Эколого-экономический механизм формирования рынка земельных ресурсов в условиях города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономический механизм формирования рынка земельных ресурсов в условиях города"

На правах рукописи

Александров Сергей Александрович

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В УСЛОВИЯХ ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА РОСТОВ-НА-ДОНУ)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством

экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2008

003169529

Работа выполнена на кафедре экономики природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Чешев А С

доктор экономических наук, профессор Красовская И П

кандидат экономических наук, доцент Алексеева Л А

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

Защита состоится 11 июня 2008 года в 12 00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 207 01 Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, г Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета

Автореферат разослан 8 мая 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экон наук, доцент

ТеренинаИ В

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время рост количества городов и их численности оказывает существенное воздействие практически на все социальные, экономические и экологические процессы, происходящие в мире, в том числе и в нашей стране Интенсивное протекание процесса урбанизации приводит к тому, что сегодня города становятся основными двигателями экономики государства, что связано с концентрацией на их территории населения, капитала и деловой активности Вместе с тем рост промышленного производства и усиление антропогенной нагрузки приводит к постепенному повышению роли экологических факторов в общей системе развития городской территории На современном этапе данный процесс проходит на фоне формирования в городе рыночных земельно-имущественных отношений, установления системы платного использования земельных ресурсов, обусловливающих механизм перераспределения городских земель и выбор наиболее эффективного варианта землепользования

Анализ складывающихся экономических взаимосвязей в практике рыночной оценки городских земель зачастую показывает, что экономические и экологические аспекты в этом процессе до сих пор рассматриваются отдельно экономистами и экологами без учета их взаимного влияния, что не позволяет в полной мере использовать накопленный научный и практический потенциал Научно-методическая база для развития в городе института земельного рынка, осуществления комплексной оценки городских территорий до сих пор окончательно не сформирована и находится в стадии разработки и совершенствования

В связи с этим особую значимость приобретает определение критериев эффективности использования городских земель и разработка методологии моделирования организации земельного рынка в городских условиях с учетом эколого-экономических факторов, а также установление качественных показателей оценки городской территории, контроля и методов планирования использования

земель с целью рационализации системы городского землепользования Важное научное и практическое значение в настоящее время имеет выявление экологических факторов развития системы городского земельного рынка с точки зрения обоснования организации рационального использования земель и формирования эффективной системы управления земельными ресурсами

Актуальность данной задачи и необходимый анализ имеющегося опыта методического обеспечения планирования использования земель с целью разработки теоретико-методологических и методических подходов эколого-экономического обоснования эффективности городского землепользования обусловили выбор темы диссертационного исследования

Степень разработанности проблемы Мировой экономической наукой накоплен достаточно богатый теоретический и практический опыт в отношении экономики земельных ресурсов Фундаментальные положения теории земельной ренты и рынка земли составляют идеи классиков экономической мысли Ф Кенэ, А Смита, Д Рикардо, Д Тюнена, К Маркса и др

Основы теории образования цен на земельные участки применительно к условиям города заложены приверженцами неоклассического и институционально-социологического направлений экономики, в частности, А Маршаллом, Р Хардом, Р Хэйгом, Р Тарвеем, Р Ратклиффом, П Уэндом

Совершенствованию и развитию в городе системы рыночных земельных отношений посвящены труды многих отечественных ученых В Н Хлыстуна, А А Варламова, В И Киселева, Н В Комова, С И Сая, В В Алакоза, П Ф Лойко, В С Занадворова и др

Проблемы организации рационального использования, оценки и охраны земельных ресурсов с учетом различных факторов и требований устойчивого развития территории населенных пунктов освещаются в работах С И Кабаковой, С Н Волкова, В А Прорвич, Ю А Цыпкина, В Ф Спиридонова, А С Чешева, П В Кухтина, И Т Трунова и др

Несмотря на значительный объем публикаций по данной проблематике, многие вопросы комплексной эколого-экономической оценки территории города в условиях функционирования рынка земли требуют дальнейшего исследования Недостаточно полно разработана теория построения эффективной системы управления городским земельным фондом с учетом качественного состояния окружающей природной среды на основе рыночного механизма перераспределения земельных ресурсов Необходимы более углубленное изучение ряда вопросов построения концепции экономического обоснования рационального использования городского земельно-ресурсного потенциала с учетом экологических и пространственных требований его развития, а также разработка усовершенствованных методических подходов по эколого-экономическому регулированию механизма формирования рынка земли с целью повышения эффективности городского землепользования

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке эколого-экономического механизма формирования рынка земельных ресурсов в условиях города, исследовании и совершенствовании концептуальных и методических подходов его развития для обоснования комплекса мер по эффективному регулированию и оптимизации земельных отношений в городе

В соответствии с выдвинутой целью в работе были определены следующие задачи

• изучить основные проблемы формирования рынка земельных ресурсов в условиях города,

• исследовать состав и структуру земельного фонда города, дать системный анализ его трансформации в условиях рынка,

• провести оценку воздействия неблагоприятных экологических факторов на состояние земельного фонда города,

• разработать эколого-экономическую модель оценки городских земельных ресурсов на основе анализа мотивации основных участников на рынке земли в городе,

• определить перспективы развития земельных отношений с учетом возрастающей антропогенной нагрузки на территорию города,

• рассмотреть основные направления повышения эколого-экономической эффективности системы городского землепользования,

• сформулировать предложения по совершенствованию методов и способов управления городским земельно-ресурсным потенциалом в рыночных условиях

Объектом исследования выступает складывающаяся в городе система рыночных земельных отношений, структура городского землепользования, а также экологическое состояние городских земельных ресурсов и окружающей среды

Предметом исследования является изучение методов и способов обоснования эколого-экономического механизма формирования рынка городских земельных ресурсов, обеспечивающих повышение эффективности городского землепользования

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили фундаментальные исследования отечественных и зарубежных ученых в области экономики природопользования и охраны земельных ресурсов, публикации по вопросам оценки городских территорий, развития в городе рыночных земельных отношений и управления городским земельно-ресурсным потенциалом

В диссертационной работе использованы экономико-математический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический методы, метод системного анализа, экспертных оценок и др

Информационно-эмпирическую базу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и местных

