Эколого-экономический механизм обоснования использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эколого-экономический механизм обоснования использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики"

На правах рукописи

ИСТОМИН АЛЕКСЕЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ОБОСНОВАНИЯ

(

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону, 2007

003070405

Работа выполнена на кафедре экономики природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель

доктор экономических наук, Фесенко И П

Официальные оппоненты

доктор технических наук, профессор Страхова Н А , кандидат экономических наук, доцент Анопченко Т Ю

Ведущая организация

Ростовский государственный экономический университет

Защита состоится « » года в часов на заседании

диссертационного совета Д 212 207 01 Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, г Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета

Автореферат разослан » 2007 г

Ученый секретарь

диссертационного совета, л /

канд экон наук, доцент И В Теренина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный крупный город обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура землепользования, особый режим использования отдельных видов городских земель и их оценки, концентрация на сравнительно ограниченном пространстве практически всех видов человеческой деятельности, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на ценность отдельных территорий, потенциальный уровень стоимости земли и уровень налогооблагаемой базы в системе городского хозяйства В то же время принятие эффективных управленческих решений по улучшению использования земельных ресурсов города и регулированию функционирования рационального землепользования усложняется созданием многофункциональных административно-территориальных городских образований

Эколого-экономические методы, обеспечивающие образование эффективного землепользования и улучшение качества окружающей природной среды в городских условиях, должны стать одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется организация рационального использования и оценки городских земель Вместе с тем в современных условиях оценка городских земель проводится без достаточного учета взаимодействия экономических и экологических факторов, что не в полной мере позволяет определить эколого-экономический потенциал городского землепользования

Таким образом, разработка и совершенствование эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики является актуальной научно-практической задачей

Степень разработанности проблемы. Российская наука уже имеет опыт по исследованию проблем организации использования и оценки городских земель в рыночных условиях, которым посвящены труды многих ученых В П Антонова, Н Ю Власова, А Г Грязновой, Л Г Ибрагимова, Н В Коновалова,

И Д Комова, П Ф Лойко, О В Прислоновой, Т Т Стародубцевой, А Ф Сурни-на, М А Чернышева

Большой вклад в разработку и совершенствование механизма эколого-экономического обоснования проведения оценки городских территорий внесли И Д Горкина, В И Данилов-Данильян, Ю А Израэля, Ю Л Максименко, В Н Овчинников, А С Чешев, И М Потравный, Н К Соколовский, И П Фесенко, М В Хотулева, Н В Чепурных

Актуальность темы, ее практическая значимость, недостаточная степень разработанности в методическом и практическом аспектах, а также наличие ряда спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка усовершенствованных методов эколого-экономического механизма обоснования рационального использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики

Для реализации цели были поставлены следующие задачи

изучить теоретико-методологические основы городского землепользования с учетом его социально-экономической роли в земельных отношениях, исследовать имеющуюся нормативно-правовую базу по рациональному использованию и оценке городских земель в условиях реформирования земельных отношений,

изучить методы оценки антропогенного воздействия на состояние городских земель,

проанализировать экономические условия формирования рационального городского землепользования в рыночных условиях,

рассмотреть методические подходы определения показателей стоимости городских земель,

разработать механизм формирования территориально-экономических зон в городских условиях,

провести системный анализ и определить эколого-экономические аспекты использования и оценки земель города,

разработать способы моделирования организации рационального землепользования в городских условиях с учетом экологических и рыночных факторов

Объектом исследования выступают городские земли, система эколого-экономических мер по организации рационального городского землепользования в современных условиях

Предметом диссертационной работы является исследование методологических, теоретических и практических аспектов формирования эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель

Теоретико-методологические основы исследования. Диссертационная работа базируется на научных трудах как отечественных, так и зарубежных ученых, занимающихся исследованием эколого-экономических проблем планирования, использования и оценки городских земель

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы и документы государственных органов по земельным и природным ресурсам, органов статистики, а также материалы межвузовских конференций, научные разработки российских ученых, материалы научных исследований отечественных и зарубежных ученых, научно-исследовательских институтов и научные публикации по вопросам исследования и оценки земельных ресурсов, экономического развития городского хозяйства и защиты окружающей среды от загрязнения

В процессе диссертационного исследования применялись методы системного анализа оценки эколого-экономических условий использования и охраны городских земель, статистический, экономико-математический, структурно-функциональный анализ, а также метод экспертных оценок

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на теоретико-методологических положениях и научной позиции автора, согласно которой дан анализ сложившейся системы городского землепользования и разработаны предложения по совершенствованию эколого-экономического механиз-

ма обоснования рационального использования и оценки земельных ресурсов города с учетом экологических и рыночных факторов

Научная новизна диссертационной работы заключается в усовершенствовании эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель с учетом требований их экологической и градостроительной ценности, обеспечивающего получение достоверных стоимостных показателей для условий рыночной экономики

К элементам приращения научного знания можно отнести

- проведен системный анализ социально-экономических условий, на основе чего выявлена их роль в организации и функционировании городского землепользования и дана оценка антропогенного воздействия на состояние качества окружающей среды,

- разработаны предложения по формированию эколого-экономических методов обоснования использования и оценки городских земель с учетом определения показателей стоимости объектов земельно-имущественного комплекса в условиях стабилизации рыночной экономики,

