Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий"

На правах рукописи

¿¡шл

ПРЯДКО ИРИНА АНАТОЛЬЕВНА

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ОБОСНОВАНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ

ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

ЧйЩм

Ростов-на-Дону 2008

Работа выполнена на кафедре экономики природопользования и кадастра Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцет Алексеева Л. А. доктор экономических наук, профессор Чешев А. С. доктор экономических наук, доцент Савон Д. Ю. Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)

Защита состоится «14 » мая 2008г в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212 207 01 Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, г Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета

Автореферат разослан и размещен на сайте РГСУ www rgsu ru « 11 » апреля 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

ИВ Теренина

Общая характеристика работы. Проблемы использования городских земель в условиях усиливающегося антропогенного воздействия являются составной частью земельной политики, подчеркивающей необходимость комплексного подхода по улучшению и сближению взаимодействия между социальной и природной средой Возрастающая техногенная нагрузка оказывает негативное влияние на качество городских земель, условий проживания населения и совокупную ценность городских территорий

Коренные изменения в социальной и экономической жизни страны и общества требуют выработки новых концептуальных подходов к осуществлению земельных преобразований на основе совершенствования системы земельных отношений применительно к условиям устойчивого развития городов, обеспечивающих организацию рационального и эффективного рационального землепользования

Городская земельная территория обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования отдельных видов городских земель, концентрация на небольших территориях большого числа производственных, общественно-деловых, социальных, культурно-бытовых объектов, а также инженерно-технической инфраструктуры Создание многофункциональных административно-территориальных городских образований усложняет принятие эффективных управленческих решений по улучшению использования земельных ресурсов города и регулированию системы рационального землепользования

Одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется организация рационального использования городских земель, должны стать эколого-экономические методы, обеспечивающие образование эффективного землепользования и улучшение качества окружающей природной среды в городских условиях, что обусловливает актуальность выбора темы исследования

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития городов как сложных социально-экономических систем посвящены исследования В Вагина, Л Велихова, В Глазычева, Н Данилова, Ю Колесникова, Ю Пивоварова, В Яновского и др Проблемы городского землепользования изучаются в трудах Н Гловацкой, А Дмитриева, В Зотова, А Коздлова, С Лазуренко, А Руднева, А Рудова

Экономические аспекты устойчивого развития экологических систем урбанизированных территорий изложены в трудах К. Багриновского, О Балацкого, Ю Гавриловой, М Гузева, А Гусева, В Гоиубева, В Данилова-Данильяна, В Денисова, В Игнатова, Е Рюминой, А Суэтина, С Тяглова, А.Урсула, Р, Хильчевской, Т Хачатурова Н Чепурных и др

Вместе с тем отдельные вопросы обоснования экологически устойчивого развития городских территорий и экологическая оценка влияния этого процесса на формирование рационального городского землепользования требуют проведения дополнительных исследований, что обуславливает актуальность предложенной темы диссертации

Цель и задачи. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по совершенствованию экономического механизма, обеспечивающего экологически устойчивое развитие городских территорий и городского землепользования в рыночных условиях

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются следующие задачи

• анализ сущности и современных особенностей развития городских территорий,

• исследование принципов городского землепользования и его роли в процессе развития отечественных городов,

• выявление основных принципов и особенностей существующей системы городского землепользования,

• анализ влияния факторов природной среды на эффективность городского землепользования,

• совершенствование механизмов использования и эколого-экономической оценки городской территории

Объект исследования - система эколого-экономических взаимодействующих факторов развития городских территорий и городского землепользования в частности

Предметом исследования выступает разработка методических подходов по формированию экономического механизма обеспечения экологически устойчивого развития территориальных образований в городских условиях при учете трансформации земельных отношений в рыночной экономике

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городского землепользования, оценки и использования городской территории

Использован системный подход к анализу социально-экономических и экологических проблем развития российских городов в современных условиях В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального анализа Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический и институциональный подходы

Нормативно-правовую базу настоящей работы составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативно-законодательные акты органов городского управления г Волгодонска, посвященные вопросам городского землепользования

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, которая основывается на разработке и совершенствовании экономических подходов, по обоснованию экологически устойчивого формирования и развития городских территорий, обеспечивающих не только организацию рационального природопользования и инвестирование мероприятий природоохранной направленности, но и улучшение планирования городского хозяйства в условиях рыночной экономики

Научная новизна исследования заключается в разработке концептуальных положений по совершенствованию экономического механизма обоснования экологически устойчивого развития городских территорий как основы формирования рационального городского землепользования Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем

• проведен системный анализ факториальных компонентов, оказывающих непосредственное влияние на развитие городских территорий в условиях трансформации экономики, форм собственности и хозяйствования в системе городского землепользования и выделены

основные тенденции формирования социально-экономической и экологической среды,

• обосновано влияние экологических факторов на стоимость городских земель, определены методические подходы по совершенствованию показателей экономической оценки городских территорий с учетом экологической компоненты,

• предложен пространственно-территориальный механизм поэтапного внедрения системы функционального, эколого-экономического зонирования городской территории с учетом требований охраны окружающей среды в условиях рыночной экономики,

• проведено моделирование экономически рациональной структуры использования территории города, позволяющее провести обоснование формирования городского землепользования, доказана объективность взаимодействия потенциальной полезности участков городской территории и различных видов деятельности при соблюдении природоохранных принципов,

• усовершенствована методология экономического обоснования построения системы экологически устойчивого городского землепользования, предложен алгоритм дифференциальной оценки городской территории, учитывающий особенности городской инфраструктуры, предложена модель эколого-экономической оценки городского землепользования

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические положения диссертации дополняют и развивают положения концепции устойчивого развития о процессах экочого-экономической оценки и использования городских территорий и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Экономика природопользования», «Оценка собственности», «Оценка недвижимости» и ДР

