Арендное землепользование в сельском хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Арендное землепользование в сельском хозяйстве"

9 15-8/254

На правах рукописи

БОГДАНОВ Александр Валерьевич

АРЕНДНОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2015

Диссертация выполнена в Федеральном государственном бюджетном научном учреждении «Всероссийский научно-исследовательский институт организации производства, труда и управления в сельском хозяйстве» (ФГБНУ ВНИОПТУСХ)

Научный руководитель: Миндрин Алексей Семенович,

доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАН Официальные оппоненты: Варламов Анатолий Александрович,

доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент РАН, заведующий кафедрой землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству Хамзин Ильназ Ильдусович, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика, организация и управление на предприятии» Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии имени П.А. Столыпина

Ведущая организация: ФГБНУ «Северо-Западный НИИ экономики и организации сельского хозяйства»

Защита диссертации состоится «08» июля 2015 года в 12-00 на заседании диссертационного совета Д 006.032.01. в ФГБНУ «Всероссийский научно-исследовательский институт организации производства, труда и управления в сельском хозяйстве» по адресу: 111621, г. Москва, ул. Оренбургская, 15.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБНУ ВНИОПТУСХ и на сайте www.vnioptush.ru

Автореферат разослан «2» июня 2015 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

О.И. Бундина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ "'■>■[ И О ТС Ка___

Актуальность темы исследования. Аренда сельскохозяйственных угодий как неотъемлемая составная часть земельного оборота, обеспечивает более эффективное перераспределение земель между сельхозтоваропроизводителями. Частная собственность в России на землю в основном представлена в виде общей долевой собственности, имеющей свои специфические особенности рыночного оборота. Этим объясняется то обстоятельство, что большая часть владельцев земельных долей распоряжается своей собственностью через механизм аренды земель в основном сельскохозяйственным организациям. Таким образом формирование эффективного собственника в силу сложившегося кризисного состояния аграрной экономики осуществляется в основном через механизм арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании. Массовое развитие арендного землепользования позволяет большему числу сельхозтоваропроизводителей участвовать в земельном обороте, чем через другие рыночные формы. Участие в аренде земель решает не только экономическую задачу - формирование среднего класса предпринимателей на селе, но и социальную — устойчивое развитие сельских территорий.

В то же время еще не до конца сложился системный взгляд на институционально-экономическую природу арендного землепользования. Предстоит решить много проблем, касающихся развития арендных отношений во взаимосвязи с различными видами земельной собственности, их многообразием направлений и механизмов, стимулирующих ее развитие, определение ставок арендной платы. Требуют своего исследования влияние механизма арендного землепользования на эффективное управление государственными и муниципальными земельными ресурсами. В этой связи становится актуальным разработка и уточнение методических и практических вопросов арендного землепользования в сельском хозяйстве, обеспечивающих эффективность хозяйствования на этих землях.

Состояние изученности вопроса. Теоретические, методологические и практические аспекты исследования арендных отношений и совершенствование организационного и экономического механизмов их регулирования в условиях многообразия форм собственности исследовались и продолжают исследоваться в работах отечественных ведущих ученых экономистов-аграрников Буздалова И.Н., Варламова A.A., Вершинина В.В., Волкова С.Н., Заворотина Е.Ф., Кресниковой Н.И., Лойко П.Ф., Леппке О.Б., Миндрина A.C., Милосердова В.В., Назаренко В.И., Никоновой Г.Н., Панковой К.И., Полунина Г.А., Сагайдака A.A., Хлыстуна В.Н., Шмелева Г.И. и др. Среди зарубежных исследователей арендных отношений можно отнести Маркса К., Маршалла А., Пети В., Риккардо Д., Смита А. и др.

