Совершенствование управления инвестициями в сфере жилищного строительства в условиях социально-ориентированной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления инвестициями в сфере жилищного строительства в условиях социально-ориентированной экономики"

На правах рукописи

Оу^Л

Литвиненко Екатерина Валерьевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

3 и 2014

Санкт-Петербург - 2014

005554038

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Крылов Эдуард Иванович

Официальные оппоненты: Косолапое Леонид Александрович,

доктор экономических наук, профессор, Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский университет управления и экономики», профессор кафедры экономической теории и экономики предпринимательства

Ардзинов Василий Дмитриевич,

доктор экономических наук, профессор, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I», профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве

Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «/#» &2.iaa.Fju9 2014 г. в /У—часов на заседании диссертационного совета Д 2l2.354.t)3 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адресу: 191023, г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте http:// www.unecon.ru/dis-sovety Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»

Автореферат разослан <«#» г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Е. В. Песоцкая

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из самых важнейших направлений социальных преобразований в стране является развитие жилищной сферы, которая должна создавать необходимые условия для улучшения жизни граждан. Одной из главных отраслей в данной сфере, является строительство и эксплуатация жилищного фонда, которые обеспечивают воспроизводство (строительство) и содержание (эксплуатацию) жилищного фонда.

Жилищная сфера имеет важное значение в экономике любой страны, так как оказывает значительное влияние на макроэкономические пропорции, денежное обращение и инвестиционную сферу. В жилищном секторе объединяются, в первую очередь, интересы граждан, строительных организаций и государства.

В настоящее время управление инвестиционной и финансовой деятельностью в сфере строительства, кредитования и приобретения в собственность жилья имеет существенные недостатки, что вызывает необходимость его совершенствования.

Прежде всего, речь идет о необходимости решить проблему снижения стоимости приобретаемого жилья в собственность гражданами РФ. Не менее важно сократить сроки согласования проекгно-сметной документации и строительства жилых домов. Кроме этого, следует найти более эффективную форму кредитования как строительных организаций, так и приобретателей квартир. Наряду с этим, при строительстве многоквартирных жилых домов следует учитывать финансовые возможности конкретных групп граждан при приобретении квартир в собственность.

Таким образом, можно отметить, что ряд важнейших вопросов управления и оценки инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств граждан, раскрыт не в полном объеме, что определяет актуальность темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Особенности управления инвестициями в жилищном секторе экономики страны рассмотрены в работах: Бузова И. А., В. В. Григорьева, Р. Гровер, В. А. Смирнова, М. Соловьева, Е. И. Тарасевич, В. А. Опекунова. Кроме этого, в работах данных авторов освещены общие понятия, особенности и риски инвестиций в недвижимость, классификация недвижимости.

Существенный вклад в рассмотрение теоретических и нормативно-правовых основ регулирования экономики недвижимости в Российской Федерации внесли такие отечественные авторы, как В. Д. Ардзинов, А. Н. Асаул, В. В. Асаул, В. А. Афанасьев, В. В. Бузырев, Н. В. Войтоловский, Л. А. Косолапое, И. Р. Айтмухаметова, А. Г. Богатырев, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко, Е. Н. Лебедева, О. В. Минина, В. И. Ресина, А. А. Титов, 3. Н. Яргина и другие авторы.

Большое внимание вопросам оценки эффективности инвестиционных проектов уделено в работах таких ученых, как Г. А. Виленский, В. М. Власова, Г. С. Гамидов, С. А. Гарина, Е. М. Ильинская, Э. И. Крылов, В. В. Ковалев, В. М. Власова, В. Н. Лившиц, Н. О. Османов, В. В. Платонов. При

рассмотрении оценки эффективности инвестиционных проектов, особое внимание уделено теоретическим вопросам управления инвестиционной деятельностью предприятий, методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов, анализу сравнительно-аналитических показателей эффективности инвестиционных проектов и методике их расчета.

Среди нормативно-правовой базы, которую необходимо использовать при рассмотрении вопросов управления инвестиционными проектами в сфере жилищного строительства, можно выделить: Жилищный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальный вложений», Проект ФЗ «Об инновационной деятельности и государственном инновационной политике в РФ».

Целью исследования является теоретическое и методическое обоснование совершенствования управления процессами инвестирования средств в жилищное строительство и приобретения жилья в собственность.