Практическое значение имеют выводы и рекомендации, изложенные в работе, по вопросам регулирования в сфере формирования благоприятных экономических, организационных и правовых условии совершенствования механизмов эколого-экономического развития городской территории

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на Международных и межвузовских научно-практических конференциях (Ростов-на-Дону, 2004 - 2007 гг) по проблемам экономики и экологии городских территориальных образований По результатам исследования опубликовано 5 научных статей общим объемом 1,4 п л

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, огражена степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, обоснована научная новизна работы, теоретическая и практическая значимость результатов исследования

В первой главе «Теоретико-методологические аспекты формирования системы городского землепользования» рассмотрены организационно-хозяйственные механизмы городского землепользования, экономико-правовые условия использования городских территорий, а также основные направления природоохранной деятельности в городских условиях

Современный город представляет собой объект научного интереса представителей самых разных научных дисциплин

Наиболее характерной чертой городов является концентрация на сравнительно ограниченной территории практически всех видов человеческой деятельности Город представляет собой сложный производственно-территориальный комплекс, призванный решать определенные хозяйственные задачи в общей системе общественного разделения труда Поэтому основной экономической функцией города следует считать обеспечение условий для эффективной деятельности предприятий, расположенных на его территории, а основной социальной функцией - создание наиболее благоприятных условий для оптимального режима социального и демографического воспроизводства

Руководствуясь принципом структурирования городской среды в соответствии со структурой общества в целом, можно сформулировать некоторые дополнительные подходы к выделению подструктур городской среды

Земля входит в качестве особого объекта управления в систему городского хозяйства, являясь его базовым структурным элементом Как объект, связанный с хозяйственной деятельностью, она по своим свойствам принципиально отличается от других производственных ресурсов Являясь творением не природы непосредственно, а человеческого труда, последние по этой причине воспроизводимы и, как правило, специализированы, то есть узкофункциональны

Земля в городе не является средством производства, но она есть несущая часть сложной поселенческой системы с ее многочисленным населением, промышленностью и инфраструктурой К тому же города, как правило, не богаты землей, не имеют свободные площади, хотя земельные резервы часто существуют В их числе территории, занятые вредными для города предприятиями, нуждающимися в выводе за его пределы, участки несостоявшегося строительства, занятые территории, размеры которых не оправданы производственной необходимостью, и т д Иначе говоря, в городах реально существует проблема настоятельной необходимости повышения эколого-экономической и социальной эффективности использования их территорий

Для успешного развития земельных отношений в городских условиях в первую очередь необходимо решить проблему оценки земли и введения платы на землю, основанной на рыночных принципах, что должно поставить всех землевладельцев и пользователей в равные экономические условия по отношению к земле как платному ресурсу

Основная цель эколого-экономического механизма городского землепользования состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов (рис 1)

; Ф

•: Л 3 .

т ч

V аг о -

5 X

I о

/ N

Вариант # 1 Естественньй уровень Искусственны* уровень Культурно-цэн-ностньй уровень

ч

/ \

Вариант #2 ■ Экологическая подсистема Техническая подсистема Демографическая подсистема

Г \

Вариант #1 Социально-экологическая сфэра Технико-экономическая сфера Социально-страти-фжационная сфера

V

Т!одходы, основанные •на анализе основных цсфер ж изнедеятел ьности •■

Урбоприродное Социальное

подпространство подпространство

Урбо экономическое Информационное

подпространство подпространство

■¡рбдсистёмь! Общ ЙСГВёННОЙ? фШзни (типы совместной - ' Ш деятельности люд^й) .

Материальное производство

Регулятивная деятельность

Социальная деятельность

Духовная деятельность

Исторически сложившееся отношение людей к природе: •совокупность средств производства, эшментов производственной и социальной инсфаструктуры поселений и жилищ, природньк комплексов, вовлзченньк в процесс штермально-производственной деятельности

Исторически сложившееся отношение людей друг к другу: вклочает в себя систему общественньк отношений, дает возможность увидеть и оценить масштабы социальньх связей,

содержит в себе меру их взаимопересечения, опосредованное™ и многообразия

Рис. 1. Основные подходы к структурированию городской среды

В соответствии с дайной целью можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

Таблица 1

Направления устойчивого развития современного города

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СЛОЖИВШИХСЯ МЕСТ РАССЕЛЕНИЯ РАЗРАБОТКА НОВЫХ ЭКОЛОГИЧНЫХ РЕШЕНИЙ ДЛЯ МЕСТ РАССЕЛЕНИЯ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Экореконструкция города и зданий Достижение экологического равновесия, миниатюризация мест расселения

Экологическое зонирование, благоприятное размещение промышленности Экологизация транспорта Решение проблем сенсорной экологии (зрение, запах, звук)

Фитомелиорация Озеленение всех вертикальных и горизонтальных поверхностей Гчубокая очистка загрязнений, система утилизации и повторного использования

Глубокая очистка сточных вод и система сбора отходов Сбор и использование дождевой воды Полностью устойчивое биопозитивное место расселения

Устойчивое развитие города - это такой подход к решению городских проблем, к улучшению условий жизни горожан, который ведет к сбалансированному социально-экономическому и экологическому развитию, осуществляемому на основе рационального использования всего городского ресурсного потенциала, включая геолого-географические особенности городской территории, потенциальные возможности населения, экономики, промышленности, инфраструктуры, не превышающее предельно допустимых нагрузок на окружающую среду (городские экосистемы)

Усилия по обустройству городской территории не принесут результата, если не будут выполнены правовые и экономические условия устойчивого развития Одним из таких условий является оптимизация существующего механизма землепользования, адекватного условиям построения системы устойчивого развития

Во второй главе «Эколого-экономические основы формирования системы эффективного землепользования в условиях города» даны характеристика земельных ресурсов города, их функциональное использование и качественная характеристика, обоснован экономический механизм обеспечения экологически остойчивого городского землепользования, изложены методические основы эколого-экономической оценки использования городских территорий и уровня их рекреационных ресурсов

Оценка экологической ситуации в городе включает следующие аспекты

- уровень загрязнения природных компонентов (агмосферы, водных и земельных ресурсов),

- общее количество вредных веществ, образующихся в процессе народнохозяйственной деятельности города,

- количественный и качественный состав вредных веществ, поступающих в окружающую среду.