Теоретическая разработанность арендных отношений очень основательна. В то же время еще не совсем завершено формирование методологической и методической основы арендного землепользования и совершенствование конкретных механизмов его регулирования. Дальнейшее развитие требует углубленного изучения экономического и социального содержания арендных отношений, сущности арендного землепользования, их место и роль в общей системе земельных отношений и специфике в сфере сельскохозяйственного производства. Требуют более основательного исследования вопросы образования новых форм организации аренды, адаптации к рыночным условиям, обеспечивающей эффективность сельскохозяйственного землепользования. Важными остаются методические подходы определения арендных ставок.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является уточнение и развитие теоретических основ и методических подходов и разработка практических рекомендаций по совершенствованию арендного землепользования в сельском хозяйстве.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

- уточнена структура и содержание арендных отношений в сельском хозяйстве в рыночных условиях хозяйствования;

- проанализирован отечественный и зарубежный опыт развития и регулирования арендных отношений, организация управления арендным землепользованием и оценены возможности его использования в современных условиях России;

- на основе проведенного анализа обоснованы организационные и экономические направления развития арендного землепользования;

- разработаны методические подходы определения арендных ставок арендной платы.

Объект исследования - система арендного землепользования, как разновидность земельных отношений, складывающихся по поводу использования сельскохозяйственных угодий на примере Ульяновской области.

Предмет исследования - экономические отношения между органами государственной власти и лицами, обладающими правами на сельскохозяйственные угодья, а также между физическими и юридическими лицами при совершенствовании ими арендных сделок с земельными участками.

Теоретической и методической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельных отношений, управления земельными ресурсами и организация их рационального использования, научные отчеты и публикации по вопросам арендных отношений. В качестве исходной информации использованы нормативные правовые акты Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, законы Ульяновской области в области реформирования земельных отношений, статистические данные Госкомстата России, Ульяновской области, Минсельхоза России и Ульяновской области.

При подготовке диссертации в зависимости от поставленных задач применялись абстрактно-логический, монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический и метод экспертных оценок. Информационную базу составили монографические исследования, разработки российских и зарубежных ученых, результаты научной

деятельности ведущих научных учреждений аграрного профиля, представленные на международных, Всероссийских и региональных научно-практических конференциях, собственные наблюдения и исследования автора.

Связь с планом научных исследований. Диссертация выполнена в соответствии с плановой тематикой научных исследований ФГБНУ ВНИОПТУСХ и является составной частью проблемы «Усовершенствовать формы методы регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве» (№ ГР.01.2014.64904).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнены и развиты научные основы арендного землепользования, его функции и содержание в современных условиях. Уточнена структура арендных отношений, логически увязывающая в единую систему формирование новой структуры земельной собственности;

- разработаны методические подходы определения ставок арендной платы, как экономической основы регулирования арендного землепользования;

- предложены конкретные меры по совершенствованию арендных отношений, обеспечивающие согласованное применение экономических и правовых механизмов арендного землепользования. Развитие экономической функции аренды основано на реализации следующих базовых принципов: создание равных условий к доступу аренды земельных участков, переход к установлению арендных ставок на основе рыночных механизмов. Совершенствование системы арендных отношений предлагается осуществлять в направлении разработки новых механизмов усиления мотивационных начал использования сельхозугодий на основе аренды.

Практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, направлены на создание научной и методической основы арендного землепользования и совершенствования методов регулирования арендного землепользования с учетом

региональной специфики. Сформулированные в диссертации теоретические положения и практические выводы позволяют на более высоком научно-методическом уровне решать задачи повышения эффективности использования земельных ресурсов. Результаты исследований уже частично использованы в Ульяновской области при утверждении арендных ставок при сдачи в аренду государственных и муниципальных земель.

Особый практический интерес представляет методика определения арендной платы при заключении договора об аренде земель сельхозназначения.

Обобщение отечественного и зарубежного опыта развития и регулирования арендных отношений в сельском хозяйстве, разработанные в диссертации предложения и рекомендации являются информационной базой для принятия обоснованных решений по рациональному использованию земельных ресурсов.

Разработанные автором положения использованы при подготовке ряда проектов Ульяновской области, связанных с рациональным использованием земельных ресурсов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования являются итогом проведенной работы автором по этой проблеме и изложены в статьях, докладах на международных, Всероссийских и региональных научно-практических конференциях по проблемам земельных отношений. По результатам исследований автором опубликовано 7 статей, в т.ч. 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации общим объемом 3,18 пл., в т.ч. авторских - 2,93 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка используемой литературы.

