Становление и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе"

На правах рукописи

МАКАРЕНКОВ Николай Михайлович

СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

Специальность 08.00.10- финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006

Работа выполнена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Быстряков Александр Яковлевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Хорзов Станислав Ефтефьевич

кандидат экономических наук Левшин Владимир Петрович

Ведущая организация: Астраханский государственный

технический университет

Защита состоится 18 апреля 2006 года в 16.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 502.006.05 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, проспект Вернадского, 84, 1-й учебный корпус, ауд. 3304.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки РАГС (1-й учебный корпус, каб.914).

Автореферат разослан 16 марта 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Р.А. Чванов

/о&М

??б9

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В процессе реформирования экономики России существенное изменение претерпели отношения по поводу формирования социально-экономической инфраструктуры, в особенности ее жилищного сектора. В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства жилья за счет собственных и привлеченных средств населения. Вместе с тем, в условиях относительно низкого уровня материального благосостояния основной массы населения и высоких затрат на строительство жилья необходим поиск финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение денежных средств граждан на приобретение жилья, которые оптимально сочетали бы использование сбережений населения и кредитные ресурсы коммерческих банков. Как показывает зарубежный опыт, такими инструментами являются кредитно-залоговые механизмы приобретения жилья населением, которые позволяют сделать покупку жилья доступным основной массе населения.

С января 2006 года в России началась реализация национальных проектов, в числе которых программа «Доступное жильё». Она предусматривает значительное увеличение объемов жилищного строительства и снижение ставки по ипотечным кредитам до 7-8% к 2010 году. По мнению Правительства России, регионы должны принимать собственные планы по реализации приоритетных национальных проектов. В этой связи актуальность темы диссертационной работы возрастает значительно. К национальным проектам привлечено повышенное внимание в обществе, люди ожидают результатов, и это предопределяет организацию работы правительства и регионов, требует высокого качества, чтобы обеспечить запланированные этими проектами результаты.

Развитие ипотечного кредитования в России является весьма сложной задачей для регионов страны. Это обусловливает особенности регионального подхода к формированию российской системы ипотеки, максимально учитывающего складывающиеся тенденции в конкретных регионах. В связи с этим структура российской системы ипотечного кредитования должна формулироваться как совокупность региональных кредитных систем, обеспеченных едиными нормативно-законодательными стандартами, учитывающих региональную специфику развития. Именно такой подход должен способствовать активизации процесса ипотечного кредитова-

ния в регионах.

Степень научной разработанности проблемы. В силу возрастающей роли ипотечного кредитования в российской экономике, эга проблематика нашла широкое отражение в публикациях российских ученых и экономистов. Различные аспекты этой проблемы рассматриваются в трудах таких отечественных ученых, как В.М. Агапкин, Д.Ю. Будаков, А.И. Иванов, Н.Б. Косарева, В.М. Минц, Н.И. Митрошкина, Н.С. Пастухова, Н.Н Рогожина, Б.Б. Рубцов, И.Б. Пенкина, В.А. Стрельников, Г.А Цылина и других.

Существенный вклад в развитие теории ипотечного кредитования внесли зарубежные ученые: Д.В.Бейли., Д.Блевинс, Д.А.Гордон, Э.Дж До-лан, Р.Страйк, Д.О. Фридмен, У.Ф. Шарп и другие.

Вместе с тем, многие из этих взглядов и обобщений, основанные на опыте развитых в рыночном отношении стран, требуют дальнейшего исследования применительно к российским условиям. Это касается, прежде всего, исследования региональных аспектов создания и функционирования системы ипотечного кредитования.

Цель исследования заключается в адаптации механизмов ипотечного кредитования и применение их как в России в целом, так и на региональном уровне.

Сформулированная таким образом цель обусловила подчиненные ей исследовательские задачи, которые состоят в следующем:

- определить экономическую сущность ипотеки;

- изучить зарубежный опыт организации ипотечного кредитования и возможности его применения в российских условиях;

- исследовать российскую систему организации ипотечного кредитования;

- дать оценку финансовых механизмов и институтов ипотечного кредитования;

- исследовать региональный опыт формирования системы ипотечного кредитования;

- выработать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования на региональном и федеральном уровне.

Объектом исследования являются механизмы и институты, составляющие основу системы ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются отношения, складывающиеся в процессе формирования системы ипотечного кредитования и ее взаимодействия с внешней средой.

Методологической основой диссертации послужили: теоретические и методологические исследования отечественных и зарубежных ученых в данной области; основные положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации.

В качестве фактологической и статистической базы использовались источники Росстата России, статистические материалы по Астраханской области, материалы отечественной и зарубежной периодической печати.

Научная новизна диссертации заключается в выявлении на основе совершенствования методологических подходов основных направлений эффективного воздействия на процесс формирования системы ипотечного кредитования в России и ее регионах.

Научные результаты исследования, полученные лично автором, состоят в следующем:

доказательно сформулировано положение о том, что современная система ипотечного кредитования в России представляет собой открытую изменяющуюся систему, характеризующуюся процессом концентрации капитала и целевым распределением финансовых ресурсов, особенно ярко выражающимся на региональном уровне;

выявлены особенности деятельности финансовых институтов на рынке ипотечного кредитования, которые проявляются в недостаточно активном участии субъектов Российской кредитной системы в существующем механизме кредитования, что обусловливает необходимость развития секьюритизации кредитов как условия включения в ипотечный оборот широкого круга инвестиционных институтов, наиболее перспективными из которых являются ипотечные паевые инвестиционные фонды;

доказано, что противоречие в условиях формирования региональных систем ипотечного кредитования, проистекает из несоответствия реальных экономических условий развития регионов институциональным требованиям формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования, устанавливаемым для них законодательным путем. Формой проявления этого противоречия является отсутствие условий развития рынка ипотечного кредитования: его необеспеченность свободным жильем, с одной стороны, и низкий уровень доходов населения, с другой;

региональный механизм ипотечного кредитования дополнен элементом субсидирования первоначальных взносов. Данный элемент, как составная часть механизма ипотечного кредитования, содержит взаимоотно-

шения, возникающие между потребителем кредита и ссудосберегательны-ми учреждениями, в роли которых могут выступать как специализированные кредитные учреждения, так и традиционные коммерческие банки и кредитно-потребительские кооперативы.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Уточненное понятие «ипотеки», которая представлена в работе как разновидность имущественного залога для обеспечения исполнения основного денежного обязательства заемщика перед кредитором. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства или право аренды недвижимости.

2. Обоснование необходимости использования зарубежного опыта ипотечного кредитования в России с учетом сложившихся региональных особенностей, что позволяет использовать отдельные направления развития различных западных моделей для формирования смешанной модели ипотеки, учитывающей такие факторы как уровень развития российских банков, степень государственного участия в ипотечном кредитовании, ментальность российского населения, степень развития российского рынка ценных бумаг.

