Анализ современного состояния и основные тенденции развития рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Анализ современного состояния и основные тенденции развития рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области"

На правах рукописи

ВАГИН АЛЕКСАНДР ВЛАДИМИРОВИЧ

Анализ современного состояния и основные тенденции развития рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2013

005059059

005059059

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»

Научный руководитель: Ивакин Евгений Константинович - доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Макаров Евгений Иванович - доктор экономических наук, профессор, Воронежский государственный архитектурно-строительный университет кафедра «Экономика и основы предпринимательства»

Побегайлов Олег Анатольевич — кандидат экономических наук, доцент, Ростовский государственный строительный университет, кафедра «Организация строительства»

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный строительный университет" (ФГБОУ ВПО "МГСУ")

Защита состоится «20» марта 2013 года в 15 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 212.207.01, ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет», 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»

Автореферат разослан < » февраля 2013г.

диссертационного совета

Ученый секретарь

Страхова Наталья Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Решение жилищной проблемы является одним из приоритетных национальных направлений. Посткризисное снижение объемов ввода в эксплуатацию жилья, территориальные ограничения возможности дальнейшего расширения строительства в городской черте, обострение социальной проблемы обеспеченности жильем населения мотивируют поиск новых форм увеличения жилищного строительства.

Одной из таких форм является строительство малоэтажных домов, как наиболее комфортных, здоровых, гармонирующих с природой, ресурсосберегающих, экономически эффективных типов жилищ, строительство которых осуществляется за пределами высоко урбанизированной территории.

Для динамичного развития малоэтажного строительства в регионе необходимо сбалансировать факторы предложения и спроса реализуемые на законодательном поле данного сегмента рынка: программы финансирования и соответствующих мощностей строительных организаций, сырьевой базы и промышленности строительных материалов, динамику валового регионального продукта (ВРП) и уровень роста реальных доходов населения.

Это возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования развития малоэтажного строительства, организационно-экономического механизма реализации, совершенствования финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих реалии конкретного региона страны.

Изложенное актуализирует выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы

Проблемам совершенствования институциональной среды инвестиционно-строительной деятельности посвящены работы А.Н.Асаула, В.В. Бузырева П.Г.Грабового, В.Гуртова, Е.В.Ивановой, М.И. Каменецкого, Д.Н.Силки, Ю.Ф. Симионова и других авторов.

Сущность малоэтажного строительства исследовали В.В.Гасилов, Е.К.Ивакин, З.К.Петрова, Г.Б.Пивоварова, М.Ш.Хуснуллин, A.B. Чернов и другие.

Модели прогноза развития отдельных сегментов рынка жилья совершенствовали И. Г. Акчурина, А.О. Березин, Н.А.Ушанова, Д.Г.Гаделия, Н. А.Гуслова, Е.И.Макаров, Г.М.Стерник.

Понятийный аппарат организационно-экономического механизма прошел свое закономерное развитие в работах множества исследователей, в том числе: Л.И.Абалкина, Р.В.Бабенко, А.А.Беляева, А.Бочкарева, П.Г.Бунича, В.Н.Буркова, JI. Б.Зеленцов, Э.С.Минаева, С.В.Мочерного, А.В.Новикова, Портер Майкла, Б. А.Райзберга, Р.Столярова, ВЛ.Тамбовцева, Н.В.Швыденко и других авторов.

Основу методологии согласованного управления в теории менеджмента разработали такие зарубежные исследователи как М. A.Falco, D.I.Golenko-Ginzburg, I.A.Aronov, S.M,ILjubkin, H.Torsleff и другие. Разработкой

механизмов согласованного управления социально-экономическими системами в нашей стране успешно занимаются ученые института проблем управления Российской академии наук (ИПУ РАН) и их последователи: С.А.Баркалов,

B.Е.Белоусов, Ю.А.Беляев, В. Н.Бурков, И. В.Буркова, И. А.Горгидзе, Г. С.Джавахадзе, Р. А. Хуродзе, А. В.Щепкин, Д.А.Новиков, В. Л.Тамбовцев, М.А.Ефремов.

Сущность, виды, схемы, реализации ипотеки как финансового инструментария исследовали многие отечественные ученые: Т. А.Акулова, А.ВЛфонина, Н.Бесхмельницын, П. В.Бойко, Ю. Л.Грузицкий, И.В.Довдиенко, Н. А.Кричевский, М. И.Калинин, А. В.Крысин, Ю. Ф.Симионов, А. И. Тутаева, А. В.Чернов, В. И. Яхимович, а также Jesse Russell и др.

Оценка финансовых рисков в строительстве нашла отражение в работах А.А.Артамонова, А.Н.Асаула, К.В.Балдина, В.В.Бузырева, В.М.Васильева,

C.Н.Воробьева, П.Г.Грабового, О.В.Забелиной, В.В.Ковалёва, МЛ.Кричевского, Г.В.Чернова, А. А.Кудрявцева, М. Falco и других.