Во введении обоснована актуальность темы, состояние её изученности, сформированы цель и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы арендных отношений в

сельском хозяйстве» исследованы теоретические проблемы регулирования арендных отношений. Рассмотрены их социально-экономические и правовые аспекты. Уточнена структура и содержание арендных отношений на современном этапе земельных преобразований. Проанализирован отечественный и зарубежный опыт развития и регулирования арендного землепользования и возможности его использования в России.

Во второй главе «Земельные преобразования и эффективность сельскохозяйственного производства Ульяновской области» проанализировано становление и развитие земельных преобразований в области, исследованы объективные предпосылки вовлечения сельхозземель в рыночный оборот, проанализировано процесс формирования земельных долей их современное состояние и на этой основе выдвинуты предложения по их дальнейшей трансформации при передаче в аренду. Обобщены основные тенденции эффективного землепользования по формам хозяйствования. Рассмотрены структурные, количественные и качественные изменения в земельном фонде Ульяновской области, произошедшие в процессе земельных преобразований и формирования новой структуры земельной собственности. Проанализированы позитивные и негативные результаты земельных преобразований и дана их аналитическая оценка. Обоснована необходимость учета региональной специфики при проведении земельных преобразований и регулировании земельных отношений.

В третьей главе «Организационно-экономический механизм аренды сельскохозяйственных угодий» рассмотрены объективные условия и проблемы совершенствования организационно-экономического механизма арендного землепользования. Особо выделены проблемные аспекты определения арендных ставок. Сформулированы основные принципы и направления организации арендного землепользования в соответствии с новыми экономическими условиями.

В выводах и предложениях обобщены результаты проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Экономическая сущность арендных отношений

Арендные отношения на современном этапе землепользования приобретают все большее значение, поскольку покупка земли в собственность требует первоначально больших финансовых средств. Поэтому товаропроизводитель заинтересован направить свободные денежные средства не в покупку, а в интенсификацию производства сельскохозяйственной продукции. Такого подхода к использованию сельскохозяйственных угодий требует конкуренция на рынке продовольственных продуктов. Именно недостаток материально-технических ресурсов и финансовых средств затрудняет сельхозтоваропроизводителям использовать новые технологии, чтобы быть самодостаточными на рынке. Это является одной из причин, что малые сельхозорганизации ограниченно имеют допуск к рынку. Поэтому в сложившихся условиях хозяйствования аренда становится наиболее привлекательной формой эффективности использования материальных и финансовых ресурсов. Привлекательность аренды земли состоит также и в том, что она представляет довольно простую по формированию финансовую сделку, а также позволяет собственнику получать доход от сдачи в аренду временно неиспользуемых земель, при этом сохраняя право собственности на них. Таким образом, сущность арендных отношений заключается в следующем:

- арендные отношения - это особый тип экономических отношений, когда собственник передает добровольно часть своей собственности другому лицу с целью получения дохода;

- предметом арендных отношений является земельный участок, который передается на определенный период времени, но сохраняя за собой право вернуть его обратно;

- арендные отношения - это отношения интересов участников процесса. Собственник, сдавая земельный участок в аренду, получает доход, а арендатор, используя земельный участок для производства сельхозпродукции, тоже получает предпринимательский доход;

- арендные отношения строятся на основе договора, в котором определены сроки, арендная плата, форма расчета, механизм решения возникающих споров;

- арендная плата может осуществляться в различных видах: денежной или натуральной, размерами платежей: единовременно или частями, сроками платежей до или после реализации произведенной продукции;

- арендные ставки по согласованию сторон могут оставаться постоянными на весь период аренды или меняться ежегодно. Причем, если это будет происходить ежегодно, то необходимо согласовать методику определения арендных ставок;

- арендные отношения не меняют форму собственности и возможны при любых её формах как государственной, так и частной;

- арендаторы, используя новые технологии для роста производства сельхозпродукции становятся собственниками получаемого дохода от модернизации производства.

