Эколого-экономические аспекты информационного обеспечения политики развития градостроительной деятельности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономические аспекты информационного обеспечения политики развития градостроительной деятельности"

4оо9576

На правах рукописи

МАИЛЯН ЛИЯ ДМИТРИЕВНА

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПОЛИТИКИ РАЗВИТИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 О НОЯ 2011

Ростов-на-Дону 2011

4859576

Работа выполнена в Ростовском государственном строительном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Чешев Анатолий Степанович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Российская Марина Васильевна

доктор экономических наук, профессор Тяглов Сергей Гаврилович

Ведущая организация

Северо-Кавказская академия государственной службы

Защита состоится «30» ноября 2011 г. в 12 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного строительного университета.

Автореферат разослан и размещен на сайте ВАК РФ 28 октября 2011г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просьба присылать по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, диссертационный совет Д 212.207.01, ученому секретарю.

Ученый секретарь диссертационного совета

д-р техн. наук, профессор

Н.А.Страхова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Коренные изменения в социальной и экономической жизни страны и общества требуют совершенствования новых концептуальных подходов к осуществлению процессов информационного обеспечения с учетом дальнейшего развития градостроительной деятельности, включающей совершенствование системы земельно-имущественных отношений применительно к условиям трансформации отношений собственности, требований обеспечения экологической безопасности, а также современным тенденциям использования информационных технологий во всех сферах жизнедеятельности.

Создание и эффективное функционирование многофункциональных административно-территориальных городских образований предполагает принятие эффективных управленческих решений по вопросам развития городских территорий в целом и регулирование эколого-экономических отношений по одному из основных направлений этого направления -земельно-имущественному комплексу в частности.

В связи с этим необходимо отметить, что на сегодняшний день сложились предпосылки для формирования адекватной политики в области управления земельно-имущественным комплексом. В этой связи первоочередными задачами являются:

• разработка новых подходов к оценке качества городских территорий как производной от их объективных и субъективных характеристик;

• развитие системы информационного обеспечения формирования и развития городских территорий на основе учета комплекса их эколого-экономических характеристик.

Таким образом, одним из основных механизмов дальнейшего устойчивого развития городских территориальных объектов должны стать эколого-экономические методы, организации их использования, базирующиеся на соответствующем информационном обеспечении, которые должны лежать и в основе градостроительной деятельности, что обусловливает актуальность выбора темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы формирования направлений эффективной градостроительной деятельности нашли отражение в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В. Зотова, С. Кириллова,

A.Козлова, С. Лазуренко, В. Овчинникова, А. Руднева, Н.Страховой, С.Тяглова, А. Чешева.

Методы и способы оценки городских территорий и городских земель в частности исследованы в работах И. Артеменкова, А.Варламова, Т. Гвортни,

B. Кузнецова, Н. Кузнецова, Н. Ордуэя, Г. Попова, В. Прорвича, Р. Рийса, Т.Роскошной, А. Рудина, А. Саулина, А. Севастьянова, Е. Тарасевича, Д.Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта.

Вместе с тем вопросы совершенствования методически-инструментарного аппарата эколого-экономического обоснования рационального использования городских территорий не потеряли своей значимости, в том числе в контексте информационного сопровождения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка эколого-экономического механизма информационного обеспечения, направленного на формирование политики развития градостроительной деятельности с учетом эколого-экономической оценки качества объектов земельно-имущественного комплекса.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются задачи:

• анализа организации процессов городской территории и использования городских земель в условиях трансформации земельной собственности;

• исследования экономико-правовых аспектов городских территорий;

• рассмотрения роли информационных технологий в регулировании градостроительной деятельности;

• анализа экономических условий формирования и использования городских территорий на примере г. Ростов-на-Дону и влияния экологических факторов на ценность градостроительных объектов;

• информационного обеспечения создания геоинформационной системы в условиях урбанизированных территорий;

• эколого-экономической оценки качества объектов земельно-имущественного комплекса и определения их стоимости для целей развития градостроительной деятельности.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются эколого-экономические и организационно-правовые отношения, возникающие в процессе формирования градостроительных объектов с учетом преимущества геоинформационных технологий и требований природоохранной деятельности.

Объектом исследования является процесс совершенствования эколого-экономического механизма информационного обеспечения формирования и использования градостроительных объектов, направленного на повышение обоснованности и эффективности дальнейшего развития градостроительной деятельности.

Концепция диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ и личной позиции автора по проблемам совершенствования эколого-экономического механизма информационного обеспечения градостроительной деятельности, базирующаяся на всестороннем учете экологических последствий использования объектов земельно-имущественного комплекса при их стоимостной оценке.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городских территорий, оценки использования градостроительных регламентов, а также места информационных технологий и комплекса природоохранных мероприятий в данном процессе.

Использован системный подход к анализу социально-экономических и экологических проблем развития мегаполисов в современных условиях. В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального, кластерного анализа. Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический и институциональный подходы.

Нормативно-правовую базу настоящей работы составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативно-законодательные акты

органов городского управления г. Ростова-на-Дону, посвященные вопросам формирования объектов городского хозяйства.

Научная новизна исследования заключается в разработке концептуально-методических подходов по совершенствованию эколого-экономического механизма информационного обеспечения развития градостроительной деятельности, включающего учет экологических последствий использования объектов земельно-имущественного комплекса при их стоимостной оценке.

Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

• уточнено определение эколого-экономической категории «городская территория» как совокупной составляющей градостроительных отношений в городе, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, элементами которой могут являться почвенный слой, растительность, обособленные водные объекты, объекты градостроительной ценности, на основе чего предложена концепция информационного сопровождения градостроительной деятельности;

• разработана структура эколого-экономического механизма информационного обеспечения развития городских территорий как непрерывного процесса, включающего последовательную реализацию взаимосвязанных этапов (пространственная организация территории, ограничения хозяйственной деятельности на экологически значимых территориях, принятие решений о размещении хозяйственных объектов, осуществление государственного надзора за соблюдением экологических требований);

• обоснованы принципы построения информационного обеспечения развитием городских территорий, базирующиеся на объектно-ориентированном подходе, когда вся совокупность информации о природном, правовом, хозяйственном и экономическом положении городских территорий формируется и изменяется с целью полного удовлетворения потребностей развития городского хозяйства;

• усовершенствована методика стоимостной оценки объектов земельно-имущественного комплекса с учетом коэффициентов

градостроительной и экологической значимости, а также экономической ценности вновь осваиваемых городских территорий.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость работы заключается в дальнейшем развитии концепции устойчивого развития городских территорий в части совершенствования методических основ и эколого-экономического инструментария информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Практическое значение работы заключается в уточнении структуры информационного обеспечения и методики стоимостной оценки объектов земельно-имущественного комплекса.

Апробация результатов исследования. По результатам диссертационного исследования опубликованы 5 научных работ общим объемом 2,5 п. л., в том числе в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования России - 2 печатные работы, объемом 1,0 п.л.

Основные положения и результаты исследования были представлены на научно-практических конференциях различного уровня: Международных научно-практических конференциях «Строительство - 2009», «Строительство - 2010», «Строительство - 2011» г. Ростов-на-Дону, и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Муниципальное управление», «Экономика природопользования».

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержит 173 страницы машинописного текста, включая 13 таблиц, 5 рисунков, список используемой литературы из 140 наименований отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы исследования, отражена степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования; отмечены новизна работы, теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе «Теоретико-методологические основы формирования территориальных объектов в городских условиях» рассмотрен вопрос формирования городских территорий в условиях трансформации градостроительных регламентов, проанализированы экономико-правовые аспекты городских территорий и правила градостроительной деятельности, раскрыто содержание методических основ формирования правил застройки в городских условиях.

Анализируя принципы территориального планирования, следует отметить, что их концептуальные положения в первую очередь связаны с организацией рационального использования городских территорий и их охраны в целях создания благоприятных экологических, территориальных и экономически целесообразных условий для обеспечения существования объектов земельно-имущественного комплекса города. При этом территориальное планирование является тем образующим механизмом, посредством которого, согласно установленным правилам градостроительных объектов и застройки, проводится установление границ земельных участков на городской территории в целях принятия решений об их предоставлении или включении в земельный оборот.

В связи с этим нами уточнено понятие «городская территория», под которой мы понимаем совокупную составляющую градостроительных отношений в городе, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, элементами которой могут являться почвенный слой, растительность, обособленные водные объекты, объекты градостроительной ценности, на основе чего предложена концепция информационного сопровождения градостроительной деятельности

Уточнение концептуальных основ развития градостроительной деятельности позволяет осуществить развитие методов регулирования городских территорий и прежде всего в части регулирования земельных и градостроительных отношений. Решить перечисленные вопросы можно, создав эколого-экономический механизм информационного обеспечения формирования и использования градостроительных объектов, цель которого состоит в реализации единых методических принципов проведения градостроительной и экологической политики, позволяющей

экономическими и правовыми инструментами осуществлять регулирование использования городских территорий, направленное на решение проблем устойчивого развития пространственно-территориальных объектов. Структура механизма формирования территориальных объектов с учетом их градостроительной ценности, направленная на учет экологической составляющей, может быть охарактеризована схемой, состоящей из блоков, изображенных на рис. 1.

Рис. 1. Структура эколого-экономического механизма информационного обеспечения градостроительной деятельности

Первые два блока представленного механизма являются обосновывающим звеном для применения экологически направленных методов воздействия на субъекты градостроительства, объединенных в третьем и четвертом блоках. В основе концепции создания системы формирования градостроительных объектов должны лежать следующие положения:

1. Вопросы сохранения природно-ресурсного потенциала связаны с повышением эффективности использования городских территорий, выражающимся в увеличении отдачи от использования инвестиционно-привлекательных земель при одновременном сохранении потенциала территорий, являющихся культурным и природным наследием.

2. Основными критериями эффективности использования городских территорий являются их рыночная стоимость и общая экономическая ценность природных территорий, а также потенциальные убытки сообществ разного уровня, вызванные причинением экологического ущерба. Для этого требуется развитие методологии оценки ценности городских территорий с использованием высокоэффективных информационных технологий.

3. Добиваться поставленных целей экологически ориентированной градостроительной политики в условиях рынка можно экономическими методами, основанными на установлении различных платежей, адекватных земельной ренте, ренте от использования ассимиляционного потенциала (плата за загрязнение) и возмещение причиненного экологического ущерба.

