Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области"

На правах рукописи

Мальков Алексей Вениаминович

«Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области»

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2008

Работа выполнена на кафедре землеустройства в ФГОУ ВПО Государственный университет по землеустройству

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Заслуженный деятель науки Российской Федерации, академик Россельхозакадемии, доктор экономических наук, профессор Сергей Николаевич Волков

• доктор экономических наук,

профессор Петр Федорович Лойко ■ кандидат экономических наук, доцент Владимир Николаевич Никонов

Ведущая — Российская академия

организация Государственной службы

при Президенте Российской Федерации

Защита диссертации состоится 27 марта 2008 г в 14-00 часов на заседании диссертационного Совета Д 220 025 02 при Государственном университете по землеустройству по адресу 105064, г Москва, ул Казакова,15

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу 105064, г Москва, ул Казакова, 15, ГУЗ Диссертационный совет

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству

Автореферат разослан 26 февраля 2008 года и размещен на сайте ГУЗ www guz ru

Ученный секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент У ММ Демидова

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы Уникальное значение земельных ресурсов в жизнеобеспечении общества определяет особое внимание к организации эффективного управления ими

Особую остроту эти вопросы приобретают на современном этапе, когда идет интенсивный процесс создания и укрепления земельных отношений нового типа, основанных на многообразии форм собственности на землю, появлении частной земельной собственности и развитии многоукладной экономики и земельного рынка

Институт «земельной собственности» в любом государстве должен предусматривать возможность реализации земельным собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком

Земельные сделки, приобретающие массовый характер, требуют обеспечения юридической чистоты прав на земельные участки, полноты описания самих участков, их правового статуса, определения видов разрешенного использования и экономической ценности Только в этом случае может развиваться цивилизованный земельный оборот, а земельные ресурсы стать движущей силой развития экономики страны и привлечения в нее инвестиций

Не менее важное значение в условиях усиливавшихся процессов деградации земель имеет организация рационального землепользования, и ведение хозяйства на основе научно обоснованных взаимосвязанных технологических и организационных мероприятий, включающих оптимизацию организации земельных угодий, введение севооборотов, применение способов обработки почв в соподчиненности их с природной направленностью, приспособление методов и способов землепользования к свойствам земельных участков, с изменением этих свойств в сторону потребностей общества без нарушения общей устойчивости геосистем

И в том, и другом случаях, одним из способов решения этих задач является зонирование территории

Практика показывает, что если вопросы градостроительного зонирования территорий проработаны достаточно полно и апробированы при разработке генеральных планов поселений, то вопросы зонирования межселенных территорий в настоящие время не решены вообще

Отсутствие материалов зонирования межселенных территорий приводит к существенным сложностям в установлении правового режима и условий использования земель, неэффективному применению экономического механизма регулирования земельных отношений и вызывает трудности в управлении земельно-имущественным комплексом муниципальных и иных административно-территориальных образова-

ний, в организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного значения

Необходимость определения критериев и методов выделения территориальных зон, их классификации, а также использования данных территориального зонирования при регулировании земельных отношений и управлении земельными ресурсами делает тему диссертационного исследования актуальной

Состояние изученности проблемы

На необходимость зонирования территории как инструмента управления земельными ресурсами, планирования и организации рационального использования земель и их охраны неоднократно указывали академики Россельхозакадемии, С Н Волков, Н В Комов, В В Ми-лосердов, В Н Хлыстун, члены - корреспонденты Россельхозакадемии А А Варламов, П Ф Лойко, А П Огарков, а также ученые землеустроители и экономисты Д Б Аратский, В Р Беленький, В А Вашанов, С А Гальченко, Т А Емельянова, Н А. Кузнецов, С И Сай, А.А Фадеев и др

Из зарубежных ученых определенный вклад в разработку вопросов территориального планирования и зонирования внесли Г. Гаттер-бауэр, Ф Грайф, Э Гайссе, В Зехер и др

Имеется целый ряд полезных работ по эколого-ландшафтному и агроэкологическому зонированию территории, типизации и классификации земель сельскохозяйственного назначения

В целом же система зонирования межселенных территорий в системе землеустройства практически не разработана

Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических основ зонирования межселенных территорий субъекта Российской Федерации и использования его данных для управления земельными ресурсами региона

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи

-теоретически обосновано понятие, экономическое значение и необходимость зонирования межселенных территорий в ходе выполнения землеустроительных работ,

-проанализировано состояние работ по зонированию межселенных территорий в системе градостроительной и землеустроительной документации,

-разработана классификация территориальных зон для целей управления межселенными территориями и землеустройства,

- разработан механизм формирования правового режима и определения землеустроительного регламента земельного участка, используемого для сельского хозяйства,

- обоснованы задачи, этапы и порядок зонирования межселенных территорий и его роль в развитии экономики субъекта Российской Федерации,

- осуществлено зонирование земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве и оценена его экономическая эффективность.

Объектом исследования являются межселенные территории Белгородской области, составляющие 86,7% всех земель данного субъекта Российской Федерации В этом субъекте Российской Федерации наиболее явно вступают в противоречия требования развития промышленности, транспорта, энергетики, градостроительства с задачами устойчивого развития сельской местности и охраны природы, то есть фактически противоречия между обществом и природой

Предметом исследования являются процессы и методы зонирования межселенных территорий, как функции управления земельными ресурсами субъекта Российской Федерации

Методология и методика исследования Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам регулирования землепользования и землеустройства, территориального планирования и зонир-вания

При подготовке диссертации изучены нормативные правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области управления земельными ресурсами, развития землепользования и территориального зонирования, а также опубликованная по этим вопросам литература и инструктивно-методические рекомендации

Диссертация базируется на обширной информации о состоянии и использовании земель в Белгородской области, развитии земельных отношений и земельного рынка

Для решения поставленных задач использовались следующие методы и приемы научного исследования аналитический, монографический, системного анализа и сравнений, экономико-математический, экономико-статистический, балансовый Применялся также метод экспертных оценок

Научная новизна диссертации заключается в следующем

- дан научный анализ нормативного правового обеспечения и практического осуществления зонирования межселенных территорий в Российской Федерации, а также обобщен опыт территориального планирования и зонирования в развитых зарубежных государствах;

- впервые в землеустроительной науке определено понятие, установлено экономическое значение и доказана целесообразность и необходимость землеустроительного зонирования межселенных территорий;

- усовершенствована классификация территориальных зон для целей управления земельными ресурсами субъекта Российской Федерации, в соответствии с которой впервые разработана методика установления правового режима и землеустроительных регламентов земельных участков, обеспечивающих их рациональное использование и охрану, а также применение экономического механизма регулирования землевладения и землепользования,

- проведено зонирование территории Белгородской области на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве,

- даны рекомендации по использованию материалов зонирования территории для совершенствования государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, планирования и организации рационального использования земель и их охраны, осуществления земельного контроля и мониторинга земель, а также для регулирования земельного рынка,

- дана оценка экономической, экологической и социальной эффективности зонирования земель сельскохозяйственного назначения

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов при выработке конкретных предложений по организации и совершенствованию системы управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, а также при прогнозировании бюджетных поступлений за счет платы за землю

Достоверность исследований подтверждается их широкой апробацией, используемыми методами сбора статистических данных их обработки и оценки, а также экспертными оценками ученых и специалистов, изучающих экономические вопросы землеустройства

Апробация результатов исследования Основные положения и выводы соискателя по диссертации нашли отражение в 6 опубликованных научных работах объемом 2,15 печатных листов, в том числе выполненных лично соискателем - 1,65 п л , а также в автореферате

