Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве"

На правах рукописи

Вотолевский Виталий Леонидович

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЕКТАМИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

(на примере ЗАО Петербургстрой-Сканска)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург, 2004

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения"

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Ястребов Анатолий Павлович доктор экономических наук, профессор Курочкина Анна Александровна

доктор экономических наук, профессор Прянков Борис Васильевич

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет".

Защита состоится "5" октября 2004 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета К 212.233.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения" по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 67, ауд. 5301.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения"

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета

2004 г.

С.Н. Медведева

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА Cderei О»

J3s£ü

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является важной отраслью экономики Санкт-Петербурга, в последние годы устойчиво сохраняющей положительные темпы роста инвестиций на уровне 16%.

В настоящее время в Санкт-Петербурге работает более 200 компаний-застройщиков, осуществляющих профессиональную

девелоперскую деятельность на рынке жилья. При этом около 15 ведущих компаний контролируют более 40% рынка. Круг лидеров сформировался достаточно давно, у каждого из них своя история становления бизнеса, но все они являются достаточно успешными компаниями. Из остальных чуть менее 200 компаний периодически 2-3 компании в смысле занимаемой ими доли рынка попадают в число лидеров. Одной из причин, не позволяющих большинству компаний выйти вперед, является недостаток опыта по управлению девелоперскими проектами в части управления инвестициями.

В этих условиях для успешного развития строительных компаний необходима разработка и внедрение методик решения управленческих задач, адекватных современным условиям хозяйствования. К числу таких методик в первую очередь относятся: стратегическое управление инвестиционными проектами; управление финансовыми потоками инвестиционных проектов; управление снижением финансового риска инвестиционных проектов.

Проблемы управления инвестиционными проектами рассматривались в работах ведущих российских ученых. Ими была создана теория управления инвестиционными проектами. Вместе с тем, в практической деятельности руководители и специалисты строительных компаний сталкиваются с трудностями адаптации разработанной теории к решению практических задач управления проектами. Эти трудности связаны с необходимостью принятия множества стратегических и оперативных решений на уровне не только руководителя, но и специалистов среднего и нижнего звена. Это требует детальной разработки механизма управления эффективностью конкретных проектов, учитывающего практические ограничения при постановке задач оптимизации.

Недостаточная разработанность этих проблем и определила актуальность темы диссертационного исследования. Особая актуальность выбранного направления исследований обусловлена тем, что жилищное строительство является сегментом экономики Санкт-Петербурга, результаты деятельности в котором имеют не только экономическое, но и важное социально-политическое значение. В этой связи подъем экономики Санкт-Петербурга будет во многом определяться темпами строительства жилья.

Цель и задачи исследования. Разработка алгоритмов, обеспечивающих решение задач стратегического управления

инвестиционными проектами в жилищном строительстве, оценка эффективности и управления инвестиционными проектами в условиях риска.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе последовательно решаются следующие задачи:

- исследование структуры системы управления инвестиционными проектами;

- обоснование стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий;

- управление финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- формализация принятия решения об осуществлении проекта с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- оперативное прогнозирование и планирование финансовых потоков в жилищном строительстве;

- решение задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является инвестиционно-строительный комплекс в коммерческом жилищном строительстве. Предметом исследования является девелоперская деятельность по управлению проектами в жилищном строительстве.

Методология исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных ученых в области управления инвестиционными проектами. В работе использованы положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации, отечественные и зарубежные материалы о ситуациях, приемах и методах экономико-математического моделирования задач управления.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Структура системы управления инвестиционными проектами.

2. Методика обоснования стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий.

3. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж.

4. Алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом.

5. Методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

6. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Структура диссертации. Диссертационная работа включает введение, три раздела, заключение, библиографический список.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируются цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первом разделе "Стратегическое управление инвестиционными проектами" проведен анализ методологических основ, рассмотрены основные концепции принятия стратегических решений при управлении инвестиционными проектами. Выявлена структура и произведена оценка привлекательности сегментов рынка строительного бизнеса в Санкт-Петербурге рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса; разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

Во втором разделе "Управление финансовыми потоками инвестиционных проектов" предложен алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом; предложена методика управления финансовыми потоками проекта, учитывающая особенности пошагового инвестирования при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж; разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

В третьем разделе "Управление инвестиционными проектами в условиях риска и неопределенности" разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения, полученные в результате диссертационного исследования.

П. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Структура системы управления инвестиционными

проектами

Инвестиционный проект в диссертационной работе понимается как совокупность непосредственных участников проекта и их взаимодействие в рамках сегмента рынка, на фоне которого реализуется проект. Поэтому в

работе выполнен анализ структуры как сегментов рынка, так и непосредственно проекта.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга с точки зрения инвестиций в строительство новых объектов (девелопмент) можно выделить следующие сегменты:

- строительство жилья;

- строительство торговых площадей;

- строительство производственно-складских площадей;

- строительство отелей;

- строительство офисных зданий и бизнес-центров;

- строительство парковок;

- строительство общественных зданий;

- строительство автозаправочных станций.

Модели указанных сегментов рынка рассмотрены в разрезе основных признаков их привлекательности: динамики объемов инвестиций, объемов строительства и объемов продаж.

Выявлена структура системы управления инвестиционным проектом, отражающая модели основных участников рынка жилищного строительства:

- Собственник земельного участка

- Застройщик

- Заказчик

- Инвесторы.

- Компании-девелоперы

- Покупатели квартир, дольщики (участники договоров долевого участия)

- Подрядчик

- Проектировщик

- Страховые компании

- Банки

Всех участников объединяет в рамках инвестиционной программы девелоперская деятельность - деятельность по созданию нового или улучшения (изменения) характеристик существующего объекта

недвижимости. Девелопер несет при реализации инвестиционного проекта самые высокие риски среди всех участников. Профессиональные девелоперы, как правило, выполняют функции Застройщика, Заказчика и Генерального Инвестора.

