Арендная форма оборота сельскохозяйственных угодий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Арендная форма оборота сельскохозяйственных угодий"

Направахрукописи

СТОЛЕТОВА ОКСАНА ИВАНОВНА

АРЕНДНАЯ ФОРМА ОБОРОТА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Диссертация выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве РАСХН

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Алексей Семенович Миндрин

доктор экономических наук, профессор Евгений Феофанович Заворотин

Ведущее предприятие

- кандидат экономических наук Ольга Николаевна Кондрашова

Государственный университет по землеустройству

Защита состоится « 21 » апреля 2004 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 006.032.01 в ГНУ Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве по адресу: 111621, г. Москва, Е-621, ул. Оренбургская 15, ГНУ ВНИЭТУСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве.

Автореферат разослан марта 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук

А.Н. Адукова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования в России создали реальные предпосылки для становления и развития земельного оборота. Аренда в системе земельного оборота занимает важное место, поскольку является особой формой реализации земельной собственности, одним из направлений перераспределения земли, повышения эффективности ее использования, вовлечения в хозяйственный оборот участков/ владельцы которых не могут или не желают использовать сельскохозяйственные земли по целевому назначению.

К проблеме организации аренды сельскохозяйственных угодий в разные годы обращались многие ученые, среди которых Буздалов И.Н., Варламов - А.А:, Заворотин Е.Ф., Комов Н.В., Конокотин Н.Г., Мазлоев В.З., Милосердое В.В., Миндрин А.С., Панкова К.И:, Сагайдак А.А., Черняев АА., Югай А.М. и.другие. Безусловно, выводы и результаты научных исследований, отраженные в трудах ученых-экономистов являются хорошей теоретической и методологической основой для проведения исследований в этой сфере деятельности:

Вместе с тем до настоящего времени остаются не до конца решенными вопросы организационно-экономических отношений между арендаторами и арендодателями, методологические подходы определения арендных ставок. В этой связи стоит, важная задача создания - системы арендного землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из факторов экономического роста. Указанные обстоятельства обусловили выбор темы исследования.

Цель исследования заключается в разработке предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма арендных отношений.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

• изучены теоретические основы, мировой опыт и тенденции развития арендных отношений в России;

• проанализировано состояние сельскохозяйственных угодий Ульяновской области и уровень влияния аренды на эффективность их использования;

• показаны роль и значение аренды земель, как основной формы земельного оборота;

• обобщены особенности организации аренды земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от форм собственности на землю;

• разработаны предложения по правовому обеспечению аренды земель;

• обоснованы методические положения по определению ставок арендной платы.

Предметом исследования явились организационно-экономические арендные отношения между владельцами и пользователями сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования - арендное землепользование, субъектами которого являются землевладельцы всех форм собственности Ульяновской области.

Методы исследования.. Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ученых-экономистов в области земельных отношений, нормативные и законодательные акты, методологические рекомендации научно-исследовательских учреждений.

Источниками данных послужили документы Федеральных земельных органов, информационные материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета по статистике, данные годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности сельскохозяйственных предприятий Ульяновской области.

Анализ и обобщение арендного землепользования базировались на монографическом, аналитическом, экономико-статистическом методах исследований, организационно-экономические разработки арендных отношений - на конструктивном и абстрактно-логическом.

Научная новизна исследования заключается в решении актуальной проблемы управления земельными ресурсами через организационно-экономический механизм арендного землепользования, направленный на обеспечение рационального и эффективного использования сельскохозяйственных угодий.

Основные элементы новизны содержат следующие положения диссертации:

- обоснована институциональная основа арендного землепользования и ее организационно-экономическая структура, предусматривающая формирование организационной, расчетной, нормативно-правовой инфраструктуры и других ее элементов, обеспечивающих ее эффективное функционирование;

- разработаны и методологически обоснованы принципы и основные направления развития системы арендного землепользования как экономической основы управления земельными ресурсами. Предложены конкретные меры по ее совершенствованию, обеспечивающие согласованное применение экономических и правовых механизмов;

- уточнена модель проведения аукциона при продаже права аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, исходя из правового регулирования оборота сельскохозяйственных угодий;

-предложены методические подходы по обоснованию ставок арендной платы с учетом конкретных условий производства и уровня доходности сельскохозяйственных товаропроизводителей:

Практическое значение диссертационной работы заключается в том, что внедренные в практику результаты исследования способствовали формированию в Ульяновской области прогрессивной системы земельных отношений через механизм арендного землепользования. Результаты исследований использованы при разработке региональных комплексных программ и подготовке нормативных актов по вопросам земельных преобразований.

