Управление незавершенным строительством в рыночных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление незавершенным строительством в рыночных условиях"

На правах рукописи

Гаврилина Ольга Валериановна

УПРАВЛЕНИЕ НЕЗАВЕРШЕННЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями комплексами

- строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Работа выполнена в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова

Научный руководитель : доктор экономических наук, профессор

Черняк Виктор Захарович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Силин Валерий Петрович

кандидат экономических наук Горшков Роман Константинович

Ведущая организации: ФГУП «Институт общественных зданий» Защита состоится:

23 декабря 2004 года в 15 ч.-на заседании Диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии им.Г.В.Плеханова по адресу: 115998,г.Москва ,Стремянный пер.36,ауд.353

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии им. Г.В.Плеханова по адресу: 115998,г.Москва ,Стремянный пер.,36

Автореферат разослан «23» ноября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета канд. экон. наук, доцент

незавершенного объекта в качестве вклада в уставной капитал другой организации; б) продажа незавершенного объекта; в) передача незавершенного объекта другой организации на другие активы; г) ликвидация (полная или частичная) незавершенного объекта; д) достройка незавершенного объекта в первоначальном виде.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы.

1. Гаврилина О.В. Финансовый анализ инвестиций (на франц. яз.). Сборник плехановских чтений, 2004, 0,1 а. л.

2. Гаврилина О.В. Анализ незавершенных капитальных вложений. Сборник научных трудов, М. АВЧ, 2004. 0,4 а. л.

3. Гаврилина О.В. Логическая схема рыночной стоимости незавершенного строительства. Сборник научных трудов. М. АВЧ, 2004 г. 0,3 а.л.

4. Гаврилина О.В. Проблемы незавершенного строительства в условиях рыночных отношений. Сборник научных трудов. М.АВЧ, 2004 г., 0,5 а.л.

5. Гаврилина О.В. Особенности незавершенных капитальных вложений. Сборник научных

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Заказ № 174 Тираж 100 экз.

Объектом исследования являются жилые объекты незавершенного строительства.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу диссертации составляют отечественные и зарубежные исследования по общим экономико-строительным и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, проблемам незавершенного строительства жилого фонда, морального и физического старения здания, социально-правовым, организационно -управленческим, а также результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости. В рамках данной работы изучены статистические материалы по состоянию жилищного фонда, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены натурные обследования в составе групп профессиональных архитекторов, социологов и экономистов. В процессе исследования использованы экономический анализ, классификация, элементы математической статистики и системного подхода. Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие «незавершенное строительство» («объект незавершенного строительства») в условиях рыночной экономики;

• определены признаки физического износа и естественного старения объектов незавершенного строительства;

• классифицированы критерии и уточнены методы экономической оценки незавершенного строительства;

• предложен методический подход к оценке и определению стоимости земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства;

• разработан методический подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки завершения объектов незавершенного строительства.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы инвесторами, управленческими организациями, проектными и научно-исследовательскими институтами при принятии решений по выявлению вариантов реализации объектов незавершенного строительства в сфере строительства и на рынке недвижимости с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов. Рекомендации и выводы, полученные на основе данного исследования будут способствовать достоверности экономических расчетов, могут быть использованы риэлторскими и девелоперскими службами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства, а также при определении и сокращении сроков завершения строительно-монтажных работ. Методы и результаты исследования могут быть также использованы в учебном процессе высших и средних технических учебных заведений строительного профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе(разработчик МНИИТЭП «привязка» ОАО ЦНИИЭП ГС) при оценке и выборе вариантов строительных проектов жилых домов в городах и поселках Московской области. Результаты

работы докладывались на кафедре экономики и управления городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова.

Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре статьи общим объемом 1,7 а.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы (151 стр.)и приложений.

Рис. 1. Алгоритм исследования

Основное содержание работы

Переход России от централизованной к рыночной системе правления потребовал проведения глубоких экономических реформ. Общую социально-

5

экономическая ситуацию в стране определили: глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня потребления у большинства населения страны, резкая дифференциация доходов, правовой «вакуум» начала периода и специфика формирования современной российской законодательной базы. Несмотря на существенные трудности становления и развития народного хозяйства, строительный рынок за последние десять лет стал одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах. Ликвидация государственной собственности на объекты жилой недвижимости в 1991 г. и введение законодательных актов о приватизации жилья создали предпосылки для формирования реального рынка жилой недвижимости.

В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), что подчеркивает большое значение сферы недвижимости в народном хозяйстве страны. В строительстве и жилищном хозяйстве жилая недвижимость служит объектом деятельности. Следовательно, жилая недвижимость, являясь самостоятельной сферой среди других сфер экономики, в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние и тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития экономики на отдельных ее этапах.

На основе анализа отечественных и некоторых зарубежных литературных источников, а также исследований, проведенных в больших и малых городах, объекты незавершенного строительства можно объединить в три группы:

1) Собственно объекты незавершенного строительства. На этих объектах строительно-монтажные работы остановлены при разной степени готовности зданий: от частично открытого котлована до смонтированного здания без работающей системы отопления. В таком состоянии они находятся в течение нескольких лет. При этом, как правило, не произведено должной консервации конструкций и инженерного оборудования недостроенных объектов. В результате они подвергаются многократному неблагоприятному воздействию внешней среды: увлажнению, замерзанию, оттаиванию, нагреву и охлаждению. Конструкции и грунты оснований, не рассчитанные на такие воздействия, получают различные повреждения.

2) Объекты незавершенной реконструкции или капитального ремонта.

Это в основном старые здания, в которых были прекращены работы по реконструкции или капитальному ремонту. В них, например, разобраны кровли, перекрытия, отсутствует заполнение оконных проемов. В таких зданиях атмосферным воздействиям подвергаются стены, оставшиеся конструкции перекрытий, лестниц, грунты оснований. Кроме того, удаление перекрытий и перегородок существенно снижает пространственную жесткость зданий по сравнению с той, которую они имели до реконструкции.