- элементы природной среды, более всего подверженные негативному воздействию антропогенной деятельности в данном городе,

- взаимосвязь и взаимозависимость между природными элементами,

- тенденцию естественного развития природных элементов,

- антропогенное влияние на изменение качества природных элементов и его классификация,

- критические конфликтные ситуации (степень деградации природных компонентов),

- комплексную антропогенную нагрузку,

- комплексный анализ современного состояния природных элементов в городе,

- ущерб, вызванный загрязнение^ окружающей среды

Комплексная оценка состояния окружающей среды должна базироваться на учете масс загрязняющих веществ, производимых на территории, опасности каждого ингредиента загрязнения для здоровья человека, территориальных особенностей самоочистительных процессов в воздушных бассейнах, реках и почвах, а также их относительных способностях сохранять (рассеивать) загрязнители Если первые два фактора определяют объемы и значимость нагрузок на среду, то последние отражают ее способности противостоять этим нагрузкам, позволяя получать в итоге наиботее приближенные к действительности показатели опасностей загрязнений территорий Основным загрязнителем атмосферного воздуха на территории города является автотранспорт (рис 2)

2000 2002 2004 2006

Рис 2 Выбросы загрязняющих веществ автотранспортом Волгодонска,

тыс т

По данным городской статистики, на 1 января 1996 г численность населения в Волгодонске была 190,2 тыс человек, сегодня в нем проживает 171,4 тыс Рождаемость (на одну тысячу населения) увеличилась с 7,9 до 9,1 чел Смертность тоже увеличилась — с 7,9 до 10,6 чел Основными причинами смертности остаются сердечно-сосудистые и онкологические заболевания Средняя продолжительность жизни горожан выросла с 61 до 64,7 года Основные причины смертности населения города представлены в табл 2

Таблица 2

Основные причины смертности населения Волгодонска

ПРИЧИНЫ СМЕРТНОСТИ % ОТ ОБЩЕГО ЧИСЛА ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ СМЕРТЕЙ

2003 2006

Болезни системы кровообращения 58,0 58,2

Новообразования 12,5 13,0

Несчастные случаи, отравления, травмы 8,8 8,8

Удельный вес трудоспособного населения в числе умерших всех возрастов повысился с 25,4 % в 2003 г до 26,7 % в 2006 г Как и прежде, смертность мужчин в рабочих возрастах значительно превышает смертность женщин (в 4 раза)

Причиной смерти каждого третьего умершего в трудоспособном возрасте (32,7%) являются болезни системы кровообращения Более четверти умерших в трудоспособных возрастах (25,1%) стали жертвами несчастных

случаев, отравлений и травм Значительна также доля (12,8 %) умерших в данных возрастах от новообразований

В городе основными являются заболевания органов дыхания, системы кровообращения, мочеполовых органов, органов пищеварения (табл 3)

Анализируя здоровье детского населения, следуег отметить тенденцию к его ухудшению Отмечается рост числа инфекционных и паразитарных заболеваний на 11,7%, заболеваний нервной системы и органов чувств - на 10,6%, новообразований - на 6,1%, травм и отравлений - на 3,3%, заболеваний мочеполовой системы - на 2,6 процентов В целом общая заболеваемость среди детей выросла на 0,5% по отношению к 2003 г и составляет 2113,9 на 1000 чел детского населения

Таблица 3

Уровень общей заболеваемости населения Волгодонска

ЗАБОЛЕВАНИЯ % ОТ ОБЩЕГО ЧИСЛА ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ЗАБОЛЕВАНИЙ

2003 2006

Органов дыхания 24,8 15,1

Системы кровообращения 11,7 15,3

Мочеполовых органов 8,9 11,3

Органов пищеварения 8,4 8,6

Немаловажное значение для проживающего в городе населения имеет состояние экологического благополучия и комфортабельность Весьма важным обстоятельством следует считать тот факт, что ареалы концентрации негативных явлений, таких как психоневралгические заболевания, хронический алкоголизм, нарушение общественного порядка, совпадают как parí с районами, отличающимися худшими показателями качества жилой среды

Результатом оценки экологического состояния могут быть как карта зонирования территории города по степени ценности отдельных участков в зависимости от состояния окружающей среды (загрязнения территории и рекреационной ценности), так и степень ценности отдельного индивидуального участка Второе является наиболее точным, так как карта степени ценности охватывает большие зоны, а степень ценности отдельного участка рассчигывается индивидуально для него

Коэффициент загрязнения территории суммируется из всех видов загрязнений, характерных для данного региона Для каждого вида загрязнения рассчитывается комплексный показатель

Для интегральной оценки уровня химической загрязненности атмосферы используется индекс загрязнения атмосферы (ИЗА), который рассчитывается по следующей формуле

ИЗА = £(—^—)к', (1)

РОК / ' к '

где С, - средняя концентрация для 1-го загрязняющего вещества, мг/м3, РБК, - предельно допустимая концентрация для но вещества, мг/м3, Кг — безразмерная константа приведения степени вредности г-ого вещества к вредности диоксида серы, зависящая от класса опасности загрязняющего вещества. ИЗА позволяет учитывать вклад в загрязнение многих веществ и выразить уровень загрязнения одним числом При этом учитывается класс опасности химического вещества, а фактическая среднегодовая концентрация приводится к степени загрязнения воздуха диоксидом серы, исчисляясь в долях ПДК диоксида серы Химическое загрязнение почв оценивается по суммарному показателю химического загрязнения 2с, который рассчитывается по следующей формуле