Автор выступал с докладами на трех научных конференциях, проведенных в Государственном университете по землеустройству (20042007 гг ), на Всероссийской научно-практической конференции «Земля и недвижимость в России Государственный кадастр объектов недвижимости - одна из основ фискально-правовой системы государства» (апрель, 2005 г ), на конференции «Роль института государственной регистрации в реализации приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (май, 2006)

Являясь руководителем российско-финской программы международного сотрудничества в области управления земельными ресурсами выступал на совместных семинарах с докладами (2005, 2007 г г)

Материалы исследований автора использованы при разработке «Схемы использования и охраны земель Белгородской области» и положены в основу зонирования земель сельскохозяйственного назначения этой области

Объем и структура диссертации Диссертация общим объемом 163 страниц состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 134 наименований, 5 приложений, включает 38 таблиц и 20 рисунков

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируются цель и задачи исследования, определяется объект и предмет исследования, обосновывается научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе «Теоретические основы зонирования межселенных территорий» обосновывается необходимость проведения зонирования межселенных территорий, дается его понятие и анализ роли и состояние зонирования в экономически развитых зарубежных странах

Разработаны предложения по совершенствованию классификации территориальных зон для целей управления межселенными территориями, сформулированы задачи и порядок зонирования межселенных территорий, роль и влияние зонирования на развитие экономики региона

Во второй главе «Современное состояние и оценка качества земель Белгородской области для целей землеустройства» приведен анализ распределения земель Белгородской области по категориям, угодьям и формам собственности, структуры земельных угодий в составе каждой категории за 1975-2006 годы, исследованы негативные процессы в использовании земель и их качественном состоянии

Разработана методика расчета интегрального показателя оценки качества земель сельскохозяйственного назначения для целей землеустройства

В третьей главе «Планирование и организация рационального использования земель Белгородской области на перспективу и их экономическая эффективность» на основе разработанной методики осуществлено территориальное зонирование земель сельскохозяйственного назначения с учетом классификации почв по их пригодности для использования в сельском хозяйстве Данные зонирования были применены для планирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны и совершенствования экономического механизма регулирования земельных отношений

Дана оценка экономической эффективности территориального зонирования земель сельскохозяйственного назначения

В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования теоретического, научно-методического и при-

кладного характера и даны рекомендации по их использованию для повышения эффективности земельно-имущественного комплекса Белгородской области

Основное содержание работы

Теоретические основы зонирования межселенных территорий

Теоретическую основу решения проблемы зонирования межселенных территорий составляют сформированные в диссертации положения о сущности зонирования этих территорий, его экономическом значении и необходимости проведения.

Анализируя и обобщая положения российского законодательства о государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, о планировании использования земель и землеустройстве, регулировании земельных отношений и развитии землепользования, а также законодательство и опыт развитых зарубежных стран, автором доказывается, что зонирование межселенных территорий является важным рычагом государственной земельной политики, главным фактором цивилизованного регулирования земельных отношений, обеспечивающим развитие земельного рынка и привлечение инвестиций в развитие земельно-имущественного комплекса страны, повышение эффективности использования земель в сельском хозяйстве

В качестве основных этапов зонирования в диссертации предлагается деление земельного фонда Российской Федерации на категории, территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий.

Деление земель на категории осуществляется в зависимости от их целевого назначения, согласно чего определяется правовой режим, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования

В работе раскрывается экономическое значение зонирования межселенных территорий, которое заключается в

- установлении правового режима, целевого назначения и особых условий использования земель, которые определяют экономический механизм регулирования земельных отношений,

-определении местоположения, площадей и границ территорий, характеризующихся особым правовым режимом и условиями использования,

-создании организационно-территориальных и социально-экономических условий для устойчивого развития сельской местности,

- обеспечении экономической защиты ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий от изъятия для несельскохозяйственных целей,

- организации рационального использования земель и их охраны,

-разработке предложений по консервации земель, пригодности

для использования их в сельском хозяйстве, видам разрешенного использования,

-установлении состава и площадей угодий и объемов их трансформации и улучшения,

- внедрении мер экономического стимулирования рационального землевладения и землепользования

В диссертации показано, что в связи с тем, что документы территориального планирования и градостроительные регламенты, как составные части Правил землепользования и застройки, согласно ст 36 п 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации для межселен-ных территорий вообще не устанавливаются, необходимо разрабатывать плановую документацию по зонированию этих территорий в порядке проведения землеустройства.

На основе анализа нормативных правовых и нормативно-методических документов, содержащих сведения о тех или иных территориальных зонах на межселенных территориях, показано, что в настоящее время в землеустроительной документации выделяются следующие их виды

- природные зоны, характеризующиеся данными природно-сельскохозяйственного, лесорастительного, лесозащитного, гидрографического, водохозяйственного и других видов районирования,

- эколого-хозяйственные, эколого-экономические, агроландшафт-ные, земельно-оценочные и другие зоны, учитывающие совокупное действие природных и экономических факторов и характеризующиеся показателями природной и экономической ценности,

- категории земель (зоны) по их пригодности в сельском хозяйстве,

- классы земель (подзоны) по продуктивности сельскохозяйственных угодий, также классы, группы, виды, подвиды земель по эрозионной опасности, степени увлажненности, закамненности и т п

Наличие большого количества территориальных зон, их неупорядоченность и ограниченность применения не позволяет решать различные вопросы, связанные с управлением земельными ресурсами на основе территориального зонирования

Это приводит к существенным сложностям в определении правового режима земель по различным категориям земельного фонда стра-

ны, частому наложению противоречащих запрещений или разрешений в использовании земель на одни и те же участки, к неурегулированному и необоснованному предоставлению и изъятию продуктивных земель, бессистемности в организации территории, отсутствию предъявляемых к землевладельцам и землепользователям требований по охране природы Все это затрудняет не только осуществление надлежащего земельного контроля, но и применение экономического механизма регулирования землепользования

Учитывая особую роль земель сельскохозяйственного назначения в обеспечении населения продуктами питания, а промышленности-в сырье, необходимость приоритета в использовании сельскохозяйственных угодий и потребность в их особой охране, выполнения требований воспроизводства плодородия почв в работе предлагается планировать и осуществлять хозяйственное использование этих земель на основе землеустроительных регламентов

В диссертации показывается, что землеустроительный регламент должен являться частью Правил землепользования, он должен разрабатываться для каждой территориальной зоны, отграниченной в Правилах землепользования конкретного региона (субъекта Российской Федерации) и отдельных муниципальных образованиях

При этом под землеустроительными регламентами понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды и параметры разрешенного использования и охраны земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и уровни интенсивности использования почвенного плодородия, а также ограничения (обременения) прав, налагаемые на земельный участок

Застроенные территории земель сельскохозяйственного назначения с размещением на них объектов капитального строительства по закону необходимо использовать на основе градостроительных регламентов

В диссертации разработан механизм формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка, находящегося на межселенных территориях (рис 1)

Для практического зонирования межселенных территорий в работе предлагается осуществить выделение режимных и режимообразую-щих объектов Для этого в диссертации определен перечень этих объектов и сформированы типы зон с особыми режимами использования территорий

Зона перво1о порядка Категория земель (вид)

Зона второго порядка Категория земель (подвид)