- предложен механизм формирования территориально-экономических зон в городских условиях и планирование на этой основе эффективного городского землепользования при учете требований эколого-экономической и градостроительной ценности городских территорий,

- усовершенствована методика определения показателей стоимости городских земель в системе городского хозяйства с учетом требований эффективного взаимодействия экономических, экологических и градостроительных факторов, обеспечивающих формирование рационального городского землепользования, предложен алгоритм эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях,

- выявлено и обосновано совокупное влияние организационно-пространственных факторов на результаты эколого-экономической оценки городских земель при обеспечении улучшения качества окружающей среды и создания зон благоприятной инвестиционной привлекательности

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов состоит в развитии теоретических методических положений эколого-экономической оценки и рационального использования городских земель, а содержащиеся в работе практические рекомендации, выводы и предложения позволяют существенно повысить уровень принимаемых управленческих решений при организации эффективной системы городского землепользования

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в практике работы органов местного самоуправления, а также учебном процессе при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам «Оценка недвижимости», «Экономика природопользования», «Основы городского землепользования», «Управление городскими территориями» и др

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования докладывались и обсуждались на международных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях (Ростов-на-Дону, 20032007гг )

По результатам диссертационного исследования опубликовано 10 научных статей общим объемом 2,2 печатного листа, в том числе лично автором 2,0 печатного листа

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 135 наименований и пяти приложений

Основное содержание работы изложено на 150 страницах машинописного текста, включает 13 таблиц, 15 рисунков и 31 формулу

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов

В первой главе «Теоретические основы городского землепользования» выявлена социально-экономическая роль городского землепользования, изучены основные функции города, рассмотрены вопросы экономико-правового регулирования использования и оценки земли в городе, проведен аналитический обзор методов оценки антропогенного воздействия на состояние городских земель

Современный город выступает в жизни общества как многоплановый социальный организм, как сложный экономико-географический, архитектурный и инженерно-строительный, а также культурный комплекс

Обеспечение условий для эффективной деятельности предприятий, расположенных на территории города, следует считать его основной экономической функцией, а создание наиболее благоприятных условий для оптимального режима социального и демографического воспроизводства и мероприятий, обеспечивающих повышение уровня жизни населения и его культурно-бытового и оздоровительного обслуживания, - основной социальной функцией К экологической функции относят создание благоприятных условий для экологической безопасности жизнедеятельности городского населения

Реформа земельных отношений Российской Федерации привела к включению земельных участков в сферу рыночных отношений (разрешена аренда земли, сделки с землей, такие как купля-продажа, передача по наследству, дарение, обмен, закладывание и др ) Это, в свою очередь, обусловило необходимость эффективной и экономически целесообразной стоимостной оценки городских земель

Исследование вопросов платности за пользование земельными ресурсами в условиях города показало, что неотъемлемым фактором при этом должен быть экологический, учет которого диктуется общим уровнем социально-экономического развития городского хозяйства

В настоящее время размеры платы за землю не достаточно позволяют вести воспроизводство городской инфраструктуры, что в конечном итоге может привести к тому, что город не сможет выполнять свои функции по обеспечению

жизнедеятельности предприятий и городского населения В этой связи большое значение должно быть уделено разделению городских земель по их функциональному использованию, градостроительной, экономической и экологической ценности и на этой основе проведение территориально-экономического зонирования, которое должно стать важной составляющей рациональной организации и использования городских территориально-имущественных комплексов с учетом кадастровой и рыночной стоимости земель

В целях налогообложения земли оценка ее кадастровой стоимости определяется на основе подхода с точки зрения издержек (затрат) Этот подход основывается на том, что стоимость недвижимости равняется сумме произведенных затрат на ее строительство и нормальной средней прибыли Стоимость городской земли равна сумме произведенных затрат на строительство инфраструктуры и прибыли на вложенный капитал и может быть определена следующим образом

С = (Znp+ ZHp) (1+H„p) Км-Кэк0 S3yi (1)

где С - общая стоимость земельного участка в городе,

Znp - прямые затраты (расходы) при освоении 1га земельного участка, ZHp- накладные затраты (расходы) при освоении 1га земельного участка, Нпр - норма прибыли (доходность) 1га земельного участка, Км - коэффициент по местоположению земельного участка, Кэко - коэффициент экологического состояния окружающей среды на земельных участках,

S - площадь земельного участка Следует отметить, что земельные отношения, как и общественные, постоянно совершенствуются как во времени, так и в пространстве Поэтому основной механизм регулирования земельных отношений представляет собой комплексную взаимоувязанную систему рычагов и стимулов, необходимых и для общества в целом, и для каждого гражданина в отдельности Правовой основой этого механизма является земельное, гражданское и иное законодательство, где в той или иной степени затрагиваются земельные проблемы Земля должна

быть вовлечена в нормальный, но обязательно регулируемый государством хозяйственный и экономический оборот

Анализ показал, что правовое обеспечение регулирования земельных отношений в последнее время улучшилось Новый Земельный кодекс ясно определяет роль земли в социально-экономическом развитии общества Законодательство устанавливает приоритет охраны земель как одного из важнейших компонентов окружающей природной среды и особенного средства производства в городском хозяйстве Законодательство также определяет использование земли как недвижимости, в соответствии с которым владение, распоряжение, пользование земельными участками могут осуществляться свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и интересам других сторон