Апробация и реализация результатов исследования. Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ ГНУ Всероссийского научно-исследовательского института экономики труда и управления в сельском хозяйстве и является составной частью задания РАСХН «Разработать научно-методические основы регулирования земельных отношений» (№ государственной регистрации 01.200.117754).

Основные положения и результаты исследования были апробированы на научно-практических конференциях: «Проблемы развития агропромышленного комплекса в современных условиях (Москва, 2002), «Инновационные технологии в аграрном образовании, науке и АПК России» (Ульяновск, 2003).

По теме диссертации опубликовано шесть научных работ общим объемом 1,29 П.Л., без соавторов.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Она изложена на 145 страницах

компьютерного текста, содержит 22 таблицы, 4 приложения; 105 источников литературы.

Во введении. обоснована актуальность - темы исследования, сформулированы цель и задачи, объект и предмет исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы развития арендного землепользования» рассмотрена сущность владения, распоряжения-и пользования землей, проведен анализ развития арендных отношений в России и в аграрном секторе зарубежных стран.

Во второй главе «Аренда в обороте сельскохозяйственных угодий» проведен анализ эффективности использования сельскохозяйственных угодий как объекта аренды; показано место аренды в обороте земель и обоснованы основные формы аренды.

В третьей главе «Организационно-экономический - механизм аренды сельскохозяйственных; угодий» определены особенности аренды сельскохозяйственных угодий в зависимости от формы собственности на землю; обоснованы предложения по правовому обеспечению аренды земель; уточнены на региональном уровне методы обоснования ставок арендной платы на основании результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В России с 1990 года произошли значительные аграрные и земельные преобразования, которые вызвали структурные изменения в форме земельной собственности. Право собственности на землю включает в себя три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей. Право владения землей означает физическое обла-

дание предметом собственности, то есть землёй. Распоряжение землёй - это комплекс прав, связанных с её отчуждением, - право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена. Пользование землёй представляет собой право эксплуатации данного участка в интересах пользователя, например, если речь идет о сельскохозяйственных угодиях, оно включает право присвоения произведенной продукции. Срочное платное пользование землёй называется арендой, то есть, это форма землепользования, при которой собственник земли сдаёт её во временное пользование другому лицу (арендатору) за определённое вознаграждение (арендную плату).

История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, прежде всего частной. Если право частной собственности регламентируется законодательством; то арендные отношения принимают цивилизованный характер. Аренда земли в развитых зарубежных странах является важным моментом организации сельскохозяйственного производства. Мировой опыт развития арендных отношений разнообразен, в частности, в таких составных организационно-экономического механизма аренды, как сроки, размеры и методы определения арендных платежей. Несомненно, что зарубежный опыт можно использовать и в условиях России, но при этом следует учитывать национальные, исторические, экономические и социальные особенности.

Аренда земли оформляется договором;, согласно которому владелец земли - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату право на временное владение и пользование или временное пользование земельным участком. В зависимости от срока действия договора выделяют долгосрочную и краткосрочную аренду. Общепринятым считается тот факт, что если договор аренды заклю-

чен на срок - от 3 до 5 лет, то речь идет о краткосрочной аренде. В соответствии с действующим законодательством установлен максимальный срок действия договора аренды - 49 лет.

Классификация видов аренды сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации представлена на рис. 1.

Рис. 1. Классификация аренды сельскохозяйственных угодий

Особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий определяются формой собственности на земельный участок. Предоставление в аренду сельскохозяйственных угодий, находящих-

ся в государственной (муниципальной) собственности должна осуществляться посредством продажи прав на заключение договора аренды на торгах (конкурсах, аукционах). Суть состоит в поиске наиболее выгодного для собственника земли и справедливого для арендатора варианта сделки в случае, когда на предлагаемый земельный участок претендует несколько потенциальных арендаторов. Одним из условий предоставления в аренду земельных участков государственной и муниципальной собственности является их более рациональное использование.

Из-за отсутствия законодательства федерального уровня об аренде земель, в пределах отдельных субъектов Федерации принимаются свои законодательные и нормативные акты. Этим объясняется наличие существенных различий при определении уровня арендной платы, сроков аренды, организации и т.д. В Ульяновской области нормативный документ, регулирующий аренду земель сельскохозяйственного назначения, отсутствует, что является одной из причин неурегулированности организационно-экономического механизма аренды. Поэтому нами определены основные положения по обеспечению аренды земель, основанием для которых, послужило действующее законодательство и основные принципы организации аренды земель.

Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования создали реальные предпосылки для становления и развития оборота земель. В Ульяновской области из 2238 тыс. га земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями в 2000 году 65,3 % земель находилось в собственности граждан; в государственной и муниципальной собственности - 29,3 % земель; в собственности юридических лиц соответственно - 5,4 %. И хотя оборот сельскохозяйственных угодий в области находится в стадии форми-

рования, но самой распространенной его формой является аренда. Доля арендованной земли у крестьянских фермерских хозяйств -70,4%, у акционерных обществ - 22,9%, сельскохозяйственных кооперативов - 20,4%. Уровень арендованных земель в среднем по области составил 18,8%.

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о том что, с одной стороны, арендные отношения остаются неурегулированными из-за неразработанного организационно-экономического механизма, с другой, низким уровнем хозяйствования сельскохозяйственных организаций, о чем свидетельствуют следующие данные.

Проведенный анализ оснащенности сельскохозяйственных организаций Ульяновской области (на 100 га сельскохозяйственных угодий) показывает, что отклонение фондооснащенности по административным районам составляет 2,9 раза; оснащенности материальными оборотными средствами 3,4 раза; трудообеспеченности - 2,2 раза. Оценка сельскохозяйственных угодий по выходу кормовых единиц с 1 га сельскохозяйственных угодий различается в 1,3 раза. Система вышеперечисленных показателей образует производственный потенциал сельскохозяйственных предприятий.

В результате произведенных расчетов была получена следующая регрессионная модель нормативного уровня производства валовой продукции сельского хозяйства, в основу которой была положена зависимость уровня производства от обеспеченности сельскохозяйственных предприятий основными фондами, земельными, материальными и трудовыми ресурсами:

У = -1158,29 +10,97 *Х,+302,71 *Х2+0,01 *Х3+1,04*Х4, (1)

Группировка исследуемых хозяйств Ульяновской области по производственному потенциалу показала, что из 100 рассматривае-

мых предприятий 38 хозяйств находятся в относительно худших, 40 -в средних, 22 - в лучших условиях (табл. 1).

Таблица 1

Производственный потенциал и результативность сельскохозяйственного производства в Ульяновской области в среднем за

2000-2002 гг.

Группа хозяйств по производственному потенциалу, тыс. руб Число хозяйств в группе Доля арендованных земель, % Средний балл оценки производственного потенциала Валовая продукция в текущих ценах на 1 га с/х угодий Урожайность зерновых, ц/га Себестоимость продукции 1 ц зерна, руб.

1 (ДО 87) 38 13,7 48 989,8 14,1 174,1

II (87-174) 40 19,3 123 1849,3 17,8 109,6

III (свыше 174) 22 23,4 272 4670,9 21,0 70,9

По области 100 18,8 148. 2503,3 17,6 118,2

Данные проведенного анализа позволяют сделать вывод, что производство валовой продукции в текущих ценах на один гектар сельскохозяйственных угодий в хозяйствах области, которые находятся в относительно лучших условиях, и-у которых выше доля арендованных земель превысило значение данного показателя в хозяйствах, находящихся в худших условиях в 4,7 раза, в средних условиях в 2,5 раза.

На результаты сельскохозяйственного производства значительное влияние также оказывают климатические условия. Ульяновская область разделена на Центральную, Восточную, Южную и Западную природно-экономические зоны. Проведенный анализ показывает, что сложившиеся наиболее благоприятные природно-климатические условия и лучшие по плодородию земли находятся в Восточной природно-экономической зоне. Несмотря на то, что сельскохозяйственные предприятия зоны находятся в одинаковых природно-климатических условиях и незначительно отличаются друг от

друга по имеющемуся производственному потенциалу, их результативные показатели использования земли существенно различаются. В работе приведены группировки по 61 сельскохозяйственному предприятию Восточной природно-экономической зоны Ульяновской области. В качестве определяющего показателя выбран уровень, рентабельности товарной продукции. В 1 группу вошли сельскохозяйственные предприятия с уровнем рентабельности до 12 % во вторую группу с уровнем рентабельности от 12 до 25%, в третью группу с уровнем рентабельности превышающем 25% и в четвертую группу - убыточные предприятия. По каждой группе хозяйств были рассчитаны показатели эффективности земли, которые представлены в таблице 2.