Однако, несмотря на важность и новизну имеющихся исследований, некоторые вопросы реализации региональных инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства изучены недостаточно. Требует уточнения, совершенствования или разработки ряд вопросов, связанных с понятийным аппаратом, моделями прогнозирования развития регионального рынка малоэтажного строительства, организационно-экономическим механизмом реализации проектов, взаимодействием участников строительства, ипотечными механизмами кредитования, оценкой рисков.

Указанное обуславливает логику построения, цели и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является концептуальная разработка и научно-практическое обоснование основных тенденций развития и механизмов реализации рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области

Для достижения указанных целей сформулированы следующие задачи:

1. Провести анализ современного состояния и основных тенденций рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

2. Исследовать структуру и особенности регионального рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

3. Разработать модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающую сценарии развития и многообразие воздействующих на него экономических, политических, географических факторов.

4. Разработать механизм взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий достижение прогнозных объемов ввода малоэтажных домов.

5. Усовершенствовать финансовый инструментарий взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий повышение доступности жилья.

6. Идентифицировать финансовые угрозы участников малоэтажного строительства и разработать механизм управления рисками.

7. Определить методические подходы к определению социально-экономического эффекта от реализации проектов малоэтажного строительства в регионе.

Рабочая гипотеза исследования основывается на том, что программное развитие рынка малоэтажного строительства в регионе как эффективного пути повышения доступности жилья возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования, организационно-экономических взаимоотношений, финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих сложившиеся региональные условия реализации инвестиционно-строительного процеса.

Предметом исследования являются отношения, возникающие между основными участниками малоэтажного жилищного строительства региона.

Объектом исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы осуществления малоэтажного жилищного строительства.

Область исследования: специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство: 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов,1.3.61. Развитие методологических подходов к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научно-практических конференций, нормативные документы по строительству жилья, организационно-экономических взаимоотношений, финансового

инструментария и рисков малоэтажного строительства.

Методической основой диссертационного исследования послужили научные методы: сравнения, дедукции, индукции, статистических исследований, экспертных оценок, прогнозирования, экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования, обеспечивающей достоверность выводов и предложений, послужили официальные данные Росстата, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, официального сайта правительства Ростовской области и Законодательного собрания Ростовской области, первичная информация предприятий инвестиционно-строительного комплекса Ростовской области, материалы практических исследований, опубликованные в научно-практических изданиях.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-методических аспектов и научно-практических рекомендаций по

совершенствованию прогнозирования развития и механизмов реализации малоэтажного строительства в регионе и состоит в следующем:

1. На основе авторского определения категории малоэтажного жилищного строительство дана классификация малоэтажных домов, учитывающая специфику Ростовской области и позволяющая прогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе. К классификационным признакам относятся месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитектурной проработки.

2. Разработана модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающая воздействие на него экономических, политических, географических факторов и позволяющая моделировать сценарии развития в зависимости от динамики их поведения. Модель отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых переменных. На основе базовой модели произведено построение моделей линейного, экспоненциального и полиноминального приближения используемых для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

3. Разработана функциональная структура организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства, отличающаяся этапами его создания и обеспечивающая достижение прогнозных объемов малоэтажного строительства за счет включения правовых, экономических и производственных элементов. Дана авторская трактовка и его особенности. Взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.

4. Разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования малоэтажного строительства- в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса и обеспечивающая повышение доступности жилья. Произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Получены условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья.

5. Разработан алгоритм управления финансовыми рисками малоэтажного строительства, отличающийся дополнительным этапом их классификации, учитывающий региональные особенности, и позволяющий минимизировать

экономические потери участников инвестиционного процесса. Представлена классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины инвестиционных затрат. Построен статистический ряд, который показывает риски, имеющие.высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических представлений об особенностях моделирования прогнозирования и организации экономических взаимоотношений между участниками малоэтажного жилищного строительства региона.

Практическая значимость. Содержащиеся в работе методы, модели и инструментарий могут быть применены при прогнозировании развития рынка малоэтажного строительства региона и разработке мероприятий по его реализации. Разработанная экономико-математическая модель прогнозирования малоэтажного жилищного строительства может использоваться при разработке региональных программ по обеспечению населения доступным жильем. Основные результаты исследования автора использованы в научно-исследовательской работе, выполненной на кафедре маркетинга и логистики РГСУ, в деятельности строительной компании ООО Мобильное научно-производственное предприятие «Росспецпромстрой», Ассоциации строителей Дона и министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области при оценке эффективности проекта строительства коттеджного поселка в Ростовской области. Об этом свидетельствуют соответствующие акты внедрения.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы докладывались на Межрегиональной конференции «Строительный комплекс в инфраструктуре юга России. Инновационные строительные технологии и материалы - фактор устойчивого развития строительства», Волгоград (2011г.); на международной научно-практической конференции «Строительство - 2012», Ростов на Дону; конференции «Малоэтажное строительство: девелопмент, технологии, реализация», Ростов на Дону(2012г.); Международной научно-практической конференции «Наука, образование, общество: тенденции и перспективы» Москва (2013г.). .

