Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе

Сапегин, Алексей Викторович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Сапегин, Алексей Викторович
Место защиты: Екатеринбург
Год: 2011
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе"

На правах рукописи

Сапегии Алексей Викторович

СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В РЕГИОНЕ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (1.3. Строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 О СО 2011

Екатеринбург - 2011

4853972

Работа выполнена на кафедре региональной и муниципальной экономики Института экономики и управления ФГАОУ ВПО «Российский государственный профессионально-педагогический университет».

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Руткаускас Татьяна Константиновна

доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой менеджмента градостроительства Уральского государственного экономического университета Шанчуров Сергей Михайлович

доктор экономических наук, профессор кафедры технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью Кубанского государственного технологическо го университета Король Светлана Павловна

ГОУ ВПО «Томский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «17,> февраля 2011 г. в 14 часов яа заседании диссертационного совета Д 212.285.12 при Уральском федеральном университете имени перзего Поезидгнта России Б.Н. Ельцина по адресу: 620002, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19, ГУК, зал заседаний Ученого совета (ауд. I).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина

Автореферат разослан «/¿' а 20 П г.

Ученый секретарь диссертационного совега, доктор экономических наук

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время особую социально-экономическую значимость приобретает проблема обеспеченности доступным жильем населения Российской Федерации. Эта задача решается на государственном уровне в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». По данным социологических опросов не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% жителей страны. Фактически улучшить свои жилищные условия при соответствующем соотношении уровня доходов и цены на жилье могут не более 15-20% населения.

В условиях современного финансово-экономического кризиса снизилась доступность жилья даже для достаточно узкого слоя населения, обладающего стабильными доходами. Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупку в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохранилась и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж. На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет снижение цен на жилье, вызванное общей кризисной ситуацией на финансовых рынках, усилившееся после снижения котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г. Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке. Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к сокращению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплаты заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 30-40%. Все эти факторы приводят к тому, что количество объектов незавершенного строительства жилья растет. В конце 2007 г. - начале 2008 г. в Свердловской области, как и в других регионах России, начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья, и как следствие, рост количества незавершенных объектов.

Объекты незавершенного строительства жилья занимают особое место в имущественном комплексе городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Наличие объектов незавершенного строительства жилья вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность настоящего научного исследования, в котором на основе комплексного и системного подходов рассмотрены процессы

управления объектами незавершенного жилищного строительства, ориентированные на рыночную экономику.

Степень научной разработанности проблемы. Экономические проблемам теории и практики управления незавершенным строительством жилья освещены в научной литературе и публикациях отечественных и зарубежнйх авторов. Научно-методологические и прикладные аспекты управления объектами жилой недвижимости, и в частности объектами незавершенного строительства освещены в трудах А.Н. Асаула, A.B. Байковской, P.A. Валеевой, H.H. Доможи-ровой, Г.Д. Дроздова, М.А. Козловской, Ю.В. Козыря, Э.К. Курбановой, Т.К. Ругкаускас, Ю.С. Усова, C.B. Яковлевой, Н.Ю. Яськовой и др. Решению проблем привлечения инвестиций в достройку жилья и решению данной проблемы на государственном уровне значительное внимание уделялось в работах А.Н. Асаула, Н.Ю. Яськовой, М.А. Козловской, Э.К. Курбановой, И.М. Сергеева, A.A. Полинова и др. Отдельные вопросы, касающиеся понятия «незавершенное строительство» рассмотрены в работах зарубежных авторов Д.Э. Гарнсра, К.Ф. Грея, Г.Д. Бирмана, С. И. Шмидта, Ю.К. Блеха, У. Р. Гетце, Л.Д. Гитмана, М.Д. Джонка и др.

Вместе с тем, многие исследования по проблеме проведены в период, предшествующий разразившемуся в 2008 г. финансово-экономическому кризису и поэтому не в полной мере соответствуют сложившейся экономической обстановке. Применительно к новым реалиям необходимо переосмыслить причины исследуемой проблемы, полнее раскрыть сущность рыночных требований к процессам управления и финансирования достройки объектов незавершенного строительства жилья. Остаются практически не исследованными вопросы муниципального управления объектами незавершенного жилищного строительства. Целесообразно дальнейшее изучение механизма софинансирования строительства данных объектов с привлечением государственных бюджетных средств. Недостаточная изученность и актуальность вопросов управления объектами незавершенного строительства жилья на региональном уровне определили выбор темы исследования и его общую направленность.

Цель исследования - разработка и апробация теоретико-методических основ и прикладных механизмов управления достройкой объектов незавершенного строительства жилья для обеспечения динамичного развития жилищного строительства в регионе.

Для достижения поставленной цели решались следующие основные задачи:

1. Дать авторскую трактовку понятия незавершенного строительства жилья как объекта управления жилой недвижимостью, расширить и научно обосновать классификацию объектов незавершенного строительства жилья.

2. Предложить концепцию формирования региональной программы достройки объектов незавершенного строительства жилья в рамках решения стратегических задач жилищной проблемы.

3. Разработать методический подход к обоснованию инвестиционных проектов завершения строительства жилых домов, ориентированного на извлечение прибыли на вложенный капитал при реализации региональной и муниципальной жилищной политики.

4. Предложить динамическую модель влияния продолжительности инвестиционного периода на темпы роста основных фондов строительства жилых объектов и общую эффективность капитальных вложений.

Объектом исследования являются объекты незавершенного жилищного строительства, подлежащие реализации в инвестиционно-строительной сфере за счет сокращения срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе завершения объектов незавершенного строительства жилья.

Область исследования. Содержание диссертации соответствует требованиям паспорта специальностей научных работников ВАК специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством», специализации - «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (1.3. Строительство)» (п.1.3), пункты: 1.3.54 - «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов», 1.3.70 - «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики», 1.3.77 - «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории и фундаментальные положения ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории управления объектами недвижимости и строительной отрасли, законодательные акты и нормативно-правовые документы РФ, субъектов Федерации и органов местного самоуправления, определяющие стратегию развития жилищного строительства и его регулирование.

Исследования опираются на общенаучные методы, включая системный анализ, методы факторного и сравнительного экономического анализа, аппроксимационный метод классификации и анализа данных, метод научной абстракции, обеспечивающие комплексный и объективный характер изучения проблемы, программный продукт «Альт-Инвест».

ного комплекса; статистические и фактические данные, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях, периодических изданиях, а также собственные расчеты автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке комплексной модели управления объектами незавершенного строительства жилья в регионе (на примере Свердловской области) с участием строительных организаций, дополненной механизмами привлечения инвестиций в проекты достройки, мотивационными факторами участников данного процесса и предложениями по ее реализации.

В диссертационной работе получены следующие теоретико-методические и практические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты:

1. Дана авторская трактовка понятия незавершенного строительства жилья как объекта управления жилой недвижимостью, учитывающая его экономические особенности (элемент фиктивного национального богатства, уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат, квазитоварную форму, нематериальных активов) и социальную направленность, что позволило расширить и научно обосновать классификацию объектов незавершенного жилищного строительства как существенного сегмента рынка жилья с целью изменения его состояния и реализации эффективных управленческих решений (п, 1.3.54).

2. Предложена концепция формирования региональной программы достройки объектов незавершенного строительства жилья, базирующаяся на способах и методах решения стратегических задач жилищной проблемы, что позволило определить принципы и построить модель управления достройкой объектов незавершенного строительства жилья в регионе (п. 1.3.70).

3. Разработан методический подход к обоснованию инвестиционных проектов завершения строительства жилых домов, включающий алгоритм процесса софинансирования объектов достройки незавершенного строительства жилья с учетом интересов каждого соинвестора, экономическую модель кругооборота инвестиций, затраченных на их реализацию, ориентированных на извлечение прибыли на вложенный капитал при осуществлении региональной и муниципальной жилищной политики (п. 1.3.77).

4. Предложена динамическая модель влияния продолжительности инвестиционного периода на темпы роста основных фондов строительства и общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений), в основу которой положено сокращение срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве, позволяющая регулировать объемы незавершенного строительства с учетом рисков (п. 1.3.54).

Практическая значимость исследования рассматривается в трех направлениях:

- во-первых, результаты исследования могут быть использованы при организации системы управления объектами незавершенного строительства жилья и разработке жилищной программы на уровне муниципальных органов власти, региона;

- во-вторых, разработанный методический инструментарий и практические рекомендации позволят застройщикам-инвесторам использовать предложенную модель организации привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства и усовершенствовать процессы планирования и мотивации на уровне фирмы;

- в-третьих, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам, читаемых кафедрой региональной и муниципальной экономики РГПЛУ, на курсах повышения квалификации, на семинарах работников предприятий и организаций строительного комплекса Уральского федерального округа.

Реализация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения, а также практические результаты были использованы при разработке инвестиционного плана и организации финансирования объектов незавершенного строительства жилья:

- фирмой ООО «Облглавжилстрой» при реализации проекта по достройке 45-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Артемовский, квартал Спортивный, д. № 5;

- фирмой ООО «УКС-Стройтех» при реализации проектов по достройке 36-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Ленина, д. № 50; 45-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Вальцовщиков, д. № 21; 60-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Южная, д. № 10;

- фирмой Центральная Компания «ЭСПА-Капитал» при реализации проекта по достройке 204-хвартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Проспект Космонавтов, д. 32;

- а также в малых и средних городах Свердловской области: Каменск-Уральском, Крас-нотурьинске, Нижней Салде, Качканаре.

Практические результаты исследования, их использование подтверждены соответствующими актами и справками о внедрении.

Апробация работы. Основные результаты и положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались в рамках научных чтений, на международных и всероссийских научных и научно-практических конференциях, в том числе: «Альтернативы экономического роста: инновационное и эволюционное развитие Российской экономики» (г. Екатеринбург, 2010), «Экономика, финансы и бизнес: проблемы и перспективы развития» (г. Иваново, 2010), «Актуальные вопросы современной экономической науки» (г. Липецк, 2010), а также на научных семинарах кафедры региональной и муниципальной экономики Российского государственного профессионально-педагогического университета.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 20 работ, в том числе две монографии, 3 статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню

ВАК Министерства образования и науки РФ. Последовательность достижения поставленной цели и решения задач исследования определили структуру, содержание и логику изложения работы, которая приведена на рис. I.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 157 наименований и 11 приложений. Содержание работы изложено на 167 страницах и включает в себя 17 таблиц, 18 рисунков, 23 формулы.

