Эколого-экономические аспекты комплексной оценки городской территории в рыночной экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономические аспекты комплексной оценки городской территории в рыночной экономике"

На правах рукописи

Аветисов Артур Юрьевич

Эколого-экономические аспекты комплексной оценки городской территории в рыночной экономике (на примере г.Таганрога)

Специальность - 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2004

Работа выполнена на кафедре экономики природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Чешев А. С.

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Страхова Н. А., кандидат экономических наук, доцент Онопченко М. Ю.

Ведущая организация:

Таганрогский радиотехнический государственный университет

Защита состоится 2 июня 2004 года в 12:00 часов на заседании диссертационного совета Д.212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан 29 апреля 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. экон. наук, доцент

Теренина И. В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Возрастающая антропогенная нагрузка на природную среду при экстенсивном развитии диктует необходимость корректировки в сторону улучшения и смягчения взаимодействия между социальной и природной средой. В последнее время особенно обострилась проблема охраны окружающей среды и рационального ресурсопользования. Антропогенные процессы в биосфере, в том числе связанные с загрязнением городской среды, следует оценивать в связи с устойчивостью свойств природных систем. Поэтому одним из критериев эколого-экономической оценки городской территории является принцип функционального самосохранения окружающей природной среды города.

В условиях непрерывно развивающегося городского хозяйства, в том числе и городских территорий, невозможно отказаться от преобразования природы, направленного на удовлетворение постоянно растущих потребностей, в частности, на здоровье человека и экономику города. При этом методы ведения городского хозяйства должны либо сводить к минимуму негативные воздействия, или, в тех случаях, когда это возможно, даже способствовать улучшению природного потенциала городских территорий. Различая степень влияния на окружающую природную среду того или иного вида деятельности человека должна отражаться на экономической оценке ее результатов.

В то же время, окружающая природная среда города, преобразуя исторически сложившиеся условия городских территорий, земельных массивов, гидрологический режим крупных участков, видоизменяя облик городских ландшафтов, нередко оказывает негативное влияние на природную среду. Отрицательное антропогенное воздействие на состояние окружающей природной среды города вызывает справедливую критику, как ученых, так и широкой общественности.

Оценка воздействия намечаемой хозяйственной или иной деятельности на окружающую городскую среду является весьма эффективным направлением учета экологических требований в инвестиционных проектах на ранних этапах планирования.

Однако, существующий эколого-экономический инструментарий

проведения комплексной оценки в

большей степени на констатацию факторов негативного воздействия и в меньшей степени - на превентивную оценку эколого-экономических последствий.

Правовая и научно-методическая базы проведения комплексной оценки городских территорий до сих пор окончательно не сформированы и находятся в стадии разработки и совершенствования.

Следствием сложившейся практики оценки городских территорий является то, что экономические и экологические аспекты в этом процессе до сих пор рассматривались отдельно экономистами и экологами, зачастую без учета их взаимосвязи и взаимовлияния, что не позволяет в полной мере использовать научный и практический комплексный потенциал.

В связи с этим разработка и совершенствование комплексного эколого-экономического инструментария оценки городских территорий при комплексном подходе с целью эффективного налогообложения в рыночных условиях является актуальной научно-практической проблемой.

Степень разработанности проблемы. Вопросом разработки комплексного эколого-экономического механизма оценки окружающей городской среды и рационального природопользования посвящены труды: Ю. М. Арского, О. Ф. Балацкого, С. Н. Бобылева, А. А. Голуба, К. Г. Гофмана, А. А. Гусева, Ю. А. Израэля, Н. Н. Моисеева, К. В. Папенова, Н. Ф. Реймерса, Т. С. Хачатурова и других ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование механизма эколого-экономического обоснования проведения оценки городских территорий внесли: И. Д. Горкина, В. И. Данилов-Данильян, Н. Н. Лукъянчиков, Ю. Л. Максименко, В. Н. Овчинников, И. М. Потравный, Е. В. Рюмина, М. П. Тихомиров, М. В. Хотулева, Г. С. Чегасов, Н. В. Чепурных, А. С. Чешев и другие исследователи.

Вопросы налогообложения земельной собственности и его влияния на социально-экономическое развитие городов исследовали Т. Гвортни, Т. Роскошная, Н. Тидеман, Ф. Харрисон.

Несмотря на значительный объем исследований по данной проблематике многие вопросы комплексной эколого-экономической оценки городских территорий в рыночных условиях для целей налогообложения требуют дальнейшего исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка модели эколого-экономического механизма комплексной оценки городских территорий при обеспечении формирования эффективной системы стоимости объектов недвижимости в рыночной экономике.

Задачи диссертационного исследования. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- анализ сущности и современных особенностей развития городских территорий;

- исследование принципов городского землепользования и его роли в процессе развития отечественных городов в условиях переходной экономики;

- выявление основных принципов и особенностей существующей методологии оценки городской территории;

- анализ различных систем налогообложения городской территории как важнейшего фактора территориального развития;

- поиск направлений оптимизации эколого-экономической оценки городской территории на основе комплексного подхода к городской недвижимости как объекту налогообложения;

- разработка подходов формирования комплексной системы эколого-экономической оценки городских территорий;

разработка эколого-экономического механизма использования показателей оценки в системе налогообложения земли и недвижимости.

Объектом исследования является система эколого-экономических факторов, влияющих на комплексную оценку городской территории.

Предметом исследования является исследование методологических, теоретических и практических аспектов комплексной эколого-экономической оценки городских территорий в условиях становления рыночной экономики.

Теоретической и методологической основой исследования, послужили фундаментальные исследования в области экономики природопользования и оценки городских территорий; публикации по вопросам оценки окружающей природной среды в городских условиях.

