Логистическая организация комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Логистическая организация комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья региона"

На правах рукописи

Киселев Виталий Юрьевич

ЛОГИСТИЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ МАССОВОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

РЕГИОНА (на примере Ростовской области)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: логистика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

17 окт 2013

Ростов-на-Дону - 2013

005535082

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет»

Официальные оппоненты:

Володина Елена Васильевна - доктор экономических наук, профессор, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Курганский государственный университет», заведующая кафедрой «Экономическая теория и моделирование экономических процессов».

Пархоменко Татьяна Валерьевна - кандидат экономических наук, доцент, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)», доцент кафедры «Коммерция и логистика»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет» (г. Воронеж)

Защита состоится 30 октября 2013 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет».

Автореферат разослан 27 сентября 2013 г.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор, Заслуженный строитель РФ, Ивакин Евгений Константинович

Ученый секретарь диссертационного совета

Страхова Н.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современные тенденции развития жилищного строительства России характеризуются кризисом сложившейся в строительной сфере модели удовлетворения жилищного спроса, которая эмпирически фиксирует перепроизводство дорогого жилья в условиях ограниченного платежеспособного спроса. Обострение социальной проблемы обеспеченности жильем населения стимулирует поиск новой концепции и направлений взаимодействия государства и строительного бизнеса, широкие возможности для которого сегодня открываются в сегменте малоэтажного строительства жилья.

Современное развитие массового загородного малоэтажного строительства жилья ограничено отсутствием инфраструктурного обеспечения данного процесса, а также несбалансированностью развития территорий. Существующая система кооперационного взаимодействия не обеспечивает необходимого уровня конвергенции власти, девелоперов и застройщиков, коммунальных предприятий и населения, которая формировала бы механизм устойчивой трансформации люмпенизированной загородной пустыни в комплексную малоэтажную жилую застройку, обеспеченную всеми необходимыми инфраструктурными удобствами.

В регионах России фактором развития строительства массового малоэтажного жилья становится строительство соответствующей инфраструктуры и обеспечение новых территориальных площадок необходимыми коммуникациями, объектами социальной инфраструктуры и т.д. Существующие сегодня в реальной рыночной практике схемы и механизма взаимодействия власти и бизнеса не обеспечивают достаточных темпов развития сегмента и перманентно демонстрируют его институциональную дисфункцию.

Это позволяет актуализировать значимость научно-практической разработки эффективного механизма удовлетворения жилищного спроса за счет комплексного малоэтажного строительства недорогого жилья, теоретико-методическую основу которого составит научно обоснованное проектирование логистической модели организации массовой малоэтажной застройки территорий, внедрение которой позволит увеличить объем малоэтажного домостроения, одновременно обеспечивая цивилизованную инфраструктурную подготовку новых площадок под строительство.

Степень разработанности проблемы. Научную базу современной логистики, потенциал и инструментарий рационального сопряжения потоково-процессных объектов и явлений в экономике составляют научные работы таких ученых, как А. Альбеков, Б. Аникин, В. Борисова, А. Гаджинский, В. Дыбская, Е. Ивакин, Д. Иванов, С. Карнаухов, Л. Миротин, Ю. Неруш, О. Проценко, Т. Родкина, А. Семененко, В. Сергеев, В. Стаханов, Ы. Ташбаев и др.

Проблемные аспекты развития логистической практики организации и регулирования социально-экономического развитий территорий разработаны в исследованиях таких ученых, как А. Комарова, Д. Костоглодов, О. Новиков, Е. Пилива-нова, Г. Пивоварова, М. Чернышев, X. Эльдарханов и др.

Глубокий научно-практический анализ специфики взаимодействия власти и бизнеса в рамках механизма государственно-часшого партнерства в процессе реализации социально-значимых инфраструктурных проектов в сфере жилищного строительства представлен в трудах следующих ученых: А. Волосов, В. Гуртов, М. Деряб-кина, М. Климова, Ю. Князев, И. Макаров, А. Масленников, О. Михеев, И. Морозов, В. Телегин и др.

Эмпирическая актуализация и научное обоснование эффективности развития логистических систем малоэтажного строительства жилья в рамках институционально сформировавшихся механизмов государственно-частного партнерства, представлена в работах таких ученых, как А. Андросов, С. Баронин, С. Боярский, В. Желтоносов, Д. Зайнуллина, Е. Иванова, В. Казейкин, О. Лыкова, М. Каменец-кий, О. Петрушин, Д. Силка, Р. Сиразетдинсв, Ю. Скуратович, Р. Столяров, М. Хуснуллин, А. Черных, и др.

Тем не менее, фактором торможения современного развития регионального рынка малоэтажного строительства жилья эконом-класса выступает проблема ограниченного развития инженерно-коммунальной и социальной инфраструктуры. В качестве базового условия ее формирования следует рассматривать строительство коммунальных объектов за счет аккумулирования частного капитала в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Логистическая организация комплексного массового малоэтажного строительства на основе развития комплексного девелопмента и запуска процесса ускоренной институционализации рынка коммунальных услуг, расширяющего возможности для его эффективного взаимодействия с рынком строительства жилья обеспечит государству целый комплекс инструментов для проведения сбалансированной политики развития малоэтажного жилищного строительства.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности

ВАК.

Диссертационное исследование выполнено согласно пункту 4.5 «Направления государственного регулирования логистических процессов в цепях поставок экономическими методами с целью оптимального сочетания планово-регулируемого и рыночного механизма» паспорта научной специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: логистика.

Целью диссертационной работы является концептуальная разработка и научно-практическое обоснование логистической системы комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья в Ростовской области.