Модели сегментов рынка используются в работе для формирования критериев привлекательности сегментов рынка при подготовке стратегических инвестиционных решений.

Модели основных участников рынка жилья помогают формировать предпочтения компании-девелопера при комплектовании инвестиционного портфеля.

2. Методика обоснования стратегических решений компании -девелопера в строительном бизнесе

Исторически первой моделью корпоративного стратегического планирования принято считать так называемую модель "роста-доли", которая больше известна как модель ВСв Бостонской консалтинговой группы. Модель представляет собой матрицу стратегических позиций

конкретного вида бизнеса в стратегическом пространстве, определяемую двумя координатными осями, одна из которых используется для измерения темпов роста рынка соответствующего продукта, а другая - для измерения относительной доли продукции компании на рынке рассматриваемого продукта.

Появившиеся позже другие методы отображения стратегических позиций развивают подход к построению матрицы ВСО. Так, в матрице стратегических позиций, соответствующей концепции рассматриваются не только текущие объемы продаж, но и другие разнообразные факторы, как, например, изменчивость доли рынка и технологии, лояльность персонала, уровень конкуренции, общественная потребность и т.п. Другими словами, по оси ординат выставляются интегральные оценки привлекательности сегмента рынка, а по оси абсцисс -относительные преимущества компании в соответствующем сегменте рынка.

В диссертационной работе аналогичный подход использован для оценки стратегических позиций компании Петербургстрой-Сканска на рынке недвижимости.

Основная идея, положенная в основу исследования, заключается в представлении привлекательности рынка в виде произведения показателя привлекательности рынка для инвестора на показатель привлекательности рынка для покупателя.

При моделировании позиций на рынке недвижимости в качестве показателя привлекательности сегмента рынка для инвестора использован показатель относительной доли этого сегмента рынка. В качестве показателя привлекательности сегмента рынка для покупателя использован показатель темпов роста цен в этом сегменте.

Оценка привлекательности сегментов рынка недвижимости в Санкт-Петербурге в отношении введенного критерия, позволила установить, что наиболее привлекательными являются жилищное строительство и строительство торговых площадей.

Следующая задача заключалась в оценке перспективности для инвестиций различных ценовых сегментов рынка жилищного строительства: элитного жилья, жилья высокой комфортности, верхнего экономического класса и нижнего экономического класса.

Здесь в качестве показателя привлекательности ценового сегмента для инвестора выбран показатель нормированного значения маржи, а для

покупателя - вероятность того, что разброс доли этого сегмента не превысит максимального из значений, недавно наблюдавшихся на рынке жилья.

Следуя изложенной выше основной идее, в качестве показателя привлекательности ценового сегмента жилья в работе использовано произведение нормированного значения максимальной маржи на вероятность того, что разброс доли этого сегмента не превысит максимального из значений, недавно наблюдавшихся на рынке жилья.

Расчеты, основанные на статистике 2002-2003 г.г., показали, что наибольшую привлекательность имеют сегменты элитного жилья и жилья высокой комфортности.

Для улучшения стратегических позиций, т.е. для расширения доли на рынке, необходимо привлечь потенциального покупателя. Одним из методов привлечения покупателей может стать внедрение привлекательных для покупателя технологий жилищного строительства. В частности, в качестве новых технологий для завоевания предпочтений покупателей в диссертации предлагается использовать технологии, повышающие тепло- и звукоизоляцию в процессе эксплуатации и обеспечивающие уникальность архитектурного облика возводимого жилья.

Перспективные позиции на рынке жилья в работе предлагается оценивать показателем конкурентоспособности. В качестве показателя конкурентоспособности компании используется усредненный по всем проектам портфеля показатель конкурентоспособности проектов. В качестве показателя конкурентоспособности проекта используется отношение показателей эффективности конкурирующих проектов, а в качестве показателя эффективности проекта - отношение показателя качества строительного объекта к цене квадратного метра полезной площади жилья.

Таким образом, матрицу перспективных стратегических позиций компании предлагается строить в координатах "конкурентоспособность" -"привлекательность ценового сегмента".

Стратегические позиции компании на такой матрице будут изображены кружком, диаметр которого должен быть пропорционален объемам инвестиций, которые готовы выделить инвесторы для расширения доли в избранном сегменте рынка.

Стратегическое решение о выделении инвестиций принимается, если перспективные стратегические позиции соответствуют ожиданиям инвесторов.

Учитывая многогранность проблемы расширения доли на рынке, в диссертационной работе алгоритм принятия стратегических решений развит до уровня методики. С этой целью разработан перечень основных мероприятий, необходимых для завоевания рынка, включающий: "Дома высокого качества" на основе прорывных технологий; применение системы повышения квалификации персонала; более эффективные местные и иностранные закупки; разработку системы контроля издержек; разработку

собственной системы управления проектами; разработку новых проектных и строительных решений и др.

Разработанная методика может служить практическим руководством для завоевания рынка перспективными девелоперскими компаниями.

3. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж

Основная идея разработки методики оценки эффективности заключается в совместном рассмотрении структуры входящего и исходящего потоков с учетом операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, таблицы алгоритмов, необходимых для расчета показателей эффективности в условиях пошагового инвестирования.

Разработанные методические указания и алгоритмы расчета показателей эффективности инвестиционного проекта учитывают пошаговый характер инвестиций и пошаговый возврат инвестиционного капитала.

Предложен алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом.

