Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования"

На правах рукописи

СТОЛБОВ ПАВЕЛ ПАВЛОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством-

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

аозIVг4во

Санкт-Петербург 2007

003177468

Работа выполнена на кафедре экономики и управления собственностью ГОУ ВПО «Тюменский государственный университет»

Научные руководители:

доктор экономических наук, профессор Любимов Сергей Владимирович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Селютина Лариса Григорьевна

Кандидат экономических наук Бобков Александр Артурович

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 20 декабря 2007 года в _ часов на заседании

диссертационного совета Д 212.219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд. 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., 103-а

Автореферат разослан «&Р» _2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, д э н, профессор I I ^ Н.В Чепаченко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Анализ современного состояния жилищного фонда в России показывает, что рост строительства нового жилья покрывает лишь незначительную часть потребности в его воспроизводстве В то же время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда Именно поэтому большое внимание необходимо уделять поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере и проблемам рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно регулировать и поддерживать ее развитие В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации нового жилищного законодательства постепенно передают функции управления жилищным фондом на региональный и муниципальный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования При этом проведение жилищной реформы на уровне конкретного региона требует детального изучения с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда данного территориального образования

До вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, управление жилищным фондом осуществлялось государственными или муниципальными предприятиями Следствием этого стало неэффективное и непрозрачное распределение ресурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Отсутствие контроля качества предоставляемых услуг по эксплуатации жилищного фонда явилось одной из главных причин ускоренного износа жилых зданий и их неудовлетворительного состояния на сегодняшний день В связи с тем, что обязанность по содержанию жилых домов теперь фактически лежит на собственниках, обновление значительной части существующего жилищного фонда стало сложнейшей задачей, требующей мобилизации средств и усилий всех заинтересованных участников

Возникновение проблемы воспроизводства существующего жилищного фонда в условиях ограниченности имеющихся в распоряжении ресурсов обусловило актуальность данного исследования, главной задачей которого явилось комплексное изучение механизма воспроизводства с учетом финансовых, правовых, технических и социально-экономических его составляющих

Значительное количество исследований выполненных по данной тематике не дает возможности качественного и повсеместного применения существующих методик оптимизации управления жилищным фондом Многие теоретические и методические механизмы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования раскрыты недостаточно Эти предпосылки и обусловили выбор автором темы диссертационного исследования, а также определили его цель и задачи

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является развитие теоретических и методических основ разработки стратегии распреде-

ления ресурсов на воспроизводство жилищного фонда муниципального образования в современных условиях

Для достижения поставленной цели исследования были сформулированы следующие задачи

1) исследование основных категорий и уточнение понятий воспроизводства жилищного фонда, его основных видов и форм;

2) анализ законодательства в жилищной сфере в условиях изменения структуры управления жилищным фондом, а также изучение текущего состояния жилищного фонда муниципального образования и перспективы его развития,

3) разработка модели динамического программирования оптимальных сроков проведения капитального ремонта и реконструкции в системе воспроизводства жилищного фонда,

4) разработка экономико-математической модели эффективного распределения ресурсов на воспроизводство существующего жилищного фонда с учетом объективной потребности в нем,

5) определение критериев социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда и расчет интегрального показателя

Объектом исследования является жилищный фонд города Тюмени в условиях формирования отношений рыночного типа и проводимой жилищной политики

Предметом исследования являются теоретические и методические подходы, связанные с совершенствованием механизма воспроизводства жилищного фонда г Тюмени

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области воспроизводства жилищного фонда Были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам ремонта, реконструкции, жилищного строительства, а также научные публикации, касающиеся проблем воспроизводства жилищного фонда городов и регионов, опубликованные в научной литературе, периодических изданиях и представленные в глобальной сети Интернет.

Методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в современных условиях, представленное в настоящей диссертационной работе, базируется на результатах исследований отечественных ученых Среди них можно выделить труды Блеха Е M , Бузырева В.В , Васильевой H В , Костецкого H Ф , Пчелинцева JIM, Рахмана И А , Селютиной J1Г, Си-мионова Ю Ф, Смирнова Е Б , Чекалина В С

Теоретическим основам моделирования процессов воспроизводства и примененным методикам расчета оптимальных вариантов развития посвящены работы Воробьева H H, Дрогобыцкого И H, Дж фон Неймана и О Морген-штерна, Дж Хэдли, Хачатряна С Р , Калихмана И JÏ, Кремера H Ш и др

В процессе работы были применены такие приемы научного исследования как системный подход, статистические методы обработки информации, метод экспертных оценок, сравнительный анализ, методы логического построения и экономико-математического моделирования и оптимизации

Для решения поставленных задач в работе производились расчеты с помощью прикладных программ и электронных таблиц Microsoft Excel.

Информационной базой основных положений исследования, достоверности сделанных выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, Администрации Тюменской области, Департамента жилищно-коммунальной политики Тюменской области, Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Тюмени, а также муниципальных и частных компаний, работающих в сфере содержания, управления и технического обслуживания жилищного фонда Источниками дополнительной информации стали бизнес-планы деятельности управляющих организаций в жилищной сфере и проектно-сметные документации, учитывающие затраты на проведение капитального ремонта жилых зданий

Основные результаты исследования, полученные лично автором, и их научная новизна:

1) уточнено понятие «воспроизводство жилищного фонда», его основные виды и формы в условиях реформирования жилищной сферы,

2) предложены методические основы разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда,

3) определена фактическая потребность в капитальном ремонте и реконструкции существующего жилищного фонда города Тюмени,

4) разработан алгоритм эффективного распределения ресурсов на воспроизводство жилищного фонда с применением методов экономико-математического моделирования,

