrock.ru; ЗАО КБ «Кедр»: http:/Avww.kedrbank.com.

позиций банков-кредиторов, банков - заемщиков, потребителей ипотечных кредитов, Центрального Банка РФ и налогового регулятора (табл. 2).

Таблица 1 - Оптимальные характеристики формирования ипотечного кредитования в России на основе учета финансовых позиций субъектов ипотеки5

Характеристика Определение характеристики США Страны Европы Россия Оптимальный вариант

Средняя стоимость жилья, кв.м ($) среднеарифметическая из стоимостей кв.м. в анализируемых странах от 1000,0 от 1000,0 800,0

Размер первого взноса (%) аналогично п.1 10-20 от 20% от 10% 10%

Размер кредита от стоимости заложенной недвижимости максимально возможный уровень, учитывая практику зарубежных стран. 80-90% до 100% до 100% до 100%

Срок кредита максимально возможный, учитывая практику зарубежных стран. до 30 лет до 30 лет до 50 лет до 50 лет

Размер %-ой ставки (8,0"*0,75)' 6,0 % от 3,95% от 9% 6,0%

Обязательные условия отмена условий, увеличивающих сумму задолженности положительная кредитная история, стабильная зарплата страхование, положительная кредитная история, комиссия наличие залога, страхование, комиссия отмена комиссии

Анализ финансовых и законодательных позиций субъектов процесса ипотечного кредитования выявил следующие особенности: 1) для банков: ЦБ РФ, применяя ставку рефинансирования, определяет границу кредитной .ставки (но не менее 0,75 от учетной ставки), под которую банк может выдавать средства своим клиентам, а налоговый регулятор отслеживает по представляемой ему финансовой отчетности банка, уровень кредитных ставок; 2) для потребителей ипотечных кредитов: получение кредита производится под ставку не ниже, чем 0,75 от ставки рефинансирования. При выявлении налоговым регулятором факта применения более низкой процентной ставки, на разницу между процентными ставками начисляется налог с доходов; 3) для ЦБ РФ: установление уровня ставки рефинансирования, отслеживание соблюдения банками установленных нормативов; 4) для налогового регулятора: отслеживание соблюдения лимита

Составлена автором на основе данных: сайта «В мире недвижимости, цена на недвижимость, новости недвижимости, прогнозы цен на недвижимость в мире»: К1([)://4434^пГс/са1ейсгу /пеа-/12Ь1^1031-у-атгт1кс/геа|-е^1а'ечп-и^а; сайта Недвижимость и ипотека: http://www.realtypress.ru/article/article_543.hlml; официальных сайтов Агентства недвижимости ДБИ: http://www.dbi-germany.de/darlehen.htm, Интернет-журнала MetrInfo.ru: Ь«р://'г№'«.теЫг1£о.т^10П5.

По официальным данным Центрального банка РФ: http://ebr.rn.

Снижение ставки до уровня ниже 0,75 от ставки рефинансирования призедег к необходимости налогообложения доходов заемщика на сумму разницы между ставками.

процентной ставки по кредиту (в случае выявления снижения ипотечной ставки ниже нормативной производится начисление налога на доходы заемщика).

Автором разработан механизм выдачи международной ипотеки, участниками которого являются иностранный банк, предоставляющий кредитные средства своему контрагенту; российский банк, проверяющий кредитную историю клиента и предоставляющий ему перечисленные зарубежным банком средства, а также заемщик, являющийся непосредственным получателем кредитных средств (рис. 1).

Российский банк (дочерний банк или филиал зарубежного банка) 3 1 -► «- 5 _ 4 _ Зарубежный банк (головная организация)

6

Российский заемщик 2

Рисунок 1- Механизм взаимодействия участников схемы международного ипотечного кредитования8

I этап. Заключение корреспондентских отношений между российским и зарубежным банками, либо заключение соглашения между филиалом и головной организацией о проведении операций по международному ипотечному кредитованию. II этап. Российский заемщик предоставляет в российский банк пакет документов для выдачи кредита. III этап. Проверка пакета документов, с целью определения возможности выдачи международной ипотеки. IV этап. При положительной оценке кредитной истории заемщика, российский банк сообщает в зарубежный банк о необходимости перечисления средств в российский банк. V этап. Иностранный банк перечисляет российскому банку кредитные средства под процентную ставку, предусмотренную в иностранном банке по международной ипотеке (например, 3,75-4,85%9). Российский банк выдает заемщику денежные средства не под ставку иностранного банка, а с учетом дополнительного процента, который будет являться доходом для российского банка. Например, в российском банке международная ипотека выдается под 8%10 годовых - соответственно под 3,75% российский банк получает средства от иностранного банка, а разница между этими двумя процентными ставками является доходом российского банка. VI этап. Российский банк выдает заемщику кредитные средства. Платежи по основному долгу и по уплате процентов российский банк перечисляет в зарубежный банк. Необходимо отметить, что

8 Разработан автором на основе исследований.