Таким образом, экономическое содержание арендных отношений -это отношения между собственником земли - арендодателем и непосредственно использующим их хозяйствующим субъектом -арендатором по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода. По-существу арендные отношения -это экономико-правовые отношения, закрепленные договором между арендодателем и арендатором по поводу передачи во временное владение и пользование земельных участков, принадлежащих на правах собственности арендодателю. Представленное составляет суть

фундаментального понятия теории аренды вообще и теории аренды земель в частности.

В работе разделяем понятия «арендная сделка» и «арендные отношения». Арендные отношения - это более широкое понятие, чем арендная сделка или договор аренды. Сделка, договор аренды - это юридически оформленные арендные отношения, заключенные между заинтересованными сторонами. Исходя из этого понятийного смысла арендные отношения - это способ реализации отношений собственности, а арендная сделка - форма организации арендного землепользования. При этом договор выступает в качестве инструмента, характеризующего общественно-экономические взаимоотношения.

Основу экономических отношений между арендатором и арендодателем составляют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования и распоряжения правом земельной собственности. Поэтому экономически обоснованный размер арендных ставок является основным звеном арендных сделок. Именно в них заключены единство и противоречия между земельным собственником и арендатором. Нарушение баланса интересов в размерах арендной платы ущемляет либо интересы арендатора, либо интересы собственника.

Основополагающий принцип расчета арендной платы - это возврат арендованных средств с определенным процентом. Стимулирующая роль арендной платы состоит в возмещении не только вложенных средств, но и получении прибыли, равной ссудному проценту. Отличие от ссудного процента состоит в том, что арендатор является активным игроком на рынке недвижимости. Поэтому логично предположить, что полученный процент прибыли должен быть выше банковского процента. Это условие должно соблюдаться еще и потому, что это плата за риск вложения средств в использование сельхозземель, где вероятность риска особенно велика в силу специфики сельскохозяйственного производства.

Увеличение площадей земельных участков, переданных в аренду,

находящихся в государственной и муниципальной собственности, служит одним из инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и рационального ее использования.

Стоит отметить, что существующие арендные отношения в землепользовании требуют своего совершенствования. Главная задача передачи в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, состоит в повышении эффективности землепользования, характеризующиеся объемами поступления денежных средств в региональный и местный бюджеты.

Существующая нормативная правовая база аренды не в полной мере отвечает задачам востребованности государственных и муниципальных земель для передачи их в аренду. Требуется на региональном уровнях менять формы организации аренды, с тем, чтобы четко прослеживалась прозрачность арендных отношений между арендодателем (государство) и арендатором (предприниматель). Это тем более важно, что с каждым годом усиливается роль регионов в социально-экономическом развитии территорий. И поэтому эффективное использование имеющихся земельных ресурсов прямая обязанность всех региональных и муниципальных органов управления. Следовательно, арендные отношения государственных и муниципальных земель как элемент земельных отношений объективно попадает в сферу государственного регулирования. Правовые, экономические, организационные и административные рычаги призваны направлять арендное землепользование в сторону их соответствия государственным интересам. Бесконтрольность управления земельными ресурсами порождает снижение общественной полезности, что ведет к выбытию сельхозугодий из хозяйственного оборота. Особое значение земли в сельском хозяйстве, где она производительная основа отрасли, заставляет по другому, чем в других отраслях экономики решать вопросы продуктивного использования сельхозугодий.

2. Анализ арендного землепользования в сельском хозяйстве

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Земельные участки из государственных и муниципальных земель могут быть предоставлены в аренду гражданам для следующих целей, определенных законодательством: ведения личного подсобного хозяйства; организации крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального или коллективного садоводства и животноводства; жилищного индивидуального или коллективного и дачного строительства, а также при перерегистрации ранее предоставленных земельных участков.

