Экономическое обоснование источников инвестирования воспроизводства жилищного фонда муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическое обоснование источников инвестирования воспроизводства жилищного фонда муниципального образования"

ДОБЫШЕВА Татьяна Васильевна

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВА1ШЕ ИСТОЧНИКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск 2005

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» Иркутского государственного технического университета

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент Ямщикова Ирина Валентиновна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Збрицкий Александр Анатольевич

кандидат экономических наук, доцент Дорошенко Татьяна Геннадьевна

Ведущая организация: Читинский государственный технический университет

. АЛ

Защита состоится/?^ ноября 2005 г. в 74 часов на заседании диссертационно' го совета Д 212.073.02 в Иркутском государственном техническом университете по адресу: 664074, Иркутск, ул. Лермонтова, 83, корпус «К», конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Иркутского государственного технического университета по адресу:

664074, Иркутск, ул. Лермонтова, 83

Автореферат разослан -{С?_2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

Р.Д. Гутгарц

олш-

22 0Ш9

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Трансформация экономических отношений в России обусловила обострение противоречий по проблеме воспроизводства жилищного фонда, так как в результате приватизации на собственника перекладываются заботы по ремонту и воспроизводству жилья. Следует отметить огромный процент износа жилого фонда в России, который при установившихся темпах воспроизводства в ближайшие годы достигнет критических цифр

Экономическая сторона проблемы состоит в отсутствии стратегического подхода к вопросу накопления денежных средств для целей воспроизводства жилья, в их отсутствии в требуемом объеме, а следовательно, в поиске путей формирования необходимых фондов. Последнее предполагает разработку и реализацию краткосрочных программ для снижения социальной составляющей проблемы с учетом имеющихся финансовых возможностей. Именно так следует рассматривать целевую федеральную программу «Жилище» на 2002-2010 гг. и ее подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», утвержденную Постановлением Правительства России № 33 от 22 января 2002 г.

В г. Иркутске, по данным статотчетности за 2003 г., на площади 367,3 тыс. кв.м., являющейся ветхой и аварийной, проживает 7988 семей. Это составляет 14,1 % от всего муниципального жилищного фонда города. Материальное положение этих граждан не позволяет им самостоятельно решить проблему переселения из ветхого и аварийного жилья.

Проблему воспроизводства ветхого и аварийного жилого фонда в г. Иркутске на муниципальном уровне предложено решить в рамках целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

Главная проблема успешной реализации муниципальной программы по переселению - обеспечение ее необходимыми финансовыми ресурсами. Однако в муниципальной программе этот вопрос не развит, не обоснованы размеры федеральной и региональной поддержки, отсутствует анализ финансового потенциала готовности населения, различных предприятий к участию в реализации программы.

Степень разработанности проблемы. Выполненный обзор и анализ теоретических исследований свидетельствуют о существовании большой научной базы, состоящей из трудов отечественных и зарубежных ученых. Вопросы воспроизводства жилищного фонда нашли отражение в трудах таких авторов, как И.Т. Балабанов, В.В. Бу-зырев, Григорьев В.В., Н.Ф. Костецкий, Г. Поляковский, Л.Н.Чернышев и др.

? >'ОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

Вопросы ипотечного жилищного кредитования изучались такими специалистами, как О.Э. Бессонова, С.А. Ваксман, А.Г. Ивасенко, В.Н. Соколов, М.П. Логинов, Г.Г, Матюхин, В.А. Минц, С.М Печатникова, Н.Б. Косарева и ряд других авторов.

Среди зарубежных ученых, занимающихся вопросами воспроизводства жилья, интерес представляют работы Barak Ronald S., Gyourko Joseph, Jacobs Валу G., McGuice C.C., Sonnenberg J.

В то же время, вопросы формирования источников финансирования воспроизводства ветхого и аварийного жилья в нашей стране остаются слабоизученными. Актуальность и недостаточная разработанность этих вопросов послужили основанием для проведения данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является обоснование объемов и источников инвестирования воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда муниципального образования (на примере г. Иркутска). Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- дополнить источники финансирования муниципальной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья;

- обосновать необходимый объем инвестирования для реализации муниципальной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья;

- уточнить объемы формирования инвестиций, поступающих в муниципальный бюджет для реализации соответствующей программы;

- выявить дополнительные внебюджетные источники финансирования муниципальной программы граждан из ветхого и аварийного жилья;

- предложить оптимальный вариант инвестирования муниципальной программы граждан из ветхого и аварийного жилья.

Объектом исследования является ветхий и аварийный жилищный фонд муниципального образования (на примере г. Иркутска).

Предметом исследования является механизм формирования источников инвестиций и определение их оптимальной величины, необходимой для реализации программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

Методика исследования. Теоретической и методической основой исследования явились работы ведущих отечественных и зарубежных авторов в области воспроизводства жилищного фонда и ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, периодические издания России, действующие законодательные и норма-

тивные акты РФ, постановления Правительства РФ и региональных органов исполнительной власти, федеральные, региональные и муниципальные программы и другие нормативно-правовые документы. В работе также использован материал, собранный и обработанный автором.

Для решения поставленных задач применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, а также графический инструментарий.

