Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях"

На правах рукописи //

ОЖЕРЕЛЬЕВ МИХАИЛ ВАЛЕРЬЕВИЧ

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА В ГОРОДСКИХ УСЛОВИЯХ (НА МАТЕРИАЛАХ Г. РОСТОВА-НА-ДОН^

□□3477837

Специальность 08.0.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования

2 4 СЕН 2009

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2009

003477837

Диссертация выполнена в Северо-Кавказском научном центре высшей школы

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Чешев Анатолий Степанович Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Москаленко Александр Петрович

кандидат экономических наук, доцент Мурзин Антон Дмитриевич

Ведущая организация -

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

Защита диссертации состоится «14» октября 2009 года в 12-00 ч на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Автореферат разослан и размещен на сайте РГСУ: www.rgsu.ru «11» сентября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор технических наук, профессор

Н.А. Страхова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Земельно-имущественный комплекс как совокупность разнородных объектов недвижимости обладает соответствующей стоимостью, качественная оценка которой в целях налогообложения представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития городского хозяйства. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельно-имущественных комплексов испытывают как муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. При этом в современных условиях информационного общества информационно-аналитическое обеспечение данного процесса является, если не главным фактором успеха в организации данной деятельности, то, по крайней мере, жизненно необходимым элементом ее организации.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения недвижимости, а также формирования соответствующей политики в области управления земельно-имущественным комплексом. В этой связи, первоочередными задачами в данной области являются:

• разработка новых подходов к стоимостной оценке земельно-имущественного комплекса городских территорий как комплексной характеристике совокупности объективных и субъективных факторов его развития;

• создание механизма информационно-аналитического обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса на основе учета его эколого-экономических характеристик.

Данные обстоятельства обуславливают актуальность вышеобозначенной проблематики, явившуюся причиной выбора темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы городского землепользования изучаются в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В. Зотова, А. Козлова, С. Лазуреико, А. Руднева, А. Рудова. Методы и способы оценки городской недвижимости отражены в работах И. Артеменкова, Н. Ордуэя, Г. Попова, В. Прорвича, Р. Рийса, А. Рудина, А. Саулина, А. Севастьянова, Е. Тарасевича, Д. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта.

Экономические аспекты развития экологических систем урбанизированных территорий изложены в трудах К. Багриновского, О. Балацкого, Ю. Гаври-ловой, М. Гузева, А. Гусева, В. Голубева, В. Данилова-Данильяна, В. Денисова, В. Игнатова, Е. Рюминой, А. Суэтина, С. Тяглова, А. Урсула, Р. Хильчевской, Т. Хачатурова. Н. Чепурных.

Вопросы налогообложения земельной собственности и его влияния на социально-экономическое развитие городов исследовали Т. Гвортни, Т. Роскошная, Н. Тидеман, Ф. Харрисон.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов по совершенствованию механизма эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса в условиях города, результаты которой в полной мере обеспечивают создание эффективной системы налогообложения недвижимости.

Для достижения указанной цели в работе были определенны научно-практические задачи, последовательность решения которых упорядочена общим алгоритмом исследования:

• анализ сущности основных характеристик земельно-имущественного комплекса в современных условиях;

• исследование концептуальных основ создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе;

• совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса;

• анализ методологических основ определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса;

• поиск направлений оптимизации эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса на основе подхода к городской недвижимости как единому объекту налогообложения;

• моделирование процесса создания информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса.

Объект исследования. Объектом исследования выступают городские территории, недвижимое имущество города, их состояние, качественные характеристики и информационно- аналитическое обеспечение, а также условия загрязнения окружающей среды.

Предметом исследования является разработка методических подходов по совершенствованию механизма эколого-экономического обоснования улучшения земельно-имущественного комплекса города, обеспечивающего создание эффективной системы налогообложения.

Теоретической и методологической основой диссертации явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городского землепользования, оценки городской территории, а также информационно-аналитического обеспечения данного процесса.

В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального анализа. Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический и институциональный подходы.

Информационно-эмпирическую и нормативно-правовую базу диссертации составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ, нормативно-законодательные акты органов городского управления г. Ростова-на-Дону, посвященные вопросам оценки и налогообложения городской территории.

Рабочая гипотеза диссертации основана на теоретико-эмпирических положениях и инструментарно-методологических средствах и личной позиции ав-

тора по проблеме совершенствования методических подходов эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса, обеспечивающего создание наилучших условий для экологически устойчивого развития городских территорий и установления эффективной системы платы за землю и недвижимое имущество.

Научная новизна работы заключается в обосновании концептуальных подходов совершенствования механизма эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях, обеспечивающей улучшение использования городских территорий и состояние платежей за землю и недвижимое имущество. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

• выявлено и обосновано влияние экологических факторов на формирование стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса, а также степень их учета при разработке усовершенствованных методических подходов экономического обоснования улучшения состояния окружающей природной среды в городских условиях;

• предложен усовершенствованный эколого-экономический подход по структуризации земельно-имущественного комплекса, предполагающий упорядочение описания объектов, а также их ценности для эффективного ведения городского хозяйства;

• обоснованы эколого-экономические методы формирования стоимостных показателей, а также информационно-аналитических систем, обеспечивающих проведение эффективной оценки городского земельно-имущественного комплекса и создание благоприятных условий для устойчивого развития городских территорий;

• уточнен алгоритм моделирования информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) и оценки ее экономической эффективности, позволяющий создать рацио-

нальную природоохранную систему в области городского природопользования;

• даны предложения по совершенствованию методических подходов по эколого-экономической оценке городского земельно-имущественного комплекса, направленные на улучшение использования окружающей природной среды и создание эффективной системы платежей.