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 15 печатных работ, в том числе 9 публикаций в журналах из списка ВАК РФ, монография, 4 статьи в сборниках научных трудов, 1 материал научно-практической конференции. Общий объем публикаций составляет 12.76 п.л., в том числе доля автора - 10.01 пл.,

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка использованной литературы и 5 приложений. Общий объем диссертации содержит 213 страниц текста, в том числе 53 таблицы, 45 рисунков. Список литературы включает в себя 161 наименование.

Работа имеет следующую структуру:

Введение

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

1.1. Исследование проблемы обеспеченности и доступности жилья в РФ;

1.1.1. Анализ динамики жилищного строительства по регионам РФ;

1.1.2. Пути повышения доступности жилья;

1.2. Нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства;

1.2.1. Федеральные и региональные программы и законодательные акты;

1.2.2. Классификация и 5\\ЮТ-анализ нормативно-правовых актов;

1.3. Структура и особенности регионального рынка малоэтажного строительства Ростовской области;

1.3.1. Сущность и особенности малоэтажного жилищного строительства;

1.3.2. Классификация объектов малоэтажного строительства; Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. Исследование условий развития рынка малоэтажного строительства;

2.1.1. Факторы, влияющие на рынок малоэтажного строительства;

2.1.2. Классификация факторов;

2.2. Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области;

2.2.1. Определение вида статистической модели прогнозирования;

2.2.2. Статистический анализ факторов модели прогнозирования;

2.3. Прогнозные сценарии развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области;

2.3.1. Построение базовой модели прогнозирования;

2.3.2. Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе базовой модели;

2.3.3. Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели линейного приближения;

2.3.4. Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели экспоненциального приближения;

2.3.5. Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели полиноминального приближения;

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МАЛОЭТАЖНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ РЕГИОНА

3.1. Моделирование взаимодействия участников малоэтажного строительства;

3.1.1. Схема организационно-экономического механизма;

3.1.2. Совершенствование взаимодействия участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства;

3.2. Финансовый инструментарий организационно-экономического механизма;

3.2.1. Совершенствование механизма ипотечного кредитования;

3.2.2. Моделирование условий обеспечения доступности ипотечных кредитов; 3.3. Социально-экономическая эффективность реализации проектов малоэтажного строительства в регионе;

3.3.1. Оценка финансовых рисков участников инвестиционно-строительного процесса;

3.3.2. Методика расчета социально-экономического эффекта; Выводы по главе 3;

Выводы и рекомендации; Библиографический список; Приложения.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Авторская классификация малоэтажных домов, учитывающая специфику Ростовской области и позволяющая прогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе

Исследование показало, что понятие малоэтажного жилища в настоящее время получило расширенные толкование, включающее целый ряд традиционных типов застройки и новых их разновидностей. Вместе с тем, как показал анализ, в нормативно-правовых актах, и научных исследованиях касающихся вопросов малоэтажного строительства, до сих пор нет полного и однозначно трактуемого этого понятия.

Малоэтажное жилищное строительство, по нашему мнению, - это процесс создания жилого дома с количеством жилых этажей не более 3 в виде дома усадебного типа, блокированного жилого дома, состоящего из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на него и территорию общего пользования, а также многоквартирного дома, состоящего из одной или нескольких блок-секций с количеством не более четырех, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд.

Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, жилая малоэтажная недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка и повышение эффективности реализации проектов их создания. На основании исследований предлагается авторская классификация объектов малоэтажных жилых объектов по наиболее значимым признакам, представленная в табл. 1.

К основным классификационным признакам относятся: уровень доходов, месторасположение, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитектурной проработки.

Таблица 1

Классификация малоэтажных жилых объектов

Классификационные признаки Виды жилых объектов Характеристика и назначение

Месторасположе ние В городе Высокоплотная застройка с минимальным придомовым участком и обособленным выходом в квартиру

В городской черте (пригород) Отдельно стоящий индивидуальный дом с участком до 0,15ГА

За городской чертой Отдельно стоящий индивидуальный дом с участком 0,15ГАиболее

Уровень доходов Элитные Бизнес класса Средний класс Для индивидуального строительтсва с нормируемыми нижними пределами площадей квартир

Эконом класса Для муниципального строительства с нормируемым верхними пределами площадей квартир

Периодичность проживания Капитальные строения Для круглогодичного проживания

Дачи Для проживания в весенне-летний период

Наличие земельного участка С придомовым земельным участком с разбивкой сада (и) или огорода Площадь возводимых на участке строений не более половины

С приквартирным земельным участком без сада или огорода Площадь земельного участка менее половины общей площади

Без ггр икв артир но го земельного участка

Количество этажей -одноэтажный -двухэтажный -трёхэтажный Капитальные строения для круглогодичного проживания