Теоретико-методологической и эмпирической основой послужили результаты отечественных и зарубежных теоретических и прикладных исследований по проблемам эколого-экономических аспектов городских

территорий, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ по этим проблемам.

В процессе эколого-экономического исследования использованы методы системного анализа социально-экономических и экологических проблем развития городских территорий и их обоснованного налогообложения, а также использовались статистический, экономико-математический, сравнительного и структурно-функционального анализа, субъектно-субъективные методы и экспертных оценок.

Эмпирической базой, обеспечивающей достоверность и надежность выводов исследования, послужили результаты НИР РГСУ, РГЭУ, данные градостроительных, налоговых и имущественных служб, цифры и факты, представленные в научной и общегосударственной печати, собственные расчеты соискателя.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой средствами по улучшению использования городских территорий и повышению экономической эффективности городского землепользования в рыночной экономике должна стать комплексная эколого-экономическая оценка городских территорий с целью определения стоимости недвижимости.

Научная новизна работы заключается в обосновании концептуального подхода к решению задачи комплексной эколого-экономической оценки городской территории как основы для установления эффективной системы налогообложения городских земель и недвижимости. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

• обосновано выделение основных факторов адаптации городских территорий к сложившейся социально-экономической и экологической среде с учетом анализа тенденций развития российских городов в условиях становления рыночной экономики;

• исследовано влияние различных групп эколого-экономических факторов на стоимость городских земель при использовании существующих зарубежных и отечественных методик оценки земельной и другой недвижимости;

• показаны преимущества использования показателей земельной ренты перед другими видами информационных баз, позволяющие повысить

эффективность платности городского землепользования при обеспечении выполнения социальных задач и экономического развития;

• обоснована экономическая эффективность комплексного подхода к налогообложению городской территории на основе введения единого налога на недвижимость;

• обоснованы методологические принципы формирования и реализации показателей эколого-экономической оценки городской территории с учетом требований, отражающих зависимость стоимости земли и недвижимости от основных количественных и качественных характеристик;

• разработана и научно обоснована модель эколого-экономической оценки городских земель и недвижимости, исходя из требований установления рациональной системы стоимостных показателей в форме налогообложения и арендной платы.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования

Теоретические положения диссертации дополняют и развивают представление о развитии процессов эколого-экономической оценки и налогообложения городских территорий в условиях преодоления кризисных тенденций и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Налогообложение», «Муниципальное управление».

Практическое значение имеют выводы и рекомендации, изложенные в работе, по вопросам регулирования в сфере формирования благоприятных экономических, организационных и правовых условий совершенствования механизмов эколого-экономической оценки городской территории и ее налогообложения.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на региональных, межвузовских и внутривузовских научных и научно-практических конференциях и семинарах в городах Ростове-на-Дону, Таганроге.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 6 статей общим объемом 2,1 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и

приложений. Работа изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 12 таблиц, 15 рисунков, 49 формул и 5 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов, сформулированных в исследовании,

В первой главе «Эколого-экономические основы развития современного города» проведен анализ и оценка развития городских агломераций, экологического состояния городских территорий, организационно-экономического механизма функционирования городского землепользования, определены место и роль организации рационального городского природопользования, рассмотрены отдельные методические подходы по оценке влияния качества окружающей природной среды в городских условиях на формирование системы налогообложения земельных участков и недвижимого имущества, а также сформулированы предложения по созданию экологической устойчивости в городских территориях.

Поддержание экологически устойчивых городских территорий является одной из важнейших процедур контроля и оценки воздействия хозяйственной деятельности на состояние окружающей природной среды и организация на этой основе рационального использования природных компонентов в городских условиях, чем обусловливается необходимость включения экологических факторов в систему основных организационно-экономических показателей развития городских агломераций. Экономические показатели развития территории, как правило, не отражают сложившуюся экологическую ситуацию, а в их росте не просматривается состояние окружающей природной среды.

Сложившееся положение приводит к большим потерям материальных, экономических ресурсов, что пагубно сказывается как на качестве окружающей среды, объемах и эффективности производства, так и на здоровье городского населения. Поэтому в условиях формирования

рыночной экономики отношение общества в целом, производства и каждого человека к природе, организации рационального использования городских территорий и природной среды в целом должно стать важнейшей задачей создания комплексной системы эффективного природопользования, которая базируется на экологически обоснованных положениях и принципах природоохранной организации использования городских территорий.

В условиях города характер организации использования и территориального развития значительно усложняется в связи с тем, что одновременно должны использоваться все факторы городских агломераций (земля, вода, растительность, здания, строения и др.) и экологические ресурсы, обеспечивающие процесс наилучшего благоприятствования жизнедеятельности населения. Содержание такого характера должно состоять в организации рационального использования городских территорий, городского землепользования и других природных ресурсов, которые следует рассматривать в различных аспектах: экономическом, социальном, экологическом, технологическом и правовом.

В соответствии с этими положениями организация рационального использования городских территорий с учетом природоохранной деятельности приобретает объективный характер и в этой связи можно сделать вывод о том, что в объективной реальности действует закон рациональной территориальной организации или закон функционирования городского землепользования, содержание которого в полной мере обеспечивает создание экологического равновесия на городских ландшафтах. С учетом этого организация рационального использования городской территории обусловливает:

- использование различных видов природных ресурсов;

- бережное и заботливое отношение к использованию, сохранению и защите природной ресурсообразующей среды;

- организацию эффективной хозяйственной деятельности;

- достижение высокой экономической эффективности производства;

- внедрение высоких, экологически чистых производственных технологий;

- наиболее рациональное и эффективное использование новейшего оборудования;

- обеспечение повышения социального уровня жизни и деятельности населения.