Теоретическая и практическая значимость

Теоретические положения диссертации дополняют и развивают представление о развитии процессов эколого-экономической оценки и налогообложения городских территорий и их информационно-аналитического обеспечения и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Налогообложение», «Муниципальное управление».

Апробация результатов исследования диссертационной работы и ее научно-практические результаты, выводы и обобщения представлены в 5 авторских публикациях (общим объемом 2.1.п.л), в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в 3 главы, заключения, списка использованной научной литературы. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, включает в себя 14 таблиц, 9 рисунков. Список литературы представлен 139 источниками (из которых 2 - на иностранном языке).

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении диссертации обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель и задачи работы, выдвигаются положения, выносимые на защиту, формулируются научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы эколого-экономического обеспечения информационно-аналитического обеспечения земельно-имущественного комплекса» исследуются сущность основных характеристик земельно-имущественного комплекса, процессы его экологизации, а также дан анализ концептуальных основ создания информационно-аналитических систем в ЗИК.

В настоящее время расширяется круг российских городов, которые переходят к новому типу социально-экономического развития, цель которого - создание качественной городской среды, понимаемой в широком смысле как совокупность условий жизни населения и функционирования хозяйствующих субъектов на территории данного муниципального образования. Для решения этой задачи требуется осуществить комплекс мер по созданию правовой, организационной, налоговой и других составляющих среды функционирования земельно-имущественного комплекса, по обеспечению эффективного расходования общественных ресурсов в городском хозяйстве и средств, направляемых на эти цели.

В большинстве регионов России достаточно быстро развиваются компьютерные информационные технологии для создания информационных систем, направленных на обработку данных о территории. Сведения о территории, населении и окружающей среде содержатся в нескольких десятках ведомственных (отраслевых) информационных системах. Сбор, обработка и мониторинг информации в них ведется с различными целями и требованиями к ее точности, актуальности и достоверности. Функционирование ведомственных информационных систем практически не координируется. При этом, как правило, используются разнотипные информационные технологии и создаются информационные ресур-

сы, включающие только ведомственные сведения об объектах интереса, необходимые для выполнения возложенных на ведомство (отрасль) задач и функций.

Недостатки такой несогласованной работы организаций разных отраслей на одной территории уже сейчас выявлены во многих городах и регионах России. К этому необходимо также добавить, что создаваемые информационные ресурсы имеют значительную государственную и коммерческую ценность.

Отсутствие координации процессов их создания и нормативно-правового регулирования порядка владения, распоряжения и использования информационных ресурсов приводит к невозможности:

- предоставить агрегированную и достоверную информацию по неформальному запросу лиц, принимающих решение (что создает впечатление неэффективности информатизации);

- установить юридический статус и степень достоверности информации (что приводит к многократным проверкам информации);

- отрегулировать коммерческое использование информации с направлением доходов на развитие информационных систем организаций-пользователей (при этом ведется активная распродажа информации явочным порядком).

Базовым элементом создания единого информационного пространства должна стать недвижимость (земельные участки, здания, сооружения, коммуникации и т.д.), расположенная на соответствующей территории (область, район, город, поселок). Именно она задает «каркас», на который накладываются все другие элементы и события «территориальной среды».

В настоящее время в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в характеристиках объектов и субъектов права.

Так, только 34,3% дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации Ростовской области, переведены в электронный вид. Отсутствие современной цифровой картографической основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с опреде-

лением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации прав собственности на землю.

Без создания кадастра недвижимости невозможно эффективное функционирование рыночной экономики, в частности, одной из ее важных элементов -системы ипотечного кредитования.

К настоящему времени приняты многочисленные законы и постановления Правительства РФ о создании и ведении в различных отраслях хозяйствования кадастровых и геоинформационных систем (ГИС) (земельный, лесной, водный, градостроительный, социально-гигиенический кадастр, Единая государственная система экологического мониторинга, ГИС органов государственной власти и др.), каждая из которых претендует на ведущую роль. В то же время особых массовых успехов в создании кадастровых систем и комплексных ГИС пока нет. Выход из этой ситуации видится в объединении работ на муниципальном уровне при методическом руководстве государства.

По мнению автора, взаимодействие информационных систем государственного земельного кадастра, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного градостроительного кадастра в рамках интегрированной информационной системы должно быть направлено на качественное выполнение функций и задач, возложенных в настоящее время на каждую из систем.

В дальнейшем такая интегрированная система может развиваться в направлении муниципальной информационной системы, способной готовить информацию для управления и планирования развитием соответствующей территорией как единым природно-техногенным объектом. В рамках интегрированной информационной системы каждая из систем должна поставлять информационные ресурсы в общее поле, данные которого должны использоваться для выполнения операционных функций систем.

В центре внимания второй главы «Эколого-экономический анализ методов формирования информационно-аналитической базы в системе земельно-

имущественного комплекса» находятся стоимостная оценка объектов земельно-имущественного комплекса как элемент информационно-аналитической базы его налогообложения, а также методологические основы определения эколого-экономических показателей стоимости ЗИК.

