Методика формирования территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда муниципальных образований тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методика формирования территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда муниципальных образований"

На правах рукописи

КОСТЫШАК МИХАИЛ МИХАЙЛОВИЧ

МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ПРОГРАММ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

Диссертация на соискание ученой степени

1 5 [;!ДР 2012

кандидата экономических наук

Научный руководитель

доктор экономических наук, Грабовый К.П.

Москва - 2012

005014382

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный руководитель: Грабовый Кирилл Петрович

доктор экономических наук, доцент, профессор кафедры Организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Официальные оппоненты: Лукинов Виталий Александрович

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Национальной экономики и оценки бизнеса ФГБОУ ВПО «Московский

государственный строительный университет»

Трухина Наталья Игоревна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный

университет архитектуры и строительства»

Защита состоится 2? марта 2012 года в__часов_мин. на заседании

диссертационного совета Д. 212.138.05 при ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г.

Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд._.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Автореферат разослан «_»_2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева Г.Л.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Анализ современного состояния жилищного фонда в России показывает, что в условиях мирового экономического и финансового кризиса рост объемов строительства нового жилья покрывает лишь незначительную часть потребности в воспроизводстве жилищного фонда. При этом с каждым годом наблюдается увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда. Из года в год он заметно ветшает, что может привести к тяжелым последствиям. Именно поэтому большое внимание необходимо уделять поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере, а так же проблемам рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

В современных экономических условиях одним из перспективных подходов к воспроизводству ветхого жилищного фонда может стать совершенствование существующих механизмов проведения его капитального ремонта. Жилищный Кодекс возложил ответственность за содержание и ремонт жилых домов на собственников жилой недвижимости, включая органы государственного и муниципального управления и отдельных собственников жилья. Однако в условиях хронического недофинансирования сферы и наличия значительной доли населения страны, доходы которых ниже среднего уровня, эта задача и в современных условиях представляется трудно реализуемой без финансовой поддержки государства.

Действующая до недавнего времени система планирования и финансирования капитального ремонта ориентирована на аварийно-восстановительные работы. Планы носили преимущественно текущий или даже оперативный характер. При этом объемы финансирования капитального ремонта жилья ежегодно возрастали, но выделяемые на эти цели средства использовались крайне нерационально. Собственники жилья не принимали реального участия в процессе организации и финансирования капитального ремонта. Дальнейшее сохранение такой ситуации будет способствовать нарастанию физического и функционального износа жилищного фонда и возникновению проблем с обеспечением его нормального воспроизводства в большинстве регионов России.

Наличие не решенных задач, а так же существенная ограниченность имеющихся в распоряжении местных органов самоуправления бюджетных и внебюджетных ресурсов обусловили актуальность выбранной темы диссертационной работы и позволили определить ее главную задачу -комплексное исследование и совершенствование действующих территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда с учетом финансовых, правовых, технических и социально-экономических условий функционирования сферы ЖКХ. Из этого вытекает необходимость формирования научно обоснованной политики воспроизводства жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта многоквартирных домов в регионах страны, ориентированного на переход от профилактических работ к

з

обеспечению нормального уровня воспроизводства жилищного фонда при участии не только средств бюджетов, но и активном привлечении средств собственников жилья.

Объектом исследования являются жилищный фонд муниципального образования и система формирования и реализации программ его капитального ремонта, направленная на повышение качества условий проживания граждан.

В качестве предмета исследования выступает процесс воспроизводства жилищного фонда при помощи формирования адресных муниципальных программ его капитального ремонта, в которых взаимно увязаны экономические вопросы планирования, регулирования и финансирования проекта.

Целью диссертационного исследования является совершенствование действующих механизмов воспроизводства жилищного фонда и методических рекомендаций по формированию экономических условий проведения капитального ремонта, основанные на аккумулировании бюджетных средств и частных инвестиций собственников жилья.

Поставленная цель исследования достигается путем решения следующих задач:

•систематизации промежуточных результатов реформирования ЖКХ и обоснования необходимость реализации территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда;

•проведение структурного анализа современного состояния жилищного фонда, динамика его развития и потребности в капитальном ремонте;

• исследование роли и определение значения капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда в условиях мирового экономического и финансового кризиса;

•проведение анализа зарубежного опьгга воспроизводства жилищного фонда и выявление особенностей отечественного опыта формирования и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда;

• разработка принципов нового концептуального подхода к формированию программ капитального ремонта жилищного фонда, муниципальных образований, структурированных по уровням управления и степени консолидации финансовых ресурсов;

•разработка экономико-математической модели многокритериальной системы показателей для оценки эффективности территориальной программы капитального ремонта жилищного фонда;

•обоснованы методические подходы к совершенствованию механизмов аккумулирования финансовых средств при формировании программы капитального ремонта на уровне муниципальных образований;

•разработка предложений и практических рекомендаций по формированию системы организационно-экономического обеспечения и реализации капитального ремонта на территории муниципальных образований.

Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых в области воспроизводства жилищного фонда. Научно-теоретические и прикладные аспекты реформирования сферы

ЖКХ и управления процессом воспроизводства жилищного фонда освещены в трудах Абрамова С.И., Анчишкина А.И., Андрейчука В.Г., Большакова Б.Е., Бузырева В .В., Белоусова P.A., Воронина М.И., Грабового П.Г., Градова А.П., Довдиенко И.В., Загидуллиной Ф.М., Зарубина В.Н., Зубицкого В.П., Ивановой Н.В., Казейкина B.C., Карасева A.B., Каменецкого М.И., Ковалева В.В., Котлова В.А., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Меркина М.С., Мыльника В.В. Панибратова Ю.П., Пешкова В.В., Путятиной JI.M., Прыкина Б.В., Родинова В.Б., Серова В.М., Солунского А.И., Фатхудинова P.A., Яськовой Н.Ю. и др. Проанализированы и использованы научные разработки таких видных зарубежных ученых, как Б.Бернес, Дж.М.Кейнс, Б.Гуттинг, И.Экхофф, Е.Милс и других.