Обоснованность и достоверность исследования. Обоснованность полученных результатов исследования подтверждается использованием существенных объемов статистической информации за 1995-2004 гг. Результаты исследования основываются также на материалах аналитических статей, опубликованных в отечественной и зарубежной литературе.

Элементы научной новизны работы заключаются в следующем:

- дополнена классификация источников инвестирования федеральной Подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», позволяющая определить объемы инвестиций по источникам поступления;

- определен необходимый объем инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению граждан их ветхого и аварийного жилья;

- определен объем поступлений финансовых средств в муниципальный бюджет для реализации муниципальной программы по переселению за счет использования муниципальных земель и средств, получаемых от аренды муниципальной недвижимости в жилищной сфере;

- предложен дополнительный внебюджетный источник финансирования муниципальной программы по переселению - долгосрочное ипотечное кредитование; рассчитан объем поступлений инвестиций за счет этого источника по нескольким вариантам и выбран наилучший из них;

- разработан алгоритм расчета объема инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению в соответствии с источниками поступлений; проведен экономико-математический анализ потоков инвестиций муниципальной программы, на основании которого выбран оптимальный вариант реализации программы и построена сетевая модель реализации для этого варианта.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в дополнении классификации источников инвестирования воспроизводства ветхого и аварийного жилья и разработке алгоритма расчета необходимого объема инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению с учетом предложенных источников инвестирования.

Практическая значимость результатов работы определяется прикладным характером выполненного исследования. Разработанный алгоритм расчета оптимальной величины инвестиций позволит органам местного самоуправления уточнять объемы финансирования для переселения граждан, в зависимости от изменяющихся условий в ходе реализации соответствующей программы. Предложенный дополнительный источник финансирования - ипотечное кредитование, позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования программы по переселению. При изменениях порядка финансирования муниципальной программы по переселению, предложенная автором экономико-математическая модель позволит откорректировать объем инвестиций. В качестве инструментария для этих целей использовано программное обеспечение Excel.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертации были представлены в научных докладах, а также на ежегодных научно-практических конференциях «Социально-экономические проблемы региона» (Иркутск, ИрГТУ), 2003-2004 гг., научно-практической конференции «Технико-экономические проблемы развития регионов» (Иркутск), 2005 г., региональной конференции «Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ» (Иркутск), 2005 г.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст содержит 169 страниц, включая 36 рисунков, 35 таблиц, библиографический список из 129 наименований, 6 приложений.

2. Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Дополнена классификация источников финансирования федеральной Подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», которая необходима для определения размеров и источников финансирования воспроизводства жилищного фонда (в первую очередь аварийного и ветхого).

На основании анализа Программ различного уровня (федеральной, региональной и муниципальной), автором уточнены и конкретизированы бюджетные (муниципальные) и внебюджетные источники инвестирования (рис. 1, п. 1.3.3,2.3).

Дополненная классификация позволяет рассчитать объем финансовых средств для реализации муниципальной программы по переселению, в соответствии с источниками поступлений.

Рис. 1. Дополненная классификация источников инвестирования федеральной Подпрограммы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

2. Определен необходимый объем инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья.

Для определения стоимости жилья в динамике, построена линейная регрессионная модель зависимости средней стоимости строительства 1 м2 общей площади квартир жилых домов по времени (рис. 2), на основе статистических данных по кварталам за период с 1999 г. до середины 2005 г.

Рис. 2. Стоимость жилья с 1999 по 2010 гг.

При вычислении коэффициентов уравнения регрессии методом наименьших квадратов, уравнение принимает вид

НС = 2,75 + 0,6*, (1)

где НС - стоимость жилья;

I - номер квартала, начиная с 1999 года.

Исходя из суммарной численности населения, проживающего в ветхом и аварийном жилищном фонде - 20603 чел. (на 01.01.2003 г.), социальной нормы жилья на 1 человека (18 м2), жилая площадь, необходимая для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья составляет 370,9 тыс. м2.

По статистическим данным, по данным Департамента социальной защиты и в соответствии с условиями Иркутского регионального ипотечного агентства было произведено распределение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье, по категориям: льготная категория, малоимущие граждане и граждане, имеющие возможность выплачивать ипотечный займ. Автором предложена схема расчета инвестиций для реализации программы с применением субсидирования и ипотечного жилищного кредитования (рис. 3), рассчитано 5 вариантов и выбран наилучший из них. Критерием выбора служил максимум возвращаемых гражданами аннуитетных платежей на период с 2005 - 2010 гг., которые затем снова должны направляться на ипотечное кредитования.

Рис. 3. Расчет объема средств, необходимых для реализации программы

Таким образом, оптимальная величина инвестирования для переселения жителей по зонам в зависимости от очередности переселения представлена в таблице 1.

Таблица 1

Объем инвестиций, необходимых для реализации муниципальной программы

Зоны и численность населения, чел. Стоимость переселения , млн. руб. по годам

2005 2006 2007 2008 2009 2010

1 £3116 человек) 1303,2

2 (3020 человек) 1408,3

3 (3770 человек) 1423,1

5 (2700 человек) 1485,8

6 (5245 человек) 1783,2

7,8 (2750 человек) 1393

Итого, объем инвестиций, млн. руб. 8805,542

Из таблицы 1 следует, что объем средств, запланированных в муниципальной программе по переселению (5 400 млн, руб.) недостаточен для реализации программы.