9 По данным официального сайта Агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock: www.gordonrock.m.

10 По данным официального сайга ЗАО КБ «Кедр»: -vvww.kedrbank.com.

обеспечением данного вида кредита служит недвижимость, приобретаемая заемщиком за рубежом, а контролирует залог зарубежный банк.

Во второй главе, «Эволюционный анализ развития системы ипотечного кредитования в России» исследуется современное состояние российской системы ипотечного кредитования, определяются сдерживающие факторы и дефициты ее действенности, а также возможности адаптации зарубежного опыта к условиям институциональной среды России, проводится сравнительный анализ российской банковской и небанковской накопительной ипотеки, приводится расчетный механизм по этим программам, также разрабатывается типология стран по критерию доступности ипотеки.

Анализ функционирования российской системы ипотечного кредитования позволил выявить факторы, ограничивающие действенность ипотечного кредитования в России, а именно: экономические (низкие объемы и качество нового жилищного строительства, ограниченный платежеспособный спрос населения и др.), психологические (нежелание населения жить в долг), административно-правовые (до конца непроработанные законодательные, нормативные аспекты ипотечного кредитования) технические (отсутствие соответствующего технического обеспечения) и др.

Одним из наиболее востребованных механизмов ипотечного кредитования в Европе является система «стройсбережений». Подобные механизмы действуют в банковском (рис.2) и небанковском секторах России.

Рисунок 2 - Механизм финансирования накопительной ипотеки в Сбербанке (на примере программы «Накопительная народная ипотека», Краснодарский край)11

Сущность программы заключается в том, что заемщик открывает накопительный вклад, куда ежемесячно вносит от 3-10 т.р. Банк начисляет по нему проценты (1-2% годовых). При соблюдении ежемесячных платежей Администрации края перечисляет заемщику на депозит ежеквартальную субсидию в размере 30%

11 Разработан автором на основе исследований.

от ежемесячного платежа (не более 36 т.р. в год). При накоплении 30-40% начального взноса, клиент получает от банка льготный кредит под 6% годовых на 9 лет.

Для оценки перспектив развития данной программы, с точки зрения автора, целесообразным является сравнить ее со стандартным ипотечным кредитованием при аналогичных условиях.

Пример. Стоимость однокомнатной квартиры - 1 млн. рублей (средняя стоимость однокомнатной квартиры по Краснодарскому краю). Заемщик предполагает накопить 40% стоимости жилья (т.е. 400000 руб.). Процентная ставка по кредиту - 6% годовых. Процентная ставка по депоз!иу - 2% (Р). Ежемесячный платеж - 10 тыс. рублей (К). Объект недвижимости построен с использование средств банка. Определим срок, через который заемщик накопит необходимые 40% стоимости жилья (табл.2).

Таблица 2. - Расчет срока, через который заемщик накопить сумму первоначального взноса12 _

Параметр Расчет

Сумма социальных выплат из бюджета (8„ = К*30) 10 тыс. руб.*30%=3 тыс. руб. - в месяц 3 тыс. руб.*4 квартала=12 тыс. руб. - в год

Сумма накопленного взноса за квартал 10 тыс. руб.*3 + 3 тыс. руб.=33 тыс. руб.

Сумма процентов, накопленных на вкладе «Ипотечный» ((8„=(К*п)*1*с1/1>/100)) (10000*12)^2*365/365/100= 2400

Итоговая сумма, накопленная за год (80) 12СООО (сумма ежемесячных платежей за год)+12000+24С0=134400

Срок, через который будет накоплен взнос 400000/134400= 2 года 11 месяцев

Данные таблицы показывают, что для накопления первоначального взноса, заемщику необходимо почти три года. То есть общий срок, в течение которого будут осуществляться расчеты по программе накопительной ипотеки, составляет 12 лет. Для определения суммы переплаты по видам ипотеки проведем расчеты, учитывая равные сроки кредитования (9 лет) и стандартную ипотеку со сроком аналогичным полному периоду действия накопительной ипотеки (12 лет) (табл.3).

