Становление рынка земель сельскохозяйственного назначения и тенденции его развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление рынка земель сельскохозяйственного назначения и тенденции его развития"

На прав

СОМОВА АННА ВЛАДИМИРОВНА

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ ЕГО РАЗВИТИЯ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория (область исследования 1 - общая экономическая теория)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Орел - 2006

Работа выполнена на кафедре экономической теории и мировой экономики ФГПО ВПО Орловского государственного аграрного университета

Научный руководитель - доктор экономических наук,

профессор Базиков А. А.

Официальные оппоненты

- доктор экономических наук, профессор Бондарев В.Ф.

- кандидат экономических наук Кустова H.A.

Ведущая организация

Орловский государственный институт экономики и торговли

Защита диссертации состоится «25» февраля 2006 г. в часов на заседании диссертационного совета Д 220.052.02 по экономическим наукам при Орловском государственном аграрном университете по адресу: 302028, г. Орел, Бульвар Победы, 19, экономический факультет Орел ГАУ, ауд. 502.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Орел ГАУ (г. Орел, Бульвар Победы, 19).

Отзыв на автореферат просим направлять по адресу: 302019, г. Орел, ул. Генерала Родина, 69, Орел ГАУ.

Автореферат разослан « »

2006 г.

Ученый секретарь диссертацио нного совета,

доктор экономических наук, профессор

Н.И. Прока

з

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Особое значение в жизнедеятельности людей имеет наличие и состояние сельскохозяйственных земель, так как они одновременно выступают в качестве основного средства и предмета труда в той отрасли национальной экономики, которая отвечает за обеспечение населения страны продовольствием - в сельском хозяйстве.

Последнее десятилетие прошлого столетия для России ознаменовалось коренными переменами в системе хозяйствования, подвергшими тяжелым испытаниям сложившиеся экономические отношения, выявив при этом всевозможные нерешенные социально-экономические задачи. Процесс реструктуризации межхозяйственных и внутрихозяйственных связей не мог не затронуть и аграрную сферу. Эта отрасль народного хозяйства занимает исключительно важное место, так как она отвечает за продовольственную безопасность страны и является поставщиком сырьевых ресурсов для многих отраслей промышленности. Вместе с тем, рыночные преобразования, пожалуй, труднее всего реализовывались именно в агропромышленном комплексе.

Одной из основополагающих черт рыночной экономики является частная собственность. В аграрной сфере вопрос ликвидации государственной монопольной земельной собственности в настоящее время является спорным, однако, в начале реформ дискуссии по данной проблеме носили характер крайних мнений - экономисты либо безоговорочно поддерживали введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и считали ее панацеей от всех возникших проблем в сельском хозяйстве, либо находились в оппозиции, полагающей, что полноправное владение частными лицами землями данной категории будет последним шагом страны в "пропасть". Тем не менее, процесс разгосударствления был осуществлен, вследствие чего существенно сократилась доля государственной собственности на сельскохозяйственные земли, что явилось главной предпосылкой для формирования особого сегмента рыночных отношений - рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, в настоящее время наука получила новый творческий "толчок", обильное и подчас целинное поле для эмпирических и методологических изысканий. Четко определился интерес исследователей к процессу формирования рынка сельскохозяйственных земель, тенденциям и особенностям его развития,

РОС НАЦИОНАЛЬНА»

. НАЦИОНАЛЬНА»{ БИБЛИОТЕКА )

рациональному потреблению материально-сырьевого и ресурсного и ресурсного потенциала страны и его качественному воспроизводству. В то же время обществу небезразлично, на каких условиях и кому принадлежит земля и поэтому социально-ориентированная экономика должна предполагать целенаправленность обшей земельной политики во благо всего общества.

Степень научной разработанности темы. Значительный вклад в исследование экономических вопросов, связанных с землей, ее оценкой внесли такие классики экономической науки как А. Смит, Д. Рикардо, Ж. Тюрго, К. Маркс, Р. Коуз, а также ученые современники - Л.И. Абалкин, М.С. Васюнин, И.Б. Загайтов, В.П. Шкредов, Е.С. Карнаухова и многие другие.

Общеметодологические и общетеоретические исходные положения в исследовании отношений земельной собственности и государственного регулирования рынка земли представлены в трудах В.А. Бородай, И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, Е.С. Строева, И.Г. Ушачева, В.Н. Хлыстуна, Г.И. Шмелева и других.

В настоящее время появилось достаточное количество работ, посвященных реформированию земельных отношений и формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения. С этих позиций можно выделить исследования С.П. Анисимова, А. Емельянова, Н.И. Крестниковой, Н. Шагайда и другие. Несмотря на это многие аспекты функционирования земельного рынка недостаточно изучены. Это можно объяснить не только многогранностью подходов к исследуемой теме и незавершенностью рыночных преобразований в России, но и выявлением новых факторов и динамично изменяющейся ситуацией, требующей дополнительного систематического исследования. Вследствие этого изучение, синтезирование, обоснование и уточнение теоретических подходов к земельной собственности, анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения и разработка направлений его развития являются актуальными и определяют цель, задачи, объект и предмет исследования.

Цель исследования состоит в изучении и раскрытии сущности, а также определении научно-методологических основ становления и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения с учетом специфических особенностей обозначенных процессов.

Достижение цели диссертационного исследования предполагает постановление и решение следующих задач:

- рассмотреть и обобщить взгляды ученых-экономистов на проблему земельной собственности;

- исследовать земельные отношения в аграрном секторе в их исторической трансформации;

- выявить особенности формирования и функционирования земельного рынка, провести анализ механизма его функционирования;

- раскрыть экономическое содержание оценки земли и ее методов;

- аргументировать объективную необходимость развития ипотеки под залог земель сельскохозяйственного назначения, как инструмента привлечения инвестиционных ресурсов;

- обосновать значение государства в становлении и развитии земельных отношений в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе формирования и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения между его субъектами и инфраструктурными подсистемами.

Объектом исследования является рынок земель сельскохозяйственного назначения в условиях становления рыночной экономики.

Методологическую основу исследования составляет системный подход к изучению различных экономических разработок по вопросам земельной собственности. В работе использованы общенаучные методы познания экономической теории- исторический, диалектический, логический, системного анализа и синтеза, индукции, дедукции, которые дают возможность рассмотреть изучаемые процессы и явления в развитии и динамике, выявить противоречия и стержневые характеристики. Также использовались экономико-статистические методы исследования экономических явлений и процессов.