5) разработана методика оценки уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем расчета интегрального показателя,

6) предложены экономически целесообразные варианты развития жилищной сферы конкретного муниципального образования

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, исследования тенденций его развития, реализации предложенной автором методики эффективного распределения ресурсов на воспроизводство существующего жилищного фонда и рекомендаций по повышению эффективности разработана стратегия воспроизводства жилищного фонда муниципального образования

Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, учитываются при формировании и реализации региональной жилищной политики местными органами власти, а также используются в деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ при определении величины средств, необходимых для накопления на капитальный ремонт

Основные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономика отрасли», «Экономика строительства», «Менеджмент организации», «Экономика городского хозяйства», «Экономика недвижимости», «Экономика региона»

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы осуществлялась на научно-практических конференциях и семинарах межвузовского, регионального и общероссийского масштаба, посвященных ак-

туальным вопросам современного развития регионов и перспективам формирования региональных экономических стратегий (гг Курган, Новосибирск)

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 10 научных работ, общим объемом 3,65 п л текста, личный вклад автора составляет 2,7 п л

Структура диссертационной работы определена поставленной целью, задачами и логикой исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений

Во введении обоснована актуальность темы, сформулирована цель и задачи, предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда муниципального образования» раскрыты понятия жилья и жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его элементов, исследованы тенденции развития, и современное состояние жилищной сферы г Тюмени

Во второй главе «Организационно-экономические механизмы управления воспроизводством жилищного фонда» предложены методические основы по формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда на основе динамического программирования и теоретико-игрового подхода, раскрыты основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда, сформирована логическая модель расчета потребности в капитальном ремонте, на основе которой рассчитывается действительная величина затрат на его проведение

В третьей главе «Адаптация принятого подхода к воспроизводству жилищного фонда» произведены необходимые расчеты и умозаключения, являющиеся основным результатом применения разработанной методики распределения ресурсов на воспроизводство жилищного фонда, а также предложен и рассчитан интегральный показатель оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда

В заключении подведены основные итоги работы, сформулированы выводы и рекомендации

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

К числу важнейших потребностей человека, определяющих материальные условия его жизни, относится потребность в жилище Она возникла с появлением человека, с необходимостью его защиты от неблагоприятных природно-климатических воздействий. На первом этапе диссертационного исследования были выявлены и проанализированы основные понятия жилищной сферы, а также предложена расширенная классификация жилищного фонда, необходимая для отражения его основных характеристик

В работе были рассмотрены, обобщены и откорректированы с учетом необходимости те классификационные разграничения жилищного фонда, которые отражены в различных нормативно-правовых, статистических источниках, научной, практической и методической литературе В результате стало возможным выделить следующие классификационные признаки форма собственно-

сти, цели использования, степень участия жильцов в строительстве, форма владения, характер управления, материал несущих стен, тип перекрытий, вид перегородок, этажность, характер использования, тип квартир, уровень благоустройства, доходность населения, социальный, тип жилья, функциональный признак, функциональное назначение, экономический признак, степень готовности, техническое состояние, период постройки

Анализ изученной литературы показал, что определение термина «воспроизводство жилищного фонда» трактуется по-разному В большинстве случаев авторы не дают исчерпывающего понятия Обобщение и структурирование имеющейся информации, позволило предложить более точное определение

Воспроизводство жилищного фонда - это процесс сохранения, непрерывного поддержания, обновления и совершенствования жилищного фонда, а также улучшения его технико-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств Данный процесс включает в себя строительство объектов жилищного фонда, текущий и капитальный ремонт (в процессе эксплуатации), реконструкцию или модернизацию до полного износа или сноса зданий

Проанализировав имеющийся отечественный и зарубежный опыт, руководствуясь принципом необходимости и достаточности, была приведена уточненная схема классификации форм и видов воспроизводства, которая позволила наиболее полно отразить сложившуюся на жилищном рынке ситуацию (рис 1).

Рис 1 Основные формы и виды воспроизводства

Отмечая особенности всех представленных форм воспроизводства, необходимо учесть, что на практике чаще всего они пересекаются и взаимодополняют друг друга Многие авторы предлагают объединять некоторые виды

воспроизводства в зависимости от аспекта исследования вопроса или же заменяют одно понятие другим, имеющим тот же смысл В работе произведены все необходимые разграничения всех изучаемых понятий и приведена их сравнительная характеристика

Анализ законодательства в жилищной сфере позволил выделить ряд проблем в функционировании городского жилищно-коммунального хозяйства Основными среди них являются

1)отсутствие конкурентной среды,

2)возникновение конфликтов между основными субъектами, действующими в жилищной сфере,

3)непрозрачный выбор сервисных компаний и поставщиков коммунальных услуг,

4)отсутствие совершенного механизма воздействия на неплательщиков,

5)выполнение несвойственных функций департаментами, подразделениями, управляющими компаниями

Выявленные предпосылки подтверждают обоснованность предложенной в жилищном законодательстве реформы, направленной на решение накопившихся в данной сфере проблем Новая система управления, складывающаяся на рынке жилищно-коммунальных услуг, имеет рыночный характер, тк. вместо муниципальных унитарных предприятий появляются частные управляющие и сервисные компании Это потребует создания новой системы производственно-экономических отношений Таким образом, рынок перейдет от монополизации к конкурентной борьбе и станет инвестиционно привлекательным

К основным проблемам, препятствующим процессу передачи жилищного фонда в управление собственникам жилья на территории Тюменской области, как и на территориях других субъектов Российской Федерации, можно отнести

1 Значительный «недоремонт» жилищного фонда и боязнь собственников жилья нести расходы на капитальный ремонт жилищного фонда после передачи его в частное управление,

2)пассивность большей части населения в процессе перехода жилых домов из муниципального фонда,

3)отсутствие профессиональных управленцев в сфере управления многоквартирными домами,

4)отсутствие технической документации на жилые дома или низкий ее уровень и необходимость несения финансовых затрат на ее доработку, восстановление либо изготовление (частичное или полное)

Таким образом, описание сложившихся условий перехода жилищной сферы на рыночные отношения предоставило возможность наметить пути законодательного и административного решения основных проблем.

