Эколого-экономический механизм обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономический механизм обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка"

На правах рукописи

а/

Шевченко Ольга Юрьевна

Эколого-экономический механизм обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2006

003067129

Работа выполнена на кафедре экономики природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель:

Научный консультант:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор технических наук, профессор Трунов И.Т.

доктор экономических наук, профессор Чешев A.C. доктор технических наук, профессор Беспалов В.И.

кандидат экономических наук, доцент Савон Д.Ю.

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

Защита состоится «31» января 2007г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета. Автореферат разослан « гЗ » декабря 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

канд. экон. наук, доцент / И.В. Теренина

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из важных задач, связанных с интенсивным развитием городов является разработка механизма эффективного использования городских земель.

Эффективность использования земельных ресурсов в городах определяется социально-экономическими и экологическими условиями, обеспечивающими формирование и развитие земельных отношений. Основными элементами земельных отношений являются виды и формы землевладения и землепользования, которые изменяются в связи с развитием производительных сил и отношений в обществе.

Городская территория — уникальный ресурс, который обладает рядом особых характеристик таких, как сложная многофункциональная структура землепользования, особый режим использования различных видов земель, концентрация на сравнительно небольших городских территориях большого числа производственных, общественно-бытовых, социальных и культурно-бытовых объектов, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на уровень стоимости земли.

В сложившейся практике оценки городских земель экологические и экономические аспекты рассматриваются как отдельные факторы. Данная позиция не в полной мере позволяет раскрыть эколого-экономический потенциал городского землепользования

Кроме того, правовая база комплексной оценки городских земель окончательно не сформирована и находится в стадии разработки и совершенствования.

В этой связи разработка и совершенствование комплексного эколого-экономического и правового инструментария (системы сопряжения экономических, экологических и правовых интересов) оценки городских земель является весьма актуальной научно-практической задачей.

Степень разработанности проблемы. Усилиями отечественных ученых выполнены определенные разработки по вопросам планирования, эффективного использования и оценки городских земель.

Эколого-экономическая оценка состояния природной среды в городах изучается в научных трудах С.Н. Бобылева, Э.В. Трусова, A.A. Голуба, В.И.

Данилова-Днильянца, Ю.А. Израэля, Я.Я. Яндыганова, Т.О. Хачатурова, Н.В. Чепурных и других ученых.

Отдельные вопросы использования, оценки, налогообложения и управления земельными ресурсами рассмотрены в научных трудах отечественных и зарубежных ученых: A.C. Чешева, И.П. Фесенко, В.Н. Овчинникова, А.П. Сизова, Т.Ф. Лойко, Н.В. Комова, A.B. Руднева, Ф. Харрисона, Н. Тидельмана, А. Маршала и других исследователей.

Однако острота проблемы создания эколого-экономического механизма комплексной оценки земель в условиях города требует дополнительной разработки с целью углубленного совершенствования методического и практического инструментария по данному направлению.

Все вышеизложенное и определило выбор цели, задач, предмета и структуру исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке усовершенствованных теоретических, методических и практических положений эколого-экономического механизма обоснования эффективности использования и оценки городских земель с учетом требований охраны окружающей среды и рыночной экономики.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач: —исследовать экономико-правовые основы использования земель в городах;

-провести системный анализ и определить организационно-экономические аспекты функционирования земельных ресурсов в городских условиях;

-раскрыть сущность планирования городского землепользования в рыночных условиях;

-выполнить анализ различных систем налогообложения городской территории как важнейшего фактора территориального развития;

-осуществить поиск направлений оптимизации эколого-экономического управления земельными отношениями в условиях современного города;

-разработать предложения по совершенствованию эколого-экономической оценки городских земель с учетом рыночной экономики.

Объектом исследования выступают экономические, экологические, организационные и земельно-правовые отношения в области учета

количественных и качественных показателей, влияющих на оценку городских земель.

Предметом исследования является усовершенствование методов эколого-экономического обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях сложившейся городской среды и земельного рынка.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения отечественных и зарубежных экономистов по проблемам организации использования и оценки земель, экономики природопользования, формированию городского землепользования и налогообложения городских земель.

В процессе научного исследования применялись методы системного анализа, статистический, экономико-математический и сравнительного анализа.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе вузов при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам: «Экономика природопользования», «Экономика и экология землепользования», «Управление городскими территориями» и т.д.

Информационно-эмперической базой исследования, обеспечивающей достоверность исходных данных, а также надежность и точность выводов и предложений являются законодательные и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, материалы и документы государственных органов по земельным и природным ресурсам, органов статистики, а также материалы межвузовских конференций по вопросам эколого-экономической оценки земель и собственные разработки автора по данной проблеме.