Теоретической основой диссертации явились фундаментальные труды и концепции классиков политической экономии и экономической теории, современные исследования отечественных и зарубежных экономистов по вопросам аграрных, рентных отношений, землепользования, земельной собственности, материалы научных конференций.

Информационной базой исследования послужили справочно-статистические материалы по Российской Федерации и Орловской Области, экономические обзоры, подготовленные отечественными и международными организациями, аналитические данные ОАО "Земельная инвестиционная компания", статьи периодической печати,

электронные информационные ресурсы Интернета, законодательные и нормативные документы.

Полученные автором результаты разработок характеризуются следующими элементами научной новизны:

- уточнен понятийно-категориальный аппарат исследуемой темы (п. 1.1. паспорта специальностей 08.00.01);

- осуществлен анализ вновь формирующегося в настоящее время рынка земель сельскохозяйственного назначения, выделены его структурные элементы и особенности, основные тенденции и противоречия начального этапа реформирования земельных отношений, на основе рыночного оборота земель (п. 1.2. паспорта специальностей 08.00.01);

- предложены критерии характеристики степени развитости рынка земли (п. 1.2. паспорта специальностей 08.00.01);

- обозначены возможные факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на земельном рынке (п. 1.2. паспорта специальностей 08.00.01);

- рассмотрены элементы инфраструктуры, необходимой для развития ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения (п.1.2. паспорта специальностей 08.00.01).

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Па основе историко-логического метода анализа теоретических воззрений на земельную собственность и рынок земель сельскохозяйственного назначения уточнена и определена сущность данных экономических понятий применительно к условиях функционирования рыночной экономики.

2. В ходе научного исследования обобщен отечественный и зарубежный опыт реформирования отношений земельной собственности в аграрной сфере.

3. Исследование тенденций формирования и развития земельных отношений и земельного рынка позволяет сделать вывод о необходимости экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

4. При рассмотрении рынка земель сельскохозяйственного назначения определены его структурные элементы, показан характер взаимосвязей и взаимодействия между его участниками через механизм функционирования спроса и предложения, а также предложены критерии, характеризующие степень его развитости.

5. В качестве одного из направления развития земельных отношений и земельного рынка рассматривается ипотечное кредитование юридических и физических лиц под залог земель сельскохозяйственного назначения.

6. Обосновано положение о необходимости государственного регулирования экономических отношений, возникающих между хозяйствующими субъектами в процессе функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты исследования могут быть использованы для углубления теоретических и методологических положений и познаний по вопросам дальнейшего развития и устойчивого функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Материалы диссертационного исследования могут быть применены в учебном процессе при изучении курсов "Экономическая теория", "Аграрная экономика", "Экономика", а также спецкурсов по проблемам экономических реформ и их реализации в высших учебных заведениях для студентов экономических и неэкономических специальностей.

Апробация работы.

Результаты исследования неоднократно докладывались на заседаниях кафедры экономической теории и мировой экономики Орловского государственного аграрного университета, на международных, региональных, меж- и внутри -вузовских научно-практических конференциях, в том числе IV научно-практическая конференция: "Проблемы экономической динамики АПК: Региональный аспект".-Орел, ОГАУ, 2003 г.; Всероссийская научно-практическая конференция"Стабилизация и экономический рост аграрной экономики",- Ульяновск,2004; V международная научная конференция студентов и молодых ученых "Управление развитием социально-экономических систем: глобализация, предпринимательство, устойчивый экономический рост".- Донецк, 2004; Всероссийская научно-практическая конференция "Онтология эволюции экономической системы АПК России",- Воронеж,2004. Основные результаты исследования отражены в 8 публикациях общим объемом 1,3 п.л..

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединенных в шесть параграфов, заключения, списка литературы, включающего 181 источника, 11 приложений.

Содержание работы изложено на 161 страницах основного текста, включает 7 таблиц, 9 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, степень разработанности, определены цель и содержание поставленных задач, сформулированы объект и предмет исследования, раскрыта теоретическая новизна, указаны основные положения, которые выносятся на защиту и практическая значимость полученных результатов исследования, представлен перечень научных работ, выполненных автором по теме исследования.

В первой главе " Теоретические аспекты использования земель сельскохозяйственного назначения в условиях их рыночного оборота" рассматривается категориальный и терминологический аппарат изучаемой темы с точки зрения его экономического содержания и сущности. Также представлен анализ взглядов на проблемы земельной собственности различных экономических школ. Рассмотрение в историческом разрезе опыта решения земельных вопросов позволяет проектировать его на настоящую деятельность, с целью выработки наиболее приемлемой концепции развития рынка земель сельскохозяйственного назначения. Также обосновывается необходимость экономической оценки земель

сельскохозяйственного назначения для налогообложения, инвестиционных проектов, государственного регулирования.

Во второй главе "Рынок сельскохозяйственных земель как особый сегмент рыночного пространства" приводится природно-экономическая характеристика земельного потенциала Орловской области, выявлены направления формирования земельного рынка России на федеральном и региональном уровне, обозначены причины и факторы, тормозящие дальнейшее его развитие, ипотека под залог земель сельскохозяйственного назначения представлена как одно из направлений развития земельного рынка, аргументирована неотъемлемость государственного регулирование земельных отношений.

В заключении диссертации подведены итоги исследования, сформулированы выводы

ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. На основе историко-логического метода анализа теоретических воззрений на земельную собственность и рынок земель сельскохозяйственного назначения уточнена и определена сущность данных экономических понятий применительно к условиях функционирования рыночной экономики.

Земли сельскохозяйственного назначения и возникшая частная собственность на них в диссертационном исследовании анализируются в как средство производства, при этом выделяются отличительные особенности между собственностью на средства производства в промышленности и в сельском хозяйстве. Основные отличия между собственностью на промышленные средства производства и собственностью на естественные средства производства состоят в особенностях их воспроизводства. Собственность на промышленные средства производства находит все условия своего воспроизводства в общественном труде, реализуясь в кругообороте общественного труда. Собственность же на землю может воспроизводиться только на естественной, природной основе. Между этими видами собственности существует тесная взаимосвязь и взаимозависимость. В наибольшей мере это относится к сельскому хозяйству, где в результате все возрастающих вложений труда и промышленных средств можно существенно повысить плодородие используемых земель и увеличить производство сельскохозяйственной продукции.

Кроме того, средство производства - земля - не является результатом труда человека в отличие от других средств производства; она территориально ограничена, что в экономическом смысле означает не столько ограниченность поверхности суши, сколько недостаточность территории, обладающей определенным сочетанием свойств и природных условий, наиболее благоприятных для сельскохозяйственного производства.