3) Построенные объекты, эксплуатация которые прекращена. К

объектам незавершенного строительства близко примыкают построенные ранее здания и сооружения, эксплуатация которых была прекращена в 90-е гг. по причинам кризисного характера. В большинстве случаев они представляют собой не используемые по назначению и находящиеся в стадии разрушения «брошенные» объекты, короткоживущие элементы которых (проемы, отделка, полы, кровля, санитарно-технические и электротехнические устройства) частично или полностью уничтожены. В результате они подвергаются таким же неблагоприятным воздействиям внешней среды, как и объекты незавершенного строительства.

Анализируя отечественные и зарубежные определения, можно утверждать, что объект незавершенного строительства относится к объектам недвижимости, классификация которых возможна по следующим признакам.

1. Объекты, строительство которых законсервировано или окончательно прекращено:

* объекты, на которые разработана прединвестиционная документация, включая бизнес-план;

* объекты, на которые разработана и утверждена в соответствующих инстанциях проектно-сметная документация;

* объекты, строительство которых законсервировано или окончательно прекращено, независимо от стадии и объема выполненных (или требующих выполнения) строительно-монтажных работ.

2. Объекты, строительство которых числится продолжающимся:

* объекты, строительство которых превышает установленные в договоре сроки продолжительности строительства более чем на 3 месяца.

* незавершенные капитально ремонтируемые, реставрируемые и реконструируемые здания и сооружения любого назначения.

3. Объекты завершенные, но не введенные в действие:

* объекты, готовые к эксплуатации, но по которым акт приемки еще не утвержден.

Данное исследование сконцентрировано в основном на 1-й группе объектов, так как они наиболее капиталоемки и приобретают в последнее время массовый характер.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке стоимости законсервированных объектов и незавершенного строительства, предназначенных для продажи» объекты незавершенного строительства могут быть классифицированы по следующим признакам:

* по показателю сметной стоимости и сложности

* по степени строительной готовности

По сметной стоимости объекты незавершенного строительства могут быть разделены на три группы:

• К первой группе следует отнести мелкие объекты со сметной стоимостью до 1 млн. руб. (в ценах 01.01.1991 г.)

• Ко второй группе - могут быть отнесены объекты стоимостью от 1 до 50 млн. руб.

• К третьей группе - независимо от сметной стоимости можно отнести крупные здания и сооружения, сложные предприятия и объекты, в проектах которых применяется принципиально новая технология, не имеющая аналогов, уникальное технологическое оборудование, а также здания, в которых превалируют новые строительные конструкции, или сооружения, строительство которых осуществляется в особо сложных геологических или гидрологических условиях.

По степени строительной готовности объекты незавершенного строительства можно подразделить на три группы:

• объекты с низкой степенью готовности - до 30 %;

• объекты средней степенью готовности - до 70 %;

• объекты с высокой степенью готовности - свыше 70 %.

При этом под строительной готовностью следует понимать отношение сметной стоимости выполненных работ и затрат на момент оценки сметной стоимости строительства объектов незавершенного строительства в сопоставимых ценах.

Недвижимое имущество (недвижимость) может быть как делимым, так и неделимым, что особенно важно подчеркнуть в контексте данной темы, поскольку речь идет о незавершенных объектах строительства, которые по определению, функциональному назначению или конструктивной схеме могут быть при состоянии незавершенности как неделимыми, так и делимыми.

Делимым в диссертации предлагается считать тот объект незавершенного строительства, который может быть без нарушения его сущности разделен на доли (этапы) и каждая доля которого после раздела образует целый (законченный) недвижимый объект, представляя таким образом рыночную ценность на каждом незавершенном этапе.

Недвижимые незавершенные объекты могут иметь неотделимые части. К ним можно отнести такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с объектом и не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба назначению данного объекта или отделяемой составной части. Недвижимые объекты и их существенные (неотделимые) части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71 Конституции РФ. Право собственности на недвижимость, в т. ч. и на незавершенную строительством, возникает у «приобретателя имущества» по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приемки этой недвижимости) и государственной регистрации, и прекращается при отчуждении собственником своего имущества

8

другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Для проблемы незавершенного строительства это обстоятельство приобретает весьма важное значение, поскольку, как показывает исследование, вокруг незавершенных объектов, которые в течение длительного времени остаются бесхозными, возникают спорные ситуации, решать которые приходится в арбитражном суде. В последнее время эта проблема становится особенно актуальной, поскольку собственник здания, в соответствии со ст. 268-270 ГК РФ, имеет право постоянного пользования земельным участка, на котором расположено его недвижимое имущество, если законом или решением о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договором не предусматривается иное. Такая ситуация обусловлена прежде всего тем, что стоимость земельных участков, на котором расположен незавершенный объект, зачастую дороже самого объекта даже, если он будет завершен в первоначальном виде. При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. В целом по городам и поселкам городского типа доля незаконченных строительством жилых домов (35 %) имеет показатель технической готовности менее 20 %; от 20 до 40 % приходилось на 18,5 % домов; готовность свыше 80 % была лишь у 13 %. По домам, приостановленным строительством, доля строений с готовностью выше 60 % составляла четвертую часть, а по строящимся - почти половину. Средний показатель технической готовности всех незавершенных по России домов достигает 39 %. Общая площадь жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, составила 97 млн. м2 при годовом объеме ввода жилья 38,5 млн. м2

Основными методами классификации объектов недвижимости можно считать: а) иерархические; б) фасетные. Иерархический метод предполагает последовательное (поэтапное) разделение этапов-объектов на соподчиненные группы. При этом число этапов может быть различным и включать несколько блоков. Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды), и имеет следующие особенности: а) наличие только одной ступени классификации; б) разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам; в) высокая информационная насыщенность (рис. 2).