В этой связи процесс организации рационального использования городских территорий можно подразделить на следующие составляющие:

- современное использование городских территорий;

- закономерности развития городских агломераций;

- улучшение использования городской территории;

- организация рационального землепользования и использования других природных ресурсов в условиях города;

- организация рациональной и эффективной системы налогообложения с учетом экологической составляющей.

С учетом вышеизложенного повышение эффективности использования городских территорий, а также природного комплекса города, возрастает по мере внедрения прогрессивных способов и методов организации и эффективного городского природопользования и землепользования. Оценку качественного состояния городских территорий можно определить по следующей формуле:

где - коэффициент или индекс уровня экологического состояния;

К3 - коэффициент загрязнения окружающей среды I веществом;

- коэффициент градостроительной ценности;

- коэффициент местоположения оцениваемой территории;

- коэффициент экологически допустимых выбросов агрегированного вещества.

Уменьшение этого показателя указывает на улучшение экологического состояния на городских ландшафтах и на возрастание экономического и экологического потенциала территории.

Коэффициент загрязнения окружающей среды I веществом можно определить следующим образом:

где - физический объем загрязняющих выбросов; - предельно

допустимые объемы выбросов загрязняющих веществ.

Коэффициент экологически допустимых выбросов предлагается определить по формуле:

где А[ - показатель агрегированного (приведенного) вещества;

ГП| - масса выбросов / ингредиента;

ПДКщ, - предельно-допустимая величина агрегированного вещества.

Переход к рыночной экономике сопровождается низкой эффективностью производства, огромными потерями энергии и природного сырья. Конечный итог - ухудшение экологического состояния прилегающих городских территорий и жизнедеятельности населения, нарушение сложившегося равновесия между отдельными компонентами биосферы и, наконец, крупномасштабное разрушение природных систем. Деградация природной среды сопровождается ухудшением ее качества, снижением экологического и социально-экономического комфорта для населения. Северо-Кавказский регион, а именно, города Таганрог, Новочеркасск и Ростов-на-Дону отличаются высоким уровнем загрязнения городских территорий и входят в список наиболее загрязненных городов России. Многолетние статистические данные о качественном состоянии экологической среды городов позволяют характеризовать экологическую ситуацию в городе Таганроге как кризисную. Оценка экологического состояния городской территории под воздействием природных и антропогенных факторов позволяет определить ее качество и источники загрязнения.

Рис. 1. Экологическое состояние г. Таганрога в 2002 г. В работе подробно проанализирована взаимосвязь городского планирования и строительства с условиями сохранения окружающей

природной среды при учете организации рационального и эффективного выполнения комплексных программ:

• энергетической системы города;

• транспортной инфраструктуры;

• формирования ландшафтно-экологического каркаса города;

• применения новых промышленных технологий;

• рационального размещения функциональных зон города;

• экологического воспитания населения.

Исходные положения концепции устойчивого развития состоят в следующем:

1. Обеспечение природно-экологической устойчивости на основе регуляции природной среды;

2. Обеспечение поддерживаемого экономического развития на основе радикально модифицированной рыночной системы;

3. Обеспечение устойчивого социального развития на основе принципа справедливости.

Продолжаются острые дискуссии по проблеме закономерностей накопления и критериям его оптимизации, обосновываются концептуальные подходы к приоритету социальной и экологической ориентации общественного производства.

Усилия по обустройству городской территории не принесут результата, если не будут выполнены правовые и экономические условия устойчивого развития. Одним из таких условий является оптимизация существующего механизма землепользования, адекватного условиям рыночного хозяйствования.

Оптимальное сочетание элементов планирования и рыночного саморегулирования в современных городских земельных отношениях основано на правильном использовании основных принципов формирования, изъятия, распределения и использования земельной ренты. Роль земельной ренты в городском землепользовании очень часто недооценивается, особенно в переходных условиях, при ещё не сложившихся отношениях собственности.

В реальной практике принципы установления земельных платежей и их использования разрабатываются и вводятся в реальную практику без учета специфики воспроизводственных процессов в городском хозяйстве. И это касается как федерального, так и местного уровней законодательной и

исполнительной власти.

Плата за землю призвана решить важную проблему рационализации землепользования. В условиях командной экономики, когда земельные ресурсы находились в собственности государства, и для конкретных пользователей они предоставлялись на бесплатной основе, в экономике землепользования наблюдалась тенденция к экстенсивному использованию земли. С точки зрения землепользователей это было экономически оправданным поведением. Поэтому одной из задач введения платы за землю выдвигалось финансирование развития городской инфраструктуры, т.к. количество и качество инфраструктуры оказывает существенное влияние на повышение стоимости земли и недвижимости.

Действующая в современной России система платежей за землю сложилась после вступления в силу 1 января 1992 г. Федерального закона «О плате за землю». Во все уровни бюджетов с 1992 г. поступают средства от земельного налога и арендной платы за землю, из них на долю федерального бюджета приходится в среднем 15-20%, бюджетов субъектов Российской Федерации около 15%, местных бюджетов - 65-70% (в том числе бюджетов городов - 50%). Основная часть средств поступает от взимания платежей в городах и поселках.

Взимая плату за землю, администрации города необходимо вкладывать средства обратно в строительство и реконструкцию инфраструктуры, чтобы поддержать процесс ее воспроизводства. Вся проблема данного механизма состоит в том, что даже при формальной ориентации на оценку действующие налоговые ставки не обеспечивают такого размера поступлений в бюджет платежей за землю, которые могли бы поддержать даже простое воспроизводство инфраструктуры, не говоря о расширенном.