3. Определен объем поступлений финансовых средств в муниципальный бюджет для реализации программы по переселению. Для этого автором рассмотрены: поступления от продажи муниципальных земель, расположенных под ветхим и аварийным жильем; средства от платы за найм муниципального жилья и средства от строительства и продажи жилья по рыночной стоимости.

Для определения конкретных объемов финансирования муниципальной программы .за счет средств из местного бюджета (см. рис. 1, п. 1.3), полученных от продажи земельных участков, находящихся под ветхим и аварийным жильем (см. рис. 1, п. 1.3.1), определены условия принадлежности земель к муниципальным и рассмотрены виды стоимости земель, применяемые при продаже земельных участков в г. Иркутске.

По результатам обмерных работ ветхих и аварийных домов и придомовых земельных участков произведен сравнительный анализ их расположения по оценочным зонам г. Иркутска (рис. 4).

в зона 1 зона

Рис. 4. Распределение земельных участков, находящихся под ветхими и аварийными домами и придомовых участков по зонам г. Иркутска

На основании анализа с учетом предложенных видов оптимальной стоимости земельных участков разработана схема оптимального использования муниципальных зе-

мель, находящихся под ветхим и аварийным жильем, и рассчитаны оценочные объемы доходов местного бюджета от использования этих земель (табл. 2).

Таблица 2

Расчет планируемых доходов от использования муниципальной земли в текущих ценах

Зона Площадь земельных участков, тыс. м2 (1£я<) Вид использования Стоимость 1 м2, тыс. руб. (1Р0 Планируемая выручка от продажи в текущих ценах, млн руб.

1 2 3 4 5

1 69,2699 Продажа по рыночной стоимости 2,760 191,185

2 73,2827 Продажа по рыночной стоимости 3,237 237,216

5 114,232 Продажа по рыночной стоимости 1,166 133,195

б 121,043 Строительство социального жилья для переселения --

7 128,393 Строительство социального жилья для переселения

8 12,586 Строительство социального жилья для переселения

Итого 659,518 655,704

Проведен анализ будущих финансовых потоков от аренды муниципального жилья, как источника инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению (см. рис. 1,п. 1.3.2).

На основании динамики изменения структуры жилищного фонда в г. Иркутске по формам собственности за 1995, 1999-2003 гг. (рис. 5), проведен корреляционный анализ (табл.3, рис. 6).

к

1 а 100*

«0%

о з£ в Р док

70%

ео%

* С 50%

11 <0%

1 90%

X 20%

10%

0%

Ш

щ

ИЛ

»1

п

1995 199« 2000 2001 2002 2003 О Коллективный а Муниципальный аГосуддомнный о Части«

Рис. 5. Динамика структуры жилищного фонда по формам собственности

площадь по статистическим данным ■ оценочная площадь -прогноим площадь

8 9 10 11 12 Шаг года

Рис. 6. Поле корреляции муниципального жилья

Таблица 3

Анализ оценочной и прогнозной площади муниципального жилья

Год Номер года (0 Муниципальное жилье Оценочная площадь му- Прогнозная площадь му-

по статистическим дан- ниципального жилья, ниципального жилья,

ным, тыс. м2 (у) тыс. м2 тыс. м2

1999 0 4897 4959,48 -

2000 1 4691 4749,547 -

2001 2 4697,4 4539,614 -

2002 3 4439,67 4329,681 -

2003 4 3973 4119,748 -

2004 5 - 3909,815 3909,815

2005 6 -- 3699,882 3699,882

2006 7 - 3489,949 3489,949

2007 8 - 3280,016 3489,949

2008 9 - 3070,083 3489,949

2009 10 - 2860,15 3489,949

2010 11 - 2650,217 3489,949

С учетом положения точек на поле корреляции (см. рис. 6) сделан вывод, что количество муниципального жилья уменьшается со временем линейно, вследствие чего составлено уравнение линейной регрессии

у = М + Ь + £ , (1)

где у - количество муниципального жилья; г - номер года, начиная с 1999 г.; 6 - случайное возмущение, оценка а ~ -209,933; оценка Ъ = 4959,48

Для исследуемого варианта оценка у будет рассчитываться в соответствии с формулой (1)

у = -209,9 • I+4959,48 Согласно построенной зависимости, количество жилья уменьшается в среднем на 209,9 тыс. м2 в год, но так как с 1 января 2007 г. в соответствии с ЖК РФ приватизация жилья отменяется, то оценка а резко уменьшится. В связи с тем, что взамен ветхого муниципального жилья планируется строить новое, то процент выбытия жилья из-за износа приблизительно равен 0. Поэтому с 2007 г. коэффициент у становится постоянной величиной, равной 3489,9 тыс. м2.

С учетом динамики изменения объема муниципального жилья и размера платы за найм 1 м2, определен оценочный размер финансовых средств, которые будут получены от квартиросъемщиков {НИ = 507,59 млн. руб.).

При сопоставлении реального объема получаемых средств для переселения граж-

дан из ветхого и аварийного жилья за счет использования муниципальных земель, находящихся под ветхим и аварийным жильем и аренды муниципального жилья, с запланированным, доказано, что размер получаемых средств составляет лишь 56,48 % (1 163,294 млн. руб.) от запланированных в муниципальной программе (2 059,6 млн. руб.).