Предложен алгоритм оптимизации финансовых потоков, как по отдельным инвестиционным проектам, так и по инвестиционному портфелю компании в целом. Основные ограничения при оптимизации инвестиционного портфеля компании устанавливаются на следующие финансовые показатели: объем продаж (Net Sales), прибыль до налогообложения и уплаты процентов по кредитам и выплате дивидендов (EBIT), объем инвестиций (Capital employed) и возврат на вложенный капитал (ROCE).

Предложена методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков, включающая структурную схему разработки и утверждения бизнес-плана проекта; структурную схему оперативного прогнозирования и планирования пополнения инвестиционного портфеля; структурную схему мониторинга и контроля в системе оперативного прогнозирования и планирования инвестиционного портфеля.

Основные положения методики:

1. На начальных этапах разработки бизнес-плана всю основную информацию о проекте предлагается аккумулировать в Инвестиционном

* предложении. Инвестиционное предложение состоит из одиннадцати разделов, в которых в установленном формате приводится информация о технических характеристиках проекта и форме собственности на земельный участок, указывается целевой сегмент рынка, на который ориентирован проект и приводится его оценка.

2. В Инвестиционном предложении указывается степень влияния проекта на основные показатели компании (реализацию, прибыль до выплаты процентов по кредитам и уплаты налогов (ЕВIT), оборотный капитал).

Кроме того, приводятся результаты анализа рисков, инвестиционные показатели проекта (стоимость земельного участка, стоимость строительства и цена продаж, маржа проекта, а также расчетные значения ИРУиНЩ.

3. В заключительном разделе Инвестиционного предложения указываются предполагаемые источники финансирования проекта и срок его окупаемости. В случае недостаточности оборотного капитала компании формируется запрос на предоставление кредита.

4. Дополнительно к Инвестиционному предложению прикладывается типовой комплект таблиц с расчетами, подтверждающими инвестиционные показатели проекта.

5. Оперативное управление финансовыми потоками девелопера основано на годовом планировании, которое осуществляется с учетом новых и текущих проектов, бизнес-плана и финансовых критериев, устанавливаемых головной компанией (основным акционером).

6. На основании затрат и доходов по новым и текущим проектам должен составляться проект отчета о движении денежных средств, исходя из которого должны быть видны потребности компании в объемах инвестиций и необходимость привлечения дополнительных заемных средств (в случае наличия дефицита оборотных средств).

7. Отдельно формируется бюджет накладных расходов, иные статьи доходов и расходов проектов.

8. График расходов компании при реализации девелоперских проектов определяется, в основном, графиками строительства и расчетов за приобретаемые земельные участки.

9. График доходов определяется планом продаж. План продаж готовится отдельно по каждому проекту, как в денежном выражении, так и в натуральном (количество квартир различных типов и площади). После этого составляется сводный план продаж. План должен представлять собой помесячный прогноз (на год) продаж квартир, гаражей, коммерческих площадей, основанный на статистических данных и опыте специалистов компании, маркетинговых исследованиях спроса и предложения для каждого проекта, графиках строительства и т.д.

10. План продаж включается в бюджет компании и в прогноз движения денежных средств как доход или поступления от продаж.

11. Бизнес-план компании, содержащий необходимую информацию и показатели, рассматривается Советом директоров компании, и представляется для утверждения основному акционеру компании.

12. После утверждения основным акционером бизнес-план компании вступает в силу и становится рабочим документом.

Разработанные методические указания и алгоритмы расчета показателей эффективности инвестиционного проекта учитывают пошаговый характер инвестиций и пошаговый возврат инвестиционного капитала.

4. Алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом

На первом этапе анализа проекта рассчитываются и оцениваются инвестиционные показатели проекта, такие как маржа (разница между доходами и затратами), % маржи, объем требуемых инвестиций в проект и срок их окупаемости, строится график движения денежных средств на период осуществления проекта. На этом этапе анализируется степень чувствительности проекта к изменениям стоимости и сроков строительства, цен продаж, а также рассчитываются значения NPV (чистой приведенной стоимости проекта) и IRR (Внутренней нормы доходности).

На втором этапе анализа проекта анализируется влияние проекта на денежные потоки и бюджет компании в целом и принимается окончательное решение об источниках финансирования проекта. Для этого производится корректировка плана движения денежных средств компании на текущий и следующий год с учетом прогнозируемых доходов и расходов проекта. Поскольку предельный объем заемных средств ограничен процентом от валовых продаж, и соответственно известен предельно допустимый объем возможных дополнительных займов, производится повторная корректировка графика осуществления проекта с целью минимизации возникающих кассовых разрывов компании.

Дополнительно изучается возможность корректировки (сдвига по времени) прочих статей бюджета доходов и расходов (других проектов, инвестиционной программы, обслуживания займов). Таким образом, происходит взаимная увязка денежных потоков проекта и компании в целом и, в случае необходимости, определяется объем необходимого дополнительного внешнего финансирования. Соответствующим образом корректируются статьи "Кредиты" и "Обслуживание кредитов".

После сбалансирования денежных потоков компании производится пересчет бюджета компании (текущего годового и прогноза следующего года) с учетом нового проекта. Согласно методике, принятой в группе компаний Сканска при составлении бюджетов, результаты проектов жилищного строительства в течение срока их осуществления учитываются долями, пропорциональными произведению процента заключенных договоров с клиентами на процент выполненных работ.

В соответствие со стандартами Сканска при подготовке любых инвестиционных решений выполняется оценка рисков. Оценка рисков проводится по единой корпоративной методике ORA {Operational risk assessment). В соответствие с этой методикой выполняется корректировка бюджетов. Результаты расчетов сопоставляются с утвержденным годовым бюджетом компании и бизнес-планом, а также анализируется степень влияния проекта на бюджетные показатели компании (объем продаж, прибыли до и после процентов по займам и налогов, величину заемного капитала и возврата

на вложенный капитал). В результате принимается решение об утверждении плана осуществления проекта либо его корректировке.