Несмотря на введение платы за землю в России ее влияние на эффективность использования городских земельных ресурсов чрезвычайно мало. Это влияние носит скорее моральный, чем реальный характер, так как на этом пути стоит еще ряд нерешенных проблем. В первую очередь вызывают серьезные нарекания теоретические и методические аспекты при установлении платы за землю. В действующем законодательстве фактически провозглашен затратный подход к определению размеров платы, тогда как повсюду в современном мире, а до 1917 г. и в России, широко применяют доходный метод и метод сравнения продаж. Главное различие между ними состоит в том, что затратный метод не обеспечивает эффективность

инвестиций в развитие инфраструктуры с точки зрения соблюдения общественных интересов и повышения качества городской среды.

Следуя этому методу, любые произведенные капиталовложения, даже непроизводительные и не дающие отдачи, будут возмещены за счет платы за землю. Такой подход может только стимулировать бесконтрольное вложение средств в ненужные объекты и проекты городского развития. И наоборот подход к расчету цены земли по ее доходности и ее рыночной стоимости стимулирует только те инвестиции, которые реально приводят к увеличению рентной стоимости земли и благосостояния всего общества или жителей города.

В настоящее время порядок расчета и взимания платы за землю в городах носит совершенно неудовлетворительный характер. Плата за землю не выполняет в необходимой мере свое основное назначение, в том числе функцию воспроизводства городской инфраструктуры и регулятора городского землепользования, его экологического состояния.

Расчет ставок земельного налога, способных поддержать процесс воспроизводства городской инфраструктуры, приведен в таблице 1.

Таблица 1

Показатели земельного налога, обеспечивающие воспроизводство

инфраструктуры (на примере г. Таганрога)

№ п/п Наименование показателя Единица измерения Абсолютные величины

1. Общая площадь городских земель га 7964

из них: площадь земель общего пользования га 1104

2. Льготные, не облагаемые налогом земли га 1687,5

3. Итого: не облагаемые налогом земли га 2791,5

4. Облагаемые налогом земли га 5172,5

5. Средняя рыночная стоимость земли в городе руб./м2 53

6. Суммарная рыночная стоимость земли в городе млн. руб. 2744

7. Средняя ставка земельного налога, обеспечивающая поступление средств для воспроизводства инфраструктуры руб./м2 28,8

8. Сумма средств, необходимых для воспроизводства инфраструктуры млн. руб. 149

Плата за землю в современных условиях составляет около 8 % общей доходной части бюджета города. При проведении природоохранных, организационных, правовых и других мероприятий собираемость платежей может возрасти до 16-18% в общей доходной части.

Вторая глава диссертации «Формирование комплексной эколого-экономической оценки городской территории в рыночной экономике» раскрывает эколого-экономическое взаимодействие развития рыночной экономики и способность городского землепользования приносить доход, и в этом процессе выступает земельная рента. При этом следует отметить, что земельная рента в пределах городской территории создается под воздействием следующих факторов:

качественной характеристики городской среды на основе экологической компоненты и состояния природных ресурсов;

- местоположения земельного участка с учетом функционального использования земли;

- общественных затрат на благоустройство городской территории и развитие инфраструктуры;

- вложений частных землепользователей в освоение и обустройство земельного участка.

Главная цель земельной ренты - определение кадастровой стоимости земельного участка и расчета на этой основе земельных платежей, сумма поступления которых в бюджет могла бы возместить издержки на восстановление и воспроизводство городской инфраструктуры, а также обеспечить в перспективе финансирование других расходных статей бюджета. Кроме того, кадастровая оценка стоимости земельного участка должна обеспечить определение стоимости земли для установления выплат и компенсаций при изъятии участка для общественных нужд и для оценки влияния инвестиций в строительство и развитие инфраструктуры на рыночную стоимость земельного участка.

Теоретическим фундаментом процесса оценки выступает единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в следующую группу:

- принципы, основанные на представлении пользователя;

- принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

В практической деятельности выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную). Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета кадастровой стоимости земельного участка.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

Р ~ Бэу " (РпоЫ РсдО ' Кщ, где - площадь земельного участка, линейная функция от факторов

для кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), - линейная функция

параметров сделки для кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), - коэффициент

перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует, - номер кластера.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок, осуществляется по формуле:

Р|Ц Р| ' Кщ',

где - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о

сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

Ксф = Ясф / и'сф,

где - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка. С учетом этого стоимость земельного участка можно определить:

С = (Дв - Изд) / Кк,

где С - стоимость участка земли, Дв - действительный или потенциальный валовой доход, Изд - ожидаемые издержки, Кк - коэффициент капитализации.

С учетом качества окружающей природной среды эта зависимость приобретает следующий вид:

где Км - коэффициент экологического состояния.

Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование метода сравнительных продаж в более прямолинейном варианте: подбираются продажи

аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки, а также может использоваться метод экспертных оценок.

Важное значение в системе оценочных работ имеет зонирование, которое помогает решать проблемы пространственных ресурсов для будущего развития города. При этом выполняются следующие действия:

- резервирование свободных территорий для определенных функций;

- резервирование свободных территорий под будущее использование (для еще не выявленных функций);

- переориентация существующих зон на иные виды использования;

- резервирование территорий под расширение застройки за пределами административных границ города.

Проблема экстерналий решается легче всего через механизм земельного налога и арендной платы, так как существующая система платы за выбросы только изымает средства в бюджет, но не решает проблемы компенсации потерь пострадавшим землепользователям. Из сказанного следует, что дифференциация стоимости земли для целей налогообложения и экономическое зонирование должны быть тесно связаны с функциональным зонированием, то есть земельная, экономическая и градостроительная политики должны быть логичным и естественным образом связаны между собой и объединены в систему.