В работе уточнено, хотя и широко используемое в экономической литературе (рис. 1), но не имеющее единой трактовки определение категории земельная собственность.

Земельная собственность как экономическое понятие представляет собой систему экономических интересов, возникающих по поводу реализации прав собственности на землю и отражающих специфику воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.

При этом система экономических интересов заключается в присвоении рентных доходов полученных от ее использования.

Рис. 1 - Направления исследования собственности на землю

Исследования отношений собственности на землю уже проводились первыми экономическими школами и изучались всеми направлениями экономической мысли, наиболее яркими оппонентами в настоящее время являются представители классической политической и институциональной экономики. Однако проведенный анализ марксистской теории собственности и неоинституциональной теории прав собственности позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на явные существенные различия можно выделить ряд совпадений воззрений по поводу определения ключевых характеристик собственности: собственность выступает как совокупность отношений между субъектами, а не как "человек-вещь"; обе теории определяется феномен земельной собственности на относительной редкости и ограниченности ресурсов, в результате чего происходит монополизация; в данных теориях признается возможность и необходимость в ряде случаев передачи определенных функций, которыми обладает собственник, хозяйствующему субъекту.

2. В ходе научного исследования обобщен отечественный и зарубежный опыт реформирования отношений земельной собственности в аграрной сфере.

Пристальное внимание экономистов теоретиков к земельной собственности в своей основе имеет желание разрешить острые

г

земельные вопросы, которые всегда сопровождают и эволюционные и революционные преобразования в любой стране. Осмысление и обобщение опыта проведения реформ в сельском хозяйстве России и за рубежом особенно важно для обеспечения позитивного движения вперед, избегая совершенные ранее ошибки. Несомненно, нет единой схемы реформирования и развития земельных отношений и на решение земельного вопроса в конкретных странах сильное влияние , оказали, прежде всего, их социально-экономические, этнокультурные,

исторические, природные и иные особенности, определившие ' значительное разнообразие форм земельного строя в мире, однако

► собственность на земли сельскохозяйственного назначения является

актуальным вопросом для всех стран мира.

Роль государства в реформировании земельных отношениях велика в любой развитой стране не зависимо от форм собственности на землю - будь то США, Канада, Германия, где соответственно 98%, 96% и 90% земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, или, например, Швеция, в которой большое значение сохраняет практика аренды государственной, муниципальной и частной земли. Почти повсеместно действует множество жестких правил и регламентации, закрепленных в государственном законодательстве. Они ограничивают оборот земель сельскохозяйственного назначения и имеют целью предотвратить сокращение сельскохозяйственных участков, их возможное отчуждение с изменением целевого назначения. Приоритетное право на приобретение сельскохозяйственных угодий отдается непосредственно сельхозпроизводителям при условии наличия у них необходимой квалификации и опыта. Государство оставляет за собой контроль за рациональным использованием земель и выполнением их владельцами взятых на себя обязательств. Такой порядок действует в Дании, Германии, Испании, Италии, Норвегии, Швеции, Франции.

3. Исследование тенденций формирования и развития земельных отношений и земельного рынка позволяет сделать вывод о необходимости экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Особое значение в формировании и регулировании земельных отношений, проведении более рациональной налоговой и инвестиционной политики государства, а также в повышении эффективности управления земельными ресурсами, в особенности

землями сельскохозяйственного назначения имеет их экономическая оценка. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья, то есть в ее основе лежат рентообразующие факторы. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий, как основное направление экономической оценки земли, проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории Российской Федерации. На первом этапе формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения была основой номинальной стоимостьи земельного участка и как следствие являлась нижним "потолком" рыночной цены земли. В результате внесенных изменений в законодательство, регулирующее оборот земель сельскохозяйственного назначения рыночная цена земли больше не привязана к кадастровой и основывается на принципах полезности и принципе взаимодействия спроса и предложения.

4. При рассмотрении рынка земель сельскохозяйственного назначения определены его структурные элементы, показан характер взаимосвязей и взаимодействия между его участниками через механизм функционирования спроса и предложения, а также предложены критерии, характеризующие степень его

развитости

В начале девяностых годов аграрные отношения и, как их составляющие, земельные отношения корректировались с вновь образовавшимися приоритетами и задачами исходя из того, что одной из основ рыночной экономики является частная собственность на средства производства, предметы труда.

В результате проведенных земельных реформ в Орловской области 181,1 тыс. человек стали собственниками земельных долей, получивших во владение 1420,2 тыс. га. земель

сельскохозяйственного назначения. В государственной и муниципальной собственности осталось почти 663 тыс. га., которые в основном переданы в пользование и аренду юридическим лицам (табл.1). Таким образом, были созданы предпосылки для формирования особого сегмента рыночных отношений, а именно рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Развитие рынка земель в сельском хозяйстве сопряжено с целым рядом особенностей, которые вытекают из специфики земель сельскохозяйственного назначения как товара. В настоящее время наблюдается сокращение сельскохозяйственных угодий и ухудшение экономического плодородия земли. Общая площадь земли Орловской области на начало 2004 года равняется 2462,2 тыс. га., из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 2062,5 тыс. га.. Динамика изменения структуры земель имеет тенденцию к сокращению сельскохозяйственных угодий, что является общей тенденцией по всей России.

Таблица 1 - Наличие и распределение земель по категориям и формам собственности в Орловской области

Категория земель Общая площадь, тыс. га В собственности граждан 1 В собственности юридических лиц В государственной и муниципальной собственности

всего гражданам юридическим лицам

в пользование аренде в пользование аренде

Земли с/х назначения 2062,5 1420,2 9,2 662,9 70,2 47,3 385,2 139,7

Земли поселений 190,4 56,0 - 134,4 44,8 0,8 30,4 2,3

Земли промыш., транспорта и гп. 22,7 - 0,2 22,5 0,2 - 22,2 0,1

Земли особо охран. территорий 36,5 - - 36,5 - - 36,4 -

Земли лесного форда 97,9 - - 97,9 0,1 - 37,5 -

Земли водного фонда 1,0 - - 1,0 - - - -

Земли запаса 24,4 - - 24,4 - - - -

Итого 2435,4 1476,2 9,4 979,6 115,3 48,1 511,7 142,2

В период с 1996 по 2004 года сокращение площади составило более, чем на 23 тыс. га, доля пашни в структуре сельскохозяйственных земель уменьшилась на 3,2%, возросла составляющая залежей, то есть земельных участков, которые ранее были пашней, но по различным причинам не засеваются более одного года сельскохозяйственными культурами - на 2,7 %. Данная тенденция является, по нашему мнению, очень тревожной и показательной.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения - это система экономических отношений между продавцами и покупателями по поводу реализации и приобретения специфического товара - права собственности на сельскохозяйственные земли, функционирующая в соответствии с рыночными законами, национальной спецификой, территориальной масштабностью и состоящая из совокупности фирм, учреждений, агентств, государственных регулирующих и контролирующих органов, непосредственно связанных с рыночным оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