Следовательно, классификация по технико-экономическим показателям и характеристикам может считаться полной только при рассмотрении ценности незавершенных зданий с учетом сегодняшних требований их конкурентоспособности. Наиболее объективной такая классификация будет при рассмотрении объектов с точки зрения возможности их завершения, т. е. «приведения» их физического состояния к современным функциональным требованиям путем завершения строительства: 1) как строительный физический объект: местоположение; площадь и границы; объем; размер (высота, длина, ширина); форма; ландшафт; физические характеристики; внешняя среда; 2) как

объект общих социальных отношений (земля): невосполнимый природный ресурс; условие жизни людей; источник благ; пространственный базис размещения других объектов; многофункциональное назначение и др.; 3) как объект экономических отношений: товар: капитал в вещной форме; полезность; доходность; издержки содержания; ликвидность; финансовый актив; стоимость; цена; налогообложение; инвестирование; спрос и предложение; 4) как объект правовых отношений : право собственности; вещные права (право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право залога, аренды, застройки; сервитуты; право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем; иные права).

Объекты незавершенного строительства

Признаки Виды незавершенного объекта недвижимости Годного из этапов")

Функциональное назначение Непроизводственные - не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения

Происхождение: во спроизводимостъ в натуральной форме Невоспроизводимые: земельные участки

—► Воспроизводимые: здания, сооружения

Степень готовности к эксплуатации Введение в эксплуатацию

Форма собственности — Частные "Государственные "'Коллективно-долевое ""Общественных организаций

Рис. 2 . Классификация незавершенных объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

Большая часть объектов незавершенного строительства досталась нам в наследство от плановой экономики. С приходом рыночных отношений практически перестали поступать средства из центра, да и сами предприятия лишились возможности достраивать эти объекты. Как показали исследования, первопричина приостановки строительства заключается в смещении ценового баланса на строительном рынке. По результатам исследований специалистов Регионального центра по ценообразованию в строительстве, "коробка" строения пятнадцать лет назад занимала около 70% от стоимости всех строительных работ, а инженерные системы, отделочные работы, кровля, различные системы

10

благоустройства в советское время составляли всего лишь около 30% от стоимости строительства. Сегодня на российском строительном рынке сформировался совершенно иной ценовой баланс. В конце 80-х - начале 90-х годов основная часть средств уходила на строительство стен здания. Стремительная инфляция в тысячи раз подняла стоимость строительно-монтажных и отделочных работ, значительно подорожал и процесс подведения коммуникаций. Появились дорогостоящие современные строительные и отделочные материалы. Таким образом, сложилась ситуация, при которой для завершения строительства потребовались инвестиции, значительно большие планируемых первоначально, а порой и нереальные.

Экономическую оценку объектов незавершенного строительства должна предварять его инвентаризация, основанная на экспертной оценке инженерно-строительного (физического) состояния здания в целом, отдельных помещений, несущих и других конструкций на момент инвентаризации. На основе приведенной в диссертации, инвентаризационной описи может быть определена степень завершенности строительства можно определить следующим образом: 1.Начальная стадия строительства соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ: а) завершены изыскательские и проектные работы; б) определены поставщики оборудования и материалов; в) выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта. 2.Средняя стадия строительства соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительных работ: а) завершены изыскательские и проектные работы; б) начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; в) начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; г) выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; д) начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем. 3. Высокая стадия строительства соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте: а) завершены изыскательские работы; б) начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; в) закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; г) выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; д)работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%; е) начаты отделочные работы. 4. Завершающая стадия строительства соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте: а) завершены изыскательские и проектные работы; б)закончены поставки оборудования и материалов; в)закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; г) выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; д) завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем; е) отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%.

Проблемы управления и оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет объем и последовательность предстоящих работ по завершению строительства и суммарную оценку или размер инвестиций на их

реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых зданий. Вместе с тем, факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ, строительства, реконструкции модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости.

Исследования показали, что на развитие физического износа незавершенного здания влияет целый ряд факторов, но наибольшая степень влияния -неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, а также объем и характер, вызванный неиспользованием капитального ремонта.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью, необходимостью восстановления зданий и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, с целью повышения уровня надежности, увеличивается: а) долговечность, б) стоимость. При этом в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых—только уменьшен.

Таким образом: а) объекты незавершенного строительства активно не обращаются на рынке, а, значит, не находят эффективного собственника; б) объемы незавершенного строительства достаточны, чтобы существенно влиять на экономическое развитие отдельных регионов и страны в целом; в) объекты незавершенного строительства подвержены интенсивному физическому, функциональному и экономическому (внешнему) износу, что приводит к обесцениванию капитальных вложений; г)существует определенная правовая основа для работы с объектами незавершенного строительства, как с недвижимым имуществом, по вовлечению их в хозяйственный и гражданский оборот, что дает основание считать объекты незавершенного строительства товаром, требующим оценки для выхода на рынок недвижимости. В то же время определение стоимости объектов (наименее изучено в рыночных условиях) незавершенного строительства, соответствующей требованиям рыночной экономики, остается практически нерешенным, что создает трудности при поиске эффективного собственника и повышению ликвидности; д) делимым следует считать тот объект незавершенного строительства, который может быть без нарушения его сущности разделен на доли (блоки, этапы) и каждая доля которого после раздела образует целый (законченный) недвижимый объект. При установленных законом случаях делимый объект («недвижимая вещь») может быть признана неделимой, что имеет особое значение для развития рынка незавершенных строительством объектов недвижимости.

Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:

• обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;

• определение износа методом срока жизни объекта и его элементов;

• определение износа методом разбиения на виды износа;

• определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

Физический износ (ФИ) на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних ФИ = Сн / Сстр х 100 %, где Сстр - полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости; Сн — стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам:

а) через единичные расценки: Сн = [(£'О Р 1 х ЕРР1) + НР +СП + ПрЗ] х Кн

б) через ресурсные нормы: Сн = [(М + ЗП х 1,15 + ЭМ х 1,25) + НР + СП+ ПрЗ] х Кн , где ОР1 ЕРР1 - объем и единичная расценка 1-й работы; НР, СП, ПрЗ —накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты; М, ЗП, ЭМ — затраты на материалы, зарплату рабочих и эксплуатацию машин; Кн - 1,5 ...1,3 -коэффициент повышения стоимости работ, регламентируемый в общих частях к сборниках сметных нормативов.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания, по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, для КЭ и СИО, не имеющих утвержденных УПВС, - по инвентаризационной ведомости и по их сметной стоимости.