Конструктивные решения - из мелкоштучных материалов - из древесины -монолитные -панельные -комбинированные Влияет на сроки службы объектов, их стоимость, теплотехничиские, звукоизаляционные характеристики на экс плату ционные затраты жилых объектов

Качество отделки С высококачественной отделкой Капитальные строения

Без отделки или со стандартной отделкой Капитальные строения

С черновой отделкой Дачи

Вид нежилой площади С подвалом, мансардой, верандой Без дополнительных плошадей От его наличия зависит объём земляных работ, затраты на строительство и эксплуатацию

Наличие дополнительных строений Летние кухни, веранды,и др. Отдельно стоящий гараж и (или) место для парковки автомобиля Без дополнительных строений Увеличение уровня комфортности

Обеспечение безопасности Круглосуточно охраняемый, контроль доступа, КПП Неохраняемый Единое ограждение и охрана посёлка, обеспечение безопасности проживания на его территории

Тип населённого пункта В коттеджном посёлке с единым архетиктурным стилем Благоустройство территориии: освещение, озеленение, пшеходные дорожки и др.

В существующем пункте Тоже, как правило, на требуется

На новой территории Отсутствие инфраструктуры

Качество архитектурно й проработки Стандартная Дачи, капитальные строения

Разнообразие архититурных опций Дачи, капитальные строения

Индивидуальные гтректы Дачи, капитальные строения

1 Уникальные архитектурные гтректы Дачи, капитальные строения

Предлагаемая классификация объектов малоэтажного строительства позволяет оценить состояние, спрогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе.

2. Модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающая воздействие на него экономических, политических, географических факторов и позволяющая моделировать сценарии развития в зависимости от динамики их поведения

Прогнозирование развития социально-экономических систем или процессов является важнейшим условием их динамичного, сбалансированного и без кризисного роста. Для построения модели прогнозирования рынка малоэтажного строительства сформулированы и классифицированы по различным признакам факторы, влияющие на прогноз развития данного сегмента рынка в Ростовской области.

Для развития модельных представлений, описывающих динамику развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области, выделены шесть важнейших факторов (табл.2).

Таблица 2

Сводная статистическая информация за период 2002 - 2011

годы по Ростовской области

№ Показатели 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1 Объем ВРП, млрд р. 140,7 171.8 221.2 263,1 340,0 450,4 576,1 555,9 632,2 745,0

2 Оборот строительных организаций, млрд р. 34,1 34,9 37,3 39,7 41,2 49,8 75,7 57,9 61,8 63,0

3 Реальные доходы, т.р./чел 8,1 9,3 10,3 11,2 11,8 13,5 14,8 14,0 14,8 14,8

4 Средняя стоимость земли за 100 м2, т.р. 17,85 24,8 25,2 27,7 38,0 62,65 83,1 65,55 89,6 115,25

5 Средняя стоимость 1 м" жилья, т.р. 16,5 20,5 22,5 23,4 26,6 30,9 42,4 45,9 50,8 53,0

6 Объем финансирования, млрд Р- 0,50 0,57 0,61 0,68 0,58 0,81 0,94 1,10 1,28 2,32

Задачей начального этапа обработки являлось распределение факторов в виде лепестковой диаграммы, позволяющей представить визуально распределение и удельное влияние каждого фактора на рост объемов индивидуального строительства в Ростовской области (рис.1).

Площадь перекрытия размерной шкалы каждого фактора, что определяет степень влияния на рост индивидуального строительства, располагается в следующем порядке: Х6 - объем финансирования жилищного строительства, млн р; XI - объем валового регионального продукта, млрд р; Х2 - оборот строительных организаций, млрд р; Х5 - средняя стоимость 1 м2 жилья , тыс. р; Х4 - стоимость 100 м2 земли под индивидуальное строительство, тыс. р; ХЗ -реальные денежные доходы населения, тыс. р в месяц на 1 человека (рис. 1).

Х6 XI Х2 KS

хз

Рис. 1. Диаграмма зависимости диапазона варьирования факторов

Далее был проведен статистический анализ факторов. Анализ включал в себя линейную, экспоненциальную и полиноминальную аппроксимацию статистического ряда за 2002 - 2010 гг., построение соответствующих прогнозных зависимостей и определение прогнозных интервалов изменения каждого фактора. На основе статистического анализа факторов и полученных прогнозных интервалов с помощью программного обеспечения Statgraphics plus for Windows построена базовая экономико-математическая модель, учитывающая степень влияния каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного жилья в Ростовской области.

Далее проведена обработка статистических данных в соответствии с

22

планом Плакетта-Бормана вида 2 м, предусматривающего тщательную проверку значимости влияния каждого фактора на функцию отклика, в качестве которой служит величина объема ввода малоэтажного жилья. План содержит 12 статистических значений функции отклика за период 2002-2011 годы, каждому из которых соответствует определенная рондомизированная комбинация уровней изменения семи независимых переменных факторов.