Усовершенствованное зонирование городской территории по ее функциональному назначению по г.Таганрогу с 8-ми оценочных зон до 18-ти согласно расчетам позволяет повысить собираемость платежей за землю с 13 до 65 млн. рублей (таблица 2).

Таблица 2

Сумма начисленного земельного налога по г. Таганрогу (2002 г.), тыс.руб.

Юридические лица Физические лица Итого

Сумма начисленного налога в расчете за год (за минусом налоговых льгот) 60534 4796 65330

Сумма недопоступившего налога по предоставленным льготам 49175 835 50010

Количество налогоплательщиков, всего (единиц) 667 48033 48700

В третьей главе «Совершенствование методологии использования показателей оценки городской территории в рамках становления рынка земли и недвижимости» установлена особенность использования показателей эколого-экономической оценки при установлении стоимостных показателей земельных участков и недвижимости в городских условиях, определены способы моделирования оценки и функций расчета стоимостных показателей и предложена модель системы налогообложения земельных участков и недвижимого имущества.

По своему характеру плата за земельный участок и недвижимость должна использоваться местными органами и способствовать более рациональному использованию земли и имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России видов платежей за землю и недвижимость, а также налогов на прибыль, на добавленную стоимость, именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него в большей своей части или полностью направлять в местный бюджет (рис. 2).

12000

2000 2001 2002

Рис. 2. Динамика налоговых поступлений по основным видам налогов по ИМНС г. Таганрога за 2000, 2001, 2002 гг.

Важнейшее изменение принципа налогообложения земли и недвижимости должно состоять в том, что земля и строения на ней должны быть единым объектом налогообложения. Основными принципами создания системы налогообложения недвижимости являются следующие:

1. Простота системы налогообложения недвижимости;

2. Зависимость размера налога на недвижимость от качества и местоположения земельного участка и объекта недвижимости;

3. Справедливость распределения налогового бремени;

4. Незначительное повышение налогового бремени в части жилья;

5. Разумность и понятность системы налоговых льгот и стимулов.

Цели создания системы налогообложения недвижимости состоят в

следующем:

• финансовые цели - создание более устойчивой и надежной доходной части городского бюджета; получение средств для финансирования инфраструктуры; повышение собираемости налогов;

• экономические цели - стимулирование экономического развития путем снижения налогового бремени на собственников недвижимости, освобождения от налогообложения активов основных фондов организаций; стимулирование эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости;

• правовые и административные цели - улучшение учета недвижимости, создание информационной базы для регистрации прав собственности, улучшения планирования землепользования и городского развития, улучшение инвестиционного климата за счет стабилизации налогообложения земли и зданий;

• политические цели - укрепление финансовой основы органов городского самоуправления;

• социально - политические цели - более справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют.

При массовой оценке используемые обычно модели сравнения продаж имеют следующий общий вид:

где V - расчетная цена продажи; А^Х), Хг, ..., Х„) - функция от различных характеристик недвижимости. Модели могут быть аддитивными, мультипликативными или гибридными (смешанными). Множественный регрессионный анализ или адаптационные процедуры оценки могут быть использованы для целей градуировки. Кроме того, в традиционных моделях сравнения продаж может быть использована калибровка с применением средств автоматизации и с применением рыночных показателей.

Традиционные модели имеют следующий вид:

У = 8С + АШС

где, V - оценка рыночной стоимости; Бе - цена продажи сравниваемого объекта недвижимости; - общая величина поправки к цене продажи сравниваемого объекта недвижимости на количественные и качественные различия между характеристиками сравниваемого объекта недвижимости и рассматриваемого объекта.

Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков. Способ, которым это делается, влияет на принятие и поддержку переоценки, а также общее восприятие деятельности налоговой службы. Способность ясно показать то, как были рассчитаны величины стоимости, поможет устранить жалобы и усилит доверие к переоценке. Налогоплательщики имеют право знать, по крайней мере, в общих чертах, как были рассчитаны величины стоимости. Четкие объяснения - мерило работы хорошей общественной службы.

К основным физическим характеристикам, присущим оцениваемому земельному участку целесообразно отнести следующие факторы (табл. 3).

Таблица 3

Локальные физические характеристики, присущие оцениваемому земельному

участку, и степень их влияния на стоимость участка

Группа показателей Показатель Коэффициент влияния показателя

1 .Инженерно-геологи- Объекты изысканий 0,8

ческие

2.Инженерное оборудо- Объекты 1,05-1,1

вание и благоустройство коммуникаций и

участка благоустройства

3.Нахождение участка в Объекты 1,05-1,1

радиусе доступности обслуживания

учреждений культурно-

бытового обслуживания

4.Наличие загрязнений Объекты природы 0,8

территории участка,

превышающих ПДК

В модель не включены характеристики, значимость которых для формирования оценки рыночной стоимости объектов не подтверждается по результатам статистического и экспертного анализа на данном этапе развития рынка недвижимости. По мере развития этого рынка, увеличения числа характеристик недвижимости, на которые будут устойчиво реагировать уровни рыночных цен, и после включения этих характеристик в реестр недвижимости статистические модели массовой оценки могут быть уточнены и дополнены.