Однако экономико-правовая база, касающаяся использования и оценки городских земель, не в полной мере обеспечивает создание эффективных методов комплексной оценки земельных ресурсов города И в этой связи, на наш взгляд, более детального рассмотрения требует именно развитие эколого-экономического механизма использования городских земель в современных условиях

Как показывают различные исследования, земли городских территорий подвергаются сильному антропогенному воздействию и требуют разработки специальных мероприятий, обеспечивающих их экологическую безопасность

Экологически устойчивое развитие региона предполагает создание такой социальной и экономической системы, которая бы обеспечивала не только высокий уровень жизни, но и высокий уровень ее качества Это прежде всего предполагает взаимозависимость экономики и экологии, поскольку экономические процессы воздействуют на окружающую среду, а она и ее состояние в свою очередь оказывает влияние на социально-экономическое развитие

Основными недостатками экономического механизма охраны окружающей среды и природопользования являются отсутствие действенных стимулов снижения негативного воздействия на окружающую среду, рационального ис-

пользования природных ресурсов, а также явная недостаточность объемов экологических платежей для финансирования природоохранной деятельности

Экологические платежи как основная составляющая экономического механизма охраны окружающей среды, отражают наносимый ей ущерб в результате антропогенного воздействия Объективность оценки ущерба зависит как от самих объемных антропогенных нагрузок, так и от восприимчивости территории к данным нагрузкам

Таким образом, справедливая и экономически-обоснованная оценка городских земель, целесообразное и соответствующее законодательству Российской Федерации распределение земельных ресурсов города, позволяют предполагать стабильное экономическое развитие городских территорий, а вслед за этим улучшение социально-экономической ситуации, повышение экономической отдачи городских земель При этом неотъемлемой частью проблемы регулирования земельных отношений города является стабильная, а по возможности и улучшающаяся экологическая ситуация городов

Во второй главе диссертации «Эколого-экономические условия использования и оценки городских земель в условиях стабилизации рыночных отношений» изучены современное состояние земельных ресурсов города, их использование и качественная характеристика, в том числе экологическое состояние природных ресурсов, экономические условия функционирования городского землепользования, изложены и раскрыты принципы и методы оценки урбанизированных земель

Ключевое положение в общественно-политической и экономической теории занимает земля Ее уникальность проистекает из неподвижности и фиксированной величины предложения Будучи базовым ресурсом, земля служит источником всех других благ В современных условиях уровень ценностного состояния городских земель должен являться сложной составляющей для разработки мероприятий по их улучшению, что будет способствовать организации рационального использования урбанизированных территорий

В Российской Федерации насчитывается 1087 городов и 2022 поселка городского типа В них проживает почти три четверти населения страны, а их территория занимает 7552,8 тыс га В структуре городских земель на долю застроенных территорий приходится всего лишь 1760 тыс га (около 0,1% земельного фонда РФ) Однако именно на этих землях сосредоточено основное национальное богатство страны, созданное трудом человека Занимая около 1% от площади РФ, города дают не менее 2/3 всех земельных платежей

Ростов-на-Дону - самый южный регион интенсивного индустриального развития России, что определяет особую роль использования его промышленного потенциала

В соответствии с Отчетом о наличии и использовании земель города по состоянию на 1 01 2006 г общая площадь земель Ростова-на-Дону составляет 34850 га Распределение земель города по их функциональному использованию представлено в табл 1

Таблица 1

Распределение земель города по их функциональному использованию

№ п/п Виды функционального использования земель Площадь, га %

1 Земли жилой застройки 4637 13,3

2 Земли общественно-деловой застройки 1815 5,2

3 Земли промышленности 3001 8,6

4 Земли общего пользования 5222 15,0

5 Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций 1451 4,2

6 Земли сельскохозяйственного использования 11086 31,8

7 Земли особо охраняемых территорий 4132 11,9

8 Земли водного фонда 1263 3,6

9 Земли под военными и иными режимными объектами 2243 6,4

Всего земель города 34850 100,0

Города являются средоточием значительной части национального богатства, ядром экономической деятельности и экономических возможностей

Вместе с ростом городов растет и количество их проблем, с которыми сталкиваются администрация и население К ним относятся

транспортная проблема,

территориальное расползание городов и проблема жилищного строительства,

проблема финансирования инфраструктуры, проблемы формирования городского бюджета, - экологическая проблема,

социально-экономические проблемы Все вышеперечисленные общие проблемы городов тесно связаны с проблемами городского землепользования Это объясняется ролью земли в хозяйственной деятельности людей, ее особенностями, как фактора производства

Остро стоит вопрос об экологическом состоянии городских территорий, поскольку он связан с ухудшающимся критическим состоянием среды обитания самого человека Природа в городе и его ближайшем окружении подвергается сильной экологической нагрузке Будучи местами концентрации разнообразной промышленности, строительства, энергетики, транспорта, населения, города являются источниками антропогенных загрязнений воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы

Ростов-на-Дону - крупный промышленный центр с развитой социальной инфраструктурой - сталкивается с экологическими проблемами, типичными для современных мегаполисов высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха, нерешенность проблемы утилизации отходов производства и потребления, загрязнение водных объектов неочищенными и недостаточно очищенными сточными водами

Основными загрязнителями окружающей среды являются автотранспорт, предприятия сферы жилищно-коммунального хозяйства, теплоэнергетики, стройиндустрии, химической, легкой и пищевой промышленности

В процентном соотношении вклад всех источников в загрязнение воздушного бассейна города представляется следующим образом передвижные источники 90,2 %, в том числе автотранспорт 88,4 %, железнодорожный транспорт 1,0 %, воздушный транспорт 0,6 %, речной транспорт 0,2 %, объекты

теплоэнергетики 6,3 %; стационарные источники промышленных предприятий 2,9 %; жилищно-коммунальный сектор 0,6 % (рис. 1).