Концепция диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений, а также научной позиции автора, согласно которой действующий механизм эколого-экономического обеспечения эффективности функционирования городских земель не в полной мере отражает рыночную направленность реформирования земельных отношений и базируется на разработке усовершенствованных механизмов использования и оценки земель при учете экологического состояния окружающей среды городе.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании эколого-экономического инструментарного механизма по обоснованию эффективности использования и оценки городских земель с

учетом требований охраны окружающей среды в рыночной экономике. В итоге получены самостоятельные результаты, обладающие элементами научной новизны:

- проведена систематизация критериальных подходов оценки эффективности организации функционального использования городских земель, уточнены определенные положения этого процесса, даны предложения по формированию рационального землепользования, отвечающего требованиям рыночной экономики;

-обобщены тенденции и направления развития земельного рынка в городских условиях за период социально-экономических преобразований, в результате чего предложена модель функционирующего рынка земли и обосновано влияние качества окружающей среды на формирование стоимостных показателей городских земель;

-разработан методический инструментарий для создания системы правового зонирования территории г. Ростова-на-Дону, призванный обеспечить принципиально новый характер устойчивого развития городского хозяйства, основанный на условии сопряжения частных и общественных интересов в области рационального землепользования, и сформирована система мер по учету экологических факторов в земельной политике города, направленная на формирование методов и получение инструментарно-структурного воздействия на субъекты хозяйственной деятельности;

-уточнены структурно-инструментарные императивы планирования городского землепользования в рыночных условиях с учетом социально-экономических требований земельно-хозяйственной организации территории путем введения единого налога на земельную недвижимость, представляющего собой средство преобразования городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю;

-даны предложения по совершенствованию экономико-математических методов оценки земельных участков в городе с учетом введения в расчет показателей коэффициента экологического состояния городской территории, обеспечивающего их конкурентоспособность в рыночной экономики.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в использовании теоретических и научно-методических

разработок, выводов и предложений для принятия экологически и экономически обоснованных решений по использованию городских территорий.

Авторская концепция совершенствования экономического механизма обеспечения рационального использования земель в городских условиях может стать теоретическим приращением в части разработки рекомендаций по увеличению эффективности функционирования земель и проведению земельно-оценочной деятельности в городах.

Изложенные в работе методические подходы могут быть применены для эколого-экономического обоснования проектов организации использования земель города, а также для разработки методических рекомендаций по проведению оценки земельных участков.

Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись на международных научно-практических, межвузовских и вузовских конференциях в г. Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 13 статьей общим объемом 3,3 печатных листа.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 9 параграфов, объединенных в три главы, заключения, библиографического списка и приложений. Работа изложена на 157 страницах машинописного текста, содержит 22 таблицы, 27 рисунков, 27 формул и 8 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая базы, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов, сформулированных в исследовании.

В первой главе «Теоретические основы экономико-правового механизма регулирования городского землепользования» рассмотрены экономико-правовые условия регулирования использования городских земель,

особенности формирования земельного рынка в современных условиях и проведен системный анализ системы эффективности функционирования земель в городе.

Регулирование земельных отношений в городах отличается от других видов взаимоотношений в предпринимательской деятельности.

В области регулирования земельных правоотношений в г. Ростове-на-Дону в принципе существует единый нормативный акт - положение «Об основах регулирования земельных отношений в г. Ростове-на-Дону», но при практическом решении земельных вопросов необходимо также опираться на следующие нормативные акты:

1. Устав г. Ростова-на-Дону от 09.04.1996 г. № 211.

2. Постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18 апреля 2003 г. N 800 «Об утверждении положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону».

3. Решение Ростовской-на-Дону городской думы от 18.02.1998 г. № 88 «Об утверждении градостроительного регламента города Ростова-на-Дону»

4. Решение Ростовской-на-Дону городской думы от 22.12.1998 г. № 280 «Об утверждении части II Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону».

В изменившихся экономических условиях в нашей стране пришлось коренным образом менять земельную политику в городах, увязывать ее с градостроительной, экономической и экологической.

Принципы рационального использования земель должны быть наиважнейшими при принятии любых управленческих решений в городе.

Концепция эффективности городских земель должна комплексно отражать количественные и качественные характеристики и социальную значимость данных территорий.

В качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель необходимо рассматривать величину суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади при условии сохранения нормативного качества окружающей среды обитания человека.

По нашему мнению можно выделить следующие подходы к оценке эффективности городских земель: экономический, правовой, градостроительный, природоохранный и социальный (рис.1).

Рис. 1. Структура эффективности использования городских земель Для повышения эффективности использования земель в городе предлагаем провести мероприятия по следующим направлениям:

1. Стабилизация собственности на землю:

- совершенствование процедуры приватизации земель для государственных и муниципальных предприятий;

- установление порядка управления и распоряжения землями, находящимися в областной и муниципальной собственности;

2. Совершенствование системы земельных платежей. Переход от существующей системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения.

3. Совершенствование способов и методов ведения государственного земельного кадастра в городах. К основным мероприятиям в этой области относятся: система передачи кадастровых данных на основе единых общероссийских стандартов, форматов обмена данными, классификаторов и технологических процедур; организация взаимодействия государственного земельного кадастра с отраслевыми кадастрами (градостроительным, лесным, водным и др.) на основе единых принципов, форм и процедур; организация системы защиты информации от несанкционированного доступа, обеспечение безопасности баз кадастровых данных.

4. Оценка земель. Для создания в Ростовской области современной системы оценки земель необходим учет реальных цен с землей и отражение полученных данных в государственном земельном кадастре.