Во введении обоснована актуальность темы, дается характеристика степени изученности проблемы, определены цели, задачи, объект и предмет исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретико-методические аспекты управления незавершенным строительством в жилищном комплексе региона» раскрыты экономическое содержание понятия «незавершенное строительство жилья», методы определения рыночной цены объектов незавершенного строительства жилья, выявлены особенности незавершенного жилищного строительства в составе сегмента рынка строительства жилья, что явилось предпосылкой для обоснования систематизации и классификации объектов незавершенного строительства жилья.

Во второй главе «Анализ существующей системы управления региональными рынками незавершенного строительства жилья (на примере Свердловской области)» приведены статистические данные о тенденциях развития и современного состояния жилищного строительства в Российской Федерации и в Свердловской области. Выявлены особенности формирования регионального рынка объектов незавершенного строительства жилья в Свердловской области и проведен анализ факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья. Проанализировано взаимодействие участников регионального рынка незавершенного строительства жилья.

В третьей главе «Пути повышения эффективности управления незавершенным строительством объектов жилищного комплекса в регионе» предложена модель управления незавершенным строительством жилья в регионе. Выявлены параметры процесса достройки незавершенного строительства жилых объектов. Разработаны принципы и методический инструментарий региональной программы достройки незавершенных объектов строительства жилья на примере Свердловской области. Предложена динамическая модель снижения объемов незавершенного строительства. Построена схема мотивации участников процесса достройки объектов жилья, и предложена система распределения премиального фонда между работниками строительного производства.

В заключении сформулированы выводы, рекомендации и предложения по теме диссертационного исследования.

Объектом исследования являются объекты незавершенного жилищного строительства, подлежащие реализации в инвестиционно* стооителыюй сфере Цель - разработка и апробация теоретико-методических основ и прикладных механизмов управления достройкой объектов незавершенного строительства жилья для обеспечения динамичного развития жилищного строительства в регионе Предмет исследования - экономические отношения, возникающие в процессе завершения объектов незавершенного строительства жилья

- ♦ i

Глава 1. Теоретико-методические аспекты управления незавершенным строительством в жилищном комплексе региона

Экономическая сущность и классификация незавершенного жилищного строительства

+ —

Методы определения рыночной цены объектов незавершенного строительства жилья

Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья

Глава 2. Анализ существующей системы управления региональными рынками незавершенного строительства жилья

Глава 3. Пути повышения эффективности управления незавершенным строительством объектов жилищного комплекса в регионе

Особенности и тенденции формирования и развития регионального рынка объектов незавершенного жилищного строительства Модель управления незавершенным строительством жилья в*регионе

/ +

+ / Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного жилищного строительства

Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья /

\ '

♦ ♦

Анализ и оценка взаимосвязей участников регионального рынка незавершенного жилищного строительства N Мотиеационные механизмы выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья

РЕЗУЛЬТАТЫ

ИССЛЕДОВАНИЯ

Дана авторская трактовка понятия незавершенного строительства жилья как объекта управления жилой недвижимостью, учитывающая его экономические особенности (элемент фиктивного национального богатства, уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат, квазитоварную форму, нематериальных активов) и социальную направленность, что позволило расширить и научно обосновать классификацию объектов незавершенного жилишного строительства как существенного сегмента рынка жилья с целью изменения его состояния и реализации эффективных управленческих решений

Предложена концепция формирования региональной программы достройки объектов незавершенного строительства жилья, базирующаяся на способах и методах решения стратегических задач жилищной проблемы, что позволило определить принципы и построить модель управления достройкой объектов незавершенного строительства жилья в регионе

Разработан методический подход к обоснованию инвестиционных проектов завершения строительства жилых домов, включающий алгоритм процесса софинансиро-вання объектов достройки незавершенного строительства жилья с учетом интересов каждого соинвестора, экономическую модель кругооборота инвестиций, затраченных на их реализацию, ориентированных иа извлечение прибыли на вложенный капитал при осуществлении региональной и муниципальной жилищной политики

Предложена динамическая модель влияния продолжительности инвестиционного периода на темпы роста основных фондов строительства и общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений), в основу которой положено сокращение срока замораживания денежных средств в незавершенном производстве, позволяющая регулировать объемы незавершенного строительства с учетом рисков

Рис. 1. Логика диссертационного исследования

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Дана авторская трактовка понятия незавершенного строительства жилья как объекта управления жилой недвижимостью, учитывающая его экономические особенности (элемент фиктивного национального богатства, уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат, квазитовариую форму, нематериальных активов) и социальную направленность, что позволило расширить и научно обосновать классификацию объектов незавершенного жилищного строительства как существенного сегмента рынка жилья с целью изменения его состояния и реализации эффективных управленческих решений.

В диссертации объект незавершенного строительства рассматривается как объект недвижимости, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что дня строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, и в отношении которого производятся (или временно приостановлены) строительные работы. При этом выявленные в работе экономические особенности незавершенного строительства жилья, определяющие его экономическую сущность, как объекта управления жилой недвижимостью, заключаются в следующем:

во-первых, незавершенное строительство жилья есть ничто иное, как часть фиктивного национального богатства (т.е. ресурсы вложены, а отдачи нет, объемы выполненных работ учтены, а товар на рынке отсутствует);

во-вторых, незавершенное строительство - это интенсивно уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат (имея в виду ускоренное старение объектов незавершенного строительства). Проведенное исследование показало, что неэксплуатируемые здания и сооружения изнашиваются втрое быстрее функционирующих. Это происходит за счет инфляционных процессов, которые оказывают влияние на увеличение стоимости 1 кв. м жилья, физически объект изнашивается за счет влияния на недостроенный объект климатических и техногенных условий, что приводит к коррозии металлоконструкций, плит перекрытий, фундаментных и стеновых блоков, вандализму и других факторов;

в-третьих, незавершенное строительство представляет собой квазитоварную форму, имеющую нулевую потребительскую стоимость и ограниченный рыночный товарооборот. Зачастую ценность земельного участка даже с нулевой потребительной стоимостью предопределяет возможность рыночного товарооборота незавершенного строительства. При этом, чем более развит рынок и сбалансированы спрос и предложение недвижимости, тем менее ликвидны объекты незавершенного строительства;

в-четвертых, следуя логике инвестиционно-строительного цикла, незавершенное строительство может выступать в форме разрешений или проектно-сметной документации, т.е. в форме нематериальных активов. На современном этапе развития нематериальными акгавами не обладают лишь самовольные постройки, не прошедшие обязательной стадии предпроектных согласований, стадии проектирования и утверждения проекта. Заметим, что доля нематериальных активов в объеме незавершенного строительства достаточно велика (в среднем от 15 до 20%, а в крупных городах - от 25 до 30% - по данным компании "Егпй&Уошщ").

В диссертации дается аргументированный комплексный анализ понятийного аппарата в области незавершенного строительства жилья. Проведенный обзор экономической литературы показывает, что понятие «незавершенное строительство жилья» недостаточно точно трактуется с точки зрения современных экономических реалий. Рассматривая объекты незавершенного строительства жилья в условиях экономического кризиса и учитывая их большую социальную роль на рынке недвижимости в современной России, дано следующее уточненное определение этого термина: незавершенное строительство жилья - это строительный объект социального значения, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, находящийся в процессе достройки, либо работы на нем временно приостановлены (при этом объект может быть законсервирован, либо «брошен»).

Исходя из анализа существующих классификаций и особенностей незавершенного строительства жилья, рассмотренных в работе, его объекты классифицированы по ряду признаков следующим образом (табл. 1).

Таблица 1

Классификация объектов незавершенного строительства жилья

Признаки Виды объектов незавершенного строительства жилья Значение

1 2 3

По формам собственности Государственная Важно при дальнейшей реализации проекта с точки зрения источников инвестиций

Частная

Другая (смешанная, общественных организаций и тд.)

По времени завершения объекта Строящиеся с соблюдением нормативных сроков Соблюдение нормативных сроков приводит к своевременной сдаче объектов

Строящиеся сверх нормативных сроков Не соблюдение нормативных сроков строительства в конечном итоге может привести к консервации, либо к окончательному прекращению строительства

Временно приостановленное строительство Предусматривается градация сроков: до одного года, один - три года, свыше трех лет. Чем дольше срок, тем более средств потребуется

Законсервированное строительство

Окончательно прекращенное на достройку |

1 2 3

По этапам возведения объекта строительства Подготовительный период В зависимости от этапа строительства можно предварительно оценить предстоящие затраты по его достройке, либо принять решение об его перепрофилировании или продаже земельного участка

Нулевой цикл

Надземная часть

Отделочные работы, включая электромонтажные, сантехмонтажные и др.

По степени готовности объекта к сдаче в эксплуатацию Низкая (до 50%) Определяется в зависимости от этапа строительства и может служить ориентиром для разработки инвестиционных бюджетных программ и статистической информации

Средняя (50-70%)

Высокая (свыше 70%);

По продолжительности строительства (с учетом нахождения в консервации) До одного года Продолжительность строительства (консервации) объекта сказывается на его качественном состоянии

От двух до трех лет

Свыше трех лег

По объему потребности в инвестиционных ресурсах Большая (более 70%) Ориентир для решения о «судьбе» объекта и о возможности привлечения инвесторов, заинтересованных в достройке

Средняя (от 70 до 30%)

Незначительная (менее 30%)

По возможности реализации объектов в качестве жилья Объект можно реализовать в качестве жилого Учитывается при реализации жилищных программ государственных органов местного самоуправления и градостроительных планов

Объект необходимо перепрофилировать

Приведенная классификация может быть использована при принятии решёний на уровне государственного управления территорией, на которой имеется большое количество объектов незавершенного строительства жилья. Исходя из отнесения недостроенного строительства жилья к объектам рынка строительной жилой недвижимости и приведенной классификации данных объектов, предлагается система параметров, характеризующая данный сегмент рынка недвижимости, отражающая современное состояние дел в строительном комплексе региона и России в целом (табл. 2).