Для пополнения недостающих средств, автором предлагается еще один источник поступлений в муниципальный бюджет - от строительства и продажи жилья по рыночной стоимости в центральной части города (см. рис. 1, п. 1.3.3). Оценочный объем поступлений финансовых средств из этого источника может составить до 590 млн. руб.

4. Предложен дополнительный источник внебюджетного финансирования муниципальной программы по переселению - долгосрочное ипотечное кредитование. Использование этого источника позволяет мобилизовать собственные средства населения, вкладываемые в реализацию программы.

С целью оценки доступности жилья за счет ипотечных жилищных кредитов в ходе реализации программы, нами проведен анализ инвестиционного потенциала населения и стоимости жилья в динамике.

На рисунке 7 представлена зависимость среднемесячных денежных доходов на основе статистических данных за период с 2000 по 2004 гг. При использовании метода наименьших квадратов линейное уравнение регрессии принимает вид

ЛМ = -1587,11 + 0,8*, (2)

где ИМ- доход в среднем за месяц в год

л прапюз —сптстмчсски* данные Года

Рис. 7. Среднемесячный денежный доход по годам

При сравнении динамики изменения средней стоимости жилья в год и среднемесячных денежных доходов населения (рис. 8), определяется линейный коэффициент корреляции этих данных и коэффициент детерминации, равный 0,99. Из этого следует, что данная зависимость линейна. Кроме того, доля стоимости жилья в среднемесячном

доходе во времени практически не изменяется и в среднем равна 3,05 при дисперсии 0,01.

Поскольку линейный коэффициент корреляции и коэффициент детерминации равны 0,99, линейное уравнение регрессии зависимости стоимости жилья от доходов населения (рис. 9), коэффициенты которого определены на основе статистических данных за 2000-2004 гг., имеет вид

ЯС = 0,25 + ЗПМ, (3)

где средний доход в месяц ИМ определяется сначала на основе статистических данных, а затем на основе прогнозных значений модели формулы (2).

В соответствии с моделью, представленной на рисунке 9, количество граждан, имеющих возможность обслуживать ипотечный займ, со временем не изменится, т.к. стоимость жилья и среднемесячный доход имеют линейную зависимость, 'б.18

35

* 30

* и

1! 20

I 15

10

1 5

0

2002

2003

2004 Года

среднемесячный ДОХОД ТЫС руб

0 2 4 6 8 10 12

Сралнемесячшй доход населения, тыс руб

-*— псогжэз статистические данные

Рис. 9. Зависимость стоимости жилья от доходов населения

2000 2001 —^—стоимость жкпм те руб/м2

Рис. 8. Сравнение динамики стоимости жилья и доходов населения Руководствуясь условиями предоставления займа, действующими в настоящее время в Иркутском региональном ипотечном агентстве (эти условия наиболее приемлемы для потенциальных заемщиков), можно проследить следующую зависимость между суммой займа (при условиях займа 10 % годовых на 10 лет) и месячным доходом потенциального заемщика по данным Иркутского отдела государственной статистики на 1 января 2003 года (табл. 4).

Таблица 4

Сумма кредита, руб. Требуемый месячный доход, руб. Численность категории граждан с соответствующим месячным доходом, %

1 2 3

до 100 000 от 1500 до 2500 21,5

от 100 000 до 300 000 от 2500 до 7000 47,1

от 300 000 до 450 000 от 7000 до 9500 7,4

1 2 3

свыше 450 000 свыше 9500 7,6

Итого: 83,6

В связи с недостаточным платежеспособным спросом населения, отставанием реальных доходов от цен на жилье, нестабильностью доходов, невозможностью внести первый взнос за кредит за счет продажи старого жилья (касается граждан, которые проживают в ветхом и аварийном жилье) автором предложено использовать частичное субсидирование государством покупки жилья гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье.

Автором предполагается, что средства предприятий, кредиты банков и средства Иркутского регионального ипотечного агентства направляются на первоначальный ипотечный взнос для обеспеченной категории граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье. С целью уменьшения требуемой начальной суммы для выдачи ипотечных кредитов и увеличения собственных средств населения, вкладываемых в реализацию программы, автором предложена схема поочередной выдачи ипотечных кредитов на период реализации муниципальной программы по переселению (2005-2010 гг.) и рассчитаны 5 вариантов ипотечного кредитования, из которых выбран оптимальный. Критерием выбора служил максимум аннуитетных платежей кредитованных семей за вычетом прибыли кредитной организации, которые затем вновь должны направляться на ипотечное кредитование.

5. Разработан алгоритм расчета средств по источникам поступлений, в соответствии с которым возможно сравнение поступающих финансовых средств и инвестиций, необходимых для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Предложена экономико-математическая модель расчета поступлений финансовых средств по источникам, на основании которой выбран оптимальный вариант реализации программы и построена сетевая модель реализации для этого варианта.

Алгоритм расчета инвестиций необходимых для реализации муниципальной программы по переселению и сравнения их объема с объемом поступающих инвестиций представлен на рисунке 10.