Поставленная цель предопределила решение следующих научных задач:

- исследовать концептуальные основы логистической организации инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства жилья;

- идентифицировать концептуальные особенности и направления логистической организации и развития массового малоэтажного строительства жилья;

- проанализировать проблемные аспекты развития массового малоэтажного домостроения;

- провести анализ состояния малоэтажного строительства жилой недвижимости эконом-класса Ростовской области;

- определить и эмпирически развернуть направления снижения стоимости жилья в логистической организации малоэтажного домостроения региона;

- разработать концептуальную логистическую модель комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья;

- обосновать направления трансформации логистической модели комплексного развития малоэтажного жилищного строительства региона.

Объектом диссертационного исследования являются потоковые процессы и явления в современной сфере малоэтажного строительства жилья Ростовской области.

Предмет исследования составляют факторы, условия, характерные особенности и направления организационно-экономического развития логистической организации комплексного массового малоэтажного строительства жилья региона.

Теоретической н методологической основой диссертации послужили научно-практические разработки российских и зарубежных ученых в области логистической организации процессов функционирования инвестиционно-строительного комплекса, интеграции звеньев в системе малоэтажного строительства жилья, логистической организационно-экономической конфигурации интегрированных структур, обеспечивающих решение социально-экономических задач и содействующих реализации инфраструктурных проектов на основе использования механизма государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, а также рынка коммунальных услуг.

Инструментарно-методический аппарат исследования составили такие методы научного познания, как абстрактно-логический, методические приемы восхождения от простого к сложному, индуктивный и дедуктивный, взаимосвязи количественных и качественных характеристик, системного анализа, специальный инструментарий экономического анализа на основе статистического, сравнительного методов и метода графической интерпретации, метод функционально-стоимостного анализа.

Информационно-эмпирическая база диссертации представлена монографиями, научными публикациями отечественных и зарубежных ученых, данными Федеральной службы государственной статистики и Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области. В работе

использованы справочные сведения и статьи, аналитические данные, опубликованные в научной литературе, отечественных и зарубежных периодических изданиях, а также информационные ресурсы Интернета и фактические данные статистических опросов и авторских исследований.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на научном обосновании необходимости формирования логистической модели комплексного организованного развития малоэтажного строительства жилья, реализация которой позволит запустить процесс инстшуционализации рынка жилищно-коммунальных услуг, что обеспечит расширение возможностей комплексной инфраструктурной подготовки загородных территорий за счет углубления институционально-операционной интеграции операторов рынка малоэтажного домостроения и рынка жилищно-коммунальных услуг.

Научная новизна результатов исследования заключается в концептуальном развитии теоретико-методических основ логистической организации комплексного организованного развития массового малоэтажного строительства жилья на основе формирования государственного регулирования логистических процессов экономическими методами с целью оптимального сочетания планово-регулируемого и рыночного механизма.

В результате выполненных исследований получены самостоятельные результаты, обладающие следующими элементами научной новизны:

1 .Определено, что существующие подходы к логистической организации массового малоэтажного строительства жилья в реальной рыночной практике формируют масштабную дисфункцию в функционировании сегмента малоэтажного строительства доступного жилья, что требует расширения концептуальных и модельных представлений относительно возможностей системного запуска механизма устойчивого массового воспроизводства жилых объектов малоэтажного домостроения на основе привлечения частного капитала в процесс строительства и реновации инженерно-коммунальной инфраструктуры.

2,Обоснованы и раскрыты эмпирические предпосылки масштабного развития высокоурбанизированной малоэтажной застройки удаленных от города территорий, реализация которой может быть обеспечена за счет институционального расширения состава участников логистического цикла и введения в него комплексных девелоперов, связывающих в проектах функции застройщиков и операторов рынка жилищно-коммунальных услуг, что позволит сформировать условия для развития новой логистической конфигурации цепи капитального малоэтажного строительства жилья эконом-класса.

3. Разработана логистическая модель комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья в Ростовской области, основанная на интеграции девелоперов, застройщиков, частных предприятий коммунального комплекса, государственного финансового оператора (Внешэкономбанк), региональных (мест-

ных) бюджетов в систему государственно-частного партнерства по строительству инженерно-коммунальной инфраструктуры в сфере малоэтажного жилищного строительства, обеспечивающую возможность развития загородных коттеджных поселков на основе аккумулирования масштабных долгосрочных вложений в развитие их инфраструктурной базы как условия формирования долгосрочной рыночной привлекательности комплексной малоэтажной застройки, в том числе, в будущей конкуренции с загородным многоквартирным жильем.

4. Доказано, что запуск государством механизма долгосрочного кредитования частных предприятий коммунального комплекса в условиях удлинения периода строительства загородных коттеджных поселков будет стимулировать приходу других операторов финансового рынка, конкуренция между которыми приведет к снижению стоимости внешнего финансирования строительства жилищно-коммунальной инфраструктуры, реновация которой обеспечит возможность сокращения издержек и операционной экономии в рамках логистической организации массового малоэтажного строительства жилья.

5. Уточнены особенности процесса логистической инстшуционализации современного рыночного механизма малоэтажного жилищного строительства, включающие в себя развитие комплексных девелоперов и стратегическое обеспечение их операционных преимуществ в системе процессно-потоковой организации малоэтажного домостроения, что обеспечит массовый запуск проектов комплексного развития загородных территорий в регионе, отличительной чертой которых является единое сквозное управление - от стадии планирования до конечного итога, а также возможность формирования востребованного рынком и адаптированного под конкретного клиента продукта - комплексной застройки с определенной концепцией и уровнем исполнения.

