Жилищное кредитование в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Жилищное кредитование в Российской Федерации"

I

На правах рукописи

КОГАН Юлия Иосифовна

ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность: 08.00.10 — «Финансы, денежное обращение

и кредит»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выполнена во Всероссийском заочном финансово-экономическом институте

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

- кандидат экономических наук, доцент Стародубцева Е.Б.

- доктор экономических наук, профессор Шабалин Е.М.

- кандидат экономических наук, доцент Кашина М.Н.

Ведущая организация:

Академия бюджета и казначейства Министерства Финансов Российской Федерации

Защита состоится " /3" ¿т^^у/ 2003 г. в час. на заседании диссертационного совета К 212.040.01 при Всероссийском заочном финансово-экономическом институте по адресу: 121807, Москва, ГСП, ул. Олеко Дундича, 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского заочного финансово-экономического института по адресу: Москва, ул. Олеко Дундича, 23

Автореферат разослан

2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Башкатова Т.А.

' / 1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проблемы жилищного строительства и вопросы обеспечения жильем населения Российской Федерации, обострившиеся в период перехода экономики страны к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их исследованию и решению. Экономические реформы, разрушив действовавший ранее планово-распределительный порядок, породили принципиально иную систему финансирования и кредитования объектов жилищного строительства, трансформировали механизмы приобретения готового и строящегося жилья населением.

Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики. В 2,1 раза упали показатели ввода в действие общей площади жилых домов, что вызвано уменьшением объемов финансирования из всех источников. Становится все более сложно привлечь денежные ресурсы населения в качестве инвестиций в данный сектор экономики, поскольку стоимость квартир существенно возросла, что в свою очередь породило несоответствие между возможностями населения приобретать жилье и условиями его предложения на рынке.

В связи с этим назрела необходимость разработки и использования масштабной жилищно-инвестиционной программы, которая позволила бы увеличить объемы возводимого жилья, улучшить жилищные условия основной массы населения, сформировать устойчивый рынок недвижимости.

Становление рыночных отношений в жилищной сфере предполагает по-иному формировать источники ее финансирования. Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных российских условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ |

БИБЛИОТЕКА | 3

С.Петербург ¿мл )

0э у* \

использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств в бюджетах всех уровней вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы.

В мировой практике привлечение финансовых ресурсов в жилищное строительство и на рынок недвижимости и решение тем самым проблемы повышения доступности жилья для населения осуществляется через систему долгосрочного ипотечного кредитования. В России, несмотря на значительную потребность многих отраслей экономики, в том числе и жилищной сферы в долгосрочных кредитных ресурсах, на сегодня ипотечное кредитование не приобрело масштабного характера и не играет должной роли в стимулировании экономического развития. В период переходной экономики альтернативой ипотечному кредиту в России становится жилищный кредит.

В этих условиях большое значение приобретает изучение теоретических и практических аспектов деятельности кредитных учреждений и прочих экономических субъектов по предоставлению жилищных кредитов, анализ специфики, основных тенденций и перспектив развития жилищного кредитования, а также исследование условий его трансформации в систему долгосрочного ипотечного кредитования. Это определило выбор темы диссертационного исследования.

Проблемы финансирования и кредитования жилищного строительства, участия кредитных механизмов в жилищном финансировании1 в тесной взаимосвязи с вопросами инвестиционно-строительной деятельности, развитием рынка недвижимости, рынка кредитов, банковской системы в нашей стране и за рубежом привлекают внимание ученых и специалистов.

" Жилищное финансирование предполагает обеспечение необходимыми финансовыми ресурсами жилищного строительства, в том числе и индивидуального, покупки строящегося и готового жилья, реконструкции, ремонта объектов жилой недвижимости, приобретения и аренды земли под предстоящее жилищное строительство.

Следует отметить, что проблема использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании в отдельных ее аспектах раскрыта. Однако большинство авторов ограничиваются описанием зарубежного опыта ипотечного кредитования, историей ипотеки в дореволюционной России, либо исследуют теорию и практику отдельных жилищных программ, связанных с деятельностью конкретного коммерческого банка. Что касается современной России, то изучение вопросов жилищного кредитования чаще всего ограничивается кредитованием жилищного строительства или ипотечным кредитом. Это обусловило цели и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данного диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и методологических принципов и положений по вопросам формирования и развития жилищного кредитования в условиях переходной экономики, основанных на системном анализе накопленной отечественной и зарубежной практики использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие жилищного кредита, его экономическую сущность;

- выявить особенности и специфику жилищного кредитования;

- изучить место и роль жилищного кредита в системе источников жилищного финансирования в отечественной и зарубежной практике;

- проанализировать программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском и небанковском секторе российской экономики;

- оценить влияние основных параметров и условий жилищного кредитования на доступность кредитных программ;

- выявить тенденции и перспективы развития жилищного кредитования в РФ.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является жилищный кредит, его значение в финансировании строительства и приобретения жилой недвижимости на территории РФ.

Объектом исследования выступает система экономических отношений между кредитором и заемщиком, возникающих в процессе предоставления и использования жилищного кредита.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономики, финансов, кредита, управления недвижимостью и инвестиционно-строительной деятельности. Существенный вклад в исследование этих проблем внесли ученые-экономисты В.И. Букато, Б.С. Бушуев, П.Л. Грабовый, Л.А Дробозина, Е.Ф. Жуков, Н.М. Зеленкова, В.В. Иванов, Н.Б. Косарева, В.И. Лимаренко, Г.И. Цылина. Обобщение и дальнейшее развитие теоретических изысканий, накопленного научного материала позволяют произвести определенный анализ и сделать соответствующие выводы.

Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г. Москвы, маркетинговые исследования и результаты анализа деятельности инвестиционно-строительных компаний (ЗАО "НПП ТЕМА", корпорации "Комбинвест").

Методологической основой данного диссертационного исследования являются диалектические методы и подходы, предполагающие, что изучение всех явлений и процессов осуществляется во взаимосвязи и взаимообусловленности, а обоснование теоретических положений работы базируется на

важнейших законах экономического развития современного общества. В связи с этим жилищное кредитование и вопросы его развития в РФ рассматриваются в диалектическом единстве с процессами финансирования рынка жилой недвижимости и строительного комплекса.