Для расчета объемов поступлений из различных источников предложена экономико-математическая модель, согласно которой общий объем инвестиций определяется по формуле

1~РВ + НВ + МВ + КЯ +Я + СГ + МНЬ, (4)

где />'5 - средства федерального бюджета;

ЯВ - средства регионального бюджета;

Анализ инвестиционного потенциала населения г. Иркутска

Малоимущие граждане

Льготники

Обеспеченная категория граждан

Необходимый объем инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению /««fe = SubsjHUMM + ОДгм»» + (Ssubs + Ser)

Определение источников финансирования

i. Бюджетные средства

1.1 .Федеральный бюджет FB

1.2. Областной бюджет RB

1.3. Муниципальный бюджет MB = LS + HR

1.3.1. Средства от продажи земли LS^LSV LP,

1.3.2. Средства от сдачи в аренду жилья HR

1.3.3. Средства от строительства и продажи жилья по рыночной стоимости

Источники финансирования

2. Внебюджетные средства

2. i. Кредиты банков Сг

2.2. Ипотечные займы О

У

2.3. Средства предприятий Сг

2.4. Собственные средства населения R + RR

2.5. Облигационные займы MHL

Объем инвестиций, получаемый из источников финансировании I-MHL + О + Я + RR + МВ + RB + FB

Рис. 10. Алгоритм расчета требуемых инвестиций

МВ - средства муниципального бюджета;

ЛЛ - возвратные средства от ипотечного кредитования;

Л - собственные средства населения;

Сг - средства предприятий, кредиты банков, средства ИРИА;

МНЬ - средства от продажи облигаций муниципального жилищного займа, прибыль от строительства и продажи жилья по рыночной стоимости и дополнительные средства из федерального бюджета.

В соответствии с действующим законодательством, необходимые средства федерального и регионального бюджетов (см. рис. 1, п. 1.1, 1.2) определяются в зависимости от численности людей, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, социальной нормы жилья на 1 человека и средней стоимости жилья в регионе и в муниципальном образовании.

Под средствами муниципального бюджета МВ понимается сумма поступлений от продажи земельных участков (1Л) и найма муниципального жилья (НЮ (см. рис 1,п. 1.3)

МВ =ЬБ + НК (5)

где ¿5- величина, определяемая по формуле (расчет см. табл. 2)

ш^щ-щ, (6)

1

здесь е {1,2,3,5,6,7,8};

Ь8Я( - площадь земельного участка в /-ой зоне;

ЬР, - стоимость единицы площади земельного участка в /-ой зоне, полученная в результате маркетингового исследования;

НЯ - величина, полученная исходя из прогноза, основанного на однофакторной регрессионной модели динамики объема муниципального жилья и стоимости аренды 1 м2 жилья (порядок определения см. на с. 11-12);

ЯК - возвратные средства от ипотечного кредитования, относятся к собственным средствам населения и определяются как аннуитетные платежи кредитованных ранее семей, вновь направляемые на ипотечное кредитование, за вычетом 10 %, принадлежащих кредитной организации.

Собственные средства населения Я определяются по формуле

Я = РРМРЯ, (7)

где Р - количество семей, участвующих в ипотечном кредитовании;

РМ~ средняя численность семьи;

РЯ - средние накопления одного человека в год по статистическим данным.

Средства предприятий, кредиты банков, кредиты ИРИА (Сг) составляют 50 % от величины инвестиций, требуемых для проведения ипотечного кредитования.

В результате автором рассчитан объем инвестиций, получаемых из источников

финансирования для оптимального варианта реализации (рис. 11). Предложен расчет объемов инвестиций по годам реализации с использованием программного обеспечения Excel.

Рис. 11. Расчет объемов финансирования муниципальной программы по переселению по источникам формирования

Смоделирован сетевой график по оптимальному варианту инвестирования, который позволяет проследить и откорректировать ход реализации программы на каждом шаге.

3. Основные выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, направленных на решение важной народно-хозяйственной задачи формирования инвестиционного потока в воспроизводство ветхого и аварийного жилищного фонда муниципального образования. Результаты проведенного исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Анализ существующих программ различных уровней по воспроизводству жилищного фонда выявил отсутствие четких методологических предпосылок решения данного вопроса, что влияет на степень достоверности и точности приведенных параметров объема работ и финансирования.

2. На основании проведенного исследования, дополнена классификация источников инвестирования муниципальных программ по переселению, основным критерием которых является бюджетное и внебюджетное финансирование.

3. Объём выделенных инвестиций из федерального и областного бюджетов недостаточен для воспроизводства ветхого и аварийного жилья в рамках реализации муниципальной программы. Вследствие этого, в качестве дополнительных источников предложено использовать средства от строительства и продажи элитного жилья по рыночной стоимости, дополнительные средства из федерального бюджета и облигационные займы. Обоснован необходимый дополнительный объём этих инвестиций.

4. Для формирования внебюджетных источников инвестирования проанализированы, определены и уточнены инвестиционные потоки ипотечных займов и собственные средства населения для условий г. Иркутска.

5. Разработана экономико-математическая модель инвестирования в муниципальную программу воспроизводства ветхого и аварийного жилья, которая позволит определить оптимальный вариант ее реализации.

6. Практическая целесообразность предложенной модели инвестирования подтверждена результатами внедрения в разработку и при применении Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья г. Иркутска.