Теоретическая значимость исследования определяется достигнутым уровнем теоретико-методических и концептуальных представлений, расширяющим прикладной потенциал развития жилищного строительства на основе логистичн-ской организации комплексного развития массового малоэтажного жилищного строительства, а также концептуально-теоретическим обоснованием разработки и внедрения логистической модели рыночно устойчивого и сбалансированного развития массового малоэтажного строительства жилья эконом-класса за счет повышения эффективности инфраструктурного развития рынка жилищно-коммунальных услуг.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные и обоснованные в нем научно-практические рекомендации позволяют реализовать новые механизмы развития загородного малоэтажного строительства на основе логистически организованного и скоординированного взаимодействия всех основных участников комплексной малоэтажной застройки. Разработанные предложения могут составить основу для запуска реального механизма комплексной инфраструктурной подготовки новых загородных территорий на основе привлечения частных инвесга-

ций в строительство и инновационное развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры при активном (»финансировании данного процесса со стороны государства

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования и практические рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, докладывались и обсуждались на международных, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях, включая Международную научно-практическую конференцию «Актуальные проблемы социально-экономического, политического и правового развития современной России» (г. Ростов-на-Дону, 27 ноября 2012 г.); Международную научно-пракглческую конференцию «Наука, образование, общество: проблемы и перспективы развития» (г. Тамбов, 29 марта 2013 г.); Международную научно-практическую конференцию «актуальные научные вопросы и современные образовательные технологии» (г. Тамбов, 28 июня 2013 г.); и др.

Научно-практические разработки, содержащиеся в диссертации, использовались в Ростовском государственном строительном университете в процессе преподавания дисциплин «Основы логистики» и «Логистика в строительстве».

Предложения по повышению эффективности рыночной стратегии развития в сегменте массового малоэтажного строительства жилья Ростовской области внедрены в деятельность ООО «СтройТрест» (г. Рсстов-на-Дону), что подтверждается соответствующей справкой о внедрении.

Публикации. По теме исследования диссертантом опубликованы 9 работ общим объемом 4,0 п.л., включая 3 печатные работы в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации, - 1,5 п. л.

Структура и объем диссертации. Структура работы определяется поставленной целью и соответствует логической последовательности решения определенных автором задач исследования. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения и библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, представлена общая логика, предмет и объект исследования, сформулированы положения, выносимые на защиту, раскрыта научная новизна и практическая значимость исследования.

В первой главе «Концептуальные основы логистической организации комплексного развития малоэтажного строительства доступного жилья» представлено теоретико-методическое обобщение научных основ современной логистической организации комплексного малоэтажного строительства доступного жилья, определены концептуальные особенности синтеза логистической системы развития данного сегмента.

Во второй главе «Анализ тенденций развития массового малоэтажного жилищного строительства Ростовской области: логистический аспект» рассмотрены эмпирические особенности современного развития загородной малоэтажной застройки региона, а также представлена логистическая оценка основных проблем, препятствующих развитию данного направления в региональной системе жилищного строительства.

В третьей главе «Логистическая организация комплексного малоэтажного строительства жилья в регионе» автор научно обосновал и конкретизировал концептуально-методические аспекты проектирования логистической системы комплексного развития малоэтажного строительства жилья в регионе.

В заключении представлены основные выводы и обобщены научно-практические рекомендации, полученные в результате проведенного диссертационного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Определено, что существующие подходы к логистической организации массового малоэтажного строительства жилья в реальной рыночной практике формируют масштабную дисфункцию в функционировании сегмента малоэтажного строительства доступного жилья, что требует расширения концептуальных и модельных представлений относительно возможностей системного запуска механизма устойчивого массового воспроизводства жилых объектов малоэтажного домостроения на основе привлечения частного капитала в процесс строительства и реновации инженерно-коммунальной инфраструктуры.

В диссертации представлено теоретико-методическое обобщение научных основ современной логистической организации комплексного малоэтажного строительства доступного жилья, определены концептуальные особенности синтеза логистической системы развития данного сегмента. '

В ракурсе рассматриваемых в диссертации проблем развития жилищного строительства автор формулирует основные особенности рыночного эволюционирования отечественного инвестиционно-строительного комплекса, трансформация которого определяет вектор и потенциал дальнейшего развития жилищного строительства в России.

Современные исследования показывают, что проблема взаимодействия участников рынка остается крайне важной и пока не находит своего должного разрешения. Не менее сложную диалектику противоречий формирует несбалансированность стратегических задач развития строительной отрасли с наличными ресурсами их реализации на уровне регионов.

В диссертации отмечается, что проблемные аспекты современного развития малоэтажного домостроения обусловлены как минимум двумя составляющими данного вопроса.

Во-первых, в сфере жилищного строительства остро назрела новая фаза его развития, связанная с исчерпанием возможностей дальнейшей многоэтажной застройки территорий в городской черте (инфраструктура ветшает, свободного земельного фонда фактически не осталось, а имеющиеся земельные ресурсы по-прежнему реализуются администрациями с аукционов на коммерческих условиях.

Во-вторых, крайне непростая задача инфраструктурной подготовки новых территорий и их застройки, дефицит финансовых ресурсов для решения данной задачи у девелоперов требуют реализации комплексного подхода, в рамках которого государство и строительный бизнес должны выработать оптимальную модель конвергенции их усилий в направлении более целостного решения данной задачи.

Эмпирически расширенная проблематизация рассматриваемого автором вопроса позволяет ему выделить двуединый вектор развития, включающий в себя два компонента. Первый - инфраструктурное обеспечение массового малоэтажного строительства. Второй - организационная конвергенция всех элементов логистической системы малоэтажного домостроения, которая должна обеспечить ему организованно упорядоченный характер. Разворачивая эти две составляющие, автор делает вывод, что их развитие в целом в близлежащей перспективе и в долгосрочном плане будет определять потенциальные возможности развития организованной малоэтажной застройки.

Сложность развития комплексного малоэтажного строительства обусловлена тем, что девелоперы должны построить непросто квадратные метры, а насыщенные объектами социально-бытовой инфраструктуры коттеджные поселки, которые будут представлять собой не разрозненное домостроение, а архитектуру с единой концепцией малоэтажной застройки.

Проблема инфраструктурного обеспечения развития малоэтажного домостроения в части концептуальной оценки особенностей ее решения выводит автора на анализ вопроса относительно того, в каком организационно-экономическом формате должно проходить взаимодействия государства и строительного бизнеса, обеспечивающее комплексную малоэтажную застройку новых территорий.