В 2011г. в Российской Федерации было совершено 3,2 млн. сделок по аренде государственных и муниципальных земель на общей площади 159,4 млн. га, что превысило уровень 2008г. по площади на 71,8%. Структура сделок: 53% - аренда государственных и муниципальных земель, 43% - продажа государственных земель и 4 - продажа прав аренды.

Как видим, аренда и продажа земель имеет близкое соотношение.

Чем это вызвано? Специфика аренды в сельском хозяйстве состоит в том,

что именно здесь проявляются ее недостатки, характеризующиеся

нестабильностью землепользования. Ведь даже при гарантии для

арендатора преимущественного права продолжения аренды, арендодатель

может найти повод уклониться от продолжения аренды. Также сказывается

отсутствие у арендаторов стимулов к улучшению повышения плодородия

почв - земля не его, да и результаты такого улучшения могут проявиться

не сразу. На эти недостатки указывал еще К. Маркс: «одна из величайших

помех рациональному земледелию, потому что фермер избегает всяческих

улучшений и затрат, раз нельзя ожидать, что они целиком будут

использованы до истечении срока его аренды». Основным способом

борьбы с этими недостатками по мнению ученых экономистов-аграрников

13

является стимулирование долгосрочных арендных соглашений, государственная защита интересов арендатора и создание стабильных условий для эффективного сельскохозяйственного производства.

Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором и может быть как в денежной, так и натуральной форме. В настоящее время основное количество договоров (3,2 тыс. ед. или 98,6% от общего количества сделок) выплачивается в денежном эквиваленте и только 2,4% в натуральной форме, а также в виде услуг. Размеры арендной платы на земли устанавливаются в основном исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от ценности земель (табл. 1).

Таблица 1. Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации* ____(руб./кв. м)_____

Наименование организаций 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011г.

в населенных пунктах вне насел, пунктов в населенных пунктах вне насел, пунктов в населенных пунктах вне насел, пунктов в населенных пунктах вне насел, пунктов

1 .Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта,связи, строительства 19,62 10,36 29,48 40.40 58,81 4,75 46,64 7,03

торговли, общественного бытового и сервисного обслуживания 719,2 22,08 200,52 14,85 131.20 24,73 107,34 22,28

Сельскохозяйственные предприятия 3,76 0,22 2,76 2,23 10,42 0,80 3,63 6.57

2. Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилмщного и дачного строительства 7,47 5,95 13,43 1,27 17,27 0,86 13,44 0,76

личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества 0,66 0,07 1,49 0,17 2,02 1,07 2,26 7,04

'Источник. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 г., с. 171.

Арендная плата за землю имеет большую вариацию в зависимости от спроса и предложения, местоположения и качества земельных участков. По данным официального статистического учета в субъектах Российской Федерации в 2011 г. сельскохозяйственные предприятия в качестве арендной платы платили - 3,63 руб./кв.м вне населенных пунктах и 6,57 руб./кв.м в населенных пунктах.

Таблица 2. Распределение земельного фонда Ульяновской области по формам собственности в разрезе категорий

(тыс. га) *

Категории земель Общая площадь В собственности граждан В собственности юридических лиц В государственной и муниципальной собственности

2011 2012 2013 2011 2012 2013 2011 2012 2013 2011 2012 2013

Земли сельскохозяйственного назначения 2327,7 2315,4 2315,4 1415,4 1391 1362,6 239,2 258,7 297,2 673,1 665,7 655,6

Земли населенных пунктов 179,0 199,7 198,1 37,9 39,3 39,7 3,0 3,9 5,1 138,1 156,5 153,3

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения 42,1 40,8 40,8 0,1 0,1 0,1 1,0 1,1 1,1 41,0 39,6 39,6

Земли особо охраняемых территорий 0,6 0,6 0,6 - - - 0,1 0,2 0,2 0,5 0,4 0,4

Земли лесного фонда 948,9 948,1 949,7 - - - - - - 948,9 948,1 949,7

Земли водного фонда 204,7 198,2 198,2 - - - - - - 204,1 198,2 198,2

Земли запаса 15,7 15,3 15,3 - - - - - - 15,7 15,3 15,3

Итого земель в административных границах области 3718,1 3718,1 3718,1 1453,4 1430,4 1402,4 243,3 263,9 303,6 2021,4 2023,8 2012,1

'Источник. Доклад «О состоянии и использовании земель в Ульяновской области в 2012, 2013гг.», с. 18,19.