Для достижения указанной цели в диссертации были сформулированы и решались следующие задачи:

- проанализировать ценовую политику в сфере строительства и приобретения в собственность жилья населением;

- исследовать различные формы финансирования жилищного строительства с целью разработки более эффективной схемы инвестирования средств населения для приобретения жилья в собственность;

- разработать систему оценочных показателей эффективности инвестиционных проектов, реализуемых при строительстве многоквартирных жилых домов, а также степень возможности приобретения гражданами РФ жилья в собственность;

- исследовать различные виды инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств граждан, при приобретении жилья в собственность;

- обосновать систему оценочных показателей, характеризующих эффективность инвестиционных проектов, реализуемых при строительстве многоквартирных жилых домов, а также степень возможности приобретения жилья в собственность, применительно к населению со средним уровнем доходов в конкретных регионах РФ;

- исследовать методы оценки эффективности капитальных вложений, направляемых населением для приобретения жилья в собственность;

- разработать методики анализа общественной (социально-экономической) и коммерческой (участия в проекте) эффективности инвестиционно-строительных проектов, финансируемых за счет средств граждан с целью приобретения жилья в собственность;

- провести экспериментальную проверку, рекомендуемых в диссертации методик анализа коммерческой и общественной (социально-экономической) эффективности капитальных вложений, направляемых населением для приобретения жилья в собственность.

Объектом исследования являются инвестиционные проекты, осуществляемые в сфере жилищного строительства, с привлечением средств граждан.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы управления процессами инвестирования строительства и приобретения жилья в собственность.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью, экономики жилой недвижимости; совокупность методологических и концептуальных идей, принципов, положений, методов, подходов, связанных с эффективным управлением в социальных и экономических системах.

В диссертационной работе использовались эмпирические и теоретические методы исследования, включая экономическое наблюдение и экономический эксперимент, применялись общенаучные методы познания, включая анализ, синтез и обобщение полученных данных.

Информационную базу исследования составили научные труды современных отечественных и зарубежных авторов, методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, данные Федеральной службы государственной статистики.

В качестве нормативно-правовой базы используются законодательные акты РФ.

Обоснованность и достоверность результатов исследования

обеспечивается тем, что теоретической и методической основой диссертационной работы явились фундаментальные положения современной экономической теории, теории управления экономики строительства, общенаучных методов исследования.

Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей. Область диссертационного исследования соответствует специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство): п.1.3.52 - Теоретические и методологические основы развития строительного комплекса; 1.3.69 - Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.70 -Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики; 1.3.77 - Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по управлению инвестициями, направленными на строительство многоквартирных жилых домов, и приобретению жилья в собственность населением РФ.

Наиболее существенные результаты, полученные лично авторам и обладающие новизной, заключаются в следующем:

- предложен и обоснован в качестве главного критериального показателя эффективности реализации инвестиционного проекта

коэффициент доступности жилья для приобретения его в собственность, отражающий соотношение между экономически обоснованным (рассчитанный по нормативным ценам) и рыночным (рассчитанный по рыночным ценам) сроками приобретения жилья в собственность, с учетом доходов, полученных семьей;

- впервые разработана многофакторная модель влияния основных технико-экономических факторов, в т. ч. стоимость 1 кв. мета жилья, площадь жилья, доходы и расходы семьи и др., на стоимость приобретаемого жилья, позволяющая выявить резервы ее снижения и сокращения срока строительства;

- предложен критериальный показатель окупаемости инвестиций, направленных населением на приобретение жилья в собственность. Данный показатель отражает период времени, в течение которого приобретатель жилья полностью расплатится по своим обязательствам перед банком, и приобретет право владения, распоряжения и пользования этим имуществом;

- разработаны методики оценки общественной (социально-экономической) и коммерческой эффективности инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств граждан, при приобретении жилья в собственность, позволяющие рассчитать влияние каждого технико-экономического фактора на снижение стоимости жилья и проведена экспериментальная проверка этих методик;

- предложена усовершенствованная схема финансирования инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств граждан. Данная схема финансирования позволяет снизить размер затрат при приобретении жилья населением.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений по выявлению резервов снижения стоимости квартир, приобретаемых в собственность. Полученные автором результаты будут способствовать совершенствованию механизма строительства жилья и приобретения его в собственность.

Практическая значимость состоит в том, что основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе финансирования строительства и приобретения жилья в собственность.

Основные теоретические положения и методические рекомендации могут быть направлены в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Министерство экономического развития РФ.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение в вузовских научно-практических конференциях, а также научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Санкт-Петербургского государственного университета аэрокосмического приборостроения.

Отдельные теоретические положения используются в учебном процессе при чтении лекций по курсам «Стратегия инновационной деятельности предприятия», «Инвестиции» в публикациях на научных конференциях.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 15 научных работ общим объемом 6,39 пл., в том числе лично автором - 4,55 п.л.