Относительную оценку потребительной стоимости объекта недвижимости позволяет получить метод сопоставления показателя качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. Такой метод был апробирован при оценке социальных результатов реконструкции жилых зданий. Однако при этом конкретную оценку можно получить только по отдельным элементам зданиям. В целом же объект оценивается по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок, сущность которого заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа с количественной оценкой суждений и обработкой результатов. В этом случае принципиальная оценка может быть выражена формулой:

К - потребительная стоимость жилища; ё - весомость показателя 1 - го свойства; Р1 - числовое значение 1 -го свойства; Р эт - числовое значение 1 — го свойства эталона; п - число единичных качественных параметров, характеризующих потребительные свойства жилища.

Таким образом: 1. Объект незавершенного строительства должен рассматриваться не как имущественный комплекс, хотя и предназначенный в перспективе для коммерческой деятельности или сдачи в аренду с целью получения дохода, а как совокупность материальных затрат. Эти затраты выступают в виде капитальных вложений и иных затрат, связанных с незавершенным строительством.2. Применение затратного подхода для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства имеет ряд особенностей, обусловленных спецификой незавершенного строительства.

Преобладающая практика применения только затратного подхода при его оценке объектов незавершенного строительства не соответствует рыночным условиям и требует использования иных баз оценки, что позволило бы активизировать рынок объекта незавершенного строительства. 3.В состав важных признаков классификации объектов незавершенного строительства, учитывающих их особенности, следует отнести показатель вероятного потенциального использования объекта, в частности, является ли объект монофункциональным или многофункциональным 4. Применение сравнительного подхода для оценки объектов незавершенного строительства имеет ряд особенностей, выделяющих незавершенные объекты среди других объектов недвижимости.

Наряду с общепринятыми критериями сопоставимости для объектов незавершенного строительства по нашему мнению необходимы дополнительные специфические элементы сравнения, которые рассмотрены в Ш главе, а именно: наличие выкупных мощностей на тепловую и электрическую энергию; размер земельного участка; плотность застройки.

Исследования показали, что на практике часто возникает

необходимость осуществления сделки с частью объекта, не завершенного строительством, и регистрации прав не на весь объект в целом, а на его часть. Не завершенный строительством объект по своей правовой природе является специфическим объектом недвижимости. Практически этот объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, торговых мест - он может быть только достроен. Использовать объект, не завершенный строительством, можно только для постройки.

Часть не завершенного строительством объекта может быть предметом сделки, и право на нее может быть зарегистрировано только в том случае, если выделенная часть не завершенного строительством объекта (исходя из проектно-сметной документации) может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена как силами собственниками, так и с привлечением подрядчика и в установленном порядке сдана в эксплуатацию. Подтверждение такой позиции можно найти в арбитражной практике. Так, Ростовский акционерный инвестиционно-коммерческий Промстройбанк обратился с иском к акционерному обществу «Сельмаш» об устранении препятствий к выполнению условий договора о долевом участии в строительстве дома № 55 по ул. Металлургической в г. Ростове-на-Дону и признании прав собственности на нежилые помещения. В данном (весьма характерном для незавершенного строительства) случае жилая и нежилая части строения представляют собой самостоятельные объекты строительства, о чем свидетельствует наличие отдельных проектов и объектных смет.

Иначе следует рассматривать вариант жилого дома с недостроенной квартирой, которую нельзя рассматривать в качестве «объекта незавершенного строительства». Использовать квартиру для проживания граждан можно только после завершения строительства дома, в котором расположена квартира, и приемки этого города эксплуатацию. Кроме того, квартира не является самостоятельным объектом строительства, и в соответствии с проектно-сметной

документацией и техническими возможностями достройка одной отдельной взятой квартиры в многоквартирном доме и прием ее в эксплуатацию не могут быть осуществлены.

С целью отложенного заселения потенциальные жильцы дома могут участвовать в процессе купли-продажи на любом этапе незавершенного строительства жилого дома, заключив соответствующий договор с собственником объекта с обозначением сроков завершения строительства и внеся соответствующую этапу сумму денег (рис 3).

Расчет поэтапного выхода на рынок недвижимости, подтверждающие достоверность предложенных в диссертации методов, произведен на примере 4-х секционного жилого дома серии П46-М (разработчик МНИИТЭП «привязка»ОАО ЦНИИЭП ГС). В общем виде незавершенное строительство на рынке недвижимости предполагает следующее: 1) Собственник продает незавершенную недвижимость, получая деньги за объект, интерес к которому (как к жилому дому, но не как к товару в данном виде) у него отсутствует. 2) Строители приобретают заказ на возведение объекта с подготовленной и утвержденной прединвестиционной и проектно-сметной документацией. Кроме того, строителям выгодна предоплата, поскольку появляется возможность, вложив деньги в банк, получать соответствующие проценты. 3) Потенциальные жильцы (население), хотя и откладывают момент вселения в новый дом, но, проигрывая во времени, выигрывают в деньгах, так как чем больше времени остается до завершения объекта, тем меньше стоимость 1 кв. м на момент купли-продажи.4) Город решает социальную задачу в виде достроенного жилого дома, который долгое время значился как незавершенный объект недвижимости. При этом возникает зона риска в связи с неопределенностью суммы продажи жилья, которая, хотя и может соответствовать конкретным расчетом, но учитывая особенности (коэффициенты), связанные с физическим износом конструкций и другими факторами, рассмотренными в гл. 2, близка к договорной.

Для максимального избежания риска и определения достоверной рыночной цены каждого этапа незавершенных капитальных вложений предлагается номограмма, включающая: а) этапы (блоки) строительства, число которых может быть различно в зависимости от особенностей данного объекта; б) структуру рыночной стоимости объекта (незавершенных капитальных вложений; в) расчетную стоимость 1 кв.м дома в целом и каждого отдельного этапа незавершенного строительства (рис.4).