Рис. 2 - Элементы рыночного оборота земель сельскохозяйственного

назначения

Субъектами рынка земли являются землевладельцы, землепользователи, государство (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) как с позиции собственника земель фонда перераспределения, так и с позиции инфраструктурного элемента рыночной системы, то есть координатора и контролера за целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения, оператор на рынке земли. Одним из участников рынка земли в Орловской области является ОАО "Орловская инвестиционно -земельная компания", которая сформирована в целях создания правовой и экономической среды, благоприятной для рационального функционирования земельного рынка, защиты прав собственников, арендаторов земельных участков, а также интересов области, муниципальных управлений при осуществлении сделок с землей, земельные отношения, в области купли-продажи сельскохозяйственных земель осуществляются через организацию оператора на рынке земли.

Особенностью российского рынка земель

сельскохозяйственного назначения является то, что существуют две нормы - "земельная доля " и "земельный участок", которые характеризуют наличие права собственности на землю, однако доля -менее четкое определение, носящее умозрительный характер, в отличие от участка. Если в рыночный оборот вовлекается земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то ее можно внести в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, завещать, передать в доверительное управление, продать или подарить другому участнику долевой собственности на основе документов, удостоверяющих право на земельную собственность, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок. Участник долевой собственности в праве выделить земельный участок в счет своей земельной доли. Местоположение земельного участка определяется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности. Если границы не были утверждены, гражданин, желающий выделить земельный участок, обязан опубликовать сообщение в средствах массовой информации, в Орловской области - "Земельные ведомости". Сообщение должно содержать информацию о местоположении земельного участка. В случае возникновения спорных ситуаций применяются согласительные процедуры, в случае несогласия - спор рассматривается в суде.

Следующими особенностями рынка земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей рынка факторов производства, является ограничение прав собственности для иностранных граждан и то, что преимущественное право на покупку земель данной категории предоставлено субъектам Российской Федерации.

Общепринятыми элементами любого рынка, в том числе рынка земель сельскохозяйственного назначения являются спрос, предложение, цена. Предложение земли - это то количество земли, которое продавец готов предложить в данный период времени по данной цене. Носителем предложения выступают землевладельцы -юридические и физические лица, обладающие правом собственности и государство. Немаловажной, а во многом определяющей особенностью земли как экономического ресурса и как реализуемого товара является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна и возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю и является неэластичным.

Таблица 2 - Распределение объявлений по целям использования земельных участков

Цель выделения Количество объявлений Количество собственников площадь

Аренда 882 77788 656332,29

Внесено в УК 2 107 677,75

Выделение в 1 7 77,9

собственность

Дарение 1 1 73,8

Обмен 2 4 18,57

Продажа доли 12 77 653

Расширение КФХ 99 1113 9291,48

Расширение ЛПХ 68 233 2288,02

Сельскохозяйственное 77 951 8275,11

использование

Создание КФХ 113 1147 10056,47

Создание ЛПХ 228 689 6361,72

Итого 1485 82112 694106,1

В условиях российской действительности ценовой фактор значительно влияет на изменение объема предложения. В настоящее время цена земель устанавливается в результате договора продавца и покупателя и обычно не превышает 5-8 тысяч за земельную долю(участок) Данное обстоятельство мотивирует собственников земельных участков отдавать предпочтение арендным отношениям и избегать полного отчуждения права собственности на землю.

Как видно из представленной таблицы 2, большая часть объявлений о выделе земельного участка в натуре, то есть образования отдельного участка с четкими границами, размещается собственниками земельных долей в Орловской области в СМИ с целью в дальнейшем предоставления его в аренду. Как и любое явление арендные отношения имеют две стороны - положительную и отрицательную. Позитивные аспекты арендного землепользования заключаются, во-первых - земля как фактор производства вовлекается в сельскохозяйственный оборот, благодаря чему поддерживается ее культурное состояние, во-вторых, аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее хорошо обработать. В-третьих, аренда способствует укрупнению и интенсификации хозяйства, так как отдельные собственники начинают дополнительно арендовать землю, снижая тем самым издержки производства сельскохозяйственной продукции в расчете на единицу обрабатываемой площади. В-четвертых, аренда способствует диверсификации, в-пятых, сдача в аренду органами исполнительной власти государственных и муниципальных земель позволяет пополнить соответствующие бюджеты, за счет которых затем могут решаться проблемы обустройства территорий. Однако логично задаться вопросом будут ли методы хозяйствования у собственников и арендаторов одинаковы и у кого действия будут на основе краткосрочной перспективы, а у кого носить характер стратегии.

Спрос на сельскохозяйственные земли в условиях развитого рыночного хозяйства является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. На него также оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для

населения подавляющего большинства стран. Это приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Данная тенденция в изменении структуры денежных расходов населения связана не с сокращением потребления продуктов питания, а с увеличением доли обязательных платежей, отвлечением средств на приобретение недвижимости и приростом финансовых активов.

В рамках исследования рынка земель сельскохозяйственного назначения, как недавно сформировавшегося и имеющего много особенностей и противоречий целесообразно сформулировать возможные критерии определения развития данного рынка, которые можно представить в виде схемы (рис. 3)

Рис. 3 - Критерии характеристики степени развитости рынка земель сельскохозяйственного назначения

Анализ состояния рынка земель сельскохозяйственного назначения позволит корректировать государственные мероприятия,

направленные на дальнейшее его развитие как на федеральном, так и на региональном уровне.

5. В качестве одного из направления развития земельных отношений и земельного рынка рассматривается ипотечное кредитование юридических и физических лиц под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Возможность реализации производимой сельскохозяйственной продукции является важным фактором, влияющим на решение приобрести землю. Однако эту продукцию надо изначально произвести, для чего необходимо сельскохозяйственное оборудование. Имеющиеся основные средства морально и физически изношены, а приобретение новых требует больших финансовых вложений. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. В нашей стране с недавнего времени также санкционировано кредитование под залог земель. Все же при явной необходимости ипотеки существует ряд проблем, замедляющих развитие данного вида кредитования села. К ним, по нашему мнению, можно отнести:

- наличие пробелов в земельном законодательстве как в целом в области оборота земли, так и кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения;

- отсутствие инфрастуктуры залога земель сельскохозяйственного назначения, под которой мы понимаем комплекс мероприятий, направленных на защиту интересов и прав участников залоговых операций;

- система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно сформирована и не может на данном этапе обеспечить соответствующего уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

- отсутствие земельного банка, носящего статус государственного и занимающегося непосредственным кредитованием фермерских и иных сельскохозяйственных предприятий и другими проблемами, связанными с данным вопросом;

- вплоть до недавнего времени экономическая ситуация не способствовала заключению долгосрочных кредитных договоров.