2.Обоснованы и раскрыты эмпирические предпосылки масштабного развития высокоурбанизированной малоэтажной застройки удаленных от города территорий, реализация которой может быть обеспечена за счет институционального расширения состава участников логистического цикла и введения в него комплексных девелоперов, связывающих в проектах функции застройщиков и операторов рынка жилищно-коммунальных услуг, что позволит сформировать условия для развития новой логистической конфигурации цепи капитального малоэтажного строительства жилья эконом-класса.

В диссертации автор диагностировал проблематику современного развития малоэтажного домостроения в эволюционной фазе современного рыночного роста жилищного строительства, которое уже фактически достигло предела своего органического расширения и стимулировало естественное вызревание условий для развития массового загородного коттеджного строительства.

С точки зрения автора, дальнейший рост бюджетного малоэтажного строительства не может протекать в режиме самоподдерживающегося автономного функционирования. Сегмент испытывает не дефицит средств, операционализи-рующих процесс рыночного роста, а недостаток стратегической его составляющей, синтез которой упирается в большее число проблем, к числу которых автор относит, прежде всего: отсутствие инфраструктуры и стратегически спроектированного государственно-частного механизма ее развития, а также организационное разобщение логистической системы малоэтажного строительства жилья.

Необходимо отметить, что потребность в стратегической логистически организованной кооперации власти и бизнеса автор обосновывает с позиции реального дефицита возможностей для решения тактических задач развития малоэтажного домостроения со стороны девелоперов и застройщиков.

Однако более релевантный тезис состоит в эмпирической актуализации современной фазы развития жилищного строительства в целом. Система укорененных в последней противоречий идентифицирует имманентную потребность в преобразовании модели жилищного строительства, которая уже достигла пределов своего развития и нуждается в радикальной корректировке. Законодательная база развития малоэтажного строительства, ориентированная преимущественно на строительство в черте города также оказалась фактически неадекватной новым реалиям и сдвигам в развитии городской агломерации.

Формирование новых принципов взаимодействия населения и девелоперов, обновление системы законодательного регулирования их взаимоотношений обусловлены отсутствием инфраструктуры в загородной зоне, строительство которой только сейчас поставило перед законодателем системные задачи. Эти задачи связаны с необходимостью делигитимации на сегодняшний день и предотвращением в последующем ситуаций, когда, девелоперы в попытке удовлетворить растущий спрос выказывают свою неготовность самостоятельно профинансировать строительство инфраструктуры и прокладку коммуникаций, а отсутствие твердой позиции государства в этом вопросе способствует тиражированию рыночных практик, в которых население приобретает неполноценное загородное жилье. Эмпирически наблюдаемая на рынке деформация механизма развития сегмента загородного малоэтажного строительства жилья эконом-класса, обусловлена, прежде всего, ограниченностью участия государства.

В диссертации автор обосновывает научно-практические рекомендации, суть которых состоит в том, что необходимо провести реконфигурацию сущест-

вующей логистической системы государственно-частного партнерства, которая бы обеспечивала относительно автономную коммерциализацию данного сегмента. В современный момент практика ГЧП в сфере малоэтажного строительства сложилась и характеризуется масштабной дисфункцией со стороны власти. В условиях ограниченной доходной базы региональных бюджетов государство должно стимулировать образование различных форматов его взаимодействия со строительным бизнесом, развитие которых позволило бы перераспределить нагрузку.

В диссертационной работе автор обосновывает необходимость расширения логистической системы малоэтажного домостроения за счет включения в нее звена дополнительного звена - девелоперских компаний, которые уже на рынке земельных участков сформируют новое предложение - полную подготовку участков, в том числе строительство и эксплуатацию инженерной инфраструктуры.

19»0г. 1995г. 2000г. 2001 Г. 2002 г, 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006г. 200~ г. 2008г. 2009 г.2010г. 2011 г. 2012 г.

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в Ростовской области в 1990-2012 гг., тыс. кв. м

Жилищное строительство в последние годы все больше перемещается на свободные земли Ростовской области и окраины городов области. Освоение новых территорий предполагает наличие больших рисков, связанных с инженерным обеспечением будущей застройки, необходимостью организации транспортной инфраструктуры, а также с исполнением задач по обеспечению социально-культурными объектами.

Для того чтобы определить базовые проблемные аспекты развития малоэтажного строительства в регионе, провести их эмпирическое обобщение, автор формирует более полное видение того, каким образом в современный момент в регионе развивается сектор малоэтажного строительства.

Как показывают данные рис. 1, в регионе за последние 20 лет сформировался устойчивый рост объема вводимых в эксплуатацию жилых домов.

Индикатором качественной трансформации данного тренда, является повышение доли малоэтажного строительства жилья, начиная с 2007 г. (см. рис. 2). При этом в 2011-2012 гг. стабилизация доли индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья является показателем того, что этот сегмент рынка требует территориального расширения - массового развития загородной застройки.

2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 20X1 г. 2012 г.

Рис. 2. Доля индивидуального малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья в Ростовской области в 2002-2012 гг.

Приоритетным направлением развития жилищного строительства является комплексное освоение загородных территорий в городах Азов, Батайск, Волгодонск, Каменск-Шахтинский, Новочеркасск, Новошахтинск, Таганрог, Шахты, Аксайском районе. По состоянию на начало 2012 г. предложение на рынке загородной недвижимости Ростова-на-Дону формируют 11 организованных посёлков, позиционируемых в эконом-сегменте (рис. 3).

Рассматривая особенности развития малоэтажного строительства региона, автор особенно акцентирует внимание на проблему инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства. Именно в части строительства и дальнейшего развития инфраструктуры сформированы основные противоречия в развитии данного сегмента, разрешение которых на основе новых механизмов взаимодействия власти и бизнеса даст сильнейший импульс для развития малоэтажного строительства в регионе.