2.9

0.6

стации гар икс источники

ЖИЛИЩНО-

коымуишяый СМГДф

объекты тапяюнергешкн

Рис. 1. Процентное соотношение вклада всех источников в загрязнение воздушного бассейна города На протяжении длительного времени г. Ростов-на-До ну входит в приоритетный список, включающий 35 городов с высоким уровнем загрязнения воздуха, составляемый Федеральной службой России по гидрометеорология и мониторингу окружающей среды.

Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40 Щ а в границах жилого района - не менее 25 %. Для Ростова-на-Дону уровень озелененности территории застройки составляет около 26%, что в полтора раза ниже нормы. Сложившаяся ситуация требует срочных мер по проведению мониторинговых, исследований земель как главного средства оценки и прогнозирования изменений их состояния для разработки решений по улучшению условий использования земель, предупреждению устранению негативных процессов в почвах, а также повышение эффективности использования земель.

Последнее предполагает степень соответствия использования земель города потребностям жителей и муниципального образования в целом как сложной социально-экономической системы с точки зрения рационального разме-

щения разнообразных объектов с учетом условий и уровня развития районов города, сочетания общегородских и местных интересов землепользования Основой формирования платежей за землю должна была стать комплексная экономическая оценка городской территории Прежде чем вести речь о ней речь, необходимо провести краткий анализ экономической ценности городских территорий

Плотность распределения по территории города хозяйствующих субъектов является своеобразным индикатором ценности земель Для любого хозяйствующего субъекта размещение в центральных районах города обеспечивает получение определенной дифференциальной ренты Особую ценность размещение в центральных районах города представляет для предприятий торговли, общественного питания, финансово-кредитных учреждений, органов управления и государственной власти Приведенные в таблице 2 данные позволяют четко идентифицировать территории центральных районов города

Таблица 2

Распределение субъектов хозяйственной деятельности по территории города

Район Торговля и общепит По отноше кию к наи меньшему значению Промышленные организации По отношению к наименьшему значению Итого По отноше нию к наи меньшему значению

Вороши товский 1097 1,00 431 1,00 2866 1,00

Железнодорожный 1334 1,22 455 1,06 2929 1,02

Кировский 1956 1,78 614 1,42 5301 1,85

Ленинский 4006 3,65 1068 2,48 8883 3,10

Октябрьский 4048 3,69 1194 2,77 8755 3,05

Первомайский 1527 1,39 607 1,41 3626 1,27

Пролетарский 2420 2,21 754 1,75 5481 1,91

Советский 1671 1,52 545 1,26 3879 1,35

Всего 18059 5668 41720

Число размещенных хозяйствующих субъектов на территории центральных районов, как свидетельствуют данные регистрационной статистики, в несколько раз превышает количество хозяйствующих субъектов действующих в периферийных районах города

В условиях становления рыночной экономики, проведения широкомасштабной и в полном смысле революционной земельной реформы необходимо использование принципов и подходов, теснейшим образом связанных со всеми

сторонами рыночного реформирования страны С правовой точки зрения речь идет прежде всего о создании системы частноправового регулирования урбанизированных земельных отношений, ее сбалансировании с публично-правовым и административным регулированием С экономической точки зрения на одно из первых мест выходит проблема системы балансов на уровне макроэкономики города и конкретной экономики предприятий-землепользователей Очень важна и система балансов градостроительного регулирования, институционального обеспечения земельного рынка и других факторов, определяющих специфику процессов ценообразования земельных участков в урбанизированной среде

К основным подходам к оценке объектов земельно-имущественных отношений относят доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный)

Рыночную стоимость оцениваемого объекта рекомендуется определять путем обобщения результатов, полученных при использовании всех подходов, целью которого является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки

Рассмотренные выше особенности формирования объектов урбанизированных городских земельных отношений и совершения сделок с ними, влияние на рыночный оборот городской недвижимости различных обременений и ограничений правового и иного характера, особенностей вписывания рыночной экономической деятельности на новом объекте в городскую среду, а также ряд других факторов, характерных лишь для переходной экономики, оказывают значительное воздействие на применение известных принципов оценки и реализацию основных подходов в конкретных методах оценки земельных участков

К основным методам оценки недвижимости, включая городские земельные участки или земельно-имущественные комплексы, базирующимся на трех подходах к оценке, относятся следующие методы по сопоставимым продажам (метод сравнения аналогов), по сопоставлению с аналогичными инвестиционными контрактами, соотнесения (переноса), затратный, экстракции (выделения,

распределения), капитализации земельной ренты (метод развития), остатка для земли, производные, включая анализ денежных потоков при бизнес-планировании, освоении земельного участка с учетом затрат на его приобретение