5. Комплекс работ по землеустроительному обеспечению. Для осуществления земельных преобразований необходимо:

- уточнить целевой земельный фонд для предоставления казачьим обществам;

- составить дежурные карты ограничений использования земель и обременении (сервитутов) земель;

- установить (восстановить) в натуре границы вновь предоставленных и перерегистрируемых земельных участков;

- установить границы территорий с особым правовым и природоохранным режимом использования земель;

6. Мониторинг земель. В целях своевременного выявления изменений состояния земель предусматривается обеспечить:

- выявление негативных процессов и оценка их изменений;

- прогноз и выработку рекомендаций о предупреждении и устранении последствий негативных процессов.

7. Усиление контроля за использованием и охраной земель. Повышению уровня охраны земель препятствует несовершенство нормативной и правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. В связи с таким положением необходимо:

- улучшить профилактическую работу по предотвращению нарушений земельного законодательства и информированность населения о деятельности органов государственного контроля за использованием и охраной земель;

- укрепить взаимодействие органов, осуществляющих государственный

контроль за использованием и охраной земель, и органов прокуратуры, юстиции, внутренних дел путем проведения совместных комплексных целевых проверок по соблюдению земельного законодательства.

8. Учет экологических факторов в земельной политике города. В работе предлагается ввести систему мер по учету экологического фактора в земельной политике г. Ростова-на-Дону (рис. 2).

Рис. 2. Система мер по учету экологического фактора в земельной политике

г. Ростова-на-Дону В сложившейся ситуации возможно несколько вариантов разработки

данного направления.

Первое направление — это включение экологических требований и

ограничений деятельности землепользователей в договоры аренды земельных

участков и иные правоустанавливающие документы на земельные участки и

расположенные на них объекты недвижимости.

Второе направление — введение требований по компенсации прошлого

экологического ущерба при изменении прав собственности на любые объекты

недвижимости.

В процессе анализа земельного рынка выявлено, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: экономико-географическое положение земельного участка, качественные природно-климатические и иные характеристики, регламентация

целевого назначения и разрешенного использования земель, ряд других показателей. Все это обуславливает сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка земли (продавца и покупателя) действуют посредники (банковские структуры, фондовые институты, агенты по операциям с землей, землеустроители, оценщики, ипотечные кредиторы, инвесторы, страховщики, юристы и прочие).

Проанализировав практическую и теоретическую информацию по рынку земли можно построить модель функционирующего рынка земли, которая представлена на

Рис. 3. Модель функционирующего рынка земли

Следовательно, рынок земли начинает набирать силу, государственная политика в его развитии должна развиваться по таким направлениям, как:

- упорядочение отношений государственной и муниципальной собственности на землю путем разграничения земель, находящихся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность;

- определение видов земель, имеющих ограничения в обороте и исключенных из оборота;

- осуществление приватизации земельных участков с находящимися на них объектами недвижимости;

- переход к рыночным принципам при предоставлении земельных участков под застройку;

- передача гражданам на открытой конкурсной или аукционной основе земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, обеспеченных инженерной инфраструктурой;

- установление минимальных цен выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для реализации принципа "предприятие -имущественный комплекс";

Во второй главе «Основные направления использования земельного фонда города» рассмотрены вопросы организационно-экономического функционирования и планирования земельного фонда города Ростова-на-Дону, а также разработки концепции правового зонирования города.

Характер использования земель в городах в условиях рыночной экономики (при свободной продаже и конкуренции за земельные участки) определяется соотношением цены земельного участка, его транспортной доступности и особенностями окружения.

С этой точки зрения нам представляется целесообразным проанализировать ценовую составляющую земельного рынка в г. Ростове-на-Дону. На основе фактических данных, была выявлена наибольшая стоимость земельных участков:

- район пл. Дружинников - 143 тыс. руб. за 1 сотку;

- район ул. Нариманова и РИИЖТа - 114 тыс. за 1 сотку;

- район Центральной городской больницы и центра Нахичевани по 171 тыс. руб. за 1 сотку.

Наименьшая стоимость земельных участков с недостаточным уровнем благоустройства и плохой транспортной доступностью наблюдается:

- район ниже ул. Портовой - 29 тыс. руб. за 1 сотку;

- район ул. Горсоветской — 29 тыс. руб. за 1 сотку;

- поселок Александровка, ниже ул. Солидарности 29 тыс. руб. за 1 сотку.

Повышению эффективности функционирования городских земель

сопутствует увеличение стоимости земельных участков — в рыночной среде это является одной из главных целей стратегического планирования использования земельных ресурсов в городе так как:

- увеличивает налоговые и арендные платежи;

- приводит к перераспределению землепользований в интересах муниципального сообщества;

- увеличивает поступления в городской бюджет;

- обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктур города и рациональное размещение разнообразных объектов с учетом условий и уровня развития отдельных районов города, а также научно обоснованного сочетания общегородских и местных интересов.

При рассмотрении в диссертационном исследовании системы функционирования городских земель разработаны основные направления планирования городских территорий (рис. 4).

Целевое и эффективное использование земельных ресурсов

Сопряжение общественных и частных интересов в планировочном решении

■

I I

А.

ПЛАНИРОВАНИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

■ ■

Обеспечение благоприятных условий проживания

Мероприятия по привлечению инвестиций в обустройство городских территорий

Жесткий контроль по соблюдению технических условий при строительстве и реконструкции недвижимости

Рис. 4. Основные критерии планирования городских территорий

С нашей точки зрения современный город - достаточно сложный организм, который включает в себя не только здания и сооружения, но и сложные системы транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В отношениях, складывающихся в связи с планированием и застройкой городских территорий, участвуют многие субъекты: кроме застройщиков в данных отношениях участвуют государство, муниципальные образования, -правообладатели существующих на определенной территории объектов, население соответствующих территорий. Создание нового объекта капитального строительства, как правило, затрагивает интересы всех субъектов данных отношений. Это свидетельствует о необходимости существования четких правил застройки территории города, которые должны обеспечивать

защиту интересов всех участников складывающихся в ходе застройки отношений.

Одним из инструментов повышения эффективности управления городскими землями является система условий сопряжения частных и общественных интересов, важнейшим звеном которой должно стать правовое зонирование.

В контексте данного исследования была разработана детальная модель внедрения правового зонирования в г. Ростове-на-Дону.

Правовое зонирование территории города это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются как местный нормативный правовой акт в виде «Правил застройки и землепользования».

Рекомендуемый план работ по введению правового зонирования в городе Ростове-на-Дону:

1.Первый этап:

- подготовка и согласование концепции правового зонирования;

- отработка первой редакции проекта нормативного акта совместно с административными органами;

— подготовка второй редакции документа по поступившим от административных служб замечаниям и предложениям;

— представление откорректированной второй редакции Правил городской общественности, проведение публичных акций по обсуждению и согласованию документа и принятие доработанного нормативного акта депутатами городской думы.

2. Второй этап:

- тексты базовых процедурных норм, основанных на принципах правового зонирования;

- картографические документы и градостроительные регламенты для всех территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования;

- изложение и извлечения из нормативных правовых актов, содержащих документальные нормы регулирования застройки и землепользования.

3. Третий этап:

- работа по изучению замечаний, комментариев, предложений и их анализ;

- откорректированная 2-я редакция проекта Правил.

4. Четвертый этап:

- работа с согласующими инстанциями;

- проведение общественных и депутатских слушаний, а также публицистических акций через средства массовой информации - газеты, радио, телевидение.

Несомненно, введение системы правового зонирования в городах Ростовской области позволит создать привлекательный инвестиционный климат, позволяющий и самому городу, и его предприятиям упрочить позиции в конкуренции за отечественные и зарубежные инвестиции.

В третьей главе «Эколого-экономические аспекты управления земельными ресурсами города в рыночных условиях» установлена методология формирования платного землепользования в городских условиях; произведен анализ экологического состояния городских территорий и усовершенствована методика оценки городских земель с учетом экологических факторов.

Важную проблему рационализации городского землепользования призвана решить плата за землю.

Также одной из задач введения платы за землю является финансирование развития городской инфраструктуры. Такое решение логически обосновано с экономической точки зрения. Наличие, количество и качество инфраструктуры в городе главным образом сказывается на повышении стоимости земли и недвижимости.

В настоящее время в России большая часть дохода местных бюджетов формируется за счет налогов на прибыль и заработную плату, тогда как в большинстве других стран она, в основном, формируется за счет налогообложения земли и недвижимости.

В России налогообложение недвижимости дает в среднем около 8 % доходов в местные бюджеты. При этом налоги на имущество составляют около 6,5 %, а земельный налог и арендная плата за землю - 1,5 % в структуре доходов местных бюджетов.

Динамика поступления основных налогов в бюджет города Ростова-на-Дону представлена на рис. 5.

1000000 300000■ § 600000■ й 400000■ Я 200000■ оШ

2002 2003 2004 2005

1'ис. 5. Динамика поступления налогов на прибыль, имущество и земельного налога в бюджет города Ростова-на-Дону, тыс. руб.

Из данного рисунка можно увидеть, что земельный налог по сравнению с остальными налогами, поступающими в местный бюджет, имеет очень маленькую долю и практически не влияет на значительное пополнение городского бюджета.

Городская земельная недвижимость в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие обороту) и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов, прежде всего, необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования.

Проблема получения обоснованных данных о стоимости городских земель стоит сегодня не только перед отдельными лицами, но и перед местными органами власти. От ее адекватного решения зависит возможность принятия оптимальных управленческих концепций по постепенному превращению городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий реальную отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю, созданию справедливой системы платного землепользовании.

Одним ич шагов в данном направлении может стать переход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения.

□ налог на прибыль

□ налог на имущество

Vземельный налог

В реальной практике с помощью земельных платежей в городских условиях можно решать важную инвестиционную задачу при формировании землепользовании и необходимой инфраструктуры. Такое решение логически обосновано с эколого-экономической точки зрения и поэтому использование земельных платежей на финансирование земельных улучшений и строительства объектов инфраструктуры представляется наиболее эффективным.

Одно из центральных мест в диссертационной работе занимает исследование и оценка экологического состояния городских территорий.

Практический опят наглядно показывает, что в настоящее время 15% территории России не соответствует нормам экологической безопасности.