Логика и структура диссертации. Цель и логика исследования определяют структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА

ЗАЩИТУ

1.Анализ ценовой политики в жилищном секторе экономики Российской Федерации показал, что большинство граждан, проживающих и работающих в РФ, получают низкий, или равный среднему уровню доход. В условиях завышенных цен на один квадратный метр жилья, а также высоких кредитных ставок по ипотечному кредитованию граждане не имеют возможности приобрести жилье в собственность.

За последние 10 лет цены на жилье растут опережающими темпами в сравнении со средним уровнем заработной платы.

За период с 2000 по 2013 год (рис. 1, 2)1 цены на жилье в целом по РФ выросли с 8678 рублей до 50208 рублей на первичном рынке жилья за один квадратный метр жилья, и с 6590 рублей до 56370 рублей на вторичном рынке жилья. Следовательно, цены за один квадратный метр жилья на первичном рынке недвижимости за период с 2000 года по 2012 года увеличились в 5,55 раза, на вторичном рынке недвижимости за тот же период в 8,55 раза.

110000

82500

55000

27500

0

2000 г. 2004 г. 2008 г. 2012 г. Рис. 1 Средняя рыночная стоимость одного кв. метра жилой недвижимости в целом по РФ, руб.

6 590 11557

¡56495 36615 LI 17931 -Ь I

III: IIГ III 1 1 !

все квартиры квариры низкого качества квариры среднего качества квартиры улучш. качества элитные квартиры

70000 52500 35000

5250.

IL

08

36221|

208101

I I I I III I I I

все квартиры

квартиры среднего качества квартиры улучш. качества элитные квартиры

17500 ^678.12239| 0

2000 г. 2004 г. 2008 г. 2012 г. Рис. 2 Средняя рыночная стоимость одного кв. метра жилой недвижимости в целом по РФ, руб.

1 Источник: Федеральная служба государственной статистики

Самые высокие цены на жилье наблюдаются в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. В Москве по данным Федеральной службы государственной статистики на конец 2000 г. средняя цена за один квадратный метр жилья на первичном рынке недвижимости составляла 12910 руб., а на конец 2012 года - 112499 руб., т. е. выросла почти в 9 раз.

Решение проблемы ценовой политики в жилищном секторе непосредственно связано с решением следующих вопросов:

- снижение уровня инфляции до минимального уровня в 3-5%, что обеспечит сдерживание цен на рынке недвижимости;

- приближения рыночной стоимости одного кв. метра жилья к нормативному уровню;

- роста количества и объема финансирования социальных программ для различных категорий граждан, нуждающихся в жилье;

- повышения уровня прозрачности проектно-сметной документации застройщиков для расчета рыночной стоимости жилья, и др.

2.Уточнена существующая система принципов оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых в рамках жилищного сектора экономики страны.

На основе детального анализа к существующим принципам оценки эффективности реализации инвестиционных проектов необходимо добавить еще ряд принципов, которые обеспечат наиболее эффективную реализацию инвестиционных проектов, реализуемых в сфере жилищного строительства, к ним относятся следующие:

- принцип прозрачности расходования средств на всех стадиях реализации инвестиционных проектов в жилищном секторе экономики страны, так как реализация таких проектов затрагивает интересы населения и государства.

- принцип сбалансированности рыночной и нормативной стоимости одного кв. метра жилой недвижимости. Согласно данному принципу, рыночная стоимость одного кв. метра жилья должна соответствовать нормативной стоимости, а не превышать ее.

- принцип ответственности, который состоит в том, что каждый участник должен отвечать по своим обязательствам для возможности минимизации рисков, связанных с неполучением жилья в собственность и потерей денежных средств. На законодательном уровне необходимо усилить нормативно-законодательную базу в части минимизации потерь и социальной защищенности граждан.

- принцип разностороннего контроля за осуществлением инвестиционных проектов. В данном случае речь идет о возможности и необходимости контролировать реализацию инвестиционных проектов всеми участниками, в том числе, гражданами, вложившими денежные средства в конкретный проект.

- принцип доступности жилья для населения с доходом, соответствующим среднему уровню заработной платы в конкретном регионе РФ.

3.Обоснованы обобщающие показатели, необходимые для оценки как общественной (социально-экономической), так и коммерческой эффективности (участия в проекте) инвестиционных проектов, применительно к каждому из субъектов, участвующих в строительстве, кредитовании и приобретении жилья в собственность.

По мнению автора, важнейшими критериальными показателями для оценки эффективности инвестиций, направляемых населением для приобретения жилья в собственность, являются: период времени, за который приобретатель жилья полностью расплатится по своим обязательствам перед кредитором (срок окупаемости) и коэффициент доступности жилья.

Рассмотрим экономическое содержание и алгоритм расчета данных показателей.