Таблица 3.-Расчет суммы переплаты по накопительной и стандартной ипотеке13

Параметр Вариант 1 Накопительная ипотека Вариант 2 Стандартная ипотека Сбербанка России Вариант 3 Стандартная ипотека на 12 лет"

Сумма кредита 600000 600000 600000

Первоначальный взнос 400000 400000 400000

Срок кредита 9 лет 9 лет 12

Процентная ставка, % 6,0 12,55 12,8

Сумма ежемесячного платежа 7203.45 9'297.62 8'173.67

Сумма переплаты 177972,53 404'142.93 577*008.93

12 Составлена и рассчитана автором на основе исследований.

13 Составлена автором на основе исследований.

14 Поданным официального сайта Сбербанка России: http://www.sbrf.ru.

Согласно проведенному исследованию, представляется возможным сделать вывод о том, что проект «народной» ипотеки обладает рядом преимуществ по сравнению со стандартным кредитованием (меньшие суммы платежей, переплаты и др.), но при этом необходимо учитывать, что кредит будет получен заемщиком не раньше, чем он накопит установленный размер начального взноса. Таким образом, программа накопительной «народной» ипотеки Краснодарского края подходит лицам, не нуждающимся в съеме жилья, а их целью является приобретение нового жилого помещения, используя при этом кредитные средства с меньшими затратами и по льготному кредитованию.

Механизм финансирования небанковской накопительной ипотеки представлен на рисунке 3.

Заемщик (пайщик)

>т суммы кредита Паевый взнос по кредиту

кредит

кредит

Заемщик (пайщик)

3 % от суммы кредита

Паевой взнос

3 % от суммы кредита

Паевый взнос

% по кредиту

—н-4"

Плата за услуги (4% от стоимости

жилья) _

Плата за услуги (4% от стоимости жилья)

Ипотечный кооператив

% по

кредит

Трудовой договор

_I I_

Риэлтор кооператива

средиту

кредит 1_

3 % т суммы кредита I

г, - , „ Плата за услуги Паевый взнос 4<й от стоимости

% по кредиту жилья)

Плата за услуги (4% от стоимости жилья)

Заемщик (пайщик)

Заемщик (пайщик)

Рисунок 3 - Механизм финансирования накопительной ипотеки в российском небанковском секторе (на примере потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе»)15

Сущность данного механизма заключается в том, что заемщик вступает в кооператив, оплачивает членский взнос в размере 3% от суммы кредита, но не менее 100 т.р., вносит 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Далее, ожидает вступления в кооператив следующего участника с целью получить, вторую часть суммы в форме кредита. В этот период он вносит ежемесячный платеж в размере 6 т.р. к основной сумме. При получении кредита, риэлтор кооператива проверяет и оформляет документы на недвижимость (комиссия 4% от стоимости жилья), а заемщик, далее, в течение 5 лет выплачивает кредит и проценты по ставке 8% годовых.

15Разработзн автором на основе исследований

Пример. Стоимость квартиры составляет 1 млн. руб. Заемщик имеет 50% от стоимости и предполагает вступить в ипотечный кооператив. Если кредит будет получен в размере 500 тыс. руб., то сумма переплаты через 5 лет составит 108291,78 рублей16. Таким образом, при наличии 50% от стоимости жилья, заемщику выгоднее использовать небанковскую ипотеку.

Сравнительный анализ российской банковской и небанковской накопительной ипотеки показал необходимость внедрения отдельных элементов системы «стройсбережений» в их деятельность: повышение процентных выплат по накопительному вкладу в банках и включение данных возможностей в небанковских учреждениях, совместные программы банковских и небанковских кредиторов при участии государства. Использование небанковского накопительного кредитования удобно при необходимости получения кредита в краткосрочной перспективе при наличии половины стоимости недвижимости.

На основе проведенного анализа условий кредитования в США и в странах Европы, автором разработана типология стран по критерию доступности ипотеки, учитывая и сферу международного ипотечного кредитования (табл. 4).

Таблица 4 - Типология стран по критерию доступности ипотеки (с учетом международной ипотеки)17 __

Группа Сграиы Степень доступности Характеристика группы

I группа Германия, Кипр, Израиль, Франция Высокий уровень Ипотека является наиболее доступной, (как стандартная, так и международная), процентные ставки находятся на минимальных уровнях, к заемщикам не применяются особые требования, размер и срок кредита оптимальны

II группа Великобритания, Греция, Испания, Италия, Португалия, Румыния Средний уровень Условия кредитования являются оптимальными, однако существует ряд дополнительных обязательных требований к заемщику (проживание в стране, законодательные изменения и т.п.)