7. Ожидаемый экономический эффект от предложенного автором графика очередности выдачи ипотечных кредитов составит 342,87 млн. руб.

Перечень опубликованных работ

1. Комаров, А.К. Реконструкция памятников архитектуры в г. Иркутске / А.К. Комаров, Т.В. Иванова // Повышение эффективности строительного производства :

науч.-практическая конференция / отв. Ред. Ю.В. Чащин. - Иркутск, 2000. - С. 34-36 (0,125/0,0625 п. л.).

2. Добышева, Т.В. Оценка коммерческой эффективности капиталовложений / Добышева Т.В. // Социально-экономические проблемы региона : регион, науч.-практическая конференция. - Иркутск, 2003. - С. 95-103 (0,5 п. л.).

3. Ямщикова, И.В. О целевой программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области» / Ямщикова И.В., Добышева Т.В. // Социально-экономические проблемы региона : регион, науч.-практическая конференция. - Иркутск, 2004. - С. 198-200 (0,125/0,0625 п. л.).

4. Ямщикова, И.В. Проблема воспроизводства ветхого и аварийного жилья Иркутской области / Ямщикова И.В., Добышева Т.В. // Социально-экономические проблемы региона : регион, науч.-практическая конференция. - Иркутск, 2004. - С. 200202 (0,125/0,0625 пл.).

5. Добышева, Т.В. Распределение средств при реализации программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске» / Т.В. Добышева // Технико-экономические проблемы развития регионов : науч.-практическая конференция. - Иркутск, 2005. - С. 140-144 (0,25 п.л.).

6. Добышева, Т.В. Ипотечное кредитование, как источник финансирования воспроизводства жилищного фонда / Добышева Т.В. // Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ : региональная конференция. - Иркутск, 2005. - С. 52-58 (0,375 пл.).

7. Ямщикова, И.В. Оценка инвестиционного потенциала граждан Иркутской области, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде / Ямщикова И.В., Добышева Т.В. // Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ : региональная конференция. - Иркутск, 2005. -С. 188-192 (0,25/0,125 пл.).

8. Ямщикова, И.В. Об источниках финансирования областной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области на период до 2010 года» / Ямщикова И.В., Добышева Т.В, // Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ : региональная конференция. -Иркутск, 2005. - С. 192-196 (0,25/0,125 пл.).

9. Добышева, Т.В. К вопросу о бюджетных источниках финансирования программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.» / Добышева Т.В. // Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ : региональная конференция. - Иркутск, 2005. - С. 58-62 (0,25 пл.).

10.Добышева, Т.В. Потенциальные источники финансирования воспроизводства жилищного фонда / Добышева Т.В. // Вестник ИрГТУ. - 2005. - № 3. - С. 157-158 (0,0625 п. л.).

# 19356

РНБ Русский фонд

2006-4 21287

Подписано в печать . Формат 60 х 84 / 16.

Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. .^0 Уч.-изд. п.^О. Тираж-КЮ экз. Зак. Я

ИД № 06506 от 26.12.2001 Иркутский государственный технический университет 664074, Иркутск, ул. Лермонтова, 83

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Добышева, Татьяна Васильевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ВОСПРОИЗВОДСТВО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В ПРОЦЕССЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

1Л. Структура и динамика жилищного фонда Российской Федерации и Иркутской области.

1.2. Воспроизводство жилищного фонда в зарубежной практике.

1.3. Анализ программ различных уровней по воспроизводству жилищного фонда.

1.3Л. Анализ федеральной целевой программы «Жилище» на 20022010 гг.

1.3.2. Анализ подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда».

1.3.3. Анализ областной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области на период до 2010 г.».

1.3.4. Анализ целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

1.4. Анализ источников финансирования программ по переселению.

1.4.1. Анализ источников финансирования Федеральной Подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда»

1.4.2. Анализ источников финансирования Иркутской областной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Иркутской области на период до 2010 г.».

1.4.3. Анализ источников финансирования муниципальной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЮДЖЕТНЫХ И ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В г. ИРКУТСКЕ.

2.1. Средства от продажи муниципальных земель как один из бюджетных источников финансирования муниципальной программы по переселению

2.1.1. Определение стоимости земельных участков.

2.1.2. Порядок расчета стоимости земельных участков в г. Иркутске.

2.2. Расчет оценочного объема поступлений от использования муниципальных земель под ветхим и аварийным жилищным фондом.

2.2.1. Современное состояние планировочной структуры г. Иркутска.

2.2.2. Распределение ветхого и аварийного жилищного фонда по оценочным зонам г. Иркутска.

2.2.3. Выбор оптимальной стоимости и способов использования i муниципальных земельных участков под ветхим и аварийным жилищным фондом.

2.3. Плата за наем муниципального жилищного фонда как источник бюджетного финансирования муниципальной программы по переселению

2.4. Ипотечное кредитование как источник внебюджетных средств для реализации муниципальной целевой программы по переселению.

2.4.1. Анализ классических моделей ипотечного кредитования, применяемых в международной практике. ® 2.4.2. Мониторинг действующих в Российской Федерации моделей ипотечного кредитования.

2.4.3. Анализ моделей ипотечного жилищного кредитования, действующих в Иркутской области.