Основными принципами формирования системы эколого-экономического управления городскими территориями являются:

1) регулирование городских территорий методами рыночного характера - введение налогов, штрафов, экономических санкций или льгот;

2) регулирование городских территорий методами жестких административных норм и правил - установление ограничений по использованию определенных территорий, например, запрет строительства, изменения фасадов, вырубки деревьев и др.;

3) совмещение рыночных и административных методов регулирования городских территорий.

Так, в частности, в основу регулирования земельных и градостроительных отношений в Ростове-на-Дону положены следующие принципы:

- приоритет экологического благополучия окружающей среды в пределах городской черты;

- целевое использование городских территорий;

- равноправие всех форм собственности на земельно-имущественный комплекс;

- платность частной городской застройки;

- рациональное использование городских территорий, образований резервных территорий для дальнейшего развития города;

- комплексный подход в использовании городских территорий;

- устойчивость имущественных отношений;

- управление городскими территориями преимущественно экономическими методами.

Процесс создания и управления геоинформационными системами можно представить по следующим основным направлениям:

♦ совершенствование нормативно-правового и методического обеспечения работы информационных баз;

♦ совершенствование организационных структур, связанных с формированием и использованием информации об объектах градостроительной деятельности;

♦ организация учета и регистрации информационных ресурсов и разработка критериев и методик оценки их стоимости;

♦ разработка принципов и практическое создание системы финансово-экономического обеспечения деятельности по формированию и использованию геоинформационных баз;

♦ разработка и внедрение унифицированных технологий использования телекоммуникационных сетей для координации управления геоинформационными системами;

♦ организация и осуществление надзора за состоянием и функционированием информационных систем.

Во второй главе «Экономический механизм обоснования экологического зонирования с учетом требований застройки» рассмотрены основы формирования зонирования городской территории с учетом пространственных, эколого-экономических и градостроительных факторов, показано влияние экологических факторов на ценность городских территорий и экономических условий на формирование и использование градостроительных объектов в г.Ростове-на-Дону, предложена функциональная структура городских территорий с учетом эколого-экономических условий.

Процесс зонирования городской территории предполагает искусственное повышение платы за землю в различных частях города для привлечения внимания к той части территории, которая требует инвестирования. Города начали реализовывать целенаправленную политику

в этом направлении. Значимость развитой городской инфраструктуры для ценности конкретной городской территории очень велика. Поэтому принятие решений о создании тех или иных инфраструктурных решений, без сомнения, - политический процесс. Осознание важности такого рода политического вмешательства привело к формированию политэкономического подхода, изучению использования городского пространства.

Решение проблем городов посредством зонирования имеет свои особенности. Во-первых, зонирование как таковое проблем не решает, а подготавливает необходимые юридические условия для того, чтобы эти проблемы решались посредством действий, масштабы и характер которых предопределены зонированием. Во-вторых, зонирование предопределяет решение проблем в определенном направлении путем ограничения одних действий и разрешения, инициирования других. В-третьих, зонирование само по себе не гарантирует, что предусмотренные им действия состоятся автоматически (без приложения со стороны города и частных лиц определенных усилий), но зонирование гарантирует, что не предусмотренные им действия не состоятся, блокируя заведомо нежелательные направления развития города и негативные последствия, которые они могут вызвать. В-четвертых, зонирование помогает решать проблемы города посредством усилий и финансовых средств частных лиц -инвесторов, застройщиков.

Главный внутренний ресурс потенциального развития городов - это территории. Зонирование, определяя характер использования, устанавливает их ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Поскольку использование результатов зонирования гарантировано соответствующим нормативным актом, реальная стоимость территорий начинает последовательно осознаваться и воплощаться в реальных оценках при совершении операций с недвижимостью. Осознание реальной стоимости городской территории побуждает формировать местные бюджеты на основе ежегодного снятия части этой стоимости в виде фиксированного процента. Города получают стабильный внутренний источник финансовых

поступлений для нужд развития,. основанный на налогообложении недвижимости по ее реальной рыночной стоимости.

Зонирование создает условия для более активного привлечения внешних финансовых источников частных лиц и структур. Это происходит ввиду трех следующих главных причин:

1. Наличие правовых гарантий соответствующего использования территории в целях инвестирования проектов строительства.

2. Возможность вступления в права долгосрочного владения городскими территориями еще до начала полномасштабных проектных проработок, что открывает доро1у для ипотечного кредитования под залог городского имущества.

3. Сокращение сроков получения согласований и разрешений на проведение инвестиционно-строительной деятельности, а также уменьшение связанных с этим издержек.

Важнейшим фактором качества городских территорий является воздействие на них факторов окружающей среды, во многом обусловленных промышленной ориентацией города.

Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха на территории Ростова-на-Дону являются выбросы от автомобилей и стационарных источников - промышленных предприятий.

В городе на площади 350 км2 сосредоточено около 120 крупных и средних промышленных предприятий. В черте города сформировались 3 промышленные зоны и 2 промузла. В 2010 году выбросы в атмосферу от стационарных источников осуществляли 355 предприятий.

По отраслям промышленности выбросы загрязняющих веществ в атмосферу распределяются, как показано на диаграмме (рис. 2).