По данным государственной статистической земельной отчетности на 1 января 2014 года в Ульяновской области в собственности граждан и юридических лиц находилось 1659,8 тыс.га земель сельхозназначения, что составило 44,6% земельного фонда области ( табл. 2). Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности составила 21,7%. Из всех земель, находящихся в частной собственности, на долю граждан и их объединений приходилось 37,7% земельного фонда области (1402,4 тыс.га), в собственности юридических лиц - 303,6 тыс.га или 8,2%.

Высокий процент земель, находящихся у граждан на праве собственности, объясняется наличием больших площадей сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственных организациях. При реорганизации предприятий, они, в первую очередь, были переданы в коллективную собственность и впоследствии поделены на земельные доли.

В 2013 году в области действовало договоров аренды государственных и муниципальных земель сельхозназначения юридическими и физическими лицами на площади более 108 тыс. га (табл.

3).

Таблица 3. Аренда государственных и муниципальных земель в Ульяновской области*

Категория земель Аренда государственных и муниципальных земель, уплачивающих арендную плату в виде твердой суммы платежей

2011г. Количество сделок, ед. (площадь, га) 2012г. Количество сделок, ед. (площадь, га) 2013г. Количество сделок, ед. (площадь, га)

Земли населенных пунктов 6908 (6213,18) 8493 (3457,73) 6179 (2365,42)

Земли промышленности и иного специального назначения 70 (897,18) 83 (534,44) 87 (582,94)

Земли сельскохозяйственного назначения (без учета земель граждан: ЛПХ, садоводства и огородничества и др.) 308 (98976,39) 313 (101136,15) 337 (108043,83)

"Источник. Доклад «О состоянии и использовании земель в Ульяновской области в 2012, 2013гг.», с. 153,154,165.

Арендная плата на территории Ульяновской области рассчитывается согласно постановлению Правительства Ульяновской области от 25.12.2007г. № 510 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В 2013 году аренда государственных и муниципальных земель устанавливалась в основном в виде твёрдой суммы платежей. Средневзвешенная арендная плата по области под объектами промышленности, транспорта, связи, строительства в населённых пунктах составила 26,19 руб. за 1 кв. м., вне населённых пунктов 6,07 руб. за 1 кв.м: для торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания в населенных пунктах 62,29 руб. за I кв.м. Граждане арендовали земельные участки для жилищного, дачного строительства по 20,24 руб. за 1 кв.м, для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства по 3,39 руб. за 1 кв.м.

Кроме того, за отчётный период было продано 35 прав аренды государственных и муниципальных земельных участков на площади 5,96 га. В том числе гражданам продано 21 право аренды земельных участков на площади 3,44 га, юридическим лицам 14 га на площади 2,52 га.

Проследим как складывается аренда земель по формам хозяйствования на примере Чердаклинского района Ульяновской области (табл. 4).

У крестьянских (фермерских) хозяйств аренда земель составила -23,3%, индивидуальных предпринимателей - 81,1%, у сельскохозяйственных производственных кооперативах - 61,7%. Такой большой диапазон цифр объясняется следующим образом. Крестьянское (фермерское) хозяйство изначально формировались на основе районной земельной доли (8,7 га). За прошедшие годы произошла концентрация

земельных площадей (в районе на долю трех фермеров приходится 580 га сельхозугодий или 75,2%). Поэтому им и принадлежит большая часть арендованных земель.

Таблица 4. Аренда сельскохозяйственных угодий Чердаклинского

района Ульяновской области* (2013г.)