В ходе исследования и систематизации полученных данных использовались методы теоретического обобщения и прогнозирования, статистические методы сравнения обобщающих показателей, выборочные обследования, экономико-математические приемы.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном исследовании вопросов становления и развития жилищного кредитования в РФ, а также в разработке принципов формирования инвестиционных, коммерческих, социальных жилищных программ на основе использования кредитных ресурсов в условиях адаптации народного хозяйства России к рыночным отношениям, а именно:

- уточнено понятие жилищного кредита, как кредита, предоставляемого банком или другим экономическим субъектом физическим и юридическим лицам в виде денежной суммы или рассрочки (отсрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения жилья на срок до 5 лет, раскрыта его сущность;

- выявлена специфика жилищного кредита по отношению к потребительскому и ипотечному кредитам; в частности, выделены такие особенности жилищного кредита, как форма предоставления, состав участников, характер обеспечения, сфера функционирования; показана роль кредита в приобретении и строительстве жилья, а также повышение его удельного веса в источниках финансирования;

- определены три этапа эволюции системы жилищного финансирования: самофинансирование рынка жилой недвижимости, переходный этап, становление системы долгосрочного ипотечного кредитования;

- выявлены основные тенденции развития программ жилищного кредитования банковского и небанковского сектора

в условиях переходного периода российской экономики, такие как: преимущественное распространение небанковских программ, предоставление коммерческого кредита в виде рассрочки или отсрочки оплаты при покупке жилья, финансирование кредитных технологий за счет строительного сектора и рынка недвижимости;

- разработаны основные принципы оптимизации параметров и условий программ жилищного кредитования на переходном этапе развития российской экономики, в частности: оплата стоимости нового жилья за счет реализации или передачи в зачет старого ликвидного жилья; установление таких объемов кредита, сроков и процентной ставки, которые являются реально выполнимыми для всех участников;

- выявлены проблемы жилищного кредитования в РФ, связанные с экономическими, правовыми и социальными факторами, предложены возможные пути решения данных проблем, а именно: активизация финансовых потоков в жилищный сектор за счет соответствия основных условий кредитования платежеспособному спросу населения; возможность использования возникающих при этом дополнительных налоговых доходов бюджета в качестве источников финансирования кредитных программ; учет интересов всех участников программ жилищного кредитования; активное участие государства в формировании экономических и правовых условий развития жилищного кредитования; разработаны основные направления и формы участия всех субъектов жилищного кредитования в становлении и развитии российской системы жилищного финансирования.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования содержащихся в работе аналитических выводов и рекомендаций при разработке кредитных программ и инвестиционно-строительных технологий переходного периода, что в свою очередь позволит ускорить адаптацию кредитной системы и строительной отрасли к условиям функционирования в системе рыночных отношений.

Основные положения исследования могут представлять

интерес для научных работников, педагогов, практиков, быть использованы для развития соответствующих спецкурсов по вопросам кредитования жилищного строительства, инвестиционной деятельности.

Апробация работы. Основные положения и выводы научного исследования нашли отражение в опубликованных автором печатных работах, а также использованы в деятельности инвестиционно-строительной компании "НПП ТЕМА", инвестиционной компании "ТЕМА-ИНВЕСТ", программах жилищного кредитования ИКБ "СТРОЙСЕВЗАПБАНК".

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены автором в четырех публикациях общим объемом 1,85 пл.

Структура диссертации определена логикой исследования, поставленной целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, иллюстрирована необходимыми аналитическими таблицами, рисунками и схемами.

Введение.

Глава 1. Теоретические основы жилищного кредитования.

1.1. Сущность и принципы жилищного кредитования.

1.2. Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом.

Глава 2. Развитие жилищного кредитования в Российской Федерации.

2.1. Необходимость жилищного кредита в России.

2.2. Механизм жилищного кредитования в РФ.

2.3. Современное состояние жилищного кредитования в

РФ.

Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель, задачи, предмет и объект исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.

В диссертации исследуются три основные группы проблем.

Первая группа проблем связана с изучением теоретических основ жилищного кредитования, с раскрытием его понятия, сущности, специфики и определением места жилищного кредита в системе источников финансирования недвижимости.

Кредитная система играет важнейшую роль в поддержании высокой нормы народнохозяйственного накопления, что характерно для большинства промышленно развитых стран, а также в разрешении проблемы реализации товаров и услуг на рынках, на которых предложение превышает спрос. Большой рост ипотечного и потребительского кредитования населения за рубежом в значительной мере расширяет рынок сбыта для потребительских товаров длительного пользования и играет заметную роль в интенсивном развитии промышленности и строительства.

На основании проведенного анализа определений и характеристик ипотечного и потребительского кредитов, приведенных в отечественной и зарубежной экономической литературе, а также изучения ситуации с кредитованием жилищной сферы в условиях переходной экономики, автор пришел к выводу, что в настоящее время в России использование кредита в финансировании недвижимости (с учетом его сроков, объемов и способов обеспечения) не соответствует ни классическим моделям ипотеки, ни потребительскому кредитованию населения.

На наш взгляд, кредитование строительства и приобретения жилья в нашей стране, в отличие от зарубежной практики раздельного финансирования, создания и реализации объектов недвижимости, тесно взаимосвязаны между собой, и с учетом их сроков, объемов, способов обеспечения и других характеристик, могут быть рассмотрены как самостоятельный вид кредита - жилищный кредит. В работе предпринята попытка

определить понятие жилищного кредита, исследовать его основные параметры и выявить специфику по отношению к потребительскому и ипотечному кредиту.

По мнению автора, жилищный кредит - это кредит, предоставляемый банком (кредитной организацией) или другим экономическим субъектом (не кредитной организацией), как физическим, так и юридическим лицам, в виде денежной суммы или отсрочки (рассрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения, реконструкции или благоустройства жилья на срок до 5 лет, с возможным залогом строящейся недвижимости или с использованием других форм обеспечения.

В диссертации сформулированы основные характеристики жилищного кредита, в частности:

- целевой характер, что приближает его к ипотечному кредиту; однако при этом в качестве объекта финансирования выступает только жилая недвижимость;

- сроки предоставления: жилищный кредит является кратко- или среднесрочным (до 5 лет);

- состав участников: в роли кредиторов выступают не только кредитные организации, но и прочие экономические субъекты (застройщики, продавцы жилья), в роли заемщиков

- покупатели (население), строительные организации;

- форма предоставления: банковский кредит предоставляется в виде денежной ссуды, коммерческий кредит

- в виде отсрочки или рассрочки платежа за готовое или строящееся жилье;

- размер кредита не превышает 50% стоимости финансируемого объекта жилой недвижимости;

- оценка платежеспособности заемщика в случае предоставления кредита строителями или продавцами жилья в форме отсрочки (рассрочки) оплаты не производится;

- характер обеспечения близок к потребительскому кредиту: не предусматривает обязательной передачи недвижимости в залог, поскольку это не всегда возможно;

наиболее распространенные формы обеспечения - уступка права требования, гарантии, поручительства;

- сфера действия кредита - преимущественно рынок новостроек, кредит часто связан с инвестиционной программой конкретного застройщика, носит локальный характер.

Следовательно, по своим параметрам жилищный кредит занимает промежуточное положение между ипотечным и потребительским кредитом. Непосредственная связь с объектом финансирования - жилым домом или квартирой - приближают его к ипотечному кредиту; сроки, варианты обеспечения, процедуры выдачи и обслуживания близки кредитованию населения на потребительские нужды; состав участников, формы предоставления, сфера функционирования являются особенностями жилищного кредита. На этой основе жилищный кредит выделен в самостоятельный вид кредитных операций и рассмотрен в качестве важного механизма финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости.