Для создания инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения необходимо: принять ФЗ "О залоге земель сельскохозяйственного назначения"; подготовить и принять Федеральную целевую программу по проведению землеустройства; в процессе землеустройства установить по всем земельным участкам необходимые сервитуты и ограничения использования земли; подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков »

для ипотечных операций, организовать подготовку соответствующих оценщиков; разработать и принять пакет нормативных документов по созданию и деятельности систем Российского земельного банка, Российской земельной биржи, Российского земельного (межевого) суда, Российской земельной инспекции; разработать пакет нормативно-методических документов по ипотечному кредитованию, регулированию создания земельного рынка, государственных региональных земельных фондов и рынка земельных ценных бумаг; создать систему консалтинговых услуг участникам залоговых операций. Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.

6. Обосновано положение о необходимости государственного регулирования экономических отношений, возникающих между

хозяйствующими субъектами в процессе функционирования ■*

рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, не только кредитование сельского хозяйства, как направление реализации прав собственности на землю, но и сам рынок земель сельскохозяйственного назначения, где товар - земля является национальным достоянием, должен регулироваться государством. Правовое регулирование отношений земельной собственности в конце XX в. носило достаточно нечеткую направленность и имело много внутренних противоречий, сопровождающихся неоднократными нарушениями

конституционных норм Указами Президента. Принятие в октябре

2001 года Земельного Кодекса Российской Федерации позволило реализовать конституционные права граждан и юридических лиц в области земельных отношений. Земельный кодекс позволил в соответствии Гражданским кодексом Российской Федерации ввести в гражданско-правовой оборот земельные участки.

Таблица 3 - Задачи и инструменты государственной политики регулирования земельных отношений

Инструменты регулирования Поставленные задачи

Институты земельной собственности Формирование норм и правил, запретительных и ограничительных мер землепользования и рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения

Плата за землю Законодательная защита рационального землепользователя

Реконструкция земельного банка государством Организация кредитования аграрных предприятий на основе земельно-залоговых отношений

Государственный земельный фонд Устойчивое развитие аграрного сектора экономики

Содействие сельскохозяйственным товаропроизводителям как федерального, так и регионального уровня Государственная поддержка отрасли с высоким уровнем предпринимательского риска и в тоже время обеспечивающую продовольственную безопасность страны. Подготовка и переподготовка специалистов для профессиональной деятельности на рынке земли, разработка и осуществление целевых программ по сохранению и повышению плодородия почв

Нормативно-правовое регулирование земельных отношений Трансформация хаотичных и нерегламентированных сделок в развитой рыночный механизм

Оценивая общее состояние в научной разработке проблем государственного регулирования земельных отношений, можно констатировать следующее: при существовании многообразных воззрениях на роль государства в экономике представители разных научных школ признают наличие характерных проблем в аграрных отношениях и особую значимость государственного регулирования земельных вопросов. Так как в России аграрные отношения всегда занимали одно из преобладающих мест в общей системе экономических отношений и отличались наибольшей остротой экономических и социальных противоречий, то в отечественной экономической науке исследование земельных отношений и роли государства в их регулировании реализовано в целом ряде работ выдающихся экономистов-аграрников. В число экономических регуляторов включаются стоимостная оценка земель, плата за землю: земельный налог, арендная плата, компенсационные и взыскательные платежи и др. (табл. 3). Совершенствование земельного налогообложения может осуществляться в двух направлениях - в рамках действующей системы, на основе более полного учета рентных характеристик при определении ставок налога и путем переориентации системы налогообложения в сельском хозяйстве на единый земельный (сельскохозяйственный) налог. В рамках действующей системы налогообложения (предусматривающей самостоятельность налога на землю) среднюю по субъекту РФ ставку земельного налога целесообразно дифференцировать по административным районам (а в районах - по землепользователям) на основе индексов сопоставимой по кадастровой стоимости площади, рассчитываемых по отношению к средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (района).

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ:

1. Сомова, A.B. Оборот земель сельскохозяйственного назначения как фактор повышения эффективности использования земли / A.B. Сомова// Сборник докладов аспирантов, соискателей и молодых ученых экономического факультета Орел ГАУ на научной конференции "Современное состояние и основные тенденции развития хозяйствующих субъектов аграрной сферы экономики России".- Орел: издательство ОрелГАУ, 2003.-159с. (0,13 п.л.)

2. Сомова, A.B. Особенности регулирования земельных отношений в АПК / A.B. Сомова // Труды пятой международной научной конференции студентов и молодых ученых "Управление развитием социально-экономических систем: глобализация, предпринимательство, устойчивый экономический рост". Часть З./ред. Кол. Ступин А.Б.- Донецк: ДонНУ.- 2004.-343с. (0,13 п.л.)

3. Сомова, A.B. К вопросу о необходимости проведенных аграрных реформ в аграрном секторе/ A.B. Сомова // Материалы Всероссийской научно-практической конференции "Онтология эволюции экономической системы АПК России."- Воронеж: ВГАУ,-2004.-203с. (0,13 п.л.)

4. Сомова, A.B. Теоретические аспекты образования цены на землю / A.B. Сомова// Сборник научных трудов "Россия в экономических системах всемирного хозяйства: XXI век - диалектика содержания и форм собственности"/Под. ред. Проф. Терентьева. -Ярославль: ЯГПУ,2004.-328с. (0,25 п.л.)

5. Сомова, A.B. Ценообразование на земли сельскохозяйственного назначения. / A.B. Сомова //Человек и общество: на рубеже тысячелетий: Международный сборник научных трудов/Под общей редакцией проф. О.И. Кириков.- выпуск 23,- Воронеж, 2004. - 293с. (0,25 пл.)

6. Сомова, A.B. Формирование рынка земли в Орловской области. / A.B. Сомова //Стабилизация и экономический рост аграрного сектора экономики: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. -43. Региональные резервы повышения эффективности АПК.- Ульяновск, ГСХА.-2004.-143с. (0,15 п.л.)