3. Совокупность основных факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования в современных российских условиях, среди которых: неготовность банковской системы к включению в ипотеку по причине отсутствия долгосрочных кредитных конкретных ресурсов, низкий уровень сбережений российского населения, недостаточное законодательное обеспечение ипотечного процесса, ограниченное Государственное участие в формировании системы ипотечного кредитования.

4. Оценка влияния секьюритизации ипотечных кредитов на формирование ипотечных финансовых механизмов, создающих условия для включения в систему ипотечного кредитования небанковских инвестиционных институтов таких как ипотечные паевые инвестиционные фонды, обладающие потенциальными возможностями привлечения значительных финансовых ресурсов на рынок ипотечных кредитов.

5. Модель ипотечного кредитования и инструментарий ее применения в рамках региональной системы, базирующийся на определении ключевых компенсационных мер для нивелирования сложившихся диспропорций в высокой потребности в жилье среди населения области и ограниченными финансовыми возможностями для его приобретения, которые вклю-

чают: льготное кредитование, государственную поддержку из внебюджетных фондов, предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса льготным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

6. Предложения и рекомендации по совершенствованию региональной системы ипотечного кредитования, включающие: снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 10-15%; изменение законодательной базы в части развития ипотечного кредитования и поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру; разработка региональных стратегических программ по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, определяющей направления создания на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы при разработке документов нормативного, законодательного и программного характера, определяющих совершенствование отношений ипотечного кредитования.

Обоснованные в диссертации механизмы ипотечного кредитования имеют прямую практическую направленность и могут быть использованы для совершенствования залогово-кредитных отношений. Предложения по совершенствованию региональных отношений в сфере ипотеки служат базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредитования в регионах России.

Основные положения исследования могут найти применение в учебном процессе при изучении следующих тем: рынок капитала, финансовые рынки, финансовый менеджмент и др.

Апробация работы. Основные положения диссертации были представлены автором на российских и международных конференциях и семинарах: «Перспективы развития ипотеки в России» (Москва, 2005); «Мировая экономика в XXI веке: проблемы и перспективы» (Москва, 2005 г.), «Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы развития» (Москва, 2004 г.); «Современная экономическая теория и реформирование экономики России» (Москва, 2004 г.) и др., а также нашла отражение в публикациях автора, общим объемом в 6,7 п.л.

Структура работы. Сформулированные в работе цель и задачи исследования определили логику и структуру работы. Работа состоит из вве-

дения, трех глав (9 параграфов), заключения и списка литературы (103 наименования). Общий объем диссертации составляет 146 стр., в том числе 9 таблиц, 3 схемы.

II. ОСНОВНОЕ СДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дана общая характеристика работы по параметрам актуальности темы, цели, предмета и объекта исследования, методолого-теоретической и фактологической базы, практической значимости и апробации работы.

Исходную цель и задачи, решаемые в первой главе «Методологические аспекты развития ипотечных отношений», автор видит в выявлении экономической сущности ипотеки, ипотечного кредитования, механизмов ипотечного кредитования, формировании методологических предпосылок реализации на практике этих категорий как факторов повышения эффективности развития ипотечного кредитования в российских условиях, а также анализе зарубежного опыта развития ипотечного кредитования.

Понятие ипотеки лежит в основе развития отношений между физическими или юридическими лицами и коммерческими банками по поводу целевого получения и использования финансовых средств. По своей экономической сути ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства заемщика перед кредитором. При этом кредитор-залогодержатель становится собственником залога только в случае невыполнения условий кредитного договора в качестве компенсации неоплаченного долга за счет реализации заложенного имущества.

Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства или право аренды недвижимости.

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, дает банку-кредитору экономическую возможность для долговременного отвлечения кредитных ресурсов с определенной фиксированной гарантией возврата ссуды заемщиком.

Вместе с тем, ипотека не может выступать как самостоятельная экономическая категория. Основное ее назначение - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества, что представляет собой основу

для снижения риска в процессе ипотечного кредитования. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью, наличие долгов или других обременении. При ипотечной системе, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления заемщикам долгосрочного кредита под залог этой недвижимости.

Сущность ипотечного кредита логично вытекает из общих закономерностей движения ссудного капитала. Ипотечный кредит в этом своем проявлении имеет общие черты, связывающие его с кредитом как формой существования ссудного капитала. Его содержание раскрывается в отношениях как главных участников ипотеки - кредитора и заемщика, так и вторичных участников - строительных организаций, страховых компаний, государственных органов. Вступая в кредитные отношения, главные его участники реализуют свои права по поводу принадлежащего кредитору денежного капитала, который переходит к заемщику на определенный период времени на условиях платности и возвратности. Обеспечение этих отношений требует особой институциональной поддержки, которые обеспечивают вторичных участников рынка ипотечного кредитования, участие которых и делает данное направление кредитования надежными.

В работе показано, что на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Основными из них являются следующее:

1. Политические факторы, к которым относятся: стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприации.

2. Правовые факторы, которые определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и, прежде всего, объекты недвижимости.

3. К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного, кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, пла-

тежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой.

4. Факторы, обусловленные историческими условиями развития, также могут оказать определенное влияние на выбор формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли.

В основе развития процесса ипотечного кредитования лежат пять основных принципов, которые состоят в следующем: принцип платности, принцип срочности, принцип возвратности, принцип обеспеченности, принцип целевого использования средств. Реализация этих принципов на практике позволяет устанавливать и контролировать требования по данному виду кредитования со стороны кредитора к заемщику. При этом основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств не по назначению дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов. Таким образом, ипотечный кредит, по мнению автора, можно определить как долгосрочную ссуду, предоставляемую для приобретения недвижимости в качестве обеспечения обязательства под фиксированный годовой процент.

Исходя из этого определения, ипотека, представляя собой механизм взаимодействия заемщика и банка, не может быть представлена как самостоятельная категория, она всегда выступает в системе ипотечного кредитования, под которой понимается совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование.

Специфика ипотечного кредитования, его тесная связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией недвижимости, определила необходимость существования следующих инфраструктурных звеньев: страховых компаний, профессиональных оценщиков, риэлтерских фирм, системы

регистрации оборота недвижимого имущества, организаторов вторичного рынка ипотечных кредитов, нотариата и т. д.

Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, составляющий систему отношений по поводу обращения залоговых прав и финансовых ресурсов. Этот рынок подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами, посредством которых они вступают в отношения, являются непосредственно ипотечные кредиты.

Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), является реализацией отношений по поводу обращения этих инструментов. Он способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т. е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации).