Период времени, за который приобретатель жилья полностью расплатится по своим обязательствам перед кредитором (срок окупаемости), мы рекомендуем определять по следующей формуле:

Ток мес = (Ц*5*/Сш*Т) / (Зср м. - Рм - Н), (1)

Из данной формулы видно, что период времени, в течение которого приобретатель полностью погасит свои обязательства, зависит от следующих факторов:

- среднемесячного заработка семьи (Зср.м.), руб.;

- ставки налога на доходы физических лиц и налога на имущество (Н),

руб.;

- ежемесячных расходов семьи (Рм), руб.;

- срока погашения ипотечного кредита (Т), мес.;

- среднерыночной цены одного квадратного метра жилья (ц), руб.;

- площади приобретаемого жилья (Б), кв. м.;

- коэффициента аннуитета (Кан).

Экономическое содержание данного показателя (Ток.мес.) можно раскрыть, используя модифицированную многофакторную модель обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования:

(Зср.„. - Н - Р„)*Т > ((Ц*5*Яан)/12)*Т, (2)

где все показатели имеют то же содержание, что и в предыдущей формуле.

Исходя из данного неравенства, видно, что средства, необходимые для полного погашения обязательств, с целью приобретения жилья в собственность, с использованием ипотечного кредита, должны полностью покрывать стоимость приобретаемого жилья, а также проценты за пользование кредитом за заданный период времени.

Преобразуя неравенство 2, можно рассчитать, какой доход необходим семье для полного погашения своих обязательств перед кредитором: Зсрм. = ((Ц*5*Л"ан)/12) + Ри + Н, (3)

Исходя из данного равенства (3), можно вычислить минимальный месячный доход семьи, необходимый для решения своей жилищной проблемы, с использованием в качестве инструмента финансирования ипотечное кредитование.

Чем меньше значение данного показателя, тем более эффективным считается проект с точки зрения социальной направленности, так как привлекает большее количество людей, способных решить свою жилищную проблему.

В настоящее время коэффициент доступности жилья (Кдост) отражает величину, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить средства на покупку квартиры, если весь свой доход направит только на приобретение жилья. Исходя из экономического содержания данного показателя, изложенного в различных источниках, он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи (3 человека):

ЛГдост = (Ц*5) / Зср.м., (4)

где обозначения те же, что и в предыдущей формуле. По нашему мнению, средний годовой доход семьи, направляемый на погашение обязательств, с целью приобретения жилья, должен определяться за минусом:

фиксированного набора потребительских товаров и услуг на троих членов семьи по данным средних статистических показателей социально-экономического положения субъектов РФ;

размера налога на доходы физических лиц, исчисленного исходя из Налогового Кодекса РФ.

Таким образом, исходя из вышеперечисленных соображений, по нашему мнению, коэффициент доступности жилья должен отражать соотношение между экономически оправданным сроком приобретения жилья в собственность и периодом времени, в течение которого приобретатель жилья предполагает расплатиться по своим обязательствам. Такое соотношение будет достоверно отражать реальную ситуацию по доступности жилья в стране на заданный момент времени.

Кроме того, коэффициент доступности жилья должен использоваться при расчете общественной и коммерческой эффективности инвестиций, направляемых населением на строительство жилья с целью приобретения его в собственность. При этом, при расчете общественной эффективности ИП, коэффициент доступности жилья должен принимать нормативное значение, так как общественная эффективность инвестиционного проекта отражает социально-общественный эффект для населения, и в расчете используется нормативная (экономически оправданная) стоимость приобретаемого жилья.

При расчете общественной эффективности формула для расчета нормативного коэффициента доступности жилья (Кдн) имеет следующий вид:

КЛп = Тэк / Ток = Тэк / ((Цн*5)/(3ср.м. - Рм - Н)), (5) где Кдн - нормативное значение коэффициента доступности жилья; Цн - экономически оправданная (нормативная) стоимость одного квадратного метра приобретаемой недвижимости, руб.;

Тэк - экономически оправданный срок приобретения жилья в собственность. Остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.

Экономически оправданный срок приобретения жилья в собственность должен быть рассчитан исходя из нормативных экономически обоснованных затрат, связанных с приобретением жилья, а также исходя из номинальных (экономически обоснованных) процентных ставок по ипотечному кредитованию, принятых в западных странах.