Основными источниками загрязнения атмосферного воздуха на территории города являются предприятия промышленные, теплоэнергетики, машиностроения, стройиндустрии, а также автомобильный, воздушный, железнодорожный, трубопроводный и водный транспорт.

Больше всего выбрасывает вредных веществ в атмосферу области автотранспорт, за год это 596,941 тыс. тонн.

Основными стационарными источниками загрязнения в Ростове-на-Дону являются МУП "Теплокоммунэнерго", Ростовская ТЭЦ-2 ОАО "Ростовэнерго", Ростовтеплосеть филиал ОАО "Ростовэнерго", ОАО "Второй кирпичный завод", Ростовский электровозоремонтный завод, ОАО "Ростсельмаш, РВПК ОАО "Роствертол", ЗАО "ЭМПИЛС", ОАО "10-ПЗ, ОАО "Ростовский комбинат хлебопродуктов", ОАО "Комат", ЗАО "Рабочий".

Одна из важных экологических проблем города - наличие шумового загрязнения. Если оценивать экологию Ростова-на-Дону с точки зрения акустической комфортности, то к числу самых неудобных следует отнести улицы, по которым проложены трамвайные линии, такие, например, как Горького и Станиславского. За ними следуют перегруженные автотранспортом магистрали города: Б.Садовая, Ворошиловский, Будённовский, Красноармейская, Стачки.

Нередко в крупных городах уровень шума в часы «пик» достигает 90-95 дБА, при том, что допустимый уровень шума 45-50 дБА, а болевой порог 100-140 дБ А. Мощными источниками шума в пределах урбанизированных территорий является также железнодорожный и воздушный транспорт.

Оценка экологического и санитарно-гигиенического состояния городских земель должна отражать степень изменения, урбанизированности окружающей среды и ее пригодности для человеческой деятельности. В качестве критериев оценки экологического и санитарно-гигиенического состояния городских земель принимаются разнообразные нормативы (ПДК — предельно допустимое концентрация, ОДК - ориентировочно допустимое количество, ОБУВ -ориентировочно безопасный уровень воздействия, ДУ — допустимый уровень содержания токсиканта).

Все вышеуказанные загрязнители вызывают определенный уровень дискомфортности при осуществлении рационального землепользования в городе.

Следовательно, предлагаем ввести коэффициент экологического состояния городской среды (Кэ), рассчитываемый по формуле:

где К] — коэффициент шумового воздействия;

К2 — коэффициент загазованности воздуха;

К3 — коэффициент загрязнения пылью атмосферного воздуха.

(2)

Норм,

где Факт, — фактическое содержание загрязняющих веществ;

Норм, — нормативное содержание загрязняющих веществ.

Практически устранить или значительно улучшить неблагоприятные экологические показатели можно с помощью проведения озеленения городских территорий.

На основе комплексного анализа экологической ситуации города Ростова-на-Дону была разработана модель экологического механизма городского землепользования (рис. 6).

Правильная оценка рыночной стоимости земельных участков основывается на нескольких принципиальных положениях. Во-первых, должны (по возможности) быть учтены все факторы городской среды, которые влияют на условия проживания человека, и затраты, связанные с компенсацией этих факторов. Во-вторых, должны быть правильно распределены веса каждого фактора, что может быть сделано, например, с помощью экспертных оценок,

корреляционного анализа и др. И в-третьих, результаты должны согласовываться с потребностями и интересами людей.

Рис. 6. Комплексная модель экологического механизма городского землепользования

На ценность городских земель влияют величина города и его пространственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, экологические и другие факторы.

Экологический механизм городского землепользования необходимо увязать с экономической моделью землепользования. Эта задача может быть решена с помощью введения в существующие методы оценки земли экологических параметров.

Известен ряд подходов к оценке земли разработанных на основе принципов оценки, в рамках которых действуют следующие методы оценки земельных участков в городах (рис. 7).

Рис. 7. Методы оценки городских земель

При наличии необходимой информации метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным и общепринятым.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Выбор основных факторов стоимости земельного участка.

2. Определение цен продаж земельных участков — аналогов.

3. Определение характера и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости.

4. Определение корректировок цен аналогичных объектов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от земельного участка.

5. Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка.

6. Обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен объектов-аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости земельного участка, как правило, считают: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Среди вышеперечисленных факторов стоимости земельного участка нет ни одного экологического фактора.

Предлагаем ввести следующий экологический фактор в корректировку стоимости земельного участка - озелененность территории.

В общем виде зависимость цены объекта от его параметров можно представить в виде:

У=/(х1,х2,...,хп), (3)

где V- цена объекта;

хи х2,...,х„- параметры (местоположение, рельеф и т.д.).

На основе проведенного анализа формулу определения рыночной цены продажи с учетом вышеприведенного коэффициента экологического состояния городской территории можно представить в следующем виде:

РЦэ=ЕЕ^ (4)

к,

где РЦЭ - рыночная цена земельного участка с учетом коэффициента экологического состояния городской территории, тыс. руб.;

ВРМср - средняя арифметическая валового рентного мультипликатора, тыс. руб.;

ВДпср ~ средняя арифметическая потенциального валового дохода, тыс. руб.