Вторичный рынок предполагает выпуск ценных бумаг, или секью-ритизацию кредитов. Под секьюритизацией понимают процесс создания ценных бумаг, выпускаемых на основе пула ипотек и других кредитов, с помощью которого эти активы становятся стандартными ценными бумагами. Посредством секьюритизации происходит трансформация неликвидных активов в ликвидные ценные бумаги за счет преобразования активов банка в ценные бумаги, которые впоследствии покупают инвесторы. С помощью секьюритизации компании рефинансируют свою деятельность, пополняя в результате собственный капитал. Особенно актуально использование такого финансового инструмента для банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов. Подобный механизм снижает стоимость денежных средств, очищает баланс кредитной организации, улучшает ее финансовые показатели, что создает условия для привлечения дополнительного капитала.

Несмотря на ряд преимуществ ипотечных ценных бумаг перед корпоративными и государственными, они несут в себе три основных вида рисков.

1. Кредитный риск - это риск неуплаты (несвоевременной уплаты или уплаты не в полном объеме) заемщиком обязательств по ипотечному

кредиту, который включает в себя две составляющие: риск дефолта заемщика и риск залога.

2. Риск досрочного погашения имеет место только в случае, если кредитный договор специально предусматривает такую возможность. Выделяют несколько основных причин досрочного погашения: при продаже заложенной недвижимости; в случае, когда рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту; в случае реализации заложенного имущества по причине несостоятельности заемщика.

3. Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Риск повышения процентной ставки связан с недополучением дохода и может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. Снижение же рыночных ставок ниже уровня процента по ипотечному кредиту усилит риск досрочного погашения, так как заемщик сможет взять себе «более дешевый» кредит и за счет этих средств погасить имеющийся долг, «более дорогой».

Вместе с тем, не смотря на существующие риски, ипотечные ценные бумаги по своим преимуществам являются высоколиквидными и надежными ценными бумагами, что делает их для инвесторов весьма перспективным финансовым инструментом, получившим широкое распространение в мировой практике развития ипотечного кредитования.

Проведенный в работе анализ зарубежного опыта показал, что в мире сложились две основных модели ипотечного кредитования - американская двухуровневая и германская одноуровневая модели. Американская система ипотечного кредитования прошла большую эволюцию в своем развитии и на сегодняшний день представляет собой хорошо отлаженную экономическую систему, со своими институциональными основами, ориентированными на различные уровни доходов граждан, отлаженной социальной поддержкой бедных слоев населения, наличием на жилищном рынке большого объема свободного жилья и эффективным государственным регулированием инвестиционного процесса. Кроме того, необходимым базисом для реального функционирования американской системы является наличие надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого рынка ценных бумаг, экономически активного и обеспеченного населения, сильной поддержки государства.

Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования имеет другую институциональную основу - кредитные учреждения, которые концентрируют в себе выполнение всех операций по ипотечному кредито-

ванию. Эта система предусматривает организацию вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором банки осуществляют выпуск ипотечных закладных листов, обладающих высшей степенью надежности.

Одним из важных преимуществ одноуровневой системы является относительная простота ее организации по сравнению с двухуровневой системой. Так, кредитование и рефинансирование происходят в одном ипотечном кредитном учреждении. Законодательное регулирование этой системы осуществляется таким образом, что ипотечная система весьма прозрачна и легко под дается контролю.

По мнению автора, наиболее привлекательным для России условием развития ипотечного кредитования является европейская система, в основе которой лежит система стройсбережений, являющаяся наиболее стабильной и устойчивой. В основе ее организации лежат наиболее понятные и знакомые для россиян принципы коллективного накопления и инвестирования.

о

Вместе с тем необходимо учитывать, что копирование механизмов ипотечного кредитования без учета национальных особенностей и традиций не может привести к положительному эффекту. В связи с чем необходимо использовать отдельные направления развития различных западных моделей, наиболее применимых в российских условиях развития кредитно-залоговых отношений, на основе чего формировать смешанную модель ипотеки, учитывающую такие факторы как уровень развития российских банков, степень государственного участия в ипотечном кредитовании, ментальность российского населения, степень развития российского рынка ценных бумаг.

Вторая глава диссертации «Особенности развития ипотечного

кредитования в России» посвящена анализу развития российской системы ипотечного кредитования и выявлению современных тенденций, складывающихся на рынке ипотечных кредитов.

В 2002 г. АИЖК была разработана основа стандартов выдачи ипотечных кредитов и система работы с партнерами АИЖК в регионах. Так, согласно этой системе, банк или другой кредитор выдает кредит и оформляет ипотечную закладную. Затем продает ее региональному оператору, который формирует из них пул и продает его АИЖК. Такая схема сегодня функционирует на территории 78 субъектов федерации.

В работе выделяются три основные экономические причины, тормозящие развитие ипотеки в России. Первая - это необоснованно высокие

цены на жилье. Вторая причина заключается в том, что банки требуют от клиентов высокие (до трети или даже до половины суммы стоимости) первоначальные взносы за квартиру. Третья причина низкой активности участия населения в ипотеке - слишком высокие процентные ставки. Из-за них купленная в кредит квартира, в конечном счете, обходится клиенту едва ли не на четверть дороже первоначальной стоимости.

Таким образом, современное состояние развития рынка ипотеки в России можно охарактеризовать как завершение первой стадии формирования его институциональной структуры, когда определены нормативно-законодательные рамки, сформированы основы кредитной системы, запущены финансовые инструменты кредитования. Вместе с тем, запущенные в обращение механизмы ипотечного рынка не работают еще в полном объеме, так как происходит отставание во времени запуска механизма от создания правовых условий его работы. В связи с этим, функционирование рынка постоянно находится в зоне повышенных рисков. Поэтому основным условием для создания надежной системы ипотечного кредитования в стране должна функционировать развитая банковская система, которая располагала бы значительными долгосрочными кредитными ресурсами.

В мае 2005 г. Правительство Российской Федерации утвердило концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в России, которая закрепляет поэтапное развитие жилищного кредитования населения по всем регионам России. По мере развития Единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, появления крупных банков и паевых инвестиционных фондов, осуществляющих выкуп закладных и их пулирование для целей выпуска ипотечных ценных бумаг, доля стандартных ипотечных кредитов, выкупленных непосредственно АИЖК, по отношению к общему объему рефинансирования должна постепенно снижаться при условии одновременного увеличения объема выкупа закладных, осуществляемого операторами вторичного рынка.