7. Сомова, A.B. К вопросу экономической оценки земли. / А. В. Сомова // Проблемы экономической динамики и роста АПК: региональный аспект. Сборник докладов аспирантов, соискателей и молодых ученых экономического факультета Орел ГАУ на 4 научно-

д практической конференции. - Орел: Издательство Орел ГАУ, 2004.-

158с. (0,13 п.л.)

8. Сомова, A.B. Ипотека в России: мифы или реальность/А.В. Сомова// Экономический рост и тенденции развития АПК: теория и практика. Сборник научных докладов молодых ученых экономического факультета Орел ГАУ на V научно-практической конференции, посвященной 30-летию Орловского государственного аграрного университета. - Орел: Издательство Орел ГАУ, 2005.-265с. (0,13 п.л.)

Издательство ОрелГАУ, 2006, Орел, Бульвар Победы, 19. Заказ 12/1. Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сомова, Анна Владимировна

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты использования земель сельскохозяйственного назначения в условиях их рыночного обращения

1.1. Экономическая сущность и необходимость использования 9 собственности на землю

1.2. Историческое развитие земельных отношений: отечественный 29 и зарубежный опыт

1.3. Оценка земель сельскохозяйственного назначения и критерии 62 ее определения

Глава 2. Рынок сельскохозяйственных земель как особый сегмент рыночного пространства

2.1. Механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения

2.2. Ипотечное кредитование как необходимое условие развития 102 земельного рынка

2.3. Государственное и законодательное регулирование рынка 119 сельскохозяйственных земель

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление рынка земель сельскохозяйственного назначения и тенденции его развития"

Актуальность темы исследования. Последнее десятилетие прошлого столетия для России ознаменовалось коренными переменами в системе хозяйствования: командно-административная экономика трансформировалась в рыночную, подвергнув тяжелым испытаниям сложившиеся экономические отношения, определив различные нерешенные социально-экономические задачи. Процесс реструктуризации межхозяйственных и внутрихозяйственных связей не мог не затронуть и аграрную сферу. Аграрная реформа стала частью общеэкономических преобразований в стране, внося коренные изменения в субъектов экономики, организационно-правовые формы хозяйствования и виды собственности. Сельское хозяйство - отрасль народного хозяйства, которая занимает исключительно важное место, так как она отвечает за продовольственную безопасность страны, является поставщиком сырьевых ресурсов для многих отраслей промышленности. И вместе с тем, рыночные преобразования, пожалуй, труднее всего реализовывались в ней.

Одной из основополагающих черт рыночной экономики является частная собственность. Вопрос ликвидации государственной монополии на земли сельскохозяйственного назначения по сей день является спорным, однако, в начале реформ дискуссии по данной проблеме носили характер крайних мнений - экономисты либо безоговорочно поддерживали введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и считали ее панацеей от всех возникших проблем в сельском хозяйстве, либо находились в оппозиции, полагающей, что полноправное владение землями данной категории будет последним шагом страны в "пропасть". Таким образом, в настоящее время наука получила новый творческий "толчок ", обильное и подчас целинное поле для эмпирических и методологических изысканий. Отчетливо определился интерес исследователей к рациональому потреблению материально-сырьевого ресурсного потенциала страны и его качественному воспроизводству. В то же время обществу небезразлично, на каких условиях и кому принадлежит земля и поэтому социально-ориентированная экономика должна предполагать целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Отсюда одной из главных задач науки является сокращение разрыва между теорией и существующей экономической действительностью.

Степень научной разработанности проблемы. Безусловно, проблемы земельных отношений и отношений собственности не являются обозначенными впервые. Самые яркие и выдающиеся ученые в области экономики поднимали вопросы, связанные с землей. К ним относятся А.Смит, Д. Рикардо, Ж. Тюрго, К. Маркс, Р. Коуз, а также ученые современники - Л.И. Абалкин, М.С. Васюнин, И.Б. Загайтов, A.M. Емельянов, Е.С. Карнаухова и многие другие.

Общеметодологические и общетеоретические основы исследования отношений земельной собственности и государственного регулирования земельных отношений, представлены в трудах И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина, Сагайдак Э.А., Е.С. Строева, И.Г, Ушачева, В.Н. Хлыстуна, Г.И. Шмелева и других.

В настоящее время появилось достаточное количество работ, посвященных реформированию земельных отношений и формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения, с этих позиций можно выделить С.П. Анисимов, А. Емельянов, Н.И. Крестникова, Н. Шагайда и других. Глубокая экономическая значимость теоретических, методологических и практических разработок этих авторов не вызывает сомнения, но несмотря на это многие стороны и особенности функционирования земельного рынка недостаточно изучены. Это можно объяснить не только многогранность подходов к исследуемой теме и незавершенностью рыночных преобразований в России, но и вскрытием новых факторов, динамично изменяющейся ситуацией, требующей дополнительного систематичного исследования. Эти аспекты определили выбор темы диссертационного исследования, его цели и задачи.

Цель и задачи исследования. Целью данной работы является изучение и раскрытие сущности и определение научно-методологических основ становления и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения с учетом специфических особенностей обозначенных процессов.

Достижение поставленной цели в диссертационной работе предполагает решение следующих задач:

1. рассмотреть и обобщить взгляды ученых-экономистов на проблему земельной собственности;

2. исследовать земельные отношения в аграрном секторе в их исторической трансформации;

3.раскрыть экономическое содержание оценки земли и ее методов;

4.выявить особенности формирования и функционирования земельного рынка, рассмотреть его механизм;

5.аргументировать объективную необходимость развития залога земель сельскохозяйственного назначения, как инструмента привлечения инвестиционных ресурсов;

6. обосновать значение государства в становлении и развитии земельных отношений в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе становления и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения между его субъектами.

Объектом исследования, проводимого в работе, является рынок земель сельскохозяйственного назначения.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились научные труды классиков политической экономии, современные труды отечественных и зарубежных экономистов по вопросам аграрных, рентных отношений, землепользования, земельной собственности, соответствующие нормативные и правовые акты, статистическая информация.

Основой работы является общенаучная методология, подразумевающая комплексный подход к решению проблем и предполагающая единство количественного и качественного анализа. В процессе исследования применялись принципы историзма и диалектики, позволяющие анализировать экономические явления и процессы во взаимосвязи и взаимозависимости, экономико- статистический метод, синтез и анализ.