Методологические основы процесса воспроизводства жилищного фонда в современных условиях, представленные в настоящей диссертационной работе, базируются на результатах исследований отечественных ученых. Среди них можно выделить труды Акуленковой И.В., Барабанова А.И., Ветровой Т.В., Гончарова A.M., Гурко А.И., Дронова A.A., Костецкого Н.Ф., Кукушкина Ю.Ю., Ларина В.И., Мусалитина А.И., Опарина Р.Ю., Пчелинцева Л.М., Рахмана И.А., Селютиной Л.Г., Симионова Ю.Ф., Смирнова Е.Б., Столбова П.П., Хайкина В.Г., Хачатряна С.Р., Чекалина B.C. и др.

Теоретическим основам моделирования процессов воспроизводства и применения различных методических подходов к расчету оптимальных вариантов развития сферы ЖКХ посвящены работы Володько В.А., Доста В.В., Ивановой Ю.В., Катаева C.B., Киселевой A.A., Стражникова A.M., Федоровой А.И., Хачатряна С.Р. и другие.

Однако, несмотря на многочисленные исследования проблем оценки эффективности существующих программ капитального ремонта жилищного фонда и управления жилищным фондом, реализация их осуществляется сегодня с большими трудностями. Кроме того, существующие методики и нормативные документы по рассматриваемым вопросам не в полной мере отвечают условиям и характеру рыночных отношений, определяющих взаимоотношения хозяйствующих субъектов при управлении процессами воспроизводства жилищного фонда.

В процессе работы были использованы такие приемы научного исследования как системный подход, статистические методы обработки информации, метод экспертных оценок, сравнительный анализ, методы экономико-математического моделирования и оптимизации, а так же методология математических алгоритмов.

Информационную базу исследования составили основные положения российского и регионального законодательства, а так же постановления органов местного самоуправления г. Москвы и Московской области по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и управлению процессом воспроизводства жилищного фонда.

Научная новизна работы состоит в разработке научных принципов, положений и методических рекомендаций по оценке эффективности территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда в

муниципальных образованиях, обеспечивающих комфортные жилищные условия, с учетом формирования и рационального использования консолидированного бюджета собственников жилья и городских органов власти.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда и существующих проблем с учетом зарубежного и отечественного опыта по реализации ремонтно-воспроизводственной политике в обеспечении реализации программы капитального ремонта жилищного фонда, позволяющей удовлетворить потребности всех заинтересованных сторон, выявлена несбалансированность интересов собственников жилья и органов муниципальной власти;

предложены методические подходы к формированию программы капитального ремонта жилищного фонда, который может использоваться органами местного самоуправления при воспроизводстве жилищного фонда города и разработана многокритериальная система оценки эффективности с учетом технических, организационных и финансовых показателей, которые позволяют в кратчайшие сроки получать экономически обоснованные решения с учетом всей совокупности различного рода ограничений по перечню многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту в рамках муниципальных адресных программ;

выявлены важнейшие проблемы действующего механизма воспроизводства жилищного фонда при помощи капитального ремонта, определено его несоответствие современным экономическим условиям, обоснованы пути совершенствования механизма его проведения;

разработаны концептуальные положения по механизму аккумулирования средств товариществ собственников жилья для формирования резервного фонда капитального ремонта жилых домов и его использования, который создает экономическую основу для сохранения и воспроизводства жилищного фонда;

разработана экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана программ капитального ремонта на территориальном уровне позволяющая повысить эффективность использования выделяемых бюджетных ресурсов и финансовых средств собственников;

предложен механизм оценки уровня социально-экономической эффективности ремонтно-воспроизводственной политики жилищного фонда путем расчета интегрального показателя качества развития среды эффективности воспроизводства жилищного фонда региона с использованием системы технических, организационных, финансовых показателей;

разработана модель планирования капитального ремонта при реализации территориальных программ на консолидированной основе за счет аккумулирования источников финансирования на уровне органов самоуправления муниципалитета и многоквартирного дома;

разработаны рекомендации по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда на основе предложенных мероприятий с учетом существующих источников инвестирования муниципальной территориальной программы с участием государственных бюджетных средств и частных инвестиций.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, исследования тенденций его развития, обобщения зарубежного и отечественного опыта воспроизводства жилищного фонда автором разработаны новые решения задачи совершенствования механизмов формирования и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда города.

Апробация и реализация результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при планирования жилищной политики Московской области, а также были использованы Администрацией городского округа Электрогорск Московской области и управляющей компанией ООО «УК Элинком» при разработке программы капитального ремонта жилищного фонда с целью практического решения проблем ЖКХ.

На защиту выносятся следующие положения, полученные автором.

- концептуальный подход к формированию программ капитального ремонта жилищного фонда;

- многокритериальная система показателей для оценки заявок многоквартирных жилых домов и их включения в муниципальную адресную программу капитального ремонта жилищного фонда;

- методические подходы и механизм финансирования и оценки эффективности программ капитального ремонта жилищного фонда;

- экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта;

- алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 6 научных статей общим объемом 4,82 п.л., среди них 5 в печатанных изданиях, рекомендованных ВАК РФ объемом 4,82 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 157 страниц, из них 15 таблиц, 20 рисунков. Библиографический список составляет 115 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов

Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень разработанности проблемы, показана теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, охарактеризованы полученные результаты и элементы научной новизны.