Рыночная стоимость незавершенного строительства (блока) может быть определена по следующей формуле:

Ср.(бл.) = Сс + Сдоп.с. ,

где Ср.(бл.) - рыночная стоимость незавершенного строительства (блока),руб.; Сс - сметная стоимость незавершенного строительства ( блока),руб.; Сдоп.с- дополнительная стоимость ,руб.

Зтапы незавершенного строительства

Полная готовность сданного в эксплуатацию жилого дома (100%)

Готовность дома на 75-85 %

Готовность каркаса

Готовность фунда мента

Рис. 3. Укрупненные этапы не завершенного строительством жилых домов, которые могут быть выставлены на рынок недвижимости до окончания всего строительства

Поскольку незавершенные объекты - предметы собственности - важно выделить основные пути смены собственности: 1.Эволюционный путь собственности незавершенного объекта предполагает, что преимущественное развитие получают те формы собственности, которые доказывают свою жизнеспособность. 2. Революционный путь смены форм собственности незавершенного объекта заключается в насильственном утверждении господства новых форм собственности.

Из этого следует, что собственность - незавершенный объект - выражает собой совокупность правовых и экономических отношений в обществе, являясь одновременно категорией экономики и права.

Схема смены собственности незавершенного объекта в принципе не отличается от традиционных форм, принятых в современной практике: 1. Продажа на конкурсе - это приобретение физическими или юридическими лицами в частную собственность объектов незавершенного строительства. 2.Коммерческий конкурс проводится в виде открытых акционерных торгов или

закрытого тендера. При этом право приобретения принадлежит покупателю, предложившему максимальную цену. 3.Инвестиционный конкурс проводится на инвестиционных торгах. Продаются государственные и муниципальные объекты, от покупателя требуется осуществление инвестиционных программ. При этом право собственности передаётся покупателю, предложившему максимальный объём инвестиций. 4. Продажа на аукционе — приобретение физическими или юридическими лицами в частную собственность на открытых торгах незавершенных объектов. При этом не требуется выполнения каких-либо условий по отношению к незавершенному объекту. Право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

Затраты организации на достройку приобретенного объекта незавершенного строительства должны учитываться для целей налогообложения после окончания нормативного срока строительства, определяемого на основании строительных правил и нормативов,_проектно-сметной документации и сроков на строительство, установленных соответствующими договорами подряда.

Рациональное управление и объективная оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с: 1. Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации. 2. Определения реальной рыночной стоимости объекта

незавершенного строительства, которая отражают строительную и рыночную ценовую ситуацию. Привести в соответствие их балансовую стоимость и стоимость предполагаемой продажи этих объектов 3. Принятия решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его построенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система "недостроя" позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.4. Покупке или продаже объекта незавершенного строительства. 5. Эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

ВЫВОДЫ

В диссертации исследована совокупность теоретических, методических и практических аспектов экономической оценки объектов незавершенного строительства.

1. Объект незавершенного строительства является имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него. Объем незавершенного строительства на протяжении последних лет в физическом выражении практически не уменьшается; незавершенные объекты подвержены интенсивному физическому износу, что приводит к обесцениванию капитальных вложений. При достаточном законодательном обеспечении объектов незавершенного строительства, как недвижимого имущества, они активно не обращаются на рынке, а, значит, не находят эффективного собственника.

2. Преобладающая практика применения только традиционного затратного подхода (как восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа, но без увеличения на стоимость земли) в оценке объектов незавершенного строительства не соответствует рыночным условиям и требует использования иных подходов, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. Для определения суммарного износа целесообразно применять мвультикативную формулу, позволяющую оценивать (согласовывать) в сопоставимом виде различные виды износа (в долях или процентах от восстановительной стоимости). В диссертации проанализированы варианты согласования результатов оценки объектов незавершенного строительства и на их основе даны рекомендации по применению методов назначения весовых коэффициентов, ориентированных на ранжирование результатов.

3. Объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической оценки имеют свои существенные особенности; эти особенности весьма значимы и требуют собственной методики оценки объектов незавершенного строительства. Разработанная автором методика экономической оценки объектов незавершенного строительства учитывает требования теории оценки и

предусматривает оценку незавершенных объектов, в перспективе как действующего объекта и как объекта доходной недвижимости, тремя подходами; при этом учитывается рыночный аспект и будущая доходность объекта.

4. Исследована возможность применения метода анализа сравниваемых продаж для оценки объектов незавершенного строительства. Отмечено, что необходимым условием для реализации сравнительного подхода в оценке объектов незавершенного строительства является наличие развитой информационной инфраструктуры, которая обеспечивала бы оценщиков сведениями о выставленных на продажу объектов, сделках купли продажи для принятия решения о выборе объекта-аналога и т.п.

5. Сравнительный подход для оценки объектов незавершенного строительства позволяет применить только один из общепринятых методов -метод сделок. Наряду с общепринятыми критериями сопоставимости для объектов незавершенного строительства необходимы дополнительные специфические элементы сравнения, предложенные в диссертации.

6. Применение затратного подхода для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства имеет ряд особенностей, обусловленных особенностями незавершенных объектов. Объект незавершенного строительства, как объект оценки, рассматривается не как имущественный комплекс (ИК), хотя и предназначенный в перспективе для коммерческой деятельности или сдачи в аренду с целью получения дохода, а как совокупность материальных затрат. Эти затраты выступают в виде капитальных вложений, оборудования и других затрат, связанных с незавершенным строительством. Применение затратного подхода к оценке объектов незавершенного строительства состоит в последовательном определении стоимости вышеуказанных составляющих материальных затрат.

7. Объекты незавершенного строительства подвержены более интенсивному физическому износу, чем эксплуатируемые, особенно, если строительство велось больше нормативного срока и было остановлено без надлежащих мероприятий по консервации объекта. В методике рассмотрены методы учета накопленного износа при оценке рыночной стоимости незавершенных объектов затратными подходом с учетом особенностей объекта оценки. В доходном подходе в условиях неопределенности, присущей объектам незавершенного строительства, для определения наиболее вероятной величины денежного потока и риска его неполучения как наиболее весомой составляющей ставки дисконтирования, предлагается метод имитационного моделирования.