В перспективе развития российской системы ипотеки планируется интеграция региональных ипотечных программ в единую общероссийскую систему ипотечного кредитования, в рамках которой АИЖК будет выпускать свои ипотечные бумаги на базе выкупленных бумаг региональных ипотечных агентств. В сентябре 2005 г. завершился первый этап выпуска ипотечных ценных бумаг АИЖК. По прогнозам представителей агентства, мере? пять лет объем таких кредитов вырастет до 1271 млрд. руб., а объем ипотечных ценных бумаг вырастает до 544 млрд руб. В то время как в

2004 году всего в мире секьюритизированных ценных бумаг выпустили на 532 млрд. долл., а за девять месяцев 2005 г. объем выпуска составил около 620 млрд. долл.1

Вместе с тем, для применения секьюритизации в России необходим еще ряд условий, и прежде всего, наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг. В настоящее время низкий спрос на ипотечные кредиты из-за чрезвычайной дороговизны жилья и низких доходов населения не позволяет сделать ипотеку «массовой». Так, если судить по официальным доходам, на сегодняшний день кредитом могут воспользоваться около 7% населения, причем большинство из них в ипотеке не нуждаются.

В диссертации доказывается, что запуск в обращение института эмиссионных ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что в России фактически взят курс на американскую модель ипотечного кредитования - двухуровневую модель с вторичным рынком ценных бумаг (хотя белее привлекательной является американская модель). В настоящий момент законодательно определен основной финансовый механизм, представляющий собой рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию в виде обеспеченных пулом закладных (секьюритизацию). Этот механизм предполагает разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Но как было показано выше основная проблема ипотечного кредитования в России - это ограниченный источник финансирования ипотеки. На основании чего прослеживается развитие противоречия, когда условия формирования и развития ипотечной системы ориентируются на неограниченный источник обращения кредитных ресурсов, в то время как на рынке присутствует их дефицит. В следствие чего присутствуют высокие ставки процента по кредитам, непродолжительный срок предоставления кредита, значительный размер первоначального взноса, большой набор документов, требуемых от заемщика, т.е. такие условия выдачи кредита, которые делают его абсолютно невыгодным для заемщика. На фоне низкой платежеспособности российского населения действие дополнительных условий повышения ответственности для получателя кредита резко снижают его привлекательность как финансового инструмента для большей части населения.

Таким образом, законодательное внедрение в экономику зарубежной

' Материалы конференции «Перспективы развития ипотеки в России» - М 2005

модели ипотечного кредитования без учета сложившихся в России особенностей социально-экономического развития ограничивает развитие процесса ипотечного кредитования, что сопряжено с дополнительными затратами на формирования институциональной базы, которая могла бы совмещать элементы различных систем ипотечного кредитования, их адаптацию к российским условиям.

В работе отмечается, что противопоставить действию несовершенных законодательных механизмов в ипотечном кредитовании могут положительно зарекомендовавшие себя на российском фондовом рынке институты. Такими институтами на сегодняшний день являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Необходимость создания специализированных ипотечных ПИФов вызвана как поиском новых доходных и надежных инструментов инвестирования на фондовом рынке, так и потребностью участников ипотечного рынка в дополнительных инвестиционных ресурсов, которыми обладают ПИФы. В этой связи для повышения надежности системы ипотечного кредитования необходимо участие ПИФов, где им должно быть отведено одно из ведущих мест. Участие этих институтов в ипотечных программах значительно повысит их рейтинг в части инвестиционной привлекательности ипотечного кредитования у населения, а государство получит квалифицированного участника рынка ипотечного кредитования, готового взять на себя основную функцию по обращению ипотечных ценных бумаг.

В третьей главе «Региональные особенности развития ипотеки (на примере Астраханской области)» рассмотрены проблемы развития ипотечного кредитования на региональном уровне на примере Астраханской области и сформулированы предложения и рекомендации по совершенствованию этого процесса.

В работе показано, что развитие ипотеки в России требует создания единой системы ипотечного кредитования в масштабах всей страны, где регионы должны выступать как самостоятельные подразделения, привлекающие заемщиков и создающие условия для обеспечения их жилой площадью. Учитывая дифференциацию в социально-экономическом развитии различных регионов внутри страны, создание единого регулятора в лице АИЖК должно осуществлять нивелировку этих различий с тем, чтобы все подразделения системы могли полноценно осуществлять поставленные перет ними задачи. Однако степень различий в условиях осуществления ипо' ечного кредитования населения между per ионами высока. Это обу-

словлено как уровнем социально-экономического развития региона, так и готовностью местной администрации создавать и реализовать ипотечные программы. В связи с чем, определение условий, необходимых для разработки и запуска ипотечных программ внутри региона, является на сегодняшний день одной из важнейших задач для создания единой системы ипотечного кредитования в масштабах страны. Это, в свою очередь, требует анализа современного состояния развития ипотеки в регионах. В целях настоящего исследования в работе проанализирована система ипотечного кредитования, формируемая в Астраханской области.

Астраханская область представляет собой типичный российский регион среднего уровня социально-экономического развития, для которого характерно проявление многих проблем, присущих и большинству других регионов России Это значительно повышает методологическую значимость данного анализа и сделанных на его основе практических рекомендаций. и

Анализ приведенных данных показал, что в 2003 г. расходы населения Астраханского региона в среднем были меньше, по сравнению с расходами населения России и Южного федерального округа. Особенно это прослеживается по показателю «Приобретение жилья» - 0,6% от совокупной суммы доходов.(см. табл.1)

Таблица 1

Структура денежных расходов и сбережений населения Астраханской области по сравнению с Российской Федерацией и Южным федеральным округом в 2003 г.*

Покупка товаров и оплата услуг Обязательные платежи и разнообразные взносы Приобретение недвижимости Прирост финансовых активов Из него прирост/ уменьшение (-) денег на руках у населения

Российская Федерация 69,0 8,3 2,0 20,7 2,7

Южный федеральный округ 74,8 5,7 0,8 18,7 -0,6

Астраханская область 62,9 6,7 0,6 29,8 6,1

•Социальное положение и уровень жизни населения России 2004 М Росстат, 2004 С 158-159

По данным администрации Астраханской области 80% населения нуждается в приобретении жилья. Такие условия обусловили запуск в 2003

г. системы ипотечного кредитования в регионе. Первые шаги по развитию ипотечных отношений были осуществлены путем создания Астраханского областного фонда развития жилищного строительства и ипотеки, которыми было выдано за рассматриваемый период 30 займов на общую сумму 8,5 миллионов рублей. Программой ипотечного кредитования воспользовались люди в возрасте от 19 до 54 лет, средний возраст заемщика составил 38 лет. (Табл. 2).

Таблица 2

Группировка заемщиков и их среднемесячного совокупного дохода по

возрастным группам (в рублях)

Группы Количество заемщиков и созаемщиков Удельный вес, в% Количество договоров с участием созаемщиков Среднемесячный совокупный доход

По договорам с одним заемщиком По договорам с участием заемщиков

1 группа (до 30 лет) 7 16% 4 (3 чел.) 15600 (4 чел) 5750

2 группа (от 30 лет до 50 лет) 27 61% 9 (11 чел.) 12320 (16 чел) 6070

3 группа (от 50 лет и старше) 10 23% 5 (2 чел ) 11700 (8 чел) 5340

Объем ипотечного кредитования, как и количество его участников в Астраханской области, пока весьма ограничены. Связано это с отсутствием целостной системы ипотечного кредитования, которая была бы включена как подразделение в состав российской ипотечной системы. Вместе с тем, первые шаги по формированию такой системы в регионе предприняты.