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПОТОКОВ В ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН г. ИРКУТСКА ИЗ

• ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.1. Распределение запланированных инвестиционных потоков в ходе реализации муниципальной программы по переселению с учетом инвестиционного потенциала граждан и с применением механизмов субсидирования.

3.1.1. Анализ инвестиционного потенциала населения Иркутской области и г. Иркутска.

3.1.2. Анализ доступности приобретения жилья гражданами, нуждающимися в переселении из ветхого и аварийного жилья в г. Иркутске.

3.1.3. Применение механизма субсидирования граждан для приобретения жилья при переселении из ветхого и аварийного жилищного фонда.

3.1.4. Распределение запланированных инвестиций при реализации программы в зависимости от категорий граждан.

3.2. Уточнение расчетных объемов инвестиционных потоков и их распределение при реализации муниципальной программы по переселению.

3.2.1. Определение расчетных объемов инвестиций, требуемых для реализации муниципальной программы по переселению.

3.2.2. Уточнение источников, расчетных объемов инвестиций и их распределение в ходе реализации муниципальной программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

3.3. Моделирование расчетных потоков инвестиций.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическое обоснование источников инвестирования воспроизводства жилищного фонда муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Трансформация экономических отношений в России обусловила обострение противоречий по проблеме воспроизводства жилищного фонда, так как в результате приватизации на собственника перекладываются заботы по ремонту и воспроизводству жилья. Следует отметить огромный процент износа жилого фонда, который при установившихся темпах воспроизводства в ближайшие годы достигнет критических цифр. Данная проблема подлежит решению на государственном уровне и в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 32, 51, 57) государство гарантирует гражданам, проживающим в домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Экономическая сторона проблемы состоит в отсутствии стратегического подхода к вопросу накопления денежных средств для целей воспроизводства жилья, в их отсутствии в требуемом объеме, а следовательно, в поиске путей формирования необходимых фондов. Последнее предполагает разработку и реализацию краткосрочных программ для снижения социальной составляющей проблемы с учетом имеющихся финансовых возможностей. Именно так следует рассматривать целевую федеральную программу «Жилище» на 2002-2010 г.г. и ее подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», утвержденную Постановлением Правительства России № 33 от 22 января 2002 г. При этом ее практическую реализацию предполагается осуществить на базе комплексного софинансирования федерального, регионального, муниципального бюджетов, населения и других заинтересованных лиц.

В г. Иркутске по данным на 01.01.2003 г. муниципальный жилищный фонд общей площадью 367,3 тыс. м2 является ветхим и аварийным, что составляет 14,1 % от всего муниципального жилищного фонда г. Иркутска. Численность людей, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, составляет 20603 человек - 3,4 % от общей численности населения г. Иркутска. Это означает, что на сегодня 7988 семей проживают в условиях, не отвечающих современным санитарным и техническим требованиям. Материальное положение этих граждан не позволяет им самостоятельно решить проблему переселения из ветхого и аварийного жилья.

Проблему воспроизводства ветхого и аварийного жилого фонда предложено решить в рамках муниципальной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

Главная проблема успешной реализации муниципальной программы по переселению - обеспечение ее необходимыми финансовыми ресурсами. Однако в муниципальной программе этот вопрос не развит, нет анализа финансового потенциала готовности населения, различных предприятий участвовать в реализации программы.

Реализация программы по переселению призвана обеспечить выполнение обязательств государства перед гражданами, проживающими в непригодных для жизни условиях, снизить социальное напряжение в обществе. Для решения этих задач должна быть проведена работа, которая определит объемы необходимых финансовых ресурсов, пути их привлечения, в первую очередь, внебюджетных средств, а также размеры федеральной и региональной поддержки.

Степень разработанности проблемы. Выполненный обзор и анализ теоретических исследований свидетельствуют о существовании большой научной базы, состоящей из трудов отечественных и зарубежных ученых. Вопросы воспроизводства жилищного фонда нашли отражение в трудах таких авторов, как И.Т. Балабанов, В.В. Бузырев, Григорьев В.В., Н.Ф. Костецкий, Г. Поляковский, Чернышев J1.H. и др.

Вопросы ипотечного жилищного кредитования изучались такими специалистами, как О.Э. Бессонова, С.А. Ваксман, А.Г. Ивасенко, В.Н. Соколов, М.П. Логинов, Г.Г, Матюхин, В.А. Минц, С.М. Печатникова, Н.Б. Косарева и ряд других авторов.

Среди зарубежных ученых, занимающихся вопросами воспроизводства жилья, интерес представляют работы Barak Ronald S., Gyourko Joseph, Jacobs Barry G., McGuice C.C., Sonnenberg J.

В то же время, вопросы формирования источников финансирования воспроизводства ветхого и аварийного жилья в нашей стране остаются слабоизученными. Актуальность и недостаточная разработанность этих вопросов послужили основанием для проведения данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является обоснование объемов и источников инвестирования воспроизводства ветхого и аварийного жилищного фонда муниципального образования (на примере г. Иркутска).

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- дополнить источники финансирования муниципальной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья;

- обосновать необходимый объем инвестирования для реализации муниципальной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья;

- уточнить объемы формирования инвестиций, поступающих в муниципальный бюджет для реализации соответствующей программы;

- выявить дополнительные внебюджетные источники финансирования муниципальной программы граждан из ветхого и аварийного жилья;

- предложить оптимальный вариант инвестирования муниципальной программы граждан из ветхого и аварийного жилья.

Объектом исследования является ветхий и аварийный жилищный фонд муниципального образования (на примере г. Иркутска).

Предметом исследования является механизм формирования источников инвестиций и определение их оптимальной величины, необходимой для реализации программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске на 2004-2010 гг.».

Методика исследования. Теоретической и методической основой исследования явились работы ведущих отечественных и зарубежных авторов в области воспроизводства жилищного фонда и ипотечного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, периодические издания России, действующие законодательные и нормативные акты РФ, постановления Правительства РФ и региональных органов исполнительной власти, федеральные, региональные и муниципальные программы и другие нормативно-правовые документы. В работе также использован материал, собранный и обработанный автором.

Для решения поставленных задач применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, а также графический инструментарий.

Обоснованность и достоверность исследования. Обоснованность полученных результатов исследования подтверждается использованием существенных объемов статистической информации за 1995-2004 гг. Результаты исследования основываются также на материалах аналитических статей, опубликованных в отечественной и зарубежной литературе.

Элементы научной новизны работы заключаются в следующем:

- дополнена классификация источников инвестирования федеральной Подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», позволяющая определить объемы инвестиций по источникам поступления;

- определен необходимый объем инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению граждан их ветхого и аварийного жилья;

- определен объем поступлений финансовых средств в муниципальный бюджет для реализации муниципальной программы по переселению за счет использования муниципальных земель и средств, получаемых от аренды муниципальной недвижимости в жилищной сфере;

- предложен дополнительный внебюджетный источник финансирования муниципальной программы по переселению - долгосрочное ипотечное кредитование; рассчитан объем поступлений инвестиций за счет этого источника по нескольким вариантам и выбран наилучший из них;

- разработан алгоритм расчета объема инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению в соответствии с источниками поступлений; проведен экономико-математический анализ потоков инвестиций муниципальной программы, на основании которого выбран оптимальный вариант реализации программы и построена сетевая модель реализации для этого варианта.

Теоретическая значимость результатов работы заключается в дополнении классификации источников инвестирования воспроизводства ветхого и аварийного жилья и разработке алгоритма расчета необходимого объема инвестиций для реализации муниципальной программы по переселению с учетом предложенных источников инвестирования.

Практическая значимость результатов работы определяется прикладным характером выполненного исследования. Разработанный алгоритм расчета оптимальной величины инвестиций позволит органам местного самоуправления уточнять объемы финансирования для переселения граждан, в зависимости от изменяющихся условий в ходе реализации соответствующей программы. Предложенный дополнительный источник финансирования - ипотечное кредитование, позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования программы по переселению. При изменениях порядка финансирования муниципальной программы по переселению, предложенная автором экономико-математическая модель позволит откорректировать объем инвестиций. В качестве инструментария для этих целей использовано программное обеспечение Excel.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертации были представлены в научных докладах, а также на ежегодных научно-практических конференциях «Социально-экономические проблемы региона» (Иркутск, ИрГТУ), 2003-2004 гг., научно-практической конференции «Технико-экономические проблемы развития регионов» (Иркутск), 2005 г., региональной конференции «Новые технологии в инвестиционно-строительной сфере и ЖКХ» (Иркутск), 2005 г.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст содержит 169 страниц, включая 36 рисунков, 35 таблиц, библиографический списокиз 129 наименований, 6 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Добышева, Татьяна Васильевна

Заключение

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, направленных на решение важной народно-хозяйственной задачи формирования инвестиционного потока в воспроизводство ветхого и аварийного жилищного фонда муниципального образования. Результаты проведённого исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Анализ существующих программ различных уровней по воспроизводству жилищного фонда выявил отсутствие четких методологических предпосылок решения данного вопроса, что влияет на степень достоверности и точности приведенных параметров объема работ и финансирования.

2. На основании проведенного исследования, дополнена классификация источников инвестирования муниципальных программ по переселению, основным критерием которых является бюджетное и внебюджетное финансирование.

3. Объём выделенных инвестиций из федерального и областного бюджетов недостаточен для воспроизводства ветхого и аварийного жилья в рамках реализации муниципальной программы. Вследствие этого, в качестве дополнительных источников предложено использовать средства от строительства и продажи элитного жилья по рыночной стоимости, дополнительные средства из федерального бюджета и облигационные займы. Обоснован необходимый дополнительный объём этих инвестиций.

4. Для формирования внебюджетных источников инвестирования проанализированы, определены и уточнены инвестиционные потоки ипотечных займов и собственные средства населения для условий г. Иркутска.

5. Разработана экономико-математическая модель инвестирования в муниципальную программу воспроизводства ветхого и аварийного жилья, которая позволит определить оптимальный вариант ее реализации.

6. Практическая целесообразность предложенной модели инвестирования подтверждена результатами внедрения в разработку и при применении Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья г. Иркутска.

7. Ожидаемый экономический эффект от предложенного автором графика очередности выдачи ипотечных кредитов составит 342,87 млн. руб.