Однако при определении стоимости земельного участка с помощью вышеперечисленных подходов и методов необходимо учитывать действие экологического фактора, влияющего не только на среду обитания человека, а также в значительной степени, и на ценность территории, ее инвестиционную привлекательность

В связи чем, возникает необходимость усовершенствования эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель с учетом требований их экологической и градостроительной ценности обеспечивающего получение достоверных стоимостных показателей

В третьей главе «Методология совершенствования эколого-экономической оценки и обоснования эффективной системы рационального использования земельных ресурсов города» обоснована необходимость формирования территориально-экономического зонирования городов, рассмотрены основные методические подходы определения показателей стоимости городской земли, предложена методика расчета ценности городских территорий с учетом градостроительных, экономических и экологических факторов, а также алгоритм эколого-экономической оценки городских земель

Зонирование земель поселений можно отнести к классу проблем и процедур макроземлеустройства Территориальная зона как один из основных объектов государственного или муниципального регулирования городских земельных отношений формируется в результате процессов функционального и территориально-экономического зонирования земель населенных пунктов в соответствии с нормами и процедурами, установленными земельным, градостроительным, природоохранным и иным смежным законодательством

Территориальная зона в городе характеризуется, как правило, особым правовым режимом использования земельных участков и едиными норматива-

ми земельных платежей А одной из важнейших целей территориального зонирования города является дифференциация ставок земельных платежей за единицу площади земельного участка для оптимизации развития города в целом

Задача создания полноценной системы территориально-экономического зонирования становится одной из самых актуальных для обеспечения эффективного управления развитием города

Основным объектом оценки в методике кадастровой оценки фактически является не земельный участок, а кадастровый квартал Это создает ряд сложностей, противоречий и нестыковок как правового характера, так и чисто технических при реализации данных методик в реальной практике многих российских городов

Основная причина большинства возникающих проблем в том, что кадастровый квартал — это лишь элемент системы кадастровой нумерации (единица кадастрового деления), а не объект земельных отношений или кадастрового учета Поэтому он не имеет четко установленных и описанных границ, площади и иных атрибутов любого земельного участка или иных объектов кадастрового учета

В результате проведенной кадастровой оценки земель поселений удельный показатель кадастровой стоимости всех земельных участков с одним видом разрешенного использования в пределах одного квартала одинаков Однако, например, экономическая ценность и стоимость земельных участков, которые выходят на улично-дорожную сеть, значительно выше экономической ценности и стоимости земельных участков в центральной либо крайней части кварталов, но в то же время экологическая ценность данной территории ниже

Избежать таких ошибок достаточно просто Следует вспомнить, что Федеральный закон «О Государственном земельном кадастре» среди пяти основных объектов кадастрового учета устанавливает определение и необходимый правовой статус такой, как «территориальная зона» В развитие этого положения применительно по крайней мере к крупным российским городам вполне возможно довести территориальное зонирование до уровня кадастрового квар-

тала Такая система при ее реализации, а именно ввода в кадастровых кварталах экономических территориальных зон с учетом повышающего коэффициента относительно расположения, а также экономической, экологической и градостроительной ценности территории может дать огромный экономический эффект Кроме того, при проведении экономического зонирования можно будет использовать и систему экономических критериев, включая сходные объекты землепользования, расположенные в различных частях города, и другие факторы для сопоставления результатов кадастровой оценки по различным кварталам, контроля их адекватности и внесения корректировок В этом случае мы не только сможем обеспечить необходимый правовой статус объекта оценки - территориальной зоны на уровне кадастрового квартала, но и существенно повысить точность и достоверность базиса для формирования земельных платежей всех видов

Таким образом, эффективность использования земель определяется как сумма нескольких факторов

экономические факторы обусловливаются максимальной суммой собираемых налогов и платежей,

градостроительные факторы действуют посредством создания пространственных условий для развития материальной базы многоотраслевого комплекса города,

природоохранные и экологические проявляются путем сохранения ценных природных ландшафтов и обеспечения экологического равновесия, положительно сказывающегося на здоровье населения

В связи с тем, для более эффективного использования земельных ресурсов города предлагается ввести понятие совокупного коэффициента ценности территории, рассчитываемого с учетом коэффициента градостроительной, экологической и экономической ценностей

На основании имеющихся сведений о ценности зон по экономическим показателям и коэффициентам стоимости земельных участков в районах города производится расчет коэффициентов градостроительной ценности территории с

применением многофакторного анализа данных

Определение общего коэффициента градостроительной ценности районов осуществляется по формуле

Кгрц =sjklxk2xk, X xifc^, (2)

где Кгр ц - общий коэффициент градостроительной ценности района, к - общий коэффициент градостроительной ценности зоны, п - число зон, входящих в данный район Все более важным критерием при оценке городских земель становится установление экологической ценности территории Исходя из того, что городские земли отличаются высокой степенью загрязненности окружающей среды, считаем необходимым ввести в практику оценки земель города коэффициент экологической ценности территории, который предлагаем определять по следующей формуле

^ЭКОЛЦ (3)

(4)

'«=§, (5)