Анализ развития системы ипотечного кредитования Астраханской области показал, что в регионе созданы основы инфраструктуры рынка 'ипотечного кредитования, ведущая роль в которой принадлежит Астраханскому областному фонду развития жилищного строительства и ипотеки, который является аналогом федерального АИЖК Фонд организует свою деятельность в соответствии с критериями, установленными для российской системы ипотечного кредитования, осуществляет оформление ипотечных кредитов и продает их федеральному АИЖК, который и реализует закладные посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Следовательно, прослеживается тенденция формирования двухуровневой системы с ориентацией на вторичный рынок ценных бумаг. Однако детальный анализ ее

построения и развития в регионе показывает, что она неприменима именно к региональным условиям по следующим причинам:

- в регионе отсутствует развитый рынок ценных бумаг;

- недостаток финансовых средств для ипотечного кредитования;

- доходы и уровень накопления сбережений населения недостаточны

для приобретения жилья;

- отсутствует поддержка льготных категорий населения со стороны

администрации Астраханской области.

Такой обширный перечень проблем требует пересмотра программы создания системы ипотечного кредитования в Астраханской области, в части переориентации ее на формирование института стройсбережений, который является наиболее стабильным и устойчивым направлением развития ипотечного кредитования и позволяет использовать различные формы коллективных инвестиций как наиболее приемлемых для российского населения. Требует совершенствования и сложившаяся в Астраханской области система ипотечного кредитования, поскольку она содержит ряд серьезных проблем.

Автором предлагается ряд мер по совершенствованию деятельности Фонда ипотечного кредитования, а именно:

1. Изменение организационно-правовой формы Фонда на открытое акционерное общество;

2. Снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 1015%;

3. Изменение законодательной базы Астраханской области в части развития ипотечного кредитования, и особенно, поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру;

4. Разработка стратегической программы по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, которая должна быть направлена на решение следующих задач:

- создание на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования;

- привлечение в ипотечное кредитование внебюджетных средств за счет вложения банков и инвестиционных фондов;

- создание специальных финансовых механизмов для накопления первоначальных средств для взноса за квартиру;

- представление льготных займов на строительство жилья.

Реализация этих мероприятий требует изменения механизма ипотечного кредитования, и дополняет его элементом предоставления субсидий. Данный элемент, как составная часть механизма ипотечного кредитования, содержит взаимоотношения, возникающие между потребителем ипотечных кредитов и ссудосберегательным учреждением, в роли которого могут выступать как специализированные кредитные институты, так и традиционные коммерческие банки и кредитно-потребительские кооперативы (рис.1).

Списки граждан-получателей субсидий

Рис 1 Механизм ипотечного кредитования, дополненный шемснтом субсидирования взносов. (Процентная ставка устанавливается АИЖК)

Необходимость внедрения такого механизма обусловлена низким уровнем доходов и накоплений населения Астраханской области, что тре-

бует изменения подхода к периоду накопления средств заемщиками как условию повышения их кредитоспособности Необходим также поиск компенсационных мер, которые могли бы сделать Фонд ипотечного кредитования привлекательным и доступным для населения области. Такими мерами могут выступать льготное кредитование, для чего необходимо организовать государственную поддержку через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система самофинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государственной поддержки повысит доступность ипотечных кредитов и будет стимулировать спрос на жилье, приобретаемое за счет средств населения.

В Заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные автором в результате исследования.

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

1. Макаренков Н.М. История развития ипотеки: от древних веков к современности /Современные проблемы финансирования и кредитования, управление стоимостью. Выпуск 2. С.Пб., 2003. 0,3 п.л.;

2. Макаренков Н.М. Пути совершенствования системы ипотечного кредитования в Астраханской области. М.: Экономика, 2005. 2,5 п.л.;

3. Макаренков Н.М. Создание условий для снижения риска в процессе ипотечного кредитования в России через секьюритизацию ипотечных кредитов. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования. М.: Экономика, 2005. 2,0 п.л.;

4. Макаренков Н.М. Ипотека - как одно из направлений решения вопроса жилищных проблем в регионах Российской Федерации. Мировой опыт жилищного кредитования. М.: Экономика, 2005. 1,9 п.л.

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Макаренков Николай Михайлович

!

Тема диссертационного исследования "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе"

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Быстряков Александр Яковлевич

Изготовление оригинал-макета Макаренков Николай Михайлович

Подписано в печать 14 марта 2006 г. Тираж 80 экз. Усл.],0 п.л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № /¿7-? 119606, Москва, проспект Вернадского. 84

A№6

p.7769

«

/4

i

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Макаренков, Николай Михайлович

Введение.

Глава 1. Методологические аспекты развития ипотечных отношений.

1.1. Экономическая сущность ипотеки.

1.2. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования.

1.3. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования.

Глава 2. Особенности развития ипотечного кредитования в России.

2.1. Состояние и перспективы развития российского рынка ипотеки.

2.2. Секьюритизация ипотечных кредитов как условие активизации развития ипотеки в России.

2.3. Совершенствование институциональных основ рынка ипотечного кредитования

Глава 3. Региональные особенности развития ипотеки (на примере Астраханской области).

3.1. Анализ современного состояния развития ипотечного кредитования в Астраханской области.

3.2. Формирование системы ипотечного кредитования в Астраханской области.

3.3. Пути совершенствования регионального механизма ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионе"

Актуальность исследования. В процессе реформирования экономики в России претерпели существенное изменение отношения по поводу формирования социально-экономической инфраструктуры, в особенности ее жилищного сектора. В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства жилья за счет собственных и привлеченных средств населения. Вместе с тем в условиях относительно низкого уровня материального благосостояния основной массы населения и высоких затрат на строительство жилья, необходим поиск финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение денежных средств граждан на приобретение жилья, которые оптимально сочетали бы использование сбережений населения и кредитные ресурсы коммерческих банков. Как показывает зарубежный опыт, такими инструментами являются кредитно-залоговые механизмы приобретения жилья населением, которые позволяют сделать покупку жилья доступным широким слоям населения. В связи с чем, создание в России системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения.

Развитие ипотечного кредитования в России является весьма сложной задачей в виду наличия дифференциации между различными регионами страны. Это обусловливает особенности регионального подхода к формированию российской системы ипотеки, максимально учитывающего складывающиеся тенденции в конкретных регионах. В связи с чем формирование российской системы ипотечного кредитования должно строиться как совокупность региональных кредитных систем, обеспеченных едиными нормативно-законодательными стандартами, но построенными с учетом региональной специфики развития. Именно такой подход должен способствовать активизации процесса ипотечного кредитования в регионах, что делает выбранную тему диссертационного исследования актуальной.