В целях определения путей исследования, возникла объективная потребность разделения форм воспроизводства в зависимости от области их применения на сферу производства и сферу эксплуатации Очевидно, что к производству относится создание нового продукта (объекта недвижимости), а к эксплуатации - только улучшение технико-эксплуатационных и потребительских характеристик существующего жилищного фонда

Сфера эксплуатации существующего жилищного фонда города фактически состоит из трех форм воспроизводства капитальный ремонт, реконструкция и модернизация Но на практике модернизация является неотъемлемой частью и ре-

конструкции, и капитального ремонта, т к последние два вида воспроизводства осуществляются в большинстве случаев с использованием современной техники, технологий и материалов Средства из различных источников поступают в целом на реконструкцию и модернизацию и отдельно на капитальный ремонт, как самую актуальную на сегодняшний день форму воспроизводства Таким образом, в дальнейшем будем различать два вида целевого использования ресурсов на реконструкцию и модернизацию, а также на капитальный ремонт

Сложившаяся структура финансирования капитального ремонта жилищного фонда г Тюмени характеризуется полным отсутствием средств из федерального бюджета, что показывает финансовую независимость нашего региона и возможность развиваться за счет собственных ресурсов. Областной бюджет направляет средства на воспроизводство как непосредственно в отношении отдельных многоквартирных домов, так и в виде субвенций нижестоящему бюджету Внебюджетная часть финансирования воспроизводства жилищного фонда складывается из средств собственников жилья и частных инвестиций

Расчет стоимости капитального ремонта достаточно сложный и трудоемкий процесс, если дело касается отдельно взятого здания В нашем случае объектом исследования является весь жилищный фонд города, а для этого существует ряд методик, основанных на применении укрупненных расчетов. Сходство их состоит в том, что плановая стоимость работ по капитальному ремонту приравнивается к стоимости износа здания, т е произведению физического износа на восстановительную стоимость жилищного фонда Различными являются способы расчета, как восстановительной стоимости, так и физического износа жилых зданий

Имеющаяся база информации о жилищном фонде города позволяет произвести расчет стоимости капитального ремонта жилищного фонда муниципального образования Полученные результаты приведем в табл 1, с учетом группы капитальности зданий

Таблица 1

Стоимость капитального ремонта жилищного фонда города Тюмени

Количество домов Общая площадь, м2 Доля от всего ЖФ, % Физический износ, % Восстановительная стоимость, млн руб Стоимость капитального ремонта, млн руб

Капитальные 315 2 856 602,88 31,17 13,81 26 390 3 788,3

Кирпичные 275 2 064 483,76 22,53 17,89 23 290 4 303,3

До 5 этажей 1275 3 878 849,18 42,33 34,97 40 130 14 253,4

Деревянные 1325 363 789,10 3,97 55,63 8 130 5 819,5

Итого 3190 9 163 724,92 100,00 - 97 940 28 164,5

В сложившейся ситуации нами был предложен алгоритм совершенствования эффективности распределения ресурсов, целью которого является предложение наилучшей, с точки зрения оптимальности, стратегии воспроизводства жилищного фонда города в условиях перехода управления в жилищной сфере на рыночные отношения (рис 2)

Рис 2 Логическая схема разработки стратегии воспроизводства

В таких условиях задача исследования состоит в определении оптимальных сроков проведения капитального ремонта зданий, а также в расчете величины необходимых ресурсов за анализируемый период времени В результате старения жилищного фонда увеличивается его физический и моральный износ, из-за чего растут расходы на его эксплуатацию, снижается стоимость и качество жилья

Самым обоснованным инструментарием для поиска оптимальных сроков проведения капитального ремонта является экономико-математическое моделирование процесса старения жилищного фонда, в частности автором построена динамическая модель. На данном этапе следует отметить, что построение модели динамического программирования для планирования капитальных ремонтов жилья не достаточно изученный в литературе вопрос Сложность состоит в том, что необходима универсальная модель, подходящая для зданий различного возраста и конструкции.

Критерием оптимальности в данной задаче являются затраты, а математическая модель становится задачей минимизации суммарных затрат за определенный период При построении такой модели считается, что решение о замене или ремонте выносится в начале каждого промежутка эксплуатации. Переменные управления на каждом отрезке времени могут быть следующими С - сохранить в текущем состоянии, Р - провести капитальный ремонт

В нашем случае все функции предполагаются зависящими от времени, прошедшего с момента проведения последнего капитального ремонта Если же здание достаточно новое и капитальный ремонт еще не проводился, учитывается его фактический возраст

Для каждого варианта управления общие затраты вычисляются как сумма двух слагаемых - непосредственного результата управления и его последствий

Таким образом, искомая динамическая модель поиска оптимальных сроков проведения капитального ремонта описывается уравнением Р Беллмана и имеет следующий вид

где r(t) — величина эксплуатационных затрат за период, g(t) - потребность в проведении капитального ремонта, s(t) - стоимость проведения капитального ремонта, Z - величина суммарных затрат за период

Проведение фактических расчетов предполагает проведение анализа эмпирических данных с целью выявления закономерностей изменения требующихся величин во времени Затраты за пятилетний период рассчитаны путем суммирования ежегодных показателей