Параметры жилищного кредита послужили основой для его классификации по срокам, по составу участников, по цели кредитования, по форме предоставления, по характеру обеспечения, по способам погашения.

Жилищный кредит, как и другие виды кредита, предполагает движение стоимости от кредитора к ссудозаемщику и обратно, базируется на соблюдении основных принципов кредитования, а именно, возвратности, платности, срочности, дифференцированности, обеспеченности, контроле за целевым использованием средств. В диссертации сформулированы три специфические функции жилищного кредита: мобилизация финансовых ресурсов в строительный комплекс и на рынок недвижимости, функция инвестирования и функция финансового моста в продвижении временно свободных денежных средств от потенциальных инвесторов к конкретным заемщикам, а также между создателями жилой недвижимости и ее покупателями. Предоставление и обслуживание жилищных кредитов осуществляется посредством ряда финансово-кредитных схем с участием вышеперечисленных субъектов финансового рынка и рынка недвижимости.

Анализ рынков недвижимости ряда зарубежных стран показал, что роль кредитных ресурсов в их финансировании определяется целым комплексом факторов и, в конечном счете, уровнем развития экономических отношений в обществе. В большинстве развитых зарубежных стран существующие на сегодня финансово-кредитные технологии строительства и приобретения жилья реализуются с помощью различных моделей ипотечного кредитования, схем накоплений, сбережений населения, а также с участием строительного (промежуточного) кредитования строительных организаций.

Будучи частью финансового рынка, система жилищного финансирования в каждой стране формировалась в течение длительного времени, проходила несколько этапов развития и сейчас не является статичной. Например, национальная система ипотечного кредитования США развивалась продолжительное время и, тем не менее, в последние 80 лет претерпела серьезные изменения. Основываясь на предположении о том, что возможно проведение аналогии в развитии систем жилищного финансирования большинства стран, автор выделил три этапа:

- этап самофинансирования рынка недвижимости, когда приобретение и строительство недвижимости осуществляется за счет собственных средств населения и предприятий, а также за счет государственного бюджета, покупатели недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов;

- переходный этап - получает свое развитие в определенных социально-экономических условиях, когда система долгосрочного ипотечного кредитования еще не может быть организована на уровне, характерном для стабильной высокоразвитой экономики, в качестве основных механизмов жилищного финансирования используется кратко- или среднесрочный кредит с возможным залогом финансируемой недвижимости, т.е. жилищный кредит в сочетании с частными сбережениями, государственной бюджетной поддержкой. Основная задача этапа - заложить фундамент эффективной системы жилищного финансирования, создать предпосылки для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования;

- этап развития системы ипотечного кредитования, когда основным механизмом жилищного финансирования становится сочетание кратко-,среднесрочного кредитования строительства за счет банковского займа с долгосрочным ипотечным кредитованием конечных покупателей недвижимости специализированными кредитными институтами.

Анализ зарубежных жилищных рынков показал, что в мире накоплен богатый опыт по использованию института кредитования в жилищной сфере. В большинстве экономически развитых стран ипотека является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Проведенное автором исследование рынков недвижимости различных стран, прошедших или проходящих стадию переходной экономики, выявило, что наибольшим инвестиционным потенциалом в период становления рыночных отношений обладает не ипотечное кредитование, рефинансируемое за счет свободных средств денежного рынка, а ссудосберегательные схемы, построенные по образу кассы взаимопомощи, или иные небанковские формы кратко-, среднесрочного кредитования, связанные с образованием специальных жилищных фондов.

Анализ процессов естественного экономического восприятия долгосрочного ипотечного кредитования как в экономически развитых, так и в развивающихся странах, реформы, проводимые в жилищном, банковском секторах, их влияние на экономику в целом, позволили автору провести экономические аналогии и на их основе проследить основные тенденции в развитии российской национальной системы жилищного финансирования.

Вторая группа проблем связана с выявлением особенностей формирования системы жилищного финансирования в России и изучением роли жилищного кредитования в этом процессе.

Строительство жилья и повышение его доступности для различных категорий населения было всегда острейшей социально-экономической проблемой в нашей стране.

Российское государство в 1991 году получило в наследство жилищный сектор, находящийся в условиях жесточайшего кризиса. Рыночная экономика, с одной стороны, значительно усложнила функционирование государственного строительного комплекса, а с другой, -подтолкнула к стремительному развитию частное строительство. Кардинальные перемены в экономическом и социальном укладе страны вызвали резкие изменения в системе источников жилищного финансирования.

В формировании российской системы жилищного финансирования выделяются два этапа.

Период с 1991 г. по 1996-97 г.г. характеризуется как этап самофинансирования рынка недвижимости. Государство перестало играть роль основного участника в жилищном финансировании, основным источником строительства и приобретения жилья стали средства частных застройщиков (предприятий, населения). Начальная ступень развития рыночных отношений не обеспечила улучшения дел в жилищном и строительном секторе экономики, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Сокращение более чем на 75% централизованных капитальных вложений, падение производства строительных материалов привели к резкому снижению объемов капитального строительства. По данным, которые неоднократно приводил Госстрой России, строительство жилья за этот период сократилось с 72 млн. кв. м. до 32-34 млн. кв.м., причем, строительство за счет бюджетов всех уровней не превышает 25-30%. Острая потребность в жилье очень больших групп населения, которые не могли приобретать жилье единовременно за счет собственных средств, убедительно продемонстрировала необходимость использования института кредитования в жилищной сфере.

Следующий этап становления системы жилищного финансирования в России начался в 1998 году. Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики было признано развитие долгосрочного ипотечного кредитования. Однако макроэкономические условия, а также трудности, связанные с развитием долгосрочного ипотечного кредитования в РФ, свидетельствуют о том, что в настоящее

время система жилищного финансирования в нашей стране переживает переходный этап своего формирования. По мнению автора, сегодняшнюю ситуацию в России характеризует ряд признаков переходного этапа развития национальной системы жилищного финансирования, в частности:

- макроэкономическая нестабильность, дефицит долгосрочных финансовых ресурсов и их высокая стоимость, недостаточный уровень развития рынка ценных бумаг, кредитной системы;

- резкое сокращение объемов жилищного строительства, рост цен на строительную продукцию, вызванные снижением доли государственных вложений в данный сектор экономики, а также отсутствием альтернативных источников финансирования;

- ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное использование этих ресурсов;

- становление и развитие рынка недвижимости в России, в то же время низкая доступность жилья для основных групп населения со средними доходами в виду его высокой стоимости;

- достаточно неудачные на сегодняшний день попытки внедрить в нашей стране модель ипотечного кредитования, значительный дисбаланс между характером предложения ипотечных кредитов, который в состоянии обеспечить кредитная система, и спросом на них со стороны населения, и как следствие этого, поиск и использование других путей финансирования строительства недвижимости на основе кредитных ресурсов.