Таблица 2

Показатели использования земли по группам хозяйств Восточной природно-экономической зоны Ульяновской области

Показатели Группы хозяйств по уровню рентабельности, %

до 12,0 до 25,0 свыше 25,0 убыточные

Число хозяйств в группе 13 10 8 30

Площадь пашни всего, га 60719 51078 67205 131453

в среднем на 1 хозяйство, га 4671 5108 8401 4381

Всего посевов, га 48864 41118 62165 73049

в среднем на 1 хозяйство, га 3759 4112 7771 2435

Доля арендованных земель, % 19,7 22,9 30,8 3,5

Удельный вес посевов в пашне, % 80,5 80,5 92,5 55,6

в том числе зерновых 72,8 61,9 67,4 61,2

Выход валовой продукции в текущих ценах на 1 га пашни, руб. 3279,8 4952,6 5893,0 1501,1

Себестоимость товарной продукции на 1 га пашни, руб. 2120,1 2548,6 3574,4 1425,1

Выручка от продажи на 1 га пашни, руб. 2255,0 3078,5 4681,3 1081,3

Прибыль (убыток) от продажи на 1 га пашни, руб. 134,9 529,9 1106,9 -343,8

Одним из основополагающих факторов, определяющих современные арендные отношения в сельском хозяйстве, является размер и характер установления арендной платы за землю. Основой экономической модели земельных платежей должно быть использование земельной ренты для общественных нужд. Поэтому построение экономической модели земельных платежей, одним из видов которых является арендная плата, должно основываться на следующих принципах: данные поступления должны быть одними из основных источников формирования бюджетных средств; средства земельных платежей должны быть направлены на финансирование мероприятий по охране земель; рентное регулирование должно быть единым как на межхозяйственных, так и на внутрихозяйственных уровнях; обеспечение равных условий воспроизводства и социально-экономических условий ведения хозяйства на землях, имеющих разное местоположение и разные качественные характеристики; стимулирование эффективного землепользования и оптимальной специализации; сохранения и повышения почвенного плодородия; обеспечение равных условий развития арендного землепользования для арендаторов (товаропроизводителей) всех форм хозяйствования.

Проведенные исследования на примере Ульяновской области показали, что размеры арендной платы устанавливаются на уровне земельного налога без каких-либо корректирующих коэффициентов и не обосновываются специальными расчетами. Существующие в настоящее время методические подходы по определению ставок арендной платы весьма разнообразны. Переход в соответствии с Налоговым кодексом РФ на новую систему земельного налогообложения в процентах от стоимости земли создает условия для принятия в качестве экономической основы определения арендной платы за землю кадастровую стоимость земельного участка.

Базовая ставка арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земли, ее минимальное значение должно обеспечивать содержание и воспроизводство земельных ресурсов, а также нормативный доход на инвестиции на обустройство земель.

В качестве ставок арендной платы за земельные участки предлагается:

- минимальная - на уровне ставки земельного налога;

- максимальная - сумма земельного налога и норматива валового дохода, исчисленного в процентах, определенном на макроэкономическом уровне. Для Ульяновской области данный показатель составил 4,7 % к выходу валовой продукции.

Вначале определяются ставки земельного налога, в процентах от кадастровой стоимости земли. По Ульяновской области средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена в. размере .10059 руб. Из произведенных расчетов следует, что ставка земельного налога может быть установлена от 10,0 до 201,0 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий при действующих ставках от 7,50 до 16 руб./га. При этом величина ставки налога будет зависеть от качества и местоположения землепользовании хозяйств.

Несомненно, что установление ставок земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости земли наиболее обоснованный вариант определения платежей за землю, но сложившаяся в сельскохозяйственном производстве экономическая ситуация из-за неплатежеспособности большей части сельскохозяйственных товаропроизводителей не в состоянии оплачивать налог в таком размере. Поэтому введение новых ставок должно вводиться постепенно в строгом соответствии с размерами ренты, получаемой с сельскохозяйственных угодий и с учетом финансово-экономического положения сельскохозяйственных предприятий.

Поэтому на первом этапе для расчета ставок аренды следует учитывать уровень товарности сельскохозяйственной продукции, т.е. использовать уровень реализованной ренты. Реализованная дифференциальная рента определяется по уровню товарности сельскохозяйственной продукции. Далее был произведен расчет аренды в зависимости от уровня товарности и рентабельности по отдельным административным районам и в среднем по Ульяновской области (табл.3).