По итогам реализации плана программой Statgraphics plus for Windows получили общую суммарную статистическую информацию по влиянию выбранных факторов на функцию отклика. Анализ полученных значений позволяет расположить их в ряд в порядке уменьшения значимости влияния, что более наглядно отражено на диаграмме Парето (рис. 2).

Как следует из диаграммы Парето, наиболее значимо влияние на функцию отклика фактора Х4 (стоимость земли под индивидуальное строительство за 100 м2 , т. р.), наименьшее влияние оказывает фактор Х7 (время, год). Факторы X] (объем валового регионального продукта, млрд. р.) и Х2 (оборот строительных организаций, млрд р.) имеют равное влияние, несколько уступающее по своему значению четвертому фактору. Далее в порядке уменьшения степени влияния следуют факторы: Х3 (реальные

2002 г

!в -

.2011 г.. 58 4, .2003 г

2010г......./I ¡»ьк. , 2М)4г

2009 г. ' ~~;20О5г

2008 г 2006г

2007 г

денежные доходы (или среднедушевые доходы) населения, т. р. в месяц на 1 чел), Х6 (объем финансирования жилищного строительства, млрд р.) и Х5 (средняя стоимость 1 м2 жилья, т. р.). При этом необходимо подчеркнуть, что факторы Х4 и Х5 имеют отрицательный характер влияния на функцию отклика (величина оценки эффектов имеет отрицательный знак. Причем наиболее сдерживающим фактором на динамику ввода малоэтажного жилья является фактор Х4 - стоимость земли под строительство.

Фактор Х4 Фактор X, Фактор Х2 Фактор Х3 Фактор Х6 Фактор Х5 Фактор Х7

О 0,5 1 1,5 2 2,5 3 нормализованный эффект

Рис. 2. Диаграмма Парето

Базовая экономико-математическая модель, учитывающая значимость каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного жилья в Ростовской области имеет следующий вид:

У0 = -14,6781 + 0,000467343Х, + 0,0094693Х2 + 0,0346042Х3 -

- 0,00405553X4 - 0,0024375Х5 + 0,0989912Х6 + 0,00734503Х7. (1) Данное выражение отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и семи независимых переменных.

На основе модели получены прогнозные величины роста строительства малоэтажного жилья в Ростовской области. Расчетная величина (сумма) за период 2011 — 2015 годы составляет 6,33 млн м2, что несколько уступает прогнозу правительства, составляющую величину 7,619 млн. м2. Более наглядно тенденция развития динамики ввода малоэтажного жилья на ближайшую перспективу представлена на рис. 3.

95,0 % предел

Рис. 3. График прогноза регрессионной модели 13

Для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области на основе базовой модели произведено построение моделей линейного приближения, экспоненциального приближения, полиноминального приближения.

3. Функциональная структура организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства, отличающаяся этапами его создания и обеспечивающая достижение прогнозных объемов малоэтажного строительства за счет включения правовых, экономических и производственных элементов

Одним из важнейших условий повышения экономической эффективности функционирования отдельных сегментов экономики страны является совершенствование их организационно-экономического механизма.

Малоэтажное строительство как достаточно большой, но специфический сегмент всего рынка строительства, занимающий около 75% от общего объема, рассматривается как совокупность форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса фиксируеая в организационных документах, целью которых является создание объектов малоэтажного жилья. Таким образом, можно говорить об организационно-экономическом механизме реализации малоэтажного строительства.

Под организационно-экономическим механизмом реализации малоэтажного строительства мы понимаем совокупность организационных структур, форм и метоов управления, а также правовых норм, на основе которых реалиуются инвестиционные процессы, связанные со строительством малоэтажных объектов.

На основе исследований нами сформулированы основные этапами создания ОЭМ реализации малоэтажного строительства (рис. 4).

Организационные структуры являются основой организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства который во многом предопределяет направленность и силу взаимодействия средств применяемых методов.

С их помощью для достижения целей одни звенья управления производством посредством методов управления воздействуют на другие. Такое воздействие на отдельных участников инвестиционного процесса возможно лишь в условиях опрееленной организационной упорядоченности. На основе исследований нормативных документов и авторов нами разработана укрупненная функциональная структура организационно - экономического механизма реализации малоэтажного строительства (рис. 5). Функциональная структура включает в себя следующие наиболее существенные функциональные элементы организационно-экономического механизма.

Рис. 4. Этапы создания организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства

Нормативно-правовое поле, на основе которого осуществляется взаимодействие участников малоэтажного строительства.

Механизм управления, обеспечивающий взаимодействие участников (девелоперов), и защиту интересов каждого из них и своевременную корректировку их последующих действий в целях эффективного управления.