1 - предприятия химической промышленности;

2 - предприятия пищевой промышленности;

3 - предприятия стройиндустрии;

4 - предприятия машиностроительной отрасли;

5 - предприятия теплоэнергетики;

6 - предприятия прочих отраслей

Рис. 2. Отраслевая структура источников выбросов загрязняющих веществ в атмосферу г. Ростова-на-Дону

Отмечается тенденция роста уровня загрязнения воздуха в первую очередь бензином, в меньшей степени - диоксидом серы, оксидами азота и аммиаком, а также снижения уровня загрязнения воздуха формальдегидом, фтористым водородом и незначительное снижение остальными вредными примесями.

Анализ результатов наблюдений в разрезе административного деления городской территории позволяет сделать вывод о том, что наибольший уровень загрязнения, в первую очередь такими примесями, как бенз(а)пирен, формальдегид, окислы азота и пыль, характерен для центральной части города вблизи автотранспортных магистралей и районов транспортных развязок.

Структура доходов городского бюджета от управления городскими территориями приведена в табл. 1.

Таблица 1 - Доходы бюджета Ростова-на-Дону по итогам управления городскими землями в 2010 году

Показатель Объем, тыс. руб. Выполнение годового плана, % Доля в структуре доходов, %

Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков 996 110 104,2% 42,9%

Доходы, получаемые в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов 19 956 115,4% 0,9%

Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов 694 616 105,4% 26,9%

территориями и пополнения доходной части консолидированного бюджета области за счет поступлений от арендной платы за пользование этими территориями нами предложен порядок определения размера арендной платы. Ставки арендной платы за пользование городскими территориями дифференцированы по оценочным зонам и зависят от кадастровой и градостроительной ценности территориальных объектов.

Стоимостным эквивалентом экологических факторов являются так называемые экологические издержки, которые в общем виде состоят из определенного вида затрат и определенного вида экономических результатов. Основными составляющими экологических издержек являются:

1) затраты на осуществление природоохранных мероприятий с целью предотвращения негативного воздействия на окружающую среду;

2) затраты на предотвращение воздействия загрязненной и нарушенной природной среды на человека, природные биоценозы, производственные и социальные комплексы;

3) затраты, обусловленные воздействием загрязненной окружающей среды на реципиентов;

4) затраты на компенсацию материальных потерь, связанные с загрязнением и нарушением окружающей среды и нерациональным использованием природных ресурсов.

Сумма трех последних составляющих по смыслу соответствует понятию экономического ущерба от загрязнения окружающей среды и нерационального природопользования.

В узком смысле влияние экологических факторов на стоимость недвижимости проявляется в неизбежном дополнительном инвестировании новым собственником мероприятий, связанных с предотвращением негативного воздействия на окружающую среду и соблюдением экологических стандартов. Характерно, что эти прямые затраты на осуществление природоохранных мероприятий в полном объеме, как правило, не предусмотрены сметой расходов на освоение городских территорий. Если же эти издержки и предусматриваются соответствующими калькуляциями, то обычно только в затратной части, равной величине капитальных вложений и текущих расходов на соблюдение экологических стандартов.

В широком смысле механизм учета экологических факторов должен предусматривать оценку не только природоохранных затрат, но и экономических последствий неустранимого загрязнения окружающей среды, обязательное возмещение которых является основным условием рационального природопользования и принципом правовой ответственности. В ряде случаев компенсационные издержки имеют объективный, неизбежный характер и не зависят от желания или нежелания собственника платить.

На наш взгляд, дополнительные экологические издержки в известной мере могут рассматриваться как фактор морального или экономического старения объекта недвижимости, обусловливающий уменьшение его рыночной стоимости. Отсюда следует, что стоимостная оценка экологических факторов, выраженная в виде суммы сопряженных экологических издержек, должна вычитаться из наиболее вероятной рыночной стоимости земельного участка.

Третья глава «Методология совершенствования эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки городских территорий с учетом их градостроительных характеристик» отображает методические подходы к установлению критериев качества городских территорий с использованием экологических параметров окружающей природной среды, основные направления и задачи эколого-экономической оценки городских территорий с учетом их функционального использования, моделирование процесса эколого-экономического обоснования использования и оценки городских территорий с учетом совокупных градостроительных характеристик.

При массовой оценке особенно важна объективность измерения ценообразующих факторов. Как правило, массовая оценка выполняется в государственных целях, и измерением ценообразующих факторов объектов оценки занимается большое количество исполнителей. В ходе измерения ценообразующих факторов они должны действовать в соответствии с некоторыми формально узаконенными процедурами, исключающими субъективизм при их определении. Массовая оценка обычно выполняется в государственных целях, а именно:

1) назначение арендной платы для объектов коммерческой недвижимости;

2) в целях страховой оценки и т. д.

Достоинством массовой оценки является то, что ее проведение обходится во много раз дешевле индивидуальной оценки. Финансирование работ для проведения массовой оценки возможно за счет бюджетных средств. Массовая оценка помимо построения ценовых моделей применяется при анализе рынка, в том числе и динамическом. В этом качестве массовая оценка - это мощный инструмент исследования динамики ценообразования на рынке во всех его деталях, так как позволяет выявить зависимость цены от различных ценообразующих факторов как в динамических моделях, учитывающих дату получения информации, так и в статических моделях, построенных на определенные моменты времени. Такой подход позволяет не только оценить общие тенденции рынка, но и выявить причины этих тенденций, заложенные в изменении предпочтений рынка по различным

факторам, что зачастую делает более очевидными происходящие процессы и позволяет строить более точные прогнозы и принимать обоснованные решения.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов градостроительных объектов на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Массовая оценка наиболее адекватно подходит для целей налогообложения.