В результате в настоящее время в России по-прежнему актуальными являются две основные проблемы: во-первых, разработка и внедрение новых механизмов, позволяющих привлечь инвестиции в строительство и одновременно минимизировать риски, возникающие при операциях с недвижимостью; во-вторых, поиск инструментов, способных не только обеспечить бесплатным "социальным" жильем наименее защищенные слои населения, но и поддержать

платежеспособный спрос на жилье граждан, располагающих средними доходами, повысить доступность жилья, разрешить противоречие между стоимостью строящегося, готового жилья и уровнем средней заработной платы основной части работающего населения.

Решение этих проблем требует привлечения больших объемов финансовых ресурсов. Обобщая основные направления * и подходы к созданию механизма жилищного финансирования

и решению жилищной проблемы, получившие развитие в РФ, V автор выделил следующие взаимосвязанные между собой блоки:

- государственная бюджетная поддержка строительства и приобретения жилой недвижимости в виде финансирования строек в рамках адресных инвестиционных программ, а также предоставление субсидий на приобретение жилья определенным категориям населения;

- финансирование строительства и покупки жилья населением за счет собственных средств, а именно: индивидуальное жилищное строительство, долевое строительство жилья, приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости;

- использование кредитных ресурсов для строительства и приобретения жилой недвижимости.

Рассмотрение первых двух вышеперечисленных блоков жилищного финансирования выявило, что государственная ' бюджетная поддержка строительства и приобретения жилья

1 ограничена возможностями бюджетов различных уровней;

высокие цены на недвижимость, существующая ? дифференциация доходов, низкая платежеспособность

российского населения не позволяют его большей части приобретать жилье единовременно только за счет собственных средств. Поэтому наиболее перспективным с точки зрения повышения доступности жилья и создания условий для его финансирования представляется развитие третьего блока -использование кредитных ресурсов.

На наш взгляд, в России получил развитие жилищный кредит. Распространению жилищного кредита в современных

российских условиях способствуют: кратко-, среднесрочный характер его предоставления, что в свою очередь предполагает снижение рисков для всех участников кредитного процесса и, следовательно, уменьшение ставок по кредиту; небольшой объем финансовых ресурсов, предоставляемых в пользование заемщику, что соответствует ресурсным возможностям российских банковских и небанковских учреждений; использование в качестве обеспечения не только залога, но и гарантий, поручительств, цессии, что является актуальным в связи с недостаточной разработанностью законодательно-правовой базы ипотеки в России.

В работе выделены два направления использования жилищного кредита:

- кредитование жилищного строительства - т.е. предоставление банками, юридическими, физическими лицами кредита строительным организациям (заказчикам, застройщикам) для выполнения ими работ по проектированию и строительству объектов жилой недвижимости;

- кредитование населения на цели строительства и приобретения жилья.

Анализ отраслевой структуры капитальных вложений и структуры кредитования предприятий различных отраслей народного хозяйства выявил, что в строительстве, как и во всей российской экономике в целом, основная часть инвестиций осуществляется за счет собственных средств юридических, физических лиц, государственного бюджета и лишь в незначительной степени за счет кратко- или среднесрочных банковских кредитов.

Исследование объемов кредитования российской экономики в динамике за 2000-2002 г.г. в разрезе отраслей показало, что на фоне других секторов экономики объем кредитования строительства незначителен. В 2000-2002 г.г. кредиты строительным организациям росли наименьшими темпами. Строительство оказалось единственной из выделяемых ЦБ отраслей, где в 2000 г. произошло увеличение числа просроченных кредитов. В результате в 2001 г. произошло

сокращение кредитов строительным организациям на 1,3 пункта. Кредитование строительства является высоко рискованным видом операций для коммерческого банка. Строительство жилого дома предполагает длительный производственный цикл, что требует предоставления большого объема финансовых ресурсов на долгий срок, при этом бывает очень сложно оценить рентабельность проекта (вероятность незавершения строительства, трудности реализации готовых квартир). С другой стороны, по нашему мнению, причиной столь незначительного использования кредитных ресурсов в качестве источников инвестирования является высокая стоимость банковского кредита в России. В середине 2002 г. ставка рефинансирования, на которую ориентируются коммерческие банки в определении своей процентной политики, составляла 21%, в начале 2003 -18% (против 45% в 2000 г.), но и эта цифра многократно превышает рентабельность предприятий.

Второе направление использования жилищного кредита в РФ - кредитование населения на приобретение готовой и строящейся недвижимости - систематизировано автором исходя из определения того, какой экономический субъект выступает в качестве кредитора в данной программе. В соответствии с этим принципом нами выделены три основных вида программ.

1. Программы жилищного кредитования населения, реализуемые коммерческими банками за счет собственных и привлеченных ресурсов. Представляют собой банковский (денежный) кредит с различными вариантами сроков и обеспечения, применяются банками для клиентов риэлторских, девелоперских компаний редко на стадии строительства, в основном, при покупке готового жилья. По мнению автора, реализация данных программ осложняется рядом следующих проблем: слабой стандартизацией процедур выдачи кредита, преимущественным участием слоев населения с высоким уровнем официально декларируемых доходов, высокой степенью зависимости параметров кредитования от общего состояния финансового рынка в стране, пополнением кредитными организациями собственного кредитного портфеля высоконадежными, но низкодоходными активами.

I

1

2. Программы жилищного кредитования населения, реализуемые в небанковском секторе (коммерческий кредит). Одной из форм жилищного кредитования населения является продажа жилья в рассрочку с заселением или без него, когда жилищное финансирование осуществляется за счет заемных средств, но без участия кредитного учреждения. Для таких кредитных программ характерно следующее:

- заемщик получает коммерческий кредит в виде рассрочки (отсрочки) оплаты за приобретаемую квартиру;

- в качестве кредитора выступает не кредитная организация;

- кредит носит кратко-, среднесрочный характер (от 6 мес. до 3 лет), размер кредита составляет не более 50% стоимости финансируемой квартиры;

- возможность поэтапной накопительной оплаты первого взноса (осуществляется за счет собственных средств, государственной субсидии);

- отсутствует залог приобретаемой недвижимости, право собственности на квартиру принадлежит кредитору и переходит к покупателю только после полной оплаты;

- официального подтверждения доходов заемщика не требуется;

- зоной действия кредита в основном является рынок новостроек;

- высокие уровни риска для всех участников кредитного процесса.

3. Система стройсбережений и жилищные сберегательные программы. Базируются на использовании финансовых ресурсов, которые целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Принципиальным отличием российских ссудосберегательных систем от их зарубежных аналогов является то, что в них сберегательный и кредитный сервис существуют не самостоятельно, а как бы нанизаны на инвестиционный стержень. Ссудосберегательные программы встроены в общую

систему финансирования, в частности: сочетаются с программами субсидирования граждан, долевым строительством, банковским кредитованием. Поэтому базовая модель системы стройсбережений подразумевает три ключевых блока: накопление средств; целевое инвестирование, кредитование и расчеты по кредиту.