Таким образом, значения эксплуатационных расходов для всех групп зданий были получены путем статистической обработки информации об изменении тарифа на обслуживание жилищного фонда г Тюмени, а формула расчета имеет следующий вид

r(t) = 5,7333 х t + 45,867, где t - порядковый номер периода

r(t) + g(t) + Zt+1(t + l) (С) s(t) + r(0) + g(Q) + ZM(l) (Р)

Стоимость проведения капитального ремонта рассчитывается по различным формулам, для каждой из обозначенных групп зданий, Данные формулы получены посредством статистической обработки информации о затратах на проведение капитального ремонта жилых домов муниципального жилищного фонда г. Тюмени (табл 2)

Таблица 2

Формулы расчета стоимости капитального ремонта

№ п/п Группа зданий Формула расчета

1 Капитальные s(t) = l,4052xt2+45,968xt-221,4

2 Кирпичные s(t) = 14,044x1'^

3 Кирпичные до пяти этажей s(0 = 2,7574x^+2,5853 xt+434,17

4 Деревянные s(t) = 0,4367xt2+154,22*t-1294,9

Потребность в проведении капитального ремонта вычисляется исходя из затрат на его проведение и остаточной стоимости здания, но для удобства расчетов можег быть выражена и через восстановительную стоимость, которая является среднеарифметическим значением восстановительной стоимости для каждой из групп зданий g(t) = 2s(t)-cJ,

где с, - средняя восстановительная стоимость j-й группы зданий Нулевые значения функций являются минимальными разумными величинами показателей за 0-й период

Этап условной оптимизации требует значительного объема вычислений, которые были произведены с помощью электронных таблиц MS Excel В результате получили информацию для второго этапа - безусловной оптимизации.

Таким образом, оптимальные сроки проведения капитального ремонта получились следующие

- капитальные здания в первые 50 лет эксплуатации целесообразно капитально ремонтировать в конце 5-го расчетного периода, т е при достижении зданием 25-летнего возраста;

- кирпичные здания любой этажности - через 25 лет,

- деревянные здания - через 20 лет

Главным результатом и практической ценностью произведенных расчетов является определение обоснованных сроков проведения капитального ремонта с наименьшими суммарными затратами за период, а также возможность объективно оценить существующую на сегодняшний день потребность в проведении капитального ремонта жилых зданий

Общая потребность в финансовых ресурсах на проведение капитального ремонта города составляет 16,5 млрд руб Учитывая тот факт, что эта величина значительно превышает все имеющиеся возможности направленных на решение данной проблемы бюджетов, возникает необходимость наиболее эффективным образом распределить имеющиеся объемы всех ресурсов на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию многоквартирных домов города.

Наиболее объективным инструментарием для анализа эффективности принятия решений является экономико-математическое моделирование, в частности теория игр Ее применение обусловлено тем, что ситуации с финансированием различных проектов связаны с неопределенностью поведения основных участников (игроков) и существованием большого числа факторов, затрудняющих формализацию задачи

Учитывая тот факт, что в нашем случае неопределенность не связана с целенаправленным противодействием двух сторон конфликта, а заключается в недостаточной информированности об условиях, в которых будет приниматься решение, была применена математическая модель, которая в подобных ситуациях называется «игрой с природой» Здесь под «природой» понимается объективная действительность (ситуация) от которой зависит принятие решения

Для построения математической модели введены следующие обозначения*

Q - объем денежных средств,

£2 - множество состояний природы,

5 - множество стратегий лица, принимающего решения

Отдельное состояние (0] является элементом множества

0 = {су,,су25 ,£У„}, те (О] е£1, у = 1, я Если множество стратегий лица, принимающего решение 5 = , , . ,5т|, тогда существует отдельная стратегия е 5, 1 — 1, т Лицо, принимающее решение, выбирает стратегию е 5 Поскольку б' и £1 — конечные множества, следовательно, получаем конечное множество тхп ситуаций \з1,0)]}

В качестве функции полезности возьмем функцию расходов Н(ySl,(i)J) В

большинстве случаев значение функции Н[я,,СО^ является случайной величиной, зависящей от структуры жилищного фонда и иных объективных факторов и условий, влияющих на стоимость одного и того же объема ремонтных услуг

Для более точных расчетов, помимо критерия капитальности, жилищный фонд был разбит дополнительно по степени физического износа, с интервалом 10 %

При взаимном пересечении используемых критериев классификации получается исчерпывающая картина структуры и состояния жилищного фонда города Таким образом, получаем информацию для 40 групп жилых зданий (табл 3)

Важным моментом является определение границ допустимого и необходимого физического износа для проведения капитального ремонта За нижнюю точку отсчета примем износ, при котором появляется необходимость проведения работ по капитальному ремонту В соответствии с произведенными расчетами, оптимальная периодичность проведения капитальных ремонтов составляет 20-25 лет, но согласно сложившимся в этой сфере стереотипам этот срок чаще всего равен 30 годам Это приближенно соответствует 20-типроцентному износу большинства зданий и будет нижней границей В качестве верхней границы будет техническое состояние здания, при котором дальнейшая "хсплуата-

ция, исходя из строительных норм, не является безопасной Физический износ в данном случае не должен превосходить 60 %

Наряду с потребностью в финансировании капитального ремонта существуют и объективные финансовые возможности Для попытки эффективного распределения имеющихся ресурсов достаточно информации об общей их сумме, равной 5 317,1 млн руб

Таблица 3

Распределение жилищного фонда Тюмени по степени износа и группам капитальности, м2