Степень научной разработанности проблемы. В силу возрастающей роли ипотечного кредитования в российской экономике, эта проблематика нашла широкое отражение в публикациях российских ученых и экономистов. Различные аспекты этой проблемы рассматриваются в трудах таких отечественных ученых, как В.М. Агапкина, Д.Ю. Будако-ва, А.И. Иванова, Н.Б. Косаревой, В.М. Минца, Н.И. Митрошкиной, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, Б.Б. Рубцова и других.

Существенный вклад в развитие теории ипотечного кредитования внесли зарубежные ученые: Д.В.Бейли, Д.Блевинс, Д.А.Гордон, Э.Дж. Долан, Дж.Ф.Сински, Р.Страйк, Д.О. Фридмен, У.Ф. Шарп и другие.

Вместе с тем, многие из этих взглядов и обобщений, основанные на опыте развитых в рыночном отношении стран, требуют дальнейшего исследования применительно к российским условиям. Это касается, прежде всего, исследования региональных аспектов создания и деятельности системы ипотечного кредитования.

Цель исследования заключается в раскрытии механизмов ипотечного кредитования как в целом для России, так и их проявление на региональном уровне.

Сформулированная таким образом цель обусловила подчиненные исследовательские задачи, которые состоят в следующем:

- определение экономической сущности ипотеки;

- изучение зарубежного опыта организации ипотечного кредитования и возможности его применения в российских условиях;

- исследование российской системы организации ипотечного кредитования;

- анализ финансовых механизмов и институтов ипотечного кредитования;

- исследование регионального опыта формирования системы ипотечного кредитования;

- выработка рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования на региональном и федеральном уровне.

Предметом исследования являются отношения, складывающиеся в процессе формирования системы ипотечного кредитования и ее взаимодействия с внешней средой.

Объектом исследования являются механизмы и институты, составляющие основу системы ипотечного кредитования.

Методологической основой диссертации послужили: теоретические и методологические исследования отечественных и зарубежных ученых в данной области; основные положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации.

В качестве фактологической и статистической базы использовались источники Росстата России, статистические материалы по Астраханской области, материалы отечественной и зарубежной периодической печати.

Научная новизна диссертации заключается в выявлении на основе предложенного автором методологического подхода основных направлений эффективного воздействия на процесс формирования системы ипотечного кредитования в России и ее регионах.

Научные результаты исследования состоят в следующем: определены сущность и формы развития ипотеки в современных российских условиях, которые проявляются в процессе концентрации и целевом распределения финансовых ресурсов, предназначенных для создания и обеспечения возможности приобретения жилья населением, на основе предложенного автором методологического подхода основных направлений эффективного воздействия на процесс формирования системы ипотечного кредитования в России и ее регионах, а именно в Астраханской области, где автором предлагается ряд мер по совершенствованию деятельности фонда ипотечного кредитования, который включает следующее: изменение организационно-правовой формы на ОАО с уставным капиталом в 50 млн. руб., привлечение средств АИК в счет договорных обязательств; проанализированы особенности деятельности финансовых институтов на рынке ипотечного кредитования, которые проявляются в недостаточной готовности коммерческих банков выступать полноценными участниками системы кредитования по причине отсутствия у них долгосрочных финансовых ресурсов, что обусловливает необходимость развития секьюритизации кредитов как условия включения в ипотечный оборот широкого круга инвестиционных институтов, наиболее перспективными из которых являются ипотечные паевые инвестиционные фонды; выявлено противоречие в условиях формирования региональных систем ипотечного кредитования, которое вытекает из несоответствия реальных экономических условий развития регионов институциональным требованиям формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования, устанавливаемым для них законодательным путем. Формой проявления этого противоречия является отсутствие условий развития рынка ипотечного кредитования: его необеспеченность свободным жильем, с одной стороны, и низкий уровень доходов населения, с другой; дано обоснование необходимости применения специальной региональной модели ипотечного кредитования на уровне области, базирующейся на использовании таких финансовых механизмов как льготного ипотечного кредитования, предоставления субсидий, повышения доли участия в ипотечном кредитовании администрации конкретного региона.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Уточненное понятие ипотеки, которая представлена в работе как разновидность имущественного залога для обеспечения исполнения основного денежного обязательства заемщика перед кредитором. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства или право аренды недвижимости.

2. Обоснование необходимости использования зарубежного опыта ипотечного кредитования в России с учетом национальных особенностей и традиций, что позволяет использовать отдельные направления развития различных западных моделей для формирования смешанной модели ипотеки, учитывающей такие факторы как уровень развития российских банков, степень государственного участия в ипотечном кредитовании, мен-тальность российского населения, развитие российского рынка ценных бумаг.

3. Выделение основных факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования в современных российских условиях, среди которых: неготовность банковской системы к включению в ипотеку по причине отсутствия долгосрочных кредитных финансов, низкий уровень сбережений российского населения, недостаточное законодательное обеспечение ипотечного процесса, ограниченное государственное участие в формировании системы ипотечного кредитования.

4. Оценка влияния секьюритизации ипотечных кредитов на формирование ипотечных финансовых механизмов, создающих условия для включения в систему ипотечного кредитования небанковских инвестиционных институтов таких как ипотечные паевые инвестиционные фонды, обладающие потенциальными возможностями привлечения значительных финансовых ресурсов на рынок ипотечных кредитов.

5. Модель ипотечного кредитования и инструментарий ее применения в рамках региональной системы, базирующийся на определении ключевых компенсационных мер для нивелирования сложившихся диспропорций в высокой потребности в жилье среди населения области и ограниченными финансовыми возможностями для его приобретения, которые включают: льготное кредитование, государственную поддержку из внебюджетных фондов, предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса льготным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

6. Предложения и рекомендации по совершенствованию региональной системы ипотечного кредитования, включающие: снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 10-15%; изменение законодательной базы в части развития ипотечного кредитования и поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру; разработка стратегической программы по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, определяющей направления создания на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы при разработке документов нормативного, законодательного и программного характера, определяющих совершенствование отношений ипотечного кредитования.

Обоснованные в диссертации механизмы ипотечного кредитования имеют прямую практическую направленность и могут быть использованы для совершенствования залогово-кредитных отношений. Предложения по совершенствованию региональных отношений в сфере ипотеки служат базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредитования в регионах России.

Основные положения исследования могут найти применение в учебном процессе при изучении следующих тем: рынок капитала, финансовые рынки, финансовый менеджмент и др.