Большая часть коттеджных поселков Ростовской области не имеет собственной инфраструктуры. Строительство инфраструктуры отложено на финальную стадию реализации девелоперских проектов, что повышает вероятность его завершения не в полном объеме.

В настоящее время на рынке организованной коттеджной недвижимости Ростовской области только формируется «критическая масса» проектов, которые должны сформировать в глазах потенциальных покупателей положительный образ малоэтажного жилья. В докризисный период ряд стартовавших малоэтажных проектов оказались неудачными, и этот цикл до сих пор не завершен.

■Изумрудный ■ Беловодье

я Старочеркасская Ривьера, 2 очередь т Ясная поляна, 1 очередь

и Остров и Голландская деревня

»Клен-парк, 1 очередь к; Лгобушкино

яг Приозерье и Родник I ж Солнечный, 2 очередь

Рис. 3. Доля коттеджных поселков в общей площади малоэтажного домостроения г. Ростова-на-Дону на начало 2012 г.

Сегодня формат ГЧП, в котором роль и участие государства являются по определению доминантными, претерпевает инверсию. Инвесторы фактически соглашаются на строительство инфраструктуры за свой счет, но требуют от власти сотрудничества и обеспечения понятных и прозрачных условий развития малоэтажной застройки.

В рамках такой конфигурации строительный бизнес несет наибольшие риски и требует от власти расширения его участия вплоть до территориального планирования застройки. Стратегически девальвируя значимость существующих практик ГЧП, автор делает попытку институционально спроектировать новую логистическую организацию малоэтажного строительства доступного жилья, которая бы формировала более адекватную дескрипцию рынка и обеспечивала возможность корректировки существующего формата конвергенции звеньев, составляющих систему (рис. 4).

В диссертации отмечается, что переход рынка в новую стадию жизненного цикла будет априори сопровождаться реализацией масштабных проектов комплексной застройки неосвоенных пространств, что может быть обеспечено на основе формирования нового предложения на рынке земельных участков.

На современном этапе можно обосновать необходимость формирования сервисного предложения по сопровождению проектов инвесторов на всем протя-

жении застройки территории и созданию управляющих компаний для эксплуатации и содержания инженерной инфраструктуры.

Рис. 4. Институционально обновленная логистическая организация комплексного массового малоэтажного строительства жилья

Речь идет об удлинении логистического цикла, которое обеспечит повышение уровня его качественной составляющей и сокращение длительности малоэтажного строительства за счет реализации отдельных профессиональных функций по инфраструктурной подготовке территории специализированными операторами рынка. С точки зрения управления, логистически выстроенная кооперация с включением дополнительного звена с четко очерченным и востребованным рынком функционалом фактически будет воспроизводить прогрессивное европейское представление о классическом девелопменте.

3. Разработана автором логистическая модель комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья в Ростовской области, основанная на интеграции девелоперов, застройщиков, частных предприятий коммунального комплекса, государственного финансового оператора (Внешэкономбанк), региональных (местных) бюджетов в систему государственно-частного партнерства по строительству инженерно-коммунальной инфраструктуры в сфере малоэтажного жилищного строительства, обеспечивающую возможность цивилизованного развития загородных коттеджных поселков на основе аккумулирования масштабных долгосрочных вложений в развитие их инфраструктурной базы как условия формирования долгосрочной рыночной привлекательности комплексной

малоэтажной застройки, в том числе, в будущей конкуренции с загородным многоквартирным жильем.

Углубление концептуального видения проблемы позволяет автору переформулировать цели, принципы, и механику конструирования логистической системы массового малоэтажного строительства доступного жилья. Решение многих теоретически вопросов открывает возможности для более адресного решения практических задач операционного порядка - определения пропорций и условий участия каждой из сторон, ее обязательств, согласованном планировании конечного ре-

Рис. 5. Логистическая модель комплексного развития массового загородного малоэтажного строительства жилья

Проектируемая автором логистическая система ориентирована на институциональный симбиоз государства и строительного бизнеса, результирующая которого должна обеспечить формирование четко концептуально оформленного и социально востребованного сегмента массового малоэтажного строительства жилья.

В диссертации автор обосновывает научно-практические рекомендации, суть которых состоит в том, что необходимо провести реконфигурацию существующей логистической системы государственно-частного партнерства, которая бы обеспечивала относительно автономную коммерциализацию данного сегмента.

Более того,.обобщая рыночную практику не только в Ростовской области, но и на юге России в целом, можно констатировать, что сегодня формат ГЧП, в котором роль и участие государства являются по определению доминантными претерпевает инверсию. В рамках новой конфигурации строительный бизнес несет наибольшие риски и требует от власти расширения его участия вплоть до территориального планирования застройки.

В связи с этим, автор попытался институционального спроектировать новую логистическую организацию малоэтажного строительства доступного жилья, которая бы формировала более адекватную дескрипцию рынка и правильный импульс для корректировки существующего формата конвергенции звеньев, составляющих систему (рис. 5).

На рис. 5 автором разработана логистическая модель развития комплексного загородного малоэтажного строительства жилья в сегменте эконом-класса, которая представляет собой механизм решения одной из задач развития жилищного строительства в России и обеспечивает комплексное освоение новых территорий в рамках перспективного формата малоэтажного строительства.

В рамках данной модели обозначены основные участники рыночного процесса, а также соблюдены базовые требования, позволяющие говорить о формировании цивилизованного сегмента массового малоэтажного жилищного строительства в пригородной зоне. Речь идет о формировании высокоурбаиизированной застройки, для которой наличие инженерно-коммунальной инфраструктуры является одним из основных условий рыночного роста сегмента в будущем.