органов власти, материалы и документы государственных и муниципальных органов, регулирующих систему земельных отношений и управление качеством окружающей природной среды, данные статистики, научно-исследовательских учреждений, а также материалы международных и межвузовских научно-практических конференций, научные разработки российских и зарубежных ученых по вопросам организации в городе рационального землепользования в условиях рынка, собственные разработки автора по данной проблеме

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой влияние состояния окружающей среды на развитие в городе рыночной системы земельных отношений должно привести к существенному повышению роли экологических факторов в стоимостной оценке земельных ресурсов и внедрению эколого-экономического механизма распределения земельного фонда города с целью повышения эффективности управления городской территорией

Научная новизна исследования заключается в теоретическом обосновании эколого-экономического механизма формирования рынка земельных ресурсов в городских условиях, обеспечивающего благоприятные предпосылки для повышения эффективности городского землепользования Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие теоретические, методические и практические результаты

• определены основные направления развития и функционирования рынка земельных ресурсов, выявлены тенденции формирования и оценки эколого-экономического состояния земельного фонда города с применением результативных данных анализа его стоимостных показателей и качественного состояния,

• обоснован механизм воздействия неблагоприятных экологических факторов на состояние городских земель и их влияния на перспективное использование городской территории, даны предложения по регулированию качества окружающей среды в городе,

• предложена эколого-экономическая модель оценки земельного фонда города, дан анализ мотивации основных участников городского земельного рынка, на основе чего разработана методика по развитию инфраструктуры рыночного земельного оборота в городе и совершенствованию земельных отношений между его участниками,

• определены приоритетные способы формирования городского землепользования, отвечающего рыночным условиям с учетом складывающейся в городе системы регулирования земельных отношений и качества окружающей природной среды,

• разработаны основные направления повышения эколого-экономической эффективности использования городских земель и сформулированы предложения по совершенствованию методов и способов управления земельно-ресурсным потенциалом при ведении городского хозяйства

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в разработке теоретических и методологических основ эколого-экономического обоснования организации рационального использования земель города, позволяющей повысить эффективность городского землепользования с учетом требований охраны и оценки городских земельных ресурсов в рыночных условиях

Методические положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы муниципальными органами власти для развития инфраструктуры рынка земли и совершенствования земельных отношений, решения проблемы выравнивания условий хозяйственной деятельности на городской территории с учетом ее экологического состояния, при формировании подходов к оценке городских земель с учетом экологических факторов, проведении экологической и экономической экспертизы складывающейся системы землепользования, формировании городских природоохранных программ Отдельные теоретические и практические разработки диссертационного исследования могут быть

использованы в учебном процессе образовательных учреждений высшего профессионального образования при подготовке специалистов в области экономики и экологии городского землепользования, оценки земельных ресурсов, управления и развития городских территорий

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и межвузовских научно-практических конференциях (г Ростов-на-Дону, 2003-2007 гг) По результатам исследования опубликовано 11 научных статей общим объемом 2,37 п л , в том числе авторских 2,0 п л

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений Работа изложена на 171 странице машинописного текса, содержит 15 таблиц, 29 рисунков, 22 формулы и 6 приложений Список литературы включает 162 наименования литературных источников

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов

В первой главе «Теоретические аспекты формирования земельного рынка в условиях города и особенности современной экологической ситуации городов» проведен исторический анализ становления в экономике теории земельного рынка, дана оценка современного развития в городе системы рыночных земельных отношений, выделены особенности и теоретико-методологические основы функционирования рынка земельных ресурсов, описан организационно-экономический механизм функционирования современного городского землепользования, определены место и роль

экологических факторов в организации управления городским земельным фондом, рассмотрены отдельные методические подходы по оценке влияния качества окружающей природной среды в городских условиях на формирование стоимости земельных участков

В настоящее время с введением института частной собственности значительно повышается ответственность землепользователей за точное соблюдение целевого назначения земли и организацию ее рационального использования Для условий современного крупного города это особенно характерно, тк существует острая ограниченность земель как природного ресурса Выявление, в какой степени использование городской земли вступает в конфликт с интересами общества в сфере защиты окружающей среды и использования общественной инфраструктуры, является сегодня весьма значимой проблемой Данное обстоятельство, а также многообразие форм и видов земельной собственности, разрешенного использования, мелкоконтурность городских участков требуют формирования принципиально иной в отличие от других категорий земель организационно-правовой системы управления земельным фондом городов Для ее создания крайне важно иметь актуальную информацию о различных негативных воздействиях и процессах, влияющих на качество городских земель, нахождения закономерностей их развития и прогноза возможных отклонений от оптимальных показателей, повышения эффективности земельно-градостроительного регулирования и снижения экологического, экономического и социального ущербов

В пределах города отмечается четкая пространственная дифференциация уровней загрязнения и степени изменения природных компонентов, что предопределено, с одной стороны, особенностями размещения источников загрязнения среды, объемом и характером загрязняющих веществ, а с другой -свойствами природных компонентов Загрязнение окружающей среды весьма серьезно влияет на сам город, убыстряя разрушение его зданий, сооружений, промышленного оборудования, коммуникаций и практически всех материально-

технических объектов Кроме того, существенная экологическая дифференциация территории города непосредственно влияет на условия жизнедеятельности в этих районах и проявляется в различиях затрат на воспроизводство человека При равенстве последних в районах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни

Различия в экологических характеристиках городской территории в условиях функционирующего земельного рынка приобретают стоимостную форму и в настоящее время учитываются как самостоятельный фактор, определяющий уровень цен на земельные участки в городе При этом становится необходимым проведение детального анализа механизма образования экологической ренты, взаимного влияния структуры земельного оборота, преобладающего вида землепользования, складывающегося соотношения форм и видов земельной собственности в городе и экологического состояния городской территории

Во второй главе «Эколого-экономическая характеристика земельного фонда г Ростова-на-Дону и его трансформация в условиях рынка» рассматриваются состав и структура земельного фонда г Ростова-на-Дону, описывается процесс изменения видов использования земель города, смены форм земельной собственности, приводится современное состояние рыночного земельного оборота с выделением основных факторов, влияющих на его развитие, дается эколого-экономическая оценка земельных ресурсов и состояния охраны земель города

Земельный фонд города является основным ресурсом его развития и пространственной базой, в связи с чем повышение экономической эффективности использования городских земель - не только один из основных приоритетов в деятельности местного самоуправления, но и основная прерогатива администрации города в рамках ее полномочий, предусмотренных федеральным, региональным законодательством и Уставом города Общая площадь земельного фонда г Ростова-на-Дону на 1 01 2006 г составляет 34850 га и распределена следующим образом (рис 1)

Земли особо охраняемых территорий, 4132 га (11,86%)

Земли

промыш- Земли под военными

ленности, и иными режим-3001 га (8,61 %) ными объектами, 2243 га (6,44 %)

Земли жилой застройки, 4637 га (13,31 %)

5222 га (14,98%)

Земли общего пользования,

Земли под водными объектами,

Земли общественно-деловой застройки, 1815 га (5,21 %)

Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций.