Стоимость территориальных объектов отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы территориального объекта зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию объекта, то есть:

С = (Дв - Изд) / Кк, (1)

где С - стоимость территориального объекта; Дв - действительный или потенциальный валовой доход; Изд - ожидаемые издержки; Кк -коэффициент капитализации.

Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж по территориальным объектам, то следует выявить похожие регионы и собрать данные по продажам недвижимости в этих регионах; затем определить типичные соотношения между стоимостью территориального объекта и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж объектов, которые будут служить элементом сравнения в оцениваемом регионе.

В диапазоне рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:

Ь = (2)

где Ь - шаг интервального ряда;

- максимальное значение в ряду данных; У^, - минимальное значение в ряду данных; К- количество членов ряда.

Для выделения типового территориального объекта необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. последнюю строку табл. 2 и табл. 3). Окончательно типовым территориальным объектом в данной выборочной совокупности является объект, параметры которого обладают наибольшим количеством типичных характеристик.

Таблица 2

Определение типичных параметров для объектов жилого фонда

Показатель Номер участка выборочной совокупности

1 2 3 4 5

Этажность - типичная типичная - -

Площадь застройки - типичная типичная типичная типичная

Общая площадь типичная типичная - типичная -

Стоимость строительства - - - типичная типичная

Рыночная стоимость 1 м1 - - типичная типичная типичная

Количество объектов с типичными показателями 1 3 3 4 3

Тг 1блица 3

Показатель Номер участка выборочной совокупности

6 7 8 9

Этажность типичная типичная типичная типичная

Площадь застройки - типичная типичная -

Общая площадь типичная - типичная -

Стоимость строительства типичная типичная типичная типичная

Количество объектов с типичными показателями 4 4 5 3

В общем виде расчет стоимости территориального объекта (Р) может быть представлен следующей формулой:

Р=ззу*(рп0с,+рст)хкцгск, (3)

где - площадь территориального объекта; РП0С1 - линейная функция от факторов для ¡-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры

поселения (инфраструктурная составляющая), руб./л<2; Рсд. - линейная функция параметров сделки для ¡-го кластера, учитывающая особенности конкретного объекта (локальная составляющая), руб./ м2; Кц, - коэффициент перехода от удельного показателя стоимости земли по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с территориальными объектами и другими объектами недвижимости к удельному показателю стоимости земли по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует, 1 -номер кластера; СК - совокупный коэффициент эколого-экономической ценности территории.

Совокупный коэффициент ценности территории предлагается определять по следующей зависимости:

СК = Кгр ц -Кзкц -Кжолц, (4)

где Кгр.ц. - общий коэффициент градостроительной ценности района;

Кэк.ц. - коэффициент экономической ценности вновь осваиваемых городских территорий;

Кэюп.ц. - коэффициент экологической ценности данной территории.

Эколого-экономическая оценка земельной недвижимости и расчет налога на объекты земельно-имущественного комплекса являются отдельными, но взаимосвязанными задачами. В современной практике оценки городской недвижимости основная часть аналитической работы сводится к моделированию оценки. Моделирование, как правило, осуществляется на основе подходов: сравнительных продаж, затратного и капитализации доходов. В то же время требования экологической, экономической и градостроительной ценности городских территорий учитываются недостаточно. Поэтому введение в модели оценки городской земельной недвижимости этих факторов должно обеспечить качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации.

По результатам кластеризации стоимость территориального объекта, полученная в центре кластера, распространяется на те участки данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок. Далее с

учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом «извлечения» рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Таким образом, эффективность использования городских территорий определяется как сумма нескольких факторов:

♦ экономические факторы обусловливаются максимальной суммой собираемых налогов и платежей;

♦ градостроительные факторы действуют посредством создания пространственных условий для развития материальной базы многоотраслевого комплекса города;

♦ природоохранные и экологические проявляются путем сохранения ценных природных ландшафтов и обеспечения экологического равновесия, положительно сказывающегося на здоровье населения.

В целях более эффективного использования городских территорий автор предлагает ввести понятие совокупного коэффициента ценности территории, рассчитываемого с учетом коэффициента градостроительной, экологической и экономической ценности.

Расчет коэффициентов градостроительной ценности территории с применением многофакторного анализа данных производится на основании имеющихся сведений о ценности зон по экономическим показателям и коэффициентам стоимости городских территорий в районах города.

Для определения общего коэффициента градостроительной ценности районов используется формула:

К-гр.4 - л/^1 '^2 " —

(5)

где: ч - общий коэффициент градостроительной ценности района; к - общий коэффициент градостроительной ценности зоны; п - число зон, входящих в данный район.

Немаловажным аспектом при оценке городских территорий является установление экологической ценности территории.

Исходя из сложившихся хозяйственных, территориальных, природных и других условий, а также из того, что города отличаются высокой степенью загрязненности окружающей среды, автор считает необходимым вести в практику оценки состояния окружающей среды в условиях города коэффициент экологической ценности данной территории, который предлагается оцределять по следующей формуле:

К - ИМВ1 'АИР! , ,,ч

■пин ^ЯДВ. '

где М?< - масса выбросов г-го загрязняющего вещества;

Аагрг, - коэффициент агрегирования /-го загрязняющего вещества;

ИЦВх - предельно допустимый объем выбросов /'-го загрязняющего вещества,

1оз) - коэффициент озеленения_/'-ой зоны.