III группа Россия, США, Турция, Финляндия, Чехия, Швейцария Ниже среднего Необходимость внесения крупного размера первого взноса, процентные ставки достигают высокого уровня. Существует ряд ограничений для получения международного кредита. К заемщикам предъявляются дополнительные требования

IV группа Болгария, Черногория Сложности в предоставлении кредита, либо низкая доступность Международная ипотека практически недоступна, стандартная ипотеха предоставляется на короткий срок (до 15 лег), высокие процентные ставки и уровень первоначального взноса

Использование разработанной типологии стран по критерию доступности ипотечного кредита, позволит кредиторам формировать ипотечные программы с

16 Рассчитано автором на основе исследований.

17 Разработана автором на основе исследований.

учетом месторасположения приобретаемой недвижимости, что в дальнейшем окажет положительное воздействие на увеличение объемов выданных кредитов.

В третьей главе, «Повышение функциональной действенности системы ипотечного кредитования в России», сформирован комплекс мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования, с учетом императивов ее действенности, системы параметров ипотечного кредитования и инструментария реализации, а также разработаны методики реализации новых ипотечных программ.

Анализ российского и зарубежного сегментов мирового рынка ипотеки, позволил выявить императивы действенности системы ипотечного кредитования: императивы мировой экономики, которые регулируют общемировую систему кредитования; императивы макроэкономики, которые выполняются в реальном процессе положительной динамики хозяйственной жизни страны; императивы кредитной политики государства, которые предъявляются, как к государственным структурам, так и к частным организациям, работающим на рынке ипотечного кредитования; микроэкономические (банковские) императивы; императивы институционально-правового характера.

Автором представлена программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России (табл.5).

Таблица 5 - Программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России18

Институциональные субъекты системы ипотечного кредитования, действующие в РФ Экономические факторы, лимитирующие деятельность системы ипотечного кредитования Меры по совершенствованию системы ипотечного кредитования

Государство: - Комитет Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ; - областные министерства территориального развития, ар-хитеетуры и градостроительства - региональные комитеты по молодежной политике; - АИЖК, АРИЖК; - региональные агентства жилищных программ; - региональные органы власти. Со стороны национальной экономики (НЭ) - отсутствие четко сформированной юрмативно-правовой базы регулиро-зания ипотечной сферы; - отсутствие единых региональных органов, контролирующих данную сферу; - быстрые темпы ухудшения состоящая старого жилищного фонда. Со стороны мировой экономики (МЭ) - влияние кризисов. - совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование (ИК); - включение новых категорий населения в реализуемые областные ипотечные программы (ИП) и разработка новых совместных государственно-частных ИП; - организация единого координационного центра по формированию и регулированию эффективной системы ИК; - создание предпосылок для формирования специального регистратора и регулирование процесса его деятельности; - формирование и реализация оптимальной модели системы ИК в РФ; - проведение государственной антикризисной политики.

18 Разработана автором на основе исследований.

Банки: - ипотечные и универсальные банки, предоставляющие ипотечные кредиты Со стороны НЭ - ужесточение требований кредитования населения; - отсутствие информационно-гехнических возможностей ускорения процесса проведения ипотечной сделки. Со стороны МЭ - отсутствие активного взаимодействия между банками разных стран. - активное взаимодействие банков с государством в сфере реализации ИП; - разработка новых банковских ИП; - совершенствова¡те условий действующих ИП; - расширение возможностей в сфере международного ИК; - налаживание сотрудничества с зарубежными банками в сфере предоставления ипотечных усл\т.

Небанковские ипотечные институты (НбИи): - потребительские кооперативы; - региональные корпорации; - фонды, агентства. Со стороны НЭ - слаборазвитость ипотечного направления кредитования. Со стороны МЭ - отсутствие зарубежных небанковских ипотечных институтов. - увеличение количества действующих [кбаиковских ипотечных институтов; - внедрение в деятельность зарубежных схем ИК; - взаимодействие с другими участниками системы ИК, с целью расширения возможностей кредитования (банками, региональными властями и др).