1263 га (3,62%)

1451 га (4,16%)

Земли сельскохозяйственного использования,

11086 га (31,81%)

Рис. 1. Структура земельного фонда г. Ростова-на-Дону

Основные тенденции развития территории города в последние годы определялись факторами развития его производственно-хозяйственного комплекса, относительно высокими темпами роста объемов промышленного производства и подрядных работ в строительстве, существенным наращиванием инвестиций в основной капитал, ростом внутреннего спроса вследствие повышения уровня доходов населения, развитием и укреплением банковско-кредитной системы, страхового рынка, внешнеэкономических связей.

В городе продолжается процесс расширения застроенных территорий за счет изъятия, главным образом, земель сельскохозяйственного использования. Так, с 2002 по 2004 г. общая площадь земель сельскохозяйственного использования сократилась на 26 га; одновременно площадь земель общественно-деловой застройки увеличилась на 12 га, земель промышленности -на 18 га. Количественные изменения в структуре земельного фонда свидетельствуют о развитии в городе строительной индустрии и росте промышленного производства. Вместе с тем данные говорят также о возрастающей антропогенной нагрузке на городскую территорию. Так, с увеличением площади земель, приходящихся на промышленную застройку, площадь земель под городскими лесами осталась на прежнем уровне (3440 га),

что говорит о снижении удельных показателей озеленения городской территории и уменьшении ее ассимиляционного потенциала.

Выделяемые бюджетные средства на озеленение и благоустройство территории г. Ростова-на-Дону распределяются крайне неравномерно (рис. 2). Наибольшая величина расходов на благоустройство в расчете на 1 га городской территории приходится на два центральных района: Ленинский и Кировский (25 - 35 тыс. р в год). На благоустройство территории остальных районов города выделяются примерно более чем в 2 раза низкие объемы денежных средств.

Рис. 2. Распределение удельной величины расходов бюджета на благоустройство территории административных районов г. Ростова-на-Дону, тыс. р на 1 га

За последние годы в г. Ростове-на-До ну значительно увеличились показатели земельного оборота практически по всем видам сделок с земельными участками. Кроме того, расширился круг осуществляемых сделок с землей. Так, с 2003 г. фиксируются сделки залога земельных участков, а также продажи прав аренды государственных и муниципальных земель. Из всех видов сделок на долю рыночных (купля-продажа, аренда, залог, продажа прав аренды) приходится

99,7 % от общей величины площади земельного оборота Основная их часть относится к сделкам аренды государственных и муниципальных земель

Анализ динамики изменения структуры собственности на земельные ресурсы города говорит о значительном увеличении доли частных земель Как видно из рис 3, с 2001 по 2005 г общая площадь земель, находящихся в собственности граждан, выросла на 17,6 %, а земель, находящихся в собственности юридических лиц, - более чем в 4,5 раза (со 172 до 980 га)

2300 2250 2 2200

С 2000 1950 1900

1050 1

950 -

со 850 -

►¿Г 750 -

й 650 -

0 о 550 -

1=1 430 -

350 -

250 -

150

2001 2002 2003 2004 2005 Год

а) земли, находящиеся в собственности граждан

32900 32700 2 32500 | 32300 | 32100 с 31900 31700 31500

2001

2001 2002 2003 2004 2005 Год

б) земли, находящиеся в собственности юридических лиц

2005

в) земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

Рис 3 Изменение структуры собственности на земельные ресурсы г Ростова-на-Дону

Также отмечается ежегодный рост объемов инвестиций, направляемых на жилищное и коммунальное строительство Более 50 % общей площади жилых домов в городе строится за счет средств населения Наибольшие объемы ввода в

действие общей площади жилых домов приходятся на Первомайский, Октябрьский и Железнодорожный районы города.

Жилищный фонд города в настоящее время достиг уровня почти 20 млн кв. м, из которых свыше 1,5 млн кв. м возведены до 1930 г., т.е. эксплуатируются более 70 лет. 55 % этой площади приходится на два центральных района города: Кировский и Ленинский. В 2006 г. в городе введено в эксплуатацию 707,4 тыс. кв. м жилья, или 114 % к уровню 2005 г. Темпы строительства с каждым годом увеличиваются (рис. 4). Так, с 1997 по 2006 г. объем жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию, вырос на 87,3 %. 800 700

500 400

200 100 о

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Год

Рис. 4. Ежегодный ввод в действие жилых домов в г. Ростове-на-Дону

Официальный прогноз администрации города показывает, что в следующие годы будут застраиваться новые микрорайоны, т.е. темпы строительства вырастут еще. Основное внимание в настоящее время уделяется реконструкции центральной части города, где сосредоточена большая часть аварийной и ветхой жилой застройки.

Экологические разделы в составе градостроительной документации в настоящее время разрабатываются не по единой методике, что приводит к неполному интегрированию экологической информации в процесс принятия градостроительных решений.