В работе рассмотрены также программы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам.

Структура источников жилищного финансирования на современном этапе в России может быть представлена следующей схемой:

Рассмотрение программ жилищного кредитования позволило нам выявить следующие основные тенденции их развития.

В условиях переходного периода российской экономики

I

I

!

преимущественное развитие получили программы, реализуемые в небанковском секторе, то есть связанные с предоставлением коммерческого кредита в виде рассрочки (отсрочки) платежа за приобретаемое жилье с возможностью накопительной оплаты части стоимости квартиры. Высокая стоимость банковских ресурсов, сложность процедуры оформления кредита, сильная зависимость параметров банковского кредитования от общего состояния финансового рынка в стране, низкая активность кредитных институтов в вопросах жилищного финансирования, - эти и другие факторы снижают привлекательность банковских программ жилищного кредитования для строительных организаций и населения. Среди программ, реализуемых в небанковском секторе, система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве социально-экономическим условиям, адаптирована к платежеспособному спросу населения, традициям. Для того чтобы привлечь к себе интерес и доверие населения, система жилищных сбережений должна содержать краткосрочный накопительный этап в рамках деятельности специализированного и лицензированного кредитного учреждения, предусматривать для желающих приобрести жилье в кредит или рассрочку льготы в зависимости от длительности сроков накопления, предлагать разнообразные по цене, качеству и месторасположению объекты жилой недвижимости. А самое главное, для обеспечения нормального функционирования она должна сопровождаться комплексной государственной поддержкой, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности всех входящих в нее учреждений, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

Наиболее перспективными в условиях переходной экономики России являются те программы жилищного кредитования, внутри которых решается проблема создания недорогих, постоянно пополняемых кредитных фондов, значительно снижены риски, сопровождающие кредитный процесс, за счет сокращения сроков кредитования и уменьшения суммы займа по сравнению с классическими схемами ипотеки.

Универсальной формы предоставления и использования жилищного кредита в России на сегодняшний день не существует. Вследствие влияния высокого уровня инфляции, неустойчивой работы кредитно-финансовой системы, низкой платежеспособности населения все технологии жилищного финансирования, в том числе и жилищное кредитование, носят переходный характер, являются производными современного этапа развития российской экономики. Они далеки от совершенства, имеют недостатки, но в целом играют свою положительную роль: активизируют строительный сектор, способствуют решению жилищной проблемы, являются важным этапом развития цивилизованного рынка жилищных кредитов и рынка жилой недвижимости, поскольку создают условия для трансформации переходных моделей в классические.

В регионах РФ технологии жилищного кредитования используются в адаптированном виде в зависимости от возможностей бюджета, степени участия и заинтересованности органов государственной власти, градостроительной политики, уровня развития рынка недвижимости, платежеспособности и активности населения. Среди основных способов решения жилищной проблемы, применяемых региональными властями, можно выделить:

- организацию региональных и местных фондов, которые объединяют средства бюджетов различных уровней, а также привлекают внебюджетные источники финансирования строительства, такие как использование незавершенного строительства, передача в зачет «старого» жилья, выделение земельных участков, различные формы погашения кредита сельскохозяйственной продукцией, использование товарного кредита;

- осуществление социальной поддержки населения в виде субсидий;

- внедрение различных схем жилищных контрактов;

- предоставление земельных участков для строительства на конкурсной основе с обязательной передачей части построенного жилья местным органам власти для осуществления социальных программ.

Рассмотренный нами опыт российских регионов позволяет сделать определенные выводы. Программы жилищного кредитования работают при полной мобилизации всех имеющихся в регионе финансовых источников. Практика показывает, что каждый рубль бюджетных средств, вложенный в жилищные программы, привлекает 2-4 рубля внебюджетных ресурсов. Для этого необходимо, чтобы жилищная программа предполагала как гарантии правительства, так и инструментарии кредитования. Большое значение имеет проработанность вопросов законодательной поддержки кредиторов и социальной защиты заемщиков, которые не смогли погасить взятый кредит.

Третья группа проблем, исследованных в диссертации, связана с перспективами развития жилищного кредитования в РФ. В работе выделены два основных фактора, влияющих на возможность и перспективы развития жилищного кредитования в нашей стране: во-первых, общая доступность жилья для населения, т.е. возможность оплаты его потребителем за счет собственных и заемных средств, в свою очередь определяющая необходимость использования кредита на его приобретение; во-вторых, - основные параметры и условия программ кредитования.

В этой связи доступность жилья для населения в конечном итоге определяется двумя показателями: стоимостью жилой недвижимости и платежеспособным спросом на эту недвижимость. Стоимость недвижимости, доходы населения, а также рассчитываемые на их основе показатели доступности жилья являются относительно постоянными величинами для данного промежутка времени. Что же касается условий кредитования, таких как процентная ставка, размер первичного взноса, сроки, если они не установлены законодательно, то могут изменяться, соответственно уменьшая или увеличивая доступность жилья для населения в целом, а значит, и влияя на уровень и перспективы развития программ жилищного кредитования. По нашему мнению, повышение доступности программ жилищного кредитования, а также жилья в условиях переходного этапа может обеспечиваться за счет следующих факторов:

- создания условий для частичной оплаты стоимости нового жилья путем реализации или передачи в зачет старого;

минимизации объема кредитных ресурсов, предоставляемых в пользование заемщику при максимальном использовании его собственных средств;

- поэтапного улучшения жилищных условий населения.

Условия программы жилищного кредитования должны

устанавливаться так, чтобы они могли быть реально выполнимы наиболее трудоспособной группой населения (процентная ставка — 7-10% годовых, срок кредитования — 3-5 лет, объем кредита — 10-20% стоимости недвижимости).

Проведенное нами исследование выявило, что эти условия, даже при весьма малой доле кредита (10-20%), становятся важным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, дают увеличение спроса на жилье на 20-30% против сложившегося уровня, обеспечивают мобилизацию собственных средств населения и других внебюджетных источников финансирования строительного сектора и рынка недвижимости. Различные варианты местных схем жилищного кредитования населения, которые легче приспособить к экономической российской реальности, являются наиболее приемлемым переходным механизмом к рыночному, возможно долгосрочному жилищному финансированию.

Развитие и становление жилищного финансирования и жилищного кредитования в современных российских условиях определяется тем, что:

- преимущественное развитие должны получить программы кредитования, ориентированные в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом по размеру кредите, что позволит при ограниченном объеме кредитных ресурсов обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

- значительную роль в механизмах финансирования будет играть возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости, а также за счет жилищных государственных субсидий.