Апробация работы. Основные положения диссертации были представлены автором на российских и международных конференциях и семинарах. В том числе: на конференции «Перспективы развития ипотеки в России» (Москва, 2005); на конференции «Мировая экономика в XXI веке: проблемы и перспективы» (Москва, 2005 г.), на Международной научной конференции «Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы развития» (Москва, 2004 г.); на конференции «Современная экономическая теория и реформирование экономики России» (Москва, 2004 г.) и др.

Структура работы. Сформулированные в работе цель и задачи исследования определили логику и структуру работы. Работа состоит из введения, трех глав (9 параграфов), заключения, списка использованных источников и литературы, 9 таблиц и 3 схем.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Макаренков, Николай Михайлович

Выводы по 3-ей главе:

Анализ развития системы ипотечного кредитования Астраханской области показал, что в регионе созданы основы инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, ведущая роль в которой принадлежит Астраханскому фонду жилья и ипотеки. Фонд организует свою деятельность в соответствии с критериями, установленными для российской системы ипотечного кредитования, осуществляет оформление ипотечных кредитов и продает их Московскому ипотечному агентству, т.е. прослеживается тенденция формирования двухуровневой системы с ориентацией на вторичный рынок ценных бумаг. Но в данном построении системы прослеживается противоречие, проявляющееся в несоответствии задаваемых значительных параметров развития ипотечного кредитования и отсутствием ресурсной базы для их реализации. Детальный анализ построения и развития двухуровневой модели ипотеки в регионе показывает, что она неприменима именно к региональным условиям по следующим причинам:

- в регионе отсутствует развитый рынок ценных бумаг;

- значителен недостаток финансовых средств для ипотечного кредитования;

- недостаточен уровень доходов и сбережений населения;

- в регионе нет системы поддержки льготных категорий населения;

- существует недостаток свободного жилья, необходимого для включения его в ипотечный оборот;

- отсутствует со стороны администрации Астраханской области поддержка в регулировании и финансировании ипотечного процесса.

Такой обширный перечень проблем требует пересмотра программы создания системы ипотечного кредитования в Астраханской области, в части переориентации ее на формирование института стройсбережений, который является наиболее стабильным и устойчивым направлением развития ипотечного кредитования и позволяет использовать различные формы коллективных инвестиций как наиболее приемлемые для российского населения.

Нуждается в совершенствовании и сложившаяся уже в Астраханской области система ипотечного кредитования, поскольку она содержит ряд серьезных проблем, в том числе:

- наличие нормативно-правовых ограничений в деятельности Фонда;

- отсутствие поддержки в развитии Фонда со стороны Администрации Астраханской области;

- отсутствие источников инвестирования для строительства нового жилья;

- усложненные правила оформления ипотечного кредита для заемщиков.

В связи с чем, автором предлагается ряд мер по совершенствованию деятельности Фонда, которые включают следующее:

1. Изменение организационно-правовой формы Фонда на открытое акционерное общество;

2. Снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 1015%;

3. Изменение законодательной базы Астраханской области в части развития ипотечного кредитования, и особенно, поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру;

4. Разработка стратегической программы по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, которая должна быть направлена на решение следующих задач:

- создание на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования;

- привлечение в ипотечное кредитование внебюджетных средств за счет вложения банков и инвестиционных фондов;

- создание специальных финансовых механизмов для накопления первоначальных средств для взноса за квартиру;

- представление льготных займов на строительство жилья.

Реализация этих мероприятий потребует изменения схемы ипотечного кредитования, которая должна включать механизм предоставления субсидий на оплату первоначального взноса при условии наличия периода накопления. Необходимость внедрения такого механизма обусловлена низким уровнем доходов и накоплений населения Астраханской области, что требует изменения подхода к периоду накопления средств заемщиками как условию повышения их кредитоспособности.

Необходим также поиск компенсационных мер для нивелирования сложившихся диспропорций в высокой потребности в жилье среди населения области и ограниченными финансовыми возможностями для его приобретения. Такими мерами могут выступать льготное кредитование, для чего необходимо организовать государственную поддержку через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система самофинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государственной поддержки повысит доступность ипотечных кредитов и будет стимулировать спрос на жилье, приобретаемое за счет средств населения.

138

Заключение

Проведенное в работе исследование позволило сделать следующие выводы и рекомендации.

1. Экономическая сущность ипотеки состоит в том, что она представляет собой основу снижения риска кредитных отношений, поскольку выступает условием залогового обеспечения кредита и повышает надежность этих отношений. В свою очередь, обеспеченная залогом недвижимость создает материальные предпосылки для выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг по объему выпуска адекватных стоимости заложенного имущества.

2. Процесс создания ценных бумаг, выпускаемых на основе пула ипотек и других кредитов, с помощью которого эти активы становятся стандартными ценными бумагами, представляет собой секьюритизацию, с помощью которой компании рефинансируют свою деятельность, пополняя в результате собственный капитал, с одной стороны, и создавая дополнительные источники для формирования средств для ипотечного кредитования, с другой стороны.

Для применения секьюритизации необходим ряд условий, и прежде всего, необходимо наличие определенного массива качественных ипотечных кредитов, которые могли бы стать основой для выпуска ипотечных ценных бумаг.

3. Зарубежный опыт развития ипотеки, и особенно американская и германские модели, наглядно демонстрируют положительные тенденции развития этого процесса. Объем вовлеченных средств в ипотечный оборот и количество участников ипотечного кредитования доказывают преимущества использования этих моделей для развития такой формы кредитования и в России. Вместе с тем необходимо учитывать, что копирование механизмов ипотечного кредитования без учета национальных особенностей и традиций не может привести к положительному эффекту. В связи с чем необходимо использовать отдельные направления развития различных западных моделей, наиболее применимых в российских условиях развития кредитных и залоговых отношений, на основе чего формировать смешанную модель ипотеки, учитывающую такие факторы как уровень развития российских банков, степень государственного участия в ипотечном кредитовании, ментальность российского населения, степень развития российского рынка ценных бумаг.

4. Современное состояние развития рынка ипотеки в России можно охарактеризовать как первая стадия формирования его институциональной структуры, когда определены нормативно-законодательные рамки, сформированы основы кредитной системы, запущены финансовые инструменты кредитования. Вместе с тем, запущенные в обращение механизмы ипотечного рынка не работают еще в полном объеме, так как происходит отставание во времени запуска механизма от создания правовых условий его работы. В связи с чем, функционирование рынка постоянно находится в зоне повышенных рисков. Поэтому для создания надежной системы ипотечного кредитования в стране необходимо наличие развитой банковской системы, которая могла бы располагать значительными долгосрочными кредитными ресурсами, которые должны составить основу для полноценного развития ипотечного кредитования.