Одно из важнейших мест при оценке городских территорий, по мнению автора, должно быть отведено экономическим факторам, т.е. определению экономической ценности конкретной части городской территории. С этой целью был проведен анализ использования городских территорий с учетом применения различных методов оценки (затратный, доходный, сравнительного анализа продаж). Вместе с тем они не дают четкого представления об экономической ценности той или иной территории, которая, по мнению автора, должна определяться по показателям приведенных ежегодных затрат на освоение земельной территории, а также с учетом износа существующего имущественного комплекса, расположенного на данной территории.

Исходя из этого предлагаем определить коэффициент экономической ценности вновь осваиваемых городских территорий по следующей зависимости:

К П\

экон.ц. п гр ' \ ' )

3об 1

- -Зое» + Зтв, (8)

^'^(йТ)7'3'' (9)

где 306 - общие затраты;

3„с.' затРаты на освоение территории объекта, включающие затраты на устройство коммуникаций, подъездных путей и др.; - затраты на инвестиции;

Т-период времени, который потрачен на освоение участка;

г - процентная ставка.

По мнению автора, итоговым результатом проведенного исследования по определению ценности городской территории является определение совокупного показателя ценности территории, который предлагается использовать при оценке стоимости недвижимости для целей рационального установления на его основе ставок единого налога на недвижимость.

На основании проведенного исследования можно сделать вывод о том, что в настоящее время в системе градостроительства наибольшую актуальность приобретает разработка и осуществление природоохранных мероприятий, направленных на рациональное использование городских территорий, имущества и сложившейся окружающей природной среды. В этой связи эффективность использования инвестиционных вложений в осуществление природоохранной деятельности в системе градостроительства должна определяться с учетом понесенных затрат, их окупаемости, эколого-экономических факторов и совокупной ценности городской территории.

В заключении сделаны выводы и предложения, даны практические рекомендации, сформулированные по результатам проведенного диссертационного исследования.

Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в следующих печатных работах:

23

Издания, рекомендуемые ВАК:

1. Маилян Л.Д. Методические основы формирования правил застройки и землепользования в городских условиях// Terra economicus. -Ростов н /Д: ЮФУ.2010. том 8, №2. часть 3, 0,5 пл.

2. Маилян Л.Д. Экономико-правовые аспекты городского землепользования и правил градостроительной деятельности//Инженерный вестник Дона. Электронный научно-инновационный журнал. - 2010 - № 4. Режим доступа: http://www.indon.ru - 0,5 пл.

Другие издания:

3. Маилян Л.Д. Влияние информационных технологий на регулирование городских территорий с учетом их эколого-градостроительной деятельности. // Экономика и экология территориальных образований. - Ростов н/Д: РГСУ, 2010. Вып. 5.-0,4 пл.

4. Маилян Л.Д. Влияние эколого-экономических условий на формирование функциональной структуры городских территорий// Экономика и экология территориальных образований. - Ростов н/Д: РГСУ, 2011. Вып. 6. - 0,5 пл.

5. Маилян Л.Д. Методические подходы к установлению критериев качества городских территорий с использованием экологических факторов окружающей природной среды// Экономика и экология территориальных образований. - Ростов н/Д: РГСУ, 2011. Вып. 6. - 0,5 пл.

Подписано в печать 26.10.11. Формат 60x84/16. Ризограф. Бумага писчая. Печл.1,0. Тираж 100 экз. Заказ 562.

Редакционно- издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-н/Д, ул. Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Маилян, Лия Дмитриевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В ГОРОДСКИХ УСЛОВИЯХ.

1.1. Формирование городских территорий в условиях трансформации градостроительных регламентов.

1.2. Экономико-правовые аспекты городского землепользования и правил градостроительной деятельности.

1.3. Влияние информационных технологий на регулирование городских территорий с учетом их эколого-градостроительной ценности.

1.4. Методические основы формирования правил застройки и землепользования в городских условиях.

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ОБОСНОВАНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ С УЧЕТОМ ТРЕБОВАНИЙ

ЗАСТРОЙКИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.

2.1. Основы формирования зонирования городской территории с учётом пространственных, эколого-экономических и градостроительных факторов54 2.2. Влияние экологических факторов на ценность городских территорий

2.3 Влияние экономических условий на формирование и использование градостроительных объектов в г. Ростове-на-Дону.

2.4 Функциональная структура городских территорий с учётом экологоэкономических условий.

3. МЕТОДОЛОГИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ОБОСНОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ С УЧЁТОМ

ИХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК.

3.1. Методические подходы к установлению критериев качества городских территорий с использованием экологических факторов параметров окружающей природной среды.

3.2. Основные направления и задачи эколого-экономической оценки городских территорий с учётом их функционального использования.

3.3. Моделирование процесса эколого-экономического обоснования использования и оценки городских территорий их совокупных градостроительных характеристик.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономические аспекты информационного обеспечения политики развития градостроительной деятельности"

Актуальность темы исследования. Коренные изменения в социальной и экономической жизни страны и общества требуют совершенствования новых концептуальных подходов к осуществлению процессов информационного обеспечения с учетом дальнейшего развития градостроительной деятельности, включающей совершенствование системы земельно-имущественных отношений применительно к условиям трансформации отношений собственности, требований обеспечения экологической безопасности, а также современным тенденциям использования информационных технологий во всех сферах жизнедеятельности.