4. Доказано, что запуск государством механизма долгосрочного кредитования частных предприятий коммунального комплекса в условиях удлинения периода строительства загородных коттеджных поселков будет стимулировать приход других операторов финансового рынка, конкуренция между которыми приведет к снижению стоимости внешнего финансирования строительства жилищно-коммунальной инфраструктуры, реновация которой обеспечит возможность сокращения издержек и операционной экономии в логистической организации массового малоэтажного строительства жилья.

В диссертации обосновывается, что привлечение капитала в сферу частных предприятий коммунального комплекса на первичной стадии развития рынка мо-

жет быть реализовано в различном формате. Основу институционализации данного процесса должно составить создание государственного финансового оператора, в роли которого может выступить Внешэкономбанк (обладающий большим опытом кредитования инфраструктурных проектов) или, например госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Это позволит запустить реальную модель масштабных долгосрочных вложений, которая будет иметь высокий уровень надежности и гарантированный уровень доходности. Необходимость возврата кредитов будет стимулировать сотрудничество частных коммунальных предприятий с поставщиками энергоэффективного оборудования, имеющими положительный опыт на рынке модернизации инфраструктуры ЖКХ.

В рамках предлагаемой автором модели должен быть реализован новый принцип тарифообразования «затраты плюс возврат инвестиций». Характерной особенностью данного принципа будет являться потребность в сквозном сжатии затрат по всей логистической цепочке производства и реализации жилищно-коммунальных услуг, что обеспечит повышение экономической эффективности функционирования жилищно-коммунальной инфраструктуры. То есть, возврат инвестиций должен будет осуществляться не за счет роста тарифа, а за счет внедрения новых технологий и экономии, которую обеспечат комплексные технологические новации. Таким образом, реализация логистической модели в сегменте малоэтажного домостроения не только обеспечит возможность решения проблемы инфраструктуры, но и на базе нового экономического уклада обеспечит возможности реального стимулирования предприятий ЖКХ к переходу на новую технологическую платформу.

В случае развития удаленных и рыночно менее привлекательных коттеджных поселков, соинвестором может выступить региональный или местный бюджеты, использование средств которых обеспечит полное или частичное выведение инвестиционных расходов из структуры тарифа, ослабляя возможности роста инфляции на рынке жилищно-коммунальных услуг в сегменте малоэтажного домостроения.

Участие государства в данном процессе постепенно должно быть нивелировано, однако, на первом этапе именно софинансирование инвестиционных расходов предприятий коммунального комплекса даст власти целый комплекс инструментов для проведения сбалансированной политики в интересах всех участников рынка жилищно-коммунальных ресурсов.

Оценивая прикладное значение сформулированных автором научно-практических рекомендаций, важно отметить, что рыночная привлекательность логистической модели развития комплексного массового малоэтажного строительства жилья будет определяться концепцией и реальными планами малоэтажной застройки конкретных территорий, бенефициаром коммунальных платежей на которых может стать частный капитал.

В современный период в Ростовской области, несмотря на разнообразие форматов предлагаемой малоэтажной застройки, общей особенностью проектов является их долгосрочный характер. При этом, как отмечает автор, основным ресурсом роста малоэтажного строительства является продуцирование механизма эффективного софинансирования данного процесса на принципах государственно-частного партнерства.

Не имея возможности полностью профинансировать строительство инфраструктуры, государство должно эффективно институционально организовать этот процесс в формате ГЧП.

Формируя правильное теоретическое представление о проблеме, автор автоматически выходит в плоскость ее логистического решения, потому что на первый план выходит вопрос о необходимости ликвидации институционального разрыва в инфраструктуре рынка малоэтажного жилья. В диссертации автор рассматривает развитие двух смежных рынков: малоэтажного строительства и жилищно-коммунальных услуг. Межотраслевое взаимодействие последних является имманентной характеристикой развития жилищного строительства как такового. Ликвидировать данный институциональный разрыв и обеспечить комплексное развитие малоэтажного строительства жилья эконом-класса можно только за счет ускоренной коммерциализации этого сегмента.

Попытка придать новый импульс институционального роста для рынка коммунальных услуг также должна исходить от государства, поскольку речь идет о традиционно нерыночном секторе, либерализация которого требует формирования определенного целеориентированного вектора его развития.

Тем не менее, такая теоретическая реакцентировка до сих пор не реализована на практике, на что указывает значимость инфраструктурного вопроса в сфере малоэтажного домостроения, который становится фактически первостепенным. Необходимо принять за основу тот факт, что сам инвестор уже обозначил свой рыночный интерес в сегменте эконом-класса. Реализация же этого интереса оказалась ограничена рядом сложностей востребованной временем экстенсивной коммерциализации данной сферы.

Таким образом, автор приходит к выводу о том, что перспективы и возможности дальнейшей аллокации факторов строительного производства и перелива капитала в сегмент массовой малоэтажной застройки будут определяться, прежде всего, формированием стратегии государства на преодоление институционального зажима в системе межотраслевого взаимодействия двух рынков: рынка малоэтажного домостроения жилья и рынка коммунальных услуг. Данный тезис отражает принципиальную научную позицию автора, концептуально закрепляет логику, которая положена в основу многих положений и выводов диссертационного исследования.

В диссертации отмечается, что институциональное развитие рынка коммунальных услуг запустит еще более сложный процесс его уже преимущественно автономной коммерциализации, которая будет продуцировать новые тренды, ослабляющие стратегическое программирование управления механикой межотраслевого взаимодействия. В какой степени государство сможет остаться и закрепить свою субъектность в системе такого управления остается крайне трудным вопросом.

То есть, заключает автор, актуальный аналитический ракурс теоретико-методического синтеза механизма гармоничного сочетания интересов власти и бизнеса в сегменте массового малоэтажного строительства сегодня опирается на интегрирующую и оптимизирующую логистическую координацию действий всех участников системы при условии, если функционирование рынка малоэтажного строительства жилья будет синхронизировано с работой рынка жилищно-коммунальных услуг.