В случае, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредитования (основанного на методе аннуитета), необходимо провести расчет коммерческой эффективности инвестиций, направляемых гражданами с целью приобретения жилья в собственность:

КА = [(Зср.м. - Рм - Н)*Тэк] / {[(Ц*5*/Ган)/12]*Т}, (б)

Для оценки эффективности механизма управления строительством и приобретением жилья в собственность, по нашему мнению, целесообразно определить отношение рыночного значения коэффициента доступности жилья к его нормативному значению. Это отношение отражает степень совершенства механизма управления ипотечным кредитованием, его можно определить по формуле:

КэУ = Кз. / Кт, (7)

где Кэу — коэффициент эффективности управления рынком ипотечного кредитования.

Преобразовав формулы 5 и 6, можно выявить взаимосвязь между экономически оправданным сроком приобретения жилья в собственность, реальным сроком окупаемости инвестиций, направляемых гражданами с целью приобретения жилья в собственность, и коэффициентом доступности жилья:

Ток = Т,К / Адост, (8)

где все обозначения те же, что и в предыдущей формуле. Рассматривая коэффициент доступности жилья, необходимо пояснить, что в настоящее время рыночная стоимость жилья превышает экономически оправданную (нормативную) стоимость одного кв. метра жилой недвижимости.

Для коммерческих банков основным критериальным показателем эффективности ипотеки выступает коэффициент эффективности ипотечного кредитования. Данный коэффициент отражает соотношение рыночного процента по ипотечному кредиту и нормативной процентной ставки.

Кш = /р/ /н, (9)

где Кик — коэффициент эффективности ипотечного кредитования; 1р - ставка рыночного процента по ипотечному кредитованию, %; 1н — нормативная ставка процента по ипотечному кредитованию, %. Экономическое содержание данного коэффициента выражается в его нормативной величине, чем выше будет его значение, тем более эффективен будет выданный кредит. Тем большую прибыль, соответственно, получит банк. С точки зрения приобретателей квартир, наоборот, чем ставка выше, тем больше будут затраты на покупку квартиры. Нормативное значение данного коэффициента принимается равным 1,0.

Реализация высказанных рекомендаций по совершенствованию механизма управления ипотечным кредитованием будет способствовать как

снижению стоимости жилья, так и увеличению численности населения, имеющего возможность приобрести квартиру в собственность.

4.Анализ действующих инструментов финансирования строительства жилья и приобретения его в собственность показал необходимость их совершенствования, и, как следствие, разработку более действенной формы финансирования.

На сегодняшний день строительство и приобретение жилья в собственность гражданами с использованием ипотечного кредитования, осуществляется по следующей схеме: покупатель жилья берет кредит в банке и передает эти денежные средства в строительную организацию, для которой данные средства являются основным источником компенсации затрат на строительство многоквартирного жилого дома. Кроме этого, приобретатель жилья компенсирует строительной организации прибыль также за счет заемных средств. Такая форма финансирования приводит к удорожанию приобретаемого жилья.

По нашему мнению, должны кредитоваться строительные организации, а не покупатели жилья, что приведет к снижению стоимости приобретаемого жилья для населения. Это связано с тем, что приобретатели жилья берут кредит по рыночной стоимости одного кв. метра, а строительные организации - исходя из экономически обоснованных затрат, связанных со строительством жилья. Таким образом, размер кредита будет на уровне себестоимости строительства жилья и не будет включать в себя прибыль строительной организации.

Данную схему финансирования строительства жилья и приобретения его в собственность можно сформулировать следующим образом:

- в первую очередь банк кредитует строительную организацию на определенный срок (10 лет) под заранее оговоренную ставку процента за пользование заемными средствами;

- далее строительная организация использует кредит для осуществления строительства жилья;

- между строительной организацией и населением заключается договор, в соответствии с которым, приобретатель должен возместить стоимость строительства и проценты за пользование кредитом, в течение того же срока;

- после окончания строительства квартира передается в пользование покупателю до полного возмещения стоимости строительства;

- в течение этого же периода возмещается не только долг по кредиту, включая проценты за пользование заемными средствами, но и прибыль, необходимая для нормального функционирования строительной организации;

- кроме компенсации основного долга по кредиту, процентов по нему, оплаты прибыли, приобретатель жилья должен возместить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство жилого дома.

Земельный участок может предоставляться на следующих условиях:

- стоимость земельного участка возмещается в течение всего срока реализации проекта равными (не равными) долями, за счет средств покупателя жилья;

- стоимость земельного участка возмещается в конце реализации проекта с учетом роста прогнозных цен, т.е. компенсируя неполученную прибыль в размере экономически обоснованного индекса роста цен;

- между строительной организацией и государством заключается договор о предоставлении участка на безвозмездной основе, для реализации социально-ориентированного инвестиционного проекта.