Проблема образования кредитных ресурсов может решаться за счет применения такой эффективной технологии, как финансирование покупки недвижимости без участия кредитного учреждения, что не требует больших финансовых и институциональных затрат, дает дешевые кредитные ресурсы, вводит в жилищный рынок большое число новых участников. Однако данной технологии необходимы очень серьезные правовые и финансовые проработки на законодательном уровне, обеспечивающие безусловную защиту всех субъектов сделки, обязательную жесткую подконтрольность и прозрачность всех юридических, финансовых и иных операций, достоверную оценку стоимости недвижимости, проработку вопросов эффективного налогообложения и т.д.

Огромную роль в становлении системы жилищного финансирования, на наш взгляд, может сыграть дальнейшее развитие и некоторая трансформация долевого участия граждан в строительстве недвижимости. Широкое использование в инвестиционном процессе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, несмотря на низкие доходы населения, представляется целесообразным и перспективным, предполагает абсолютно равное участие пайщиков во всех процессах в течение всего инвестиционного цикла создания и эксплуатации недвижимости, с одинаковым распределением как рисков, так и доходов.

Несомненно, богатый опыт российского жилищного финансирования и кредитования в переходный период требует самого тщательного изучения и анализа на федеральном уровне для передачи наилучших вариантов другим регионам, а также для выработки комплексных кредитно-финансовых технологий в качестве базовых для всей России.

В заключении диссертации сформулированы выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование и развитие системы жилищного финансирования и программ жилищного кредитования в нашей стране.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Коган Ю.И. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ// Банковские услуги. —2002. -№3., (0,75 п.л.).

2. Коган Ю.И. Некоторые вопросы жилищного финансирования и жилищного кредитования в России // Технология, экономика и организация производства технических систем: Сборник научных трудов. —М.:МГИУ, 2002, (0,5 п.л.).

3. Коган Ю.И. Жилищное кредитование в условиях современной России //Сборник научных статей аспирантов и преподавателей ВЗФЭИ / Под редакцией А.Н. Романова. Выпуск 3. - М.:ВЗФЭИ, 2002., (0,3 пл.).

4. Коган Ю.И. Жилищное кредитование в России // Сборник научных статей аспирантов и преподавателей ВЗФЭИ / Под редакцией А.Н. Романова. Выпуск 4. — М.:ВЗФЭИ, 2002., (0,3 пл.).

ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Автор Юлия Иосифовна Коган

Технический редактор A.C. Анискин Сдано в набор 23.03.03. Подписано в печать 26.03.03. Формат 60 X 901/16. Бумага финская 80 г. Гарнитура «Тайме». Печать высокая. Усл. печ. л. 2,29. Тираж 150 экз. Заказ 865. Электронный оригинал-макет подготовлен РИО НПП ТЕМА Издательство РИО НПП ТЕМА, 127015, Москва, ул. Вятская, 70

S б 9 9Ö 1

( /

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Коган, Юлия Иосифовна

Введение

Глава 1. Теоретические основы жилищного кредитования

1.1 Сущность и принципы жилищного кредитования

1.2 Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом

Глава 2. Развитие жилищного кредитования в Российской Федерации

2.1.Необходимость жилищного кредита в России

2.2. Механизм жилищного кредитования в РФ

2.3.Современное состояние жилищного кредитования в РФ

Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России

Диссертация: введение по экономике, на тему "Жилищное кредитование в Российской Федерации"

Проблемы жилищного строительства и вопросы обеспечения жильем населения Российской Федерации, обострившиеся в период перехода экономики страны к рыночным отношениям, потребовали новых научных подходов к их исследованию и решению. Экономические реформы, разрушив действовавший ранее планово-распределительный порядок, породили принципиально иную систему финансирования и кредитования объектов жилищного строительства, трансформировали механизмы приобретения готового и строящегося жилья населением.

Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате за годы перехода к рыночной системе хозяйствования в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики. В 2,1 раза упали показатели ввода в действие общей площади жилых домов, что вызвано уменьшением объемов финансирования из всех источников. Становится все более сложно привлечь денежные ресурсы населения в качестве инвестиций в данный сектор экономики, поскольку стоимость квартир существенно возросла. В результате возникло несоответствие между возможностями населения приобретать жилье и условиями его предложения на рынке.

В связи с этим назрела необходимость разработки и использования масштабной жилищно-инвестиционной программы, которая позволила бы увеличить объемы возводимого жилья, улучшить жилищные условия основной массы населения, сформировать устойчивый рынок недвижимости.

Становление рыночных отношений в жилищной сфере предполагает по-иному формировать источники ее финансирования. Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных российских условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств в бюджетах всех уровней вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы.

В мировой практике привлечение финансовых ресурсов в жилищное строительство и на рынок недвижимости и решение тем самым проблемы повышения доступности жилья для населения осуществляется через систему долгосрочного ипотечного кредитования. В России, несмотря на значительную потребность многих отраслей экономики, в том числе и жилищной сферы в долгосрочных кредитных ресурсах, на сегодня ипотечное кредитование не приобрело масштабного характера и не играет должной роли в стимулировании экономического развития.

Становление системы ипотечного кредитования в нашей стране происходит на фоне неблагоприятной экономической и социально-политической обстановки, то есть в условиях макроэкономической нестабильности, несовершенства законодательно-правовой базы ипотеки, отсутствия долгосрочных финансовых ресурсов, высоких цен на недвижимость, низких доходов населения. В результате только незначительная доля специализированных финансово-кредитных учреждений рассматривает долгосрочное кредитование под залог жилой недвижимости как приоритетное направление своей деятельности.

В силу дефицита долгосрочных финансовых ресурсов у банков, отсутствия источников рефинансирования выдаваемых кредитов, высоких рисков, сопровождающих процесс долгосрочного кредитования, альтернативой ипотечному кредиту в период переходной экономики в России становится жилищный кредит.

В связи с этим большое значение сегодня приобретает изучение теоретических и практических аспектов деятельности кредитных учреждений и прочих экономических субъектов по предоставлению жилищных кредитов, анализ специфики, основных тенденций и перспектив развития жилищного кредитования, а также исследование условий его трансформации в систему долгосрочного ипотечного кредитования. Это определило выбор темы диссертационного исследования

Проблемы финансирования и кредитования жилищного строительства, участия кредитных механизмов в жилищном финансировании1 в тесной взаимосвязи с вопросами инвестиционно-строительной деятельности, развитием рынка недвижимости, рынка кредитов, банковской системы в нашей стране и за рубежом привлекают внимание ученых и специалистов.

Следует отметить, что проблема использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании в отдельных ее аспектах раскрыта. Однако большинство авторов ограничивается описанием зарубежного опыта ипотечного кредитования, историей ипотеки в дореволюционной России, либо исследуют теорию и практику отдельных жилищных программ, связанных с деятельностью конкретного коммерческого банка. Что касается современной России, то изучение вопросов жилищного кредитования чаще всего ограничивается кредитованием жилищного строительства или ипотечным кредитом. Это обусловило цели и задачи диссертационного исследования.