Следует отметить, что оценка негативных экологических процессов, происходящих на городской территории, в высокой степени зависит от сочетания видов функционального использования земель города При этом применяется территориально дифференцированный подход к оценке путем выделения различных по масштабу негативных процессов Их анализ осуществляется при оценке

• воздействия на городские земли и природную среду (выбросы в атмосферу, сбросы сточных вод, строительные работы и т п),

• изменения состояния городских земель и природной среды (уровень загрязнения атмосферы, водных объектов, границ землепользований и т п),

• последствий негативного воздействия (деградация зданий и сооружений, суммарные затраты времени на передвижение населения, состояние здоровья жителей и т п),

• устойчивости природных компонентов и комплексов к антропогенным воздействиям (способность к самоочищению атмосферы, почв, вод и т п)

На основе анализа негативных процессов проводится разработка мер по предупреждению и устранению последствий их воздействия Показатели анализа негативных процессов и оценки эффективности использования городских земель следует использовать в практике нормативно-правового и экономического регулирования городского землепользования, например, при проведении государственной экспертизы негативных процессов, консервации земель, применении штрафных санкций, экономическом стимулировании рационального использования городской территории

В третьей главе «Земельный рынок как инструмент управления городским земельно-ресурсным потенциалом» обосновывается эколого-экономический механизм управления рыночным земельным оборотом города, разработана эколого-экономическая модель оценки городских земельных ресурсов на основе анализа мотивации основных участников на рынке земли в

городе, определены перспективы развития земельных отношений с учетом возрастающей антропогенной нагрузки на территорию города, сформулированы основные направления повышения эколого-экономической эффективности системы городского землепользования и предложения по совершенствованию методов и способов управления городским земельно-ресурсным потенциалом в рыночных условиях

В современных условиях рыночной экономики застройка и развитие городской территории, особенно ее селитебной части, объективно стали зависеть от характера потребностей городского населения, специфики сложившихся предпочтений горожан при выборе мест проживания, работы, отдыха и т д В последние годы при выборе населением преимущественных мест проживания все большую значимость стали приобретать факторы экологической комфортности Так, по данным ростовских городских агентств недвижимости, горожане в значительной мере обеспокоены складывающейся неблагоприятной экологической ситуацией в центре города и в местах, функционально подобных центру, что является на сегодня главным побудительным мотивом роста спроса на земельные участки за пределами города

Таким образом, проведение комплексной эколого-экономической оценки городской территории становится необходимым этапом при изучении всего механизма функционирования городского земельного рынка, что выражается в анализе влияния различных экологических факторов на состояние рыночной конъюнктуры, и является необходимым этапом при изучении всего механизма функционирования городского землепользования

В диссертационном исследовании были проведены расчеты по уточнению на перспективу результатов государственной кадастровой оценки земель г Ростова-на-Дону под домами индивидуальной жилой застройки на основе разработанной экономико-математической модели с использованием эколого-экономического подхода к оценке Эмпирическую базу для исследования составили как сами результаты кадастровой оценки земель под домами

индивидуальной жилой застройки г Ростова-на-Дону, так и данные об экологической комфортности для проживания на различных территориях города, полученные ростовскими учеными-экологами

Результативные данные показывают, что из-за чрезмерной экологической нагрузки на центральную зону г Ростова-на-Дону затраты, связанные с негативным воздействием окружающей среды, приводят к резкому удешевлению земли в данных районах города Большой и, как кажется, на первый взгляд хаотичный разброс показателей оценки по всей территории города главным образом связан с развитием городской транспортной системы, что приводит к существенным сдвигам параметров загрязнения в срединную зону и на окраину города Однако высокая степень дифференциации и качественно проведенное зонирование городской территории по экологическим факторам все же позволяет выделить в городе ряд экологически благополучных районов, характеризующихся удовлетворительными условиями для проживания и нормальным уровнем экологической безопасности Таким образом, проведенные расчеты на основе эколого-экономического подхода к оценке позволяют получить перспективную картограмму распределения городских земель по их стоимости

Следует также отметить и существенные недостатки данной модели По нашему мнению, в ближайшей перспективе фактор доступности к центральным местоположениям в городе, по-видимому, не снизит своих лидирующих позиций во всей системе ценообразования Таким образом, становится крайне затруднительным использовать эколого-экономический подход к оценке, например, для целей налогообложения земель или расчета стартовой цены на земельных торгах

Можно заключить, что влияние факторов экологической комфортности проживания при формировании стоимости городских земель напрямую зависит от того, насколько местное население оценивает проблематичность и значимость этих факторов в своей жизни Принимая во внимание, что местное

сообщество и определяет уровень цен на земельные участки, изучение всего механизма взаимодействия экологических факторов должно проводиться с учетом комплексных социологических исследований по данной тематике Немаловажным становится также повышение уровня экологического образования горожан, что должно привести к ориентации спроса населения прежде всего на экологически благополучные районы проживания В конечном счете широкое и повсеместное внедрение принципов охраны окружающей среды в рыночный механизм городского землепользования должно привести к ситуации, когда реализация тех или иных инвестиционных программ развития городской территории станет невозможной, если данные программы не будут направлены на взаимную экологическую оптимизацию существующих природных систем и городского хозяйства

При исследовании рынка земель городских промышленных предприятий в диссертации проведена разработка модели определения экологической компоненты в механизме рыночной системы ценообразования на земельные участки Проблемы эколого-экономической оценки деятельности предприятий в настоящее время приобретают особую значимость Предприятие в данном случае является одновременно и потребителем земельных ресурсов, необходимых для размещения промышленного производства, и субъектом, оказывающим негативное влияние на общее экологическое состояние городской территории и тем самым снижающим стоимость земли

Проведение детального анализа в настоящее время представляется весьма проблематичным ввиду сложной территориальной организации производства в городе Она представляет собой многоплановый и динамичный процесс, трудно поддающийся количественному учету и эффективному регулированию, тк является результатом сложения множества действий и факторов, связанных с развитием городской агломерации

Следует отметить, что использование при анализе состояния рынка земель промышленных предприятий эколого-экономического подхода в

настоящее время весьма условно Это связано с тем, что практические расчеты экономического ущерба носят пока приближенный характер ввиду нехватки достоверной естественно-научной и социологической информации, служащей базой для расчета элементов экономического ущерба, а также ввиду того, что не все потенциальные элементы ущерба можно сегодня оценить в денежном выражении Решение такой комплексной проблемы требует совместных усилий специалистов различного профиля

В диссертационном исследовании проведен анализ различных вариантов использования земельных ресурсов города с выработкой наиболее эффективного для обеспечения соблюдения принципов охраны окружающей среды на занимаемой территории В современной системе рыночных земельных отношений города обеспечить наиболее эффективное управление земельно-ресурсным потенциалом представляется возможным только путем использования аренды земель, как наиболее предпочтительной формы землепользования, что позволит существенно упростить и удешевить процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, и все более активизировать предпринимательскую деятельность При этом за собственником земельных ресурсов в лице местных органов власти сохраняются функции регулирования эффективного и рационального землепользования