Целью управления земельно-имущественным комплексом Ростова-на-Дону является обеспечение сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всех объектов муниципальной собственности и земельных участков в интересах городского сообщества, максимального поступления денежных средств в бюджет города от их использования. В соответствии с отчетом о наличии и использовании земель города, общая площадь земель Ростова-на-Дону составляет 34850 га. Структура городских земель отражена в таблице.

Таблица 1

Структура земельного фонда Ростова-на-Дону

КАТЕГОРИЯ ЗЕМЕЛЬ ПЛОЩАДЬ, ГА ДОЛЯ В ЗЕМЕЛЬНОМ ФОНДЕ, %

Земли жилой застройки 4637 13

Земли общественно- 1803 5

деловой застроики

Земли промышленности 3054 9

Земли общего пользова- 5222 15

ния

Земли транспорта, свя- 1423 4

зи, инженерных комму-

никации

Земли сельскохозяйст- 11069 32

венного использования

Земли особо охраняе- 4132 12

мых территории

Земли водного фонда 1263 4

Земли под режимными объектами 2247 6

Таблица составлена на основе информации, опубликованной в экономико-статистической литературе: работе администрации города по собираемо-

сти земельного налога на территории города Ростова-на-Дону // Ростов официальный. - 2007, № 35.

Земельный налог является одним из основных источников доходов местного бюджета. Так, в 2006 году при плановом задании 290,1 млн. руб., было обеспечено поступление 310,9 млн. руб., что составило 6,5% от собственных доходов. План поступлений земельного налога на 2007 год -490,3 млн. руб. что соответствует 5,6% от собственных доходов. Вместе с тем, в городе сохраняется недоимка по земельному налогу, которая на 1 июля 2007 года составила 14,6 млн. руб. Зачастую платежи задерживаются бюджетными учреждениями и организациями федерального подчинения, другими хозяйствующими субъектами.

На территории города установлена самая высокая в Ростовской области кадастровая оценка земельных участков (база для исчисления налога), поэтому с целью обеспечения социально-экономической стабильности с 2006 года городской Думой были определены дифференцированные ставки земельного налога, отличающиеся от максимально допустимых федеральным законодательством по ряду видов функционального использования земель.

Управление земельно-имущественным комплексом города на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности, по территориальным уровням управления, совершенствованием информационной системы управления земельно-имущественным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Приоритетом в регулировании использования земель является определение доступных и прозрачных для инвесторов правил предоставления земельных участков из государственной собственности, а также прекращения прав на зем-

лю, в том числе при ее неэффективном использовании и изъятия для государственных нужд.

Важнейшим фактором качества городских земель является воздействие на них факторов окружающей среды, во многом обусловленных промышленной ориентацией города.

Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха на территории Ростова-на-Дону являются выбросы от автомобилей и стационарных источников - промышленных предприятий. Выбросы, загрязняющих веществ в атмосферный воздух от стационарных источников и автотранспортных средств в 2006 году составили 203 тыс. т. Динамика изменения выбросов загрязняющих веществ от автотранспортных средств в Ростове-на-Дону приведена на рис. 1.

182,0

а

2006

Рис. 1. Выбросы загрязняющих веществ автотранспортом Ростова-на-Дону (тыс. т)

Степень загрязнения воздуха оценивается посредством индекса загрязнения атмосферы (ИЗА), который рассчитывается по 5 примесям, вносящим наибольший вклад в загрязнение атмосферы. Динамика данного индекса для Ростова-на-Дону приведена на рис. 2.

20,0 15,0 10,0 5,0 0,0

Рис. 2. Динамика индекса загрязнения атмосферы Ростова-на-Дону

151,3 156,2 163,7

| |

2003 2004 2005

2002 2003 2004 2005 2006

Основными источниками загрязнения водных объектов в черте Ростова-на-Дону являются сточные воды (хозбытовые, производственные, ливневые и производственно-ливневые) различной степени загрязненности, сбрасываемые непосредственно в водоемы или через ручьи и балки. Уровень загрязнения воды в реке Дон в черте Ростова-на-Дону характеризуется 3 классом - умеренно-загрязненная.

В 2004 г. В 2005 г. □ 2006 г.

Рис.3.Динамика изменения средних концентраций загрязняющих веществ р. Дон в пределах

г. Ростова-на-Дону

Используя топооснову города на основе совмещения материалов геохимических наблюдений, шумовой и электромагнитной съемки, построили Карту экологической комфортности проживания на территории Ростова-на-Дону. Из этой карты видно, что до 60% жителей «старого центра» проживает в условиях, опасных для здоровья по экологическим показателям (рис.4).

Рис.4. Комфортность проживания жителей Ростова-на-Дону по экологическим пока-

зателям

Карта районирования города по степени комфортности обитания и условиям окружающей среды позволяет найти реальную стоимость земель в городской черте, в которой должны учитываться стоимость природоохранных мероприятий для оздоровления экологической обстановки и расчетный риск ухудшения здоровья населения.

В настоящее время порядок расчета и взимания платы за землю в городах носит совершенно неудовлетворительный характер. Плата за землю не выполняет в необходимой мере свое основное назначение, в том числе функцию воспроизводства городской инфраструктуры и регулятора городского землепользования.

Задача фискального кадастра - выявление и обозначение (идентифицирование) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или другими постройками, часть дома, например квартира, то есть все

то, на что может быть начислен налог на недвижимость. В зарубежных фискальных кадастрах для обозначения такой единицы чаще всего используется термин "парцелла". Каждый объект относится к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующею налога, а также определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество.