Создание и эффективное функционирование многофункциональных административно-территориальных городских образований предполагает принятие эффективных управленческих решений по вопросам развития городских территорий в целом и регулирование эколого-экономических отношений по одному из основных направлений этого направления -земельно-имущественному комплексу в частности.

В связи с этим необходимо отметить, что на сегодняшний день сложились предпосылки для формирования адекватной политики в области управления земельно-имущественным комплексом. В этой связи первоочередными задачами являются: разработка новых подходов к оценке качества городских территорий как производной от их объективных и субъективных характеристик; развитие системы информационного обеспечения формирования и развития городских территорий на основе учета комплекса их эколого-экономических характеристик.

Таким образом, одним из основных механизмов дальнейшего устойчивого развития городских территориальных объектов должны стать эколого-экономические методы, организации их использования, базирующиеся на соответствующем информационном обеспечении, которые должны лежать и в основе градостроительной деятельности, что обусловливает актуальность выбора темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы формирования направлений эффективной градостроительной деятельности нашли отражение в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В. Зотова, С. Кириллова,

A.Козлова, С. Лазуренко, В. Овчинникова, А. Руднева, Н.Страховой, С.Тяглова, А. Чешева.

Методы и способы оценки городских территорий и городских земель в частности исследованы в работах И. Артеменкова, А.Варламова, Т. Гвортни,

B. Кузнецова, Н, Кузнецова, Н. Ордуэя, Г. Попова, В. Прорвича, Р. Рийса, Т.Роскошной, А. Рудина, А. Саулина, А. Севастьянова, Е. Тарасевича, Д.Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта.

Вместе с тем вопросы совершенствования методически-инструментарного аппарата эколого-экономического обоснования рационального использования городских территорий не потеряли своей значимости, в том числе в контексте информационного сопровождения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка эколого-экономического механизма информационного обеспечения, направленного на формирование политики развития градостроительной деятельности с учетом эколого-экономической оценки качества объектов земельно-имущественного комплекса.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются задачи: анализа организации процессов городской территории и использования городских земель в условиях трансформации земельной собственности; исследования экономико-правовых аспектов городских территорий;

• рассмотрения роли информационных технологий в регулировании градостроительной деятельности; анализа экономических условий формирования и использования городских территорий на примере г. Ростов-на-Дону и влияния экологических факторов на ценность градостроительных объектов;

• информационного обеспечения создания геоинформационной системы в условиях урбанизированных территорий; эколого-экономической оценки качества объектов земельно-имущественного комплекса и определения их стоимости для целей развития градостроительной деятельности.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются эколого-экономические и организационно-правовые отношения, возникающие в процессе формирования градостроительных объектов с учетом преимущества геоинформационных технологий и требований природоохранной деятельности.

Объектом исследования является процесс совершенствования эколого-экономического механизма информационного обеспечения формирования и использования градостроительных объектов, направленного на повышение обоснованности и эффективности дальнейшего развития градостроительной деятельности.

Концепция диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ и личной позиции автора по проблемам совершенствования эколого-экономического механизма информационного обеспечения градостроительной деятельности, базирующаяся на всестороннем учете экологических последствий использования объектов земельно-имущественного комплекса при их стоимостной оценке.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городских территорий, оценки использования градостроительных регламентов, а также места информационных технологий и комплекса природоохранных мероприятий в данном процессе.

Использован системный подход к анализу социально-экономических и экологических проблем развития мегаполисов в современных условиях. В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального, кластерного анализа. Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический и институциональный подходы.

Нормативно-правовую базу настоящей работы составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативно-законодательные акты органов городского управления г. Ростова-на-Дону, посвященные вопросам формирования объектов городского хозяйства.

Научная новизна исследования заключается в разработке концептуально-методических подходов по совершенствованию эколого-экономического механизма информационного обеспечения развития градостроительной деятельности, включающего учет экологических последствий использования объектов земельно-имущественного комплекса при их стоимостной оценке.

Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем: уточнено определение эколого-экономической категории «городская территория» как совокупной составляющей градостроительных отношений в городе, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, элементами которой могут являться почвенный слой, растительность, обособленные водные объекты, объекты градостроительной ценности, на основе чего предложена концепция информационного сопровождения градостроительной деятельности; разработана структура эколого-экономического механизма информационного обеспечения развития городских территорий как непрерывного процесса, включающего последовательную реализацию взаимосвязанных этапов (пространственная организация территории, ограничения хозяйственной деятельности на экологически значимых территориях, принятие решений о размещении хозяйственных объектов, осуществление государственного надзора за соблюдением экологических требований); обоснованы принципы построения информационного обеспечения развитием городских территорий, базирующиеся на объектно-ориентированном подходе, когда вся совокупность информации о природном, правовом, хозяйственном и экономическом положении городских территорий формируется и изменяется с целью полного удовлетворения потребностей развития городского хозяйства; усовершенствована методика стоимостной оценки объектов земельно-имущественного комплекса с учетом коэффициентов градостроительной и экологической значимости, а также экономической ценности вновь осваиваемых городских территорий.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость работы заключается в дальнейшем развитии концепции устойчивого развития городских территорий в части совершенствования методических основ и эколого-экономического инструментария информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Практическое значение работы заключается в уточнении структуры информационного обеспечения и методики стоимостной оценки объектов земельно-имущественного комплекса.