Для реализации такой схемы финансирования необходимо, чтобы приобретатель жилья ежегодно возмещал строительной организации такую сумму средств, которая была бы достаточной для уплаты строительной организацией годовой суммы кредита и процентов по нему, а также получения прибыли и возмещения затрат на землю. В то же время ежегодный доход семьи, который она должна направлять для приобретения жилья, рассчитывается с учетом затрат, которые понесет семья для нормального проживания. Данный доход можно рассчитать, используя следующую формулу:

Д = (5д + % + П + 3)/Треал, (10)

где: Д - необходимый доход семьи, достаточный для уплаты строительной организацией годовой суммы кредита и процентов по нему, а также уплаты прибыли, и возмещения затрат на землю, руб.

5д+% - стоимость приобретаемого жилья с учетом процентов за пользование кредитом, руб.;

П-прибыль строительной организации, необходимой для нормального функционирования финансовой деятельности, руб.;

3 - стоимость земельного участка, в пересчете на приобретаемое жилье, руб.;

Треал.- срок реализации инвестиционного проекта, в годах.

5. Разработаны методики анализа общественной эффективности капитальных вложений для инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств населения, для приобретения жилья в собственность.

Расчет общественной (социально-экономической) эффективности инвестиционного проекта, реализуемого за счет средств граждан, приобретающих жилую недвижимость в собственность, целесообразно проводить в следующей последовательности.

На первом этапе необходимо произвести сбор необходимой информации для проведения оценки общественной эффективности инвестиционного проекта: изучить цены на рынке жилой недвижимости, средний уровень инфляции, среднегодовой доход и расход граждан для изучаемого региона.

На втором этапе необходимо провести расчет общественной эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта, исходя из существующей ситуации в конкретном регионе по средним рыночным ценам. Данный расчет необходим для отражения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости и дальнейшего исследования проблемы финансирования жилищного строительства за счет средств граждан со средним уровнем дохода.

Таблица 1

Сравнительно-аналитическая таблица результатов реализации инвестиционного проекта (ИП) на этапах строительства и приобретения

жилья в собственность

! ПОКАЗАТЕЛИ Оценка эфф. ИП, исходя из рыночных цен и действующей ставки по кредиту Оценка эфф. ИП, исходя из рыночных цен и эк. оправд. стоимости кредита в 5% в год Оценка эфф. ИП при усов, схеме финансировани я, при рын. ценах и эк. оправд. стоимости кредита в 5% Оценка эфф. ИП, исходя из их норм, стоимости приобр. жилья и эк. оправд. ст-ти кредита в 5% Оценка эфф. ИП, исходя из нормативной стоимости приобр. жилья, без учета ст-ти кредита

А 2 3 4 5

1. Полная стоимость приобретаемого жилья с учетом % за пользование кредитом, тыс. руб. 10350 6900 6415 4170 2940

1.1.Инвестиции, необходимые для приобретения жилья, тыс. руб. 4800 4800 4800 2940 2940

1.2.Проценты за пользование кредитом, тыс. руб. 5550 2100 1615 1230 -

2.Прсвышснис доходов семьи над стоимостью приобретаемого жилья, при заданном сроке окупаемости, тыс. р (1948) 1080 1585 3700 7024

3,Финансовая реализуемость инвестиционного проекта нет нет да да да

4.М ногофакторн ая модель обеспечения | сбалансированност ; и доходов семьи и стоимости приобретаемого жилья 8434<10350 7982 > 6900 7812 >6415 7870 >4170 9966 > 2940

5. Коэффициент доступности жилья 0,85 1,16 1,22 1,89 3,39

б.Срок окупаемости I ИП, года 18,4 12,9 12,3 7,9 4,42

На третьем этапе необходимо провести оценку общественной эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта, исходя из нормативной (экономически обоснованной) стоимости строительства. Расчеты, проводимые на данном этапе, покажут возможности строительной отрасли, которые можно использовать для решения проблем финансирования строительства жилья для людей со средним уровнем дохода.

На заключительном, четвертом этапе проводится сравнительный анализ полученных результатов второго и третьего этапа оценки общественной эффективности ИП и делаются соответствующие выводы.

6. Разработаны методики анализа коммерческой эффективности (участия в проекте) капитальных вложений для инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств населения, для приобретения жилья в собственность.

По нашему мнению, оценку коммерческой (участия в проекте) эффективности инвестиционного проекта, реализуемого в жилищном секторе за счет средств населения целесообразно проводить в следующей последовательности.

На первом этапе происходит подготовка необходимой информации для дальнейшей оценки коммерческой (участия в проекте) эффективности инвестиционного проекта, реализуемого за счет средств граждан, желающих приобрести квартиру. А именно, необходимо изучить рыночные цены на 1 кв. метр жилой недвижимости, среднегодовой доход семьи, уровень инфляции, условия кредитования для конкретного региона страны.