Таблица 3

Расчет арендных ставок по уровню товарности и рентабельности

Показатели В среднем по области

Рента, руб./га 282

Товарность, % 76,4

Реализованная рента, руб./га 215,4

Нормативный уровень рентабельности, % 35

Фактический уровень рентабельности, % 8,7

Соотношение уровней рентабельности 0,249 >

Арендная ставка, руб./га 53,63;

Минимальная ставка арендной платы Атп определяется по формуле:

где Р- рента, руб./га;

Т- товарность продукции, %;

Дф - фактическая рентабельность, %;

ЯИ - нормативная рентабельность, %.

Рассчитанная с учетом перечисленных условий арендная ставка в среднем по области составила - 53,63 руб./га.

Максимальная ставка арендной платы находится по формуле: А шах = Р ■ г| +Свп Нед,

где, Аmax - максимальная арендная ставка, руб./га

Свп - стоимость валовой продукции, руб./га;

Нвд - норматив валового дохода. Для Ульяновской области эта величина равна 4,7%.

Максимальная ставка арендной платы в среднем для Ульяновской области составит -128,36 руб./га. Таким образом, соотношение минимальной и максимальной величины арендной платы составит 2,4 раза (128,36: 53,63).

Удельный вес максимальной ставки арендной платы (128,36 руб./га) от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по Ульяновской области (10059 руб./га) составит 1,28%, от размера ренты (282 рубУга) - 45,5%. Следовательно, для определения максимального уровня арендной платы в разрезе отдельных административных районов может быть использован как процент от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, установленной для указанных районов, так и процент от земельной ренты (табл. 4).

Установление ставок арендной платы от минимального уровня до максимального должно производиться в зависимости от сложившихся природно-климатических, финансово-экономических и прочих условий, которые следует учитывать при заключении договоров аренды по отдельному земельному участку. В качестве прочих условий выделяют уровень товарности сельскохозяйственной продукции; доходность землепользователей; вложения арендатора на улучшение и восстановление плодородия земли, корректирующиеся соответствующими коэффициентами.

Таблица 4

Расчет арендных ставок от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Показатели Административные районы В среднем по области

Чердаклинский Старомайнский Ульяновский Кузоватовский Цильнинский

Стоимость валовой продукции, тыс. руб. 97468 71521 189466 105275 171719 10093800

Уровень товарности, % 73,9 73,2 87,2 55,1 77,6 76,4

Кадастровая стоимость, руб./га 137700 9600 19680 8850 19140 10059

Минимальная ставка арендной платы, руб./га 72,98 50,88 104,30 46,91 101,44 53,63

Максимальная ставка арендной платы, руб./га 176,26 122,88 251,90 113,28 244,99 128,36

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В системе земельных отношений важное место занимает аренда как особая форма реализации земельной собственности и оборота главного средства производства в сельском хозяйстве. История аренды земли свидетельствует, что в зарубежных странах ее развитие происходило последовательно и планомерно. В России из-за ряда обстоятельств, чаще политических, аренда земли полностью запрещалась или применялась частично. В современных условиях аренда является самой распространенной формой оборота земли в России. Учитывая массовость такой тенденции можно сделать вывод, что земельные участки, как объект хозяйствования, привлекают к себе внимания больше, чем как объект собственности, поскольку являются результатом действия объективных факторов повышения эффективности землепользования.

2. Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования в современных условиях создали реальные предпосылки для становления и развития оборота земель, как сложной экономической структуры. В Ульяновской области в настоящее время наибольший удельный вес среди сделок оборота земель занимает аренда. На правах аренды находится 439 тыс. га или 18,8 % от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Классификация видов и форм аренды многообразна: в зависимости от сроков аренды она подразделяется на краткосрочную и долгосрочную; в зависимости от формы собственности на земельные участки различают аренду земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и аренду земельных участков, находящихся в частной собственности; в зависимости от характера арендных отношений аренда подразделяется на внешнюю и внутреннюю. Порядок предоставления земельного участка в аренду определяются формой

собственности на него. Законодательством РФ определены особенности предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Передача в аренду таких земельных участков должна осуществляться через продажу прав на заключение договора аренды на торгах (конкурсах, аукционах). Передача в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности осуществляется на основе договора.