Пусть на основе неформальных соображений выбраны соотношения между ставками налога и других видов платежей, коэффициенты налогообложения для различных типов недвижимости и коэффициенты, на которые будет умножаться ставка налога для определенных видов налогоплательщиков и пусть просчитана оценочная стоимость каждого из объектов недвижимости на основе модели КАМА. Теперь можно рассчитать ставки налога на недвижимость, арендной платы за землю и т.д., исходя в простейшем случае из уравнения:

где - ставка налога на недвижимость (неизвестная величина, которую нужно найти, исходя из данного уравнения); -коэффициент, на который нужно умножить ставку налога на недвижимость, чтобы получить ставку арендной платы за землю; - коэффициент, на который надо умножить ставку налога на недвижимость, чтобы получить ставку платы за аренду муниципальных зданий и помещений (этот коэффициент выбирается так же, как и предыдущий); -коэффициент налогообложения для типа

нежилой недвижимости; -количество типов нежилой недвижимости;

-стоимость объектов нежилой недвижимости типа, находящихся в собственности предприятий и приравненных к ним видах правообладания;

-стоимость земельных участков, арендуемых предприятиями; стоимость муниципальных зданий и сооружений типа, арендуемых предприятиями; -коэффициент налогообложения для жилой

недвижимости; стоимость жилой недвижимости (если жилая

недвижимость, в свою очередь, разделена на несколько типов с разными

коэффициентами налогообложения, например, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, коттеджи и т.п., то соответственно в уравнение должна быть включена сумма слагаемых для каждого типа: произведение единой ставки налога на коэффициент налогообложения для данного типа жилой недвижимости и на стоимость всех объектов этого типа); - суммарная плата за найм муниципальной жилой недвижимости

юридических лиц; £ - общая сумма старых платежей, необходимая для

возмещения при новой системе.

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, использование которых позволит в дальнейшем осуществить программу действий по проведению комплексной эколого-экономической оценки для целей налогообложения в городских условиях.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Аветисов А.Ю. Зонирование городской территории на основе эколого-экономической оценки. Стратегия бизнеса и социально-экономического развития региона: Сборник трудов. -Ярославль, 2003. - 0,3 п.л.

2. Чешев А.С., Аветисов А.Ю. Основные принципы эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях. Земельный кадастр: Сборник научных трудов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2003. - 0,3 п.л.

3. Аветисов А.Ю. Основные принципы эколого-экономической оценки земли. Стратегия бизнеса и социально-экономического развития региона: Сборник трудов. -Ярославль, 2003. - 0,3 п.л.

4. Аветисов А.Ю. Особенности комплексного налогообложения городской территории. Земельный кадастр: Сборник научных трудов. — Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2003. - 0,4 п.л.

5. Аветисов А.Ю. Экологические аспекты развития городских территорий. Проблемы градоведения: Тематический научный сборник. -Таганрог, 2004. - 0,4 п.л.

6. Аветисов А.Ю. Установление коэффициентов налогообложения. Земельный кадастр: Сборник научных трудов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - 0,4 п.л.

Подписано в печать 12.04.04. Формат 60x84 1/16.

Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд.л. 1,0. Тираж 100. Заказ 101.

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Аветисов, Артур Юрьевич

введение.

1. эколого-экономические основы развития современного города.

1.1 .Сущность и особенности процесса урбанизированного развития.

1,2.Экологические аспекты состояния и использования городской территории.

1.3.Эколого-экономическое обеспечение функционирования городского землепользования.

2.формирование комплексной эколого-экономической оценки городской территории в рыночной экономике.

2.1.Основные принципы формирования методов эколого-экономической оценки городской территории. ^

2.2.Анализ существующей методологии оценки земли и недвижимости в городских условиях. ^

2.3.Зонирование городской территории при проведении эколого-экономической оценки. з.совершенствование методологии использования показателей оценки городской территории в рамках становления рынка земли и недвижимости.

3.1.Методические подходы к использованию комплексной оценки городских территорий в условиях рынка земли и недвижимости. ^^

3.2.Методология моделирования комплексной оценки городских территорий и функции расчета ставок налога. ^^

3.3.Модель использования показателей оценки при налогообложении земли и недвижимости. ^^

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономические аспекты комплексной оценки городской территории в рыночной экономике"

Актуальность темы исследования. Возрастающая антропогенная нагрузка на природную среду при экстенсивном развитии диктует необходимость корректировки в сторону улучшения и смягчения взаимодействия между социальной и природной средой. В последнее время особенно обострилась проблема охраны окружающей среды и рационального ресурсопользо-вания. Антропогенные процессы в биосфере, в том числе связанные с загрязнением городской среды, следует оценивать в связи с устойчивостью свойств природных систем. Поэтому одним из критериев эколого-экономической оценки городской территории является принцип функционального самосохранения окружающей природной среды города.

В условиях непрерывно развивающегося городского хозяйства, в том числе и городских территорий, невозможно отказаться от преобразования природы, направленного на удовлетворение постоянно растущих потребностей, в частности, на здоровье человека и экономику города. При этом методы ведения городского хозяйства должны либо сводить к минимуму негативные воздействия, или, в тех случаях, когда это возможно, даже способствовать улучшению природного потенциала городских территорий. Различая степень влияния на окружающую природную среду того или иного вида деятельности человека должна отражаться на экономической оценке ее результатов.

В то же время, окружающая природная среда города, преобразуя исторически сложившиеся условия городских территорий, земельных массивов, гидрологический режим крупных участков, видоизменяя облик городских ландшафтов, нередко оказывает негативное влияние на природную среду. Отрицательное антропогенное воздействие на состояние окружающей природной среды города вызывает справедливую критику, как ученых, так и широкой общественности.

Оценка воздействия намечаемой хозяйственной или иной деятельности на окружающую городскую среду является весьма эффективным направлением учета экологических требований в инвестиционных проектах на ранних этапах планирования.

Однако, существующий эколого-экономический инструментарий проведения комплексной оценки городских территорий ориентирован в большей степени на констатацию факторов негативного воздействия и в меньшей степени - на превентивную оценку эколого-экономических последствий.

Правовая и научно-методическая базы проведения комплексной оценки городских территорий до сих пор окончательно не сформированы и находятся в стадии разработки и совершенствования.