Важно отметить, что показатель при Кэ > 1 снижает стоимость земельного участка с учетом негативных экологических факторов. Если Кэ 1, цена земельного участка будет выше рыночной, что в свою очередь, повлечет увеличение стоимости земельных участков в районах города с относительно благоприятной экологической ситуацией.

Проведенные в работе расчеты показали, что наличие зеленных насаждений на земельных участках в городе не только улучшает экологическую ситуацию, но и повышает их экологическую ценность.

В целях совершенствования политики взимания платы за земельные ресурсы в городах на основе их рыночной стоимости необходимо провести следующие мероприятия:

1. Создание и развитие адекватной системы рыночных отношений в системе оплаты за земельные ресурсы.

2. Справедливое распределение налогового бремени между конкурирующими типами землепользования.

3. Стимулирование эффективного использования и активации инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории города.

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, использование которых позволит в дальнейшем осуществить программу действий по проведению комплексной эколого-экономической оценки для целей установления налогообложения.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Шевченко О.Ю. Организация земельных банков в России// Земельный кадастр. - Вып. 6. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003. - 0,4 п.л.

2. Чешев A.C., Фесенко И.П., Рудов А.И., Савенок И.И., Шевченко О.Ю. Учебно-методическое пособие по земельному праву: Учебное пособие. -Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003. -4,7 п.л. (авторских 0,6 п.л.).

3. Шевченко О.Ю. Основные цели и задачи правового зонирования территории города// Земельный кадастр. - Вып. 8. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - 0,1 п.л.

4. Шевченко О.Ю. Экономические аспекты оценки земли как элемента недвижимого имущества территории//Земельный кадастр. — Вып. 7— Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. — 0,2 п.л.

5. Чешев A.C., Шевченко О.Ю. Формирование земельного рынка в городских условиях// Земельный кадастр. - Вып. 9. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005.-0,2 п.л. (авторских ОД п.л.).

6. Шевченко О.Ю. Факторы формирования стоимости городских земель// Земельный кадастр.-Вып. 9. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - 0,2 п.л.

7. Шевченко О.Ю. Нормативно-правовая база регулирования земельных отношений в городе Ростове-на-Дону// Земельный кадастр. - Вып. 10 - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005.-0,3 п.л.

8. Шевченко О.Ю. Городские земли как объект исследования и управления//3емельный кадастр. - Вып. 11,- Ростов н/Д: Рост. гос. строит, унт, 2005. - 0,1 п.л.

9. Шевченко О.Ю. Понятие и содержание платы за землю// Земельный кадастр. - Вып. 11.- Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - 0,2 п.л.

10. Шевченко О.Ю. Эффективность учета природно-экологических факторов в земельной политике г. Ростова-на-Дону// Земельный кадастр. - Вып. 10. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - 0,2 п.л.

11. Шевченко О.Ю. Специфика земельного участка, как объекта оценки в городских условиях// Земельный кадастр. - Вып. 12. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2006. - 0,2 п.л.

12. Шевченко О.Ю. Правовые аспекты оборота земель в рыночной экономике// Земельный кадастр. - Вып. 13. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2006. - 0,3 п.л.

13. Шевченко О.Ю. Правовое зонирование как один из механизмов регулирования городского землепользования// Научная мысль Кавказа. 2006. №15- 0,4 п.л.

Подписано в печать 22.12.06. Формат 60x80/16.

Бумага писчая. Ризограф. Уч. - изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 773.

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов н/Д, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шевченко, Ольга Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1.1. Экономико-правовые условия регулирования использования городских земель

1.2. Критерии эффективности использования городских земель

1.3. Формирование и развитие земельного рынка в городских условиях

2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОСТОЯНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА ГОРОДА

2.1 Функционирование городских земель

2.2 Правовое зонирование как один из механизмов регулирования городского землепользования

2.3 Планирование городского землепользования в рыночных условиях

3. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ . ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ГОРОДА В РЫНОЧНЫХ

УСЛОВИЯХ

3.1. Формирование платного землепользования в городских условиях

3.2. Экологические аспекты управления земельным фондом города

3.3. Совершенствование способов и методов оценки городских земель в рыночных условиях

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономический механизм обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка"

Актуальность темы исследования. Одной из важных задач, связанных с интенсивным развитием городов является разработка механизма рационального и эффективного использования городских земель.

Эффективность использования земельных ресурсов в городах определяется как социально-экономическими, так и экологическими условиями, обеспечивающими формирование и развитие земельных отношений. Коренными элементами земельных отношений являются виды и формы землевладения и землепользования, которые изменяются в связи с развитием производительных сил и производственных отношений в обществе.

Городская земельная территория — уникальный ресурс, который обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования различных видов городских земель, концентрация на сравнительно небольших городских территориях большого числа производственных, общественно-бытовых, социальных и культурно-бытовых объектов, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на уровень стоимости земли

Быстро развивающиеся городские территории непрерывно подвергаются техногенной нагрузке, что ухудшает не только качество, но и ценность городских земель.

В сложившейся практике оценки городских земель экологические и экономические аспекты до сих пор рассматривались как отдельные факторы и зачастую без их взаимовлияния, что и не позволяет в полной мере оценить научный и практический потенциал городского землепользования.