3. Независимо от формы собственности, выделяют основные принципы, определяющие условия аренды сельскохозяйственных земель: целевое использование земли, взаимовыгодные условия аренды для арендатора и арендодателя, ответственность арендатора за сохранение качественных характеристик земли, право арендатора на приобретение арендованного участка в случае его продажи. В современных условиях все большее распрастранение получает так называемая свободная аренда. При данном виде арендных отношений предметом договора могут быть как земельные участки, так и другие средства производства. Можно выделить два подхода свободной аренды: аренда сельскохозяйственных угодий из районного фонда перераспределения земель и аренда земельных участков между собственниками и сельскохозяйственными организациями. Различие указанных видов аренды в том, что в первом случае основной целью является вовлечентие в процесс сельскохозяйственного производства временно пустующих сельскохозяйственных угодий, во втором - получение прибыли.

4. Проведенные группировки по взаимосвязи наличия производственного потенциала и доли арендованных земель показали, что, во-первых, в аренде находятся более плодородные земли; во-вторых, на хозяйства с более высоким уровнем производственного потенциала приходится и больший процент арендованных земель. Например, в третьей группе хозяйств Ульяновской области средний 20

балл производственного потенциала выше по сравнению со второй фуппой в два раза, доля арендованных земель в 1,2 раза, стоимость валовой продукции на единицу площади в 2,8 раза. Аренда как форма землепользования оказывает существенное влияние на эффективность производства. Так в группе хозяйств с рентабельностью свыше 25% на долю арендованных земель приходится более 30%.

5. Особое место в системе арендных отношений занимают размеры арендной платы. Формирование арендных ставок должно обеспечивать эффективность землепользования, повышение почвенного плодородия, доход арендатору и арендодателю. Первым этапом реализации - арендного землепользования является совершенствование методики расчета ставок арендной платы, вторым -переход к унифицированной системе аренды на землю с учетом корректирующих коэффициентов, учитывающих многочисленные характеристики земельных участков.

6. За сельскохозяйственные угодья в государственной и муниципальной собственности арендная плата устанавливается на основе нормативного метода с учетом кадастровой стоимости земельных участков: минимальная ставка на уровне ставки земельного налога, максимальная на уровне земельной ренты.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Столетова О.И. Аренда как форма. земельного оборота // Вестник Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии. -Ульяновск, 2001, № 6-0,1 6 п.л.

2. Столетова О.И. Арендные отношения в странах бывшей социалистической системы // Материалы областной межвузовской научно-практической конференции «Молодые ученые -аграпромышленному комплексу». - Ульяновск, 2002 - 0,24 п.л.

3. Столетова О.И. Развитие и становление аренды земель в современных условиях // Вестник Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии. - Ульяновск, 2002, № 10 - 0,27 п.л.

4. Столетова О. И. Аренда как форма оборота земель сельскохозяйственного назначения // Материалы научно-практической конференции молодых ученых «Проблемы развития агропромышленного комплекса в современных условиях». -М. ВНИЭТУСХ, 2002 - 0,2 п.л.

5. Столетова О.И. Эффективность использования земли сельскохозяйственного назначения // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Инновационные технологии в аграрном образовании, науке и АПК России». - Ульяновск, 2003 -0,22 п.л.

6. Столетова О.И. Факторы,. определяющие хозяйственную ценность земель сельскохозяйственного назначения // Материалы Всероссийской научно-практической -. конференции «Инновационные технологии в аграрном образовании, науке и АПК России». -Ульяновск, 2003 - 0,2 п.л.

Лицензия ЛР № 021238 от 22.08.97.

Подписано в печать 15.03.2004 г. Бумага офсетная. Печать офсетная. Бумага 60x84 1/16 Усл.печ.л. 1,25 Тираж 100 экз. Заказ №52

111621, г. Москва,ул. Оренбургская, 15 Отдел оперативной полиграфии ФГУП «ВО Минсельхоза России»

¿ni

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Столетова, Оксана Ивановна

Введение

Глава 1. Теоретические основы развития арендного землепользования

1.1.Сущность владения, распоряжения и пользования землёй

1.2. Развитие арендных отношений в России

1.3. Мировой опыт арендных отношений

Глава 2. Аренда в обороте земель сельскохозяйственных угодий

2.1. Эффективность использования сельскохозяйственных угодий как объекта аренды

2.2. Формы арендного оборота земель

Глава 3. Организационно-экономический механизм аренды сельскохозяйственных угодий