Организационно-экономические обязательства, принимаемые участниками в связи с осуществлением ими совместных действий по реализации проекта, гарантии таких обязательств и санкции за их нарушение. Организационно-экономические обязательства, в том числе финансовый инструментарий, включая меры государственной поддержки и механизмы ипотечного кредитования и оценку риска их деятельности, возникают и между другими участниками малоэтажного строительства (финансовые институты, органы контроля и надзора, общественные организации).

Условия оборота готовой продукции и ресурсов между участниками, в том числе механизмы долевого участия (государственно-частное партнерство, долевое строительство и др.) ценообразование, предоставление товарных кредитов и т.п.

Рис. 5. Функциональная структура организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства

Оценку эффективности организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства и его отдельных элементов (участников). Отдельные элементы организационно - экономического механизма на стадии реализации проекта могут закрепляются и конкретизируются в уставных документах и договорах между участниками.

4. Ипотечная схема кредитования малоэтажного строительства в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса и обеспечивающая повышение доступности жилья.

Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма при реализации проектов малоэтажного строительства является его

финансовый инструментарий, включающий механизмы привлечения, реализации и оценки инвестиций. Учитывая, что доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляет в Ростовской области 11,5% , для решения проблемы обеспечения жильем населения нашей страны необходим комплексный подход.

Расширение государственной поддержки граждан в приобретении жилья более эффективно с одновременным развитием ипотечных форм кредитования жилья. Анализ существующих ипотечных программ и форм государственной поддержки строительства жилья показал, что эти программы не учитывают специфики сегментов малоэтажного строительства. Индивидуальное малоэтажное жилье строится, как правило, на вновь осваиваемых участках земли. При этом стоимость земли занимает значительную долю (от 24% и более) в общей стоимости жилья. Проведенный анализ свидетельствует о том, что имеет место значительный сегмент земельного рынка под индивидуальное малоэтажное строительство со стоимостью земли от 10 до 80 т.р. за одну сотку. Это ценовой диапазон, приемлемый для граждан со средним уровнем дохода. Это дает нам основания заявить, что инвестиционные проекты малоэтажного строительства, реализуемые в коттеджных поселках или территориях с низкой стоимостью земли, т.е. те территории, которые выбирают для застройки граждане с минимально достаточным уровнем дохода могут и должны рассматриваться как проекты требующие государственной поддержки.

Создание льготных условий для граждан желающих построить или приобрести индивидуальное малоэтажное жилье может осуществляться в рамках программы «Стимул». Нами на основе проведенного анализа разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы Стимул, отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса. Схема представлена на рис. 6.

Нами произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов в рамках существующих программ государственной поддержки жилищного строительства, на основе которых сделаны расчеты повышения доступности ипотечных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. В расчет был взят жилой дом в коттеджном поселке Family Park, площадью 130 кв.м, стоимостью 2 250 ООО р., на участке в 7 соток стоимостью 800 000 р., т.е. общей стоимостью 3 050 000 р. из газосиликатных блоков, облицованных кирпичом (традиционная технология). Предельное соотношение "платеж/доход" по которому банки принимают решение о выдаче кредита определяется при разработке ипотечной программы. В разных банках оно разное и колеблется от 35 до 60%. В расчетах нами принято это значение, равное 50%. Реальные денежные доходы населения приняты на уровне января — апреля 2012 года в размере 14780,1 рублей в месяц на одного человека. Первоначальный взнос принят 12% .

Рис. 6. Схема ипотечного кредитования объектов МЭС

Из полученных зависимостей и значений вытекают условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном

порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья. Результаты представлены в табл. 3.

Таблица 3

Условия достижения доступности ипотечных кредитов при строительстве

малоэтажного жилья

Расчетные показатели Все нуждающиеся Молодая семья Сельские жители Молодые специалисты Ветераны боевых действий

Стоимость дома, р. 3288000 3288000 3288000 3288000 3288000

Доход семьи в месяц, р. 29560,2 29560,2 29560,2 29560,2 29560,2

Величина перв. взноса, % 12 12 12 12 12

То же, в руб. 394560 394560 394560 394560 394560

Размер кредита, р. 2928000 2558747 2867731 2208000 2900360

Ставка по кредиту, % 11,25 11,25 11,25 11,25 11,25

Сумма процентов по кредиту, р. 329400,0 287859,0 322619,7 248400,0 326290,5

Сумма платежа в месяц, Р- 23751 20289 23186 17001 23492

То же, в % к доходу семьи 80 69 78 58 79

Срок погашения кредита, мес. 99 87 97 75 98

Ставка за кредит не больше, % 7,0 8,2 7,2 9,8 7,2

Дополнительные субсидии не меньше р. при ставке 11,25% 956896 587970 896994 236896 896627

Из порядка расчета ежемесячных платежей за пользование кредитом нами получена зависимость между размером ставки за пользование кредитом и общей суммой субсидий. Откуда получаем, что максимальный размер процентных ставок для разных категорий должен быть в интервале от 7% до 9,8%. Аналогичные рассуждения позволили нам получить зависимость для необходимого объема субсидий. С учетом уже получаемых субсидий разными категориями граждан объем дополнительных субсидий составляет до 957 т.р.