8. В предложенной в диссертации методике рассмотрены вопросы согласования результатов оценки незавершенного строительства и даны рекомендации по применению экспертных методов назначения весовых коэффициентов с использованием методов анализа иерархий и ранжирования результатов.

9. Впервые разработана номограмма оперативной оценки незавершенного объекта (жилого дома) на любой стадии приостановленного строительства для предложения на рынке недвижимости.

10. Методика апробирована на примере расчета рыночной стоимости незавершенного строительством конкретного объекта, по 5 вариантам функционального использования объекта при его завершении: а) передача

Актуальность темы. Становление рынка недвижимости - важного индикатора состояния экономики страны и особой сферы рыночных отношений -является одним из основных направлений формирования в современной России развитой экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах саморегулирования, функционирования, развития народного хозяйства.

В начале 1990-х годов, когда в стране произошло резкое сокращение объема инвестиций из государственного бюджета (централизованных и местных источников финансирования), а также начался процесс удорожания стоимости производства стройматериалов, эксплуатации строительных машин и механизмов, проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, строительные организации оказались в сложной ситуации - не могли закончить начатое строительство, появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Объекты незавершенного строительства вследствие прекращения финансирования строек 90-х гг. и других причин кризисного характера приобрели в настоящее время массовое распространение. Так, уже в течение 1998 г. из-за сложного финансового положения строительство каждого пятого производственного объекта и объекта социальной инфраструктуры, на которые предусматривалось выделение средств из федерального бюджета, не было завершено. В инвестиционно-строительной сфере сложилась ситуация, при которой необеспеченность финансированием привела к резкому затягиванию сроков или прекращению строительства, что, в свою очередь, отразилось на непрогнозируемых объемах роста конечной стоимости строительной продукции. Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия, отрасли, городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Статистический анализ показал, что в некоторых субъектах Российской Федерации объемы незавершенного строительства сопоставимы с их бюджетами. Наличие объектов незавершенного строительства вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, проблемы управления незавершенным строительством, ориентированные на рыночную экономику, оказались весьма актуальными.

Проблема оказалась настолько важной, что совместным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ и Правительства Москвы от 23.01.2001г. №4/250-ПП была создана постоянно действующая Комиссия по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, не завершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории г. Москвы. Основным документом оценочной деятельности является Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519. Проблемами повышения эффективности управления недвижимостью, в том числе незавершенной, - строительства, эксплуатации, развития рынка интенсивно занимаются крупные федеральные и регаональн^е(адячиИ|1|МЙЙЫ1даФляющие

БИБЛИОТЕКА ^^

организации во всех субъектах страны. Эти проблемы рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: В. Т. Александров, О.В.Архипов, А. Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д.Бойко, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В.В.Григорьев, В.Т. Гроздов, В. Н. Киданов, Н. А. Колесникова, В. С. Кухаренко, И. В. Мжельская, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е. П. Панкратов, М. В. Радзиевский, И. С. Радченко, И.А. Рахман, В. И. Ресин, А. А. Румянцева, В. М. Серов, В.П. Стороженко, ИАТитова, С.А.Тюрина, В.З. Черняк и др. В современных, и предшествующих им исследованиях (И. Г. Галкин, В.Ф. Гировский, Б. Я. Ионас, Г.Э.Параубэк и др.) сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке различных видов объектов недвижимости, систематизированы современные методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы продолжительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю, а также основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости. В то же время остаются практически не раскрытыми проблемы управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. Объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника, что является следствием традиционного подхода к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимость затрат), которые не отражают интересы участников современного рынка. Таким образом, разработка новых подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства становится актуальной.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ организации управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в условиях рыночной экономики.

Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы и

решены следующие задачи:

• определение понятий, анализ состояния, правового обеспечения, место и значение объектов незавершенного строительства на современном рынке недвижимости;

• исследование причин, тенденций и факторов, влияющих на формирование незавершенных строительных объектов;

• определение классификационных признаков, выявление особенностей и критериев оценки объектов незавершенного строительства;

• разработка и определение методических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом рыночных условий;

• разработка методических рекомендации по выбору вариантов управления и поэтапного завершения объектов и выхода их на рынок недвижимости;

• разработка номограммы альтернативного выбора вариантов рационального завершения строительных объектов.

• Предметом исследования является совокупность теоретических и методических вопросов управления и экономической оценки жилых объектов незавершенного строительства.

»24 246 «24 24o

306

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гаврилина, Ольга Валериановна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

1.1 Место и роль незавершенного строительства на рынке недвижимости.

1.1.1. Понятия, классификация и особенности объектов незавершенного строительства.

1.1.2. Жизненный цикл объектов недвижимости.

1.2. Незавершенные объекты строительства как объекты экономических и государственных интересов.

1.3. Экономическое содержание собственности незавершенного строительства.

1.4. Анализ незавершенных капитальных вложений.

1.4.1. Затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию.

1.4.2. Консервация строительства.

1.4.3. Прекращение строительства.

ГЛАВА П. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

2.1. Методические основы оценки жилых объектов незавершенных строительством.

2.2. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости.

2.3. Логическая схема оценки рыночной стоимости незавершенного строительства.

2.4. Расчет накопленного износа в объектах незавершенного строительства.

ГЛАВА Ш. РЕШЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗАДАЧ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.1. Решение основных организационных и экономических задач управления объектами незавершенного строительства.

3.2. Схема и условия получения права собственности на объект незавершенного строительства.

3.3. Реализация объектов незавершенного строительства.

3.4. Определение рыночной цены на отдельные блоки (помещения) незавершенного строительства.

3.5. Варианты незавершенного строительства как самостоятельного объекта прав.

3.5.1. Схема участия в конкурсе по продаже объекта незавершенного строительства.