Таким образом, более широкое применение аренды в качестве самостоятельного и более доступного права на землю, позволит

во-первых, сохранить основные рычаги управления земельными ресурсами в руках местных органов власти и тем самым осуществлять непосредственный контроль за деятельностью арендаторов земли,

во-вторых, в значительной мере пополнить бюджеты всех уровней и аккумулировать средства для финансирования крупных инвестиционных проектов и программ, направленных прежде всего на развитие всей территории

города, а не получения коммерческой выгоды от использования единичных земельных участков;

и в-третьих, благодаря произошедшим в последнее время изменениям в земельном законодательстве, все в большей мере развивать вторичный рынок арендных прав (продажа права аренды земельного участка, а также залог этого права кредитной организации). Использование при этом долгосрочной аренды фактически позволяет говорить о необоснованности доводов в поддержку расширения процесса приватизации земель, т.к. платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении прежних отношений собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве.

Следует, однако, признать, что существующая на сегодня система установления базовых ставок арендной платы за землю не стимулирует в полной мере рациональное использование земель (рис. 10).

800 -1-г 12000

_ __я —

£ у 10000 5 я

| ¿600 - Щ /

и я - / 8000 о, 5

>з 5 500 : / с =

- ^ / и с-

1 =5 400 -I 6000 I I

с ы '¡^ "

II2 '—^ ® ^ | " 4000 II

О 2 О Ч

2003 2004 2005 2006

ЕИЗ Объем поступлений арендной платы за землю в бюджеты всехуровней с территории города, млн р.

Объем поступлений земельного налога в бюджеты всехуровней с территории города, млн р.

—•— Сальдо финансового результата деятельности крупных и средних предприятий города (прибыль), млн р.

Рис. 10. Соотношение объема поступлений земельных платежей и финансового результата деятельности крупных и средних предприятий г. Ростова-на-Дону

Как видно из рисунка, за последние годы общий объем поступлений в бюджеты всех уровней арендной платы за землю на территории г Ростова-на-Дону вырос примерно на 16 % и находится в настоящее время на уровне 750 млн р Существенное снижение поступлений арендной платы за землю в 2004 г было связано с увеличением на федеральном уровне ставок земельного налога, являющихся основой для ее начисления (в 1,8 раза в 2003 г ив 1,1 раза - в 2004 г) В 2006 г величины сбора арендной платы и земельного налога начали постепенно стабилизироваться По отношению к 2005 г их рост составил 1 и 18 % соответственно (для сравнения, в 2005 г рост сбора арендной платы и земельного налога по отношению к 2004 г составил соответственно 39 и 90 %) Положительное сальдо финансового результата деятельности крупных и средних предприятий города при этом увеличилось, и в 2006 г его рост составил 80 %, т е эффективность работы самих предприятий стала напрямую зависеть от стабильности в системе установления платы за городские земли

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы и предложения по организации эколого-экономического механизма формирования рынка земельных ресурсов в условиях города

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

Статьи в периодических изданиях, рекомендуемых ВАК

1 Чешев А С, Александров С А Факторы экологической комфортности проживания при формировании стоимости земельных участков города (на примере земель под домами индивидуальной жилой застройки г Ростова-на-Дону) // Экономический вестник Ростовского государственного университета - Ростов н/Д Южн фед ун-т, 2007 - Том 5 - № 3 - Часть 3 -С 319-325 — 0,5 п л (автора 0,25 п л)

Статьи в научных журналах, сборниках и тезисах конференций

2 Александров С А Теория и перспективы развития земельного рынка России // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т,2003 -Вып 5 -С 100-105 -0,22пл

3 Александров С А Выкуп земель предприятиями как один из проблемных этапов становления института земельного рынка в России // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т,

2004 - Вып 8 -С 35-38 -0,20пл

4 Чешев А С, Александров С А Управление городским землепользованием и охрана земель городов в условиях рыночной экономики // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т,

2005 - Вып 9 - С 5-9 -0,24 пл (автора0,12 пл)

5 Александров С А Эколого-экономические условия формирования городского земельного рынка // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 9 - С 31-35 -0,22 п л

6 Александров С А Эколого-экономические аспекты использования городских территорий // «Строительство-2005» Материалы Междунар науч -практ конф - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - С 86-87 -0,08 п л

7 Александров С А Социально-экономическая оценка состояния окружающей среды города в современных условиях // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 10 -С 51-53 -0,19пл

8 Александров С А Роль пространственных факторов в развитии городского земельного рынка // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 10 - С 74-77 -0,22 п л

9 Александров С А Формирование городской системы управления земельно-имущественными отношениями // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 11 - С 80-83 -0,19 п л

10 Александров С А Роль экономической составляющей при оценке воздействия на окружающую среду современного города // «Строительство-2006» Материалы Междунар науч -практ конф - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т,2006 -С.71-72 -0,06пл

11 Александров С А Создание устойчивой системы городского землепользования на современном этапе развития рыночных отношений // Земельный кадастр Сборник научных трудов - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2006 -Вып 12 -С 28-32 -0,25пл

Подписано в печать 24 04 08 Формат 60x84/16

Бумага писчая Ризограф Уч-издл. 1,0 Тираж 100 экз Заказ 610

Редакиионно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Александров, Сергей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В УСЛОВИЯХ ГОРОДА И ОСОБЕННОСТИ СОВРЕМЕННОЙ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ ГОРОДОВ.

1.1. Становление теории земельного рынка в свете исторического развития основных концептуальных взглядов экономической науки

1.2. Теоретические аспекты механизма функционирования современного рынка земли.

1.3. Особенности экологии городского землепользования на высокоурбанизированных территориях.

Глава 2. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ И ЕГО ТРАНСФОРМАЦИЯ В УСЛОВИЯХ РЫНКА.

2.1. Состояние земельных ресурсов г. Ростова-на-Дону на современном этапе развития рыночных отношений.

2.2. Организационно-экономические аспекты формирования земельного рынка города.

2.3. Экологическая характеристика территории г. Ростова-на-Дону в системе информации о городском земельном фонде.