На втором этапе необходимо оценить существующую ситуацию на рынке ипотечного кредитования и возможности семьи со средним доходом приобрести жилье. Для этого проводим оценку эффективности инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств граждан, исходя из средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья, при существующих средних ставках по ипотечному кредиту. Оценку необходимо проводить по двум видам деятельности — операционной и финансово-инвестиционной. В операционной деятельности необходимо отражать состав доходов и расходов семьи (включая различные налоги), а также размер средств, направляемых на приобретение жилья в собственность. В финансово-инвестиционной деятельности необходимо отражать размер необходимых инвестиций для реализации инвестиционного проекта, а также стоимость кредита, включая возврат основного долга и сумму выплачиваемых процентов.

На третьем этапе необходимо определить, для какой категории граждан подходит существующая система кредитования при средних рыночных ценах на жилую недвижимость и средних процентных ставках по ипотечному кредиту.

На четвертом этапе необходимо снизить процентную ставку по ипотечному кредиту до экономически оправданного уровня, действующего в зарубежных странах, и также произвести оценку, используя критериальные показатели оценки эффективности реализации инвестиционного проекта, направляемого на строительство жилья и финансируемого за счет средств населения.

На пятом этапе необходимо оценить эффективность данного инвестиционного проекта, если снизить уровень цен до нормативного (экономически оправданного) значения, кроме того, ставку по ипотечному кредиту оставить на уровне 5%.

На шестом этапе принимается управленческое решение об использовании вместо традиционных инструментов финансирования усовершенствованной схемы. При этом расчете используем рыночные цены

на один кв. метр жилой недвижимости, кроме того, ставка по кредиту остается на экономически оправданном уровне в 5%, однако, сверхнормативная прибыль оплачивается на последних шагах расчета.

Подводя итоги расчета коммерческой (участия в проекте) и общественной эффективности инвестиционного проекта (см. табл. 1), реализуемого за счет средств граждан, при приобретении жилья в собственность, на примере г. Санкт-Петербурга, можно отметить, что в нашей стране необходимо развивать государственно-частное партнерство. Кроме этого, необходимо добиваться снижения рыночной стоимости одного кв. метра жилой недвижимости до нормативного значения.

III. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате проведенного исследования сформулированы следующие выводы и предложения.

1.Анализ технико-экономического уровня жилищного фонда РФ показал необходимость создания более благоприятных условий для привлечения как частных, так и государственных инвестиций, направляемых на увеличение жилищного фонда и совершенствования уровня эксплуатации многоквартирного жилого дома.

2.Рекомендовано совершенствовать систему земельных отношений. Прежде всего, необходимо совершенствовать оборот земель сельскохозяйственного назначения, вовлекать в хозяйственный оборот неиспользуемые земельные участки, а также снижать административные барьеры, связанные с получением прав на земельный участок.

3.Предложено совершенствовать нормативно-законодательную базу в жилищном секторе экономики страны, а также усилить социальную защиту граждан. В частности, здесь речь идет о необходимости усиления защиты денежных средств населения от банкротства, замораживания строительства, двойных продаж и т.д.

4.Для снижения процентных ставок по кредитам требуется снижение уровня инфляции до 5-6%, что обеспечит минимальный рост цен на приобретаемое жилье, и как следствие положительно скажется на уровне спроса на недвижимость. А это, в свою очередь, увеличит объем продаж на рынке недвижимости.

5.В целях снижения рыночной стоимости одного кв. метра жилья до нормативного уровня необходимо разрабатывать мероприятия по ценовой политике в жилищном секторе, включая снижение уровней инфляции, затрат на строительство и приобретение жилья в собственность, повышение уровня прозрачности в проектно-сметной документации застройщиков для расчета рыночной стоимости жилья.

6.Уточнена существующая система принципов оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых в рамках жилищного сектора экономики страны.

7.Усовершенствованы методики и разработаны рекомендации по оценке общественной и коммерческой эффективности инвестиционных проектов, реализуемых в жилищном строительстве за счет средств граждан.

8.0боснованы обобщающие показатели, необходимые для оценки как общественной, так и коммерческой эффективности инвестиционных проектов, применительно к каждому из субъектов, участвующих в строительстве, кредитовании и приобретении жилья в собственность.

9.На основе разработанных методик анализа общественной и коммерческой эффективности капитальных вложений для инвестиционных проектов, реализуемых за счет средств населения, для приобретения жилья в собственность произведена экспериментальная проверка на примере Санкт-Петербурга.