3.5.2. Особенности реализации объектов незавершенного строительства государственной и муниципальной собственности.

ВЫВОДЫ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление незавершенным строительством в рыночных условиях"

Актуальность темы. Становление рынка недвижимости - важного индикатора состояния экономики страны и особой сферы рыночных отношений - является одним из основных направлений формирования в современной России развитой экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах саморегулирования, функционирования, развития народного хозяйства.

В начале 1990-х годов, когда в стране произошло резкое сокращение объема инвестиций из государственного бюджета (централизованных и местных источников финансирования), а также начался процесс удорожания стоимости производства стройматериалов, эксплуатации строительных машин и механизмов, проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, строительные организации оказались в сложной ситуации -не могли закончить начатое строительство, появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Объекты незавершенного строительства вследствие прекращения финансирования строек 90-х гг. и других причин кризисного характера приобрели в настоящее время массовое распространение. Так, уже в течение 1998 г. из-за сложного финансового положения строительство каждого пятого производственного объекта и объекта социальной инфраструктуры, на которые предусматривалось выделение средств из федерального бюджета, не было завершено. В инвестиционно-строительной сфере сложилась ситуация, при которой необеспеченность финансированием привела к резкому затягиванию сроков или прекращению строительства, что, в свою очередь, отразилось на непрогнозируемых объемах роста конечной стоимости строительной продукции. Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия, отрасли, городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Статистический анализ показал, что в некоторых субъектах Российской Федерации объемы незавершенного строительства сопоставимы с их бюджетами. Наличие объектов незавершенного строительства вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, проблемы управления незавершенным строительством, ориентированные на рыночную экономику, оказались весьма актуальными.

Проблема оказалась настолько важной, что совместным распоряжением Министерства имущественных отношений РФ и Правительства Москвы от 24.11.2000 г. № 1080-р/1158-РП была создана постоянно действующая Комиссия по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, не завершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории г. Москвы. Проблемами повышения эффективности управления недвижимостью, в том числе незавершенной, -строительства, эксплуатации, развития рынка интенсивно занимаются крупные федеральные и региональные администрации, управляющие организации во всех субъектах страны. Эти проблемы рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: В. Т. Александров, О.В.Архипов, А. Г. Асаул, В.И. Бабакин, М.А. Баяндин, В. В. Бузырев, М.Д.Бойко, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В.В.Григорьев, В.Т. Гроздов, В. Н. Киданов, Н. А. Колесникова, В. С. Кухаренко, И. В. Мжельская, М.Б. Полякова, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман, Е. П. Панкратов, М. В. Радзиевский, И. С. Радченко, И.А. Рахман, В. И. Ресин, А. А. Румянцева, В. М. Серов, В.П. Стороженко, И.А.Титова, С.А.Тюрина, В.З. Черняк и др. В современных, и предшествующих им исследованиях (И. Г. Галкин, В.Ф. Гировский, Б. Я. Ионас, Г.Э.Параубэк и др.) сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по технико-экономической оценке различных видов объектов недвижимости, систематизированы современные методы и средства контроля технического состояния конструкций зданий, разработаны нормы продолжительности строительства, нормативные требования и параметры конструкций зданий, подлежащие контролю, а также основы теории ценообразования в строительстве и его практического применения в процедуре оценки недвижимости. В то же время остаются практически не раскрытыми проблемы управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в современных рыночных условиях. Объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника, что является следствием традиционного подхода к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимость затрат), которые не отражают интересы участников современного рынка. Таким образом, разработка новых подходов к методам экономической оценки объектов незавершенного строительства становится актуальной.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ организации управления и экономической оценки объектов незавершенного строительства в условиях рыночной экономики.

Для раскрытия поставленной цели в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

• определение понятий, анализ состояния, правового обеспечения, место и значение объектов незавершенного строительства на современном рынке недвижимости;

• исследование причин, тенденций и факторов, влияющих на формирование незавершенных объектов строительства;

• определение классификационных признаков, выявление особенностей и критериев оценки объектов незавершенного строительства;

• разработка и определение методических основ экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом рыночных условий;

• разработка методических рекомендации по выбору вариантов управления и поэтапного завершения объектов и выхода их на рынок недвижимости;

• разработка номограммы альтернативного выбора вариантов рационального завершения строительных объектов. 5

• Предметом исследования является совокупность теоретических и методических вопросов управления и экономической оценки жилых объектов незавершенного строительства.

Объектом исследования являются жилые объекты незавершенного строительства.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу диссертации составляют отечественные и зарубежные исследования по общим экономико-строительным и инженерно-экономическим проблемам, в первую очередь, проблемам незавершенного строительства жилого фонда, морального и физического старения здания, социально-правовым, организационно-управленческим, а также результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости. В рамках данной работы изучены статистические материалы по состоянию жилищного фонда, осуществлен экономический анализ проектно-сметной документации заказных и конкурсных проектов, проведены натурные обследования в составе групп профессиональных архитекторов, социологов и экономистов. В процессе исследования использованы экономический анализ, классификация, элементы математической статистики и системного подхода. Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ и отдельных субъектов.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие «незавершенное строительство» («объект незавершенного строительства») в условиях рыночной экономики;

• определены признаки физического износа и естественного старения объектов незавершенного строительства;

• классифицированы критерии и уточнены методы экономической оценки незавершенного строительства;

• предложен методический подход к оценке и определению стоимости земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства;

• разработан методический подход к реализации основных методов управления и поэтапной оценки завершения объектов незавершенного строительства.

Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы инвесторами, управленческими организациями, проектными и научно-исследовательскими институтами при принятии решений по выявлению вариантов реализации объектов незавершенного строительства в сфере строительства и на рынке недвижимости с учетом максимальной социально-экономической эффективности этих объектов. Рекомендации и выводы, полученные на основе данного исследования будут способствовать достоверности экономических расчетов, могут быть использованы риэлторскими и девелоперскими службами и строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства, а также при определении и сокращении сроков завершения строительно-монтажных работ. Методы и результаты исследования могут быть также использованы в учебном процессе высших и средних технических учебных заведений строительного профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы были использованы автором и в практической работе (разработчик МНИИТЭП «привязка» ОАО ЦНИИЭП ГС) при оценке и выборе вариантов строительных проектов жилых домов в городах и поселках Московской области. Результаты работы докладывались на кафедре экономики и управления городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова.