Структурная схема алгоритма принятия решения об осуществлении проекта приведена на рисунке.

Дирекция по развитию адресных программ

Поиск земельных участков Получение прав на застройку

_Количество строящихся квартир в каждом сегменте. Упрощенный

анализ. Предварительный бюджет. Проект бизнес-плана развития

компании

Дирекция по маркетингу и продажам Анализ структуры цен на рынке жилья и прогноз ее изменения. Информация о продажах за последние 2-3 года. Прогноз изменения цен и объемов продаж. Детальный план продаж.

Дирекция по строительству

Изыскательские и проектные работы. Уточненный бюджет затрат, график финансирования

Дирекция по экономике и финансам

Окончательный анализ проекта. Бизнес-план (объем продаж, прибыль до налогообложения и уплаты процентов по кредитам и выплате дивидендов, объем инвестиций, возврат на вложенный капитал) Плановые объемы продаж по годам

Совет директоров компании

Основной акционер компании

Утверждение целей, критериев: Доля на рынке строящегося жилья, Объемы продаж. Структура портфеля проектов. Утверждение

бизнес-плана.

I ~

Утвержденный бизнес-план

Структурная схема алгоритма принятия решения об осуществлении проекта

5. Методика оперативного прогнозирования и планирования пополнения инвестиционного портфеля

Укрупненная методика оперативного прогнозирования и планирования пополнения инвестиционного портфеля заключается в выполнении следующих работ.

1. Анализ рынка и формирование оптимальной структуры инвестиционного портфеля на период планирования.

2. При необходимости один раз в год на основании данных п.1 по объемам рынка в целом и каждого ценового сегмента в отдельности корректировка бизнес-плана компании на период планирования.

3. Анализ возможностей годовых объемов продаж жилья каждого типа в рамках выбранной структуры инвестиционного портфеля.

4. Определение необходимых объемов строительства и продаж жилья каждого типа в рамках структуры инвестиционного портфеля на период планирования.

5. Поиск и отвод земельных участков для реализации на них проектов строительства жилья по типам, срокам и объемам в соответствии со структурой инвестиционного портфеля и п.4

6. Анализ каждого конкретного проекта и принятие решения о его реализации в соответствии с Методикой, изложенной в разделе 3, и Алгоритмом, изложенном в разделе 4 настоящего автореферата. Детализированная структурная схема оперативного прогнозирования и

планирования пополнения инвестиционного портфеля приведена на рисунке.

Структурная схема оперативного прогнозирования и планирования пополнения инвестиционного портфеля

6. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска

Основной идеей методики является использование метода ситуационного анализа применительно к рынку жилищного строительства. Методика состоит из следующих положений:

1. Основой методики управления инвестиционными проектами в условиях риска методом ситуационного анализа (сокращенное название

является составление контрольных таблиц, в которых приводятся риски, уже встречавшиеся в деятельности компании девелопера. Дополнительно каждый проект должен быть тщательно изучен для выявления тех рисков, которые не включены и не описаны в контрольных таблицах.

2. Каждому наименованию риска в таблице должна быть присвоена вероятность реализации неблагоприятного события (вероятность риска) -Низкая, Средняя или Высокая. Эта вероятность учитывается менеджментом при реализации конкретного проекта. Определение уровня риска состоит в оценке влияния конкретной рискованной ситуации на экономическую эффективность проекта и на вероятность риска.

3. Оценка влияния и классификация уровня риска осуществляются в натуральной или процентной величине от стоимости проекта, например:

-влияние риска ожидается в размере болеАмлн. долларов США или от стоимости контракта - высокая значимость риска;

- влияние риска ожидается в пределах от А2 до А3 млн. долларов США или Вг% от стоимости контракта - средняя значимость риска;

- влияние риска ожидается в размере менее А4 млн. долларов США или В3% стоимости контракта - Низкая значимость риска.

Параметры А и В, необходимые для классификации рисков, задаются на основе опыта осуществления проектов и постоянно уточняются руководителем РРГ.

4. Классификация рисков в зависимости от оценки влияния и вероятности приведена в таблице.

Классификация рисков

5. Основными способами снижения вероятности рисков являются:

- проведение альтернативных технических или других процедур и методов;

- отнесение установленных издержек от определенного риска на бюджет/стоимость проекта;

- передача согласно условиям договора рисков другой стороне;

- приобретение страховки.

6. Результаты анализа рисков проекта заносятся в сводную таблицу по проекту и в сводные контрольные таблицы по каждой группе рисков.

Цель составления сводной таблицы по проекту - дать четкую картину главных рисков, возникающих при осуществлении проекта, и методов снижения вероятности этих рисков необходимых для принятия решения. В сводной таблице по проекту отображаются риски, которым присвоена высокая цена.

По каждой группе рисков (Технических, Правовых, Финансовых и Социальных) также составляются сводные контрольные таблицы. В сводных контрольных таблицах по группам рисков отображаются риски, которым присвоена средняя и высокая цена.

В качестве примера применения предложенной методики в диссертации приведен стандартный комплект документов для анализа рисков проекта строительства жилого дома.

Благодаря детальному рассмотрению большинства типовых ситуаций, встречавшихся в деятельности компании-девелопера, методика может быть использована организациями всех форм собственности при обосновании стратегических решений в жилищном бизнесе.