5. Уточнены особенности процесса логистической институционализации современного рыночного механизма малоэтажного жилищного строительства, включающие развитие комплексных девелоперов и стратегическое обеспечение их операционных преимуществ в системе процессно-потоковой организации малоэтажного домостроения, что обеспечит массовый запуск проектов комплексного развития загородных территорий в регионе, отличительной чертой которых является единое сквозное управление — от стадии планирования до конечного итога, а также возможность формирования востребованного рынком и адаптированного под конкретного клиента продукта - комплексной застройки с определенной концепцией и уровнем исполнения.

В диссертации обосновывается, что партнерство власти и бизнеса должно быть покрыто ресурсной базой, соответствующей их роли и участию в этой стратегической кооперации. Речь идет не столько о соотношении ролей, сколько о соотношении ресурсных возможностей обеих сторон, из которых неограниченным и достаточным для государства является только ресурс административный. Этот факт уже более чем наглядно верифицирован реальной рыночной практикой, в которой мы перманентно наблюдаем как системное явление - нецивилизованное малоэтажное строительство в условиях неспособности инвесторов самостоятельно выстроить всю необходимую инфраструктуру.

Неспособность инвесторов является производной от развития смежного рынка и нерешенность инфраструктурного вопроса. Его сохранение эмпирически множит примеры не комплексного освоения загородных территорий в сегменте малоэтажного строительства, институционально ослабляя условия для формирования цивилизованных взаимоотношений покупателей жилья и девелоперов. В итоге, автор приходит к проблеме отсутствия в регионе и стране в целом органи-

зованного комплексного малоэтажного строительства загородной жилой недвижимости.

Основываясь на этом выводе, автор обосновывает необходимость трансформации логистической цепи малоэтажного домостроения, в результате которой будет создан новый формат девелопмента. Это фактически может изменить работу уже существующих на рынке операторов.

Логистическая институционализация этого звена может быть реализована через создание управляющей компании, которая занимается решением вопросов с инженерным обеспечением всей территории. То есть, по мере роста рынка новое звено должно взять на себя координирующие и организующие функции. Это означает не тривиальную перестройку процессно-потоковой организации малоэтажного домостроения, но и его определенное стимулирование в части расширения рыночных стимулов для логистической кооперации звеньев. На сегодняшний день такая кооперация еще не набрала необходимой скорости, поскольку рыночный интерес застройщиков к новьм территориям сужается в условиях нерешенности вопросов с инженерной инфраструктурой.

Развитие данного звена логистической системы малоэтажного домостроения будет стимулировать массовый запуск проектов комплексного развития территории в регионе, отличительной чертой которых является единое управление - от стадии планирования территории до конечного итога.

С точки зрения рынка введение нового звена в логистический цикл формирует востребованное практикой преимущество - возможность для каждого бизнеса сформировать привлекательный для своего клиента продукт - комплексную застройку с определенной концепцией и уровнем концептуального исполнения.

Автор предлагает провести рыночно адаптированную трансформацию существующей организации малоэтажного строительства жилья, в которой крупные земельные участки должны быть комплексно дополнены инфраструктурой, рассчитанной на реализацию конкретных проектов. Для решения вопросов инженерного обеспечения девелоперы должны создавать управляющие компании, которые будут вести переговоры с монополистами о снабжении территорий ресурсами, а также находить варианты строительства головных источников на различных принципах. Конечная доводка проектов должна осуществляться уже совместно с инвесторами с учетом их конкретных потребностей.

Комплексный девелопер должен сделать всю подготовительную работу по инженерному обеспечению, чтобы застройщики могли начать работать. Развивая данный посыл, на взгляд автора крайне важно, что в современной рыночной среде строительные компании, осваивающие территории сегодня готовы к совместным действиям, в которых функционал нового оператора несет в себе определенный эффект для всех участников логистической цепи, в том числе и конечного потребителя.

В целом, научное обоснование сформулированного автором предложения, его концептуальное осмысление в более широком ключе позволяет констатировать, что реконфигурация логистической системы массового малоэтажного строительства жилья сформирует мощные институциональные предпосылки для качественной рыночно-ориентированной трансформации рынка малоэтажного домостроения. В противном случае, реализация данной схемы на практике даст девело-перам весьма тяжеловесный аргумент для обоснования необходимости расширения участия государства в этом процессе в формате его более функционально и ресурсно доминантного позиционирования в системе государственно-частного партнерства.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1 .Анализ существующих теоретических подходов к развитию современных логистических систем массового малоэтажного строительства жилья позволяет выявить общие особенности, реализация которых в реальной рыночной практике формирует масштабную дисфункцию в функционировании малоэтажного строительства жилья, эконом-сегмент которого развивается в неорганизованном коттеджном строительстве. Современные механизмы государственно-частного партнерства и различные формы перераспределения функций между государством и девелоперами не обеспечивают сегодня системного запуска механизма устойчивого массового воспроизводства жилых объектов малоэтажного домостроения.

2. Развитие загородного малоэтажного строительства жилья в условиях отсутствия инфраструктуры реализуется преимущественно за счет смещения проектов ближе к городу, что приводит к созданию дополнительных спальных районов в малоэтажных формах, повышая загруженность основных магистралей и городской инфраструктуры. Переход к более масштабной застройке территорий, удаленных от городской агломерации должен опираться на реализацию высокоурбанизированных проектов, которые будут интегрировать в себе элементы жилищно-коммунальной, социальной и производственной инфраструктуры. Базовой эмпирической предпосылкой для ее развития в рамках новой логистической конфигурации цепи капитального малоэтажного строительства жилья эконом-класса должна стать ликвидация современной практики асинхронного развития взаимосвязанных рынков малоэтажного домостроения жилья и рынка коммунальных услуг.