Домашние хозяйства (население - заемщики) - низкий уровень доходов; - ограниченный платежеспособный спрос населения; - нежелание жить в долг; - отсутствие полной информации о возможностях кредитования. - активное включение домашних хозяйств в действующие ипотечные программы; - привлечение граждан к участию в ипотечных фондах.

Застройщики (строительные компании) Со стороны НЭ - затяжная процедура получения разрешения на строительство; - низкие объемы и качество нового жилищного строительства в субъектах РФ; - отсутствие налаженного сотрудничества с широким кругом участников системы ИК. Со стороны МЭ - отсутствие финансирования строительной сферы со стороны зарубежных инвесторов и практически полное отсутствие продаж недвижимости иностранным гражданам. - налаживание сотрудничества с банками нНбИи - применение новых более дешевых, но качественных технологий при строительсг-зе - привлечение иностранных инвестиций з строительную сферу; - развитие программ продажи недвижимости иностранным гражданам.

Страховые компании (СК) Со стороны НЭ - дороговизна услуг и их ограниченность; - отсутствие взаимодействия с широким кругом участников системы ИК. Со стороны МЭ - отсутствие активного взаимодействия отечественных и зарубежных <омпаний. - налаживание сотрудничества с банками и небанковскими ипотечными институтами на взаимовыгодных условиях; - расширения спектра предлагаемых Сслуг; - заключение договоров сотрудничества : зарубежными контрагентами.

Специальные регистраторы -отсутствие единого регистратора. — создание единого регистратора, выдающего разрешения на строительство застройщикам и включение его как независимого участника системы ИК, получающего доходы отданной деятельности.

Агентства недвижимости (региональные и федеральные) (АН) Со стороны НЭ - высокая стоимость услуг; - отсутствие скоординированного сотрудничества с другими участниками системы ИК Со стороны МЭ - небольшое количество действующих международных агентств недвижимости и узкий круг предоставляемых ими услуг. - налаживание сотрудничества с различ-шми участниками системы ИК на взаимовыгодных условиях; - увеличения количества международных агентств недвижимости; - расширение спектра предлагаемых ус-туг.

Для реализации программы совершенствования системы ипотечного кредитования необходимо учитывать: усовершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность ипотечной сферы; введение в Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года новых категорий граждан-субъектов ипотечного кредитования; отлаживание системы финансирования государством граждан, нуждающихся в приобретение жилья; разработка новых ипотечных программ с учетом расширения субъектно-объектного состава участников системы ипотечного кредитования и апробация программы в субъектах РФ; потребность в создании единого специального регистратора, оформляющего разрешения на строительство застройщикам; формирование единого координационного центра в каждом субъекте Федерации, координирующего и контролирующего сферу ипотечного кредитования и взаимодействующего с другими участниками системы ИК; привлечение иностранных инвестиций в сферу строительства; расширение спектра банковских ипотечных программ и совершенствование условий действующих программ; развитие программ по международному кредитованию, путем включения такого направления в деятельность крупных российских банков; разработку банковского информационно-технического обеспечения, с целью ускорения процесса рассмотрения кредитной истории и принятия решения о выдаче ипотечного кредита; развитие сети небанковских ипотечных институтов, а также налаживание их сотрудничества в совместных программах с банками и региональными властями; необходимость активного информирования населения участниками рынка ипотечного кредитования о возможностях ИК; увеличение спектра предоставляемых услуг международными агентствами недвижимости; тесное взаимодействие банков, местных органов власти, застройщиков, страховых компаний в процессе реализации различных ипотечных программ; использование застройщиками более качественных материалов в строительстве жилых помещений; расширение видов страхования страховщиками; популяризация возможности участия граждан в ипотечных фондах.

В ходе исследования сформирован механизм реализации ипотечных программ с учетом расширения субъектно-объектного состава (рис.6).

Рисунок 6 - Механизм реализации ипотечных программ с учетом расширения субъект-но-объектного состава системы ипотечиого кредитования19

19 Разработан автором на основе исследований.

Результатами действия программы кредитования владельцев ветхого жилья, должны стать: увеличение объема кредитования; популяризация и развитие системы ипотечного кредитования, увеличение объема проданных объектов недвижимости; уменьшение количества ветхого и аварийного жилья; повышение среднего уровня жизни населения страны. В результате реализации программы выдачи ипотечных кредитов родителям детей - инвалидов с детства предполагается полное обеспечение этих семей. Необходимо отметить, что при рождении второго ребенка, финансирование программы может осуществляться с помощью материнского капитала. Дополнительными итогами реализации данной программы также будут: развитие строительного сектора; увеличения объема проданной недвижимости; возможность получения дополнительной прибыли для банковского сектора; развитие системы ипотечного кредитования; популяризация ипотечного кредитования среди населения; повышение качества предоставляемых банком услуг; улучшение социальной сферы региона.