Кроме того, и правовая база проведения комплексной оценки городских земель также окончательно не сформирована и находится в стадии разработки и совершенствования.

В этой связи разработка и совершенствование комплексного эколого-экономического и правового инструментария (системы сопряжения экономических, экологических и правовых интересов) оценки городских земель является весьма актуальной научно-практической задачей.

Степень разработанности проблемы. Усилиями отечественных ученых выполнены определенные разработки по вопросам планирования, эффективного использования и оценки городских земель.

Изучению эколого-экономической оценки состояния природной среды в городах посвящены научные труды С.Н. Бобылева, Э.В. Трусова, A.A. Голуба, В.И. Данилова-Днильянца, Ю.А. Израэля, Я.Я. Яндыганова, Т.С. Хачатурова, Н.В. Чепурных, Н.В. и других ученых.

Отдельные вопросы использования, оценки, налогообложения и управления земельными ресурсами освещены в научных трудах отечественных и зарубежных ученых: В.Н. Овчинникова, A.C. Чешева, А.П. Сизова, И. п.4--Фесенко, Т.Ф. Лойко, Н.В. Комова, A.B. Руднева, Ф. Харрисона, Н. Тидельмана, А. Маршала и других исследователей.

Однако острота проблемы создания эколого-экономического механизма комплексной оценки земель в условиях города требует дополнительной разработки с целью углубленного совершенствования методического и практического инструментария по данному направлению.

Все выше изложенное и определило выбор цели, задач, предмета и структуру исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических, методических и практических основ совершенствования эколого-экономического механизма обоснования эффективного использования и оценки городских земель с учетом требований охраны окружающей среды и рыночной экономики.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

-исследовать экономико-правовые основы использования земель в городах;

-провести системный анализ и определить организационно-экономические аспекты функционирования земельных ресурсов в городских условиях;

-раскрыть сущность планирования городского землепользования в рыночных условиях;

-выполнить анализ различных систем налогообложения городской территории как важнейшего фактора территориального развития;

-осуществить поиск направлений оптимизации эколого-экономического управления земельными отношениями в условиях современного города;

-разработать предложения по совершенствованию эколого-экономической оценки городских земель с учетом рыночной экономики.

Объектом исследования выступают экономические, экологические, организационные и земельно-правовые отношения в области учета количественных и качественных показателей, влияющих на оценку городских земель.

Предметом исследования является изучение закономерностей и факторов совершенствования эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки земель в условиях города.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения отечественных и зарубежных экономистов по проблемам организации использования и оценки земель, экономики природопользования, формированию городского землепользования и налогообложения городских земель.

В процессе научного исследования применялись методы системного анализа, статистический, экономико-математический, метод сравнительного анализа.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам: «Экономика природопользования», «Экономика и экология землепользования», «Управление городскими территориями» и т.д.

Информационно-эмперическую базу исследования обеспечивающую достоверность исходных данных, а также надежность и точность выводов и предложений представляют законодательные и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, материалы и документы государственных органов по земельным и природным ресурсам, органов статистики, а также материалы межвузовских конференций по вопросам эколого-экономической оценки земель и собственные разработки автора по данной проблеме.

Концепция диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений, а также научной позиции автора, согласно которой действующий механизм экономического обоснования использования и оценки городских земель не в полной мере отражает рыночную направленность реформирования земельных отношений и базируется на разработке усовершенствованных эколого-экономических механизмов обоснования использования и оценки земель в городе с учетом требований экологической безопасности.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании эколого-экономического инструментарного механизма по обоснованию эффективности использования и оценки городских земель с учетом требований охраны окружающей среды в рыночной экономике. В итоге получены самостоятельные результаты, обладающие элементами научной новизны:

-проведена систематизация критериальных подходов оценки эффективности организации функционального использования городских земель, уточнены определенные положения этого процесса, даны предложения по формированию рационального землепользования, отвечающего требованиям рыночной экономики;

-обобщены тенденции и направления развития земельного рынка в городских условиях за период социально-экономических преобразований, в результате чего предложена модель функционирующего рынка земли и обосновано влияние качества окружающей среды на формирование стоимостных показателей городских земель;

-разработан методический инструментарий для создания системы правового зонирования территории г. Ростове-на-Дону, призванный обеспечить принципиально новый характер устойчивого развития городского хозяйства, основанный на условии сопряжения частных и общественных интересов в области рационального землепользования, и сформирована система мер по учету экологических факторов в земельной политике города, направленная на формирование методов и получение инструментарно-структурного воздействия на субъекты хозяйственной деятельности;

-уточнены структурно-инструментарные императивы планирования городского землепользования в рыночных условиях с учетом социально-экономических требований земельно-хозяйственной организации территории путем введения единого налога на земельную недвижимость, представляющего собой средство преобразования городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю;

-даны предложения по совершенствованию экономико-математических методов огзнки земельных участков в городе с учетом введения в расчет показателей коэффициента экологического состояния городской среды, обеспечивающего их конкурентоспособность в рыночной экономики.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в использовании теоретических и научно-методических разработок, выводов и предложений для принятия экологически и экономически обоснованных решений по использованию городских территорий.