Целью данного диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и методологических принципов и положений по вопросам формирования и развития жилищного кредитования в условиях переходной экономики, основанных на системном анализе

1 Жилищное финансирование предполагает обеспечение необходимыми финансовыми ресурсами жилищного строительства, в том числе и индивидуального, покупки строящегося и готового жилья, реконструкции, ремонта объектов жилой недвижимости, приобретения и аренды земли под предстоящее жилищное строительство. накопленной отечественной и зарубежной практики использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие жилищного кредита, его экономическую сущность;

- выявить особенности и специфику жилищного кредитования; - изучить место и роль жилищного кредита в системе источников жилищного финансирования в отечественной и зарубежной практике;

- проанализировать программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском и небанковском секторе российской экономики;

- оценить влияние основных параметров и условий жилищного кредитования на доступность кредитных программ;

- выявить тенденции и перспективы развития жилищного кредитования в РФ.

Предметом исследования является жилищный кредит, его значение в финансировании строительства и приобретения жилой недвижимости на территории РФ.

Объектом исследования выступает система экономических отношений между кредитором и заемщиком, возникающих в процессе предоставления и использования жилищного кредита.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономики, финансов, кредита, управления недвижимостью и инвестиционно-строительной деятельности. Существенный вклад в исследование этих проблем внесли ученые-экономисты В.И. Букато, Б.С. Бушуев, П.Л. Грабовой, JI.A Дробозина, Е.Ф. Жуков, Н.М. Зеленкова, В.В. Иванов, Н.Б. Косарева, В.И. Лимаренко, Г.И. Цылина. Обобщение и дальнейшее развитие теоретических изысканий, накопленного научного'материала, позволяют произвести определенный анализ и сделать соответствующие выводы.

Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г.Москвы, маркетинговые исследования и результаты анализа деятельности инвестиционно-строительных компаний (ЗАО «НПП «ТЕМА», корпорации «Комбинвест»).

Методологической основой данного диссертационного исследования являются диалектические методы и подходы, предполагающие, что изучение всех явлений и процессов осуществляется во взаимосвязи и: взаимообусловленности, а обоснование теоретических положений работы базируется на важнейших законах экономического развития современного общества. В связи с этим жилищное кредитование и вопросы его развития в РФ рассматриваются в диалектическом единстве с процессами финансирования рынка жилой недвижимости и функционированием строительного комплекса.

В ходе исследования и систематизации полученных данных использовались методы теоретического обобщения и прогнозирования, статистические методы сравнения обобщающих показателей, выборочные обследования, экономико-математические приемы.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном исследовании вопросов становления и развития жилищного кредитования в РФ, а также в разработке принципов формирования инвестиционных, коммерческих, социальных жилищных программ на основе использования кредитных ресурсов в условиях адаптации народного хозяйства России к рыночным отношениям, а именно: Г

- уточнено понятие жилищного кредита, как кредита, предоставляемого банком или другим экономическим субъектом физическим и юридическим лицам в виде денежной суммы или рассрочки (отсрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения жилья на срок до 5 лет, раскрыта его сущность;

- выявлена специфика жилищного кредита по отношению к потребительскому и ипотечному кредитам; в частности, выделены такие особенности жилищного кредита, как форма предоставления, состав участников, характер обеспечения, сфера функционирования; показана роль кредита в приобретении и строительстве жилья, а также повышение его удельного веса в источниках финансирования;

- определены три этапа эволюции системы жилищного финансирования: самофинансирование рынка жилой недвижимости, переходный этап, становление системы долгосрочного ипотечного кредитования;

- выявлены основные тенденции развития программ жилищного кредитования ^ банковского и небанковского сектора в условиях переходного периода российской экономики, такие как: преимущественное распространение небанковских программ, предоставление коммерческого кредита в виде рассрочки или отсрочки оплаты при покупке жилья, финансирование кредитных технологий за счет строительного сектора и рынка недвижимости;

- разработаны основные принципы оптимизации параметров и условий программ жилищного кредитования на переходном этапе развития российской экономики, в частности: оплата стоимости нового жилья за счет реализации или передачи в зачет старого ликвидного жилья; установление таких объемов кредита, сроков и процентной ставки, которые являются реально выполнимыми для всех участников;

- выявлены проблемы жилищного кредитования в РФ, связанные с экономическими, правовыми и социальными факторами, предложены if' возможные пути решения данных проблем, а именно: активизация финансовых потоков в жилищный сектор за счет соответствия основных условий кредитования платежеспособному спросу населения; возможность использования возникающих при этом дополнительных налоговых доходов бюджета в качестве источников финансирования кредитных программ; учет интересов всех участников программ жилищного кредитования; активное участие государства в формировании экономических и правовых условий развития жилищного кредитования; разработаны основные направления и формы участия всех субъектов жилищного кредитования в становлении и развитии российской системы жилищного финансирования.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования содержащихся в работе аналитических выводов и рекомендаций при разработке кредитных программ и инвестиционно-строительных технологий переходного периода, что в свою очередь позволит ускорить адаптацию кредитной системы и строительной отрасли к условиям функционирования в системе рыночных отношений.

Основные положения данного исследования могут представлять интерес для научных работников, педагогов, практиков, быть использованы для развития соответствующих спецкурсов по вопросам кредитования жилищного строительства, инвестиционной деятельности.

Основные результаты исследования были изложены в докладах, научных статьях. Отдельные положения работы доведены до уровня конкретных методических разработок, которые использованы в деятельности инвестиционно-строительной компании ЗАО «НПП «Тема», инвестиционной компании ООО «Тема-Инвест», программах жилищного кредитования ИКБ «Стройсевзапбанк».

Структура диссертации определена логикой исследования, поставленной целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав,

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Коган, Юлия Иосифовна

Выводы и рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать развитию программ жилищного кредитования, формированию системы жилищного финансирования в нашей стране с достижением максимальной эффективности вкладываемых в нее средств. Все это, в свою очередь, позволит активизировать строительный сектор, рынок недвижимости, благотворно скажется на таких экономически и социально значимых показателях, как обеспечение жильем, занятость населения, налоговые поступления в бюджеты разного уровня, степень развития сопутствующих строительству отраслей народного хозяйства.

Заключение

Развитие жилищного кредитования является важным шагом в процессе формирования цивилизованной системы жилищного финансирования в России. Взятый в начале 1990-х годов Россией курс на создание демократического государства, привел к кардинальным изменениям не только политического, но и социально-экономического уклада общества. Массовая приватизация жилья, появление класса частных собственников трансформировали финансово-кредитные отношения, возникающие по поводу создания и реализации объектов недвижимости. Постоянный дефицит государственных бюджетов всех уровней, отсутствие у населения средств, необходимых для единовременной покупки жилья, вынуждают шире использовать потенциал кредитной системы. Кредитная система играет важнейшую роль в поддержании высокой нормы народнохозяйственного накопления, что характерно для большинства промышленно развитых стран, а также в разрешении проблемы реализации товаров и услуг на рынках, предложение на которых превышает спрос.