Глава 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК КАК ИНСТРУМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ

ГОРОДСКИМ ЗЕМЕЛЬНО-РЕСУРСНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ.

3.1. Механизм взаимодействия факторов экологической комфортности проживания при формировании стоимости земельных участков города под индивидуальной застройкой.

3.2. Определение эколого-экономической компоненты при исследовании рынка земель городских промышленных предприятий.

3.3. Организация рационального землепользования в условиях земельного рынка с учетом обеспечения экологической безопасности современного города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономический механизм формирования рынка земельных ресурсов в условиях города"

Актуальность темы исследования. В настоящее время рост количества городов и их численности оказывает существенное воздействие практически на все социальные, экономические и экологические процессы, происходящие в мире, в том числе и в нашей стране. Интенсивное протекание процесса урбанизации приводит к тому, что сегодня города становятся основными двигателями экономики государства, что связано с концентрацией на их территории населения, капитала и деловой активности. Вместе с тем рост промышленного производства и усиление антропогенной нагрузки приводит к постепенному повышению роли экологических факторов в общей системе развития городской территории. На современном этапе данный процесс проходит на фоне формирования в городе рыночных земельно-имущественных отношений, установления системы платного использования земельных ресурсов, обусловливающие механизм перераспределения городских земель и выбор наиболее эффективного варианта землепользования.

Система городского земельного рынка лежит в особой экономической категории, порожденной конгломератом уникальности земли как объекта социально-политического, экономико-правового и территориально-природного характера. В условиях города рынок земельных ресурсов имеет сложную структуру, т.к. современный город представляет собой совокупность большого числа социально-экономических и инженерно-хозяйственных систем, промышленно-административных объектов, направленных на обеспечение функционирования и развития городской территории. При этом происходит взаимодействие множества объектов жизнеобеспечения и экономической деятельности городского населения. Результатом такой деятельности является хозяйственная эксплуатация городской территории и производственно-экономическое взаимодействие с землей как важнейшим природным ресурсом в системе городского хозяйства.

Анализ складывающихся экономических взаимосвязей в практике рыночной оценки городских земель зачастую показывает, что экономические и экологические аспекты в этом процессе до сих пор рассматриваются отдельно экономистами и экологами без учета их взаимного влияния, что не позволяет в полной мере использовать накопленный научный и практический потенциал. Научно-методическая база для развития в городе института земельного рынка, осуществления комплексной оценки городских территорий до сих пор окончательно не сформирована и находится в стадии разработки и совершенствования.

В связи с этим особую значимость приобретает определение критериев эффективности использования городских земель и разработка методологии моделирования организации земельного рынка в городских условиях с учетом эколого-экономических факторов, а также установление качественных показателей оценки городской территории, контроля и методов планирования использования земель с целью рационализации системы городского землепользования. Важное научное и практическое значение в настоящее время имеет выявление экологических факторов развития системы городского земельного рынка с точки зрения обоснования организации рационального использования земель и формирования эффективной системы управления земельными ресурсами.

Актуальность данной задачи и необходимый анализ имеющегося опыта методического обеспечения планирования использования земель с целью разработки теоретико-методологических и методических подходов эколого-экономического обоснования эффективности городского землепользования обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Мировой экономической наукой накоплен достаточно богатый теоретический и практический опыт в отношении экономики земельных ресурсов. Фундаментальные положения теории земельной ренты и рынка земли составляют идеи классиков экономической мысли: Ф. Кенэ, А. Смита, Д. Рикардо, Д. Тюнена, К. Маркса и др.

Основы теории образования цен на земельные участки применительно к условиям города заложены приверженцами неоклассического и институционально-социологического направлений экономики, в частности, А. Маршаллом, Р. Хардом, Р. Хэйгом, Р. Тарвеем, Р. Ратклиффом, П. Уэндом.

Совершенствованию и развитию в городе системы рыночных земельных отношений посвящены труды многих отечественных ученых: В. Н. Хлыстуна, А. А. Варламова, В. И. Киселева, Н. В. Комова, С. И. Сая, В. В. Алакоза, П. Ф. Лойко, В. С. Занадворова и др.

Проблемы организации рационального использования, оценки и охраны земельных ресурсов с учетом различных факторов и требований устойчивого развития территории населенных пунктов освещаются в работах С. И. Кабаковой, С. Н. Волкова, В. А. Прорвич, Ю. А. Цыпкина, В. Ф. Спиридонова, А. С. Чешева, П. В. Кухтина, И. Т. Трунова и др.

Несмотря на значительный объем публикаций по данной проблематике многие вопросы комплексной эколого-экономической оценки территории города в условиях функционирования рынка земли требуют дальнейшего исследования. Недостаточно полно разработана теория построения эффективной системы управления городским земельным фондом с учетом качественного состояния окружающей природной среды на основе рыночного механизма перераспределения земельных ресурсов. Необходимо более углубленное изучение ряда вопросов построения концепции экономического обоснования рационального использования городского земельно-ресурсного потенциала с учетом экологических и пространственных требований его развития, а также разработка усовершенствованных методических подходов по эколого-экономическому регулированию механизма формирования рынка земли с целью повышения эффективности городского землепользования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка эколого-экономического механизма формирования рынка земельных ресурсов в условиях города, исследование и совершенствование концептуальных и методических подходов его развития для обоснования комплекса мер по эффективному регулированию и оптимизации земельных отношений в городе.

В соответствии с выдвинутой целью в работе были определены следующие задачи:

• изучить основные проблемы формирования рынка земельных ресурсов в условиях города;

• исследовать состав и структуру земельного фонда города, дать системный анализ его трансформации в условиях рынка;

• провести оценку воздействия неблагоприятных экологических факторов на состояние земельного фонда города;

• разработать эколого-экономическую модель оценки городских земельных ресурсов на основе анализа мотивации основных участников на рынке земли в городе;

• определить перспективы развития земельных отношений с учетом возрастающей антропогенной нагрузки на территорию города;

• рассмотреть основные направления повышения эколого-экономической эффективности системы городского землепользования;

• сформулировать предложения по совершенствованию методов и способов управления городским земельно-ресурсным потенциалом в рыночных условиях.

Объектом исследования является складывающаяся в городе система рыночных земельных отношений, структура городского землепользования, а также экологическое состояние городских земельных ресурсов и окружающей среды.