Зона третьего порядка Территориальная зона

Зона четвер того нооядка Зона с особыми условиями использования теооитооин

Целевое назначение

функциональное назначение

Разрешенное использование

Ограничения в использовании

Правовой режим земельного участка

Предельные размеры земельного участка

Виды раз решенного использования

Параметры разреженно-то использования

Землеустроительный регламент

Рис 1 Схема формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка

Построенная нами классификация и типизация территориальных зон, а также сформированный перечень основных режимных и режимо-образующих объектов на землях сельскохозяйственного назначения обусловливают необходимость совершенствования видов землеустроительной документации на различных стадиях планирования развития землепользования в регионах и муниципальных образованиях и уточнения задач землеустроительного проектирования

В этой связи на уровне субъектов Российской Федерации, а затем в информационной, технологической и логической взаимосвязях- на уровне муниципальных районов и муниципальных образований, предлагается разрабатывать схемы зонирования межселенных территорий и схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) соответствующего административного уровня

Схемы зонирования территорий предлагается разрабатывать в составе схем землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схем землеустройства территорий муниципальных образований или в качестве самостоятельного землеустроительного документа Основная задача схем зонирования территорий - произвести распределение земель по категориям, подкатегориям, формам собственности и угодьям на перспективу и обосновать основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков Данные схемы необходимо разрабатывать на срок 15 лет с первоочередным 5-летним периодом их основания

Схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий следует разрабатывать для установления ограничений (об-ременений) в использовании земельных участков и учета сервитутов В последующем данные схемы (карты) будут использоваться при разра-

ботке кадастровых паспортов (планов) земельных участков и в ходе землеустроительного проектирования

Основные этапы и стадии планирования развития землепользования региона, предлагаемые нами, а также взаимосвязь землеустроительной и градостроительной документации показаны на рис 2

Таким образом, к числу главных видов землеустроительной документации, которую необходимо разработать при осуществлении зонирования межселенных территорий в регионе необходимо отнести следующие

-схему землеустройства территории субъекта Российской Федерации, в составе которой или самостоятельно следует составить схему зонирования территории субъекта Российской Федерации с землеустроительными регламентами,

-схемы землеустройства территорий муниципальных районов и образований, включающие схемы зонирования территорий муниципальных районов и образований и соответствующие землеустроительные регламенты,

- схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ),

- проекты территориального землеустройства по установлению границ, местоположения и площадей территориальных зон различного порядка.

В диссертации даны предложения по совершенствованию разработки дежурных карт зон с особыми условиями использования территорий

Исходя из триединой роли земли в экономике любого государства в диссертации дан перечень основных задач, решаемых при зонировании территории любого субъекта Российской Федерации, а также предложения по их разделению на три вида технические, социально-экономические и административно-правовые (юридические) При этом обращено внимание на то, что решение задач любого вида подразумевает строгое выполнение обязательных экологических (природоохранных) требований, позволяющих обеспечить охрану и рациональное использование земель

Научно обоснованное зонирование территорий позволит -усовершенствовать систему управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, учета, планирования, организации и контроля за использованием земель и их охраной,

Основные направления развития экономики субъекта Российской Федерации (Контрольные цифры экономического развития региона)

Схема землеустройства территории субъекта Российской Федерации

Схема зонирования территории субъекта Российской Федерации

Схемы мелиорации и рекультивации земель, планируемых противо-эрозионных и природоохранных мероприятий с^ъекга Российской Фелеоаиии

Схема землеустройства территории муниципального образования

Схемы зонирования территории муниципального образования

Схема (дежурная карта) зон с особыми условиями зонирования территорий муниципального образования

Схемы мелиорации и рекультивации земель, планируемых противоэрози-онных и природоохранных мероприятий муниципального образования

Проекты "территориального землеустройства

Проскш (планы) природоохранных и лротивоэрозионных мероприятий

Проекты (планы) лесоустройства

V

Проекты (планы) развития мелиорации и водного хозяйства

Проекты (планы) внутрихозяйственного землеустройства

Схемы территориального планирования субъект Российской Федерации

Схемы (карты) планируемого развития и размещения охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель

сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, использования и охраны лесного и водного фондов

Схемы плашфуемого размещения объектов капитального строительства муниципального образования

Схемы территориального планирования муниципального образования

Схемы планируемого размещения объектов капитального строительства муниципального образования

-Ж-

Проекты установления черты населенны* пунктов

Генеральные планы поселений

Главные планы городских округов

Рис 2 Основные документы планирования развития землепользования региона на перспективе

- осуществить прогнозирование бюджетных поступлений за счет платы за землю, расчёты обоснованных размеров кадастровой стоимости земельных участков с учетом особых режимов использования земель, ведение реестров налогоплательщиков,

-произвести научно обоснованные расчеты потерь и убытков сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для несельскохозяйственных целей, дифференцировать плату за сервитуты, установить размер штрафов за нарушение правил землепользования, определить меры экономического стимулирования рационального природопользования,

- наглядно отобразить все категории и зоны особого режима использования земель (территориальные зоны), различные земельные участки и их части с установленными регламентами, оперативно готовить информацию и вносить изменения в сформированные базы данных о зонах и земельных участках, находящихся в обороте или подлежащих земельному обороту,

- снизить затраты на создание и ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, улучшить контроль за проведением землеустройства, осуществление экспертизы землеустроительной документации, ускорить исполнение обращений граждан и юридических лиц по вопросам предоставления, изъятия и отводом земельных участков, а также проведению землеустройства,

- обеспечить достоверность и полноту ведений кадастра недвижимости и системы ее регистрации, что гарантирует признание и подтверждение государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество,

- установить быстрый доступ к сформированным базам данных о целевом назначении, правовом режиме и видам разрешенного использования любых земельных участков, расположении зон особых режимов использования земель, что даст возможность ускорить предоставление и изъятие земельных участков, и их оборот

Современное состояние и оценка качества земель Белгородской области для целей землеустройства Разработанные теоретические положения апробированы на конкретном субъекте Российской Федерации, в качестве которого была принята Белгородская область

По состоянию на 1 января 2007 г земельный фонд Белгородской области составил 2713,4 тыс гектаров

Основную часть территории области занимали земли сельскохозяйственного назначения - 74,3%, земли поселений - 12,1%, земли лесного фонда - 7,9% Удельный вес земель других категорий в общей структуре земельного фонда незначителен

Сельскохозяйственные угодья в составе земельного фонда области занимали 78,9%, в том числе пашня - 60,9%, многолетние насаждения -1,2%, кормовые угодья 16,8%, лесные земли - 8,9%

Площадь земель сельскохозяйственного назначения за 19752007 годы сократилась на 413 тыс га или на 16,0%, сельскохозяйственных угодий - на 50,8 тыс га или на 2,3%, пашни - на 78,2 тыс га или на 4,5%

На территории области функционировали 532 сельскохозяйственные организации, 1776 крестьянских (фермерских) хозяйств

Исследования показали, что 30% земель области расположены на склонах свыше 3° Доля пахотных земель, расположенных на склонах до 1°, составляла 32,6%, от 1° до 3° - 47,7%, от 3° до 5° - 15,4%, от 5° до 7° - 2,8%, свыше Т - 1,5%

Преобладающие почвы черноземы типичные и черноземы выщелоченные

На территории области наблюдаются процессы активной деградации земель Основной негативный фактор - эрозия почв в условиях высокой освоенности территории и распаханности земель Поэтому для эффективного развития сельскохозяйственного производства в условиях Белгородской области важное значение имеет размещение сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственных культур с учетом экологических требований, ландшафтной дифференциации территории и агро-экологического состояния земельных участков

Исходя из этого, в диссертации проведена классификация земель сельскохозяйственного назначения области по эрозионной опасности и по пригодности для использования в сельском хозяйстве с учетом последующего формирования землеустроительных регламентов для каждого земельного участка

По интенсивности развития эрозионных процессов определено три уровня наименьший (слабый), средний и сильный Исходя из этого, на территории области в ходе исследования было выделено три почвенно-эрозионных района и пять подрайонов

Оценка качества земель сельскохозяйственного назначения для целей землеустройства осуществлена по

- пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий,

- ассортименту сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на земельном участке,

-уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного травостоя,

- уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, а также на поддержание плодородия почв

Оценка качества земель базировалась на информации о естественных признаках земель На основе этой информации была изучена возможность использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий и оценен уровень плодородия почв.