3. Эффективная институционализация процесса расширенного развития комплексного малоэтажного строительства жилья в Ростовской области может быть обеспечена на основе логистического сопряжения всех звеньев строительного производства, интегрированных в модель государственно-частного партнерства по строительству инженерно-коммунальной инфраструктуры в системе малоэтаж-

ного жилищного строительства в рамках нового технологического и экономического уклада, обеспечивающую возможность цивилизованного развития загородных коттеджных поселков. Комплексная застройка последних составляет одно из базовых условий формирования их долгосрочной рыночной привлекательности, в том числе, в будущей конкуренции с загородным многоквартирным жильем.

4. Доминирование обеспеченного спросом массового продукта эконом-класса в структуре предложения загородной малоэтажной недвижимости обусловливает необходимость ускоренного решения проблемы ее инфраструктурного обеспечения через запуск государством механизма долгосрочного кредитования, обеспечивающего возможность административного регулирования через тариф доходности по заимствованиям коммунальных предприятий и их возвратности посредством софинансирования региональными и местными бюджетами. Реализация данного механизма в условиях удлинения периода строительства загородных коттеджных поселков будет стимулировать приход других операторов финансового рынка, конкуренция между которьми приведет к снижению стоимости внешнего финансирования строительства жилищно-коммунальной инфраструктуры, реновация которой должна рассматриваться как базовый инструмент сокращения издержек и операционной экономии в долгосрочном периоде.

5. Логистическая институционализация современного рыночного механизма малоэтажного жилищного строительства должна опираться на развитие рыночной практики преимущественно комплексной организации малоэтажной застройки. Комплексные девелоперы как новое звено, замыкающее на себя координирующие и организующие функции, должны обеспечить перестройку процессно-потоковой организации малоэтажного домостроения, а также его определенное стимулирование в части расширения рыночных стимулов для кооперации звеньев, которая ограничивается нерешенностью вопросов развития инженерно-коммунальной инфраструктуры. Развитие данного звена логистической системы малоэтажного домостроения обеспечит массовый запуск проектов комплексного развития территории, единое сквозное управление и возможность формирования новой концепции развития сегмента массового малоэтажного домостроения.

Основное содержание работы отражено в следующих публикациях: Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК

1. Киселев, В.Ю. Логистическая организация инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства жилья: концептуальные аспекты [Электронный ресурс] / В.Ю. Киселев, Г.Б. Пивоварова // Современные исследования социальных проблем. - 2012. - № 12. - Режим доступа: http://sisp.nkras.ru. - 0,7 / 0,5 п.л.

2. Киселев, В.Ю. Особенности синтеза логистической модели комплексного массового малоэтажного строительства жилья в Ростовской области [Текст] / В.Ю. Киселев // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). - 2013. - № 3. - 0,5 п.л.

3. Киселев, В.Ю. Логистическая организация комплексного развития массового малоэтажного строительства жилья [Электронный ресурс] / В.Ю. Киселев // Инженерный вестник Дона. - 2013. - № 3. - Режим доступа: http://www.ivdon.ru. - 0,5 пл.

Научные публикации в других изданиях

4.Киселев, В.Ю. Концептуальные аспекты логистической организации инфраструктурного обеспечения малоэтажного строительства жилья [Текст] / В.Ю. Киселев, Г.Б. Пивоварова // Актуальные проблемы социально-экономического, политического и правового развития современной России : материалы Ш Всерос. науч.-практ. конф. профес. преподават. состава, студентов, аспирантов и молодых ученых (27 ноября 2012 г.); Рост. гос. эконом, ун-т (РИНХ). - Ростов н/Д, 2012. - 31,5 / 0,5 / 0,3 пл.

З.Киселев, В.Ю. Современный инвестиционно-строительный комплекс: проблемные аспекты развития [Текст] / В.Ю. Киселев // Наука, образование, общество: проблемы и перспективы развития : сб. науч. тр. по материалам международ, науч.-практ. конф. (29 марта 2013 г.) : в 10 ч.; Министерство образования и науки Российской Федерации. - Тамбов: Бизнес - Наука - Общество, 2013. - Ч. 8. - 9,47 /

0.5 пл.

б.Киселев, В.Ю. Эмпирические предпосылки развития логистических систем государственно-частного партнерства в системе малоэтажного строительства [Текст] / В.Ю. Киселев // Вопросы образования и науки в XXI веке : сб. науч. тр. по материалам международ, науч.-практ. конф. (29 апреля 2013 г.) : в 10 ч.; Министерство образования и науки Российской Федерации. — Тамбов: Бизнес — Наука — Общество, 2013. -Ч. 8. - 9,47 / 0,6 пл.

7.Киселев, В.Ю. Новый формат комплексного девелопмента в логистической цепи малоэтажного строительства жилья / В.Ю. Киселев // Актуальные научные вопросы и современные образовательные технологии: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 28 июня 2013 г.: в 7 частях. Часть 2 ; М-во обр. и науки РФ. - Тамбов : Бизнес - Наука - Общество, 2013. -Ч. 2.-11,1/0,3 пл.

8.Киселев, В.Ю. Проблемные аспекты современного развития малоэтажного строительства жилья / В.Ю. Киселев // Управление социально-экономическим развитием регионов: проблемы и пути решения [Текст]: материалы 3-й Международной научно-практической конференции (29 июня 2013 года), в 2-х томах, Том

1, редкол.: Горохов A.A. (отв. ред.), Юго-Зап. гос. ун-т., - Курск, 2013. - 29,4 / 0,5 пл.

9.Киселев, В.Ю. Жилищное строительство как фактор стимулирования экономического роста: роль и участие государства / В.Ю. Киселев // Маркетинг и общество: сборник материалов Международной научно-практической конференции./ под ред. Н.Г. Багаутдиновой, Н.В. Каленской. - Казань: Отечество, 2013, - 9,8 / 0,3 пл.

Подписано в печать 25.09.2013. Формат 60x84/16.

Ризограф. Бумага писчая. Уч-издл. 1,0. Тираж 120 экз. Заказ 461/13_

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162