Предметом исследования является изучение методов и способов обоснования эколого-экономического механизма формирования рынка городских земельных ресурсов, обеспечивающих повышение эффективности городского землепользования.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили фундаментальные исследования отечественных и зарубежных ученых в области экономики природопользования и охраны земельных ресурсов, публикации по вопросам использования и оценки городских территорий, развития в городе рыночных земельных отношений и управления городским земельно-ресурсным потенциалом.

В диссертационной работе использованы экономико-математический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический методы, метод системного анализа, экспертных оценок и другие методы экономических исследований.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и местных органов власти, материалы и документы государственных и муниципальных органов, регулирующих систему земельных отношений и управление качеством окружающей природной среды, данные статистики, научно-исследовательских учреждений, а также материалы международных и межвузовских научно-практических конференций, научные разработки российских и зарубежных ученых по вопросам организации в городе рационального землепользования в условиях рынка, собственные разработки автора по данной проблеме.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой влияние состояния окружающей среды на развитие в городе рыночной системы земельных отношений должно привести к существенному повышению роли экологических факторов в стоимостной оценке земельных ресурсов и внедрению эколого-экономического механизма распределения земельного фонда города с целью повышения эффективности управления городской территорией.

Научная новизна исследования заключается в теоретическом обосновании эколого-экономического механизма формирования рынка земельных ресурсов в городских условиях, обеспечивающего благоприятные предпосылки для повышения эффективности городского землепользования. Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие теоретические, методические и практические результаты:

• определены основные направления развития и функционирования рынка земельных ресурсов, выявлены тенденции формирования и оценки эколого-экономического состояния земельного фонда города с применением результативных данных анализа его стоимостных показателей и качественного состояния;

• обоснован механизм воздействия неблагоприятных экологических факторов на состояние городских земель и их влияния на перспективное использование городской территории, даны предложения по регулированию качества окружающей среды в городе;

• предложена эколого-экономическая модель оценки земельного фонда города, дан анализ мотивации основных участников городского земельного рынка, на основе чего разработана методика по развитию инфраструктуры рыночного земельного оборота в городе и совершенствованию земельных отношений между его участниками;

• определены приоритетные способы формирования городского землепользования, отвечающего рыночным условиям с учетом складывающейся в городе системы регулирования земельных отношений и качества окружающей природной среды;

• разработаны основные направления повышения эколого-экономической эффективности использования городских земель и сформулированы предложения по совершенствованию методов и способов управления земельно-ресурсным потенциалом при ведении городского хозяйства.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в разработке теоретических и методологических основ эколого-экономического обоснования организации рационального использования земель города, позволяющей повысить эффективность городского землепользования с учетом требований охраны и оценки городских земельных ресурсов в рыночных условиях.

Методические положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования могут быть использованы муниципальными органами власти для развития инфраструктуры рынка земли и совершенствования земельных отношений, решения проблемы выравнивания условий хозяйственной деятельности на городской территории с учетом ее экологического состояния, при формировании подходов к оценке городских земель с учетом экологических факторов, проведении экологической и экономической экспертизы складывающейся системы землепользования, формировании городских природоохранных программ. Отдельные теоретические и практические разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе образовательных учреждений высшего профессионального образования при подготовке специалистов в области экономики и экологии городского землепользования, оценки земельных ресурсов, управления и развития городских территорий.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и межвузовских научно-практических конференциях (г. Ростов-на-Дону, 2003-2007 гг.). По результатам исследования опубликовано 11 научных статей общим объемом 2,37 п.л., в том числе авторских 2,0 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 172 страницах машинописного текса, содержит 15 таблиц, 29 рисунков, 22 формулы и 6 приложений. Список литературы включает 162 наименования литературных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Александров, Сергей Александрович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование складывающейся в настоящее время системы городского землепользования, а также процесса формирования эколого-экономического механизма рыночного перераспределения земельных ресурсов в городе позволило сформулировать ряд выводов методического, теоретического и практического характера.

1. Проблема формирования цен на городские земельные участки поднималась в трудах различных ученых-экономистов на разных этапах развития экономической науки. Отправным моментом послужило создание экономистами классической школы теории земельной ренты, однако вопрос о стоимости городских земель ими не ставился. С разработкой начал пространственной экономики были сделаны первые попытки теоретического описания влияния дифференциальной ренты на характер и размещение населенных пунктов и роли транспортной сети в общей системе ведения хозяйства. Постепенно возникли представления об ограниченности земельного фонда городов и конкуренции на разные виды использования земель. Окончательно теоретические основы механизма образования цен на земельные участки применительно к условиям города были заложены представителями неоклассической школы экономики. Современные исследования морфологии городского пространства все чаще отражают потребность осмысления связи между законами образования городской земельной ренты и формированием систем зонирования функционально-планировочной структуры, композиции города, создания устойчивой системы ведения хозяйства. В связи с этим в условиях рыночной экономики знание механизма функционирования земельного рынка как основного регулятора землепользования и застройки в современных городах становится крайне необходимым.

2. Анализ состояния использования земельных ресурсов г. Ростова-на-Дону показывает, что основные тенденции развития городской территории в последние годы определялись факторами развития производственно-хозяйственного комплекса, относительно высокими темпами роста объемов промышленного производства и подрядных работ в строительстве, существенным наращиванием инвестиций в основной капитал, ростом внутреннего спроса, развитием и укреплением банковско-кредитной системы, страхового рынка, внешнеэкономических связей. Значительное количество государственных и муниципальных земель в городе предоставлено в аренду гражданам и юридическим лицам, постепенно увеличиваются темпы приватизации земельных участков. Происходящие изменения объективно сказываются на экологической безопасности территории города. При этом органы власти, являясь основным управляющим звеном, в новых условиях будут вынуждены постепенно перестраивать действующую систему управления природопользованием.