3.1. Особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий

3.2. Предложения по правовому обеспечению аренды земель

3.3. Методы обоснования ставок арендной платы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Арендная форма оборота сельскохозяйственных угодий"

Актуальность исследования. На современном этапе экономической реформы особое значение имеют проблемы регулирования земельных отношений. Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования в России в настоящее время создали реальные предпосылки для становления и развития земельного оборота. В системе земельных отношений важное место занимает аренда, как особая форма реализации земельной собственности и оборота главного средства производства в сельском хозяйстве. Арендные отношения являются одним из важнейших направлений распределения земли и повышения эффективности ее использования, так как в современных условиях в России земельный рынок находится в стадии формирования и становления. Этим объясняется тот факт, что количество арендных соглашений в сельском хозяйстве возрастает из года в год, а основную долю в сделках с землей занимает аренда.

В последнее время проблеме развития земельного оборота и вопросам аренды сельскохозяйственных угодий уделяется особое внимание. Многие из этих вопросов нашли широкое освещение в экономической литературе.

Весомый вклад в исследование данной проблемы внесли видные отечественные экономисты-аграрники - Буздалов И.Н., Варламов A.A., Заворотин Е.Ф., Комов Н.В., Конокотин Н.Г., Мазлоев В.З., Милосердов В.В., Миндрин A.C., Панкова К.И., Сагайдак A.A., Черняев A.A. и другие. Безусловно, выводы и результаты научных исследований, отраженные в трудах указанных ученых, являются хорошей теоретической и методологической основой для проведения дальнейших исследований в этой области, для формулировки теоретических положений и рекомендаций прикладного характера применительно к современным экономическим условиям.

В то же время, в связи с отсутствием законодательства федерального уровня в отношении аренды сельскохозяйственных земель, многие вопросы методического характера продолжают оставаться открытыми. Основными из них являются - организационно-экономические отношения между арендаторами и арендодателями земель сельскохозяйственного назначения. Вышеизложенное послужило основанием для выбора темы данного научного исследования.

Цель исследования заключается-в-разработке, предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма арендных отношений.

В соответствии с поставленной целью были определены и решались следующие задачи:

-изучены теоретические основы, мировой опыт и тенденции развития арендных отношений в России;

-проанализировано состояние сельскохозяйственных угодий Ульяновской области и уровень влияния аренды на эффективность их использования;

-показаны роль и значение аренды земель, как основной формы земельного оборота;

-обобщены особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий в зависимости от форм собственности на землю;

-разработаны предложения по правовому обеспечению аренды земель;

-обоснованы методические положения по определению ставок арендной платы.

Предметом исследования явились организационно-экономические арендные отношения между владельцами и пользователями сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования - арендное землепользование, субъектами которого являются землевладельцы всех форм собственности Ульяновской области. ческих и правовых механизмов;

- уточнена модель проведения аукциона при продаже права аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исходя из правового регулирования оборота сельскохозяйственных угодий;

-предложены методические подходы по обоснованию ставок арендной платы с учетом конкретных условий производства и уровня доходности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Практическое значение диссертационной работы заключается в том, что внедренные в практику результаты исследования способствовали формированию в Ульяновской области прогрессивной системы земельных отношений через механизм арендного землепользования. Результаты исследований использованы при разработке региональных комплексных программ и подготовке нормативных актов по вопросам земельных преобразований.

Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ ГНУ Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве и является составной частью задания РАСХН «Разработать научно-методические основы регулирования земельных отношений» (№ государственной регистрации 01.200.117754).

Основные положения и результаты исследования были апробированы на научно-практических конференциях: «Проблемы развития агропромышленного комплекса в современных условиях» (Москва, 2002), «Инновационные технологии в аграрном образовании, науке и АПК России» (Ульяновск, 2003).

По теме исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,29 п.л., без соавторов.

Методы исследования. Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ученых-экономистов в области земельных отношений, нормативные и законодательные акты, методические рекомендации научно-исследовательских учреждений. Источниками данных послужили документы Федеральных земельных органов, информационные материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета по статистике, данные годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности сельскохозяйственных предприятий Ульяновской области.

Анализ и обобщение арендного землепользования базировались на монографическом, аналитическом, экономико-статистическом методах исследований, организационно-экономические разработки арендных отношений - на конструктивном и абстрактно-логическом.