где 103 — коэффициент озеленения территории, К3агр - коэффициент загрязнения территории, Мт - масса выбросов i-ro загрязняющего вещества, Аарг, - коэффициент агрегирования i-ro загрязняющего вещества, ПДК, - предельно допустимая концентрация i-ro загрязняющего вещества, Q — площадь зеленых насаждений территории, S - площадь территории, Также при оценке городских территорий одно из важнейших мест должно быть отведено экономическим факторам, т е определению экономической ценности конкретной части городской территории При проведении анализа использования городских территорий с учетом применения существующих методов оценки (затратного, доходного, сравнительного анализа продаж), выявлено,

что они не дают четкого представления об экономической ценности той или иной территории, которая, по нашему мнению, должна определяться по показателям приведенных ежегодных затрат на освоение земельной территории, а также с учетом износа существующего имущественного комплекса, расположенного на данной территории

Исходя из этого предлагаем определить коэффициент экономической ценности городской территории по следующей зависимости

К = (6)

ЭКОИ Ц <2 гр ' \ '

30б - з

ОСв 3инв> (7)

(8)

где 30б — общие затраты,

30Св — затраты на освоение земельного участка, включающие затраты на устройство коммуникаций, подъездных путей и др , Зинв - затраты на инвестиции,

Т- период времени, который потрачен на освоение участка, То - период времени равный одному году, г — процентная ставка Итоговым выводом проведенного исследования по установлению ценности городской территории, по нашему мнению, является определение совокупного показателя ценности территории, который должен обеспечить качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации

Совокупный коэффициент ценности территории предлагаем определять по следующей зависимости

СК = К:рчхК?тчхК1анч, (9)

где а, р, у- положительные числа, определяемые методом всестороннего статистического анализа и экспертных оценок

По результатам выполненного анализа нами предложен алгоритм эколо-го-экономической оценки земельных участков в городских условиях, представленный на рис 2

Рис 2 Алгоритм эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях

Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что в современной практике оценки городских земель основная часть аналитической работы сводится к моделированию, которое, как правило, осуществляется на основе подходов сравнительных продаж, затратного и капитализации доходов В тоже время требования экологической, экономической и градостроительной ценности городских территорий учитываются недостаточно Поэтому введение в модели оценки городской земельной недвижимости этих факторов должно

обеспечить качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации

В заключении обобщены основные положения, приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы

1 Истомин А В Необходимость разработки, основные аспекты Единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений // Земельный кадастр - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2004 -Вып 7 -0,1 п л

2 Истомин А В Нормативная цена земли как один из показателей, характеризующих стоимость земельного участка // Земельный кадастр - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2004 - Вып 8 - 0,1 п л

3 Истомин А В Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков в Российской Федерации // Земельный кадастр — Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 9 — 0,3 п л

4 Истомин А В Массовая оценка недвижимости городских территорий // Земельный кадастр - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 - Вып 10 -0,2п л

5 Истомин А В Оценка земли Принципы, подходы, методы оценки и их сравнительный анализ // Земельный кадастр -Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 -Вып 11 - 0,2 п л

6 Истомин А В Особенности оценки земли в условиях переходной экономики // Земельный кадастр — Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2006 - Вып 12 -0,3 п л

7 Истомин А В , Тутова О H Создание системы оценки городских земель и ее применение на территории г Ростова-на-Дону // Экономика Маркетинг Реклама - Ростов н/Д Фолиант, 2006 - Вып 7 - 0,5 п л (авторских 0,3 п л )

8 Истомин A В Особенности реализации права собственности на земельные участки под приватизированными предприятиями в нашей стране // «Строительство-2006» - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2006 -0,1 п л

9 Истомин А В Моделирование оценки городских территорий с учетом эколого-экономических и градостроительных факторов // «Строительство-2007» -Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2007 -0,1 пл

10 Истомин А.В Совершенствование эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки городских земель // Экономический вестник Ростовского государственного университета - 2007 - том 5 - № 2 - 0,3 п л

Подписано в печать 24 04 07 Формат 60x84 1/16

Бумага писчая Ризограф Уч -изд л 1 0 Тираж 100 экз Заказ 173

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Истомин, Алексей Владимирович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1.1. Социально-экономическая роль городского землепользования

1.2. Экономико-правовое регулирование использования и оценки земли в городе

1.3. Методы оценки антропогенного воздействия на состояние городских земель

Глава 2 ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ В УСЛОВИЯХ СТАБИЛИЗАЦИИ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1. Земельные ресурсы города, их использование и качественная характеристика

2.2. Экономические условия функционирования городского землепользования в рыночной экономике

2.3. Формирование принципов и методов оценки урбанизированных земель в современных условиях

Глава 3 МЕТОДОЛОГИЯ СОВЕРШЕСТВОВАНИЯ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДА

3.1. Формирование территориально-экономических зон города

3.2. Основные методические подходы определения показателей стоимости городской земли

3.3. Методология совершенствования эколого-экономической оценки городских земель

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эколого-экономический механизм обоснования использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики"

Актуальность темы исследования. Современный крупный город обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура землепользования, особый режим использования отдельных видов городских земель и их оценки, концентрация на сравнительно ограниченном пространстве практически всех видов человеческой деятельности, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на ценность отдельных территорий, потенциальный уровень стоимости земли и уровень налогооблагаемой базы в системе городского хозяйства. В то же время принятие эффективных управленческих решений по улучшению использования земельных ресурсов города и регулированию функционирования рационального землепользования усложняется созданием многофункциональных административно-территориальных городских образований.