Авторская концепция совершенствования экономического механизма обеспечения рационального использования земель в городских условиях может стать теоретическим приращением в части разработки рекомендаций по увеличению эффективности функционирования земель и проведению земельно-оценочной деятельности в городах.

Изложенные в работе методические подходы могут быть применены для эколого-экономического обоснования проектов организации использования земель города, а также для разработки методических рекомендаций по проведению оценки земельных участков.

Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись на международных научно-практических, межвузовских и вузовских конференциях в г. Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 13 статьей общим объемом 3,3 печатных листа.

Во введении обосновываются актуальность темы диссертационного исследования, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов, сформулированных в исследовании.

В первой главе «Теоретические основы экономико-правового механизма регулирования городского землепользования» В первой главе рассматриваются экономико-правовые условия регулирования использования городских земель; особенности формирования земельного рынка в условиях города и производится анализ системы эффективности использования земель в городе.

Вторая глава «Основные направления состояния и использования земельного фонда города» посвящена вопросам организационно-экономического функционирования и планирования земельного фонда города Ростова-на-Дону, а также разработки концепции правового зонирования города.

В третьей главе «Эколого-экономические аспекты управления земельными ресурсами города в рыночных условиях» установлена методология формирования платного землепользования в городских условиях и усовершенствована методика оценки городских земель с учетом экологических факторов.

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, использование которых позволит в дальнейшем осуществить программу действий по проведению комплексной эколого-экономической оценки для целей установления налогообложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шевченко, Ольга Юрьевна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Создание цивилизованных земельно-имущественных отношений, а вместе с тем и действенных механизмов управления городскими земельными ресурсами является основной задачей органов местного самоуправления муниципальных образований.

В последнее десятилетие в нашей стране пришлось коренным образом менять земельную политику в городах, увязывая ее с градостроительными, экономическими и экологическими факторами.

Организация и эффективное использование городских земель и природной среды во многом определяет ход экономической реформы на Ч региональном уровне. Низкая эффективность использования природных ресурсов, высокая природоемкость экономики во многом определяется современным экологическим состоянием городских природных ландшафтов и окружающей среды.

В этой связи особую ценность приобретает учет экологических факторов в разработке и реализации земельной политики города по следующим направлениям:

1. Сохранение ценных территорий методами градостроительного регулирования.

2. Внедрение методов экономического воздействия на землепользователей, нарушающих установленные ограничения и режимы использования территории, а также природоохранное и земельное законодательства.

3. Становление земельных платежей адекватно природной ценности территории и степени воздействия землепользователей на природную среду города.

Вследствие того, что земли являются сосредоточением значительной части всего национального богатства и ядром экономической деятельности, в качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель необходимо рассматривать величину суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади пр.7 условии сохранения нормативного качества окружающей среды.

Для формирования рационального землепользования в городе необходимо, прежде всего, обеспечить эффективную систему управления в этой области. Одним из компонентов которой должно стать действенная система планирования использования городских земель. В планировании и застройки городских территорий, участвуют многие субъекты: застройщики, государство, муниципальные образования, правообладатели существующих на определенной территории объектов, а также население данных территорий. При этом создание нового объекта капитального строительству как правило, затрагивает интересы всех выше указанных субъектов. Это свидетельствует о необходимости существования четких правил землепользования и застройки территории города, которые должны обеспечивать защиту интересов всех участников земельных отношений. Данные правила должны быть выражены в виде «Правил застройки и землепользования» в рамках системы правового зонирования в городах.

На сегодняшний день, несмотря на введение платы за землю в России ее влияние на эффективность использования городских земельных ресурсов чрезвычайно мало. Земельные платежи в городских условиях должны решать важную инвестиционную задачу при формировании землепользований и необходимой инфраструктуры. Такое решение логически обосновано с эколого-экономической точки зрения и поэтому использование земельных платежей на финансирование земельных улучшений и строительства объектов инфраструктуры наиболее эффективно.

В целях успешного развития земельных отношений в городских условиях в первую очередь необходимо решить проблему оценки земли и введения платы на землю, основанной на рыночных принципах, что должно поставить всех землевладельцев и землепользователей в равные экономические условия по отношению к земле, как платному ресурсу.

Одним из шагов в данном направлении может стать переход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения. Поэтому важнейшим вопросом становится определение налогооблагаемой базы объектов собственности, первым шагом которого должна стать оценка городских земель с учетом экологических факторов.

В существующих методах оценки практически не учитывают экологических требований при определении стоимостных показателей городских земель.

Поэтому особо важную роль в решении указанных проблем играет совершенствование методических подходов по экономической оценке городских территорий с учетом экологических факторов.

Основные направления совершенствования методики оценки городских территорий с точки зрения экологических факторов заключаются в выполнении требований рационального использования городских территорий и экологической сбалансированности. Эти основополагающие предпосылки должны служить отправной точкой поиска нетрадиционных методологических подходов к решению проблем, связанных с оценкой городских территорий с учетом экологических факторов.

Бесплатное землепользование, существовавшее ранее, породила бесхозяйственное отношение к земле и стало причиной его нерационального использования. Отсюда и необоснованный во многих случаях рост территории городов и соответственно изъятие сельскохозяйственных земель и вырубка зеленых насаждений.