Публикации. По теме диссертации опубликовано четыре статьи общим объемом 2,1 а.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гаврилина, Ольга Валериановна

выводы

Состояние объектов незавершённого строительства - одно из наиболее важных качественных показателей эффективности инвестиций. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, что, в свою очередь, говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. В настоящее время рынок объектов незавершенного строительства находится в состоянии стагнации, сделки купли-продажи совершаются крайне редко. Это значит, что объекты незавершенного строительства не находят эффективного собственника. Одной из причин этого является отсутствие соответствующей рыночным условиям методики экономической оценки объектов незавершенного строительства.

В диссертации исследована совокупность теоретических, методических и практических аспектов экономической оценки объектов незавершенного строительства.

1. Объект незавершенного строительства является имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него. Объем незавершенного строительства на протяжении последних лет в физическом выражении практически не уменьшается; незавершенные объекты подвержены интенсивному физическому износу, что приводит к обесцениванию капитальных вложений.

При достаточном законодательном обеспечении объектов незавершенного строительства, как недвижимого имущества, они активно не обращаются на рынке, а, значит, не находят эффективного собственника.

2. Преобладающая практика применения только традиционного затратного подхода (как восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа, но без увеличения на стоимость земли) в оценке объектов незавершенного строительства не соответствует рыночным условиям и требует использования иных подходов, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. Для определения суммарного износа целесообразно применять формулу, позволяющую оценивать (согласовывать) в сопоставимом виде различные виды износа (в долях или процентах от восстановительной стоимости). В диссертации проанализированы варианты согласования результатов оценки объектов незавершенного строительства и на их основе даны рекомендации по применению методов назначения весовых коэффициентов, ориентированных на ранжирование результатов.

3. Объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической оценки имеют свои существенные особенности; эти особенности весьма значимы и требуют собственной методики оценки объектов незавершенного строительства. Разработанная автором методика экономической оценки объектов незавершенного строительства учитывает требования теории оценки и предусматривает оценку незавершенных объектов, в перспективе как действующего объекта и как объекта доходной недвижимости, тремя подходами; при этом учитывается рыночный аспект и будущая доходность объекта.

4. Исследована возможность применения метода анализа сравниваемых продаж для оценки объектов незавершенного строительства. Отмечено, что необходимым условием для реализации сравнительного подхода в оценке объектов незавершенного строительства является наличие развитой информационной инфраструктуры, которая обеспечивала бы оценщиков сведениями о выставленных на продажу объектов, сделках купли продажи для принятия решения о выборе объекта-аналога и т.п.

5. Сравнительный подход для оценки объектов незавершенного строительства позволяет применить только один из общепринятых методов — метод сделок. Наряду с общепринятыми критериями сопоставимости для объектов незавершенного строительства необходимы дополнительные специфические элементы сравнения, предложенные в диссертации.

6. Применение затратного подхода для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства имеет ряд особенностей, обусловленных особенностями незавершенных объектов. Объект незавершенного строительства, как- объект оценки, рассматривается не как имущественный комплекс (ИК), хотя и предназначенный в перспективе для коммерческой деятельности или сдачи в аренду с целью получения дохода, а как совокупность материальных затрат.

Эти затраты выступают в виде капитальных вложений, оборудования и других затрат, связанных с незавершенным строительством. Применение затратного подхода к оценке объектов незавершенного строительства состоит в последовательном определении стоимости вышеуказанных составляющих материальных затрат.

7. Объекты незавершенного строительства подвержены более интенсивному физическому износу, чем эксплуатируемые, особенно, если строительство велось больше нормативного срока, и было остановлено без надлежащих мероприятий по консервации объекта. В методике рассмотрены методы учета накопленного износа при оценке рыночной стоимости незавершенных объектов затратными подходом с учетом особенностей объекта оценки.

В доходном подходе в условиях неопределенности, присущей объектам незавершенного строительства, для определения наиболее вероятной величины денежного потока и риска его неполучения как наиболее весомой составляющей ставки дисконтирования, предлагается метод имитационного моделирования.

8. В предложенной в диссертации методике рассмотрены вопросы согласования результатов оценки незавершенного строительства и даны рекомендации по применению экспертных методов назначения весовых коэффициентов с использованием методов анализа иерархий и ранжирования результатов.

9. Впервые разработана номограмма оперативной оценки незавершенного объекта (жилого дома) на любой стадии приостановленного строительства для предложения на рынке недвижимости.

10. Методика апробирована на прймере расчета рыночной стоимости незавершенного строительством конкретного объекта, по 5 вариантам функционального использования объекта при его завершении: а) передача незавершенного объекта в качестве вклада в уставной капитал другой организации; б) продажа незавершенного объекта; в) передача незавершенного объекта другой организации на другие активы; г) ликвидация (полная или частичная) незавершенного объекта; д) достройка незавершенного объекта в первоначальном виде.

Предложенная и апробированная методика позволяет получить более обоснованные показатели рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с учетом интересов будущего инвестора, что будет способствовать повышению достоверности расчетов, активизации инвестиционной деятельности в сегменте рынка объектов незавершенного строительства, вовлечению незавершенного строительства в хозяйственный оборот путем привлечения активного собственника, что приведет к сокращению объемов незавершенного строительства.

Необходимо учитывать возможный риск незавершенного строительства уже на предпроектной стадии. Перед началом строительства участники проекта и инвесторы должны прийти к соглашению относительно гарантий его завершения.

При инвестировании проекта, в котором использован новый технологический процесс или "ноу-хау", инвестор может потребовать безусловных гарантий завершения строительства, поскольку подобные проекты оказываются более дорогостоящими, чем первоначально предусматривалось.