Эколого-экономические методы, обеспечивающие образование эффективного землепользования и улучшение качества окружающей природной среды в городских условиях, должны стать одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется организация рационального использования и оценки городских земель. Вместе с тем в современных условиях оценка городских земель проводится без достаточного учета взаимодействия экономических и экологических факторов, что не в полной мере позволяет определить эколого-экономический потенциал городского землепользования.

Таким образом, разработка и совершенствование эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики является актуальной научно-практической задачей.

Степень разработанности проблемы. Российская наука уже имеет опыт по исследованию проблем организации использования и оценки городских земель в рыночных условиях, которым посвящены труды многих ученых: В.П. Антонова, Н.Ю. Власова, А.Г. Грязновой, Л.Г. Ибрагимова, Н.В.

Коновалова, И.Д. Комова, П.Ф. Лойко, О.В. Прислоновой, Т.Т. Стародубце-вой, А.Ф. Сурнина, М.А. Чернышева.

Большой вклад в разработку и совершенствование механизма эколого-экономического обоснования проведения оценки городских территорий внесли: И.Д. Горкина, В.И. Данилов-Данильян, Ю.А. Израэль, Ю.Л. Максимен-ко, В.Н. Овчинников, А.С. Чешев, И.М. Потравный, Н.К. Соколовский, И.П. Фесенко, М.В. Хотулева, Н.В. Чепурных.

Актуальность темы, ее практическая значимость, недостаточная степень разработанности в методическом и практическом аспектах, а также наличие ряда спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка усовершенствованных методов эколого-экономического механизма обоснования рационального использования и оценки городских земель в условиях рыночной экономики.

Для реализации цели были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретико-методологические основы городского землепользования с учетом его социально-экономической роли в земельных отношениях;

- исследовать имеющуюся нормативно-правовую базу по рациональному использованию и оценке городских земель в условиях реформирования земельных отношений;

- изучить методы оценки антропогенного воздействия на состояние городских земель;

- проанализировать экономические условия формирования рационального городского землепользования в рыночных условиях;

- рассмотреть методические подходы определения показателей стоимости городских земель;

- разработать механизм формирования территориально-экономических зон в городских условиях;

- провести системный анализ и определить эколого-экономические аспекты использования и оценки земель города;

- разработать способы моделирования организации рационального землепользования в городских условиях с учетом экологических и рыночных факторов.

Объектом исследования выступают городские земли, система эколого-экономических мер по организации рационального городского землепользования в современных условиях.

Предметом диссертационной работы является исследование методологических, теоретических и практических аспектов формирования эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель.

Теоретико-методологические основы исследования. Диссертационная работа базируется на научных трудах как отечественных, так и зарубежных ученых, занимающихся исследованием эколого-экономических проблем планирования, использования и оценки городских земель.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы и документы государственных органов по земельным и природным ресурсам, органов статистики, а также материалы межвузовских конференций, научные разработки российских ученых, материалы научных исследований отечественных и зарубежных ученых, научно-исследовательских институтов и научные публикации по вопросам исследования и оценки земельных ресурсов, экономического развития городского хозяйства и защиты окружающей среды от загрязнения.

В процессе диссертационного исследования применялись методы системного анализа оценки эколого-экономических условий использования и охраны городских земель, статистический, экономико-математический, структурно-функциональный анализ, а также метод экспертных оценок.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на теоретико-методологических положениях и научной позиции автора, согласно которой дан анализ сложившейся системы городского землепользования и разработаны предложения по совершенствованию эколого-экономического механизма обоснования рационального использования и оценки земельных ресурсов города с учетом экологических и рыночных факторов.

Научная новизна диссертационной работы заключается в усовершенствовании эколого-экономического механизма обоснования использования и оценки городских земель с учетом требований их экологической и градостроительной ценности, обеспечивающего получение достоверных стоимостных показателей для условий рыночной экономики.

К элементам приращения научного знания можно отнести:

- проведен системный анализ социально-экономических условий, на основе чего выявлена их роль в организации и функционировании городского землепользования и дана оценка антропогенного воздействия на состояние качества окружающей среды;

-разработаны предложения по формированию эколого-экономических методов обоснования использования и оценки городских земель с учетом определения показателей стоимости объектов земельно-имущественного комплекса в условиях стабилизации рыночной экономики;

- предложен механизм формирования территориально-экономических зон в городских условиях и планирование на этой основе эффективного городского землепользования при учете требований эколого-экономической и градостроительной ценности городских территорий;

- усовершенствована методика определения показателей стоимости городских земель в системе городского хозяйства с учетом требований эффективного взаимодействия экономических, экологических и градостроительных факторов, обеспечивающих формирование рационального городского землепользования, предложен алгоритм эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях;

- выявлено и обосновано совокупное влияние организационно-пространственных факторов на результаты эколого-экономической оценки городских земель при обеспечении улучшения качества окружающей среды и создания зон благоприятной инвестиционной привлекательности.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов состоит в развитии теоретических методических положений эколого-экономической оценки и рационального использования городских земель, а содержащиеся в работе практические рекомендации, выводы и предложения позволяют существенно повысить уровень принимаемых управленческих решений при организации эффективной системы городского землепользования.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в практике работы органов местного самоуправления, а также учебном процессе при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам «Оценка недвижимости», «Экономика природопользования», «Основы городского землепользования», «Управление городскими территориями» и др.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования докладывались и обсуждались на международных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях (Ростов-на-Дону, 20032007 гг.).