Теоретической базой собственного представления автора о предмете исследования явился анализ документов и материалов органов государственной власти, монографий отечественных ученых, статей периодической печати, диссертационные исследования. В качестве эмпирической основы исследования использовались официальные статистические данные сборников Орловского областного комитета государственной статистики, Орловского НИИ "Орелгипрозем" и ряда сельскохозяйственных предприятий.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концептуального подхода к изучению земельной собственности и анализу рынка сельскохозяйственных земель, выявления возможных причин не срабатывания механизма саморегуляции на данном сегменте, что подтверждается следующими результатами:

- уточнен понятийный аппарат экономических категорий исследуемой темы, а именно "земельная собственность" и "рынок земель сельскохозяйственного назначения";

- осуществлен анализ сформировывающегося рынка земель сельскохозяйственного назначения, выделены его структурные элементы и особенности, а также основные тенденции и противоречия начального этапа реформирования земельных отношений, на основе рыночного оборота земель;

- предложены потенциальные критерии характеристики степени развитости рынка земли;

- обозначены возможные факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на земельном рынке;

- рассмотрена потенциальная модель инфраструктуры, необходимой для развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственного назначения.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. В настоящее время была осуществлена легализация рынка земель сельскохозяйственного назначения, вследствие чего появилась возможность перераспределения земель через оборот земельных участков в пользу более эффективного хозяйствующего субъекта

2. Рынок сельскохозяйственных земель является составным элементом оборота земель сельскохозяйственного назначения и основывается на частной земельной собственности. Особенности этого рынка определяются специфичностью реализуемого товара, которая определяется его ограниченностью, невозобновляемостью, невозможностью перемещения в пространстве и т.д., а также необходимостью обязательного государственного вмешательства в отношения земельной собственности.

3. Существует ряд негативных явлений проведенной земельной реформы: игнорирование позитивного отечественного и зарубежного опыта; рост концентрации земельных долей (участков) у пенсионеров, наследников при одновременном сокращении у работающих, отсутствие единой информационной базы о спросе и предложении на земельном рынке .

4. Важным направлением развития земельного рынка является ипотечный кредит. Его развитие в первую очередь зависит от заинтересованности баков в проведении ипотечных операций и разработки инфраструктуры ипотечного кредитования, устраивающую как кредиторов, так и заемщиков

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты исследования могут быть использованы для углубления теоретических и методологических положений и познаний по вопросам дальнейшего развития и устойчивого функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Обозначенные автором направления по улучшению земельных отношений могут оказать помощь в разработке программ регионального развития рынка земель. Теоретические положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплин "Экономическая теория" в высших учебных заведениях для студентов экономических и неэкономических специальностей.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования неоднократно докладывались на заседаниях кафедры экономической теории и мировой экономики Орловского государственного аграрного университета, на международных, региональных, вузовских научно-практических конференциях, в том числе IV научно-практическая конференция: "проблемы экономической динамики АПК: Региональный аспект".-Орел, ОГАУ, 2003 г.; всероссийская научно-практическая конференция"Стабилизация и экономический рост аграрной экономики".- Ульяновск,2004; V международная научная конференция студентов и молодых ученых "Управление развитием социально-экономических систем: глобализация, предпринимательство, устойчивый экономический рост".- Донецк, 2004; всероссийская научно-практическая конференция "Онтология эволюции экономической системы АПК России".-Воронеж,2004. Основные результаты исследования отражены в 8 публикациях общим объемом 1,3 пл.

Объем и структура диссертации Цель исследование и его основные задачи определили логику и структуру изложения материала. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединенных в шесть параграфов, заключения, списка литературы, включающего 181 источника, 11 приложений. Содержание работы изложено на 145 страницах основного текста, включает 7 таблиц, 9 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Сомова, Анна Владимировна

Заключение

Сельское хозяйство России - важная часть экономики страны. Здесь сконцентрировано 13% основных производственных фондов, 14% трудовых ресурсов, производится около 6% валового внутреннего продукта. Оно выполняет задачу устойчивого обеспечения населения продовольствием, однако, объем производства сельхозпродукции уменьшился за минувшее десятилетие почти вдвое. Такие потери, естественно, сказались на ухудшении баланса продовольственных ресурсов страны. Резко возрос импорт продуктов питания, особенно мяса и растительного масла. Достаточно сказать, что в общих ресурсах мяса и мясопродуктов доля импорта занимает около 24%, молока и молочных продуктов - 8%. Не может нас не беспокоить и то, что за последние годы существенно - почти в 1,7 раза упало душевое потребление продуктов, а общая калорийность питания снизилась на треть. Одним из основных принципов основных направление агропродовольственной политики Российской Федерации на 2001-2010 годы явилось развитие регулируемого рынка земель сельскохозяйственного назначения, с целью концентрации земель в руках эффективных собственников или пользователей. До второй половины прошлого столетия в мире в основном преобладал экстенсивный путь развития сельского хозяйства, когда прирост продукции, главным образом, обеспечивался ростом обрабатываемых площадей. В настоящее время сельское хозяйство развивается путем его интенсификации. Это происходит из-за того, что резервы продуктивных земель, не требующих больших вложений трудовых и денежно-материальных затрат, исчерпаны. Возникла проблема повышения экономической эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения.

Подводя итоги проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Проблема земельных отношений издавна терзала умы ученых — экономистов. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, земельная рента, управление земельными ресурсами. Для определения реального содержания земельных отношений целесообразно определить их влияние на различные стороны общественной жизни во всем их разнообразии. Прежде всего, земельные отношения проявляются через земельную политику, проводимую государством посредством законодательных актов. Так, закрепляя основы государственного и общественного устройства, Конституция Российской Федерации декларирует многообразие форм земельной собственности, признание права частной собственности граждан и их объединений на землю, владение, пользование и свободное распоряжение земельной собственностью, охрану права частной собственности законом. Земельные отношения, включающие в качестве фундаментальный основы отношения земельной собственности, носят объективный характер и являются экономическими. Главной экономической формой реализации земельной собственности выступает земельная рента. Поэтому земельные отношения включают в свой состав рентные отношения.

Положение земли как всеобщего условия и средства производства, являющегося одновременно природным объектом, предопределяет неразрывную связь земельных отношений со всеми природоресурсными отношениями, которые имеют экологическое содержание и являются сферой государственного контроля и управления. Социальные отношения также оказывают свое воздействие на состояние земельных отношений посредством влияния на структуру собственности, ее правовой статус, механизмы распределения, условия функционирования земельного рынка. Реализация социальной политики в области земельных отношений также осуществляется посредством государственного регулирования. Кроме того, в процессе управления земельными ресурсами государство осуществляет ведение земельного кадастра и мониторинга земель, их предоставление и изъятие, землеустройство, государственный контроль за использованием и охраной земель, правовое регулирование земельных отношений и т.д. Понятия «земельные отношения», «рентные отношения», «земельная собственность» тесно связаны между собой. По нашему мнению «земельные отношения» включают в себя отношения земельной собственности, рентные отношения и отношения по государственному управлению земельными ресурсами.