III. ЛИЧНЫЙ ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Личный вклад автора в проведенное исследование и получение научных результатов состоит в следующем:

- рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

- разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

- предложен алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- предложена методика управления финансовыми потоками проекта, учитывающая особенности пошагового инвестирования при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

- разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

IV. НАУЧНАЯ НОВИЗНА И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна заключается в постановке, теоретическом и прикладном обосновании и решении комплекса вопросов по проблемам управления инвестиционными проектами. К числу результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся: структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

методика управления финансовыми потоками проекта, при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

Практическая значимость работы. Основные результаты исследования имеют большое значение не только для Санкт-Петербургских строительных компаний, но и для компаний любой сферы деятельности и формы собственности. В работе предложен эффективный инструментарий для формализации процессов принятия управленческих решений при инвестиционном проектировании, который может быть использован на любом уровне управления компанией.

Апробация результатов исследования. Предложенные в работе алгоритмы и методики были апробированы и внедрены в процессе управления конкретными инвестиционными проектами жилищного строительства г. Санкт -Петербурга.

Результаты работы докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-технических конференциях в СПб ГУАП в 2003-2004 г.г. и в Международном банковском институте в 2004 г., а также на следующих научных форумах: I Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1998); Круглый стол «Реконструкция городских территорий с использованием внебюджетных форм инвестирования» (г. Тверь, апрель 1999); II Национальный конгресс по

недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1999); III Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Санкт-Петербург, июнь 2000); VI Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Прага, Чехия, октябрь 2000); IV Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Санкт-Петербург, июнь

2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Воронеж, октябрь 2001); Курс повышения квалификации группы руководящих работников субъектов РФ и органов местного самоуправления «Градостроительная политика в РФ» (г.Москва, МГСУ, октябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Самара, ноябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов (г. Екатеринбург, ноябрь 2001); V Национальный конгресс по недвижимости РГР (г.Москва, июнь 2002); VIII Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Санкт-Петербург, октябрь

2002); Международная выставка инвестиционных проектов MIPIM 2003 (г. Канны, Франция, март 2003); VI Национальный конгресс по недвижимости (г.Москва, июнь 2003), VII Национальный конгресс по недвижимости (г. Москва, июнь 2004).

Публикации: По теме диссертации автором опубликовано 12 работ общим объемом 2,95 п. л., в т.ч. лично автором 2,1 п. л.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Вотолевский В.Л. Модель прогнозирования и планирования, применяемая в строительной компании/ Промышленное и гражданское строительство, № 4, 2004. 0,15 п.л.

2. Вотолевский В.Л. Расчет рисков в строительном бизнесе/ "Управление рисками", № 2, 2004. 0,25 п.л.

3. Вотолевский В.Л. Оценка рисков при строительстве жилья верхнего эконом, класса / В сб.: Экономические проблемы и организационные решения по усовершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. научн. тр., вып.1. СПб.: ГАСУ, 2004. 0,5 п.л.

4. Вотолевский В.Л. Управление инвестиционным проектом в строительстве жилья/ В сб.: Экономические проблемы и организационные решения по усовершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. научн. тр., вып.1. СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 0,4 п.л.

5. Вотолевский В.Л. Оценка инвестиционного потенциала объекта жилищного строительства/ Материалы III Международной научно-практической конференции "Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания", СПб, 11-13 марта 2004: МБИ, 2004. 0,1 п.л.

6. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П. и др. Системный подход к инвестированию долевого строительства/ Деп. рук. № 701-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

7. Вотолевский В.Л. и др. Бизнес-модель риска в жилищном строительстве/ Деп. рук. № 702-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

8. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П. и др. Модель взаимовлияния нескольких строительных проектов при планировании бюджета фирмы/ Деп. рук. № 703-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

9. Вотолевский В.Л. и др. Управляемая бизнес-модель инвестиций в жилищное строительство/ Деп. рук. № 704-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

10. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа расчета рискованности инвестиционного проекта./ ОФАП-3454, рег.№ 50200400407 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

11. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа оценки эффективности девелоперской деятельности/ ОФАП-3455, рег.№ 50200400408 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

12. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа оценки эффективности акционерного капитала/ ОФАП-3456, рег.№ 50200400409 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Тираж 100 экз. Заказ № 318

Отдел оперативной полиграфии ГОУ ВПО "ГУАП" 190000, Санкт-Петербург, ул. Б. Морская, 67

F

J

9 Z 2 £ I- Я

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вотолевский, Виталий Леонидович

Введение.

1. Стратегическое управление инвестиционными проектами.

1.1. Анализ современного состояния, общие принципы и методы стратегического управления инвестиционными проектами в строительстве.

1.2. Структура системы управления инвестиционными проектами.

1.3. Методика обоснования стратегических решений компании -девелопера в строительном бизнесе.

2. Управление финансовыми потоками инвестиционных проектов.

2.1. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж.

2.2. Методика оптимизации управления финансовыми потоками.

2.3. Методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков.

3. Управление инвестиционными проектами в условиях риска и неопределенности.

3.1. Алгоритм обоснования инвестиционных решений в условиях неопределенности в жилищном строительстве.

3.2. Алгоритм учета рискованности инвестиционных решений при определении цены инвестиционного капитала.

3.3. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве"

В отечественной литературе советского периода понятие "инвестиции" отождествлялось с понятием "капитальные вложения", поскольку в инвестиционном процессе участвовали один и тот же инвестор, назначенный им заказчик и контрагенты, не имевшие своих средств на реализацию государственных проектов.

С переходом к рыночной экономике понятие "инвестиции" получило более широкое толкование - как "денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или неимущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта" [51].

В качестве инвесторов могут выступать юридические и физические лица.

По направлению основной деятельности выделяют индивидуальных и институциональных инвесторов. Индивидуальные инвесторы осуществляют инвестиции для достижения собственных целей, в том числе для развития своей основной деятельности. Институциональный инвестор представляет собой финансового посредника, аккумулирующего средства индивидуальных инвесторов и осуществляющего инвестиционную деятельность от своего лица. Наиболее типичными институциональными инвесторами являются различные фонды: пенсионные, взаимные (mutual funds), паевые и т.д. Девело-пер, привлекающий деньги индивидуальных инвесторов для финансирования строительства жилья, фактически также является институциональным инвестором.