Ъй = Е - ( п - 1 ) > (2)

где С1 — концентрация г-го элемента в почве, Сй - фоновое содержание 1-го элемента в почве; п — число учитываемых элементов

Для оценки загрязнения водных объектов можно использовать два интегральных показателя индекс загрязненности воды (ИЗВ) и токсичности воды

ИЗВ рассчитывается по следующей формуле

ИЗВ = £ (—?!—) I (3)

где С, - средняя концентрация для 1-го загрязняющего вещества, мг/м3, РБ^ — предельно допустимая концентрация для 1-го вещества, мг/м3, 6 - строго лимитированное количество показателей (ингредиентов), берущихся для расчетов, включая показатели растворенного 02 и БПКл, имеющих наибольшее значение, независимо от того, превышают они ПДК или нет

Токсичность определяется методами биотестирования - по реакциям организмов, культивируемых в искусственно поддерживаемых стандартных условиях при лабораторных экспериментах

Биотестирование позволяет получить интегральную оценку токсичности объектов окружающей среды для живых организмов на основе различных реакций биотестов - живых организмов, выделенных в лабораторную культуру Это дешевый и универсальный метод в последние годы широко используется во всем мире для оценки качества объектов окружающей среды Имеется международный стандарт по использованию в качестве биотестов дафний, которыми пользуются в 22 странах мира

Загрязнение питьевой воды оценивается по гидрохимическому и бактериологическому составу и сравнивается на соответствие установленным нормам

Загрязнение территории населенного пункта твердыми отходами сводится к обнаружению несанкционированных свалок и оценке их по классу опасности Предлагается рассчитывать класс опасности свалки (Коп) по следующей формуле

5* у*К

Коп=~2Ц (4)

^ р

где 5 — коэффициент, который состоит из коэффициента горизонтальной миграции вредных веществ в поверхностном слое почвы = 0,05 (5 %), и вспомогательного коэффициента, равного 100 для удобства численного выражения коэффициента опасности свалки (варьируется от 0 до 20), V — объем свалки (м3). К0 — коэффициент, учитывающий опасность отходов по их виду; Бр - площадь ливневого стока со свалки, м2

Таблица 4

Значения коэффициента (Ко), учитывающие опасность отходов по их виду

Вид отходов ЗНАЧЕНИЕ К0

Промышленные 4

Отходы от гаражей 3

Бытовые 2

Строительные 1

Оценка опасности основных видов загрязнений проводится по оценочной шкале комплексных показателей в соответствии с утвержденными законодательством градациями (загрязнения атмосферы, почвы, водных объектов, радиационное загрязнение)

В диссертации разработана и предлагается градация всех основных видов загрязнений окружающей среды по баллам в соответствии с утвержденными оценками опасности (табл 5)

Таблица 5

Оценочная шкала основных видов загрязнений окружающей среды по

баллам

КРИТЕРИИ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ БАЛЛ

1 2 3 4 5

Загрязнение атмосферы 0-5 5-7 7-14 14-21 >21

Загрязнение почвы (2с) 0-16 16-32 32-64 64-128 > 128

Загрязнение питьевой воды (по отклонению количества показателей от норм, %) <20 20-40 40-60 60-80 80-100

Загрязнение водных объектов (ИЗВ), (острая токсичность, 1-2,5 <20 2,5-4 20-40 4-6 40-60 6-10 60-80 >10 80-100

Загрязнение твердыми отходами (Коп) 0-4 4-3 8-12 12-16 16-20

Радиационной загрязнение (эффективная эквивалентная доза излучения, м/год) 0-1 1-5 5-20 20-50 >50

Акустическое загрязнение (эквивалентный уровень шума, превышение нормы, дБА) на 2 на 4 на 6 на 8 на 10

При оценке экологического состояния урбанизированных территорий, по-видимому, целесообразно ранжировать загрязнения окружающей среды по степени их опасности в различных типах городской инфраструктуры (табл 6)

Таблица 6

Приоритетность загрязнений на различных типах зон инфраструктуры

Волгодонска

ТИПЫ ЗОН ИНФРАСТРУКТУРЫ ПРИОРИТЕТНОСТЬ ЗАГРЯЗНЕНИЙ

1 2

Промышленные предприятия 6 1 2 4 5 7 3

Многоэтажная жилая засгройка 6 1 3 7 2 5 4

Парки, скверы 6 1 2 7 4 5 -

Сельскохозяйственные предприятия 6 2 1 4 5 7 3

Социально-бытовой сектор 6 1 3 7 5 2 4

Частный сектор 6 1 2 3 5 4 7

Окончаниетабл 6

1 2

Гаражи 6 I 2 5 4 7 з

Садовые участки 6 1 2 5 4 7 -

Транспортные магистрали 6 1 7 2 4 5 -

Образовательные учреждения 6 1 3 2 7 5 4 '

Дошкольные учреждения 6 1 3 2 7 5 4

Медицинские учреждения 6 1 3 7 2 5 4

Водные объекты (с водоохр зоной) б 4 5 2 1 7 -

Свободные территории 6 5 2 4 1 7 -

где цифрами обозначены загрязнения 1 — атмосферы, 2 - почвы, 3 - питьевой воды, 4 - водных объектов, 5 - твердыми отходами, 6 - радиоактивное, 7 — акустическое