Научная новизна исследования заключается в решении актуальной проблемы управления земельными ресурсами через организационно-экономический механизм арендного землепользования, направленный на обеспечение рационального и эффективного использования сельскохозяйственных угодий.

Основные направления новизны содержат следующие положения диссертации:

-обоснована институциональная основа арендного землепользования и ее организационно-экономическая структура, предусматривающая формирование организационной, расчетной, нормативно-правовой инфраструктуры и других ее элементов, обеспечивающих ее эффективное функционирование;

-разработаны и методологически обоснованы принципы и основные направления развития системы арендного землепользования как экономической основы управления земельными ресурсами. Предложены конкретные меры по ее совершенствованию, обеспечивающие согласованное применение эконом и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Столетова, Оксана Ивановна

Выводы и предложения

1.В системе земельных отношений важное место занимает аренда как особая форма реализации земельной собственности и оборота главного средства производства в сельском хозяйстве. История аренды земли свидетельствует, что в зарубежных странах ее развитие происходило последовательно и планомерно. В России из-за ряда обстоятельств, чаще политических, аренда земли полностью запрещалась или применялась частично. В современных условиях аренда является самой распространенной формой оборота земли в России. Учитывая массовость такой тенденции можно сделать вывод, что земельные участки, как объект хозяйствования, привлекают к себе внимания больше, чем как объект собственности, поскольку являются результатом действия объективных факторов повышения эффективности землепользования.

2.Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования в современных условиях создали реальные предпосылки для становления и развития оборота земель, как сложной экономической структуры. В Ульяновской области в настоящее время наибольший удельный вес среди сделок оборота земель занимает аренда. На правах аренды находится 439 тыс. га или 18,8 % от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Классификация видов и форм аренды многообразна: в зависимости от сроков аренды она подразделяется на краткосрочную и долгосрочную; в зависимости от формы собственности на земельные участки различают аренду земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и аренду земельных участков, находящихся в частной собственности; в зависимости от характера арендных отношений аренда подразделяется на внешнюю и внутреннюю. Порядок предоставления земельного участка в аренду определяются формой собственности на него. Законодательством РФ определены особенности предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Передача в аренду таких земельных участков должна осуществляться через продажу прав на заключение договора аренды на торгах (конкурсах, аукционах). Передача в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности осуществляется на основе договора.

3.Независимо от формы собственности, выделяют основные принципы, определяющие условия аренды сельскохозяйственных земель: целевое использование земли, взаимовыгодные условия аренды для арендатора и арендодателя, ответственность арендатора за сохранение качественных характеристик земли, право арендатора на приобретение арендованного участка в случае его продажи. В современных условиях все большее распространение получает так называемая свободная аренда. При данном виде арендных отношений предметом договора могут быть как земельные участки, так и другие средства производства. Можно выделить два подвида свободной аренды: аренда сельскохозяйственных угодий из районного фонда перераспределения земель и аренда земельных участков между собственниками и сельскохозяйственными организациями. Различие указанных видов аренды в том, что в первом случае основной целью является вовлечение в процесс сельскохозяйственного производства временно пустующих сельскохозяйственных угодий, во втором - получение прибыли.

4.Проведенные группировки по взаимосвязи наличия производственного потенциала и доли арендованных земель показали, что, во-первых, в аренде находятся более плодородные земли; во-вторых, на хозяйства с более высоким уровнем производственного потенциала приходится и больший процент арендованных земель. Например, в третьей группе хозяйств Ульяновской области средний балл производственного потенциала выше по сравнению со второй группой в два раза, доля арендованных земель в 1,2 раза, стоимость валовой продукции на единицу площади в 2,8 раза. Аренда как форма землепользования оказывает существенное влияние на эффективность производства. Так в группе хозяйств с рентабельностью свыше 25 % на долю арендованных земель приходится более 30 %.

5.Особое место в системе арендных отношений занимают размеры арендной платы. Формирование арендных ставок должно обеспечивать эффективность землепользования, повышение почвенного плодородия, доход арендатору и арендодателю. Первым этапом реализации арендного землепользования является совершенствование методики расчета ставок арендной платы, вторым -переход к унифицированной системе аренды на землю с учетом корректирующих коэффициентов, учитывающих многочисленные характеристики земельных участков.

6.3а сельскохозяйственные угодья в государственной и муниципальной собственности арендная плата устанавливается на основе нормативного метода с учетом кадастровой стоимости земельных участков: минимальная ставка на уровне ставки земельного налога, максимальная на уровне земельной ренты.