Апробация результатов исследования. По результатам диссертационного исследования опубликованы 5 научных работ общим объемом 2,5 п. л., в том числе в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования России - 2 печатные работы, объемом 1,0 п.л.

Основные положения и результаты исследования были представлены на научно-практических конференциях различного уровня: Международных научно-практических конференциях «Строительство - 2009», «Строительство - 2010», «Строительство - 2011» г. Ростов-на-Дону, и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Муниципальное управление», «Экономика природопользования».

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержит 173 страницы машинописного текста, включая 13 таблиц, 5 рисунков, список используемой литературы из 140 наименований отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Маилян, Лия Дмитриевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование теоретических и практических основ реализации эколого-экономических принципов информационного обеспечения формирования земельных участков в городских условиях для целей налогообложения позволяет прийти к следующим выводам:

1. Территориальное планирование городских территорий является основным процессуальным механизмом формирования новых и упорядочения существующих градостроительных объектов, установления их функционального использования, в том числе путем зонирования. Значимость территориального планирования подчеркивается его задачами, осуществляемыми в целях управления городскими территориями, определения их градостроительной ценности, установления правил застройки и землепользования, формирование земельных участков и проведения сделок с ним и обеспечение правового регулирования этого процесса.

2. Реформирование градостроительных и земельных отношений связано с установлением новых правил территориального обустройства городского землепользования и, соответственно, с вовлечением большого их количества в гражданско-правовой оборот, что требует масштабной организации рынка услуг в сфере градостроительной деятельности. В условиях разгосударствления земельной собственности и создания земельного рынка задачи и способы организации выполнения таких работ существенно меняются обретая комплексный характер.

3. Какой бы ни была структура системы территориального планирования, главной ее функцией является создание и обеспечение функционирования свободного рынка для купли и продажи городских земельных участков и имущества. В современных государствах система территориального планирования является основой формирования и размещения инфраструктуры, которая обеспечивает выполнение четырех основных функций: гарантия прав на земельные участки; оценка и налогообложение городского землепользования; планировку городской территории; формирование городских землепользований.

4. Основными принципами формирования системы эколого-экономического управления городским землепользованием являются: регулирование землепользования методами рыночного характера - введение налогов, штрафов, экономических санкций или льгот; регулирование землепользования методами жесткими административными нормами и правилами - установление ограничений по использованию определенных территорий, например, запрет строительства, изменения фасадов, вырубки деревьев и др.; совмещение рыночных и административных методов регулирования застройки и землепользования.

5. В современных условиях для эффективного управления процессом рационального городского природопользования необходима информационная система, имеющая дело с едиными уникально идентифицируемыми единицами, к которым привязана информация, иначе данные, собранные из разных источников, будут несовместимы. Такой системой может быть только информационная система, в основе которой лежит информация, относящаяся к конкретным городским землепользованиям.

6. Городские территории могут рассматриваться как потенциальные носители информации о пространственном, правовом, экологическом и экономическом положении, размерах, и видах территориально-хозяйственных и др. зон, и качественных и количественных характеристиках и т. д. В этой связи, к важнейшим параметрам городских территорий следует отнести требования о необходимости организации земельно-имущественной информационной системы, выполняющей функции учета, систематизации, хранения, размножения и выдачи информации о состоянии городских территориальных объектах.

7. В информационном отношении структура как градостроительного так и земельного кадастров представляет собой единую эколого-экономическую совокупность норм и правил, систематизированных по административно-территориальным образованиям, категориям и фондам, связанных единой системой кодификации кадастровых единиц, единой системой координат, однозначно определяющих пространственное положение и качественную характеристику элементов при помощи единой системы документов и классификаторов.

8. Разработка экономических и правовых технологий создания экологического каркаса городской территории становится одним из актуальнейших направлений природоохранной деятельности. Наиболее действенным механизмом создания экологического каркаса является его включение в определённую систему зонирования городских территорий.

9. Экологические издержки в известной мере могут рассматриваться как фактор морального или экономического старения объекта недвижимости, обусловливающий уменьшение его рыночной стоимости. Отсюда следует, что стоимостная оценка экологических факторов, выраженная в виде суммы сопряженных экологических издержек, должна вычитаться из наиболее вероятной рыночной стоимости градостроительного объекта.

10.Принципы построения муниципальной земельно-информационной и градостроительной системы реализуются при использовании объектно-ориентированного подхода, означающего представление информации в виде комплексных сведений о градостроительном объекте. Объектно-ориентированный подход к построению ГИС обеспечивает независимость структуры информационной системы от решаемых задач, наращивание задач без реструктурирования массивов, независимость процессов обработки и обновления данных, возможность получать разнообразные сводные данные.

11. Отличительной чертой применения эколого-экономического анализа при оценке городских территорий является то, что при формировании групп оценивается теснота связи как объектов внутри групп, так и самих искомых участков. Кроме того, еще одной положительной чертой такого анализа является то, что при его помощи можно оценить структуру анализируемых данных, который помогает найти структуру, выделить группы, в то время как другие методы носят идентификационный характер, то есть относят объекты к уже существующим группам.