Коэффициент загрязнения окружающей среды (Кзагр) суммируется из баллов по каждому загрязнению в соответствии с их приоритетностью и должен находиться в пределах от 0 до 1, то есть выражать долю загрязнения окружающей среды Учет приоритетности загрязнений в расчете оценивается следующим образом принято, что весомость одного загрязнения возрастает в арифметической прогрессии (с разностью профессии равной 1) с увеличением приоритетности •

В соответствии с вышесказанным получается формула

17В, 1 6В2 1 5В, 1 4В, 1 ЗВ5 1 2В, 1 В„

V = -.*_—!.-)--_*---*--*---*---*-1_|---*—II. ("5^

загр 28 5 28 5 28 5 28 5 28 5 28 5 28 5 ' ^^ где Вп — балл того или иного вида загрязнения в соответствии с приоритетностью загрязнений по различным типам зон инфраструктуры, 1/28 - доля одного вида загрязнения, наименьшего по приоритетности, цифра, стоящая перед баллом - коэффициент учитывающий приоритетность загрязнения в арифметической прогрессии, цифра, стоящая в знаменателе -приводит пятибалльную оценку в долю от 1

Далее, проведя преобразования, получаем следующую конечную формулу

Кзагр = 0,0357*(1,4*В.+1,2*В2+Вз+0,8*В4+0,6*В5+0,4*Вб+0,2*В7) (6) Для некоторых типов зон инфраструктуры (парки, скверы, садовые участки, транспортные магистрали и др) не существует загрязнения

питьевой воды из-за отсутствия самой среды загрязнения, поэтому для данных зон формула корректируется

Кзагр = 0,0476 * (1,2*Б1 + Б2 + 0,8*Б3 + 0,6*Б4 +0,4*Б5+0,2*Б6), (7)

Использование данных показателей является основанием для построения системы устойчивого городского землепользования и, в частности, эколого-экономического зонирования городской территории

Й третьей главе «Экономическое обоснование построения системы устойчивого городского землепользования в условиях формирования земельного рынка» усовершенствованы механизмы эколого-экономической оценки городской территории, обоснован механизм зонирования городской территории на основе учета эколого-экономических параметров, систематизированы методические основы принятия решений о выборе параметров городского землепользования как основы устойчивого развития поселения

Зонирование создает условия для более активного привлечения внешних финансовых источников частных лиц и структур Это происходит ввиду трех следующих главных причин

1 Наличие правовых гарантий соответствующего использования земли в целях инвестирования проектов строительства

2 Возможность вступления в права долгосрочного владения земельными участками еще до начала полномасштабных проектных проработок, что открывает дорогу для ипотечного кредитования под залог земли

3 Сокращение сроков получения согласований и разрешений на проведение инвестиционно-строительной деятельности, а также уменьшение связанных с этим издержек

Несомненно, введение системы правового зонирования в Волгодонске позволит создать привлекательный инвестиционный климат, позволяющий и самому городу, и его предприятиям упрочить позиции в конкуренции за отечественные и зарубежные инвестиции

Методика оценки градостроительной ценности земель базируется на проведении факторного анализа с учетом следующих ценообразующих и рентообразующих факторов

- оценки хозяйственного потенциала районов города, выявления центров деловой активности,

- доступности различных центров тяготения (объектов),

- уровня развития транспортной инфраструктуры,

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры,

- уровня развития социально-бытового обслуживания населения,

- состояния окружающей среды,

- исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной и рекреационной ценности территории,

- инженерно-геологических условий и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям

Исходя из этого, можно предложить следующий алгоритм выполнения дифференцированной оценки территории города

1 Целевая установка исследования (определение правильных границ оценочных зон и стоимостная оценка земли), служащая исходной основой всех других положений

2 Выбор методологических подходов к выработке принципов оценки и дифференциации территории, которые основываются на комплексности исследования и условии "непротиворечивости" теории практическим ситуациям

3 Выработка инструментария информационного обеспечения экспертных оценок, базирующегося на социологических опросах, исследованиях процессов землепользования в городе, определении критериев оценки территории, учете интересов различных субъектов землепользования и др

4 Методика способов обработки информационного материала с учетом применения способов экстремальных группировок, корреляционно-регрессионного анализа, картографического и др

5 Определение механизма реализации рентных отношений (определение дифференциальной ренты в городе, рыночной цены на землю и земельного налога)

В общем виде расчет стоимости земельного участка (Р) можно привести по усовершенствованной формуле

Р = Бзу * (Рпос, + Рсд.) * кц1 (1 -КэО, (8)

где Бэу - площадь земельного участка, РП0С1 - линейная функция от факторов для 1-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/м2, РСД1 - линейная функция

параметров сделки для 1-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб /м2, Кщ - коэффициент по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, кэк -коэффициент экологического влияния на объект недвижимости

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в центре кластера, распространяется на те участки данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок

Моделирование эколого-экономического механизма городского землепользования предполагает выделение соответствующих параметров и показателей, каждый из которых важен при описании взаимодействия любого субъекта землепользования с окружающей средой Множественность и сложность оценок взаимодействий приводит к тому, что обычно для описания эколого-экономических процессов используются агрегированные показатели качества окружающей среды Модель эколого-экономического механизма городского землепользования должна состоять из экологической и социально-экономической подсистем, которые описывают процессы, протекающие в системе природа - общество

Экологическая составляющая модели должна описывать техногенное загрязнение воздуха, трансграничный перенос загрязняющих веществ, накопление загрязняющих веществ в почве, негативные природные и техногенные процессы, ухудшающие территорию города (эрозия почв, оползни, карстовые явления и др), влияние вредных выбросов на здоровье населения, вероятность возникновения техногенных катастроф

Основным элементом эколого-экономического механизма землепользования с точки зрения отношения к земле является причастность землепользователей к конкретным земельным участкам, которая выражается либо во владении, либо в использовании земельных участков С точки зрения экологической ситуации в рассматриваемом механизме наибольшее значение имеет возмещение ущерба, наносимого землепользователями