Форма хозяйствования Количество юридических лиц Сельхозугодия, га

Всего Пашня %

Крестьянские (фермерские) хозяйства 19 771 758 100

в том числе: - собственность 413 406 53,6

- аренда 177 177 23,3

- владение 181 175 23,1

Индивидуальные предприниматели 642 6043 5532 100

в том числе: - собственность 1063 1038 18,8

- аренда 4972 4486 81,1

- владение 8 8 0,1

Сельскохозяйственные производственные кооперативы 16 43816 38757 100

в том числе: - собственность 369 6 0,1

- аренда 25249 23934 61,7

- владение 3801 1460 3,8

Невостребованные земельные доли 14397 13357 34,4

Прочие сельхозорганизации 4 1296 1122 100

- собственность 1279 1108 98,7

- аренда 5 5 0,5

- пользование 12 9 0,8

'Рассчитано на основе личных данных автора.

Сельскохозяйственные производственные кооперативы

функционируют в основном на арендованных землях на общедолевой земельной собственности. Если учесть, что более 13 тыс. га земельных долей остаются невостребованными, то с повышением эффективности этой формы хозяйствования есть большой резерв вовлечения неиспользуемых земель в оборот. И наконец, индивидуальные предприниматели, используют классическую форму вклада капитала не в приобретение земли в собственность, а её интенсификацию, тем самым получая более высокую отдачу, почти в два раза выше, чем у производственных кооперативов.

3. Методические положения формирования арендной платы

Для определения ставок арендной платы за земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в работе использовано несколько методических подходов. Остановимся на некоторых из них.

1. На основании кадастровой стоимости земельных участков. При таком методическом подходе размер арендной платы земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Ульяновской области рекомендуется устанавливать в процентах: 0,3% в отношении земельного участка, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте; 0,6% -земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства.

Как уже отмечалось, специфика сельскохозяйственного производства заключается в том, что земельные участки являются разнокачественными как по плодородию, так и местоположению. Поэтому в работе предлагается учесть эту особенность через введение коэффициента рентной эффективности используемых земель (табл. 5).

2. По результатам торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с «Правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Если данные об аукционных торгах прав аренды отсутствуют, то арендная плата за земельный участок может рассчитываться на основании его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таблица 5. Ставки арендной платы земельных участков сельскохозяйственного назначения для муниципальных районов _ Ульяновской области, руб./га*_

Районы Кадастровая стоимость земельных участков (по видам их использования*) Арендная плата 0,3% от кадастровой стоимости Коэффициент рентной эффективности Арендная плата (проект)

1 группа 3 группа 1 группа 3 группа

Базарносызганский 7500 39400 225 3546 1,17 264

Барышский 15000 37800 450 3402 2,08 939

Вешкаймский 30800 40500 924 3645 0,98 832

Инзенский 12400 34100 372 3069 0,81 303

Карсунский 27000 48500 810 4365 0,62 502

Майнский 37200 52100 1116 4689 1,22 1364

Мелекесский 37400 10840 1122 976 1,12 1254

Николаевский 21400 31700 642 2853 1,60 1055

Новомалыклинский 49700 41200 1491 3708 0,94 1395

Новоспасский 23900 32900 717 2961 2,99 1863

Павловский 24300 31600 729 2844 0,79 576

Радищевский 24400 32700 732 2943 0,68 495

Сенгилеевский 34900 11770 1047 10593 1,09 1143

Старукулаткинский 21100 31600 633 2844 0,76 483

Старомайнский 31200 42100 936 3789 0,62 584

Сурский 32700 39400 981 3546 1.11 1092

Теренгульский 18600 58400 558 5256 1,21 675

Ульяновский 40500 88400 1215 7956 1,86 2255

Цильнинский 49100 69900 1473 6291 1,05 1474

Чердаклинский 33000 96300 990 8667 0.9 759

Область в среднем 28100 80300 843 7227 1 843

'Источник. Доклад «О состоянии и использовании земель в Ульяновской области» в 2012г., с.82.

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки. 3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Стоит отметить неразвитость рынка аукционов, торгов. В Ульяновской области выставлен всего лишь один лот земельного участка Старомайнского района, село Татарское, площадью 287 га, размер арендной платы составил 90000 руб. - 313,6 руб./га или 0,01% от средней по району кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (31200 руб./га).