В первой главе «Особенности совершенствования системы управления ремонтно-воспроизводственной политикой жилищно-коммунального хозяйства на муниципальном уровне» определены региональные аспекты формирования

и регулирования объемов капитального ремонта в воспроизводстве жилищного фонда города.

Во второй главе «Основы обеспечения реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства» проанализированы факторы, влияющие на экономический механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса на муниципальном уровне, а также произведена оценка эффективности обеспечения стабильности и достаточности инвестиционного потенциала жилищно-коммунального хозяйства при реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.

В третей главе «Методическое обоснование формирования территориальных программ капитального ремонта жилищного фонда муниципальных образований» произведено моделирование системы критериальных показателей для включения жилых домов в муниципальную программу капитального ремонта жилищного фонда и установлены взаимосвязи интегрального показателя качества развития эффективности воспроизводства жилищного фонда региона.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Концептуальный подход к формированию программ капитального ремонта жилищного фонда

Исследование современного состояния рыночной экономики позволило сделать вывод о том, что в сложившихся условиях успешное развитие программ капитального ремонта во многом зависит от выбора эффективного механизма законодательного регулирования объемов выделяемого финансирования в жилищно-коммунальную сферу.

На законодательном уровне ответственность за проведение капитального ремонта переложена с местных администраций на собственников жилья.

Следствием этого стало неконтролируемое включение жилых домов в титульные списки многоквартирных жилых домов, подлежащих ремонту, незначительное количество отремонтированных жилых домов, низкое качество восстановленных эксплуатационных характеристик, их несоответствие современным требованиям. Эти и другие недостатки реализации отдельных программ капитального ремонта по мнению автора списывались, как правило, на ограниченность средств местных бюджетов.

При таком механизме финансирования собственники жилья фактически исключаются из процесса принятия решений, связанных с проведением капитального ремонта, не могут осуществлять контроль за выполнением объемов работ, их качеством и порядком финансирования.

Подход к формированию программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, основанный на предоставлении субсидий, требует от органов местного самоуправления отказаться от позиции самостоятельного управления и принципа полной ответственности за проведение капитального ремонта. Вместо этого органы местного самоуправления должны

в рамках установленных правил оказывать помощь тем собственникам жилья, которые готовы вложить свои средства в проведение его капитального ремонта.

В диссертационном исследовании автором предлагается до формирования адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов определить ее ключевые параметры, а именно:

1) установить минимальный размер обязательного финансирования такой программы за счет средств местного бюджета как важное условие предоставления муниципальным образованиям финансовой поддержки за счет средств Фонда;

2) определить порядок распределения средств Фонда и средств местного бюджета между муниципальными образованиями, претендующими на участие в программе;

3) обосновать размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 общей площади помещений многоквартирного дома;

4) разработать методику расчета размера субсидии на капитальный ремонт многоквартирного дома;

5) принять обоснованные критерии и порядок включения многоквартирных домов в адресную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Разработка и практическое применение указанных выше мероприятий по мнению автора позволит муниципалитетам грамотно управлять рисками адресных программ проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В то же время в предлагаемом диссертантом механизме собственники жилья смогут попасть в такую программу только подав заявку, четко соответствующую определенным критериям, соблюдение которых поможет опередить других претендентов на бюджетную помощь. Изначально четкая формулировка всех требований и условий в соответствующих нормативных документах будет стимулировать собственников жилья к проявлению инициативы и повышает уровень их ответственности за принятые решения. В соответствии с описанным подходом в диссертационном исследовании автором разработан алгоритм, который может использоваться органами местного самоуправления для формирования программ капитального ремонта жилищного фонда, представленный на рис. 1.

2. Многокритериальная система показателей для оценки заявок многоквартирных жилых домов и их включения в муниципальную адресную программу капитального ремонта жилищного фонда.

Анализ отечественной и зарубежной практики показал, что основными условиями для получения муниципальными образованиями бюджетных средств из Фонда ЖКХ могут являться:

1. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

I 1. Мониторинг состояния жилищного фонда и определение объемов его капитального

!: л,- . ремонта в целом по территориальному образованию (с привлечением специализированных . ! _ консалтинговых организаций по договорам

) г., . . сдирекцией_е^юго^«тчика^^мгагаотгет^,^.^.

I I I " II*'" УТ" ' ' I ■ I II ' ■ I ' ' |Г'| ■■'■ И ■■ I ■ II ||Г ■ II I '*! I |М ■ I II 1 ■■ —.1 || .........

\ "

I 2. Принятие пакета нормативных документов, регулирующих правила и сроки подачи заявок, Ь:., подходы к определению объемов работ и размера предоставляемой субсидии, приоритеты и критерии отбора жилых домов для включения в программу капитального ремонта жилищного \

) (,Г| » . ,,.......... ,,„„, , , ( .>_.„„,_____„ $

[ 3. Отбор и включение объектов в программу капитального ремонта жилищного фонда и ^■ определение объемов и стоимости выполнения работ по их капитальному ремонту для каждого ^ __________объекта на основе многокритсриальнойсистемыпокачателей оценки заявок ^ :

4. Определение источников финансирования программы капитального ремонта жилищного фонда в целом и в разрезе отдельных объектов (средства федерального, регионального и местного бюджетов, средства предприятий, средства пайщиков жилитцных кооперативов, средства собственников, исходя из доли собственности)