На основе моделирования эколого-экономического механизма городского землепользования возможен выбор оптимального варианта сочетания регулирующих инструментов, которые приведут систему городского землепользования в желаемое состояние С точки зрения автора существуют три основные взаимосвязанные цели, которых возможно достичь на городской территории снижение загрязнения, повышение устойчивости

системы, увеличение доходности земли за счет оптимизации ее использования

В зависимости от целей измерения влияния экологических факторов на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные технологии и процедуры расчета

При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также затраты на проведение мероприятий по минимизации ущерба для населении Сюда могут быть включены такие мероприятия, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание отходов на месте и т д

В расчетах по определению восстановительной и воспроизводственной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами

При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости, в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки, включаются обязательные экологические платежи за загрязнение, компенсационные и страховые выплаты, связанные с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства при освоении территории и т д), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям

При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов Количество элементов сравнения, связанных с

окружающей средой, может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации

В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения К количественным показателям относятся измеряемые характеристики природной среды

К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов

В существующих методиках оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды Так, например, в обычной процедуре роза ветров учитывается только в масштабе всего города и крупных его районов, однако дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму в крупных городах обычно весьма существенна Однако направления господствующих ветров определяют во многом уровень дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений

Характеристики инсоляции открытых пространств между постройками также не учитываются, тогда как при наличии менее 1/3 освещенной поверхности резко ухудшаются как возможности прове гривания за счет естественной конвекции, так и возможности сбалансированного по составу озеленения

Являясь во многом производным от инсоляции и ветрового режима, состояние озеленения существеннейшим образом зависит от его видового состава и сортности Вопрос, до настоящего времени пребывавший в ведении трестов зеленого строительства и в зависимости от сугубо любительского отношения жителей и низовой системы управления, нуждается в тщательном анализе по каждому конкретному месту (состав и качество открытого грунта, здоровье почвы, увлажнение и пр)

Наряду с соображениями комфорта, в том числе эстетического, вопрос качественного состава озеленения играет существенную роль в степени самоочистки воздуха, в том числе и от бактериальных загрязнителей, но также и в степени здоровья

К основным физическим характеристикам, присущим оцениваемому земельному участку целесообразно отнести факторы, отмеченные в табл 7

Таблица 7

Локальные физические характеристики, присущие оцениваемому земельному участку, и степень их влияния на стоимость участка

ГРУППА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПОКАЗАТЕЛЬ КОЭФФИЦИЕНТ ВЛИЯНИЯ ПОКАЗАТЕЛЯ

1 Инженерно-геологические Наличие карстовых явлений 0,8

Наличие заболоченных мест 0,8

Близкое стояния грунтовых вод 0,8

Периодическое затопление паводковыми водами 0,8

Сложный рельеф поверхности участка 0,8

Низкая несущая способность грунтов 0,8

Наличие просадочных грунтов 0,8

Подверженность обвалам, осыпям, оползням, селям 0,8

2 Инженерное оборудование и благоустройство участка 3 Нахождение участка в радиусе доступности учреждений культурно-бытового обслуживания Централизованное холодное водоснабжение 1,1

Централизованное горячее водоснабжение 1,1

Централизованное отопление 1,1

Централизованная канализация 1,1

Электроснабжение 1,05

Газоснабжение 1,05

Примыкает к улице или проезду с твердым покрытием 1,1

Находится в зоне влияния остановки общественного транспорта 1,1

На прилегающих улицах функционирует уличное освещение 1,05

Функционирует ливневая канализация 1,05

4 Наличие загрязнений территории участка, превышающих ПДК Воздуха 0.8

Почвы 0,8

Почвенных вод 0,8

Шумовое 0,8

Электромагнитные поля 0,8

В модель не включены характеристики, значимость которых для

формирования оценки рыночной стоимости объектов не подтверждается по результатам статистического и экспертного анализа на данном этапе развития рынка недвижимости По мере развития этого рынка, увеличения числа характеристик недвижимости, на которые будут устойчиво реагировать уровни рыночных цен, и после включения этих характеристик в

реестр недвижимости статистические модели массовой оценки могут быть уточнены и дополнены

В заключении сформулированы основные теоретические и практические выводы и предложения по итогам проведенного исследования

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы общим объемом 1,4 п л

1 Прядко И А Основные направления природоохранной деятельности в городских условиях// Земельный кадастр - Вып 14 - Ростов н/Д РГСУ,2007 - 0,2 п л

2 Прядко И А Эколого-экономический механизм городского землепользования//Земельный кадастр - Вып 14 -Ростов н/Д РГСУ, 2007 - 0,2 пл

3 Прядко И А Методические основы планирования эффективного землепользования как основы устойчивого развития городской территории// Экономический вестник ЮФУ - 2008 Аг°1 часть 2, том 6 - Ростов н/Д ЮФУ, 2008 - 0,5 п л

4 Прядко И А Разработка механизма использования городских земель//Земельный кадастр Вып 15 -Ростов н/Д РГСУ, 2007 - 0,25 пл

5 Прядко И А Механизм зонирования городской территории на основе учета эколого-экономических параметров// Земельный кадастр -Вып 15-Ростовн/Д РГСУ,2007 - 0.25 пл

Подписано в печать 09 04 08 Формат 60x84/16

Бумага гшсчая Ризограф Уч -изд л 1,0 Тираж 100 экз Заказ 581

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственною строительного университета 344022, Ростов н/Д, ул Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Прядко, Ирина Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.

1.1. Организационно-хозяйственные механизмы городского землепользования.

1.2. Экономико-правовые условия использования городских территорий

1.3. Основные направления природоохранной деятельности в городских условиях.,.

2. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕ7СКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ГОРОДА.

2.1. Земельные ресурсы города, их функциональное использование и качественная характеристика.

2.2. Экономический механизм обеспечения экологически устойчивого городского землепользования.

2.3. Методические основы эколого-экопомической оценки использования городских территорий и уровня их рекреационных ресурсов.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПОСТРОЕНИЯ СИСТЕМЫ УСТОЙЧИВОГО ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА.

3.1. Механизм зонирования городской территории на основе учета эколого-экономических параметров.

3.2. Методические основы принятия решений о выборе параметров городского землепользования как основы устойчивого развития поселения.

3.3. Совершенствование механизмов эколого-экономической оценки городской территории.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий"

Проблемы использования городских земель в условиях усиливающегося антропогенного воздействия являются составной частью земельной политики, подчеркивающей необходимость комплексного подхода но улучшению и сближению взаимодействия между социальной и природной средой. Возрастающая техногенная нагрузка оказывает негативное влияние на качество городских земель, условий проживания населения и совокупную ценность городских территорий.

Коренные изменения в социальной и экономической жизни страны и общества требуют выработки новых концептуальных подходов к осуществлению земельных преобразований па основе совершенствования системы земельных отношений применительно к условиям устойчивого развития городов, обеспечивающих организацию рационального и эффективного рационального землепользования.

Городская земельная территория обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования отдельных видов городских земель, концентрация на небольших территориях большого числа производственных, общественно-деловых, социальных, культурно-бытовых объектов, а также инженерно-технической инфраструктуры. Создание многофункциональных административно-территориальных городских образований усложняет принятие эффективных управленческих решений по улучшению использования земельных ресурсов города и регулированию системы рационального землепользования.

Одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется организация рационального использования городских земель, должны стать эколого-экономические методы, обеспечивающие образование эффективного землепользования и улучшение качества окружающей природной среды в городских условиях, что обусловливает актуальность выбора темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития городов как сложных социально-экономических систем посвящены исследования В.Вагина, Л. Велихова, В. Глазычева, II. Данилова, Ю. Колесникова, Ю.Пивоварова, В. Яновского и др. Проблемы городского землепользования изучаются в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В.Зотова, А. Коздлова, С.Лазуренко, А. Руднева, А. Рудова.

Экономические аспекты устойчивого развития экологических систем урбанизированных территорий изложены в трудах К. Багриновского, О.Балацкого, 10. Гавриловой, М. Гузева, А. Гусева, В. Голубева, В.Данилова-Данильяна, В. Денисова, В. Игнатова, Е. Рюминой, А. Суэтина, С. Тяглова, А.Урсула, Р. Хильчевской, Т. Хачатурова. Н. Чепурпых и др.

Вместе с тем отдельные вопросы обоснования экологически устойчивого развития городских территорий и экологическая оценка влияния этого процесса на формирование рационального городского землепользования требуют проведения дополнительных исследований, что обуславливает актуальность предложенной темы диссертации.

Цель и задачи. Целью диссертационного исследования является разработка предложений но совершенствованию экономического механизма, обеспечивающего экологически устойчивое развитие городских территорий и городского землепользования в рыночных условиях.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются следующие задачи:

• анализ сущности и современных особенностей развития городских территорий;

• исследование принципов городского землепользования и его роли в процессе развития отечественных городов;

• выявление основных принципов и особенностей существующей системы городского землепользования;

• анализ влияния факторов природной среды на эффективность городского землепользования;

• совершенствование механизмов использования и эколого-экономической оценки городской территории.

Объект исследования - система эколого-экономических взаимодействующих факторов развития городских территорий и городского землепользования в частности.

Предметом исследования выступает разработка методических подходов по формированию экономического механизма обеспечения экологически устойчивого развития территориальных образований в городских условиях при учете трансформации земельных отношений в рыночной экономике.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городского землепользования, оценки и использования городской территории.

Использован системный подход к анализу социально-экономических и экологических проблем развития российских городов в современных условиях. В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального анализа. Кроме того, применялись субъектио-объектный, экономико-статистический и институциональный подходы.

Нормативно-правовую базу настоящей работы составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативно-законодательные акты органов городского управления г. Волгодонска, посвященные вопросам городского землепользования.

Рабочая гииотсза дисссртациоиного исследования основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, которая основывается на разработке и совершенствовании экономических подходов, по обоснованию экологически устойчивого формирования и развития городских территорий, обеспечивающих не только организацию рационального природопользования и инвестирование мероприятий природоохранной направленности, но и улучшение планирования городского хозяйства в условиях рыночной экономики.

Научная новизна исследования заключается в разработке концептуальных положений по совершенствованию экономического механизма обоснования экологически устойчивого развития городских территорий как основы формирования рационального городского землепользования. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

• проведен системный анализ факториальных компонентов, оказывающих непосредственное влияние на развитие городских территорий в условиях трансформации экономики, форм собственности и хозяйствования в системе городского землепользования и выделены основные тенденции формирования социально-экономической и экологической среды;

• обосновано влияние экологических факторов на стоимость городских земель, определены методические подходы по совершенствованию показателей экономической оценки городских территорий с учетом экологической компоненты;

• предложен пространственно-территориальный механизм поэтапного внедрения системы функционального, эколого-экономического зонирования городской территории с учетом требований охраны окружающей среды в условиях рыночной экономики;

• проведено моделирование экономически рациональной структуры использования территории города, позволяющее провести обоснование формирования городского землепользования, доказана объективность взаимодействия потенциальной полезности участков городской территории и различных видов деятельности при соблюдении природоохранных принципов;

• усовершенствована методология экономического обоснования построения системы экологически устойчивого городского землепользования, предложен алгоритм дифференциальной оценки городской территории, учитывающий особенности городской инфраструктуры, предложена модель эколого-экономической оценки городского землепользования.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические положения диссертации дополняют и развивают положения концепции устойчивого развития о процессах эколого-экономической оценки и использования городских территорий и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Экономика природопользования», «Оценка собственности», «Оценка недвижимости» и др.