Поэтому итогом определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса должен стать их учет при расчете налогооблагаемой базы земельно-имущественного комплекса.

В третьей главе «Совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке земельно-имущественного комплекса для целей налогообложения» рассматриваются специфические аспекты организации системы налогообложения ЗИК, предлагаются механизмы ее совершенствования на базе учета влияния экологических факторов, а также моделируются процессы создания информационно-аналитической системы ЗИК.

Отсутствие единого информационного ресурса о недвижимости, земле и территории на которой она находится, делает дорогостоящим и затруднительным создание региональных информационных систем о недвижимом имуществе и территории. Именно эти проблемы призван решить Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", принятый в 2007 году.

Принципами ведения кадастра является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Государственный кадастр недвижимости содержит сведения обо всех объектах кадастрового учета и кадастровом делении Российской Федерации в виде систематизированного по установленной форме свода записей об объектах кадастрового учета. Механизм перехода к кадастровому учету недвижимости иллюстрирует рис. 5.

Рис.5. Механизм перехода к кадастровому учету недвижимости

Сопоставляя действующие в настоящее время имущественные налоги с новым налогом на недвижимость, можно выделить иные принципы в налогообложении. Так, в своей основе налогом на недвижимость облагается объект недвижимости вне зависимости от того, кто является его собственником, а земля и постройки на ней рассматриваются как единый объект налогообложения, при этом налогооблагаемая база является производной рыночной стоимости, а стоимость объекта должна отражать его наиболее эффективное использование.

При этом следует обратить внимание на то, что для целей налогообложения недвижимости будет применяться ее рыночная оценка. Поэтому немаловажным является вопрос о правильной оценке объекта недвижимости, важнейшим элементом которой должен стать учет экологического состояния земельно-имущественного комплекса.

Процесс разработки методического инструментария учета экологического состояния объектов земельно-имущественного комплекса при его налогообложении включает в себя три логически увязанных этапа:

1) методику ранжирования городской территории по комплексному показателю качества окружающей среды;

2) расчет экологической составляющей в рыночной цене ЗИК;

3) оценку влияния параметров экологического состояния территории на

экологическую составляющую рыночной цены ЗИК.

Ранжировать территории по обобщающему показателю состояния окружающей среды, выбрать вариант, оптимальный с точки зрения многих критериев целесообразно посредством использования аппарата векторной оптимизации и теории нечетких множеств.

Для проведения рейтинговой оценки необходимо выделить к территориальных зон и выбрать комплекс наиболее значимых признаков Р={Рь..,Рп}, характеризующих экологическое состояние ЗИК. К таковым могут быть отнесены следующие виды загрязнения: химическое (атмосферы, почвы, воды), физическое (тепловое, шумовое, радиационное, электромагнитное) и механическое (захламление территории).

Суть подхода сводится к следующему: каждой ¡-й территориальной зоне (1=1,...,к) поставлено в соответствие п показателей {хр', 1=1,...,к, р=1,...,п}, каждый из которых, в свою очередь, зависит от т показателей. Таким образом, по набору этих параметров необходимо получить единственный числовой параметр и1, который позволил бы сравнивать экологическое состояние различных территориальных зон города.

Химический вид загрязнения (атмосферы, почвы иди воды) измеряют по отдельным ингредиентам примеси, то есть каждому Рр соответствует набор значений {хрч, ¡=1,..,к, j=l,..,m, р=1,...,п}, которые характеризуют фактический уровень загрязнения по каждой территориальной зоне 1 для каждого вещества т и признака р.

Для каждого вещества, влияющего на значение Р; в соответствии с положениями теории нечетких множеств построены функции принадлежности и4, то есть по каждому значению {хД ¡=1,...,к, ]=1,...,т}, где 1 обозначает то, что функция принадлежности строится для Р,. Функция принадлежности характеризует степень опасности рассматриваемого вещества и строится на основе нормативных данных.

Каждому из загрязняющих веществ присваивается весовой коэффициент £ в зависимости от принадлежности к тому или иному классу опасности; веще-

ство, относящиеся к наиболее опасному классу, имеет максимальную весовую долю в общем объеме загрязнения по каждому рассматриваемому признаку.

По набору значений {их4, ¡=1,...,к, j=l,...,m} нужно получить показатель и/, характеризующий обобщенный показатель загрязненности р-той территориальной зоны по признаку Р[. Предлагается следующая свертка полученных функций принадлежности:

и/ = Ъ,1 * и/ '+ Ъ,2 * и,2Ч ... + ЬГ * иГ, где и/ - обобщенный показатель степени загрязнения Рь Ь]1,...^!™- весовые коэффициенты значимости оцениваемых критериев; и!1'1,...,^111'1 - функция принадлежности или относительный показатель степени загрязнения Р)1,...,?!™ соответственно; 1 - номер территориальной зоны.

Структуризация каждого из критериев Рр проводится в соответствии с его значимостью; каждому критерию присваивается весовой коэффициент ар в зависимости от степени влияния на здоровье человека. Предлагается следующая свертка полученных функций принадлежности:

и1 = а[ * и[' + аг * и2' + ... + ап * и2', где а!,..., ап - весовые коэффициенты значимости оцениваемых критериев Рь ..., Р„; 1 - номер территориальной зоны.

Ранжирование территориальных зон проводится следующим образом: - последовательность и1, ..., ик упорядочивается в порядке возрастания так, чтобы максимальному значению и соответствовал максимальный ранг экологического неблагополучия территории;

-каждому элементу в полученной упорядоченной последовательности соответствует свой порядковый номер.

На основе произведенного ранжирования территории по комплексному показателю качества окружающей среды и1 с целью определения экологической составляющей в рыночной цене недвижимости необходимо произвести следующие:

1. Наименьшее значение качества окружающей среды и' принадлежит территориальной зоне «X», где цена за 1 кв. м площади составляет I руб. Данной зоне

присваивается статус «относительно экологически чистая зона» и она принимается за эталон. Иначе говоря, цена объекта недвижимости соответствует качеству окружающей среды в территориальной зоне с иэт = u1 (min), то есть Ьэт = Сэт;

2. Затем необходимо скорректировать стоимость ЗИК соразмерно с полученной комплексной оценкой качества окружающей среды относительно имеющегося эталона:

и

где С1 - стоимость недвижимости с учетом экологического состояния в i-той территориальной зоне, руб./ м2, иэт - комплексная оценка качества окружающей среды в территориальной зоне, являющейся эталоном, и1 - комплексная оценка качества окружающей среды i-ой территориальной зоны; Ьэт - рыночная цена 1 кв. м площади в территориальной зоне, являющейся эталоном, руб;

3. Расчет экологической составляющей в рыночной стоимости ЗИК производится следующим образом. Зону, комплексная оценка качества окружающей среды которой имеет наибольшее значение, обозначим «зоной максимального негативного воздействия». Рассчитаем разницу в цене с учетом экологии между «зоной максимального негативного воздействия» и i-й территориальной зоной (Nj) в процентном выражении:

N'=--—*100,

с" '

где С1 - стоимость недвижимости с учетом экологического состояния в i-й территориальной зоне, руб./м2, Снв - цена недвижимости с учетом экологического состояния в «зоне максимального негативного воздействия», руб./м2;

4. Полученная разница N1 (в процентом выражении), отнесенная на рыночную цену за 1 кв. м площади, является искомой величиной:

£?зк = М*Ь'/100,

где S'3K - экологическая составляющая в рыночной цене недвижимости в i-й территориальной зоне (руб./м2); bi - рыночная цена 1 кв. м площади в i-й террито-

риальной зоне (руб.); 1Ч1 - разница в цене с учетом экологии между «зоной максимальных негативных воздействий» и 1-й территориальной зоной (%).

Предлагаемый подход, основанный на ранжировании территории по комплексному показателю качества окружающей среды и1, делает возможным произвести оценку влияния качества окружающей среды для ¡-й территории на оценочную стоимость недвижимости.

5. Наименьшее значение качества окружающей среды и' принадлежит территориальной зоне, где ставка налога за 1 кв. м площади составляет б1 руб., которой мы присваиваем статус «зоны максимального негативного воздействия». Иначе говоря, ставка земельного налога в данной территориальной зоне соответствует качеству окружающей среды, то есть итах = и1 (тах).

Обозначим отношение комплексной оценки окружающей среды «зоны максимального негативного воздействия» к комплексной оценке окружающей среды ьй территориальной зоне как коэффициент качества окружающей среды:

тах

Кос'=

и

где Кос1 - коэффициент качества окружающей среды 1-й территориальной зоны, итах - комплексная оценка качества окружающей среды в территориальной зоне, являющейся «зоной максимального негативного воздействия», и1 - комплексная оценка качества окружающей среды ьй территориальной зоны.

6. После этого происходит корректировка ставки налога на недвижимость соразмерно с полученным коэффициентом качества окружающей среды:

5* = Кос' * с\

где Б1 - величина земельного налога с учетом экологического состояния ЗИК, с1 - ставка земельного налога для данного ЗИК, руб./м2.

При этом необходимым условием реализации данного механизма налогообложения является создание информационно-аналитической системы территориального земельно-имущественного комплекса, накапливающей данные о различных аспектах его функционирования.

В основу построения структуры ИАС ЗИК для органов муниципального управления должна быть положена информационная модель объекта управления, важнейшими элементами которой являются:

множество субъектов социально-экономических отношений (человек, предприятие, организация),

множество природных объектов (земельные, водные, лесные минеральные и иные ресурсы),

множество объектов, созданных в результате человеческой деятельности (здания, сооружения, инженерные сети и коммуникации и т.п.).

В состав базовых информационных ресурсов входят: картографический банк данных, кадастр природных ресурсов (земельный, лесной, водный и др.), кадастр зданий и сооружений, реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единая система и база адресов недвижимости, регистры физических и юридических лиц.

Созданная ИАС станет целостной информационной системой по всем объектам недвижимости города, которая будет документировать сведения о земельно-имущественных комплексах, необходимые администрациям города и районов для проведения мероприятий по планированию развития территорий, в том числе, и экологического, защиты прав и интересов собственников недвижимости, ускорения вовлечения объектов недвижимости в экономический оборот. Информация из ИАС также должна представляться на возмездной основе всем участникам земельно-имущественных сделок.

Внедрение ИАС будет происходить в условиях, когда до внедрения проекта автоматизированные функции выполнялись служащими вовлеченных организаций с использованием средств меньшей производительности или функции были автоматизированы частично. Эффект ИАС достигается за счет увеличения производительности труда. Несмотря на то, что техническое обеспечение вовлеченных организаций находится в настоящее время на достаточно высоком уровне, потребуются затраты на необходимую модернизацию используемых комплектов технических средств.

Данная система позволяет не только обеспечить адекватный современным условиям подход к учету экологического фактора при налогообложении земельно-имущественного комплекса, но и стать средством пополнения бюджетных средств, благодаря сосредоточению функций по обеспечению всех заинтересованных субъектов информацией о количественных и качественных характеристиках объектов городской недвижимости.

В заключении излагаются основные выводы и результаты диссертационного исследования, предлагаются направления совершенствования эколого-экономической оценки и налогообложения земельно-имущественного комплекса и их информационно-аналитического обеспечения.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора Статьи в журналах, рекомендуемых ВАК

1. Ожерельев М.В. Система налогообложения земельно-имущественного комплекса: сущность и перспективы развития // Экономический вестник ростовского государственного университета. Ростов-н/Д: РГУ, 2008,-Вып. 6. н. 4. ч. 2. - 0,2 п.л.

2. Ожерельев М.В. Методологические основы определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса // Экономический вестник ростовского государственного университета. Ростов-н/Д: РГУ, 2008.-Вып. 6. н. 4. ч. 3,- 0,2 п.л.

Статьи и научные доклады

1. Ожерельев М.В. Основные принципы создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе // Экономика и экология территориальных образований: научно-практический журнал. Ростов-н/Д: РГСУ, 2009. - Вып. 4. - 0,5 п.л.

2. Ожерельев М.В.Основные характеристики земельно-имущественного комплекса в современных условиях //Сборник научных трудов. Ростов-н/Д:РГСУ,2009 - Вьш.19 - 0,5 п.л.

3. Ожерельев М.В. Обзор современного состояния налогообложения земельной ренты в поселениях // Сборник научных трудов. Ростов-н/Д: РГСУ, 2008. - Вып. 17. - 0,2 п.л.

Подписано в печать 11.09.2009. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд. л. 1 Тираж 115 экз. Заказ 319

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ожерельев, Михаил Валерьевич

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИХ СИСТЕМ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.

1Л. Сущность п основные характеристики земельно-имущественного комплекса в современных условиях.

1.2. Экологизация земельно-имущественного комплекса как важнейший фактор территориального развития.

1.3. Концептуальные основы создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе.

2. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ БАЗЫ В СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.

2.1. Общая характеристика земельно-имущественного комплекса Ростова-на-Дону и факторов, обуславливающих его развитие.

2.2. Стоимостная оценка объектов земельно-имущественного комплекса как элемент информационно-аналитической базы его налогообложения.

2.3. Методологические основы определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

3.1. Система налогообложения земельно-имущественного комплекса: сущность и перспективы развития.

3.2. Совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса.

3.3. Моделирование процесса создания информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) и оценка ее эффективности.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях"

Актуальность темы исследования. Земельно-имущественный комплекс (ЗИК) как совокупность разнородных объектов недвижимости обладает соответствующей стоимостью, качественная оценка которой в целях налогообложения представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития городского хозяйства. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельно-имущественных комплексов испытывают как муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. При этом в современных условиях информационного общества информационно-аналитическое обеспечение данного процесса является, если не главным фактором успеха в организации данной деятельности, то, по крайней мере, жизненно необходимым элементом ее организации.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения недвижимости, а также формирования соответствующей политики в области управления земельно-имущественным комплексом. В этой связи, первоочередными задачами в данной области являются: разработка новых подходов к стоимостной оценке земельно-имущественного комплекса городских территорий как комплексной характеристике совокупности объективных и субъективных факторов его развития;

- создание механизма информационно-аналитического обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса на основе учета его эколого-экономических характеристик.

Данные обстоятельства обуславливают актуальность вышеобозначенной проблематики, явившуюся причиной выбора темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы городского землепользования изучаются в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В. Зотова, А. Козлова, С. Лазуренко, А. Руднева, А. Рудова. Методы и способы оценки городской недвижимости отражены в работах И. Артеменкова, Н. Ордуэя, Г. Попова, В. Прорвича, Р. Рийса, А. Рудина, А. Саулина, А. Севастьянова, Е. Тарасевича, Д. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта.

Экономические аспекты развития экологических систем урбанизированных территорий изложены в трудах К. Багриновского, О. Балацкого, Ю. Гавриловой, М. Гузева, А. Гусева, В. Голубева, В. Данилова-Данильяна, В. Денисова, В. Игнатова, Е. Рюминой, А. Суэтина, С. Тяглова, А. Урсула, Р. Хильчевской, Т. Хачатурова. Н. Чепурных.

Вопросы налогообложения земельной собственности и его влияния на социально-экономическое развитие городов исследовали Т. Гвортни, Т. Роскошная, Н. Тидеман, Ф. Харрисон.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ механизмов реализации и путей совершенствования информационно-аналитического обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса с учетом экологической составляющей.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются следующие задачи: анализ сущности и основных характеристик земельно-имущественного комплекса в современных условиях, а также направлений его экологизации;

- исследование концептуальных основ создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе;

- совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса;

- анализ методологических основ определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса;

- поиск направлений оптимизации эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса на основе подхода к городской недвижимости как единому объекту налогообложения

- моделирование процесса создания информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса.

Объект исследования. Объектом исследования выступают городские территории, недвижимое имущество города, их состояние, качественные характеристики и информационно- аналитическое обеспечение, а также условия загрязнения окружающей среды.

Предметом исследования является разработка методических подходов по совершенствованию механизма эколого-экономического обоснования улучшения земельно-имущественного комплекса города, обеспечивающего создание эффективной системы налогообложения.

Теоретической и методологической основой диссертации явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городского землепользования, оценки городской территории, а также информационно-аналитического обеспечения данного процесса.

В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального анализа. Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический и ■ институциональный подходы.

Информационно-эмпирическую и нормативно-правовую базу диссертации составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ, нормативнозаконодательные акты органов городского управления г. Ростова-на-Дону, посвященные вопросам оценки и налогообложения городской территории.

Рабочая гипотеза диссертации основана на теоретико-эмпирических положениях и инструментарно-методологических средствах и личной позиции автора по проблеме совершенствования методических подходов эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса, обеспечивающего создание наилучших условий для экологически устойчивого развития городских территорий и установления эффективной системы платы за землю и недвижимое имущество.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. С позиций системного подхода формирование объектов недвижимости как базового понятия в системе земельно-имущественных отношений может быть осуществлено на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения, обладающего размерными и экономическими параметрами, позволяющими индивидуализировать объект в системе имущественных отношений. Объектом может быть земельно-имущественный комплекс как целостная совокупность разнородных объектов, прочно связанных с землей, образованная на основе прав владения, распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного вида хозяйственной деятельности или получения материальных благ.

2. Важнейшей особенностью земельно-имущественного комплекса является то, что он представляет собой не просто определенный состав имущественных объектов, а их совокупность по обеспечению жизнедеятельности людей, что определяет его системность и социальную направленность. Это система, созданная людьми для удовлетворения своих потребностей, функционирующая и развивающаяся посредством их деятельности.

3. Основная цель экологизации земельно-имущественного комплекса состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с этим можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

4. Процесс разработки методического инструментария учета экологического состояния объектов земельно-имущественного комплекса при его налогообложении включает в себя три логически увязанных в единую систему этапа: методику ранжирования городской территории по комплексному показателю качества окружающей среды; расчет экологической составляющей в рыночной цене; оценку влияния параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены.

5. Принципы построения единой системы информационных ресурсов земельно-имущественного комплекса реализуются при использовании объектно-ориентированного подхода, означающего представление информации в виде комплексных сведений об объекте. Объектно-ориентированный подход к построению информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) обеспечивает независимость структуры информационной системы от решаемых задач, наращивание задач без реструктурирования массивов, независимость процессов обработки и обновления данных, возможность получать разнообразные сводные данные.

Научная новизна работы заключается в обосновании концептуальных подходов совершенствования механизма эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях, обеспечивающей улучшение использования городских территорий и состояние платежей за землю и недвижимое имущество. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

- выявлено и обосновано влияние экологических факторов на формирование стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса, а также степень их учета при разработке усовершенствованных методических подходов экономического обоснования улучшения состояния окружающей природной среды в городских условиях;

- предложен усовершенствованный эколого-экономический подход по структуризации земельно-имущественного комплекса, предполагающий упорядочение описания объектов, а также их ценности для эффективного ведения городского хозяйства;

- обоснованы эколого-экономические методы формирования стоимостных показателей, а также информационно-аналитических систем, обеспечивающих проведение эффективной оценки городского земельно-имущественного комплекса и создание благоприятных условий для устойчивого развития городских территорий;

- уточнен алгоритм моделирования информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) и оценки ее экономической эффективности, позволяющий создать рациональную природоохранную систему в области городского природопользования;

- даны предложения по совершенствованию методических подходов по эколого-экономической оценке городского земельно-имущественного комплекса, направленные на улучшение использования окружающей природной среды и создание эффективной системы платежей.

Теоретическая и практическая значимость

Теоретические положения диссертации дополняют и развивают представление о развитии процессов эколого-экономической оценки и налогообложения городских территорий и их информационноаналитического обеспечения и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Налогообложение», «Муниципальное управление».

Апробация результатов исследования диссертационной работы и ее научно-практические результаты, выводы и обобщения представлены в 5 авторских публикациях (общим объемом 2.1.п.л), в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в 3 главы, заключения, списка использованной научной литературы. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, включает в себя 14 таблиц, 9 рисунков. Список литературы представлен 139 источниками (из которых 2 - на иностранном языке).

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ожерельев, Михаил Валерьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование теоретических основ и практических механизмов реализации информационно-аналитической системы обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса позволяет прийти к следующим выводам:

1. С позиций системного подхода формирование объектов недвижимости как базового понятия в системе земельно-имущественных отношений может быть осуществлено на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения, обладающего размерными и экономическими параметрами, позволяющими индивидуализировать такой объект в системе имущественных отношений. Таким объектом может быть земельно-имущественный комплекс (ЗИК) как целостная совокупность разнородных объектов, прочно связанных с землей, образованная на основе прав владения, распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного вида хозяйственной деятельности или получения материальных благ.

2. В современной экономической литературе можно выделить два подхода к понятию «земельно-имущественный комплекс»: социально-правовой, при котором земельно-имущественный комплекс рассматривается как совокупность понятия «земля» как необходимого условия существования нации и государства и понятия «имущество» как объекта имущественных прав и обязанностей различных субъектов прав по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости и экономический, определяющий ЗИК как совокупность земельных и других связанных с ними ресурсов в многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, производительных сил общества. В обоих случаях ЗИК рассматривается как система имущественных элементов и отношений между ними, складывающихся в процессах использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов.