IV. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Литвинова, Е. В. Приоритетные национальные проекты: этапы развития, проблемы и перспективы // Шестьдесят первая студенческая научно-техническая конференция ГУАП. Сб. докл.: в 2 ч., Ч. II. Гуманитарные науки / Е. В. Литвинова, А. В. Воротов.-СПб.: ГУАП, 2008. - 0,20 п. л. / 0.1 п.л.

2. Литвинова, Е. В. Альтернатива ипотечному кредитованию в России // Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов / Е. В. Литвинова, под ред. А. А. Оводенко.-СПб.: ГУАП, 2009. Вып. 5. - 0,19 п. л.

3. Литвиненко, Е. В. Ипотечное кредитование как одно из решений фундаментальной неразвитости рынка жилья в РФ // Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов / Е. В. Литвиненко, под ред. А. А. Оводенко.-СПб.: ГУАП, 2012. Вып. 8. - 0,25 п. л.

4. Литвиненко, Е. В. Зарубежный опыт государственной поддержки финансирования жилищного сектора // Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов / Е. В. Литвиненко, под ред. А. А. Оводенко.- СПб.: ГУАП, 2012. Вып. 8. - 0,25 п. л.

5. Литвиненко, Е. В. Ценовая политика в жилищном секторе экономики РФ // Научная сессия ГУАП. Сб. докл.: в Зч., Ч. III. Гуманитарные науки / Е. В. Литвиненко.-СПБ.:ГУАП, 2012. - 0,19 п.л.

6. Литвиненко, Е. В. Проблемы государственного механизма управления строительством жилищного фонда РФ // Научная сессия ГУАП. Сб. докл.: в Зч., Ч. III. Гуманитарные науки / Е. В. Литвиненко.-СПБ.:ГУАП, 2012.-0,25 п. л.

7. Литвиненко, Е. В. Обоснование системы показателей, предназначенных для оценки эффективности инвестиций, направленных на финансирование инвестиционных проектов, реализуемых с использованием средств населения / Е. В. Литвиненко // Фармакоэкономика. Вып. 3, 2012 г. — 0,5 п. л.

8. Литвиненко, Е. В. Методологические вопросы оценки общественной эффективности инвестиционных проектов, реализуемых в сфере жилищного строительства / Е. В. Литвиненко // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. - №3-1. - 2012. - С. 260-266. - 0,5 п.л.

9. Литвиненко, Е. В. Методологические вопросы оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов, реализуемых в сфере жилищного строительства / Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов // Е. В. Литвиненко, под ред. А. А. Оводенко.-СПб.:ГУАП, 2013. Вып. 9.-0,19 п. л.

10. Литвиненко, Е. В. Оценка эффективности инновационно-инвестиционных проектов в целом, направляемых на жилищный сектор экономики страны / Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов // Е. В. Литвиненко, под ред. А. А. Оводенко.-СПб.: ГУАП, 2012. Вып. 8. - 0,25 п. л.

11. Литвиненко Е. В. Направления совершенствования действующей системы финансирования строительства и приобретения жилья в собственность / Е. В. Литвиненко, Э. И. Крылов, В. М. Власова // Научно-технические ведомости СПбГПУ. Экономические науки. - 2013. -№5(180) - С. 47-53 - 0,625 п. л. / 0,325

12. Литвиненко, Е. В. Анализ инновационно-инвестиционных проектов строительства и приобретения жилья в собственность / Российское предпринимательство // Е. В. Литвиненко.- 2013. - №21 (243)

- С. 141-152 - 0,688 п. л.

13. Литвиненко, Е. В. Методологические вопросы оценки эффективности инвестиций, направляемых населением на приобретение жилья в собственность // Актуальные проблемы экономики современной России: сб. научных трудов / Е. В. Литвиненко, Э. И. Крылов, В. М. Власова, под ред. А. А. Оводенко. СПб.: ГУАП, 2014. Вып. 10. - 0,25 п. л / 0,1 п. л.

14. Литвиненко, Е. В. Обоснование показателей, предназначенных для оценки эффективности ипотеки / Е. В. Литвиненко, Э. И. Крылов, В. М. Власова // Банковское дело. - 2014. №6(246) - С. 59-64 - 0,69 п.л. / 0,39 п. л.

15. Литвиненко, Е. В. Обоснование показателей, предназначенных для оценки эффективности ипотеки (окончание) / Е. В. Литвиненко, Э. И. Крылов, В. М. Власова // Банковское дело. - 2014. - №7(247) - С. 59-64

- 0,72 пл. / 0,377 пл.

Подписано в печать 13.10.2014 Формат 60x84 1/16 Цифровая Печ. л. 1.0

_Тираж 100_Заказ 02/10_печать_

Типография «Фалкон Принт» (197101, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 54, офис 2)