В качестве главных критериев оценки качества земель были приняты экономические показатели Так, расчетный чистый доход при выращивании сельскохозяйственной продукции был выбран в качестве критерия пригодности земель для сельскохозяйственного производства, а его величина - в качестве критерия уровня плодородия земель

Использование экономического инструмента позволило количественно охарактеризовать качество земель как по отдельным вышеперечисленным признакам качества (потенциальная урожайность сельскохозяйственных культур, затраты на выращивание культур и др ), так и по их совокупности, где в качестве комплексного показателя нами был принят зерновой эквивалент

Кроме этого, проведенные экономические расчеты позволили обеспечить сопоставимость сравнительной оценки качества земель различных территорий Российской Федерации, увязать различия в качестве земель только с природными условиями и исключить возможное влияние на результаты оценки условий рынка, региональных и местных экономических условий сельскохозяйственного производства, факторов местоположения, характеризоваться одинаковыми показателями качества земли

В расчетах экономических показателей, необходимых для оценки качества земель, использовались единые для всей территории Российской Федерации цены на продукцию сельского хозяйства, расценки по оплате труда, тарифы на электроэнергию, цены на горюче-смазочные и другие материалы

Объективность (сопоставимость) сравнительной оценки качества земель обеспечивалась расчетом потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур и затрат на их выращивание и уборку в строгом соответствии с нормами и структурой затрат оптимальных зональных технологий

Примененный для оценки качества земель зерновой эквивалент представляет собой урожайность зерновых культур, получаемую на эталон затрат, эквивалентную по величине расчетного чистого дохода всему ассортименту оценочных культур

Основу показателя составляла нормативная урожайность зерновых, которая в процессе формирования зернового эквивалента коррек-

тировалась по величине нормативных затрат и по ассортименту оценочных культур Считалось, что чем больше величина зернового эквивалента, тем выше качество земли и больше ее доходность

Оценка качества земель проводилась одновременно по двум видам использования под пашню и естественные кормовые угодья

Планирование и организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области на перспективу осуществлялись на основе их зонирования В качестве показателей, учитываемых при зонировании, приняты оценка качества земель, плодородия и технологических свойств и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве

При разработке землеустроительных регламентов по пригодности выделены следующие четыре категории земель

- пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья,

- малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья,

- непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии,

-уникальные, малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (табак, чай, виноград, рис и др )

По уровню потенциального плодородия указанные земли были подразделены на девять классов и 29 разделов

Исходя из этого в диссертации определены виды разрешенного использования земельных участков по зонам и землеустроительные регламенты (рис 3,4)

Кроме того, по каждой территориальной зоне разработаны рекомендуемые структура угодий и посевных площадей, ассортимент культур и их урожайность, технические показатели возделывания растений (нормы затрат труда, себестоимость продукции, расход горючесмазочных материалов, нормы внесения удобрений, ядохимикатов, нормы высева и др ) При проведении расчетов были построены гистограммы урожайности основных сельскохозяйственных культур по типам почв

В диссертации был осуществлен анализ распределения площадей сельскохозяйственных угодий, пашни и кормовых угодий по выделенным территориальным зонам (табл 3)

ЛШ&

¿щ

¿Г*--

т*

т

Шг"

. Р'.

''^Гку-Р

Ж®

/-"4-<5-

Ш

■2Ж-\:

\ ».'Ц.э.

шг

Я

ж

, Ш Шг — «л

ш

т ^ / -у

л

Щ

> г. Г/,

\ ■ -У

5 "Г":" :': ¡Л; 'ЙгА' -' ■

Ш -3?. -;:;.1 у. V"■",■,>

~~ Р ■ У „•: " •>■' '"•■¡г.

й-

Рис. 3. Зонирование межселенных территорий Белгородской области

(г ^

- ' .-V ;: .

. л......;.;

С

Т

Территориальные зоны по пригодности земель для использования в сельском хозяйстве

Условные хаки Территориальные зоны по продуктивности земель

Категория пригодности

Уровень зернового эквивалента, «|/га

'Средние и выше среднего"

42.08 - 54.7

Пригодные для использовании, под любые сельскохозяйственные угодья

Мало пригодные под пашню, многолетние месах пригодные под ест кормовые угодья

' 1 "Непригодные"

Шшщщ!

Непригодные под сельскохозяйственные угодья в естостпен-ном состоянии по природным свойствам.

Виды разрешенного использования земель

Сельскохозяственное производство, личное подсобное хозяйство - полевой участок, процент сельскохоэйсгтвенных угодий в структуре землепользования должен быть не ниже 90%.

Сельскохозяйственное производство, личное подсобное хозяйство - полевой участок, животноводство (кормопроизводство), садоводство и огородничество без капитальною строитепьсггва (зданий, строений), процент сельскохозяйственных угодий в структуре землепользования должен быть не ниже 80%.

Ш Сельскохозяйственное производство, личное подсобное хозяйство - полевой участок, животноводство (производство кормов и пастбища), садоводство и огородничество с правом капитального строительства (зданий, строений), дачное строительство, процент сельскохозяйственных угодий в структуре землепользования не лимитируется.

Ш Сельскохозяйственные земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства по природным свойствам.

Рис. 4. Условные обозначения к карте зонирования межселенных территорий Белгородской области

Таблица 3

Группировка сельскохозяйственных угодий по территориальным зонам

Зоны Сельскохозяйственные Пашня и многолетние Кормовые угодья

угодья насаждения

Площадь, га % Площадь, га % Площадь, га %

1 335840 18,3 335550 21,8 290 ОД

2 765237 41,8 742592 48,3 22645 7,7

3 393157 21,5 372342 24,2 20815 7,1

4 321626 17,6 85526 5,6 236100 80,3

5 14740 0,8 690 0,1 14050 4,8

Итого 1830600 100,0 1536700 100,0 293900 100,0

Данные таблицы свидетельствует о том, что 81,6% сельскохозяйственных угодий и 94,3% пашни размещаются на наиболее плодородных почвах, включенных в состав 1, 2 и 3 территориальных зон, 18,3% сельхозугодий и 21,8% пашни входят в состав особо ценных земель, отнесенных к 1-ой зоне, 85,1% кормовых угодий занимают малопродуктивные земли, отнесенные к 4-ой и 5-ой зонам

Планирование и организация рационального использования земель Белгородской области на перспективу и их экономическая эффективность.

Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны на основе проведенного зонирования создает предпосылки и условия для оптимизации структуры сельскохозяйственных угодий и воспроизводства плодородия почв, более полного использования ресурсного потенциала земель в соответствии с их классификацией и природоохранными ограничениями, защиты земель от негативных воздействий, внедрения научно обоснованных систем ведения сельского хозяйства и адаптивно-ландшафтного земледелия, сохранения более ценных сельскохозяйственных угодий при отводе земель для различных целей

При планировании использования земель области в диссертации разработан прогноз распределения земель по категориям на 2015-2020 годы с использованием нелинейного метода нейронных сетей Результаты прогноза показаны в табл 4 и на рис 5

В диссертации рассчитан ежегодный ущерб от сокращения площадей сельскохозяйственных угодий и их деградации, который составил 3080,5 млн руб Если считать, что недополученный чистый доход с общей суммой ущерба будет составлять 30%, то есть равняться 924,2 млн руб (3080,5*0,3=924,2), а процентная ставка, используемая для капитализации ренты (процент капитализации), составит 3%, то снижение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Белгородской

Таблица 4

Распределение земель по категориям (тыс га)

№№ п/п Категории земель 1975 г 2006 г Прогноз

2015 2020

1 Земли сельскохозяйственного назначения 2429,4 2015,6 2013,7 2013,0

2 Земли поселений 17,7 328,2 326,6 326,6

3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения 45,9 35,1 35,2 35,2

4 Земли особо охраняемых территорий и объектов — 2,4 22,5 30,4

5 Земли лесного фонда 218,2 215,0 213,1 212,3

6 Земли водного фонда — 2,2 2,2 2,2

7 Земли запаса 2,2 114,6 100,1 93,7

Итого 2713,4 2713,4 2713,4 2713,4

области за 1975-2006 годы будет равняться 30,8 млрд руб или (924,2* 100)/3=30,8 млрд руб

При ставке земельного равной 0,3%, с этой суммы местные бюджеты ежегодно будут недополучать 92,4 млн руб (30800*0,003=92,4 млн руб ) Учитывая то, что в 2005-2006 годах в Белгородской области было получено в среднем за год 210 млн руб земельного налога, то можно считать, что земельно-ресурсный потенциал области уменьшился за 1975-2006 годы на 46,1%

К этому также следует добавить потери продукции, связанные с существенным сокращением внесения органических и минеральных удобрений, средств защиты растений, объемов известкования, гипсования и фосфоритования почв

В диссертации разработаны предложения по предотвращению данного ущерба за счет осуществления комплекса землеустроительных мер на межселенных территориях

Анализ построенных в диссертации гистограмм показал, что земли второй зоны дают возможность получать наиболее высокие и стабильные урожаи всех рекомендуемых сельскохозяйственных культур На землях третьей зоны эта величина снижается, в среднем, на 30 % по всему рассматриваемому ассортименту сельскохозяйственных культур, и в 2 и более раза ниже - на землях четвертой зоны, поэтому, земли четвертой зоны предлагается использовать под кормовые угодья

Годы

1970 19X0 1990 2000 2010 2020

а 2,6"

I 212 -

i а

Q

I ^

Земли лесного фонда

2020 Годы

Земли полного фонда

2020 Годы

" 160 -]

5 120

j 80 ■

g 40-

о

é о

1980 1090 2000 2010 2020 Годы

Рис. 5. Динамика площадей различных категорий земель во времени

На основе проведенного зонирования межселенных территорий определены затраты на осуществление комплекса противоэрозионных мероприятий и их соотношение по выделенным эрозионным районам, а также рассчитана экономическая эффективность размещения посевов основных товарных сельскохозяйственных культур Белгородской области (зерновых, сахарной свеклы, подсолнечника)

Затраты на противоэрозионные мероприятия в целом по области составят - 12,25 млрд руб , в т ч. на агротехнические - 2,96 млрд руб , лесомелиоративные - 1,0 млрд руб , гидротехнические - 8,29 млрд руб Данные затраты окупятся приростом чистого дохода в размере 4,56 млрд руб примерно за три года Общий прирост чистого дохода складывается из эффективности осуществления агротехнических противоэрозионных мероприятий - 1,93 млрд руб, лесомелиоративных мероприятий - 1,46 млрд руб, гидротехнических мероприятий -1,17 млрд руб

Кроме того, за счет дифференцированного размещения только сахарной свеклы и подсолнечника по территории различных зон будет увеличена стоимость валовой продукции полеводства на сумму 137,4 млн руб

Зонирование земель сельскохозяйственного назначения позволяет раскрыть также ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства на основе совершенствования структуры угодий, оптимального размещения посевов сельскохозяйственных культур, формирования севооборотных массивов, совершенствования специализации хозяйств, выявления малопродуктивных земель, проведения мероприятий по улучшению и мелиорации земель

Выводы и предложения

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы 1 Основные площади земель Российской Федерации (более 95% территории) находятся за чертой населенных пунктов Поэтому организация рационального использования этих земель и их охраны является важнейшей задачей государства В диссертации показано, что в настоящее время межселенные территории не являются полноценным объектом государственного управления и должным образом не охватываются территориальным планированием и землеустроительным проектированием, что не позволяет включить земельные ресурсы в активный экономический оборот на федеральном, региональном и муниципальных уровнях

2 На основе изучения теоретических положений планирования развития землепользования в Российской Федерации и практических методов его осуществления в различных областях (краях) и муниципальных образованиях установлено, что принятая концепция территориального планирования исходит из интересов развития поселений, а также в некоторой части — из планируемого размещения объектов капитального строительства промышленного, транспортного, энергетического и иного назначения

Это приводит к нерегулируемой застройке, росту городов, а в условиях дефицита земель и высокой плотности населения — к нарушению экологической стабильности территории

Поэтому в диссертации разработаны теоретические положения и доказана необходимость планирования развития землепользования в системе землеустройства

3 Проведенные исследования показали, что градостроительные регламенты, как составные части Правил землепользования и застройки не устанавливаются для земель лесного, водного фондов, земель запаса, большей части особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения Поэтому до 90% межселенных территорий не могут быть охвачены соответствующими нормами и правшами землепользования, а следовательно, и находиться в сфере территориального планирования и градостроительного зонирования Поэтому для всех выше названых категорий земель, не охватываемых градостроительными регламентами, планирование использования земель и их охраны должно являться областью землеустроительной деятельности и осуществляться на основе землеустроительной документации

4 В целях эффективного управления межселенными территориями на основе землеустроительной документации для установления целевого назначения и разрешенного использования каждого земельного участка в диссертации предлагается осуществлять зонирование межселенных территорий При этом впервые в землеустроительной науке определено понятие, установлено экономическое значение и доказана целесообразность и необходимость землеустроительного зонирования межселенных территорий Показано, что зонирование межселенных территорий ставит задачу разработки на уровне субъектов Российской Федерации, а затем в информационной, технологической и логической взаимосвязях- на уровне муниципальных районов и муниципальных образований, схем зонирования межселенных территорий и схем (дежурных карт) зон с особыми условиями использования территорий

В связи с этим в диссертации разработано содержание и порядок составления указанных схем

Определено, что схемы зонирования необходимо разрабатывать в составе схем землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схем землеустройства территорий муниципальных образований или в качестве самостоятельных землеустроительных документов Установлено, что основная задача схем зонирования территорий - произвести распределение земель по категориям, подкатегориям, формам собственности и угодьям на перспективу и обосновать виды и параметры разрешенного использования земельных участков

5 Учитывая особую роль земель сельскохозяйственного назначения в обеспечении населения продуктами питания, а промышленности в сырье, необходимость приоритета в их использовании и особой охране, выполнения требований воспроизводства плодородия почв, в работе предлагается планировать и осуществлять хозяйственное использование этих земель на основе землеустроительных регламентов