Как правило, все участники инвестиционной деятельности в той или иной степени являются и индивидуальными инвесторами, участвующими в получении своей доли инвестиционного эффекта.

На примере ЗАО "Петербургстрой-Сканска" в работе рассматриваются алгоритмы решения важнейших задач девелоперской деятельности - задач организации и управления инвестиционными проектами:

- стратегического управления инвестиционными проектами;

- оценки эффективности инвестиций;

- решения задач управления в условиях риска.

Стратегическое управление представляет процесс, определяющий последовательность действий компании по разработке и реализации стратегии. Он включает постановку целей, выработку стратегии, определение необходимых ресурсов и поддержание взаимоотношений с внешней средой, которые позволяют компании добиваться поставленных задач.

Концепция стратегического управления строится на системном и ситуационном подходах.

Исторически первой моделью корпоративного стратегического планирования принято считать так называемую модель "роста-доли", которая больше известна как модель BCG (Boston Consulting Group) [123]. В модели BCG основными коммерческими целями компании предполагаются рост нормы и массы прибыли [134].

Успех, который сопутствовал этой модели, стимулировал методические исследования в этой области. В начале 1970-х годов появилась аналитическая модель, совместно предложенная корпорацией General Electric и консалтинговой компанией McKinsey&Co и получившая название "модель GE/McKinsey" [131], а также вариации модели GE/McKinsey, предложенные в свое время Дэйем [118] и Мониесоном [130] соответственно. Модель ADLfLC (Аббревиатура ADL является сокращением названия консалтинговой компании Arthur D. Little, в которой была разработана данная модель. Аббревиатуpa LC является сокращением Life-Cycle - жизненный цикл) [132] была разработана известной в области управления консалтинговой компанией Артур Д. Литгл (Arthur D. Little).

В отличие от других классических моделей ADL позволяет осуществлять стратегическое планирование применительно к определенной стадии жизненного цикла рынка, а не "усредненно".

В 1975 году Британско-Голландская корпорация Shell разработала и внедрила в практику стратегического анализа и планирования свою собственную модель, получившую название матрицы направленной политики Direct Policy Matrix (DPM). В отличие от уже широко распространенных в то время моделей BCG и GE/McKinsey модель Shell/DPM ориентирована на анализ развития текущей отраслевой ситуации. Многопараметрический подход, используемый для оценки стратегических позиций бизнеса в моделях GE/McKinsey и Shell/DPM, оказался на практике более реалистичным, чем подход, используемый матрицей BCG. В модели Shell/DPM по сравнению с моделью GE/McKinsey сделан еще больший упор на количественные параметры бизнеса. Если критерий стратегического выбора в модели BCG основывался на оценке потока денежных средств {Cash Flow), который, по сути, является показателем краткосрочного планирования, а в модели GE/McKinsey, наоборот, на оценке отдачи инвестиций (Return of Investments), являющейся показателем долгосрочного планирования, то модель Shell/DPM предлагает при принятии стратегических решений ориентироваться одновременно на оба показателя. Модель Shell/DPM ориентирует менеджеров на перераспределение определенных финансовых потоков из бизнес-областей, порождающих денежную массу в бизнес-области с высоким потенциалом отдачи инвестиций в будущем.

Для принятия стратегических решений в диссертационной работе используется модель, в основе которой лежит модель GE/McKinsey. При этом параметры модели определяются с учетом мероприятий, запланированных Петербургстрой-Сканска для увеличения своей доли на рынке.

Общая теория стратегического управления разрабатывалась в работах Виханского О.С., Круглова М.И., Пермичева Н.Ф. и в работах других авторов.

Теория эффективности инвестиционных проектов разрабатывалась в работах Абрамова С. И., Бочарова В.В., Виленского П. JL, Крылова Э.И., Лившица В. Н., Смоляка С.А. и других авторов.

Проблемы управления проектами в условиях риска рассматривались в работах Абчука В.А., Гранатурова В.М., Грачевой М.В., Морозова Д.С., Рай-зберга Б.А., Рогова М., Смоляка С., Тэпмана JI.H., Хохлова Н.В., Чернова В. А.

Вместе с тем интерпретация общих методов испытывает определенные затруднения при моделировании конкретных экономических ситуаций, в том числе ситуаций в жилищно-строительном бизнесе при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж [25, 46].

Для решения этих проблем применительно к системе управления коммерческим жилищным строительством в рамках диссертационной работы было предпринято целенаправленное исследование.

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является важной отраслью экономики Санкт-Петербурга, в последние годы устойчиво сохраняющей положительные темпы роста инвестиций на уровне 16%.

В настоящее время в Санкт-Петербурге работает более 200 компаний-застройщиков, осуществляющих профессиональную девелоперскую деятельность на рынке жилья. При этом около 15 ведущих компаний контролируют более 40% рынка. Круг лидеров сформировался достаточно давно, у каждого из них своя история становления бизнеса, но все они являются достаточно успешными компаниями. Из остальных чуть менее 200 компаний периодически 2-3 компании в смысле занимаемой ими доли рынка попадают в число лидеров. Одной из причин, не позволяющих большинству компаний выйти вперед, является недостаток опыта по управлению девелоперскими проектами в части управления инвестициями.

В этих условиях для успешного развития строительных компаний необходима разработка и внедрение методик решения управленческих задач, адекватных современным условиям хозяйствования. К числу таких методик в первую очередь относятся: стратегическое управление инвестиционными проектами; управление финансовыми потоками инвестиционных проектов; управление снижением финансового риска инвестиционных проектов.