По результатам диссертационного исследования опубликовано 10 научных статей общим объемом 2,2 печатного листа, в том числе лично автором 2,0 печатного листа.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 135 наименований, и пяти приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Истомин, Алексей Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сформулировать ряд выводов методического, теоретического и практического характера.

1. Город выступает в жизни общества как многоплановый социальный организм, как сложный экономико-географический, архитектурный и инженерно-строительный, а также культурный комплекс, требующий единого подхода к решению своих задач. На территории современного города располагается большое количество учреждений и предприятий, что приводит к формированию сложного производственно - территориального комплекса. Два направления - социальное и экономическое являются главным образом основными функциями города.

Важную роль при решении задач эффективного землепользования в городских условиях играет исследование теоретико-методологических основ адекватной оценки городских земель с учетом социально-экономических и экологических факторов.

При этом своевременно полученные результаты оценки городских земель позволят рационализировать процессы их использования, установить справедливую налоговую политику в области земельных отношений и на основе этого обеспечить устойчивый экономический рост.

2. Анализ правового обеспечения регулирования земельных отношений показал, что в последние годы значительно улучшилось законодательное регулирование земельных отношений, которое строится на принципах соблюдения законных интересов общества, а также отдельных граждан.

Однако экономико-правовая база, регулирующая использование и оценку городских земель, не в полной мере обеспечивает создание эффективных методов комплексной оценки земельных ресурсов города. В силу этого, на наш взгляд, дальнейшие совершенствование и упрощение экономического механизма использования городских земель, а также методик оценки объектов недвижимости, основной из которых должна стать экологоэкономическая, является важнейшим и приоритетным направлением развития экономической теории и практики.

3. Стремительный рост промышленного производства, а также приток населения в город и как следствие необходимость увеличения площади застройки не могут не иметь отрицательных последствий и негативного воздействия на состояние окружающей среды городских территорий.

Отсюда возникает необходимость решения проблемы экологического состояния городских земель. Методические подходы к оценке состояния территории разнообразны и в отношении антропогенной нагрузки, и устойчивости природной среды.

Создание единой системы экологического контроля за использованием городских земель, а также установление соответствующей наносимому вреду от загрязнений платы за использование экологически опасных средств производства позволят стимулировать эффективное использование и охрану земель.

4. Ростов-на-Дону - крупный промышленный центр с развитой социальной инфраструктурой - сталкивается с экологическими проблемами, типичными для современных мегаполисов: высоким уровнем загрязнения атмосферного воздуха, нерешенностью проблемы утилизации отходов производства и потребления, загрязнением водных объектов неочищенными и недостаточно очищенными сточными водами.

Основными загрязнителями окружающей среды являются автотранспорт, предприятия сферы жилищно-коммунального хозяйства, теплоэнергетики, стройиндустрии, химической, легкой и пищевой промышленности.

Выбросы загрязняющих веществ в атмосферу составляют около 169 тыс. тонн, или 169 кг/год на 1 жителя города.

В этой связи создание благоприятных экологических условий возможно только путем обеспечения сбалансированного развития экономики, экологии и окружающей природной среды, поскольку экономические процессы воздействуют на окружающую среду, а она и ее состояние в свою очередь оказывают влияние на социально-экономическое развитие.

5. Особенно важное значение приобретает проведение территориально-экономического зонирования города, которое должно стать важной составляющей рациональной организации и использования городских территориально-имущественных комплексов.

В целях повышения собираемости текущих земельных платежей всех видов (земельный налог и арендная плата), которые позволят более рационально вести земельную и градостроительную политику и станут элементом регулирования эффективного землепользования, предлагается ввести внутри кадастровых кварталов территориально-экономические зоны, которые будут также учитывать инвестиционный потенциал, экологическую и экономическую ценность, входящих в них земельных участков.

Такая методика при ее реализации может дать огромный экономический эффект и должна обеспечить осуществление новых подходов к установлению экономических нормативов землепользования, а также позволит гармонично сочетать интересы города в целом, каждого его жителя и предприятий всех видов и форм собственности, снизить остроту проблем переходного периода к рыночной экономике.

6. В современных условиях значимую позицию занимает решение вопросов формирования эколого-экономических методов оценки городских земель.

При сложившейся практике оценки стоимости объектов недвижимости процесс ценообразования определяется экономическими, потребительскими и подобными факторами без учета экологического состояния территории объекта недвижимости, влияющего не только на среду обитания человека, а также в значительной степени и на ценность территории, ее инвестиционную привлекательность.

Поэтому введение в модели оценки городской земельной недвижимости совокупного показателя ценности территории, рассчитываемого на основе градостроительных, экономических и экологических факторов в значительной мере должен обеспечить качество оценочной деятельности и получение наиболее достоверной оценочной информации.

7. Рациональное использование городских территорий, основанное на осуществлении природоохранных мероприятий, требует инвестиционных вложений в осуществление природоохранной деятельности в системе городского землепользования, эффективность использования которых должна определяться с учетом понесенных затрат их окупаемости, эколого-экономических факторов землепользования и совокупной ценности городской территории.