Для условий, приведенных выше, зависимости между размером ставки за пользование кредитом и общей суммой субсидий, необходимых для того, чтобы сумма ежемесячных платежей не превышала половины дохода семьи представлены на рис. 7.

Зависимости между общей суммой субсидий и процентной ставкой при разной стоимости дома

2500000 2000000 1500000 1000000 500000 О

-500000

11,26%

10% 9% ставка,%

Рис. 7. Зависимости между общей суммой субсидий и процентной ставкой при разной стоимости дома (верхняя линяя - стоимость дома 4млн р., средняя -3,288, нижняя - 2,5 млн р.)

5. Алгоритм управления финансовыми рисками малоэтажного строительства, отличающийся дополнительным этапом их классификации, учитывающий региональные особенности, и позволяющий минимизировать экономические потери участников инвестиционного процесса

Как и любой инвестиционный проект, строительство малоэтажных зданий является рискованным. На основе анализа работ этих ученых нами сформулировано авторское определение риска инвестиций в малоэтажное строительство: риск реализации инвестиций в малоэтажное строительство - это возможность возникновения на различных этапах реализации проекта неблагоприятных ситуаций, приводящих к финансовым потерям или недополучению прибыли девелоперов. После определения всех рисков, возникновение которых возможно, необходимо произвести их классификацию. Классификация позволяет определить их природу происхождения, сущность, возможные негативные последствия, и, следовательно, разработать соответствующие мероприятия по снижению каждого вида риска и его последствий.

В работе предлагается классификация рисков малоэтажного строительства на основе факторов, оказывающих значительное влияние на прогнозируемую величину ввода малоэтажного жилья. Нами выделены риски: экономические, финансовые, нормативно-правового регулирования, природно-климатические.

С учетом предложенного нами дополнительного этапа классификации рисков, схема алгоритма управления рисками малоэтажного строительства будет выглядеть следующим образом (рис. 8).

I

Классификация рисков

>

Экономические Финансовые Нормативно-правовые Природно-климатические

Разработка мероприятий по снижению рисков и их последствий

Реализация проекта

Рис. 8. Схема алгоритма управления рисками малоэтажного строительства

На этапе разработки мероприятий по снижению уровня рисков необходимо рассматривать два направления: возможность снижения уровня каждого риска и возможных его негативных последствий.

Мероприятия по снижению уровня риска включают в себя:

- проведение дополнительных экономических, социологических и маркетинговых исследований;

- корректировку проектно-изыскательской и сметной документации;

- перераспределение или увеличение материальных, финансовых, трудовых, ресурсов и другие.

Для снижения последствий риска применяются такие известные и апробированные в мировой и отечественной практике инструменты, как: страхование, привлечение гарантов и соинвесторов.

Наиболее сложным этапом управления рисками является количественная оценка рисков и последствий их проявления. Как правило, сложность заключается в существовании множества вариантов решений и, следовательно,

неопределенности рисковых ситуаций. Каждый вариант решения характеризуется индивидуальным критерием, соответствующим конкретной рисковой ситуации. При этом на выбор решения влияет вероятностный характер проявления рисковых ситуаций.

Нами построен статистический ряд, который показывает риски, несущие наибольшую угрозу проекту (рис. 9).

Динамика цены риска

эв Э1 93 э8 э2 »6 Э4 п2 ф1 ф4 фЗ нЗ п1 н1 э7 ф2 н2 Риски,код

Рис. 9. Динамика показателя цены риска

Таким образом, наиболее значимыми рисками, влекущими большой ущерб являются риски нормативно-правового регулирования (н2), риск уменьшения объемов финансирования за счет средств Фонда СРЖКХ (ф2), банкротство участников инвестиционного процесса (э7).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Одной из приоритетных задач правительства РФ в области жилищной политики является формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан. На основе анализа литературных данных классифицированы основные результирующие факторы, влияющие на уровень доступности жилья для населения к которым относятся: факторы спроса и факторы предложения. Для повышения уровня доступности жилья автором сделан вывод о необходимости развития малоэтажного строительства.

Исследование, проведенное автором, показало, что понятие малоэтажного жилища в настоящее время получило расширенные толкование, включающее целый ряд традиционных типов застройки и их новых разновидностей. Поэтому дано авторское определение малоэтажного жилищного строительства. Исследовав специфику малоэтажного строительства, автор провел классификацию малоэтажных домов.

Развитие рынка зависит от множества факторов. В работе сформулированы и классифицированы по различным признакам факторы, влияющие на прогноз развития рынка малоэтажного строительства Ростовской

области. Для развития модельных представлений, описывающих динамику развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области, выделены шесть важнейших факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на прогноз развития рынка и проведен их статистический анализ.