Следствием сложившейся практики оценки городских территорий является то, что экономические и экологические аспекты в этом процессе до сих пор рассматривались отдельно экономистами и экологами, зачастую без учета их взаимосвязи и взаимовлияния, что не позволяет в полной мере использовать научный и практический комплексный потенциал.

В связи с этим разработка и совершенствование комплексного эколого-экономического инструментария оценки городских территорий при комплексном подходе с целью эффективного налогообложения в рыночных условиях является актуальной научно-практической проблемой.

Степень разработанности проблемы. Вопросом разработки комплексного эколого-экономического механизма оценки окружающей городской среды и рационального природопользования посвящены труды: Ю. М. Ар-ского, О. Ф. Балацкого, С. Н. Бобылева, А. А. Голуба, К. Г. Гофмана, А. А. Гусева, Ю. А. Израэля, Н. Н. Моисеева, К. В. Папенова, Н. Ф. Реймерса, Т. С. Хачатурова и других ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование механизма эколого-экономического обоснования проведения оценки городских территорий внесли: И. Д. Горкина, В. И. Данилов-Данильян, Н. Н. Лукъянчиков, Ю. JI. Максименко, В. Н. Овчинников, И. М. Потравный, Е. В. Рюмина, М. П. Тихомиров, М. В. Хотулева, Г. С. Чегасов, Н. В. Чепурных, А. С. Чешев и другие исследователи.

Вопросы налогообложения земельной собственности и его влияния на социально-экономическое развитие городов исследовали Т. Гвортни, Т. Роскошная, Н. Тидеман, Ф. Харрисон.

Несмотря на значительный объем исследований по данной проблематике многие вопросы комплексной эколого-экономической оценки городских территорий в рыночных условиях для целей налогообложения требуют дальнейшего исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка модели эколого-экономического механизма комплексной оценки городских территорий при обеспечении формирования эффективной системы стоимости объектов недвижимости в рыночной экономике.

Задачи диссертационного исследования. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- анализ сущности и современных особенностей развития городских территорий;

- исследование принципов городского землепользования и его роли в процессе развития отечественных городов в условиях переходной экономики;

- выявление основных принципов и особенностей существующей методологии оценки городской территории;

- анализ различных систем налогообложения городской территории как важнейшего фактора территориального развития;

- поиск направлений оптимизации эколого-экономической оценки городской территории на основе комплексного подхода к городской недвижимости как объекту налогообложения;

- разработка подходов формирования комплексной системы эколого-экономической оценки городских территорий;

- разработка эколого-экономического механизма использования показателей оценки в системе налогообложения земли и недвижимости.

Объектом исследования является система эколого-экономических факторов, влияющих на комплексную оценку городской территории.

Предметом исследования является исследование методологических, теоретических и практических аспектов комплексной эколого-экономической оценки городских территорий в условиях становления рыночной экономики.

Теоретической и методологической основой исследования послужили фундаментальные исследования в области экономики природопользования и оценки городских территорий; публикации по вопросам оценки окружающей природной среды в городских условиях.

Теоретико-методологической и эмпирической основой послужили результаты отечественных и зарубежных теоретических и прикладных исследований по проблемам эколого-экономических аспектов городских территорий, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ по этим проблемам.

В процессе эколого-экономического исследования использованы методы системного анализа социально-экономических и экологических проблем развития городских территорий и их обоснованного налогообложения, а также использовались статистический, экономико-математический, сравнительного и структурно-функционального анализа, субъектно-субъективные методы и экспертных оценок.

Эмпирической базой, обеспечивающей достоверность и надежность выводов исследования, послужили результаты НИР РГСУ, РГЭУ, данные градостроительных, налоговых и имущественных служб, цифры и факты, представленные в научной и общегосударственной печати, собственные расчеты соискателя.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой средствами по улучшению использования городских территорий и повышению экономической эффективности городского землепользования в рыночной экономике должна стать комплексная эколого-экономическая оценка городских территорий с целью определения стоимости недвижимости.

Научная новизна работы заключается в обосновании концептуального подхода к решению задачи комплексной эколого-экономической оценки городской территории как основы для установления эффективной системы налогообложения городских земель и недвижимости. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

• обосновано выделение основных факторов адаптации городских территорий к сложившейся социально-экономической и экологической среде с учетом анализа тенденций развития российских городов в условиях становления рыночной экономики;

• исследовано влияние различных групп эколого-экономических факторов на стоимость городских земель при использовании существующих зарубежных и отечественных методик оценки земельной и другой недвижимости;

• показаны преимущества использования показателей земельной ренты перед другими видами информационных баз, позволяющие повысить эффективность платности городского землепользования при обеспечении выполнения социальных задач и экономического развития;

• обоснована экономическая эффективность комплексного подхода к налогообложению городской территории на основе введения единого налога на недвижимость;

• обоснованы методологические принципы формирования и реализации показателей эколого-экономической оценки городской территории с учетом требований, отражающих зависимость стоимости земли и недвижимости от основных количественных и качественных характеристик;

• разработана и научно обоснована модель эколого-экономической оценки городских земель и недвижимости, исходя из требований установления рациональной системы стоимостных показателей в форме налогообложения и арендной платы.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования

Теоретические положения диссертации дополняют и развивают представление о развитии процессов эколого-экономической оценки и налогообложения городских территорий в условиях преодоления кризисных тенденций и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Налогообложение», «Муниципальное управление».