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты проведенного исследования, представлены выводы и рекомендации.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

Статьи, опубликованные в научных рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК:

1. Ермилова М.И. Сущность и основные тенденции ипотечного кредитования // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки СКАГС. - 2011. - №1. - С. 217-225 (0,44 п.л.).

2. Ермилова М.И. Мировые тенденции международного ипотечного кредитования // Международная экономика. - 2011. - №3. - С. 49-54 (0,61).

3. Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ // Деньги и кредит. - 2011. №10. - С. 36-41 (0,8).

4. Ермилова М.И. Особенности развития ипотечного кредитования с международным составом участников // Финансы и кредит. - 2011. №41. — С. 7278 (0,41).

Статьи и тезисы, опубликованные в других научных изданиях:

5. Ермилова М.И. Перспективы развития международного ипотечного кредитования в России / Эволюционные и институциональные механизмы современной модернизации. Сборник научных статей. - Ростов-на-Дону: ЮФУ. -2011.-С. 130-135.(0,3 п.л.).

6. Ермилова М.И. Международное ипотечное кредитование как тенденция развития мирового финансового рынка / Научные стремления - 2010.' Сборник материалов Республиканской научно-практической молодежной конференции с международным участием. - Минск: Белорусская наука. - 2010. - С. 205-207. (0,2 п.л.).

7. Ермилова М.И. Развитие ипотечного кредитования как фактор повышения конкурентоспособности российской экономики / Конкуренция как фактор экономического роста и развития. Материалы весенней конференции молодых ученых-экономистов. - Санкт-Петербург: СПбГУ. - 2011. - С.126-127. (0,2 п.л.).

8. Ермилова М.И. Формирование ипотечной программы по снижению объема ветхого и аварийного жилья в России / Экономика глазами молодых. Материалы IV Международного экономического форума молодых ученых. -Минск: БГАТУ. - 2011. - С. 329-332. (0,2 п.л.).

9. Ермилова М.И. Современное состояние государственно-частного партнерства в сфере ипотечного кредитования / Государственное регулирование социального предпринимательства и социально ответственного бизнеса. Материалы III Международной научно-практической конференции. - Харьков: С.А.М. - 2011. - С. 187-189. (0,2 п.л.).

Ю.Ермилова М.И. Роль ипотечного кредитования в развитии мирового финансового рынка: тенденции XXI века / Молодежь в науке -2011. Сборник материалов международной конференции молодых ученых - Минск: Белорусская наука. - 2011. С. 155-162. (0,48 п.л.).

Н.Ермилова М.И. Роль банков в становлении и развитии международного ипотечного кредитования в России / Экономика России: перспективы посткризисного развития. Сборник материалов Симпозиума. - Санкт-Петербург: ИМЦ «НВШ - СПб». 2011. С.140-142. (0,25 п.л.).

12.Ермилова М.И. Система ипотечного кредитования в США // Академический вестник. - 2011. - №1(10) - С. 132-138. (0,52 п.л.).

1 З.Ермилова М.И. Институциональные дефициты и факторы, ограничивающие действенность российской системы ипотечного кредитования / Мировые финансовые рынки: последствия кризиса и перспективы развития в XXI веке. Сборник материалов международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону. 2011. - С. 52-62 (0,5 п.л.).

14. Ермилова М.И. Экономические и организационные аспекты ипотечного кредитования в европейских странах / Конкурентоспособность национальных экономик в условиях глобализации мирового хозяйства: факторы, инструменты, модели. Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону,- 2011. - С. 190-196 (0,42 п.л.).

15. Ермилова М.И. Международное ипотечное кредитование как перспективный сегмент мирового финансового рынка / Актуальные проблемы совершенствования экономико-правовых и социально-политических сфер общества в современной России. Сборник докладов межвузовской научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону- 2011. — С. 74-76 (0,2 п.л.).

Подписано в печать 11.01.2012. Усл. п.л. 1,3 Гарнитура Times New Roman. Тираж 100 экз. Заказ № 3/1 Ризограф ЮРИФ РАНХиГС 344002, г.Ростов-на-Дону, ул.Пушкинская, 70