Основной формой улучшения жилищных условий населения в большинстве экономически развитых стран является ипотечное кредитование. В современных российских условиях система долгосрочного ипотечного кредитования до сих пор не получила широкого распространения. Финансирование строительства и приобретения жилья осуществляется за счет собственных средств населения и хозяйствующих субъектов, а также путем реализации кредитных программ, адаптированных к условиям переходной экономики, то есть к ситуации дефицита финансовых ресурсов, низкому платежеспособному спросу населения, общей макроэкономической нестабильности. Эти кредитные программы в силу их специфики нельзя рассматривать ни как программы долгосрочного ипотечного кредитования, ни как потребительское кредитование населения РФ. Они являются самостоятельным кредитным механизмом экономики переходного периода и могут быть определены как программы жилищного кредитования. В этой связи в работе был исследован ряд проблем, связанных с развитием и перспективами жилищного кредитования в нашей стране. Результатом такого исследования стали следующие выводы и предложения, сделанные автором.

1. Показаны роль и значение кредита в финансировании конечного потребления, в том числе и в приобретении жилой недвижимости. Отмечено, что в условиях переходной экономики осуществляется тесная взаимосвязь между кредитованием жилищного строительства и кредитованием населения на цели приобретения готового и строящегося жилья, в связи с чем, получает развитие жилищный кредит. В ходе сравнительной характеристики потребительского, жилищного и ипотечного кредитов определены основные параметры жилищного кредита, выявлена его специфика. Автор пришел к выводу, что жилищный кредит - - это кредит, предоставляемый банком (кредитной организацией) или другим экономическим субъектом (не кредитной организацией) как физическим, так и юридическим лицам в виде денежной суммы или отсрочки (рассрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения, реконструкции или благоустройства жилья на срок до 5 лет с возможным залогом строящейся недвижимости.

2.Кредит играет разную роль в финансировании объектов жилой недвижимости в экономически развитых странах и странах с переходной экономикой. Процесс становления системы долгосрочного ипотечного кредитования, существующей сегодня в экономически развитых странах, занял в них несколько десятилетий и потребовал жесткого стандартизированного подхода к выдаче кредитов со стороны кредитной системы и государства. На основе анализа национальных систем жилищного финансирования в ряде зарубежных стран, автором определены три общих этапа в их развитии: этап самофинансирования жилищного рынка, переходный этап с использованием жилищного кредита, этап развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

3. В современных российских условиях, значительно изменилась структура жилищного рынка по источникам финансирования. В период перехода к рыночным отношениям, когда денежные ресурсы государства ограничены, уровень доходов не позволяет всем группам населения решать жилищные проблемы за счет собственных средств, ипотечное кредитование не получает должного развития, важным источником жилищного финансирования становятся программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском и небанковском секторе российской экономики.

4. На основе анализа программ жилищного кредитования выявлено, что в условиях переходного периода российской экономики преимущественное развитие получают программы, реализуемые в небанковском секторе, то есть связанные с предоставлением коммерческого кредита, за счет их наибольшего соответствия макроэкономическим условиям и возможностям населения. Высокая стоимость банковских ресурсов, сложность процедуры оформления кредита, сильная зависимость параметров банковского кредитования от общего состояния финансового рынка в стране, низкая активность кредитных институтов в вопросах жилищного финансирования снижают привлекательность банковских программ жилищного кредитования для строительных организаций и населения. На основании проведенного исследования можно предположить, что программы жилищного кредитования, реализуемые в банковском секторе не получат в ближайшее время существенного развития, а следовательно не дадут ощутимых результатов в решении жилищной проблемы. Основные источники финансирования жилищного рынка лежат в области реального сектора экономики - в строительной отрасли и в сфере недвижимости. В современных российских условиях функция кредитования и инвестирования жилищного сектора смещена от рынка капиталов к рынку строительства и рынку вторичной недвижимости. Среди программ, реализуемых в небанковском секторе, система жилищных стройсбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве социально-экономическим условиям, адаптирована к платежеспособному спросу населения, может сочетаться с элементами других механизмов жилищного финансирования (долевым строительством жилья, продажей в рассрочку). В связи с этим, система жилищных сбережений должна рассматриваться как одно из перспективных направлений в развитии жилищного финансирования в нашей стране.

5. Изучение практики жилищного кредитования в регионах Российской Федерации выявило, что на современном этапе целесообразно формировать такую кредитную политику, развивать те программы жилищного кредитования, которые учитывали бы интересы населения по его группам в зависимости от платежеспособности, интересы органов власти на федеральном или местном уровне с точки зрения решения социальных проблем, вопросов привлечения ресурсов в строительный сектор, а также повышения доходов бюджета. Это требование может быть выполнимо, если по мере своего развития жилищное кредитование приведет к повышению доступности жилья для населения, сыграет роль катализатора в процессе мобилизации сбережений, позволит вовлечь в финансовый оборот приватизированное жилье, приведет к активизации потребительского спроса, что в свою очередь сможет увеличить инвестиции в реальный сектор экономики и пополнит бюджеты всех уровней налоговыми поступлениями.

6. Автором проведено обобщение и анализ факторов, препятствующих развитию программ жилищного кредитования и их трансформации в систему долгосрочного ипотечного кредитования. В качестве проблем, затрудняющих сближение жилищного и ипотечного кредита в России, определено не только несовершенство законодательно-правового обеспечения, но и экономические факторы: спад производства, низкие доходы населения, дефицит долгосрочных ресурсов, отсутствие механизма рефинансирования выданных кредитов.

7. Особое место в работе уделено определению основных параметров жилищного кредита, реально выполнимых как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика. Предложены основные принципы оптимизации и повышения доступности кредитных программ в условиях переходной экономики. Автором сделан вывод, что оптимизация условий кредитования в части сроков, нормы процента, появление возможности использования старого жилья в счет оплаты за новое, даже при весьма небольшом объеме кредита, становится сильным стимулом для принятия решения о покупке квартиры, повышает спрос на жилье на 20-30%, активизирует поток финансовых ресурсов в реальный сектор экономики, приводит к эффекту мультипликации налогов. Возникающие при этом дополнительные доходы бюджета могут использоваться в качестве источников финансирования кредитных программ. Следовательно, если условия кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником рефинансирования станут дополнительные доходы бюджета, то дальнейшее развитие жилищного кредитования возможны и в условиях экономической нестабильности.

8. Для формирования адекватных экономических и правовых условий развития жилищного кредитования в России, автор считает необходимым активное участие государства. В данной связи на государство возлагаются следующие функции: разработка законодательно-правовых актов, контроль за финансовой устойчивостью деятельности кредитных и инвестиционно-строительных учреждений, участвующих в программах жилищного кредитования, принятие стабилизирующих и стимулирующих мер по защите субъектов кредитования с учетом интересов всех участников рынка, законодательная и экономическая государственная поддержка перспективных программ жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях.