Организационно-экономические аспекты управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические аспекты управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ"

На правах рукописи

ДАНЬКО СЕРГЕЙ ВИКТОРОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ СУБЪЕКТА РФ

Специальность 08.00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (по специализации: макроэкономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2005

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - доктор социологических наук, профессор

Сигов Виктор Ивглафович

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Уваров Сергей Александрович

- кандидат экономических наук, доктор юридических наук, профессор Карасева Марина Вячеславовна

Ведущая организация - Институт проблем региональной

экономики РАН

Защита состоится «_» ноября 2005 г в_часов на заседании

диссертационного совета Д 212.237.02 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по

адресу 191023, Санкт-Петербург, ул.Садовая, 21, ауд_

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СПбГУЭФ.

Автореферат разослан «_» октября 2005 г

Ученый секретарь диссертационного совета

В.И Сигов

2О06

272/6

11491''2-1

3

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность исследования. В течение последних пятнадцати лет происходит постепенное вовлечение земельно-имущественных комплексов субъектов РФ в рыночный механизм При этом управление земельно-имущественными отношениями в данной связи имеет определенные организационно-экономические особенности, связанные, во-первых, со специфическими свойствами объектов земельно-имущественных отношений, во-вторых, с противоречивыми интересами субъектов этих отношений, и, наконец, в-третьих, с соответствующими методами управления земельно-имущественными отношениями.

Управление земельно-имущественными отношениями субъекта РФ в современных условиях ориентировано на соблюдение конституционных положений в отношении места и роли земельных ресурсов в социально-экономической жизни общества, а также соответствующих прав и обязанностей субъектов земельно-имущественных отношений Кроме того, в процессе управления земельно-имущественными отношениями органы власти су&ьекта РФ стремятся к эффективному использованию земельно-имущественных ресурсов с целью увеличения доходов бюджета субъекта РФ В свою очередь, нацеленность субъекта РФ на достижение устойчивого развития требует определенного ограничения действия рыночного механизма на рынке недвижимости со стороны государственных органов власти с целью достижения социальной эффективности использования природно-ресурсного потенциала соответствующего субъекта РФ.'

Таким образом, актуальность темы исследования обуславливается необходимостью совершенствования управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ в целях его устойчивого развития

Положительной стороной развития земельного рынка в России явилось создание его официальной инфраструктуры в виде систем государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделки с ним В результате созданы предпосылки для развития правовых традиций гарантий прав на объекты недвижимого имущества.

Современная информационная инфраструктура земельного рынка имеет кадастровую, экономическую и правовую составляющие, что соответствует принятым в Европе представлениям. Совокупность гарантированной государством кадастровой информации позволяет потенциальным участникам сделок с недвижимостью иметь объективное

1 Органтация и совершенствование системы государственного финансового контроля проблемы и приоритеты Под ред СтепашинаСВ М ФтшнсрвыТГкЫгг^юл^ Ь Н АЯ [

БИБЛИОТЕКА . |

анфв!

представление о выставляемых на торги объектах Правовая составляющая информационной инфраструктуры рынка содержит в себе сведения о собственнике объекта, правах третьих лиц и возможных ограничениях этих прав и, таким образом, обеспечивает участников сделок правдивой информацией об интересах отдельных лиц, связанных с конкретными земельными участками

Следуя зарубежному опыту, в России в Земельном кодексе1 введен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов Законодательное закрепление этого принципа означает отход от традиционной совеаской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию термина недвижимости, объединяющему в единое целое земельный участок и все расположенные на нем объекты недвижимости

Однако переход к практической реализации данного принципа затруднен рядом обстоятельств В нашей стране сложилась ситуация когда земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости находятся в собственности различных лиц Законодательством предпринимаются меры по стимулированию собственников зданий и сооружений приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки.

Земельный кодекс РФ оставляет гражданам право приобретения в собственность земельных участков, которыми обладают на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения Юридические лица, кроме тех, участки которых находятся в государственной и муниципальной собственности, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, в соответствии с законодательством обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. Кроме описанных в законе случаев ограничения оборота земельных участков в дальнейшем не допускается приватизация зданий, строений и сооружений промышленного назначения без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены.

Такой подход к формированию единых объектов недвижимого имущества должен способствовать интеграции России в мировую экономику

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является определение методологических основ и теоретических положений управления земельно-имущественным

1 Земельный кодекс РФ № 1 Зб-ФЗ

комплексом и выявление на этой основе условий совершенствования управления земельно-имущественным комплексом г Москвы

В соответствии с данной целью в работе решались следующие научные задачи'

- выявление теоретических основ земельно-имущественных отношений субъекта РФ,

- определение принципов формирования, использования и управления земельно-имущественным комплексом в системе экономических отношений субъекта РФ;

- выявление методов управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ,

- изучение организационно-экономических проблем управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ,

- анализ состояния земельно-имущественного комплекса как субъекта рынка;

- исследование практики управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ;

- изучение системы аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ;

- структурирование организационно-правовых условий аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ,

- разработка методических рекомендаций по проведению аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ

Объект исследования — земельно-имущественный комплекс субъепа РФ

Предметом исследования выступают организационно-экономические аспекты управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ

Методология исследования и материалы, на основе которых выполнена работа. Методологической и теоретической основой исследования являются работы в области экономики и управления земельных и имущественных отношений, экономики недвижимости, аудита.

В процессе исследования использованы методы исторического, структурно-функционального, экономико-статистического анализа, а также метод логико-аналитического моделирования

Обеспечением доказательности положений и достоверности результатов исследования явились аналитические материалы и ежегодные отчеты Кончрольно-счетной палаты РФ, Контрольно-счетной палаты г Москвы, материалы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости; материалы государственных статистических органов РФ, а

также анализ состояния земельно-имущественного комплекса, проведенный лично автором.

Теоретическими основами диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам управления в сфере земельно-имущественных отношений А.Н. Асаула, В.Р. Беленького, В А. Горемыкина, В. А Двуреченских, Л А. Кассо, О.И Крассова, Н. Ордуэйя, С И. Сая, В П. Серегина, И.П. Склярова, Г.М. Стерника, Дж. Фридмана

Выводы диссертации.

1. Основой земельно-имущественных отношений являются отношения собственности, которые в соответствии с принципом субъект-объект конкретизируются во владении, пользовании и распоряжении объектами этих отношений. В области настоящего исследования систематизируются 9 видов земельно-имущественных отношений, 3 из которых возникают между субъектами одного рода и 6 между субъектами разных родов.

2 Правовое регулирование представленных видов земельно-имущественных отношений выражается в закреплении модели поведения участников этих отношений в официальном издании правовой нормы В свою очередь, формирование существующей системы правовых норм, регулирующих земельно-имущественные отношения, обусловлено тем, что земля, как основной объект этих отношений, вследствие трансформации форм собственности в России стала выступать не только как благо, но и как товар, проявив свои специфические свойства как природного объекта в практике гражданского оборота, что и послужило причиной возникших противоречий в сфере правового регулирования земельно-имущественных отношений.

3 Рассмотрение объектов в диссертационном исследовании, по поводу которых возникают земельно-имущественные отношения, в частности, земли (как основы данных отношений), с экономической точки зрения, демонстрирует, прежде всего, связь с категорией полезность и категориями обмен, стоимость, цена, что является важным теоретико-методологическим положением данной работы

4. В настоящем исследовании сделана попытка рассмотреть принципы формирования, использования и управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ и провести их систематизацию (табл.1).

Таблица 1

Принципы формирования, использования и управления _земельно-имущественным комплексом_

ПРОЦЕСС формирование использование управление

УРОВЕНЬ

АНАЛИЗА

Рынок принцип принцип принцип

недвижимое! и системного ■эффективности устойчивого

в системе формирования развития

экономических комплекса

отношений

субъекта РФ

О (ношении принцип принцип принцип баланса

прав разграничения платности интересов

собственности государственно использования

в земельно- й объектов

имущее! венны собственност и комплекса

х отношениях на землю

Особенности принцип принцип принцип охраны

объектов комплексности. приоритета ж-изни и

земельно- подразумевающ охраны здоровья

иму щесгвенног ий единство комплекса как человека

о комплекса судьбы элемента

земельных окружающей

участков и среды и

прочно средства

связанных с производства в

ними объектов народном

хозяйстве перед

использованием

его в качестве

недвижимого

имущества

Реализация данных принципов особенно важна на еще окончательно ^сформировавшемся отечественном рынке недвижимости, поскольку данные принципы, по сути, предполагают ограничение действия рыночного механизма на рынке недвижимости со стороны государственных органов власти с целью достижения социальной эффективности использования природно-ресурсного потенциала соответствующего субъекта РФ.

5 В практике регулирования земельно-имущественных отношений существуют следующие методы управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ' административное воздействие на отношения собственности субъектов земельно-имущественных отношений, административное воздействие на условия получения полезного экономического эффекта от использования объектов земельно-имущественного комплекса, организационное воздействие на земельно-имущественные отношения, рефлексивный анализ, аудит эффективности управления. Вышеперечисленные методы управления раскрываются автором следующим образом:

о Административное воздействие на отношения собственности субъектов земельно-имущественных отношений (в основе предмета воздействия - категория собственность) может проявляться в нормировании земель, т е в установлении пределов (норм) владения и пользования земельными участками на любом праве.

о Административное воздействие на условия получения полезного экономического эффекта от использования объектов земельно-имущественного комплекса: (в основе предмета воздействия -категории обмен, стоимость, цена, доход) проявляется в установлении процедуры обмена правами на объекты земельно-имущественного комплекса, а также в установлении ставки и методики расчета земельного налога, налога на имущества и других налогов, связанных с деятельностью субъектов земельно-имущественного комплекса В отношении данного метода проведенный в работе анализ оборота земельных участков показал, что по количеству сделок более 90% приходится на аренду государственных и муниципальных земель Согласно официальной статистике, по количеству сделок Москва значительно уступает Московской области и сопоставима в этом отношении с Ивановской, Орловской и Тамбовской областями

Кроме того, реализуется принцип платности использования земельно-имущественного комплекса' осуществлен переход к платному землепользованию - сбор земельных платежей в Москве в 2003 г составил

10277 млн рублей, большую часть которых составляет арендная плата 1 В ходе обследования Департамента имущества г.Москвы, проведенного Кошрольно-счетной палатой г Москвы, установлено, что в 2004 году Департаментом были начаты работы по переводу федеральных предприятий и организаций на арендные отношения, в результате чего было заключено 329 договоров аренды на общую площадь 246,7 тыс кв метров2

о Организационное воздействие на земельно-имущественные отношения проявляется в: -согласовании административного воздействия на земельно-имущественные отношения (первые два метода управления) с а) стратегией развития региона, б) архитектурными планами застройки территорий а также другими стратегическими документами,

-уточнение стратегии развития региона в зависимости от выбора того или иного варианта использования земельно-имущественного комплекса в социально-экономической деятельности субъекта РФ.

Таким образом, использование организационного воздействия на земельно-имущественные отношения одновременно реализует принцип системного формирования, а также принцип устойчивого развития комплекса, обеспечивая, тем самым, баланс в использовании методов административного воздействия первого и второго вида.

Автор выделяет отдельно методы рефлексивного анализа и аудита эффективности

В контексте развития субъектов земельно-имущественных отношений часто возникает столкновение интересов по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект) и интересами по поводу товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект) Рефлексивный анализ причин столкновения интересов субъектов земельно-имущественных отношений разрешает проблемы

- выхода субъекта РФ за рамки руководящей и регулирующей деятельности в отношении земельно-имущественных отношений,

- введения на более общем уровне принятия решений дополнительных норм, позволяющих представить такую систему земельно-имущественных отношений, которая бы

1 Материалы сайга Федерального агентства кадастра объектов недвижимости http //www goscomzem ru/

2 Материалы Контрольно-счетной палаты Москвы htlpi/www ksp mos ru

позволяла депроблематизировагь субъект РФ, не нарушая при этом законодательные нормы его деятельности В теоретико-методологическом разделе работы автор считает возможным выделить метод аудита эффективности управления земельно-имущественного комплекса Автор рассматривает аудит эффективности управления как форму государственного финансового контроля, обеспечивающая оценку эффективности работы исполняющих государственные функции и использующих государственные ресурсы подконтрольных объектов и разработку предложений по повышению эффективности их деятельности. При этом в каждом случае в основе того или иного предмета воздействия или анализа лежат экономические категории собственность, полезность, обмен, цена, доход

6. Проведенный в работе анализ состояния земельно-имущественного комплекса и практики управления им позволяют отметить, что на сегодняшний день фактически два ресурса определяют потенциал неналоговых доходов бюджетной системы Москвы от принадлежащей городу собственности Речь идет об имущественно-земельных доходах (табл 2) Анализ удельного веса различных видов доходов от собственности в их общем объеме показывает особую важность для города группы возобновляемых доходов, в том числе за период с 1995 по 2002 год поступления от арендной платы выросли в 28 раз, а от земельного налога - в 3 раза 1

1 Стерник Г М, Черных Е В Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы)

Таблица 2

Анализ динамики бюджетных поступлений от использования земельно-имущественного комплекса _____ _г. Москвы за период 2002-2005 гг.1_______ __

вид доходе Коды бгоджетно 2002, 2003, 200 2004, 200 2005, 200

в й Наименование доходов тыс.р тыс.р 3, тыс.р 4, тыс.р 5,

классифи уб* Уб' % у«4 % уб1 %

кацни

в 2 1040000 налог на имущество 16859 24052 143 26698 111 22091 83

§ £ о 846 681 476 398

§ 8 Я о 1050702 земельный налог за земли 26600 11909 447 11909 100 89000 75

£ Ч городов и поселков 0 33 33 0

2010000 доходы от использования 23735 34908 147 42142 121 40563 96

1 имущества, находящегося в 705 464 337 292

1 % государственной и муниципальной собственности,

или от деятельности

Л государственных и

муниципальных организаций из

§ них:

X 2010100 дивиденды по акциям, 20700 40000 193 68000 170 41000 60

X находящимся в государственной и муниципальной собсч венности 0 0 0 0

В графе* б 8 10 укаяшы даяныг я% к npej&oymevy годе

Зшюн юрода Москвы Л» 60 о> 23 ноября 2001 гоаасО бпщвп городя Москвы аа 2002 го» Закон города Москяы № 63 от 18 декабря 2002 года «О бюякис городя Москвы т 2003 г еда Закон городя Москяы N 7S oí 17 декабря 2003 года «О бюдаеег« городя Москяы ня 2004 tom Закон города Москяы N от 15 дмсября2004 годя «О бюажгге городя Москяы яя 2003 roa»

2010200 доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности 82283 55 19082 564 232 27140 928 142 24547 720 90

в том числе •

2010202 арендная плата за земли городов и поселков 26683 55 72910 64 273 10223 428 140 94536 20 93

2010240 прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности 55600 00 11791 500 212 16917 500 144 15 094 100 89

2010400 проценты, полученные от предоставления бюджетных кредитов (бюджетных ссуд) внутри страны 19400 0 34833 4 180 51070 9 147 48597 2 95

2011000 доходы от продажи квартир 13840 900 13865 577 100 12410 700 90 12425 000 100

2019000 прочие поступления от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, а также поступления от разрешенных видов деятельности организаций 12275 00 10229 89 83 12000 00 117 23600 00 197

7. Выявление основ управления в аспекте исследования практики управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ на основании понятия земельной собственности, требует необходимости учета значимости конкретного земельного участка для общественно полезного использования.

8. Основой для внесения изменений в традиционную практику управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ является группа общественных интересов, ориентирующихся на параметры функционально-хозяйственной структуры земельного фонда: на масштабы, пропорции и приоритеты его распределения по степени хозяйственного освоения, виды и категории земель; типы их целевого использования, интенсивность эксплуатации и продуктивность земель, их геологическое и экологическое состояние и т.д.

9 В практике управления земельно-имущественным комплексом при включении его в рыночный механизм в большинстве случаев возникают организационно-экономические проблемы управления Данные проблемы связаны с нарушением определенной заданной последовательности действий управленческого характера, направленных на совершенствование земельно-имущественных отношений в условиях рынка Субъекты РФ в процессе своей деятельности могут столкнуться с такого рода нарушениями на любой стадии принятия управленческого решения и на любом уровне взаимодействия (с другими государственными органами, как вышестоящими, так и нижестоящими, с юридическими и физическими лицами, внутри собственной структуры взаимоотношений).

10 Многообразие возможностей возникновения проблем управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ требует их систематизации, что позволит быстрее диагностировать затруднение в случае его возникновения и принять решение по его предотвращению, или выявить механизм быстрого решения проблемы, т.к. от скорости нейтрализации проблемы зависит восстановление управленческого воздействия и, следовательно, эффективность хозяйственной деятельности земельно-имущественного комплекса в целом.

11 Проблемы, с которыми сталкивается субъект РФ при управлении земельно-имущественным комплексом носят двоякий характер- с одной стороны нарушения могут быть вызваны сталкиванием интересов субъектов рынка и государственных структур. С другой стороны проблемы возникают внутри функциональной структуры субъекта РФ и вызваны либо внешними условиями, связанными с правовыми, экономическими и социальными особенностями российского рынка земли

и недвижимости, либо внутренним условиями, которые определяют характер и направления деятельности субъекта РФ.

12 В данной работе системообразующим элементом является рассмотрение организационно-экономических проблем управления земельно-имущественным комплексом субъекта Российской Федерации на трех уровнях первый уровень - общий, когда субъект РФ испытывает проблемы, попадая в существующую среду рыночных отношений (т.е это проблемы или недостатки самой системы земельно-имущественных отношений в рыночной среде). Второй уровень - особенный, когда субъект РФ сталкивается с проблемами, взаимодействуя с другими участниками рынка по роду своей деятельности или другими управляющими структурами Третий уровень - частный Касается проблем, которые возникают у субъекта РФ при организации собственной экономической деятельности.

13. Решению проблем в области земельно-имущественных отношений способствует наличие у субъекта РФ достоверной информационной базы о состоянии земельно-имущественного рынка, а также методической базы, способствующей выработке механизмов эффективного решения проблем.

14. В практике управления земельно-имущественными отношениями постоянно встречаются противоречия норм гражданского и земельного права, а также серьезные противоречия внутри самого земельного законодательства, регулирующего имущественный оборот, что обуславливает значительную роль правовой базы в экономической практике субъектов земельно-имущественных отношений. Проблемы имеются в связи с отсутствием единых принятых терминов, применяемым законодателями в процессе нормотворчества Кроме того, отсутствует единое системное представление об использовании аудита в управлении земельно-имущественными отношениями, учитывающее организационно-экономические особенности функционирования объектов земельно-имущественного комплекса

15. В целях проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации в процессе управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ автором предлагается использовать систему аудита.

16. В настоящем исследовании система аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ определятся как совокупность основных методов, приемов отношения к проверке достоверности финансовых показателей экономических субъектов, обладающих объектами земельно-имущественных отношений, а также на разработку

предложений по улучшению финансово-хозяйственной деятельности экономических субъектов с целью увеличения доходов, сокращения расходов и оптимизации налогов на законной основе.

17 Аудит земельно-имущественного комплекса субъекта РФ предполагает ряд особенных подходов при своем проведении В работе определены основные требования, которым должны удовлетворять подходы к аудиту земельно-имущественного комплекса субъекта РФ.

18. Основным вопросом при организации аудита и контроля земельно-имущественного комплекса субъекта является проблема налаживании тесного взаимодействия государственного и аудиторского контроля Во многих странах с развитой экономикой государство активно привлекает аудиторские фирмы для осуществления отдельных функций государственного финансового контроля, поручая им контроль финансового состояния государственных предприятий, контроль эффективности государственных программ, субсидий, контрактов

19. Успешной организации аудита в целях совершенствования управления земельно-имущественным комплексом препятствует отсутствие четкого взаимодействия контрольных органов и их координации, а также согласованных критериев и подходов при проведении контрольных мероприятий; перекрещивание компетенции контролирующих органов при наличии зон контроля, не охваченных их юрисдикцией; неопределенность полномочий контролирующих органов; отсутствие единой системы финансового контроля на уровне региона; необходимость существенного повышения эффективности деятельности контрольных органов; необходимость развития правовой базы деятельности контрольных органов, ее кодификации, устранения коллизий федеральных и региональных законов, регулирующих вопросы бюджетно-финансового контроля и многое другое. Особенно эти проблемы усугубляются на региональном уровне, где контрольные органы находятся на стадии формирования, в то время как на уровне субъектов Российской Федерации сконцентрированы огромные финансовые и материальные ресурсы. Для того чтобы эти ресурсы использовались рационально, необходима система тщательно продуманных мер по их учету, аудиту и контролю.

20. Разработка организационно-экономического механизма и создание действенной системы финансового контроля, включая государственно-финансовый контроль и аудит за использованием финансовых ресурсов в регионах ставит перед органами финансового контроля новые задачи для достижения целей формирования и исполнения бюджетов любого уровня страны. Среди этих задач со всей определенностью можно назвать необходимость повышения

*

эффективности деятельности органов финансового контроля и качества проводимого контроля и аудита, разработку соответствующей методологической и методической базы совершенствования их деятельности, методического обеспечения оценки эффективности использования государственной собственности и финансовых ресурсов

21 Широкое распространение может получить новая форма финансового контроля — аудит эффективности, целью которого является не выявление нарушений финансового законодательства, а оценка эффективности деятельности министерств, ведомств, организаций по использованию ими государственных ресурсов.

22 В настоящем исследовании разработаны методические рекомендации по проведения аудита в сфере земельно-имущественных отношений, которые отражают основные направления развития и совершенствования принципов функционирования земельно-имущественного комплекса Цель данных методических рекомендаций' использование комплексного подхода для вовлечения земельно-имущественного комплекса в хозяйственный оборот через повышение доходности от использования собственности субъекта РФ, а также регулирование эффективности, рациональности использования земли и имущественных объектов на ней Предлагаемые методические рекомендации распространяются на все сферы деятельности земельно-имущественного комплекса и основаны на принципах формирования и функционирования земельно-имущественных отношений

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Личный вклад автора состоит в определении целей и задач диссертационного исследования, выборе объекта и предмета исследования, поиске и анализе источников информации Научные положения и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом теоретического осмысления практического опыта автора.

Автором показана актуальность темы исследования Обоснована актуальность применения основных методов управления земельно-имущественным комплексом в современной практике земельно-имущественных отношений субъектов РФ Проведен анализ целей и задач управления земельно-имущественным комплексом и выявлены основные направления совершенствования данной сферы

В настоящем исследовании автор выделяет земельно-имущественные отношения как отношения по поводу реализации прав на имущественные объекты, тесно связанные с землей.

Автор считает, что концепцией разрешения существующих противоречий в земельно-имущественной сфере является рассмотрение

объектов, по поводу которых возникают земельно-имущественные отношения, с позиции основных экономических и правовых категорий Авторское рассмотрение объектов, по поводу которых возникают земельно-имущественные отношения, в частности, земли (как основы данных отношений) с позиции правового регулирования связано, прежде всего, с категорией собственность и затем с категорией полезность (в основе которой лежит плодородие земли и ее естественное происхождение), позволяющей рассматривать землю как всеобщее благо. Подобная точка зрения на объекты земельно-имущественных отношений обуславливается положениями Конституции РФ, направленными на сохранение земли как основы жизни и здоровья граждан, а также правом граждан иметь землю в частной собственности При этом необходимым условием реализации данных положений Конституции РФ является право собственности на объекты земельно-имущественных отношений, а достаточным условием - та или иная полезность данных объектов с позиции удовлетворения потребностей субъектов отношений (например, потребность в месте для жилья).

Автор настаивает на той точке зрения, что эффективное использование объектов земельно-имущественных отношений возможно при рассмотрении этих отношений и их объектов в едином комплексе, и уточняет понятие земельно-имущественного комплекса субъекта РФ как совокупность объектов земельно-имущественных отношений, в основе которых лежат отношения собственности, которые регулируются законодательством (при учете общих и специфических свойств объектов земельно-имущественных отношений), определяющим, в свою очередь, действия органов исполнительной власти конкретного субъекта РФ в сфере земельно-имущественных отношений

Двуединое рассмотрение проблемы, когда правовые основы земельно-имущественных отношений зависят от развития экономических отношений в данной сфере, а с другой, - на экономические показатели оборота объектов земельно-имущественных отношений оказывают влияние существующие правовые нормы, позволило автору рассматривать земельно-имущественные отношения как проекцию более общих -общественных отношений в рамках исследования теоретических основ земельно-имущественных отношений субъекта РФ

Автор в данном исследовании дает классификацию основных методов управления земельно-имущественным комплексом, представляя их в пяти группах При этом автор подчеркивает, что в зависимости от того, в какой позиции (активной или пассивной) находится субъект земельно-имущественных отношений, воздействие на его деятельность другим субъектом осуществляется в рамках функционирования и/или

развития Функционирование связывается с поддержанием и сохранением системной целостности во времени, развитие же, по авторской концепции, связано с ее самоизменением, снимающим и преодолевающим внутренние ограничения предыдущей целостности и расширяющим ее возможности.

На основе выявленных теоретических основ автором был проведен анализ состояния земельно-имущественного комплекса и практики управления им. Автором утверждается, что важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков

Проведенный автором анализ земельных балансов города Москвы за последние годы (2000-2002 гг), выявил, что в результате деятельности городской администрации по развитию городской инфраструктуры происходит постепенное перераспределение городских земель по их целевому назначению в сторону увеличения площади потенциально доходных земель1

Автором выделены основные комплексные проблемы, с которыми сталкивается субъект РФ в управлении земельно-имущественным комплексом- проблемы вовлечения земельно-имущественного комплекса в хозяйственный оборот и повышение его инвестиционной привлекательности, проблемы рационального и эффективного использования земельно-имущественного комплекса, проблемы формирования единого объекта недвижимости, проблемы оперативной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости, проблемы формирования достоверной информационной системы, проблемы развития инфраструктуры земельно-имущественного рынка (риэлтеров, института кадастровой и независимой оценки)

Автором предлагается использовать систему аудита в целях проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации в процессе управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ

Автор подчеркивает, что организация аудита не должна противоречить сложившейся системе правового регулирования аудиторской и контрольной деятельности соответствующих органов, а, следовательно, необходимо соблюдение соответствующих организационно-правовых условий аудита земельно-имущественного комплекса Аудиторская практика, в данной связи, выступает в качестве общественно-необходимого института, обеспечивающего независимый характер контроля, необходимый как хозяйствующим субъектам, так и государственным органам управления для принятия экономически

1 Материалы сайга Федерального агентства кадастра объектов недвижимости http //www goscomzem ru/

обоснованных решений в области управления земельно-имущественным комплексом.

Кроме того, для обеспечения функционирования системы управления земельно-имущественным комплексом субъекта, по мнению автора, необходимо'

о создание единого информационного пространства, обеспечивающего оперативный доступ к нормативно-справочной информации, распорядительным документам, консультационным и учебным системам, содержащим полную и достоверную информацию о структуре и функциях каждого предприятия и учреждения, входящего в состав органов власти и управления города;

о создание единого, структурированного массива данных об имущественном комплексе города, обеспечивающего оперативное получение достоверной и полной аналитической информации о его состоянии для принятия управленческих решений; о создание единой технологии функционирования всех участников процесса управления имуществом города при обеспечении разделения информации на публичную и коммерческую и, соответственно, разделения возможностей доступа; о переход на электронные системы документооборота внутри структур законодательной и исполнительной власти города

НАУЧНАЯ НОВИЗНА, ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ И АПРОБАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ.

Научная новизна диссертации состоит в развитии методологических основ, и теоретическом обосновании принципов, методов и организационно-экономических условий управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ В частности- раскрыта сущность земельно-имущественных отношений субъекта РФ с позиции основных экономических категорий (собственность, полезность, обмен, стоимость, цена); - выявлены и описаны принципы формирования, использования и управления земельно-имущественным комплексом в системе экономических отношений субъекта РФ (табл. 1 автореферата)' принцип системного формирования комплекса, принцип эффективности, принцип устойчивого развития, принцип разграничения государственной собственности на землю, принцип платности использования объектов комплекса, принцип баланса интересов, принцип комплексности, подразумевающий

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, принцип приоритета охраны комплекса как элемента окружающей среды и средства производства в народном хозяйстве перед использованием его в качестве недвижимого имущества, принцип охраны жизни и здоровья человека;

- предложены методы управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ административное воздействие на отношения собственности субъектов земельно-имущественных отношений, административное воздействие на условия получения полезного экономического эффекта от использования объектов земельно-имущественного комплекса, организационное воздействие на земельно-имущественные отношения, рефлексивный анализ, аудит эффективности управления,

- на основе анализа состояния земельно-имущественного комплекса дана содержательная характеристика и оценка практики управления земельно-имущественным комплексом г. Москвы;

- разработана система аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ;

- выявлены организационно-экономические проблемы управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ, обуславливающие специфику управления земельно-имущественными отношениями;

- уточнены организационно-правовые условия аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ;

- разработаны методические рекомендации но проведению аудита земельно-имущественного комплекса субъекта РФ

Теоретическое и практическое значение исследования. Теоретическое значение диссертации заключается в том, что выдвинутые в диссертации положения и подходы к рассмотрению вопросов управления земельно-имущественным комплексом могут быть использованы, как в дальнейших исследованиях данного экономического явления в его теоретико-методологическом аспекте, так и в практике использования аудита в целях совершенствования управления земельно-имущественным комплексом

В настоящем исследовании автором разработаны методические рекомендации по проведения аудита в сфере земельно-имущественных отношений, которые отражают основные направления развития и совершенствования принципов функционирования земельно-имущественного комплекса

Практическая значимость. Полученные в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы органами власти субъектов РФ при проведении аудита земельно-имущественного комплекса, а также при корректировании управления земельно-имущественными отношениями в процессе вовлечения земельно-имущественного потенциала региона в рыночный механизм.

Автором предложен подход к совершенствованию управления земельно-имущественным комплексом на основе аудита с учетом организационно-экономических особенностей земельно-имущественных отношений, который может быть использован в практике управления земельно-имущественными отношениями органами власти субъекта РФ

Также полученные автором выводы и теоретические положения могут быть использованы преподавателями при подготовке учебных курсов и пособий.

Структура работы определена логикой исследования и последовательностью решаемых задач. Объем диссертационной работы составляет 184 страницы и включает 15 таблиц, 7 рисунков, 1 приложение.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, сформулированы его цель, задачи, научная новизна, существенные научные и практические результаты, полученные лично автором

В первой главе диссертации представлены теоретические и методологические основы формирования, функционирования и управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ. Автор раскрывает сущность земельно-имущественных отношений, показывает принципы формирования, функционирования и управления земельно-имущественным комплексом в системе экономических отношений субъекта РФ, проявляет методы управления земельно-имущественным комплексом.

Во второй главе диссертант исследует организационно-экономические особенности управления земельно-имущественным комплексом субъекта РФ (на примере г. Москвы) на основе анализа практики управления земельно-имущественным комплексом, а также на основе изучения проблем управления им.

В третьей главе представленного исследования изучается возможность совершенствования управления земельно-имущественным комплексом на основе системы аудита Определяются организационно-правовые условия аудита земельно-имущественного комплекса г.Москвы; разрабатываются рекомендации по его проведению.

В заключении диссертации автором сформулированы основные выводы и рекомендации проведенного научного исследования

Публикации и апробация работы. Основные положения диссертации изложены в публикациях к Международной научно-практической конференции «Методология контроля общественных финансовых средств»

По теме диссертации опубликованы 3 научных труда общим объемом 2,6 п.л.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Данько C.B. Состояние и направления совершенствования государственного контроля в области управления земельно-имущественным комплексом Москвы // Материалы Международной научно-практической конференции «Методология контроля общественных финансовых средств» Под общ. ред В А Двуреченских M • Финансовый контроль, 2004 - 0,5пл.

2 Данько C.B. Основные особенности правового регулирования отношений земельно-имущественного комплекса // Межвузовский сборник «Актуальные проблемы развития экономики современной России» M : 2004 - 0,1 п л

3 Данько Т.П., Данько C.B. Свободные Экономические зоны (СЭЗ) Учебное пособие M • Высшее образование 1998 - 40, вт.ч авторские 2 п.л.

ДАНЬКО СЕРГЕЙ ВИКТОРОВИЧ АВТОРЕФЕРАТ

4 Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 18 10 05. Формат 60x84 1/16 Бум офсетная -к Печ л. 1,4 Бум л 0,7 РТП изд-ва СПбГУЭФ Тираж 70 экз Заказ 898

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д 21

$23721

РНБ Русский фонд V

2006-4 27216

I

/ I

г ь-