Практическое значение имеют выводы и рекомендации, изложенные в работе, по вопросам регулирования в сфере формирования благоприятных экономических, организационных и правовых условий совершенствования механизмов эколого-экономического развития городской территории.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на Международных и межвузовских научно-практических конференциях (Ростов-на-Дону, 2004 - 2007 гг.) по проблемам экономики и экологии городских территориальных образований. По результатам исследования опубликовано 5 научных статей общим объемом 1,4 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Прядко, Ирина Анатольевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одной из важных задач, связанных с интенсивным развитием городов является разработка механизма эффективного использования городских земель.

Земля входит в качестве особого объекта управления в систему городского хозяйства, являясь его базовым структурным элементом. Как объект, связанный с хозяйственной деятельностью, она по своим свойствам принципиально отличается от других производственных ресурсов. Являясь творением не природы непосредственно, а человеческого труда, последние но этой причине воспроизводимы и, как правило, специализированы, то есть узкофункциональпы.

К специфическим особенностям земельных ресурсов относится качество их «многослойности». Как юридическое понятие земля может выступать как объект трехмерный, когда положение участков определяется естественными или воображаемыми точками, установленными относительно земной поверхности; права на пространство и па любое материальное содержание в их рамках выделены в особый правовой статус. Такой подход делает возможным деление земли на вертикальные зоны, что многократно повышает общественное значение земельных ресурсов.

Земля в зависимости от ее природных свойств, географического положения, исторически сложившейся и развивающейся системы размещения производительных сил общества может выполнять в системе общественного производства разные общественно-производственные функции. Это дает основание для разделения ее на особые группы -категории. В частности, выделяют земли сельскохозяйственного назначения; промышленности, транспорта, связи и т. п.; природоохранного назначения; лесного и водного фондов; запаса.

Особую категорию образуют земли городов и других поселений. Земли городов - это, по сути, конгломерат земель - представителей практически всех категорий. Здесь мы найдем участки, занятые промышленными объектами, объектами связи и транспорта; природоохранные зоны; земли, занятые водой и лесом. Имеются резервные участки и даже участки, используемые для производства растениеводческой продукции, например, цветоводства, парниково-тепличного хозяйства.

Земля в городе не является средством производства, но она есть несущая часть сложной поселенческой системы с ее многочисленным населением, промышленностью и инфраструктурой. К тому же города, как правило, не богаты землей, не имеют свободные площади, хотя земельные резервы часто существуют. В их числе: территории, занятые вредными для города предприятиями, нуждающимися в выводе за его пределы; участки несостоявшегося строительства; занятые территории, размеры которых не оправданы производственной необходимостью и т. д. Иначе говоря, в городах реально существует проблема настоятельной необходимости повышения эколого-экономнческой и социальной эффективности использования их территорий.

Выделить фиксированные участки территории для выполнения только одной функции невозможно, так как на территории города существует переплетение различной функциональной деятельности, приводящей к разнообразию величины стоимости земельных участков, аренды земли и строительства, что побуждает собственников и пользователей к более эффективному использованию городских земель. В этой связи важное значение приобретает разделение городских земель но их функциональному использованию, градостроительной, экономической и экологической ценности. В этой связи можно выделить следующие подходы к оценке эффективности городских земель: экономический, правовой, градостроительный, экологический и социальный.

Эффективность использования земельных ресурсов в городах определяется социально-экономическими и экологическими условиями, обеспечивающими формирование и развитие земельных отношений. Основными элементами земельных отношений являются виды и формы землевладения и землепользования, которые изменяются в связи с развитием производительных сил и отношений в обществе.

Городская территория — уникальный ресурс, который обладает рядом особых характеристик таких, как сложная многофункциональная структура землепользования, особый режим использования различных видов земель, концентрация на сравнительно небольших городских территориях большого числа производственных, общественно-бытовых, социальных и культурно-бытовых объектов.

Эколого-экономический механизм рационального землепользования есть система организации хозяйства на территории, с присущими ей способами управления и взаимоотношений между землепользователями, направленная на улучшение экологических и экономических свойств земельных участков.

Основная цель эколого-экономического механизма городского землепользования состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с данной целыо можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

Эколого-экономический механизм землепользования является частью экономического механизма природопользования, и он должен быть согласован с другими экономическими механизмами и природными процессами, происходящими в единой системе. Эколого-экономический механизм землепользования функционирует на рыночной основе с включением в себя определенных запретительных процедур. Государство на основе сложившейся ситуации и прогнозной информации устанавливает цели землепользования, определяет приоритеты развития земельных отношений, разрабатывает нормы взаимоотношений между землепользователями.

Усилия по обустройству городской территории не принесут результата, если не будут выполнены правовые и экономические условия устойчивого развития. Одним из таких условий является оптимизация существующего механизма землепользования, адекватного условиям построения системы устойчивого развития.

Для решения задачи распределения территории между различными видами землепользования целесообразно использовать модель "дележа" городских территорий, которая предполагает возможность расчленения территории на достаточно мелкие фрагменты, допускающие монофункциональное использование и наличие исчерпывающей информации, обеспечивающей возможность детерминированного выбора способов использования для этих фрагментов.

При таком механизме дележа на каждой территориальной единице образуется "набор" землепользователей, в котором ведущее место занимают те, для которых данная территория наиболее пригодна. Таким образом, модель объединяет отдельные сегменты рынка, что отражает факт существования всех типов землепользования в одном экономическом пространстве, и их расположение на ограниченной (конечной) городской территории.