Статистический анализ факторов и полученных прогнозных интервалов позволил создать на базе программного обеспечения Statgraphics plus for Windows базовую экономико-математическую модель, учитывающую степень влияния каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного жилья в Ростовской области. Модель отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых переменных. Представленные характеристики модели подтверждают ее достоверность в 95%-ном доверительном интервале.

На основе базовой модели произведено построение моделей линейного, экспоненциального, полиноминального приближений, использованных нами для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

Малоэтажное строительство, рассматриваемое как совокупность форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса, позволяет авторам говорить об организационно-экономическом механизме реализации малоэтажного строительства, как разновидности организационно-экономического механизма управления. Нами сформулированы, исследованы и классифицированы особенности организационно-экономического механизма (ОЭМ). На основе исследований особенностей сформулированы четыре этапа создания ОЭМ реализации малоэтажного строительства. Разработана схема функциональной структуры организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства, включающая в себя правовые, экономические и производственные элементы. Механизм экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.

Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма при реализации проектов малоэтажного строительства является его финансовый инструментарий, включающий в себя механизмы привлечения, реализации и оценки инвестиций. На основе проведенного анализа стоимости земли под индивидуальное строительство в Ростовской области разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса. Произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов в рамках существующих программ государственной поддержки жилищного строительства, на основе

которых сделаны расчеты повышения доступности ипотечных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Из полученных зависимостей и значений получены условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья.

Сформулировано авторское определение риска инвестиций в малоэтажное строительство. Разработана схема алгоритма управления рисками малоэтажного строительства, отличающаяся от существующих дополнительным этапом классификации рисков. Представлена классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая в себя экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины инвестиционных затрат. Построен статистический ряд, который показывает риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту.

Публикации по теме диссертационного исследования

Монографии:

1. Малоэтажное строительство региона: состояние и перспективы (на примере Ростовской области). Ростов н/Д: РГСУ, 2013. 7.5 п.л., (в т.ч. авторских 5 п.л.)

Статьи в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК

РФ:

2. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Классификация объектов малоэтажного строительства // Инженерный вестник Дона.2012.№3. (электронный ресурс) Режим доступа: http://\v\wv.ivdon.ru/magazine/archive/n3y2012/937/ 0.35п.л.

3. Ивакин Е.К., Вагин A.B., Анализ динамики жилищного строительства в Ростовской области // Инженерный вестник Дона.2012.№3. (электронный ресурс) Режим доступа: http://www.ivdon.m/rnagazine/archive/n3y2012/938 / 0.22п.л.

4. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Анализ основных направлений повышения доступности жилья // Вестник ЮРГТУ (НПИ). 2012. №5. 0.35п.л.

5. Ивакин Е.К., Вагин A.B. «SWOT-анализ нормативно-правовых актов, регулирующих малоэтажное строительство // Вестник ЮРГТУ (НПИ). 2012. №6. 0.61п.л. (в т.ч. авторских 0.5 п.л.)

6. Вагин A.B. Исследование условий развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области // Известия Ереванского государственного университета архитектуры и строительства. 2012. №6(32). 0,41 п.л.

7. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области // Вестник МГСУ. 2013.№2. 0.58 п.л. (в т.ч. авторских 0.48 п.л.)

8. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Совершенствование механизма ипотечного кредитования малоэтажного строительства// Вестник МГСУ. 2013.№2. 0.32 п.л. (в т.ч. авторских 0.3 п.л.)

9. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Прогноз развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области // Научное обозрение. 2013. № 2 . 0.41 п.л

10. Ивакин Е.К., Вагин A.B. «Оценка финансовых рисков участников малоэтажного строительства // Научное обозрение. 2013. №2. 0.4 п.л

Статьи и тезисы докладов:

11. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Моделирование условий обеспечения доступности ипотечных кредитов // Известия РГСУ 2012.№16 . 0.39 п.л.

12. Вагин A.B. Подходы к оценке социально-экономического эффекта малоэтажного строительства // Наука, образование, общество: тенденции и перспективы: сборник научных трудов Международной научно-практической конференции. М., 2013. 0.33 п.л.

13. Вагин A.B. Совершенствование механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства // Известия РГСУ. 2012. №16. 0.28 п.л.

14. Ивакин Е.К., Вагин A.B. Классификация факторов, влияющих на развитие малоэтажного строительства в Ростовской области // Актуальные проблемы маркетинга и логистики: сборник научных статей. Ростов н/Д: РГСУ, 2012. Вып. 2. 0,19 п.л.

15. Белевцов С.П., Вагин A.B. Совершенствование организационно-экономического механизма малоэтажного строительства // Актуальные проблемы маркетинга и логистики: сборник научных статей. Ростов н/Д: РГСУ, 2012. Вып. 2. 0.42 п.л. (в т.ч. авторских 0.4 пл.)

Подписано в печать 14.02.2013. Формат 60x84/16.

Ризограф. Бумага писчая. Уч-изд.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 23/13

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162