Проблемы управления инвестиционными проектами рассматривались в работах ведущих российских ученых. Ими была создана теория управления инвестиционными проектами. Вместе с тем, в практической деятельности руководители и специалисты строительных компаний сталкиваются с трудностями адаптации разработанной теории к решению практических задач управления проектами. Эти трудности связаны с необходимостью принятия множества стратегических и оперативных решений на уровне не только руководителя, но и специалистов среднего и нижнего звена. Это требует детальной разработки механизма управления эффективностью конкретных проектов, учитывающего практические ограничения при постановке задач оптимизации.

Недостаточная разработанность этих проблем и определила актуальность темы диссертационного исследования. Особая актуальность выбранного направления исследований обусловлена тем, что жилищное строительство является сегментом экономики Санкт-Петербурга, результаты деятельности в котором имеют не только экономическое, но и важное социально-политическое значение. В этой связи подъем экономики Санкт-Петербурга будет во многом определяться темпами строительства жилья.

Цель диссертационной работы. Разработка алгоритмов, обеспечивающих решение задач стратегического управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, оценка эффективности и управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Основные задачи исследования. В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе последовательно решаются следующие задачи:

- исследование структуры системы управления инвестиционными проектами;

- обоснование стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий;

- управление финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- формализация принятия решения об осуществлении проекта с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- оперативное прогнозирование и планирование финансовых потоков в жилищном строительстве;

- решение задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является инвестиционно-строительный комплекс в коммерческом жилищном строительстве. Предметом исследования является девелоперская деятельность по управлению проектами в жилищном строительстве.

Основная научная идея. Основная научная идея диссертационной работы заключается в использовании методов ситуационного анализа для решения задач управления девелоперской деятельностью и в применении системного подхода к организации управления девелоперским бизнесом.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных ученых в области управления инвестиционными проектами. В работе использованы положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации, отечественные и зарубежные материалы о ситуациях, приемах и методах экономико-математического моделирования задач управления.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Структура системы управления инвестиционными проектами.

2. Методика обоснования стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий.

3. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж.

4. Алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом.

5. Методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

6. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Научная новизна. К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующие:

- рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

- разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

- предложен алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- предложена методика управления финансовыми потоками проекта, учитывающая особенности пошагового инвестирования при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

- разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

Практическая значимость и реализация результатов работы. Основные результаты исследования имеют большое значение не только для Санкт-Петербургских строительных компаний, но и для компаний любой сферы деятельности и формы собственности. В работе предложен эффективный инструментарий для формализации процессов принятия управленческих решений при инвестиционном проектировании, который может быть использован на любом уровне управления компанией.

Апробация работы. Предложенные в работе алгоритмы и методики были апробированы и внедрены в процессе управления конкретными инвестиционными проектами жилищного строительства г. Санкт-Петербурга.

Результаты работы докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-технических конференциях в СПб ГУАП в 20032004 г.г. и в Международном банковском институте в 2004 г., а также на следующих научных форумах: I Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1998); Круглый стол «Реконструкция городских территорий с использованием внебюджетных форм инвестирования» (г. Тверь, апрель 1999); II Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1999); III Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Санкт-Петербург, июнь 2000); VI Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Прага, Чехия, октябрь 2000); IV Национальный конгресс по недвижимости РГР (г.Санкт-Петербург, июнь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Воронеж, октябрь 2001); Курс повышения квалификации группы руководящих работников субъектов РФ и органов местного самоуправления «Градостроительная политика в РФ» (г.Москва, МГСУ, октябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Самара, ноябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов (г. Екатеринбург, ноябрь

2001); V Национальный конгресс по недвижимости РГР (г.Москва, июнь

2002); VIII Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Санкт-Петербург, октябрь 2002); Международная выставка инвестиционных проектов MIPIM 2003 (г. Канны, Франция, март 2003); VI Национальный конгресс по недвижимости (г.Москва, июнь 2003), VII Национальный конгресс по недвижимости (г. Москва, июнь 2004).

Основные научные результаты диссертационной работы опубликованы в 12 научных трудах, в том числе в 4 научных статьях; 4 алгоритмах и программах, депонированных в Государственном фонде алгоритмов и программ.

Объем работы.

Диссертационная работа включает введение, три раздела, заключение, библиографический список.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Вотолевский, Виталий Леонидович

Выводы

1. При принятии решений в условиях неопределенности, когда вероятности возможных вариантов обстановки не известны, может быть использована предложенная в разделе методика принятия инвестиционного решения в условиях неопределенности. Основной идеей методики является использование нескольких критериев минимизации риска: критерия недостаточного обоснования Лапласа, максиминного критерия Вальда, минимаксного критерия Сэвиджа и критерия обобщенного максимина Гурвица.

Как следует из рассмотренного в диссертационной работе примера принятия инвестиционного решения в условиях неопределенности, существуют оптимальные решения, удовлетворяющие всем рассмотренным критериям оптимизации.

2. Уровень риска в диссертационной работе предлагается определять как отношение цены рискованности проекта (вероятный проигрыш или выигрыш от принятия рискованного решения) к доходу безрискового решения. С целью учета риска при управлении финансовыми потоками в разделе предложен алгоритм учета рискованности инвестиционных решений. Определение уровня риска состоит в оценке влияния конкретной рискованной ситуации на экономическую эффективность проекта и на вероятность риска.

3. Показано, что для расчета рискованности проекта можно использовать оценку чувствительности показателей эффективности проекта к изменению показателей финансовых потоков.

4. Наибольшее влияние на рискованность проекта оказывают управленческие решения, которые менеджеры проекта вынуждены принимать оперативно. Поэтому в разделе предложена методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска. Основной идеей методики является использование применительно к рынку жилищного строительства ситуационного анализа для составления контрольных таблиц, в которых приводятся риски, уже встречавшиеся в инвестиционной деятельности девелопе-ра.