В диссертации показано, что землеустроительный регламент должен являться частью Правил землепользования (использования и охраны земель) Он разрабатывается для каждой территориальной зоны, отграниченной в Правилах землепользования конкретного региона (субъекта Российской Федерации) и отдельных муниципальных образований

В результате исследования разработан механизм, методика и инструментарий формирования землеустроительных регламентов межсе-ленных территорий

6 Проведенный анализ состояния и использования земель Белгородской области за 1975-2006 годы показал, что за время земельной реформы площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 50,8 тыс га, площадь пашни уменьшилась на 78,2 тыс га, увеличились площади земель, подверженных водной эрозии и дефляции - на 19,8 тыс га Более 60% земельных участков сельскохозяйственных организаций, находящихся в долевой собственности, и участков граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством, не поставлено на государственный кадастровый учет и не находится в сфере землеустройства

Из-за этого, общая расчетная кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения области за анализируемый период снизились на 30,8 млрд руб Поэтому намечаемые в диссертации мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами на основе землеустроительной документации, являются определяющими в повышении эффективности использования земельно-ресурсного потенциала данного субъекта Российской Федерации

7 В основу зонирования межселенных территории в работе предложено положить оценку качества земель, которую рекомендуется проводить на основе расчета интегрального показателя, позволяющего дать комплексную характеристику земель по уровню плодородия, по их производительной способности, раскрывающей ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства Белгородской области и отдельных ее частей Данная оценка свидетельствует о пригодности использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий, о возможности выращивания и потенциальной урожайности основных сельскохозяйственных культур, о потенциальной эффективности различных отраслей сельского хозяйства

В диссертации приводятся методика и механизм оценки качества земель сельскохозяйственного назначения для целей зонирования межселенных территорий На основе этих разработок осуществлена оценка качества земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области, занимающих по состоянию на 1 января 2007 года 74,3% всей территории области

8 Основным негативным фактором использования земель в области является интенсивная деградация почв за счет эрозии На эродированных землях наблюдается резкое снижение урожайности сельскохозяйственных культур и сокращение гумуса Ежегодные потери гумуса по области составляют 1670,8 тыс тонн. Это требует упорядочения видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с проведенным зонированием и проектирования при землеустройстве комплекса противоэрозионных мероприятий

По укрупненным расчетам затраты на противоэрозионные мероприятия по области составят - 12,25 млрд руб , в т ч на агротехнические - 2,96 млрд руб , лесомелиоративные -1,0 млрд руб , гидротехнические - 8,29 млрд руб

9 В ходе проведенных исследований в диссертации разработана методика оценки экономической эффективности зонирования межселенных территорий Показано, что за счёт организации дифференцированного использования земель и их охраны в разрезе выделенных зон, установления мер экономического стимулирования рационального землепользования объемы производства сельскохозяйственной продукции увеличатся на 20-25%, а ее себестоимость снизится на 15-20%

В результате научно обоснованной корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учётом рекомендуемой оценки земельных участков и выявления неучтенных земель, общие поступления земельных платежей в местные бюджеты возрастут на 92,4 млн руб , а доходы от оборота земельных участков, находящих-

ся в собственности Белгородской области и собственности муниципальных образований, увеличатся в 2 раза

Вследствие установления законного правового режима, целевого назначения и особых условий использования территорий, обеспечения экономической защиты ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий от изъятия для несельскохозяйственных целей, определения ограничений в использовании эродированных и эрозионно-опасных земель будут предотвращены ежегодные потери сельскохозяйственного производства в размере 2,51 млрд руб

Список опубликованных работ по теме диссертации

1 Мальков, А В Обоснование структуры и объемов работ по землеустройству на перспективу. [Текст] / А В. Мальков // Состояние и основные направления развития землеустройства в Российской Федерат ции монография / под ред. С Н. Волков; Гос ун-т по землеустройству М, 2006 -С 301-312 (0,55)

2. Мальков, А В Приоритетные направления в развитии отдельных видов землеустроительных работ [Текст] / А В Мальков // Волков С Н Основные направления развития землеустройства в Российской Федерации (2007-2012 годы) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель -2007 -№1 - С.20-32 (0,6)

3. Мальков, А. В Проблемные вопросы становления государственного технического учета. Результат работ по переводу архивов ОТИ в электронный вид в пилотных регионах [Текст] / А В Мальков // Кадастровый вестник - 2006 - №3 - С 22-26 (0,2)

4 Мальков, А В Перспективы развития системы государственного технического учета объектов капитального строительства [Текст] / А.В Мальков // Кадастровый вестник - 2006 - № 2 С 44-48. (0,2)

5 Мальков, А В. Анализ использования земель Белгородской области. [Текст] / А В Мальков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель -2007 -№12. - С.67-72 (0,20)

6 Совершенствование классификации территориальных зон для целей управления межселенными территориями [Текст] / С Н Волков, A.B. Мальков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель -2008 -№1 -С 5-13 (0,40)

Формат 60x84 1/16 Объем 1,0 п/л Бумага офсетная Тир 150 Зак N#0?

Участок оперативной полиграфии ГУЗ Москва, ул Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мальков, Алексей Вениаминович

Введение.3

Глава I. Теоретические и экономические основы зонирования межселенных территорий.10

1.1 Понятие, экономическое значение и обоснование необходимости зонирования межселенных территорий.10

1.2 Совершенствование классификации территориальных зон для целей управления межселенными территориями.21

1.3 Основные этапы, порядок и задачи зонирования межселенных территорий и его роль в развитии экономики региона.32

Глава II. Современное состояние, оценка качества и классификация земель Белгородской области.53

2.1 Земельный фонд Белгородской области и характеристика его использования.53

2.2 Методика расчета интегрального показателя оценки качества земель сельскохозяйственного назначения.84

2.3 Особенности оценки качества земель по эффективности их использования под кормовые угодья.92

Глава III. Планирование и организация рационального использования земель Белгородской области на перспективу и их экономическая эффективность.95

3.1 Территориальное зонирование земель сельскохозяйственного назначения на основе классификации почв (земель) по их пригодности для использования в сельском хозяйстве.95

3.2 Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны на основе территориального зонирования:.112

3.3 Оценка экономической эффективности территориального зонирования земель сельскохозяйственного назначения.122

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области"

Актуальность темы. Уникальное значение земельных ресурсов в жизнеобеспечении общества определяет особое внимание к организации эффективного управления ими.

Особую остроту эти вопросы приобретают на современном этапе когда идет интенсивный процесс создания и укрепления земельных отношений нового типа, основанных на многообразии форм собственности на землю, появления частной земельной собственности и развития многоукладной экономики и земельного рынка.

Институт «земельной собственности» в любом государстве должен предусматривать возможность реализации земельным собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком.

Земельные сделки, приобретающие массовый характер, требуют обеспечения юридической чистоты прав на земельные участки, полноты описания самих участков, их правового статуса, определения видов разрешенного использования и экономической ценности. Только в этом случае может развиваться цивилизованный земельный оборот, а земельные ресурсы стать движущей силой развития экономики страны и привлечения в нее инвестиций.

Не менее важное значение в условиях усиливавшихся процессов деградации земель имеет организация рационального землепользования, и ведение хозяйства на основе научно обоснованных взаимосвязанных технологических и организационных мероприятий, включающих оптимизацию организации земельных угодий, введение севооборотов, применение способов обработки почв в соподчиненности их с природной направленностью, приспособление методов и способов землепользования к свойствам земельных участков, с изменением этих свойств в сторону потребностей общества без нарушения общей устойчивости геосистем.