3. Характеризуя современную экологическую ситуацию г. Ростова-на-Дону, можно заключить, что степень загрязнения окружающей среды города является очень высокой ввиду продолжающегося увеличения количества автотранспорта, промышленных выбросов и низкого уровня озеленения городской территории. В пределах города отмечается четкая пространственная ) дифференциация уровней загрязнения и степени изменения природных компонентов, что предопределено, с одной стороны, особенностями размещения источников загрязнения среды, объемом и характером загрязняющих веществ, а с другой - свойствами природных компонентов. Загрязнение окружающей среды весьма серьезно влияет на сам город, убыстряя разрушение его зданий, сооружений, промышленного оборудования, коммуникаций и практически всех материально-технических объектов. Кроме того, существенная экологическая дифференциация территории города непосредственно влияет на условия жизнедеятельности в этих районах и проявляется в различиях затрат на воспроизводство человека. При равенстве последних в районах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни. Постепенно различия в экологических характеристиках городской территории в условиях функционирующего земельного рынка приобретают стоимостную форму и в настоящее время учитываются как самостоятельный фактор, определяющий уровень цен на земельные участки в городе. При этом становится необходимым проведение детального анализа механизма образования экологической ренты, взаимного влияния структуры земельного оборота, преобладающего вида землепользования, складывающегося соотношения форм и видов земельной собственности в городе и экологического состояния городской территории.

4. Результативные данные расчетов по уточнению на перспективу результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ростова-на-Дону под домами индивидуальной жилой застройки на основе разработанной экономико-математической модели с использованием эколого-экономического подхода к оценке показывают, что из-за чрезмерной экологической нагрузки на центральную зону г. Ростова-на-Дону затраты, обусловленные негативным воздействием окружающей среды, в перспективе приводят к резкому удешевлению земли в данных районах города. Большой и как кажется на первый взгляд хаотичный разброс показателей оценки по всей территории города, главным образом, связан с развитием городской транспортной системы, что приводит к существенным сдвигам параметров загрязнения в срединную зону и на окраину города. Однако высокая степень дифференциации и качественно проведенное зонирование городской территории по экологическим факторам все же позволяет выделить в городе ряд экологически благополучных районов, характеризующихся удовлетворительными условиями для проживания и нормальным уровнем экологической безопасности. Таким образом, проведенные расчеты на основе эколого-экономического подхода к оценке позволяют получить перспективную картограмму распределения городских земель по их стоимости.

5. Анализируя мнение городского населения, можно заключить, что влияние факторов экологической комфортности проживания при формировании стоимости городских земель напрямую зависит от того, насколько местное население оценивает проблематичность и значимость этих факторов в своей жизни. Учитывая, что местное сообщество и определяет уровень цен на земельные участки, изучение всего механизма взаимодействия экологических факторов должно проводиться с учетом комплексных социологических исследований по данной тематике. Немаловажным становится также повышение уровня экологического образования горожан, что должно привести к ориентации спроса населения, прежде всего, на экологически благополучные районы проживания. В конечном счете, широкое и повсеместное внедрение принципов охраны окружающей среды в рыночный механизм городского землепользования должно привести к ситуации, когда реализация тех или иных инвестиционных программ развития городской территории станет невозможной, если данные программы не будут направлены на взаимную экологическую оптимизацию существующих природных систем и городского хозяйства.

6. При исследовании рынка земель городских промышленных предприятий в диссертации проведена разработка модели определения экологической компоненты в механизме рыночной системы ценообразования на земельные участки. Проблемы эколого-экономической оценки деятельности предприятий в настоящее время приобретают особую значимость. Предприятие в данном случае является одновременно и потребителем земельных ресурсов, необходимых для размещения промышленного производства, и субъектом, оказывающим негативное влияние на общее экологическое состояние городской территории и тем самым снижающим стоимость земли. В масштабах всего города для получения наиболее достоверной информации о ценах на земельные участки необходимо учитывать производственную деятельность всех предприятий. Учитывая то, что размещение промышленного производства является неравномерным, стоимость земли в разных по загрязненности экологических районах будет неодинакова. Проведение детального анализа в настоящее время представляется весьма проблематичным ввиду сложной территориальной организации производства в городе. Она представляет собой многоплановый и динамичный процесс, трудно поддающийся количественному учету и эффективному регулированию, т.к. является результатом сложения множества действий и факторов, связанных с развитием городской агломерации.

7. В диссертационном исследовании проведен анализ различных вариантов использования земельных ресурсов города с выработкой наиболее эффективного для обеспечения соблюдения принципов охраны окружающей среды на занимаемой территории. В современной системе рыночных земельных отношений города обеспечить наиболее эффективное управление земельно-ресурсным потенциалом представляется возможным только путем использования аренды земель, как наиболее предпочтительной формы землепользования, что позволит существенно упростить и удешевить процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, и все более активизировать предпринимательскую деятельность. При этом за собственником земельных ресурсов в лице местных органов власти сохраняются функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

8. В целях организации эффективной системы регулирования городского землепользования и развития рыночных земельных отношений необходимо налаживание единой процедуры учета земельных ресурсов и иной недвижимости. В настоящее время существует несколько государственных систем учета недвижимого имущества, что значительно увеличивает временные затраты при управлении. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, государственного реестра прав на недвижимость, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров. В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в характеристиках объектов и субъектов права. Между тем наличие единого систематизированного свода актуальных сведений о земельных участках города будет способствовать повышению эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность и выработке превентивных мероприятий в сфере поддержания экологического равновесия городского земельного фонда.

9. В настоящее время с широким внедрением института частной собственности на земельные ресурсы в городах значительно повышается ответственность землепользователей за точное соблюдение целевого назначения земельных участков и организацию их рационального использования. Данное обстоятельство, а также многообразие форм и видов земельной собственности, разрешенного использования, мелкоконтурность городских участков требуют создания принципиально иной, в отличие от других категорий земель, организационно-правовой системы управления земельно-имущественным комплексом города. Указанная система должна строиться на основе актуальной информации о различных негативных воздействиях и процессах, влияющих на качество городских земель, нахождения закономерностей их развития и прогноза возможных отклонений от оптимальных показателей, повышения эффективности земельно-градостроительного регулирования и снижения экологического, экономического и социального ущербов. Кроме этого, высокой степени эффективности системы управления городским земельным фондом будет невозможно достичь без устранения возникающих юридических несоответствий в нормативной базе регулирования земельных отношений и координации своих действий различных по уровню административных органов. Процесс распределения земель при этом будет направлен на достижение максимальной эффективности их использования без нанесения ущерба окружающей среде и благосостоянию граждан, проживающих на данной территории.