5. Разработка ТЭО и ПСД на проведение работ по капитальному ремонту объектов'жилищного фонда, включенных в программу, с учетом . , финансовых ограничений

. 6. Многовариантное формирование, и оптимизация программы, капитального ремонта жилищного фонда

7. Предварительная оценка ожидаемой эффективности реализации

¡вдшшюго 4юнда"

8. Согласование утвержденного варианта программы капитального ремонта жилищного фонда по срокам и объемам работ со всеми

»участниками (подрядный и едбцолрадные<фгащиац^т^^^^

' • ' ' УК и др.) : • ' . ...••. ... •

Й

К.,„„, _______________,„.„,_,„_.,.Фжанс.ов9гр.р.б.еспедения).,

9. Выполнение программы капитального ремонта жилищного фонда, промежуточный контроль результатов, корректировка исходного варианта (с возможностью включения новых объектов и видов работ при условии их

10. Оценка эффективности реализации программы капитального ремонта жилищного фонда с использованием ! г :;:-.ивтегрального'поцазате;й качества развития среды эффсктивноставосвроизводстважилищногофон^а

Рис. 1. Обобщенный алгоритм формирования и реализации программы капитального ремонта жилищного фонда.

2. Долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджета субъекта Российской

Федерации, бюджета муниципального образования, жилищных объединений и средств собственников жилья.

3. Наличие решений общих собраний собственников о включении в программу КР.

4. Наличие нормативной базы для образования и деятельности товариществ собственников жилья.

5. Переход к адресным субсидиям на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в денежной форме.

6. Демонополизация системы управления коммунальным хозяйством с максимальной долей государства (муниципалитетов).

7. Прекращение дотаций организаций коммунального комплекса.

Все перечисленные условия создают основу формирования конкурентоспособной, эффективной и антикоррупционной системы управления жилищным и коммунальным хозяйством и распределения финансовых средств.

Однако в чистом виде указанные выше показатели, во-первых, не предназначены для отбора и включения многоквартирных жилых домов в адресные программы проведения капитального ремонта, а во-вторых, их явно недостаточно для проведения процедур отбора. Поэтому возникает необходимость разработки системы критериальных показателей для включения многоквартирных жилых домов в муниципальную программу капитального ремонта жилищного фонда.

Исключительное значение для качества реализации программ капитального ремонта имеет участие собственников жилья в ремонте общего имущества многоквартирных домов через его софинансирование. Поэтому в систему критериев для отбора необходимо включить показатели, отражающие степень участия собственников жилья в капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов.

Применение системы установленных критериев для отбора многоквартирных домов при формировании муниципальной адресной программы капитального ремонта может существенно снизить риски органов местного самоуправления при ее реализации. Данные критерии нужны для того, чтобы:

- собственники помещений в многоквартирных домах, ТСЖ и УК понимали, на каких основаниях и почему орган местного самоуправления будет отдавать предпочтение тому или иному объекту при его включении в муниципальную программу для предоставления субсидий на проведение капитального ремонта;

- органы местного самоуправления получили простой механизм принятия решения о ранжировании многоквартирных домов (заявок на включение в муниципальную программу), позволяющий избежать возможных претензий по поводу необоснованного, необъективного подхода к отбору домов для участия в программе;

- у собственников помещений был стимул принимать решение о проведении комплексного капитального ремонта с внедрением

энергосберегающих технологий и создавать ТСЖ для его практической реализации.

Перечень критериев для оценки заявок ТСЖ и УК в орган местного самоуправления на включение многоквартирного дома в муниципальную программу на проведение капитального ремонта и их отбора для предоставления субсидий представлен в табл. 1.

Таблица 1.

Критерии отбора многоквартирных домов для включения в

муниципальную программу капитального ремонта жилищного фонда

№ п/п Наименование критерия Максимальное кол-во баллов Коэф-т весомости, баллы

1 2 3 4

1 Технические критерии

1.1 Продолжительность эксплуатации после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного КР: более 50 лет 10 3

30-50 лет 8

20-30 лет 6

10-20 лет 4

до 10 лет 1

1.2 Техническое состояние общего имущества в доме: очень плохое 5 5

плохое 3

удовлетворительное 1

1.3 Комплексность КР: 100% работ по КР 10 2

> 50% работ по КР 6

<50% работ по КР 3

1.4 Качественное улучшение технических характеристик повышение энергоэффективности и лнеттпение песупсосбепегаюптих 10 4

внедрение ресурсосберегающих 5

восстановление проектных эксплуатационных характетостик 1

2 Организационные критерии

2.1 Уровень управления жилым домом: ТСЖ создано и функционирует > 1 года 5 2

ТСЖ создано и функционирует < 1 года 2

ТСЖ не создано 1

2.2 Уровень поддержки решения оКР: > 90% голосов общего собрания 5 3

> 2/3, но < 90% голосов общего собрания

2/3 голосов общего собоания 1

2.3 Степень готовности дома к КР: представлена проектная документация и смета расходов, выбран подрядчик и ппрлгтявггри ппрттвяпитетп,нт,гй ггптттпп 5 1

представлена проектная документация и смета пасхопов 3

представлена смета расходов 1

3 Финансовые кпигеоии

3.1 Доля собственников в общей стоимости КР: > 10% 5 5

>5%но< 10% 3

5% 1

3.2 Уровень сбора платы за ЖКУ (среднемесячный за 12 месяцев до подачи заявки): >95% 5

>90% но <95% 3

90% и менее 1

Наибольший интерес представляют как сам перечень критериев, так и механизм установления их приоритетности и весомости каждого из них при

отборе многоквартирных жилых домов для их включения в региональную адресную программу проведения капитального ремонта. Она может использоваться практически всеми муниципальными образованиями для формирования перечня многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту в рамках муниципальных адресных программ.

В диссертационном исследовании приведена система критериев для отбора многоквартирных жилых домов, основанная на методе экспертных оценок, который предусматривает многоступенчатый опрос и анкетирование экспертов по специальным схемам и обработку полученных результатов с помощью инструментария экономической статистики. Группе квалифицированных экспертов (15 человек) была предложена анкета, включающая перечень критериев и коэффициенты весомости каждого из критериев отбора многоквартирных домов для включения в муниципальную программу капитального ремонта жилищного фонда. Задача состояла в отборе наиболее значимых факторов, имеющих наибольшее значение при реализации программ (от 1 до 10 баллов) и распределение их в отобранной совокупности по коэффициенту весомости (от 1 до 5 баллов).

Расчеты позволяют понять, как с использованием метода экспертных оценок распределяются критерии по степени важности для органов государственной власти и органов местного самоуправления (табл.2).

Таблица 2.

Распределение критериев по степени важности_

Наименование критерия Максимальная сумма баллов

1 2

Качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемых ремонтов (повышение энергоэффективности) 40

Продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта 30

Техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме, для которых планируется капитальный ремонт (объективная потребность в ремонте) 25

Доля внебюджетного финансирования в общей стоимости капитального ремонта 25

Комплексность капитального ремонта 20

Уровень поддержки собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и его долевом финансировании 15

Финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме 15

Уровень самоорганизации собственников помещений в отношении управления многоквартирным домом (приоритет отдается ТСЖ, созданным не менее чем за год до подачи заявки) 10

Степень готовности дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации и подрядчика) 5

Для ранжирования поступивших в орган местного самоуправления заявок на включение дома в муниципальную программу используется сумма баллов,

присваиваемых заявке при ее оценке по всей совокупности критериев. Тем самым, реализуется принцип комплексной оценки заявок, в соответствии с которым каждая отдельная заявка оценивается набором критериальных показателей, а для ранжирования заявок используется сумма набранных баллов по всем критериям с учетом их весомости.

3. Методический подход и механизм финансирования и оценки эффективности программ капитального ремонта жилищного фонда

Поскольку в соответствии с действующими нормативными документами собственники жилых помещений и органы управления несут ответственность за надлежащее содержание и своевременный ремонт жилых домов, то возникает необходимость формирования системы планирования капитального ремонта жилищного фонда. С методической точки зрения необходимыми условиями решения этой проблемы, являются:

- формирование информационной базы для определения потребности в капитальном ремонте на основе полноценной, актуальной и достоверной информации о состоянии жилищного фонда;

- многоканальное финансирование капитального ремонта жилищного фонда и разработка механизма аккумулирования платежей собственников жилья, бюджетных и внебюджетных средств;

- использование современных методов прогнозирования потребности в капитальном ремонте и его планирования.

Для формирования информационной базы прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда целесообразно осуществлять его постоянный мониторинга, в результате которого формируется уникальный информационный ресурс - банк данных, включающий в себя: результаты обследований технического состояния жилых домов, информацию о дефектах их конструктивных элементов и инженерного оборудования, данные о составе и качестве выполненных ремонтных работ, текущую информацию об аварийных ситуациях и качестве эксплуатации жилых зданий. Такая информационная база по мнению автора позволит обеспечить требуемый уровень обоснованности адресных программ капитального ремонта жилищного фонда.

Вопросы многоканального финансирования капитального ремонта жилищного фонда и разработки механизмов аккумулирования платежей собственников жилья, бюджетных и внебюджетных средств частично решены благодаря принятию новой редакции Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Действующие в настоящее время механизмы аккумулирования платежей капитального ремонта жилищного фонда нуждаются в совершенствовании. Для этого в работе диссертант предлагает вариант создания несколькими ТСЖ резервного фонда для капитального ремонта жилищного фонда, который в большей степени соответствует развивающейся практике рыночного управления недвижимостью (см. рис. 2).

При формировании резервного фонда дм капитального ремонта жилищного фонда, решаются две задачи - сохранение в резервном фонде собранных собственниками жилья средств и финансирование капитальных ремонтов по принципу взаимного субсидирования. Управление резервным фондом может осуществлять исполнительная дирекция, которая формируется по результатам конкурса. Механизм использования объединенного резервного фонда представлен на рис. 3.

ТСЖ-

ТСЖ-

ТСЖ-

чсж- ;

ток-

Ажумулщювание. средств в рамках учредительного договора врезервдьщ фонд | ■ - Л'"::: для ремонта жилищного фонда . " '

г _ ________

Финансирование капитального-ремонта Прибыль от проектов. Финансирование . инвестиционных

. . Управляющие :

Реализация адресных программ капитального ремонта жилою фонда

Строительство нового жилья, строительство найм жяля: другие проекты

IЩч'"; •. Яш *ш М ;, . V*-

Рис. 3. Механизм аккумулирования средств ТСЖ и формирование резервного фонда для капитального ремонта жилищного фонда.

Процесс прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда региона, по мнению автора, должен включать следующие основные этапы:

- анализ состояния жилищного фонда в предыдущие периоды и на текущий момент;

- составление долгосрочных прогнозов состояния (износа) жилищного фонда;

- разработка перспективного плана капитального ремонта на срок не менее 5 лет;

- разработка годовых адресных программ капитального ремонта жилых зданий в соответствии с перспективным планом капитального ремонта жилищного фонда региона.

Данный механизм является более эффективным, т.к. учредительство со стороны самих собственников или их объединений создает предпосылки для повышения доверия со стороны других собственников жилья.

Проведение капитального ремонта жилого фонда

По.Л'К'НИС

- IСЖ. собственники

Финансирован

Отчисления на

капитальный

капитального ремонта Возврат кредита

I Аккумулирование средств

Инвестирование средств

Доход от использования

Приобретение и строительство объектов

_А______________________

Реализация проектов:коммернеского исполкзовдаш ведввдшмос'шг..

Рис.4. Механизм использования финансовых ресурсов резервного фонда

4. Экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта

При планировании капитального ремонта жилищного фонда необходимо обеспечить своевременное проведение ремонтных работ и эффективное использование финансовых средств. Для этого в ходе исследования разработана экономико-математическая модель задачи многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта и предложена схема ее решения с использованием возможностей математическихих алгоритмов.

В качестве первого критерия оптимизации, отражающего эффективное использование финансовых средств, может рассматриваться разница между увеличением рыночной стоимости здания и затратами на его капитальный ремонт, которая отражает принцип вклада, используемый в оценке недвижимости (1). Вторым критерием, отражающим своевременность проведения ремонтных работ, может служить соблюдение нормативных сроков капитального ремонта жилых зданий (2). Третьим критерием является показатель социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда (3). Тогда оптимизационная задача планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города может быть представлена в следующем виде:

5 = іиіііі1*^ - ги) с = І"=1 іг/) -*тіп

Кк = ОД тах

тах

(1) (2) (3)

где: Т - длительность периода планирования;

Хл - переменная, принимающая значение 1, если 1-тое здание подлежит ремонту в момент времени % и 0, если не подлежит;

Vit - прирост стоимости i- го здания в результате проведения ремонта в момент времени t;

Т; - продолжительность ремонта i- го здания; Гц - затраты на ремонт i- го здания в момент времени t; tji - нормативный срок начала ремонта i- го здания; tif - плановый срок начала ремонта i-ro здания; п - количество жилых зданий в городе; Q - степень значимости i-ro показателя;

К,- - коэффициент достижения эталонного результата i-ым показателем.

Данная оптимизационная задача решается при следующих ограничениях:

\xitrit<F (4)

таxvtZ?=1mit<M (5)

Где F - объем финансирования капитального ремонта на период планирования;

М - максимально количество одновременно проводимых

ремонтов;

= Г1, если^^.+ т.

11 I 0, иначе к '

Составление оптимального плана капитального ремонта жилищного фонда, т.е. решение данной оптимизационной задачи, сводится к поиску значений нулевых переменных xit, максимизирующих функцию S (1). Ки (2) и минимизирующих функцию G (3) при ограничениях (4) и (5). Одним из современных поисковых методов для решения этой задачи является методология математическихих алгоритмов, которые представляют собой стохастические оптимизационные процедуры.

Перед началом расчетов для каждой работы по капитальному ремонту j-го конструктивного элемента k-го здания (при A)q ф 0) с учетом фактического уровня его износа определяются следующие технико-экономические параметры (ТЭП) (см. табл.3.).

Таблица 3

ТЭП для j-го конструктивного элемента k-го здания_

Жилые дома к = 1.....К Конструктивные элементы (.1=1, J)

Фундаменты 0 = 1) Стены 0=2) Электрооборудование G = J)

1 Vi. ец, Си V2. Єї2, С12 tKJ, ^KJ, CKJ

К ТКІ. Єкі, Скі *К2. ЄК2, СК2 ikj, eicj, ckj

- ориентировочная продолжительность ремонтных работ .¡-го элемента к-го здания (в неделях, декадах, месяцах);

скі - объём затрат на выполнение капитального ремонта j-го элемента к-то здания в момент времени тыс. руб.;

Су - величина ожидаемых поступлений (выручка эксплуатирующей организации) от эксплуатации жилого дома (конструктивного элемента) в долговременном периоде, тыс. руб. Расчет модели динамики развития жилищного фонда муниципального образования представлен автором в диссертационном исследовании.

Основной сложностью составления системы показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда является отсутствие критерия эффективности, которым в других сферах экономики является прибыль или эффект от инвестирования. В нашем же случае, она определяется изменением качественных характеристик воспроизводства жилищного фонда. Примерный состав показателей представлен в таблице 4.

Таблица 4.

Система показателей для оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда_

Группы показателей Наименование показателей Условное обозначение Тенденция изменения

1 2 3 4

1. Финансирование воспроизводства жилищного фонда Объем бюджетных инвестиций, выделяемых органами власти на капитальный ремонт жилищного фонда, млн. руб. Р. max

Объем денежных средств, выделяемых частными инвесторами на капитальный ремонт и реконструкцию, млн. руб. Pi max

Сумма платежей населения в общих затратах на капитальный ремонт, % Рз min

Доля капитально отремонтированного или реконструированного жилищного фонда за период, % Р< max

2. Эффективность функционирования сферы ЖКХ Уровень демонополизации жилищной сферы, % Р5 max

Доля приватизированного жилищного фонда, % Рб max

Динамика роста тарифов по эксплуатации жилищного фонда, % Р7 min

Уровень оплаты населением ЖКУ, % Ра max

3. Качество жилищного фонда Ветхий и аварийный жилищный фонд, % Р9 min

Потребность в капитальном ремонте, % Рю min

Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения, % Рп max

Доля жилых домов, оборудованных приборами учета и сбережения ресурсов, % Ри max

Данные показатели по отдельности не дают представления о степени эффективности воспроизводства жилищного фонда. Для оценки эффективности они нуждаются в сравнении с некоторыми эталонными или

максимально возможными (необходимыми) значениями. Если за эталонное значение мы берем некоторый желаемый результат, то отношение фактического значения к эталонному будет являться процентом достижения данного результата. Причем рассчитывать его можно по-разному в зависимости от направления изменения динамики значений. Так, если наилучшим считается максимальное (тах) значение показателя, то он рассчитывается по формуле (7.). В том случае, когда наилучшим принимается минимальное (min) значение показателя - его значение рассчитывается по формуле (8):

КЭ=3Ф:3Э (7),

Кэ=Зэ:Зф (8),

где Кэ - коэффициент достижения эталонного результата; Зф - фактическое значение показателя социально-экономической эффективности;

Зэ - эталонное значение показателя социально-экономической эффективности.

Проблема заключается в том, что приведенные нами показатели не равнозначны по своей сути. Это обусловлено в первую очередь тем, что они имеют различные единицы измерения и простое арифметическое взвешивание не даст объективного результата.

Для определения степени значимости того или иного показателя в современной экономической практике существует множество способов. Наиболее эффективным и часто применяемым из них является метод экспертных оценок. Данный метод позволил определить значимость каждого показателя путем расчета доли взвешенного мнения экспертов (см. табл.5.).

Таблица 5.

Весомость показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда для Электрогорского района Московской __области

Показатели Pi Рг Рз Р4 Ps Рб Р7 Pr Po Pin Рп Рп

Весомость 0,084 0,075 0,042 0,166 0,129 0,045 0,101 0,045 0,077 0,143 0,056 0,038

*и =2?-!^ (9)

где Ки - показатель социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда;

С; - степень значимости ¡-го показателя;

К; - коэффициент достижения эталонного результата ьым показателем.

Определив значимость показателей оценки, стало возможным рассчитать интегральный показатель качества развития среды эффективного воспроизводства жилищного фонда Кэф:

Кэф = - г«) - кг)*^1С1К1 (10)

Полученный интегральный коэффициент имеет практическую ценность, т.к. существует возможность сопоставить его с уровнем эффективности воспроизводства в других регионах, а также наметить пути повышения уровня социально-экономической эффективности и отслеживать динамику изменения этого показателя.

5. Алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда.

В ситуации, сложившейся в сфере воспроизводства жилищного фонда за последние годы, прогнозирование развития на основе экстраполяции показателей за предшествующие периоды затруднено и практически не имеет смысла. Особое значение в современных условиях имеет планирование различных вариантов развития на основании изменения текущих показателей. Практическое применение предложенного автором подхода к развитию воспроизводства жилищного фонда путем увеличения объемов его капитального ремонта позволяет повысить основные показатели социально-экономической эффективности этого процесса и определить различные варианты его развития. При этом под реалистичным вариантом развития воспроизводства жилищного фонда понимается наиболее вероятная ситуация, которая может сложиться за анализируемый период времени. В случае, когда процесс воспроизводства жилищного фонда будет развиваться менее динамично по сравнению с планируемыми показателями реалистичного варианта, представленный сценарий будет пессимистичным. Соответственно, при более динамичном развитии процесса воспроизводства жилищного фонда по сравнению с планируемыми показателями реалистичного варианта, представленный сценарий будет оптимистичным.

В качестве примера нами был проведен расчет различных вариантов воспроизводства жилищного фонда Московской области и выполнена оценка их социально-экономической эффективности на основе интегрального показателя. Для выполнения расчетов нами использовалась стандартная компьютерная модель, функционирующая в среде электронных таблиц MS Excel. Результаты расчета интегрального показателя качества развития среды эффективности воспроизводства жилищного фонда региона для трех возможных вариантов воспроизводства жилищного фонда Московской области путем увеличения объемов его капитального ремонта (пессимистичного, реалистичного и оптимистичного) представлены в табл. 6.

Обобщая полученные в ходе проведения диссертационного исследования результаты, автором разработан алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда, который приведен на рис.5.

В сложившейся ситуации, когда экономика страны преодолевает негативные последствия мирового экономического и финансового кризиса, важно обеспечить эффективное использование имеющихся возможностей для развития капитального ремонта жилищного фонда, как одного из определяющих факторов его воспроизводства.

Мероприятия и процедуры

- организуй соботешгцтКжшкя

Выбор способа управления (ТСЖ, УК,

. ядр-)':

Проведение технического .. обгаедовашм состояния жшюга дом?,; - пси>яение согласия, собственников ва

; їіодгатовка многоквартирных предложі

Организационные мероприятия: проведение собрания; оформление ТСЖ; оформление земли; заключение договоров;

Разработка и реализация программы

Рис. 5. Алгоритм мероприятий по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта жилищного фонда.

Таблица 6.

Расчетные значения интегрального показателя качества развития среды эффективности воспроизводства жилищного фонда Электрогорского района

Московской области

Варианты 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Пессимистичный (Ки) 0,317 0,340 0,365 0,389 0,411 0,432

Реалистичный (Ки) 0,317 0.355 0,392 0,432 0,455 0,478

Оптимистичный (Ки) 0,317 0,389 0,437 0,473 0,515 0,552

Графическая интерпретация полученных результатов представлена на рисунке 6.

Рис. 6. Варианты воспроизводства жилищного фонда Московской области Увеличение объемов капитального ремонта жилищного фонда, в конечном счете, повлечет за собой улучшение условий проживания, сделает рынок ЖКУ более открытым и будет способствовать росту воспроизводства существующего жилищного фонда.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная работа является результатом многолетних исследований автора и представляет собой законченную научно-исследовательскую работу. Она включает все этапы решения поставленных задач от научного обоснования теоретических положений до разработки практических рекомендаций. Результатом проведенных исследований является обоснование научных положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на совершенствование действующих механизмов воспроизводства жилищного фонда с учетом финансовых, правовых, технических и социально-экономических условий функционирования сферы ЖКХ с формированием научно обоснованной политики города, ориентированной на переход к обеспечению нормального уровня воспроизводства жилищного фонда при участии бюджетных средств и частных инвестиций собственников жилья.

Автором обобщены результаты научных исследований, которые позволяют сделать следующие основные выводы:

1. Проведенный анализ имеющихся результатов реформирования сферы ЖКХ и современного состояния жилищного фонда позволил выявить наличие серьезных проблем, основными из которых являются: рост затрат на производство услуг; высокая стоимость строительства нового жилья; долгий срок окупаемости инфраструктурных инвестиционных проектов; непредсказуемость тарифной политики и непрозрачность финансовых потоков; отсутствие комплексного подхода к реформированию сферы ЖКХ со стороны государства. Для решения указанных проблем автором разработаны и обоснованы новые подходы к совершенствованию действующих механизмов формирования и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.

2. Анализ зарубежного и отечественного опыта формирования и реализации программ капитального ремонта жилищного фонда показал наличие диаметрально противоположных подходов к решению исследуемой

проблемы. В большинстве развитых стран жилищная сфера является объектом экономического и административного регулирования с использованием разнообразных форм финансирования (субсидирования, кредитования, предоставления государственных гарантий и т.д.), в которой существуют свои особенности реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда. В нашей стране реализовывались, как правило, только показательные единичные проекты, а реальный опыт проведения крупномасштабных программ капитального ремонта жилищного фонда отсутствует.

3. Для реализации механизма софинансирования программ капитального ремонта из средств Фонда (предоставление государственных субсидий), региональных и местных бюджетов с привлечением средств собственников жилья, разработан обобщенный алгоритм формирования программ капитального ремонта жилищного фонда и современный методический аппарат, позволяющие органам местного самоуправления в кратчайшие сроки получать экономически обоснованные решения для отбора многоквартирных жилых домов и их включения в муниципальные адресные программы капитального ремонта жилищного фонда.

5. Для совершенствования действующих в настоящее время методов воспроизводства жилищного фонда автором предложены механизмы создания ТСЖ консолидированного резервного фонда для аккумулирования платежей на нужды капитального ремонта жилищного фонда и их использования при финансировании адресных программ капитального ремонта жилищного фонда. Предложенные механизмы в большей степени соответствует развивающейся практике рыночного управления недвижимостью и являются более эффективными по сравнению с существующими, поскольку учредительство со стороны самих собственников жилья или их объединений создает предпосылки для повышения доверия со стороны других собственников.

6. Для практической реализации функций прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда региона в ходе исследования разработана экономико-математическая модель решения задачи многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта и предложена схема ее решения с использованием возможностей математическихих алгоритмов.

7. Предложена система неравнозначных показателей и интегральный коэффициент для оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда региона. Определение степени значимости того или иного показателя системы осуществляется при помощи метода экспертных оценок. Практическая ценность интегрального показателя качества развития среды эффективности воспроизводства жилищного фонда региона заключается в возможности его сопоставления с аналогичными показателями в других регионах, выявлении направлений повышения уровня социально-экономической эффективности и отслеживании динамики изменения этого показателя. На основе статистических данных для Московской области выполнен расчет ожидаемой динамики изменения

интегрального показателя качества развития среды эффективности воспроизводства жилищного фонда. Полученный результат свидетельствуют о наличии у предложенного подхода всех возможностей для его практической реализации в современных условиях.

Обобщающим результатом проведенных исследований стала разработка алгоритма реализации мероприятий по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда региона.

IV. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

А) Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях и журналах, определенных Высшей Аттестационной Комиссией

1. Костышак М.М. Капитальный ремонт жилья: проблемы и перспективы. Научно-практический и аналитический журнал Экономический анализ: теория и практика, М. - 2010 . - № 41 (206), 1,04 п. л.;

2. Костышак М.М. Анализ жилищного строительства в некоторых Российских регионах. Научно-практический и аналитический журнал Региональная экономика: теория и практика, М. - 2010 . - № 17 (152), 0,9 п. л.;

3. Костышак М.М. Капитальный ремонт жилищного фонда как элемент экономической безопасности. Научно-практический и аналитический журнал Национальные интересы: приоритеты и безопасность, М. - 2010 . - Л» 9 (66), 0,85 п. л.

4. Костышак М.М. Роль и значение капитального ремонта в воспроизводстве жилищного фонда города. Научно-технический журнал Вестник МГСУ №8/2011, 0,8 п. л.;

5. Костышак М.М. Научные подходы повышения эффективности реализации программы жилищного строительства и капитального ремонта жилого фонда за счет проведения соответствующих мероприятий. Научно-технический журнал Вестник МГСУ №6/2011, 0,55 п. л

Б) Печатанные статьи в других изданиях:

6. Костышак М.М. Современные методы планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда города. Международный научно-аналитический и образовательный журнал Пространство и время М., 2011 -№ 3(6). 0,68 п. л.

КОПИ-ЦЕНТР св.: 77 007140227 Тираж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д. 36. тел.: 8-499-1S5-79-54, 8-906-787-70-86 www.kopirovka.ru