Особо капитальные Кирпичные Кирпичные до 5 этажей Деревянные Итого

0-10% 628 052,5 105 060,0 10 092,3 - 743 204,8

11-20% 2 142 516,3 1 375 772,3 528 358,1 5 443,9 4 052 090,6

21-30 % 86 034,1 573 028,0 912 593,4 66 172,5 1 637 828

31-40% - 10 623,5 1 609 282,3 48 879,6 1 668 785,4

41-50% - - 734 242,2 53 736,6 787 978,8

51-60% - - 52 871,5 106 245,5 159 117

61-70% — - 2 461,0 20 600,4 23 061,4

71-80% — - 1 174,5 12 111,6 13 286,1

81-90% - - 5 573,9 9 575,6 15 149,5

91-100 % - - 22 200,1 41 023,4 63 223,5

Итого 2 856 602,9 2 064 483,8 3 878 849,3 363 789,1 9 163 725,1

В условиях предложенной нами модели для реализации 1-й стратегии в течение шести лет имеются денежные средства в размере (9 = 5 317,1 млн руб Максимально необходимые средства на капитальный ремонт группы зданий соответственно равны 219,8 млн руб , 1954,8 млн руб., 12745,5 млн руб , 1543,8 млн руб

Т к выделенного объема средств недостаточно для полного удовлетворения потребности в капитальном ремонте, равной 16463,9, возникают четыре стратегии. Каждая стратегия характеризуется приоритетом выделения ресурсов в максимально необходимом объеме группе зданий

Таблица 4

Оптимальное распределение денежных ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда Тюмени

Особо капитальные Кирпичные Кирпичные до 5 этажей Деревянные Итого

21-30 % 197,6 166,6 2006,9 163,1 2534,2

31-40% - 31 403,55 208,3 642,85

41-50 % - - 564,1 324,8 888,9

51-60% - - 403,55 847,6 1251,15

Итого 197,6 197,6 3378,1 1543,8 5317,1

Определим долю жилищного фонда охваченную финансированием при предложенном наиболее эффективном распределении и отразим в таблице для каждой группы используемой нами классификации

Таблица 5

Доля жилищного фонда, охваченная финансированием

Особо капитальные Кирпичные Кирпичные до 5 этажей Деревянные Итого

21-30 % 89,9 % 8,7 % 88,1 % 100 % 55,3 %

31-40% - 100% 6,6 % 100% 10,2%

41-50 % — — 14,4 % 100 % 20,9 %

51-60% - - 88,1 % 100 % 95,8 %

Итого 89,9 % 10,1 % 21,5 % 100 % 32,3 %

Апробация предложенной методики наиболее эффективного распределения имеющихся ресурсов позволила дать математическое обоснование оптимальности, а также количественно отразить необходимый результат

Кроме оптимального распределения имеющихся ресурсов на воспроизводство жилищного фонда, необходима возможность количественной оценки состояния жилищной сферы Для того чтобы описать предложенную нами методику комплексной оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда, нужно перечислить и сгруппировать все используемые показатели Во избежание разночтений необходимо отметить, что перечень не носит окончательного и исчерпывающего характера и нуждается в корректировке для каждого конкретного случая

Основной сложностью составления системы показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда является отсутствие критерия эффективности, которым в других сферах экономики является прибыль или эффект от инвестирования В нашем же случае, она определяется изменением качественных характеристик воспроизводства жилищного фонда

Показатели, отраженные в табл 6, по отдельности не дают представления о степени эффективности воспроизводства на исследуемой территории Они нуждаются в сравнении с некоторыми эталонными или максимально возможными (необходимыми) значениями Если за эталонное значение мы берем некоторый желаемый результат, то отношение фактического значения к эталонному будет являться процентом достижения данного результата Причем рассчитывать его можно по-разному в зависимости от направления изменения динамики значений Таким образом, если наилучшим считается максимальное (шах) значение показателя, то он рассчитывается по формуле (1), в случае, когда наилучшим принимается минимальное (min) значение показателя - по формуле (2)

(IX (2).

где Кэ - коэффициент достижения эталонного результата; Зф - фактическое значение показателя социально-экономической эффективности,

Зэ - эталонное значение показателя социально-экономический эффективности

Таблица б

Система показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда

Группы показателей Показатели Условное обозначение Тенденция изменения

Качество жилищного фонда Ветхий и аварийный жилищный фонд, % Р1 mm

Потребность в капитальном ремонте и реконструкции, % Р2 mm

Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения, % РЗ max

Доля жилых домов, оборудованных приборами учета и сбережения ресурсов, % Р4 max

Эффективность функционирования жилищно-коммунальной сферы Уровень демонополизации жилищной сферы, % Р5 max

Доля приватизированного жилищного фонда, % Рб max

Динамика роста тарифов по эксплуатации жилищного фонда, % Р7 mm

Уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, % Р8 max

Финансирование воспроизводства жилищного фонда Объем бюджетных инвестиций, выделяемых органами власти на капитальный ремонт жилищного фонда, млн руб Р9 max

Объем денежных средств, выделяемых частными инвесторами на капитальный ремонт и реконструкцию, млн руб Р10 max

Сумма платежей населения в общих затратах на капитальный ремонт, % Р11 mm

Доля капитально отремонтированного или реконструированного жилищного фонда за период, % Р12 max

Имея в распоряжении рассчитанные коэффициенты достижения максимально эффективного результата, остается найти правильный подход к определению интегрального показателя социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда Проблема заключается в том, что приведенные нами показатели не равнозначны по своей сути Это обусловлено в первую очередь тем, что они имеют различные единицы измерения и простое арифметическое взвешивание не даст объективного результата

Для определения степени значимости того или иного показателя в современной экономической практике существует множество способов Наиболее эффективным и часто применяемым из которых является метод экспертных оценок Данный метод позволил определить значимость каждого показателя путем расчета доли взвешенного мнения экспертов

Таблица 7

Степень значимости показателей социально-экономической эффективности

Показатели PI P2 РЗ P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10 Pll P12

Степень значимости 0,077 0,143 0,056 0,038 0,129 0,045 0,101 0,045 0,084 0,075 0,042 0,166

Определив значимость показателей оценки, стало возможным рассчитать интегральный коэффициент социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда

1=1

где К„ - интегральный коэффициент социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда, С, - степень значимости 1-го показателя,

К, - коэффициент достижения эталонного результата i-м показателем Полученный интегральный коэффициент имеет практическую ценность, тк существует возможность сопоставить его с уровнем эффективности воспроизводства в других городах и регионах, а также наметить пути повышения уровня социально-экономической эффективности и отслеживать динамику изменения этого показателя

В ситуации, сложившейся в жилищной сфере за последние два года, прогнозирование развития на основе экстраполяции показателей за предшествующие периоды затруднено и практически не имеет смысла Особое значение теперь имеет планирование различных вариантов развития на основании изменения текущих показателей.

Для проведения расчетов использовалась компьютерная модель, разработанная автором в среде электронных таблиц MS Excel Представим результаты расчета интегрального показателя социально-экономической эффективности для трех возможных вариантов развития жилищной сферы, пессимистичного, реалистичного и оптимистичного (табл 8)

Таблица 8

Значения показателей социально-экономической эффективности

Варианты 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Пессимистичный 0,315 0,344 0,371 0,396 0,422 0,450

Реалистичный 0,315 0,353 0,399 0,440 0,454 0,473

Оптимистичный 0,315 0,391 0,473 0,517 0,545 0,585

Под реалистичным вариантом развития жилищной сферы понимается наиболее вероятная ситуация, которая может сложиться за анализируемый период времени В случае, когда сфера воспроизводства жилищного фонда будет развиваться менее динамично по сравнению с планируемыми показателями реалистичного варианта, представленный сценарий назовем пессимистичным

Практическое применение предложенной автором схемы совершенствования сферы воспроизводства жилищного фонда позволяет повысить основные показатели социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда и определить оптимистичный вариант ее развития.

2006_2007_2008_2009__2010_2011

-♦-Пессимистичный -И-Реалистичный -А-Оптимистичный

Рис 3 Варианты развития жилищной сферы

В сложившейся ситуации нужно задать верное направление развитию рынка ЖКХ, что, в конечном счете, повлечет за собой улучшение условий проживания, сделает рынок более открытым и приведет к последовательному обновлению существующего жилищного фонда

По теме исследования опубликованы следующие работы:

Статья, опубликованная в рекомендованном ВАК РФ издании

1 Столбов ПП Экономическое обоснование объема капиталовложений для воспроизводства жилищного фонда / П П. Столбов, В А Аксентьев, П С Любимов // Вестник Тюменского Государственного Университета - Тюмень Изд-во ТюмГУ, 2007, №2. (0,76/0,5 п л )

Статьи, опубликованные в иных научных изданиях

2 Столбов ПП Современные аспекты реализации жилищной проблемы / ПП Столбов, СЕ Васильев // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов - Курск, 2007, № 2 С 3-5 (0,3/0,2 п л )

3 Столбов ПП Методический подход к классификации воспроизводства жилых зданий / П П Столбов, С Е Васильев // Современные аспекты экономики -СПб, 2006, № 17 С 209-212 (0,25/0,2пл)

4 Столбов ПП Трансформация региональной политики управления жилищным фондом / П П Столбов, С Е Васильев // Социально-экономические проблемы дотационного региона Материалы Российской научно-практической конференции (23-24 ноября 2006 г) - Курган Изд-во КГУ, 2006. С 119-120 (0,22/0,2 п л )

5 Столбов ПП. Проблемы реализации жилищного законодательства и пути их решения / П П Столбов, С Е Васильев // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов - Курск, 2007, № 12 С 7-10 (0,31/0,2пл)

6. Столбов ПП Анализ и обобщение теоретических подходов к воспроизводству жилищного фонда / П П Столбов, С Е. Васильев // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» - Новосибирск, 2007 (0,31/0,2 п.л.)

7 Столбов ПП Социально-экономическая эффективность воспроизводства жилищного фонда / П П Столбов, С Е Васильев // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов - Курск, 2007, № 4 С 4-5. (0,29/0,2 п л.)

8 Столбов ПП Применение теоретико-игрового подхода при анализе воспроизводства жилищного фонда / П.П. Столбов, С Е Васильев // Современные аспекты экономики - СПб , 2007, № 3 С 67-72 (0,34/0,3 п л )

9 Столбов ПП Методика стратегического планирования проведения капитальных ремонтов жилищного фонда / П П Столбов, В А Аксентьев, С Е Васильев // Управление инвестициями - Челябинск- Изд-во ЮУрГУ, 2007, № 2. (0,49/0,4 п л )

10. Столбов ПП Жилье, как главное условие существования человека / П П Столбов, С Е. Васильев // Современные аспекты экономики. - СПб., 2006, № 16. С. 261-266 (0,38/0,3 п л)

Подписано в печать Y 0 ■/■/£{>/!?? Формат 60x84 УПеч. л ¿¿> Тираж экз Заказ S4f¿T

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Сайга-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Столбов, Павел Павлович

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ.

1.1. Основные понятия, сущность и классификация воспроизводства жилищного фонда.

1.2. Анализ и обобщение теоретических подходов в воспроизводстве жилищного фонда.

1.3. Анализ законодательства в жилищной сфере в условиях трансформация региональной политики управления жилищным фондом.

1.4. Состояние и проблемы воспроизводства жилищного фонда муниципального образования.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ

УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

2.1. Разработка организационно-экономического механизма управления воспроизводством жилищного фонда.

2.2 Методика стратегического планирования проведения капитальных ремонтов жилищного фонда.

2.3. Повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда на основе теоретико-игрового подхода.

2.4. Информационное обеспечение принятых подходов воспроизводства жилищного фонда.

ГЛАВА 3. АДАПТАЦИЯ ПРИНЯТОГО ПОДХОДА К ВОСПРОИЗВОДСТВУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.1. Определение оптимальных сроков проведения капитальных ремонтов

3.2. Распределение финансовых ресурсов на воспроизводство жилищного фонда.

3.3. Социально-экономическая эффективность воспроизводства жилищного фонда города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Анализ современного состояния жилищного фонда в России показывает, что рост строительства нового жилья покрывает лишь незначительную часть потребности в его воспроизводстве. В то же время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда. Именно поэтому большое внимание необходимо уделять поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере и проблемам рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.

Жилищная сфера имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания со стороны государства, которое должно регулировать и поддерживать ее развитие. В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации нового жилищного законодательства постепенно передают функции управления жилищным фондом на региональный и муниципальный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом проведение жилищной реформы на уровне конкретного региона требует детального изучения с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда данного территориального образования.

До вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, управление жилищным фондом осуществлялось государственными или муниципальными предприятиями. Следствием этого стало неэффективное и непрозрачное распределение ресурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Отсутствие контроля качества предоставляемых услуг по эксплуатации жилищного фонда явилось одной из главных причин ускоренного износа жилых зданий и их неудовлетворительного состояния на сегодняшний день. В связи с тем, что обязанность по содержанию жилых домов теперь фактически лежит на собственниках, обновление значительной части существующего жилищного фонда стало сложнейшей задачей, требующей мобилизации средств и усилий всех заинтересованных участников.

Возникновение проблемы воспроизводства существующего жилищного фонда в условиях ограниченности имеющихся в распоряжении ресурсов обусловило актуальность данного исследования, главной задачей которого явилось комплексное изучение механизма воспроизводства с учетом финансовых, правовых, технических и социально-экономических его составляющих.

Значительное количество, исследований выполненных по данной тематике не дает возможности качественного и повсеместного применения существующих методик оптимизации управления жилищным фондом. Многие теоретические и методические механизмы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования раскрыты недостаточно. Эти предпосылки и обусловили выбор автором темы диссертационного исследования, а также определили его цель и задачи.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка организационно-экономического механизма управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования в современных условиях.

Для достижения поставленной цели исследования были сформулированы следующие задачи:

1) исследование основных категорий и уточнение понятий воспроизводства жилищного фонда, его основных видов и форм;

2) поиск путей совершенствования организационно-экономического механизма управления воспроизводством жилищного фонда;

3) анализ законодательства в жилищной сфере в условиях изменения структуры управления жилищным фондом, а также изучение текущего состояния жилищного фонда муниципального образования и перспективы его развития;

4) разработка модели динамического программирования оптимальных сроков проведения капитального ремонта и реконструкции в системе воспроизводства жилищного фонда;

5) разработка экономико-математической модели эффективного распределения ресурсов на воспроизводство существующего жилищного фонда с учетом объективной потребности в нем;

6) определение критериев социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда и расчет интегрального показателя.

Объектом исследования является жилищный фонд города Тюмени в условиях формирования отношений рыночного типа и проводимой жилищной политики.

Предметом исследования являются теоретические и методические подходы, связанные с совершенствованием механизма управления f воспроизводством жилищного фонда г. Тюмени.

Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области воспроизводства жилищного фонда. Были использованы нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам ремонта, реконструкции, * жилищного строительства, а также научные публикации, касающиеся проблем воспроизводства жилищного фонда городов и регионов, опубликованные в научной литературе, периодических изданиях' и представленные в глобальной сети Интернет.

Методическое обоснование разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда в современных условиях, представленное в настоящей диссертационной работе, базируется на результатах исследований отечественных ученых. Среди них можно выделить труды Белоусова Н.Д., Блеха Е.М., Бузырева В.В., Костецкого Н.Ф., Пчелинцевой JI.M., Рахмана И.А., Симионова Ю.Ф., Смирнова Е.Б. и др.

Теоретическим основам моделирования процессов воспроизводства и примененным методикам расчета оптимальных вариантов развития посвящены работы Воробьева Н.Н., Дрогобыцкого И.Н., Дж. фон Неймана и О. Моргенштерна, Дж. Хэдли, Хачатряна С.Р., Калихмана И.Л., Кремера Н.Ш. и др.

В процессе работы были применены такие приемы научного исследования как системный подход, статистические методы обработки информации, метод экспертных оценок, сравнительный анализ, методы логического построения и экономико-математического моделирования и оптимизации.

Для решения поставленных задач в работе производились расчеты с помощью прикладных программ и электронных таблиц Microsoft Excel.

Информационной базой основных положений исследования, достоверности сделанных выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Территориального органа Федеральной службы 1 государственной статистики по Тюменской области, Администрации Тюменской области, Департамента жилищно-коммунальной политики Тюменской области, Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Тюмени, а также муниципальных и частных компаний, работающих в сфере содержания, управления и технического обслуживания жилищного ' фонда. Источниками дополнительной информации стали бизнес-планы деятельности управляющих организаций в жилищной сфере и проектно-сметные документации, учитывающие затраты на проведение капитального ремонта жилых зданий.