И в том и другом случаях одним из способов решения этих задач является зонирование территории.

На необходимость зонирования территории как инструмента управления земельными ресурсами, планирования и организации рационального использования земель и их охраны неоднократно указывали академики Россельхозакадемии, С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.В. Милосердое, В.Н. Хлыстун, члены — корреспонденты Россельхозакадемии А.А. Варламов, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, а также ученые землеустроители и экономисты Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, В.А. Вашанов, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Г.А. Карцев, Н.А. Кузнецов, С.И. Сай, А.А. Фадеев и др.

Действующее законодательство о территориальном планировании, землеустройстве и регулировании землепользования предусматривает выделение отдельных частей территории (зон), которые имеют различное целевое назначение, обладают особым правовым режимом использования земельных участков, определенным функциональным назначением, особыми условиями использования земель, а также ограничениями и обременениями.

Практика показывает, что если вопросы градостроительного зонирования территорий проработаны достаточно полно и апробированы при разработке генеральных планов поселений, то вопросы зонирования межселенных территорий в настоящие время не решены вообще.

В состав этих территорий входят земли лесного и водного фондов, земли запаса, большей части особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, т.е. более 90% всех земель страны не могут быть охвачены соответствующими нормами и правилами землепользования, а следовательно, и находиться в сфере территориального планирования и градостроительного зонирования.

Несмотря на то, что Федеральным законом «О землеустройстве» предусмотрены землеустроительные работы по оценке качества земель в целях получения информации о ее свойствах как средства производства в сельском хозяйстве, а также по природно-сельскохозяйственному районированию территорий, а в землеустроительном производстве имеются методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве, до сих пор сельскохозяйственные земли не дифференцируются по плодородию, для них не устанавливаются регламенты (виды разрешенного использования), а ограничения и обременения прав в использовании конкретных земельных участков, обязывающих землевладельцев и зем-лепользоватей сохранять почвенное плодородие и осуществлять природоохранные и противоэрозионные мероприятия, не определяются и не регистрируются в свидетельстве о правах на земельные участки и материалах кадастра недвижимости.

По этому для всех выше названных категорий земель, как правило, составляющих межселенные территории, включая продуктивные земли сельскохозяйственного назначения, необходимо проведение зонирования территории с определением правового режима, регламентов землепользовании и правового статуса земельных участков на перспективу.

Отсутствие материалов территориального зонирования межселенных территорий приводит к существенным сложностям в установлении правового режима и условий использования земель, не эффективному применению экономического механизма регулирования земельных отношений и вызывает трудности в управлении земельно-имущественным комплексом муниципальных и иных административно-территориальных образований, в организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного значения.

Необходимость определения критериев и методов выделения территориальных зон, их классификации, а также использования данных территориального зонирования при регулировании земельных отношений и управлении земельными ресурсами делает тему диссертационного исследования актуальной.

Состояние изученности проблемы. Проблемам зонирования межселенных территорий посвящено небольшое количество научно-практических разработок. Из отечественных авторов следует выделить работы Н.В. Комова, С.Н. Волкова, Г.А. Карцева, В.Ф. Спиридонова, освящающих отдельные части этой проблемы.

Из зарубежных ученых определенный вклад в разработку вопросов территориального планирования и зонирования внесли Г. Гаттер-бауэр, Ф. Грайф, Э. Гайссе, В. Зехер и др.

Имеется целый ряд полезных работ по эколого-ландшафтному и агроэкологическому зонированию территории, типизации и классификации земель сельскохозяйственного назначения.

В целом же система зонирования межселенных территорий практически не разработана.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических основ зонирования межселенных территорий и их апробация на территории субъекта Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- теоретически обосновать понятие, экономическое значение и необходимость зонирования межселенных территорий;

- выявить состояние и направленность работ по зонированию межселенных территорий;

- разработать классификацию территориальных зон для целей управления межселенными территориями;

- разработать механизм формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка, используемого для сельского хозяйства;

- обосновать задачи, этапы и порядок зонирования межселенных территорий и его роль в развитии экономики субъекта Российской Федерации;

-осуществить зонирование земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве.

Объектом исследования являются межселенные территории Белгородской области, составляющие 86,7% всех земель данного субъекта Российской Федерации.

Предметом исследования являются закономерности, процессы и методы зонирования межселенных территорий, роль и значение зонирования в управлении земельными ресурсами.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам регулирования землепользования и землеустройства, планирования и территориального зонирования.

При подготовке диссертации изучены нормативные правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области управления земельными ресурсами, развития землепользования и территориального зонирования, а также опубликованная по этим вопросам литература и инструктивно-методические рекомендации.

Диссертация базируется на обширной информации о развитии процессов использования и охраны земель в Белгородской области, динамике их качественного состояния, анализе негативных процессов.

Для решения поставленных задач использовались следующие методы и приемы научного исследования: аналитический, монографический, системного анализа и сравнений, экономико-статистический, балансовый. Применялся также метод экспертных оценок.

Научная новизна исследования. Результаты проведенной работы носят теоретический, методический и прикладной конструктивный характер.

Научная новизна диссертации состоит в следующем: дан научный анализ и оценка состояния, нормативного правового обеспечения и практического осуществления проблемы зонирования межселенных территорий в стране, а также опыта территориального планирования и зонирования в развитых зарубежных государствах;

- впервые в землеустроительной науке разработаны понятия, экономическое значение и доказана целесообразность и необходимость зонирования межселенных территорий; усовершенствована классификация территориальных зон для целей управления межселенными территориями;

- в соответствии с предложенной классификацией впервые разработан механизм формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка, используемого для сельского хозяйства и дан пример его формирования; сформулированы основные этапы стадии планирования развития землепользования региона на перспективу; определены задачи и порядок зонирования межселенных территорий; дана оценка значения зонирования межселенных территорий;

-проведено зонирование земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве; дана оценка экономической, экологической и социальной эффективности зонирования земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость работы состоит в том, что осуществление научно обоснованного зонирования межселенных территорий позволит: усовершенствовать систему управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, учета, планирования, организации и контроля за использованием земель и их охраной; осуществить прогнозирование бюджетных поступлений за счет платы за землю, а также расчеты обоснованных размеров кадастровой стоимости земельных участков с учетом особых режимов использования земель, ведение реестров налогоплательщиков; произвести научно обоснованные расчеты потерь и убытков сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для несельскохозяйственных целей, дифференцировать плату за сервитуты, установить размер штрафов за нарушение правил землепользования, определить меры экономического стимулирования рационального природопользования; наглядно отобразить все категории и зоны особого режима использования земель (территориальные зоны), различные земельные участки и их части с установленными регламентами, оперативно готовить информацию и вносить изменения в сформированные базы данных о зонах и земельных участках, находящихся в обороте или подлежащих земельному обороту; снизить затраты на создание и ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, осуществление экспертизы землеустроительной документации; ускорить исполнение обращений граждан и юридических лиц по вопросам предоставления, изъятия и отвода земельных участков, а также проведению землеустройства; обеспечить достоверность и полноту ведений кадастра недвижимости и системы ее регистрации, что гарантирует признание и подтверждение Государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращение прав на недвижимое имущество; установить быстрый доступ к сформированным базам данных о целевом назначении, правовом режиме и видам разрешенного использования любых земельных участков, расположении зон особых режимов использования земель, что даст возможность ускорить предоставление и изъятие земельных участков и их оборот; на более высоком научно-методическом уровне решать задачи оптимизации использования земель и внедрения адаптивных систем земледелия.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы соискателя по диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах. По материалам исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,15 печатных листов, в том числе выполненных лично соискателем — 1,65 п. л.