5. Каждому наименованию риска в контрольной таблице должна быть присвоена вероятность осуществления неблагоприятного события (вероятность риска) - Низкая, Средняя или Высокая. Эта вероятность учитывается менеджментом при осуществлении конкретного проекта.

6. Для снижения вероятности рисков в разделе предлагается использовать различные способы: проведение альтернативных технических или других процедур и методов; отнесение установленных издержек от определенного риска на бюджет/стоимость проекта; передача согласно условиям договора рисков другой стороне; приобретение страховки.

7. Для внедрения разработанной методики в практику девелоперских компаний в разделе приведены методические указания к составлению контрольных таблиц для определения и оценки:

- технических рисков (с учетом требований Клиента, особенностей участка ведения работ, ресурсов, методов строительства);

- правовых рисков (с учетом международных стандартов, особенностей контрактной документации и стройплощадки, масштабов и особенностей проведения работ);

- финансовых рисков (с учетом валютного курса, возможности неисполнения обязательств другой стороной договора, параметров денежного потока, гарантий по контракту, страхования).

Заключение

Основные задачи диссертационной работы, сформулированные во введении, вытекают из ее названия - это задачи управления инвестиционными проектами.

В работе решена проблема определения адекватных методик и алгоритмов стратегического управления инвестиционными проектами, управления финансовыми потоками инвестиционных проектов, управления снижением финансового риска инвестиционных проектов применительно к жилищно-строительному бизнесу.

В работе получены следующие научные результаты:

- рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

- разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

- предложен алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- предложена методика управления финансовыми потоками проекта, при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

- разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

Для обеспечения полноты решения поставленной задачи в разделе 1 использован ситуационный подход, позволивший формализовать процедуру принятия стратегического решения для расширения доли в жилищностроительном бизнесе Санкт-Петербурга. С этой целью предложено максимально повысить конкурентоспособность компании-девелопера, в том числе применить новые технологии строительства элитного жилья.

Для усовершенствования структуры компании-девелопера использован системный подход, позволивший включить в модель всех участников и все отношения, которые возникают между участниками инвестиционного процесса.

Основным отношением, объединяющим участников в рамках инвестиционного проекта, являются финансовые потоки. Оптимальной стратегией для компании, стремящейся к расширению своей доли в избранном ценовом сегменте жилищно-строительного бизнеса, является использование входящего финансового потока продаж для финансирования проекта. При этом в общем случае инвестирование и использование на финансирование проекта текущих поступлений от продаж происходит одновременно, возврат вложенного капитала происходит не одномоментно, а по мере появления положительного сальдо финансовых потоков.

Во втором разделе предложена методика управления финансовыми потоками инвестиционных проектов и методы оптимизации финансовых потоков в реальных условиях инвестирования. Основная идея предложенной методики оценки эффективности заключается в совместном рассмотрении структуры входящего и исходящего потоков с учетом операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, таблицы алгоритмов, необходимых для расчета показателей эффективности в условиях пошагового инвестирования.

Разработанные методические указания и алгоритмы расчета показателей эффективности инвестиционного проекта учитывают пошаговый характер инвестиций и пошаговый возврат инвестиционного капитала. Предложенный алгоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом. Алгоритм позволяет оптимизировать финансовые потоки как по отдельным инвестиционным проектам, так и по инвестиционному портфелю компании в целом.

В разделе предложена методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков, включающая структурные схемы оперативного прогнозирования и планирования пополнения инвестиционного портфеля, мониторинга и контроля в системе оперативного прогнозирования и планирования инвестиционного портфеля.

В третьем разделе рассматриваются вопросы управления инвестиционными проектами в условиях риска и неопределенности. Рассмотрены методики принятия решений по нескольким критериям: критерию недостаточного обоснования Лапласа, максиминному критерию Вальда, минимаксному критерию Сэвиджа и критерию обобщенного максимина Гурвица. Особенностью предлагаемой методики является принятие решения с учетом нескольких критериев.

Бизнес в жилищном строительстве в условиях современной России обычно сопровождается спекулятивным риском. Уровень риска в диссертационной работе предлагается определять как отношение цены рискованности проекта (вероятный проигрыш или выигрыш от принятия рискованного решения) к доходу безрискового решения. Определение уровня риска состоит в оценке влияния конкретной рискованной ситуации на экономическую эффективность проекта и на вероятность риска. В разделе показано, что для расчета рискованности проекта можно использовать оценку чувствительности показателей эффективности проекта к изменению основных показателей финансовых потоков. В разделе приведены различные способы снижения вероятности рисков.

Наибольшее влияние на рискованность проекта оказывают управленческие решения, которые менеджеры проекта вынуждены принимать оперативно. Поэтому в третьем разделе предложена методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска. Основной идеей методики является использование применительно к рынку жилищного строительства ситуационного анализа для составления контрольных таблиц, в которых приводятся риски, уже встречавшиеся в инвестиционной деятельности деве-лопера. Для внедрения разработанной методики в практику девелоперских компаний в разделе приведены методические указания к составлению контрольных таблиц. Дальнейшее развитие методики пойдет по пути формализации и алгоритмизации, по пути создания баз данных и алгоритмов обработки оперативной информации, по пути оснащения каждого менеджера электронными риск-консультантами на основе предложенных в диссертационной работе алгоритмов и методик.

Разработанные алгоритмы и методики могут быть использованы менеджерами жилищно-строительного бизнеса для обоснования инвестиционных проектов и для автоматизации принятия управленческих решений.

Приведенные в работе результаты были использованы при выполнении хоздоговорной работы, выполненной в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения" по заказу "Петербургстрой-Сканска".