Как видно из табл. 2, в группу потребителей объектов незавершенного строительства жилья включены местные органы государственной власти. Это связано с имеющимися в настоящее время намерениями государства достраивать жилье для реализации социальных программ в регионах с целью изменения его состояния и реализации эффективных управленческих решений.

2. Предложена концепция формирования региональной программы достройки объектов незавершенного строительства жилья, базирующаяся на способах и методах решения стратегических задан жилищной проблемы, что позволило определить принципы и построить модель управления достройкой объектов незавершенного строительства жилья в регионе.

В диссертации использован программно - целевой подход при разработке региональной программы по достройке незавершенных объектов жилья (на примере Свердловской области), что характерно для любого региона России, в котором насчитывается большое количество таких объектов.

Таблица2

Параметры, характеризующие сегмент недостроенного жилищного строительства

Параметры

Объекты незавершенного строительства жилья

Находящиеся

в процессе строительства

Приостановленные в связи с нехваткой финансирования или по другим причинам

Законсервированные в течение ближайших 3-х лет

Законсервированные с большим сроком с начала их строительства (более 3 лет)

"Брошенные" без

консервации с большим сроком с начала их строительства

Степень застройки

Любая

Степень потребности в инвестиционных ресурсах (от общей сметной стоимости объекта)

Любая

Любая. Представляют интерес в основном с точки зрения продажи земельного участка

Потребители сегмента на стадии продажи объекта

Покупатели по долевому строительству

Государственные органы, другие инвесторы

Другие инвесторы

Элементы, по которым характеризуется сегмент на стадии продажи объекта

Элементы, пришлые для

сегментов нового жилья в регионе

Местоположение, класс качества жилья, стоимость продажи

Местоположение, возможность достройки, возможность осуществления нового

проекта на базе имеющегося, стоимость продажи

Местоположение, стоимость про-

Конечные потребители

Жители региона

Жители региона - в случае реализации жилищного проекта

Элементы для дальнейшего сегментирования

Элементы, принятые для сегментов нового жилья в регионе

Земельный участок может быть использован под любой вид строительства

По данным аналитической и статистической отчетности государственного строительного надзора Правительства Свердловской области из общей площади жилья, находящейся в незавершенном строительстве, на конец 2008 г. приходилось 26,8% на дома, сооружение которых законсервировано или временно приостановлено, а на конец 2007 г. - 29,2 %.

В рамках диссертационного исследования на основе кластерного анализа территорий по индикаторам основных проблем в жилищной сфере были выделены основные группы (кластеры) территорий, определено наличие брошенных и законсервированных объектов жилищного

строительства в городах Свердловской области и отобраны такие из них, которые являются перспективными в плане их достройки с учетом степени их готовности и технической оснащенности (табл. 3).

Таблица 3

Наличие законсервированных и брошенных объектов жилищного строительства, перспективных для достройки в городах Свердловской области по состоянию на 12.12.2009 г.

Административный округ Свердловской области Городское (муниципальное) образование Количество объектов незавершенного строительства жилья (законсервированных, брошенных) Количество квартир (по проекту) Количество квадратных метров жилой площади (по проектам)

Северный округ по. Краснотурьинск 1 99 2 799

т.о. Ивдельский 1 30 1 538

г.о. Североуральский 2 254 8 220

г.о. Серовский 2 ■114 8 526

Южный округ г. Каменск-Уральский 6 549 27 803

г.о. Богданович 2 115 7 192

г.о. Сухой Лог 3 215 6 652

г.о. Заречный 2 200 8 250

г.о. Асбестовский 2 108 5 680

г.о. Мапышевский 2 120 6 000

г.о. Сысертский 9 854 22 787

Центральный округ г.о. Березовский 3 61 4 348

г.о. Среднеуральск 2 130 9 295

г.о. Режевской 1 48 2 982

г.о. Верхняя Пышма 1 140 12 515

Горно-заводской округ г. Нижний Тагил 10 858 62 318

г.о. Кировградский 2 207 11 081

г.о. Верхняя Тура 1 125 3 880

г.о. Красноуральск 1 56 4 743

г.о. Кушвинский 1 30 1 514

г.о. Верхнесалдин-ский 1 120 3 000

г.о. Нижняя Салда 3 310 18710

г.о. Качканарский 3 300 19 327

Восточный округ м.о. Ирбитское 6 436 23 818

г.о. Тавдинский 1 24 1 930

г.о. Талицкий 1 36 1 930

Западный округ г.о. Ревда 3 210 11 957

г.о. Первоуральск 13 1964 91012

Итого: 79 6794 347S44

По результатам анализа табл. 3 сделан вывод, что в основном объекты незавершенного строительства жилья крайне мало присутствовали как целостные объекты продаж на рынке недвижимости региона (здесь имеется в виду рынок без учета индивидуальных застроек - частных домов и коттеджей). Незавершенные жилые строительные объекты составляли в эти годы

и сегодня - рынок предложений по участию в долевом строительстве.

С целью определения необходимых действий по управлению объектами незавершенного строительства жилья в области был проведен SWOT-aнaлиз готовности подрядчиков - строительных организаций к участию в реализации программы по управлению незавершенным строительством жилья, которая должна быть реализована совместно с органами власти.

С учетом имеющихся «возможностей» И «угроз» выделены следующие варианты управления объектом незавершенного строительства жилья:

- продажа объекта на свободном рынке недвижимости;

- продажа объекта в рамках государственных закупок по целевым программам;

- смешанная продажа - часть государству, часть дольщикам;

- консервация объекта до «лучших времен».

В диссертации для регулирования процесса управления объектами незавершенного строительства жилья в рамках программы разработана модель системы управления незавершенным жилищным строительством на примере Свердловской области (рис. 2).

В приведенной модели учтены интересы всех участников, которые могут быть задействованы в процессе управления объектами незавершенного строительства жилья в регионе, результатами деятельности которых при ее реализации являются:

- Правительство области и администрации муниципальных образований смогут выполнить государственные программы и эффективно использовать свои бюджетные средства;

- градообразующие предприятия смогут выполнить социальные программы и обеспечить себя квалифицированными кадрами;

- строительные фирмы и другие коммерческие организации смогут получить прибыль.

В рамках разработанной модели может быть использован механизм оперативного управления, когда объект незавершенного строительства жилья передается собственником, не заинтересованным в его дальнейшем использовании (в связи с низким процентом завершенности объекта), в управление строительной организации.

В работе на основе анализа факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья, оценки взаимосвязей его участников определены основные параметры и принципы формирования программы достройки незавершенных объектов жилья (целенаправленность, согласованность, комплексность, ресурсообеспеченность), распределена ответственность основных ее участников по достройке незавершенного строительства жилья в Свердловской области, которые необходимо учитывать при ее разработке и реализации.

УЧАСТНИКИ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ

ПРИВЛЕКАЕМЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ, МАСТНЫЕ ЛИЦА

Рис. 2. Модель управления незавершенным жилищным строительством в регионе

Учитывая желание и высокую готовность многих строительных организаций, имеющих опыт строительства в городах Свердловской области, сегодня, именно строители в лице саморегулируемых организаций (СРО) могут выступить инициаторами создания программы достройки объектов незавершенного строительства жилья в области, которая должна курироваться органами местного самоуправления.

3. Разработан методический подход к обоснованию инвестиционных проектов завершения строительства жилых домов, включающий алгоритм процесса софинансирова-ния объектов достройки незавершенного строительства жилья с учетом интересов каждого соинвестора, экономическую модель кругооборота инвестиций, затраченных на их реализацию, ориентированных на извлечение прибыли на вложенный капитал при осуществлении региональной и муниципальной жилищной политики.

В диссертационной работе разработан методический подход сопровождения инвестиционных проектов завершения строительства жилых домов. Одним из важных его составных элементов являются механизм и этапы софинансирования достройки объектов незавершенного строительства жилья с учетом экономических интересов привлекаемых соинвесторов, которыми могут быть частные инвесторы, девелоперы, органы государственной власти и другие юридические и физические лица, заинтересованные в их завершении. Разработанный и представленный на рис. 3 алгоритм софинансирования достройки незавершенного строительства жилого объекта отражает последовательность всех этапов данного процесса, начиная от принятия решения о достройке и заканчивая государственной регистрацией жилого дома и оформлением прав собственности на него. Заинтересованность каждого соинвестора предлагается учитывать посредством определения доли софинансирования каждого из них по формуле

Д Сф1 - (Сне + Здо - С а) / К кв.м| * Ц кв.м и (1)

где: Д ф - доля софинансирования 1-го соинвестора;

Сне - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилья на момент принятия решения о его достройке;

Здо - планируемые затраты на достройку объекта;

С а - собственные средства застройщика, которые он готов потратить на достройку объекта.

К кв.ы1 - количество квадратных метров жилья, которые готов приобрести соинвестор по согласованной цене;

Ц к».м.1 - согласованная с ¡-м соинвестором цена приобретения данного объема жилья (квадратны* метров);

При необходимости привлечения кредитных средств застройщик должен учитывать объемы реального софинансирования всех инвесторов и просчитывать срок окупаемости привлеченных кредитных ресурсов.

Рис. 3. Алгоритм софинансирования достройки незавершенного строительства жилого объекта

В диссертационном исследовании инвестиционные проекты достройки жилых объектов рассматриваются как процесс кругооборота инвестиций, затраченных на их реализацию, ориентированных на мотив извлечения прибыли на вложенный капитал. В представленной в диссертации общеизвестной экономической модели кругооборота инвестиций проекта достройки необходимо учитывать современные рыночные категории (нормы дисконта, доход инвестора, расходуемого инвестиционного дохода). Важным этапом инвестиционного проекта является расчет его экономической эффективности. Конечным результатом реализации проекта достройки жилого дома является стоимость готового объекта. Стоимость объекта недвижимости на момент продажи или реверсия, как ее называют оценщики, является не просто денежной вели-

чиной, которую готов дать рынок за этот объект, по сути, это чистый дисконтированный доход проекта.

В диссертации для планирования и мониторинга реализации программы управления незавершенным строительством жилья в регионе разработана динамическая модель снижения объемов незавершенного строительства (за счет ввода в действие новых основных фондов), которая учитывает влияние продолжительности инвестиционного периода, и позволяет постоянно отслеживать влияние темпов роста основных фондов строительства объемов жилья на общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений) и регулировать объемы незавершенного строительства.

Динамическую модель роста основных фондов можно представить следующим образом:

Ф,= Ф0(1+ЕТ)хЯ-', (2)

где Фо - стоимость основных фондов в начальный момент времени, руб.

х - текущее время, год.

Е - чистый доход, ежегодно направляемый на капитальные вложения (в долях к стоимости действующих основных фондов, принят равным 0,08 при ставке рефинансирования 7,75%).

Фх- стоимость основных фондов к моменту времени х, руб.

Т - продолжительность инвестиционного периода, годы;

х/Т - целая часть числа, полученная от деления х на Т.

Формула (2) предполагает, что основные фонды вводятся в эксплуатацию не ежегодно, а по истечении инвестиционного периода Т, не равного одному году. Чем больше Т, тем медленнее темпы роста основных фондов (рис. 4).

-Капитальные вложения при Т=2

- Основные фонды при Т=1

-Основные фонды при Т= 2

-Капитальные вложения при Т=1

Рис. 4. Пример динамической модели роста основных фондов

По модели (2) можно рассчитать влияние сроков строительства на общую эффективность капитальных вложений (рис. 4, табл. 4).

Таблица 4

Влияние сроков строительства на общую эффективность капитальных вложений

Показатели Ед. измер. При сроке строительства

Т| =1 год Т2 = 2 года

X лет _6 6

Фо млн. руб. 100 100

Фх = Фо(1+ЕТ)хЛ"' млн. руб. 147,0 134,6

Объем капитальных вложений К=Фх+,-Ф0 млн. руб. 58,7 56,1

Расчетный (принятый для обоснования инвестиционных проектов) коэффициент эффективности капитальных вложений, Ер 0,2 0,2

Прирост прибыли ДП = Ер(Фх - Фо) млн. руб. 9,40 6,92

Общая эффективность капитальных вложений Еобщ. = ДП/К — 0,160 0,123

Как видно из расчета, ускорение строительства с 2 лет до 1 года увеличило общую эффективность капитальных вложений с 0,123 до 0,16, т.е. в 1,298 раза.

В работе рассмотрены риски, присущие в настоящее время строительной отрасли. Поправка на риск обычно включается, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации. В величине поправок на риск обычно учитывают страновой риск (конфискация

имущества, непредвиденные изменения законодательства и т.п.); риск ненадежности участников проекта (обычно усматривается в возможности нецелевого расходования средств, финансовой неустойчивости или недобросовестности фирмы, отсутствии платежеспособности других участников проекта); риск неполучения предусмотренных проектом доходов, обусловленный техническими, технологическими и организационными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы. При оценке и выборе для реализации проекта достройки незавершенного объекта жилья необходимо заранее убедиться в том, что все многочисленные риски будут покрыты планируемыми доходами. Поэтому предлагается ориентироваться, прежде всего, на показатель, который характеризует восприимчивость проекта достройки к рискам, это внутренняя норма доходности (рентабельности) инвестиций (ВИД, IRR).

В диссертации разработан и реализован на практике в соответствии с предложенной моделью и методическим подходом инвестиционный проект по достройке 45-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Артемовский, квартал Спортивный, д. № 5 (3 этажа, кирпич, 3 секции). Проект осуществлялся фирмой ООО «Облглавжилстрой». Аналогичные проекты были разработаны для городов: Тавда, Серов, Ирбит, по которым результаты реализации представлены в табл. 5.

Таблица 5

Результаты реализации проектов по достройке жилых домов в городах Свердловской области

Показатели ООО «Облглавжилстрой» при реализации проекта по достройке 45-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Артемовский, квартал Спортивный, д. 5 ООО «УКС-Стройтех»

Проект по достройке 36-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Ленина, д. 50 Проект по достройке 45-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Вальцовщиков, д. 21 Проект по достройке 60-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Южная, д. 10

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилья на момент принятия решения о его достройке (Ф0), млн. руб. 26 17 6 7,5

Капитальные вложения в строительство, млн. руб. 43,9 46,9 51,6 69,4

Внутренняя норма доходности по проекту (по факту реализации проекта), % 39 35 33 32

Продолжительность достройки, месяцев 7 5 9 !!

Средневзвешенный уровень продолжительности достройки в месяцах (за 2009 г.) 8,36

Стоимость основных фондов по окончании проекта Фх, млн. руб. 69,9 63,9 57,6 76,9

Прибыль от реализации проекта (суммарно по соинвесторам) 39,7 29,4 28,3 31,5

Общая эффективность капитальных вложений, Еобщ. =П/К 0,904 0,627 0,548 0,454

С целью определения оптимального значения показателя ВНД для проектов достройки жилья в программе АЛЬТ-Инвест™ 3.0 были проведены расчеты, характеризующие эффективность разработанных проектов. В целом можно отметить, что средняя внутренняя норма доходности по рассматриваемым проектам составила 34,75%. Таким образом, для успешной реализации проекта достройки незавершенного жилого объекта и покрытия всех рисков внутренняя норма доходности должна быть не менее 35%.

На основе анализа возможных механизмов взаимного стимулирования участников процесса достройки объектов жилищного строительства построена схема их мотивационных взаимоотношений (рис. 5).

Рис. 5. Мотивационные взаимоотношения участников процесса достройки объектов жилья

Основными механизмами мотивации выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья (от общегосударственных до частных) являются: государственная финансовая поддержка и регулирование механизма финансирования достройки объектов незавершенного строительства жилья (мотивация направлена на дольщиков, строительные организации и банки); улучшение условий кредитования со стороны банков; применение эффективных взаимовыгодных схем расчетов между строительными фирмами и поставщиками стройматериалов; уменьшение сроков строительства и стоимости квадратного метра жилья; оптимизация мотивации производственного персонала и менеджеров строительных фирм, направленная на конкретные цели.

Основные выводы. В результате разработки предложений по совершенствованию процесса управления незавершенным строительством жилья в регионе разработана модель этого процесса, которая включает все его этапы - планирование, организацию, мотивацию и контроль. Данная модель может быть использована:

- Правительством Свердловской области совместно с муниципальными органами самоуправления при разработке и планировании областной программы по управлению объектами незавершенного строительства жилья;

- соинвесторами и страховыми организациями для оценки целесообразности участия в финансировании проекта;

- девелоперами и подрядчиками в плане проведения первоначальной экспертизы эффективности реализации проекта достройки и в процессе реализации самого проекта.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии

1. Астратова Г.В., Копченова A.A., Мокроносов А.Г., Сапегин A.B. и др. Интеллектуальные услуги в информационном обществе: научная монография. Челябинск: ЧГАА, 2009. 14 п.л. (авт. 0,12 п. л.).

2. Астратова Г.В., Синицын Е.В., Лукьянов С.А., Мокроносов А.Г., Сапегин A.B. и др. Особенности рынка интеллектуальных услуг как особой компоненты информационной инфраструктуры страны: научная монография. Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2010. 11,6 п.л. (авт. 0,24 п.л.).

Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК

3. Руткаускас Т.К., Сапегин A.B. К вопросу управления незавершенным жилищным строительством // Известия Уральского государственного экономического университета. 2009. № 4 (26). 0,44 п.л. (авт. 0,22 п.л.).

4. Руткаускас Т.К., Сапегин A.B. Мотивационные механизмы выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья // Вестник УГТУ - УПИ. Серия «Экономика и управление. 2009. № 6. 0,69 п.л. (авт. 0,35 п.л.).

5. Сапегин A.B. Объекты незавершенного строительства жилья: методика привлечения средств инвесторов // Экономический анализ: теория и практика. 2010. № 39 (204). 0,52 п.л.

6. Руткаускас Т.К., Сапегин A.B. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья // Известия Уральского государственного экономического университета. 2010. № 2 (28). 0,7 п.л. (авт. 0,35 п.л.).

7. Руткаускас Т., Астратова Г., Сапегин А. Совершенствование процесса управления незавершенным жилищным строительством в Свердловской области // Практический маркетинг. 2010. Кз 9 (163). 0,48 п.л. (авт. 0,16 пл.).

Статьи в журналах, научных трудах конференций и других изданиях

8. Сапегин A.B. Модель управления незавершенным строительством жилья в регионе (тезисы) // Альтернативы экономического роста: инновационное и эволюционное развитие российской экономики: материалы III Научных чтений профессоров-экономистов и докторантов (Екатеринбург, 2-4 февраля 2010 г.): в 2 ч. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2010. Ч. 1. 17,3 п.л. (авт. 0,52 п.л.).

9. Сапегин А. В. Мотивационные механизмы взаимодействия государственных органов власти и бизнеса в процессе достройки незавершенного строительства жилья // Экономика, финансы и бизнес: проблемы и перспективы развития: материалы Первой Всерос. конф. мол. ученых (с междунар. участием). Иваново, 18 февраля 2010 г. Иваново: Иван. гос. энерг. ун-т, 2010. 32,3 п, л. (авт. 0,23 п.л.).

10. Руткаускас Т.К., Сапегин A.B. Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья // Новый Уральский строитель. 2009. № 9 (100). 0,3 пл. л. (авт. 0.15 п.л.).

11. Сапегин A.B. Незавершенное строительство жилья: проблемы и пути их решения И Промышленный транспорт Урала. 2010. № 1, январь-февраль. 0,05 п.л.

12. Сапегин A.B., Деменьшин A.C., Руткаускас Т.К. Жилье доступное, его доступность // Конкурентоспособность регионов и субъектов хозяйствования в условиях преодоления кризиса [Текст]: материалы XIII Всерос. форума мол. ученых и студентов (21-22 апреля 2010 г.) в 4 ч. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2010. Ч. 3. 0,06 п.л. (авт. 0,02 пл.).

13. Сапегин A.B., Деменьшин A.C., Руткаускас Т.К Формы привлечения инвестиций в достройку объектов жилищного строительства // Конкурентоспособность регионов и субъектов хозяйствования в условиях преодоления кризиса [Текст]: материалы XIII Всерос. форума мол. ученых и студентов (21-22 апреля 2010 г.) в 4 ч. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2010. Ч. 3. 0,06 п.л. (авт. 0,02 п.л.).

14. Сапегин A.B., Деменьшин A.C., Руткаускас Т.К Факторы, влияющие нарост объемов незавершенного жилищного строительства И Новые тенденции в экономике и управлении организацией: сб. науч. трудов VIII Междунар. науч.-практ. конф. 22-24 апреля 2010 г. В 3-х т. Екатеринбург: УГТУ - УПИ, 2010. Т. 2. 0,22 п.л. (авт. 0,07 п.л.)

15. Сапегин A.B. К вопросу управления инвестициями в сфере незавершенного строительства жилья // Новые тенденции в экономике и управлении организацией: сб. науч. трудов VIII Междунар. науч.-практ. конф. 22-24 апреля 2010 г. В 3-х т. Екатеринбург: УГТУ - УПИ, 2010. Т. 2. 0,22 пл.

16. Руткаускас Т.К., Ишмуратов А.Р., Деменьшин A.C., Сапегин A.B. О законодательном обеспечении мер, гарантирующих безопасность среды обитания человека // Инновационные технологии в педагогике и на производстве: сб. материалов XVI Всерос. науч.-практ. конф. мол.

ученых и специалистов. Екатеринбург, 27 апр. 2010 г. / ФГАОУ ВПО «Рос. гос проф.-пед. ун-т» Екатеринбург, 2010. 0,17 п.л. ( авт. 0,04 п.л.).

17. Сапегин A.B. Совершенствование процесса управления незавершенным жилищным строительством в Свердловской области (тезисы) // Актуальные вопросы современной экономической науки: сб. докладов междунар. науч. заоч. конф. (Липецк, 20 февр. 2010 г.) в 2 Т. Т. 1. Липецк: Изд. центр «Де-факто», 2010. 0,38 п.л.

18. Сапегин A.B. Система управления незавершенным жилищным строительством // Промышленный транспорт Урала. 2010. № 3. 0,05 п.л.

19. Сапегин A.B. К вопросу определения незавершенного строительства жилья (тезисы) // Актуальные проблемы современной науки и образования. Экономические науки. Материалы Всероссийской науч.-практич. конференц. с междунар. участием. T.IV.-Уфа: РИЦ БашГУ, 2010. С.392-395., 0,4 п.л.

20. Сапегин A.B. Региональное значение скорейшей достройки объектов незавершенного строительства жилья (статья)// Промышленный транспорт Урала. 2010. июль. С.7. 0,05 п.л.

Подписано в печать 11.01.11. Формат 60X84/16. Усл. печ. л. 1,9. Уч.- изд. л. 1,7. Тираж 130 экз. Заказ № ГОУ ВПО «Российский государственный профессионально-педагогический университет». Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11.

Ризограф ГОУ ВПО «Российский государственный профессионально-педагогический университет». Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сапегин, Алексей Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ РЕГИОНА.

1.1. Экономическая сущность и классификация незавершенного жилищного строительства.

1.2. Методы определения рыночной цены объектов незавершенного строительства жилья.

1.3. Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМИ РЫНКАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ.

2.1. Особенности и тенденции формирования и развития регионального рынка объектов незавершенного жилищного строительства.

2.2. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья.

2.3. Анализ и оценка взаимосвязей участников регионального рынка незавершенного жилищного строительства.

ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО КОМПЛЕКСА В РЕГИОНЕ.

3.1. Модель управления незавершенным строительством жилья в регионе.

3.2. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного жилищного строительства.

3.3. Мотивационные механизмы выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе"

В условиях современного финансово-экономического кризиса снизилась доступность жилья даже для достаточно узкого слоя населения, обладающего стабильными доходами. Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупку в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохранилась и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж. На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет снижение цен на жилье, вызванное общей кризисной ситуацией на финансовых рынках, усилившееся после снижения котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г. Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке. Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к сокращению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплаты заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 30-40%. Все эти факторы приводят к тому, что количество объектов незавершенного строительства жилья растет. В 3 конце 2007 — начале 2008 гг. в Свердловской области, как и в других регионах России, начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья, и как следствие, рост количества незавершенных объектов.

Степень научной разработанности проблемы. Экономические проблемам теории и практики управления незавершенным строительством жилья освещены в научной литературе и публикациях отечественных и зарубежных авторов. Научно-методологические и прикладные аспекты управления объектами жилой недвижимости, и в частности объектами незавершенного строительства освещены в трудах А.Н. Асаула, A.B. Байковской, P.A. Валеевой, H.H. Домо-жировой, Г.Д. Дроздова, М.А. Козловской, Ю.В. Козыря, Э.К. Курбановой, Т.К. Руткаускас, Ю.С. Усова, C.B. Яковлевой, Н.Ю. Яськовой и др. Решению проблем привлечения инвестиций в достройку жилья и решению данной проблемы на государственном уровне значительное внимание уделялось в работах А.Н. Асаула, Н.Ю. Яськовой, М.А. Козловской, Э.К. Курбановой, И.М. Сергеева, A.A. Полинова и др. Отдельные вопросы, касающиеся понятия «незавершенное строительство» рассмотрены в работах зарубежных авторов Д.Э. Гарнера, К.Ф. Грея, Г.Д. Бирмана, С. И. Шмидта, Ю.К. Блеха, У. Р. Гетце, Л.Д. Гитмана, М.Д. Джонка и др.

Для достижения поставленной цели решались следующие основные задачи:

Область исследования. Содержание диссертации соответствует требованиям паспорта специальностей научных работников ВАК специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством», специализации -«Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (1.3. Строительство)» (п.1.3), пункты: 1.3.54 - «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов», 1.3.70 - «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики», 1.3.77 - «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».

Исследования опираются на общенаучные методы, включая системный анализ, методы факторного и сравнительного экономического анализа, аппрок-симационный метод классификации и анализа данных, метод научной абстракции, обеспечивающие комплексный и объективный характер изучения проблемы, программный продукт «Альт-Инвест».

Информационную базу исследования составили материалы статистической отчетности Федеральной службы государственной статистики России, территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области (Свердловскстат); технико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятий и организаций строительного комплекса; статистические и фактические данные, опубликованные в отечественных и зарубежных монографиях, периодических изданиях, а также собственные расчеты автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке модели управления объектами незавершенного строительства жилья в регионе (на примере Свердловской области) с участием строительных организаций, дополненной механизмами привлечения инвестиций в проекты достройки, мотивационными факторами участников данного процесса и предложениями по ее реализации.

Практическая значимость исследования рассматривается в трех направлениях: во-первых, результаты исследования могут быть использованы при организации системы управления объектами незавершенного строительства жилья и разработке жилищной программы на уровне муниципальных органов власти, региона; во-вторых, разработанный методический инструментарий и практические рекомендации позволят застройщикам-инвесторам использовать предложенную модель организации привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства и усовершенствовать процессы планирования и мотивации на уровне фирмы; в-третьих, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам, читаемых кафедрой региональной и муниципальной экономики РГППУ, на курсах повышения квалификации, на семинарах работников предприятий и организаций строительного комплекса Уральского федерального округа.

- фирмой Центральная Компания «ЭСПА-Капитал» при реализации проекта по достройке 204-квартирного жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Проспект Космонавтов, д. 32;

- а также в малых и средних городах Свердловской области: Каменск-Уральском, Краснотурьинске, Нижней Салде, Качканаре.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 20 работ, в том числе две монографии, 5 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Последовательность достижения поставленной цели и решения задач исследования определили структуру, содержание и логику изложения работы, которая приведена на рис. 1.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сапегин, Алексей Викторович

Выводы, представленные в настоящей диссертации, отражают точку зрения автора и основываются на обобщении накопленного опыта работы на строительных объектах жилья в рыночных условиях и на разработанных им теоретических и методологических положениях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов проблемы управления объектами незавершенного жилищного строительства позволяет сделать следующие выводы:

1. Определена экономическая сущность незавершенного строительства жилья, научно обоснована его классификация (с. 13-22).

Объект незавершенного строительства рассматривается как объект недвижимости, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, и в отношении которого производятся (или временно приостановлены) строительные работы. При этом выявленные в работе экономические особенности незавершенного строительства жилья, определяющие его экономическую сущность, как объекта управления жилой недвижимостью, заключаются в следующем: во-первых, незавершенное строительство жилья есть ничто иное, как часть фиктивного национального богатства (т.е. ресурсы вложены, а отдачи нет; объемы выполненных работ учтены, а товар на рынке отсутствует); во-вторых, незавершенное строительство - это интенсивно уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат (имея в виду ускоренное старение объектов незавершенного строительства). Проведенное исследование показало, что неэксплуатируемые здания и сооружения изнашиваются втрое быстрее функционирующих. Это происходит за счет инфляционных процессов, которые оказывают влияние на увеличение стоимости 1 кв. м жилья, физически объект изнашивается за счет влияния на недостроенный объект климатических и техногенных условий, что приводит к коррозии металлоконструкций, плит перекрытий, фундаментных и стеновых блоков, вандализму и других факторов; в-третьих, незавершенное строительство представляет собой квазитоварную форму, имеющую нулевую потребительскую стоимость и ограниченный рыночный товарооборот. Зачастую ценность земельного участка даже с нулевой потребительной стоимостью предопределяет возможность рыночного товарооборота незавершенного строительства. При этом, чем более развит рынок и сбалансированы спрос и предложение недвижимости, тем менее ликвидны объекты незавершенного строительства; в-четвертых, следуя логике инвестиционно-строительного цикла, незавершенное строительство может выступать в форме разрешений или проектно-сметной документации, т.е. в форме нематериальных активов. На современном этапе развития нематериальными активами не обладают лишь самовольные постройки, не прошедшие обязательной стадии предпроектных согласований, стадии проектирования и утверждения проекта. Заметим, что доля нематериальных активов в объеме незавершенного строительства достаточно велика (в среднем от 15 до 20%, а в крупных городах - от 25 до 30% - по данным компании "Ernst& Young").

В диссертации дается аргументированный комплексный анализ понятийного аппарата в области незавершенного строительства жилья. Проведенный обзор экономической литературы показывает, что понятие «незавершенное строительство жилья» недостаточно точно трактуется с точки зрения современных экономических реалий. Рассматривая объекты незавершенного строительства жилья в условиях экономического кризиса и учитывая их большую социальную роль на рынке недвижимости в современной России, дано следующее уточненное определение этого термина: незавершенное строительство жилья — это строительный объект социального значения, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, находящийся в процессе достройки, либо работы на нем временно приостановлены (при этом объект может быть законсервирован, либо «брошен»).

2. Даны рекомендации по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства жилья на основе анализа существующих подходов к оценке объектов недвижимости (с. 23-30).

В практических целях при проведении оценки объекта необходимо использовать следующую последовательность: провести анализ правового статуса данного объекта провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ. определить стоимость завершения строительства.

Наиболее приемлемым для определения рыночной цены незавершенного строительства жилья представляется затратный подход, на основании которого автором выведена формула (9), учитывающая в стоимости объекта все затраты, понесенные в процессе строительства объекта, его нахождения в консервации («простое») и дополнительные капитальные вложения инвестора, связанные с вовлечением объекта незавершенного строительства в активный хозяйственный оборот.

3. Определено место незавершенного жилищного строительства как сегмента рынка жилья в общей классификации объектов незавершенного строительства (с. 30-39).

Объекты незавершенного строительства жилья являются объектами рынка недвижимости и, как и всякий элемент рынка, они могут являться в той или иной мере эффективными объектами инвестирования и прибыли. Спецификой незавершенных объектов при этом является то, что они находятся на стадии строительства и их будущая доходность зависит от возможности реализации их достройки.

Исходя из особенностей незавершенного строительства жилья, автором разработана классификация данных объектов (табл. 1), которая может быть использована при принятии решений на уровне государственного управления территорией, на которой имеется большое количество объектов незавершенного строительства жилья. Также эта классификация может использоваться инвесторами и строительными фирмами при выборе объектов для реализации проектов их достройки.

4. Выявлены особенности и определены тенденции формирования и развития регионального рынка объектов незавершенного строительства жилья (с. 40-58).

Анализ показал, что финансовый кризис вызвал рост количества объектов незавершенного строительства жилья, которые не достраиваются вследствие отсутствия финансовых ресурсов. Многие объекты незавершенного строительства жилья в Свердловской области представляют существенный интерес, так как они занимают подготовленные строительные площадки, по ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы, на них сосредоточено значительное количество строительных материалов. В Свердловской области имеется достаточный потенциал недостроенных объектов жилья, который может быть задействован в новых проектах по их достройке. В связи с тем, что сегодня особое внимание уделяется поддержке и развитию моногородов, очевидно, что во многих из них нужно обратить внимание на наличие в них недостроенных объектов жилья, которые могут в какой-то мере удовлетворить потребность их населения в жилье.

5. Проведен анализ факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья и даны предложения по увеличению объема средств от населения в строительство собственного жилья (с. 58—76).

Рост рынка незавершенного строительства жилья в Свердловской области обусловлен рядом факторов, которые во многом объясняются экономическим кризисом. В 2010 году негативные факторы, сформировавшиеся в условиях кризиса, продолжают оказывать свое влияние на наличие остановленных и замороженных объектов жилищного строительства.

Основные проблемы, которые вызвали стагнацию строительной отрасли в 2009—м это -— кризис в ипотеке, отсутствие на рынке дешевых денег, инвесторов, качественной аналитики, позволяющей оценить спрос. Эти факторы в основном относятся к общероссийским проблемам.

Можно выделить следующие предложения по увеличению объема средств от населения в строительство собственного жилья:

Продолжать совершенствование ипотечных механизмов.

- Снять нормативные ограничения для развития жилищных, жилищностроительных, кредитно-потребительских кооперативов. Ускорить принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах".

Использовать мировой опыт интеграции жилищных кооперативов с государственной ипотечной программой.

Определить механизм реальной финансовой поддержки гражданам, приобретающим жилье по накопительным схемам (субсидии, фиксированная нерыночная цена 1 кв. м и т.д.).

Создать единую систему предоставления гражданам актуальной информации о государственных и негосударственных жилищных программах.

6. Проведен анализ взаимосвязей участников регионального рынка незавершенного строительства жилья и дана их оценка (с. 76-88).

Участниками регионального рынка незавершенного строительства жилья являются: девелоперы, население, подрядчики, Правительство Свердловской области, местные органы самоуправления (муниципалитеты), агентства недвижимости, банки. Особо необходимо отметить возросшую роль банков и государственных органов власти.

В рамках реализации государственных программ, направленных на обеспечение жильем определенных категорий населения активно развивается схема совместного софинансирования объектов недостроенного жилищного строительства с привлечением муниципальных, региональных и федеральных органов управления. Помимо прямых инвестиционных субсидий государство может воздействовать на банки с целью оптимизации процессов кредитования проектов достройки.

Определены цели участников процесса достройки жилых объектов: частных инвесторов — дольщиков, девелоперов и строительных компаний, поставщиков строительных материалов, субподрядчиков, банков, контролирующих государственных органов, государственных органов (областное правительство) и муниципальной власти. Все эти участники имеют общие интересы, связанные с необходимостью продолжения и окончания строительства.

Отмечена роль СРО в регулировании проблемы незавершенного жилищного строительства. Деятельность СРО на региональном уровне может и должна стать одним из немаловажным факторов, которые могут повлиять на состояние рынка незавершенного строительства жилья в Свердловской области.

Управление незавершенным жилищным строительством в регионе необходимо рассматривать, прежде всего, как задачу государственного (областного) и муниципального уровней. В Свердловской области необходимо разработать отдельную программу по завершению начатых и «брошенных» объектов незавершенного строительства жилья.

7. Разработан алгоритм экономического обоснования региональной программы достройки объектов незавершенного строительства жилья (с. 89—98).

В качестве критериев оптимальности управленческих решений в жилищном комплексе необходимо также использовать показатели эффективности инвестиционных проектов по достройке жилья. Для небольшого количества объектов и при одном критерии оптимальности, например ЧДД, можно использовать следующий приближенный подход: проекты выбираются в порядке убывания индекса доходности инвестиций, пока не будет исчерпан лимит инвестиционных ресурсов или индекс доходности не станет меньше единицы.

8. Предложена модель управления незавершенным жилищным строительством в регионе (с. 99-103).

Разработана структурная модель системы управления незавершенным жилищным строительством в Свердловской области (рис. 11). В дополнение к приведенной модели описаны этапы процесса достройки (Приложение 7). Разработаны основные параметры и принципы программы по достройке незавершенного строительства жилья в Свердловской области, которые необходимо учесть при ее разработке (Приложение 8). Приведено распределение ответственности основных участников при составлении и реализации программы (Приложение 8).

9. Разработан методический инструментарий, включающий алгоритм со-финансирования объектов достройки незавершенного строительства жилья, экономическую модель кругооборота инвестиций, затраченных на реализацию инвестиционного проекта завершения строительства жилых домов, ориентированного на извлечение прибыли на вложенный капитал при реализации региональной и муниципальной жилищной политики (с. 103-130).

Рассмотрен механизм и источники финансирования процесса достройки незавершенного объекта жилищного строительства, которые зависят от изначальных параметров объекта и методов его реализации после достройки, отраженных на приведенной схеме (рис. 12). Определена последовательность процесса соинвестирования достройки объектов незавершенного строительства жилья с учетом экономических интересов привлекаемых соинвесторов, которыми могут быть частные инвесторы, девелоперы, органы государственной власти и другие, заинтересованные в завершении строительства объекта юридические и физические лица (рис. 13).

Выделены цели, показатели эффективности и условия достижения целей каждого соинвестора при софинансировании проекта достройки (табл. 15). С учетом интересов каждого соинвестора предложен алгоритм софинасирования (формула 11). Приведена модель проекта достройки, которая отражает процесс кругооборота инвестиций, затраченных на реализацию инвестиционного проекта, ориентированного на мотив извлечения прибыли на вложенный капитал (рис. 14).

Для оценки экономической эффективности проекта достройки незавершенного строительства жилья, а также оценки выполнения областной программы предложено использовать ряд показателей.

Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте достройки жилого дома следует считать внутреншою норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту ставку дисконта (/вн), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. Внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Для комплексной оценки реализации программы управления незавершенным строительством жилья необходимо оценить эффект от сокращения сроков строительства. При отборе подрядчиков на достройку жилых домов необходимо учитывать их предложения по срокам достройки.

Для обобщенной характеристики изменения продолжительности строительства в динамике рассчитывается ее средневзвешенный уровень в целом по программе и эффективность от сокращения сроков строительства (формулы 13, 14). В процессе реализации проекта достройки предлагается использовать коэффициенты, характеризующие надежность финансирования строительства (формулы 15, 16, 17).

10. Разработана динамическая модель снижения объемов незавершенного строительства, которая учитывает влияние продолжительности инвестиционного периода, позволяющая постоянно отслеживать влияние темпов роста основных фондов строительства объектов жилья на общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений) и регулировать объемы незавершенного строительства (с. 119-121).

Для планирования и мониторинга реализации программы управления незавершенным строительством жилья в регионе разработана динамическая модель снижения объемов незавершенного строительства (за счет ввода в действие новых основных фондов), которая учитывает влияние продолжительности инвестиционного периода (формулы 19-24). Данная модель позволяет постоянно отслеживать влияние темпов роста основных фондов строительства объемов жилья на общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений) и регулировать объемы незавершенного строительства.

Рассмотренные формулы и модели можно использовать при планировании и мониторинге реализации программы по управлению незавершенным жилищным строительством в регионе и при реализации отдельных проектов по достройке жилых объектов.

11. На конкретном примере произведены расчеты, отражающие эффективность планирования и реализации проекта достройки жилого дома (Приложение 10).

Важным этапом процесса достройки объекта является планирование. На практике удобнее осуществлять метод планирования, который учитывает, все финансовые потоки, временные лаги и потребности в привлечении средств частных дольщиков и бартерных материальных ресурсов в процессе строительства.

Приведен пример его использования по реальному объекту достройки жилого дома и расчет надежности финансирования данного проекта в соответствии с предложенными формулами.

12. Проведены расчеты по определению внутренней нормы доходности по ряду проектов (Приложение 11).

При оценке и выборе для реализации проекта достройки незавершенного объекта жилья необходимо заранее убедиться в том, что все многочисленные риски будут покрыты планируемыми доходами. Поэтому предлагается ориентироваться, прежде всего, на внутреннюю норму доходности.

С целью определения оптимального значения данного показателя для проектов достройки жилья в программе АЛЬТ-Инвест™ 3.0 были проведены расчеты, характеризующие эффективность этих проектов.

Средняя внутренняя норма доходности по рассматриваемым проектам составила 34,75%. Таким образом, для успешной реализации проекта достройки незавершенного жилого объекта и покрытия всех рисков внутренняя норма доходности должна быть не менее 35%.

13. Предложены мотивационные механизмы выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья (с. 130-138).

Основными механизмами мотивации выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья (от общегосударственных до частных) являются:

- государственная финансовая поддержка и регулирование механизма финансирования достройки объектов незавершенного строительства жилья (мотивация направлена на дольщиков, строительные организации и банки);

- улучшение условий кредитования со стороны банков;

- применение эффективных взаимовыгодных схем взаимных расчетов между строительными фирмами и поставщиками стройматериалов; уменьшение сроков строительства и стоимости квадратного метра жилья; оптимизация мотивации производственного персонала и менеджеров строительных фирм, направленная на конкретные цели.

В результате разработки предложений по совершенствованию процесса управления незавершенным строительством жилья в регионе разработана модель этого управления, которая включает все этапы данного бизнес-процесса — планирование, организацию, мотивацию и контроль.

Данная модель может быть использована:

Правительством Свердловской области совместно с муниципальными органами самоуправления при разработке и планировании областной программы по управлению объектами незавершенного строительства жилья; соинвесторами и страховыми организациями для оценки целесообразности участия в финансировании проекта; девелоперами и подрядчиками в плане проведения первоначальной экспертизы на предмет эффективности реализации проекта достройки и в процессе реализации самого проекта.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Сапегин, Алексей Викторович, Екатеринбург

1. Авербах Л.И. Совершенствование системы управления строительной организацией с использованием экономико-математических методов. Дисс. на соискание ученой степени к.э.н. Новосибирск: НГУ, 1968. — 245 с.

2. Алексеева O.A. Анализ себестоимости продукции в строительной организации // Аудиторские ведомости. — 2007. № 1. - С. 54-61.

3. Амелин Д. М. Контроллинг затрат на оплату труда в зависимости от стадий готовности объекта строительства //Экономика и учет в строительстве. — 2007. -№1. С. 36-42.

4. Амерханов Д.А. Методический подход к определению строительного лага на основе оптимального срока строительства (реконструкции) объекта для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов // Инвестиции в России.-2006.-№ 12.-С. 37-41.

5. Антонов С. Застройщики перестраиваются на бартер. Екатеринбургские компании меняют структуру финансирования бизнеса // Коммерсантъ (Екатеринбург). 2009. - № 38 (4093) от 04.03.09 - С.18.

6. Асаул А. Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебник.- СПб.: Гуманистика, 2004,- 448с.

7. Асаул А.Н. Сервисная концепция маркетинга в строительстве // Экономика строительства. 1997. -№ 10. - С. 27-30.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. —2-е изд. СПб: Питер, 2007.618 с.

9. Асаул А.Н., Батрак A.B. Региональный аспект строительного комплекса на территории России // Экономика строительства. 1999. - № 4. - С. 16.

10. Асаул А.Н., Батрак A.B. Финансово-строительные группы основа региональных строительных комплексов // Экономика строительства. - 2000. - № 3.- С. 28-32.

11. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Иванов В.И. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости. СПб.: Гуманистика, 2005. - 283 с.

12. Асаул H.A. Проблемы формирования институциональной системы инвестиционно-строительного комплекса // Экономика строительства. — 2004. — №10. -С. 9-17.

13. Асаул, А. Н. Экономика строительства : учебник для вузов / Под ред. Ю. Н. Казанского и Ю. П. Панибратова. М.: Изд-во АСВ, 2004. - 405 с.

14. Банковская A.B., Доможирова H.H. Классификация объектов незавершенного строительства // Сборник научных статей. Том 1. — Екатеринбург: Изд-во УГТУ УПИ, 2008. - С. 36-39.

15. Баканов М.И., Шеремет A.A. Теория экономического анализа: Учебник. — 3-е изд., перераб. М.: Финансы и статистика, 2006. - 288с.

16. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2000.-384 с.

17. Белкин В.Н. Оценка и оплата труда в условиях рынка. — Челябинск: Челябинский филиал института экономики, 1996. — 83 с.

18. Белоус А.Б. Мотивация труда рабочих в строительных организациях // Проблемы и опыт экономического управления предприятиями: Межвуз. сб. науч. статей / Под ред. Л.И. Ванчухиной. Уфа: Изд-во УГНТУ, 2002.- С.31-34.

19. Белюсова Е.В. Выявление основных факторов развития рынка жилья города Екатеринбурга с использованием методов регрессионного анализа // Региональная экономика и региональная политика. — 2004. Выпуск 7. - С. 74-81.

20. Белюсова Е.В. Особенности формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе // Известия УрГЭУ. 2006. - № 3 (15). - С. 48-53.

21. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 2001.-420 с.

22. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП «ИТЕМ», ЛТД, 2005.-315 с.

23. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов. Калининград: Янтарный сказ, 2006. - 437 с.

24. Болотин С. А. Модель конкордации календарных планов, разрабатываемых для управления недвижимости в течение жизненного цикла // Недвижимость: экономика, управление. 2003. №6. - С. 18-24.

25. Борисов Е.В. Ценовые «пузыри» на рынке недвижимости // Банковское дело. 2006. №1. - С. 23—28.

26. Брагинский М.И. Недвижимость в современном законодательстве. — М.: ИНФРА-М, 2001.-217 с.

27. Бушу ее Б. С. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка в строительстве // Экономика строительства. — 1991. № 11.-С. 27—31.

28. В России недостроенным остается почти 6 млн. кв. метров жилья Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.kommersant.ru/, 30.04.2009.

29. В Свердловской области посчитали замороженные стройки Электронный ресурс. Режим доступа: http: http://www.uralstroyportal. ru/news, 04.08.2009.

30. Валеев P.A. Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ // Юрист. 2006. № 8. - С. 44.

31. Варежкин В.А. Организация планирования и управления проектированием и строительством. М.: Экономика, 1980. 215 с.

32. Вахрин П.И. Инвестиции: Учебник. М.: Дашков и КО, 2002. - 384 с.

33. Гитман Л.Д., Джонк М.Д. Основы инвестирования: Пер. с англ. М.: Дело, 2003.- 1015 с.

34. Глоссарий страховых терминов, используемых при проведении страховых операций, связанных с жилищным ипотечным кредитованием (жилищным финансированием). М.: МФК, 2007. - 72 с.

35. Голубков Е.П. Использование системного анализа в принятии плановых решений. М.: Экономика, 1982. -160 с.

36. Гонгало Б. М. Сделки с недвижимостью. (Библиотека риэлтора). — М.: Менеджер, 1996. -152 с.

37. Горбунов A.A., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике / Под ред. Горбунова A.A. — СПб.: Питер, 1999. 268 с.

38. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник. — М.: Издатель-ско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. — 254 с.

39. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование. (Гражданское право). — М.: Ось—89, 2000. -128 с.

40. Государственная целевая программа «Жилище» (Постановление Правительства от 17.09.2001 №675 в ред. Постановления Правительства РФ от 26.07.2004, в ред. изм. от 21.10.2004). Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

41. Государственное регулирование развития экономики регионов: Учеб. пособие. / А.Г. Мокроносов, И.В. Разорвин, В.И. Салчинский, Ф.Ю. Дудкин, В.Н. Задорожный, Т.К. Руткаускас и др. Екатеринбург: УрАГС, 2000. -408 с.

42. Градостроительный кодекс Российской Федерации 29.12.04 № 190— ФЗ.Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

43. Гражданский кодекс РФ: Офиц. текст, действующая ред.. М.: Экзамен, 2004. - 336 с.

44. Грей К. Ф. Управление проектами: практическое руководство. М.: ДиС, 2003.-528 с.

45. Гришаев С. 77. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно— практич. пособие. — М.: Бек, 2000. 259 с.

46. Гарнер Дэниэл, и др. Привлечение капитала / Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Санз, 1995. - 464с.

47. Данные о строительстве жилых домов по субъектам Российской Федерации. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.strojkaveka.ru

48. Для вывода строительного рынка из кризиса требуются комплексные меры. Проектно-кредитная альтернатива Л.Каплана. Проектно-кредитная революция Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.liga.net, 15.05.2009.

49. Долгих A.B. Совершенствование организационно-экономического механизма развития муниципального рынка недвижимости. Тюмень: издательство Вектор Бук, - 2006. - 75с.

50. Долгих A.B. Стратегия управления региональным рынком недвижимости / А.В.Долгих // Вестник Тюменского государственного университета . 2006. №7/2006.-С. 11-14.

51. Доничев O.A., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства //Экономист. 2000. № 4. - С. 14—16.

52. Доничев O.A., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства // Экономика строительства. 2000. № 5 - С. 26—28.

53. Дружинин A.B., Давыденко O.A. Прогнозирование цены объектов незавершенного строительства в условиях экономического кризиса// Научный вестник Харьковского университета. Вип.2. Харьков, 2009. С.117 —120.

54. Евтеев С. В. Управление проектами в строительстве : учеб. пособие / Евтеев С. В., Еременко В. П., Рыбнов Е. И., Фролов В. П. / Под ред. В. П. Фролова. — СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 424 с.

55. Есть положительная динамика! Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.oblgazeta.ru/, 07.07.2009.

56. Закон Свердловской области «Об областном бюджете на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов» от 12.12.2008 № 119—03 Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

57. Замков О. О., Толстопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике: Учебник 2-е изд. М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, Издательство «Дело и сервис», 1999. - 368 с.

58. Заренков В.А., Панибратов А.Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М.: Стройиздат, 2000. - 168 с.

59. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие. М.: КноРус, 2007. - 180с.

60. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КноРус, 2007.343с.

61. Иванова Я. В., Столыпина О. Н. Роль девелоперских компаний в создании и модернизации объектов недвижимости. // Экономика строительства. 2003. № 10.-С. 27.

62. Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. — М.: Приор, 2000. 135 с.

63. Каменец Ю. Кризис не отменяет решения поставленных задач // Новый Уральский строитель. 2009. №1 (94). - С. 4.

64. Каменецкий М.И., Зарубкин Д.Л. Управление реализацией инвестиционного проекта: аспект экономико-математического моделирования // Экономика строительства. 2004. № 5. - С. 23—27.

65. Каменцкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. —272с.

66. Каплан Л.М. Договорные отношения в инвестиционно-строительной сфере Санкт-Петербурга. СПб.: Союзпетрострой, 2002. — 55 с.

67. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. - С. 74.

68. Козловская М. А. Соинвестирование достройки объектов незавершенного производства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М.: Изд. дом ГОУ ВПО «Гос. ун-т управления», 2008. -32 с.

69. Козловская М.А. Долевое участие как основная схема финансирования строительства в современных условиях Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2007, №5(31).

70. Козловская М.А. Методический подход к оценке объектов незавершенного строительства // Вестник университета (ГУУ). 2006. №4(20). - С. 53—59.

71. Козловская М.А. Подход к оценке объектов незавершенного строительства // Вестник университета (ГУУ). 2007. №4(30). - С. 38—41.

72. Козловская М.А. Роль девелопмента в оценке и использовании объектов незавершенного строительства // Вестник университета (ГУУ). — 2007. №6(32). — С. 27—31.

73. Козловская М.А. Современное состояние достройки объектов незавершенного строительства и вопросы собственности // Вестник университета (ГУУ). -2006. №3(19).-С.48—53.

74. Козырь Ю.В. Оценка стоимости объектов незавершенного строительства. М.: ЮНИТИ, 2000. - 463 с.

75. Королъкова C.B. Государственные и негосударственные механизмы финансирования строительства жилищного комплекса в РФ //Вестник СевКавГТУ, Серия «Экономика». 2004. №2 (13). - С. 57—64.

76. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2000.-480 с.

77. Курбанова Э.К. К вопросу о формировании эффективной системы управления муниципальным недвижимым имуществом. — Махачкала: ДГТУ, 2005. -С. 35—40.

78. Курбанова Э.К. Основные проблемы маркетингового исследования рынка недвижимости и управления его объектами. Махачкала: ДГТУ, 2007. - С. 65—66.

79. Курбанова Э.К. Проблемы профессионального управления недвижимостью в России. Махачкала: ДГТУ, 2004. - С. 41—43.

80. Лахметкина Н.И. Инвестиционный менеджмент: выработка инвестиционной политики. Учебное пособие. М.: ФА, 2000. - 267 с.

81. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа: Учебно-справочное пособие. — М.: БЕК. 2006. 293 с.

82. Ложкин A.A. Зарубежный опыт развития организационных форм управления в строительстве/ Сб. тр. Н.Новгород, 2003. - С. 136

83. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. № 7. -С. 16.

84. Мазур И. И., Шапиро И. Д, Олъдерогге Н. Г. Управление проектами. -М.: ОМЕГА—Л, 2004. 664 с.

85. Максимов С. Н. Девелогтмент (развитие недвижимости). — СПб.: Питер, 2003.-176 с.

86. Малахов В.И. Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов. — М: Стройтрансгаз—М. 2008. 15 с.

87. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов /В.В. Коссов и др. — М.: Экономика, 2000. 421 с.

88. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика. МДС 11—15.2001 / Госстрой России. — М.— ГУЛ ЦПП, 2001. 76 с.

89. Мещерякова Е.В. О реализации мероприятий, направленных на сокращение объектов, незавершенных строительством. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

90. Мокроносов А.Г., Руткаускас Т.К. Экономика предприятия: анализ, планирование и оценка: Учеб.—метод, пособие. 2-е изд., перераб. и доп. — Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2004. 164 с.

91. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117—ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 22.07.2005) Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

92. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // «Жилищное и коммунальное хозяйство», №1, 2006.

93. О государственном кадастре недвижимости Федерального закона от 24.07.2007 № 221—ФЗ. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

94. О жилищном строительстве в Свердловской области в 2007-2008 гг. // Информационная записка (Шифр 06074), территориальный орган Федеральной службы государственной статистики. Екатеринбург, 2009. 115 с.

95. О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.04 № 214-ФЗ. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

96. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений Федеральный Закон от 25.02.99 № 39-Ф3. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

97. Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экспертизы. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.06.96 г. № 698. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

98. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 30.12.04 № 211—ФЗ. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

99. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: МКС, 2003.-422 с.

100. Организационно-экономическое развитие муниципальных образований: Учеб. пособие / Под ред. А.Г. Мокроносова и др. Екатеринбург: УрАГС, 2000. -408 с.

101. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины. Учеб.-справ. пособие / Под ред. Васильева В.М., СПб., 1998. - 317 с.

102. Ординян. В. Надежность финансирования и затраты подрядчика / В. Ординян // Строительство. 2003. № 4. - С. 14—15.

103. Осокина И.Л., Смирнов В.В. Долгосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: опыт и рекомендации: Методическое пособие. М., 2001. - 215 с.

104. Оценка недвижимости: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит»/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2003. 492с.

105. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России// Законодательство и экономика: журнал для деловых людей. 2006, №6. -С. 26—33.

106. Подольский M. С., Журавлев Д. А. Мотивация персонала в строительной организации. Психология «строительного спецназа» // Вестник. Строительство, архитектура, инфраструктура. 2005. № 5. - С. 18—20.

107. Подрабинок Е. M. Система ипотечного жилищного кредитования: проблемы правоприменения // Материалы науч. конф. Екатеринбург, 2004. — С. 96106.

108. Постановление Правительства Свердловской области от 29.12.2006 № 1151—1Ш «Об утверждении плана мероприятий по обеспечению жильем молодых семей в Свердловской области на 2006 — 2010 годы» Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

109. Постановление Правительства Свердловской области от 26.10.2005 № 922—ПП «О Программе действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области на 2006—2010 годы». Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

110. Придвижкин С. В. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в регионах Уральского федерального округа // Вестник Уральского государственного экономического университета. -2006. № 2(14) - С. 82—89.

111. Региональная экономика: Учеб. для вузов / Под ред. Т.Г. Морозовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 472с.

112. Резниченко В. С, Ленинцев Н. Н. Удельные показатели в расчетах стоимости и планировании капитального строительства. -М.: 2006.-485 с.

113. Российская архитектурно-строительная энциклопедия / Под ред. Е. В. Басин Т.6. - М., 2000. - 348 с.

114. Российский статистический ежегодник. 2008 Стат. сб. М: Росстат, 2009. - 673 с.

115. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение// Экономика строительства. 2000. — №11. - С. 28-31.

116. Свердловская область: 1-е место по ценам и 4-е по объемам строительства Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.interfaks-ural.ru/, 14.07.2009.

117. Семеркова Л.Н., Савицкий А.Е. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика и учет в строительстве. 2007. - №7. - С. 31.

118. Суханов Е.А. Правовые аспекты управления недвижимостью// Юридический вестник. 2007. - № 2. - С. 39-43.

119. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

120. СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

121. Стройкомплекс Свердловской области на пороге системного кризиса // Стройкомплекс Среднего Урала. — 2008. №5. — С.11-13.

122. Толмачев Е.А., Монахов Б.Е. Экономика строительства: Учеб. пособие. — М.: Юриспруденция, 2003. —224 с.

123. Трухачев Ю. Национальному проекту научное сопровождение // Строительная Газета. — 2006. - № 37. — С. 5.

124. Управление в строительстве. Учебник для вузов / Васильев В.М., Пани-братов Ю.П. и др. М.: Изд-во АСВ, 1994. - 227 с.

125. Усов Ю.С. Жилье как социально-экономическое благо: Сборник научных трудов межвузовской конференции молодых ученых «Актуальные проблемы экономики и права современной России». М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005. -С.71-77.

126. Усов Ю.С. Оценка региональной привлекательности инвестиций: Сборник научных трудов межвузовской конференции «Проблемы рыночной экономики и право». М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005. — СП А—77.

127. Усов Ю.С. Факторы, определяющие инвестиционный климат в жилищном строительстве: Сборник научных трудов межвузовской конференции «Проблемы рыночной экономики и право». М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005. ■— С.36—42.

128. Фактор времени в плановой экономике (инвестиционный аспект) / Под ред. В.П. Красовского. — М.: Экономика, 1978. 247 с.

129. Федеральная целевая программа «Жилище на 2002—2010 годы Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru

130. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. № 1. - С. 7.

131. Четыре фактора, несущих угрозу российскому жилищностроительному рынку (Заявление АСР). Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.infoars.ru

132. Чистов JI.M. Экономика строительства. — С.Пб.: Питер, 2001. 256с.

133. Школа М.И. Преимущества кластерной теории как наиболее эффективной формы развития малых строительных предприятий // Экономические науки. -2008. № 10 (47). С. 62—65.

134. Школа М.И. Развитие маркетинговой стратегии строительных фирм как фактор активизации предпринимательской среды Пенза: НОУ «Приволжский Дом знаний», 2005. - С. 72—75.

135. Шпрингелъ В.К. Ценовые «пузыре» на рынке недвижимости // Бизнес и банки: банковская газета. 2005. №18/19, - С. 1—5.151 .Щербаков А. Финансирование проектов:'технология работы с банком при получении кредита. // Инвестиции в России. 2000. №10. - С. 42.

136. Экономика недвижимости / Под ред. В. Боровкова, В. Мокина. СПб: Питер, 2007.-415с.

137. Яковлева С.В. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. - С. 17—19.

138. Яськова Н. Ю., Коссцев Т. Н. Коллективные инвестиции в строительстве — новые горизонты. // Экономика строительства. 2005. №6. - С. 25—28.

139. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов А.А. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост // Экономика строительства. 2004. № 8. -С. 2-13; №9.-С. 2-10.

Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сапегин, Алексей Викторович

Диссертация: введение по экономике, на тему "Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе"

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Сапегин, Алексей Викторович, Екатеринбург

Похожие диссертации

Каталог диссертаций