5. Реализация на практике секьюритизации требует соответствующего институционального обеспечения, ведущая роль в котором отводится ипотечному агенту, который наделяется законом широкими полномочиями, вытекающими из его правового статуса, что позволяет отнести эти факторы к категории дополнительных рисков ипотечного кредитования. К рискам ипотечного агента корпоративного характера следует отнести:

- риски, вытекающие из организационно-правовой формы ипотечного агента - акционерного общества;

- возможность добровольной ликвидации и реорганизации специализированной организации.

Следовательно, законодательно не обеспечивается надлежащая защита прав и интересов инвесторов, что не способствует ликвидности и финансовой привлекательности выпускаемых ипотечным агентом облигаций. В связи с чем, необходимо обеспечивать снижение риска путем включения особых норм в устав ипотечного агента, согласно которым должны устанавливаться специальные требования к принятию решения о ликвидации или реорганизации ипотечного агента, что должно способствовать обеспечению надлежащей защиты инвесторам.

6. Противопоставить действию несовершенных законодательных механизмов в ипотечном кредитовании могут положительно зарекомендовавшие себя на российском фондовом рынке институты. Таким институтами на сегодняшний день являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы),специализирующихся на ипотечных ценных бумагах, которые создают условия для более активного развития секьюритизации ипотечных кредитов. Необходимость создания специализированных ПИФов вызвана как поиском новых доходных и надежных инструментов инвестирования на фондовом рынке, так и потребностью участников ипотечного рынка. На сегодняшний день для развития ипотечных фондов созданы необходимые законодательные условия, есть и экономические предпосылки эффективного роста.

7. Анализ проблем, связанных с развитием ипотеки в России, показал необходимость создания единой системы ипотечного кредитования в масштабах всей страны, где регионы должны выступать как самостоятельные подразделения, привлекающие заемщиков и создающие условия для обеспечения их жилой площадью. Учитывая дифференциацию в социально-экономическом развитии различных регионов внутри страны, создание единого регулятора в лице АИЖК должно осуществлять нивелировку этих различий с тем, чтобы все подразделения системы могли осуществлять поставленные перед ними задачи. Однако степень различий в условиях осуществления ипотечного кредитования населения между регионами высока. Это обусловлено как уровнем социально-экономического развития региона, так и готовностью местной администрации создавать и реализовать ипотечные программы. В связи с чем, определение условий, необходимых для разработки и запуска ипотечных программ внутри региона, является на сегодняшний день одной из важнейших задач для создания единой системы ипотечного кредитования в масштабах страны.

8. В Астраханской области созданы основные механизмы системы ипотечного кредитования, ведущее место в которых занимает Астраханский областной фонд развития жилищного строительства и ипотеки, что создает условия повышения активности на региональном рынке ипотечного кредитования, которые должны обеспечивать расширение возможностей и улучшение условий для кредитования заемщиков.

Вторым немаловажным условием развития ипотечной системы в регионе является включение ее в российскую систему посредством переуступки закладных Московскому ипотечному агентству. Однако, как показал анализ сложившейся практики, ряд вопросов в развитии этих взаимоотношений до конца еще не отрегулирован, что требует дальнейшего совершенствования этого процесса. Проведенный в работе анализ структуры ипотечного кредитования в Астраханской области показал, что она формируется как двухуровневая система с ориентацией на вторичный рынок ценных бумаг. Однако детальный анализ ее построения и развития в регионе показывает, что она неприменима именно к региональным условиям. Основные параметры, по которым происходит пробуксовка внедрения этой системы, состоят в следующем:

-отсутствие в регионе развитого рынка ценных бумаг и, соответственно, достаточного количества инвестиционных институтов, готовых обеспечивать обращение ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке?начительный недостаток финансовых средств, необходимых для осуществления ипотечного кредитования;

- низкие доходы населения области, недостаточный уровень накопления сбережений;

- отсутствие в регионе налаженной системы поддержки льготных категорий населения;

- хронический недостаток объема свободного жилья, необходимого для включения его в ипотечный оборот;

- отсутствие государственной поддержки регулирования ипотечного процесса в Астраханской области.

9. Наличие такого количества проблем в развитии региональной системы ипотечного кредитования не позволяет выйти области на стабильно высокий уровень кредитования населения. В связи с чем, необходимо внести корректировки в программу создания системы ипотечного кредитования в части региональных аспектов ее развития. Такие изменения должны быть направлены на ориентацию региональной системы на формирование института стройсбережений как самого перспективного направления развития ипотечного кредитования. Преимущество стройсбережений заключается в том, что они являются наиболее стабильным и устойчивым направлением развития ипотечного кредитования, достаточно просты и малозатратны с точки зрения формирования институционального обеспечения. Позволяют использовать такие проверенные в российской жилищной практике институты как объединения вкладчиков, кооперативы, сберегательные кассы, кассовые союзы, т.е. различные формы коллективных инвестиций.

10. Значительная часть проблем недостаточного развития ипотечного кредитования в Астраханской области связана с несовершенством уже созданной структуры. Требует совершенствования и сложившаяся уже в Астраханской области система ипотечного кредитования, поскольку она содержит ряд серьезных проблем, в том числе:

- наличие нормативно-правовых ограничений в деятельности Фонда;

- отсутствие поддержки в развитии Фонда со стороны Администрации Астраханской области;

- отсутствие источников инвестирования для строительства нового жилья;

- усложненные правила оформления ипотечного кредита для заемщиков.

В связи с чем, автором предлагается ряд мер по совершенствованию деятельности Фонда, которые включают следующее:

1) Изменение организационно-правовой формы Фонда на открытое акционерное общество;

2) Снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 1015%;

3) Изменение законодательной базы Астраханской области в части развития ипотечного кредитования, и особенно, поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру;

4) Разработка стратегической программы по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, которая должна быть направлена на решение следующих задач:

- создание на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования;

- привлечение в ипотечное кредитование внебюджетных средств за счет вложения банков и инвестиционных фондов;

- создание специальных финансовых механизмов для накопления первоначальных средств для взноса за квартиру;

- представление льготных займов на строительство жилья.

11. Реализация мероприятий по совершенствованию системы регионального ипотечного кредитования требует изменения модели осуществления кредитования, которая должна включать механизм предоставления субсидий на оплату первоначального взноса при условии наличия периода накопления. Необходимость внедрения такого механизма обусловлена низким уровнем доходов и накоплений населения Астраханской области, что требует изменения подхода к периоду накопления средств заемщиками как условию повышения их кредитоспособности.

12. Необходимо внедрение в региональную систему компенсационных мер для нивелирования сложившихся диспропорций в высокой потребности в жилье среди населения области и ограниченными финансовыми возможностями для его приобретения. Такими мерами могут выступать льготное кредитование, для чего необходимо организовать государственную поддержку через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система самофинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государственной поддержки повысит доступность ипотечных кредитов и будет стимулировать спрос на жилье, приобретаемое за счет средств населения.