3. Арендные платежи для оформления аренды с земельными долями.

Учитывая, что почти 80% сделок аренды земель сельскохозяйственного назначения в Ульяновской области приходится на земельные доли, не поставленные на кадастровый учет, и заключенные договора аренды владельцами земельных долей не соответствуют установленным правилам, важно определить размер арендной платы с учетом содержания гумуса в почве, а также системой сложившейся инфраструктуры (табл. 6).

Таблица 6. Арендная плата за земельные доли в Чердаклинском

районе (2014г.)

Показатели Арендаторы

СПК «40 лет октября» СПК «Дружба» СПК «Ал га» СПК «Россия»

Площадь аренды земельных долей, га 2988,0 851 3071 2276

Количество собственников земельных долей, чел. 360 110 291 257

Содержание гумуса в почве, % 4,3 4,0 . 3,45 3,17

Стоимостная форма арендной платы

Кадастровая стоимость земельного участка, руб. га 41130,0 38260,0 33000,0 30322,0

Земельная рента, расчет, руб./га 1297,8 1207,3 1041,3 537,2

Арендная плата, руб./га 1233,9 1147,8 990 909,6

Натуральная форма арендной платы

Урожайность зерновых, ц/га (проект) 22,4 20,6 19,8 18,4

Фиксированная доля арендной платы в урожае, % 10 10 10 10

Арендная плата, ц/га 2,2 2,0 1,9 1,8

Объем полученного зерна на владельца земельной доли, ц 18,3 15,5 20,0 16,0

В диссертации представлены и другие методические подходы определения ставок арендной платы с учетом условий воспроизводства, государственной поддержки доходов, норматива товарной продукции.

Проведенное исследование позволило сделать вывод, что развитие аренды становится инструментом осуществления экономической политики в области управления и использования государственной и муниципальной земельной собственности.

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ

1. Богданов A.B. Развитие арендных отношений в России на современном этапе // Агропродовольственная политика России. - 2014. - № 1.(0,42 п.л.)

2. Богданов A.B., A.C. Миндрин. Рынок аренды земель в сельском хозяйстве // Вестник Орел ГАУ. - 2014. - № 5. (0,7 п.л., в т.ч. автор. 0,45 п.л.)

3. Богданов A.B. Арендный оборот земель сельскохозяйственного назначения в Ульяновской области // Агропродовольственная политика России. - 2015. - № 8. (0,51 п.л.)

Публикации в прочих изданиях

4. Богданов A.B. Методы определения арендной платы / Сборник материалов МНПК «Проблемы рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве». - М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2013. (0,37 п.л.)

5. Богданов A.B. Арендные отношения в сельском хозяйстве / Сборник материалов МНПК «Организационно-экономический механизм инновационного развития сельского хозяйства в исследованиях молодых ученых». - М.: ООО «ПРИНТ ПРО», 2014. (0,38 п.л.)

6. Богданов A.B. Арендное землепользование в зарубежных странах // Вестник сельского развития и социальной политики. - 2015. - № 2. (0,44 п.л.)

7. Богданов A.B. Генезис развития земельных арендных отношений I Сборник материалов МНПК, посвященной 50-летию ФГБНУ ВНИОПТУСХ «Стратегия развития АПК и сельских территорий: перспективные идеи и конкурентоспособные технологии». - М.: 000«ПРИНТ ПРО», 2015. (0,36 п.л.)

Подписано в печать 28.05.2015 г. Печать цифровая Формат 60x84/16 Бумага офсетная 80 гр/м2 Усл. п.л. 1,5 Тираж 100 Заказ №858

Отпечатано в ООО «НИПКЦ Восход-А» 111621, Москва, ул. Оренбургская, д. 15, офис 226 Тел./факс: (495)700-12-08, (906) 737-52-30 e-mail: admin@vosxod.orp www.vosxod.

15- 7660

2015675962

2015675962