Кроме того, автор выступал с докладами на трёх научных конференциях, проведенных в Государственном университете по землеустройству (2004-2007 гг.) и трёх конференциях.

Материалы исследований использованы при разработке схемы использования и охраны земель Белгородской области и положены в основу зонирования земель сельскохозяйственного назначения этой области.

Объем и структура диссертации. Диссертация общим объемом 163 страницы, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 134 наименований, 5 приложений, включает 38 таблиц и 20 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мальков, Алексей Вениаминович

Выводы и предложения

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы.

1. Основные площади земель Российской Федерации (более 95% территории) находятся за чертой населенных пунктов. Поэтому организация рационального использования этих земель и их охраны является важнейшей задачей государства. В диссертации показано, что в настоящее время межселенные территории не являются полноценным объектом государственного управления и должным образом не охватываются территориальным планированием и землеустроительным проектированием, что не позволяет включить земельные ресурсы в активный экономический оборот на федеральном, региональном и муниципальных уровнях.

2. На основе изучения теоретических положений планирования развития землепользования в Российской Федерации и практических методов его осуществления в различных областях (краях) и муниципальных образованиях установлено, что принятая концепция территориального планирования исходит из интересов развития поселений, а также в некоторой части - из планируемого размещения объектов капитального строительства промышленного, транспортного, энергетического и иного назначения.

Это приводит к нерегулируемой застройке, росту городов, а в условиях дефицита земель и высокой плотности населения — к нарушению экологической стабильности территории.

Поэтому в диссертации разработаны теоретические положения и доказана необходимость планирования развития землепользования в системе землеустройства.

3. Проведенные исследования показали, что градостроительные регламенты, как составные части Правил землепользования и застройки не устанавливаются для земель лесного, водного фондов, земель запаса, большей части особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому до 90% межселенных территорий не могут быть охвачены соответствующими нормами и правилами землепользования, а следовательно, и находиться в сфере территориального планирования и градостроительного зонирования. Поэтому для всех выше названых категорий земель, не охватываемых градостроительными регламентами, планирование использования земель и их охраны должно являться областью землеустроительной деятельности и осуществляться на основе землеустроительной документации.

4. В целях эффективного управления межселенными территориями на основе землеустроительной документации для установления целевого назначения и разрешенного использования каждого земельного участка в диссертации предлагается осуществлять зонирование межселенных территорий. При этом впервые в землеустроительной науке определено понятие, установлено экономическое значение и доказана целесообразность и необходимость землеустроительного зонирования межселенных территорий. Показано, что зонирование межселенных территорий ставит задачу разработки на уровне субъектов Российской Федерации, а затем в информационной, технологической и логической взаимосвязях - на уровне муниципальных районов и муниципальных образований, схем зонирования межселенных территорий и схем (дежурных карт) зон с особыми условиями использования территорий.

В связи с этим в диссертации разработано содержание и порядок составления указанных схем.

Определено, что схемы зонирования необходимо разрабатывать в составе схем землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схем землеустройства территорий муниципальных образований или в качестве самостоятельных землеустроительных документов. Установлено, что основная задача схем зонирования территорий — произвести распределение земель по категориям, подкатегориям, формам собственности и угодьям на перспективу и обосновать виды и параметры разрешенного использования земельных участков.

5. Учитывая особую роль земель сельскохозяйственного назначения в обеспечении населения продуктами питания, а промышленности в сырье, необходимость приоритета в их использовании и особой охране, выполнения требований воспроизводства плодородия почв, в работе предлагается планировать и осуществлять хозяйственное использование этих земель на основе землеустроительных регламентов.

В диссертации показано, что землеустроительный регламент должен являться частью Правил землепользования (использования и охраны земель). Он разрабатывается для каждой территориальной зоны, отграниченной в Правилах землепользования конкретного региона (субъекта Российской Федерации) и отдельных муниципальных образований.

В результате исследования разработан механизм, методика и инструментарий формирования землеустроительных регламентов межселенных территорий.

6. Проведенный анализ состояния и использования земель Белгородской области за 1975-2006 годы показал, что за время земельной реформы площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 50,8 тыс. га, площадь пашни уменьшилась на 78,2 тыс. га, увеличились площади земель, подверженных водной эрозии и дефляции — на 19,8 тыс. га. Более 60% земельных участков сельскохозяйственных организаций, находящихся в долевой собственности, и участков граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством, не поставлено на государственный кадастровый учёт и не находится в сфере землеустройства.

Из-за этого, общая расчетная кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения области за анализируемый период снизились на 30,8 млрд. руб. Поэтому намечаемые в диссертации мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами на основе землеустроительной документации, являются определяющими в повышении эффективности использования земельно-ресурсного потенциала данного субъекта Российской Федерации.

7. В основу зонирования межселенных территории в работе предложено положить оценку качества земель, которую рекомендуется проводить на основе расчета интегрального показателя, позволяющего дать комплексную характеристику земель по уровню плодородия, по их производительной способности, раскрывающей ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства Белгородской области и отдельных ее частей. Данная оценка свидетельствует о пригодности использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий, о возможности выращивания и потенциальной урожайности основных сельскохозяйственных культур, о потенциальной эффективности различных отраслей сельского хозяйства.

В диссертации приводятся методика и механизм оценки качества земель сельскохозяйственного назначения для целей зонирования межселенных территорий. На основе этих разработок осуществлена оценка качества земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области, занимающих по состоянию на 1 января 2007 года 74,3% всей территории области.

8. Основным негативным фактором использования земель в области является интенсивная деградация почв за счет эрозии. На эродированных землях наблюдается резкое снижение урожайности сельскохозяйственных культур и сокращение гумуса. Ежегодные потери гумуса по области составляют 1670,8 тыс. тонн. Это требует упорядочения видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с проведенным зонированием и проектирования при землеустройстве комплекса противоэрозионных мероприятий.

По укрупненным расчетам затраты на противоэрозионные мероприятия по области составят — 12,25 млрд. руб., в т. ч. на агротехнические - 2,96 млрд. руб., лесомелиоративные — 1,0 млрд. руб., гидротехнические — 8,29 млрд. руб.

9. В ходе проведенных исследований в диссертации разработана методика оценки экономической эффективности зонирования межселенных территорий. Показано, что за счёт организации дифференцированного использования земель и их охраны в разрезе выделенных зон, установления мер экономического стимулирования рационального землепользования объемы производства сельскохозяйственной продукции увеличатся на 20-25%, а её себестоимость снизится на 15-20%.

В результате научно обоснованной корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учётом рекомендуемой оценки земельных участков и выявления неучтенных земель, общие поступления земельных платежей в местные бюджеты возрастут на 92,4 млн. руб., а доходы от оборота земельных участков, находящихся в собственности Белгородской области и собственности муниципальных образований, увеличатся в 2 раза.

Вследствие установления законного правового режима, целевого назначения и особых условий использования территорий, обеспечения экономической защиты ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий от изъятия для несельскохозяйственных целей, определения ограничений в использовании эродированных и эрозионно-опасных земель будут предотвращены ежегодные потери сельскохозяйственного производства в размере 2,51 млрд. руб. 1