3. Земельно-имущественный комплекс в качестве объекта управления со стороны органов власти к настоящему времени в России находится на этапе формирования. Поэтому определение его компонентов и параметров, а тем более стоимости компонентов, не сформулировано даже в качестве приоритетной управленческой задачи органов власти. Причиной подобного состояния является, прежде всего, проблема формирования объекта недвижимости как совокупности имущественных прав.

4. Управление земельно-имущественным комплексом осуществляется в рамках нескольких пространств - социального, политического, правового, экономического, культурного, исторического, природно-климатического, экологического. Учитывая данную специфику, необходимо ориентировать систему управления земельно-имущественными отношениями в городе на реализацию следующих основных функций:

- рациональное сочетание стратегических и тактических интересов в области землепользования, то есть бережное использоване городских земель как ограниченного и невосполнимого природного ресурса с возможностями наиболее полного поступления средств в бюджет города;

- упрощение и удешевление системы учета и регистрации прав на землю и иное недвижимое имущество;

- обеспечение надежности и оперативности контроля за состоянием и использованием земель.

5. Экологизация земельно-имущественного комплекса представляет собой механизм организации городского хозяйства с присущими ему способами управления и взаимоотношений между землепользователями, направленный на улучшение экологических и экономических свойств земельных участков. Основная цель экологизации земельно-имущественного комплекса состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с данной целью можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

6. В зависимости от масштаба и финансовых возможностей города при разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты различные критерии экологической политики в области землепользования, которые будут определять функциональные задачи эколого-экономического механизма. Город может ориентироваться на экономический оптимум загрязнения, когда выгоды от производства будут значительно выше затрат на природоохранные мероприятия, или на минимизацию загрязнения, которую позволяют достигать современные технологии безотходного производства. Стратегии минимизации экологического риска должны придерживаться города, имеющие взрывоопасные производства, например химические комбинаты. Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут придерживаться города, имеющие прочную финансовую базу, особенно, если в доходах города большую долю составляют поступления от туризма.

7. В настоящее время можно говорить о нарастающем кризисе традиционной технологии исследования и управления территориями, связанном с быстро увеличивающимся относительном дефиците знаний об объектах территориального пространства на фоне «информационного изобилия» данных об объектах, процессах их развития, взаимодействия с внешней средой, ставящем объективный предел возможностям адекватного описания, прогнозирования и управления.

8. Географическая природа данных, с которыми имеют дело сегодняшние города, открывает неограниченные возможности для предоставления услуг, практики управления и принятия решений в муниципалитетах. Благодаря территориальному аспекту информации возможна интеграция данных разных организаций в вертикальное обобщение данных при движении информации вверх по уровням пирамиды.

9. Управление земельно-имущественным комплексом города на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности, по территориальным уровням управления, совершенствованием информационной системы управления земельно-имущественным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

10. Использование многоцелевой кадастровой системы позволяет решать следующие проблемы в различных сферах общественной и экономической жизни: регистрация недвижимости; обеспечение кредиторов; анализ демографической ситуации; управление развитием территорий; совершение сделок с недвижимостью и анализ земельного рынка; налогообложение земельных участков и иной недвижимости; контроль над использованием земельных ресурсов; территориально-пространственное планирование; информирование общественности; управление в сфере рационального использования и охраны земельных ресурсов.

11. В международной практике и теории оценки стоимости большое внимание уделяется вопросам влияния факторов окружающей среды на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость, наряду с социальными, экономическими и другими факторами.

12. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. При этом, совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния.

13. Сопоставляя действующие в настоящее время имущественные налоги с новым налогом на недвижимость, можно выделить иные принципы в налогообложении. Так, в своей основе налогом на недвижимость облагается объект недвижимости вне зависимости от того,- кто является его собственником, а земля и постройки на ней рассматриваются как единый объект налогообложения, при этом налогооблагаемая база является производной рыночной стоимости, а стоимость объекта должна отражать его наиболее эффективное использование. В зависимости от формы собственности меняется и состав налогоплательщиков. При этом следует обратить внимание на то, что для целей налогообложения недвижимости будет применяться ее рыночная оценка. Поэтому немаловажным является вопрос о правильной оценке объекта недвижимости, важнейшим элементом которой должен стать учет экологического состояния земельно-имущественного комплекса.

14. Принципы построения единой системы информационных ресурсов земельно-имущественного комплекса реализуются при использовании объектно-ориентированного подхода, означающего представление информации в виде комплексных сведений об объекте. Объектноориентированный подход к построению ИАС ЗИК обеспечивает независимость структуры информационной системы от решаемых задач, наращивание задач без реструктурирования массивов, независимость процессов обработки и обновления данных, возможность получать разнообразные сводные данные.

15. В основу построения структуры ИАС ЗИК для органов муниципального управления должна быть положена информационная модель объекта управления, важнейшими элементами которой являются: множество субъектов социально-экономических отношений (человек, предприятие, организация), множество природных объектов (земельные, водные, лесные минеральные и иные ресурсы), множество объектов, созданных в результате человеческой деятельности (здания, сооружения, инженерные сети и коммуникации и т.п.).