Практическое значение имеют выводы и рекомендации, изложенные в работе, по вопросам регулирования в сфере формирования благоприятных экономических, организационных и правовых условий совершенствования механизмов эколого-экономической оценки городской территории и ее налогообложения.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на региональных, межвузовских и внут-ривузовских научных и научно-практических конференциях и семинарах в городах Ростове-на-Дону, Таганроге.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 6 статей общим объемом 2,1 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложе

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Аветисов, Артур Юрьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Налогообложение городской территории призвано решить важную проблему рационализации землепользования. В условиях командной экономики, когда земельные ресурсы официально принадлежали государству и для конкретных пользователей были бесплатными наблюдалась тенденция к экстенсивному использованию городских земель. С точки зрения землепользователей это было экономически оправданным поведением. Получая землю бесплатно они могли использовать рентный эффект земли в максимальной степени, не платя обществу той части ренты, которая возникала в результате общественных вложений в благоустройство территории городских поселений. Именно по этой причине возникла проблема нерационального использования городских земель, заключающаяся в территориальном расползании городов, низкой плотности застройки, наличии пустующих и незастроенных участков в городской черте.

Несмотря на введение платы за землю в России, ее влияние на эффективность использования городских земельных ресурсов чрезвычайно мало. Это влияние носит скорее моральный, чем реальный характер. На этом пути стоит еще ряд нерешенных проблем. В первую очередь вызывает серьезные нарекания теоретические и методические аспекты при установлении платы за землю. В действующем законодательстве фактически провозглашен затратный подход к определению размеров платы, тогда как повсюду в современном мире, а до 1917 г. ив России, широко применяют доходный метод и метод сравнения продаж. Главное различие между ними состоит в том, что затратный метод не обеспечивает эффективность инвестиций в развитие инфраструктуры с точки зрения соблюдения общественных интересов и повышения качества городской среды.

В настоящее время ставки земельного налога устанавливаются централизованно и не отражают реальных затрат на воспроизводство городской инфраструктуры - одной из главных целей, на которые должны расходоваться платежи за пользование землей. Также они абсолютно не зависят от рыночных цен на землю и прочую недвижимость, установившихся в местных условиях, хотя во многих странах наметилась тенденция соотносить стоимость, рассчитываемую для налогообложения, с рыночными стоимостями, а не привязывать ее только лишь к издержкам на воспроизводство и замещение.

Городская земельная недвижимость в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие рыночному обороту) и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов, прежде всего, необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования.

Проблема получения обоснованных данных о стоимости городских земель стоит сегодня не только перед ее продавцами и покупателями, но и перед местными органами власти. От ее адекватного решения зависит возможность принятия оптимальных управленческих концепций по постепенному превращению городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий реальную отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю, созданию справедливой системы платного землепользования.

Для успешного развития земельных отношений в городских условиях в первую очередь необходимо решить проблему оценки земли и введения платы на землю, основанной на рыночных принципах, что должно поставить всех землевладельцев и пользователей в равные экономические условия по отношению к земле, как платному ресурсу.

Одним из шагов в данном направлении может стать переход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения. Поэтому важнейшим вопросом становится определение налогооблагаемой базы объектов собственности, первым шагом которого должна стать массовая эколого-экономическая оценка городских земель.

Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами.

Стимулирующая функция данного налога состоит в следующем:

• во-первых, для предприятий обложению новым налогом подвергалось бы только недвижимое имущество, в то время как при существующей системе в базу налога на имущество предприятий включается и стоимость активной части основных фондов, а также товарно-материальные запасы;

• во-вторых, оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие участки, что стимулирует их более рациональное использование, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой;

• в-третьих, узаконенная государством оценка зданий и земли по их реальной стоимости будет способствовать развитию рыночных отношений в сфере недвижимости;

• в-четвертых, такая оценка способна улучшить планирование городской территории.

Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.

Важность создания единой системы оценки недвижимости продиктована необходимостью активизации земельного рынка; создания более благоприятных условий для ведения купли-продажи земельных участков и других объектов недвижимости; упорядочения арендных отношений; организации залогового обращения объектов недвижимости; упорядочения и контроля за налогообложением.

Стоимостная оценка земель и другой недвижимости не может быть организована на высоком уровне вне интегрального кадастра в силу следующих причин. В период развития рынка недвижимости, в том числе земельного, с целью стабилизации необходимы достоверные взвешенные оценки рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой стоимости. Достижение достоверности возможно лишь при условии массовой оценки, осуществляемой рыночными методами, базирующейся на сложном макроэкономическом анализе.

Проведение полноценной оценки земель и прочей недвижимости зависит от качества взаимосвязи двух систем: визуально-картографической и информационно-расчетной. Исчисление оценочных площадей, территориальная привязка объектов оценки, ценовое зонирование территории, возможно, осуществить только с помощью графических систем.

Логичным подходом создания интегрального кадастра недвижимости является его создание на базе земельного кадастра, фактически являющегося пространственной основой, имеющей географическую (геодезическую) привязку земельного участка, в котором в дальнейшем последовательно может прибавляться информация о зданиях, сооружениях, их элементах, подземных коммуникаций и так далее. Кадастр недвижимости в данном случае рассматривается как фискально-правовая информационная система, базирующаяся на основе земельных участков.

Процесс формирования автоматизированного многофункционального кадастра недвижимости - это процесс сложный и дорогостоящий, но затраты на его создание окупаться через короткий промежуток времени (по опыту зарубежных стран - 2-3 года). Возврат в казну средств от деятельности автоматизированной системы кадастра оправдывает все затраты. Возврат инвестиций возможен, во-первых, за счет расширения налоговой базы, и как следствие повышения собираемости налогов на недвижимое имущество, во-вторых, платного обслуживания потребителей кадастровой информации.

Используя системные методы массовой оценки, предложенные в диссертационном исследовании, можно получить результаты, учитывающие большое количество факторов предложения и спроса, чем обычно принимается во внимание при проведении оценок отдельных объектов недвижимости.