В результате рассмотрения экономической категории - "земельная собственность" можно сделать следующие выводы: история развития общественных отношений показывает, что земельная собственность всегда принадлежала к особой категории: ее использование ограничивалось существующими законами и правилами, она являлась источником доходов, определяла границы государства, разграничивала внутренние территории; постепенно понятие собственности формируется в единстве его экономического содержания и юридического смысла, в основу определения закладывается единство таких категорий, как пользование, владение, и возможность распоряжения по желанию собственника и в соответствии с законом; собственность является основой существования любого производства, но ее экономическая составляющая работает лишь при реализации отношений собственности (в том числе и земельной) в результате административно- правовых и (или) гражданско-правовых сделок; в современных условиях земельную собственность следует классифицировать по отношению к конкретным субъектам собственности (частное, юридическое лицо, государственная власть территорий и РФ), что позволяет выделить две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.

Земля как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Исключительная роль земли в создании материальных благ настолько очевидна, что проблема ее разумного использования, а значит и оценки, всегда имела и имеет огромное значение в жизни общества.

Сложность установления цены земли определяют ее природное происхождение и ограниченность. В странах, где рынок земли существует достаточно долгое время ценообразование на земли сельскохозяйственного назначения основывается на динамики соотношения спроса и предложения на земельном рынке, ценах на сельскохозяйственную продукцию, условиях накопления и воспроизводства. В России настоящее время рыночная цена земли не сформировалась. Отправной точкой для ее определения до недавнего времени являлась ее кадастровая стоимость. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится на всей территории России по единой методике и включает две основные стадии работ: оценка земельных участков по рентообразующим факторам(качеству и местоположению);стоимостная оценка земельных участков, определение земельной ренты (расчетного рентного дохода, который включает в себя сумму дифференциального и абсолютного рентного до хода, а также стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под рентой понимается устойчивый во времени избыточный сверх какого-то среднего (естественного, нормального) уровня доход экономического субъекта производственной или потребительской сферы. По формам проявления рента подразделяется на абсолютную, дифференциальную и монопольную. Условием существования дифференциальной ренты является исключительно неравенство категорий земель. Дифференциальная рента I представляет собой добавочный доход, получаемый в результате различной производительности равных затрат труда и материальных средств, вложенных в равные по величине участки земли. Использование в сельском хозяйстве различных по качеству земель вызвано ограниченностью лучших участков Из ограниченности лучших и средних земель вытекает монополия хозяйств, владеющих этими землями. А так как продукции с них недостаточно для покрытия спроса, стоимость продуктов земледелия определяется условиями производства не на лучших и средних, а на худших землях. Как следствие, общественная стоимость продуктов земледелия определяется условиями производства не на средних и лучших, а на худших землях. Разница между общественной стоимостью продукции, произведенной на худших землях, и индивидуальной стоимостью продукции со средних и лучших земель и образует дифференциальную ренту I.

Дифференциальная рента II является результатом добавочных вложений труда и средств производства в одну и ту же землю. Это добавочный доход, получаемый в результате большей отдачи затрат труда и материальных средств, последовательно вкладываемых в одну и ту же землю, обычно лучшую, по сравнению с отдачей этих затрат на худших землях, регулирующих общественную цену производства.

Заложенный в земельном законодательстве принцип платного землепользования экономически реализует право государства на получение абсолютной ренты, которая не зависит от финансово - хозяйственных показателей деятельности предприятия. В плату за землю входит и дифференциальная рента, т.е. стоимостная оценка различий в самих земельных ресурсах. Следует отметить, что земельный налог - одна (но не единственная) из форм проявления земельной ренты. Рента присутствует также в цене земли, влияет на другие элементы налогообложения в сельском хозяйстве. Категории земельного налога и земельной ренты тесно взаимосвязаны. Причем исходными являются именно рентные отношения, определяющие функции земельного налога, на основе которых, в свою очередь, устанавливаются величины налоговых ставок и принимаются другие конкретные решения.

Коренные изменения в земельном законодательстве позволили вовлекать в свободный рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения. С точки зрения экономической теории условием превращения земли в товар являются: присутствие различных форм владения и пользования землей; платность землевладения и землепользования (земельный налог); возможность инвестирование в основной капитал за счет заемных ресурсов, привлеченных под залог земель сельскохозяйственных угодий. Земельный рынок - это отчуждение с одной стороны и с другой присвоение прав на земельный участок, происходящее в результате юридически оформленного договора.

В обширном значении рынок земли - это совокупность отношений и связей, оказывающих регулирующее воздействие на процесс владения, пользования и распоряжения землей. В более узком смысле - это механизм перераспределения земель в определенных экономических формах (купля, продажа, аренда, залог, дарение и наследование), обеспечивающий переход прав на землю от одного субъекта к другому. Субъектами рынка земли являются землевладельцы, землепользователи, арендаторы, государства.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, обуславленных значимостью в разрезе национальной экономики, - товара, его ограниченностью, невозобновляемостью: приоритетное право субъекта Российской Федерации, ограничение прав иностранных граждан, выделение товара - земельная доля и земельный участок, неотлаженность рыночного механизма саморегуляции и как следствие отсутствие адекватной цены на землю.

Одной из экономических форм проявление рынка земли является ипотека. Однако при явной необходимости ипотеки существует ряд проблем, замедляющих развитие данного вида кредитования села. К ним, по нашему мнению, можно отнести: неоднозначность земельного и залогового законодательства; отсутствие развитой инфраструктуры кредитно-ипотечной системы; необеспеченность методическими разработками кредитования пол залог земель сельскохозяйственного назначения.

Особенность сельскохозяйственных угодий как природного ресурса, способного в качестве основного средства непосредственно участвовать в производстве продовольствия и сельскохозяйственного сырья, вызывает необходимость формировать систему регулирования их оборота с учетом: стимулирующего влияния земельного оборота на эффективность использования сельскохозяйственных угодий, включая не только их высокую продуктивную отдачу, но и восстановление, сохранение и повышение почвенного плодородия, не нарушая требований экологии; собираемости земельных платежей как основного источника средств для охраны сельскохозяйственных земель и пополнения местного бюджета; согласования интересов участников рыночного земельного оборота на основе объективной оценки земельно-ресурсного потенциала при соблюдении приоритетности развития сельскохозяйственного производства.