Основные результаты исследования, полученные лично автором, и их научная новизна:

1) уточнено понятие «воспроизводство жилищного фонда», его основные виды и формы в условиях реформирования жилищной сферы;

2) предложен организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда;

3) определена фактическая потребность в капитальном ремонте и реконструкции существующего жилищного фонда города Тюмени;

4) разработан алгоритм эффективного распределения ресурсов на воспроизводство жилищного фонда с применением методов экономико-математического моделирования;

5) разработана методика оценки уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем расчета интегрального показателя;

6) предложены экономически целесообразные варианты развития жилищной сферы конкретного муниципального образования.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, исследования тенденций его развития, реализации предложенной автором методики эффективного распределения ресурсов на воспроизводство существующего жилищного фонда и рекомендаций по повышению эффективности разработана стратегия воспроизводства жилищного фонда муниципального образования.

Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, учитываются при формировании и реализации региональной жилищной политики местными органами власти, а также используются в деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ при определении величины средств, необходимых для накопления на капитальный ремонт.

Основные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: «Экономика отрасли», «Экономика строительства», «Менеджмент организации», «Экономика городского хозяйства», «Экономика недвижимости», «Экономика региона».

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы осуществлялась на научно-практических конференциях и семинарах межвузовского, регионального и общероссийского масштаба, посвященных актуальным вопросам современного развития регионов и перспективам формирования региональных экономических стратегий (гг. Курган, Новосибирск).

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 10 научных работ, общим объемом 3,65 п.л. текста, личный вклад автора составляет 2,7 п.л.

Структура диссертационной работы определена поставленной целью, задачами и логикой исследования.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулирована цель и задачи, предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда муниципального образования» раскрыты понятия жилья и жилищного фонда, воспроизводства жилищного фонда и его элементов; исследованы тенденции развития, и современное состояние жилищной сферы г. Тюмени.

Во второй главе «Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда» предложены методические основы по формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда на основе динамического программирования и теоретико-игрового подхода; раскрыты основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда, сформирована логическая модель расчета потребности в капитальном ремонте, на основе которой рассчитывается действительная величина затрат на его проведение.

В третьей главе «Адаптация принятого подхода к воспроизводству жилищного фонда» произведены необходимые расчеты и умозаключения, являющиеся основным результатом применения разработанной методики распределения ресурсов на воспроизводство жилищного фонда, а также предложен и рассчитан интегральный показатель оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда.

В заключении подведены основные итоги работы, сформулированы выводы и рекомендации.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Столбов, Павел Павлович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в Российской Федерации привело к значительным изменениям экономических отношении, в том числе в жилищной сфере. Снижение объемов нового строительства, постоянный рост физического и морального износа жилья, находящегося в эксплуатации, привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда.

Нарушение равновесия между потребностями человека в комфортном жилье и ухудшающимися возможностями их удовлетворения повлекло ряд социально-экономических проблем. Обеспечение качественных условий жизни населения, создание современной жилой среды - важнейшая социально-экономическая задача общества. Она включает в себя решение целого комплекса социальных, экономических, инженерных и других проблем.

В числе наиболее сложных проблем, требующих научного решения и подхода, особо можно выделить вопросы эффективного функционирования жилищной сферы, а также оптимального распределения всех имеющихся в распоряжении ресурсов на воспроизводство жилищного фонда. В связи с этим нами были рассмотрены теоретические, методические и практические аспекты разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда.

1. Законодательством РФ предусмотрено следующее понятие, характеризующее жилую сферу - жилищный фонд, которое может быть разбито на ряд мелких понятий: жилое помещение, квартира и т.д. В практической деятельности же употребляется приближенное понятие -жильё». Однако четкого определения термина «жильё» в российском законодательстве нет. Исходя из этого, перед нами стояла задача, определить, тождественны или нет рассматриваемые термины.

Обзор существующей литературы показал, что группа авторов под одним и тем же словом «жилье» определяют два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд относится к самим строениям и домам как к объектам собственности. Второе понятие - жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период.

Исходя из этого, жильё по своей природе достаточно специфично - с одной стороны, оно выступает как объект потребления (потребление жилищных услуг), а с другой - как товар (купля-продажа жилищного фонда как объекта собственности), характеризуемый долговечностью, высокими затратами на производство, длительностью строительства и индивидуальными особенностями.

Анализ и обзор литературы позволил нам сделать следующий вывод, понятия «жилищного фонда» и «жилья» находятся в разных плоскостях, но имеют точку пересечения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жильё же, на наш взгляд, характеризует жилое строение или помещение, но с учетом различных индивидуальных особенностей, это понятие единичное и в большей степени практическое, то есть преимущественно рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд, на наш взгляд, это термин более емкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений.

Уточнение выше приведенных понятий позволило нам на основе общего элемента «жилое строение» объединить существующие классификации жилья и жилищного фонда.

2. Несмотря на то, что вопросам воспроизводства жилищного фонда посвящено достаточно много научных работ, тем не менее, на сегодняшний день нет четкой трактовки процесса воспроизводства жилищного фонда. Авторы либо не выделяют реконструкцию и новое строительство, характеризуя воспроизводство жилищного фонда модернизацией и капитальным ремонтом, либо включают в данное понятие процесс проектирования и эксплуатации жилищного фонда.

Мы предлагаем следующую уточненную трактовку понятия «воспроизводство жилищного фонда». Под ним понимается процесс сохранения, непрерывного поддержания, обновления и совершенствования жилищного фонда, а также улучшения его технико-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств. Данный процесс включает в себя строительство объектов жилищного фонда, их техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт (в процессе эксплуатации), реконструкцию или модернизацию до полного износа или сноса зданий. В работе нами также были предложены уточненные понятия форм воспроизводства жилищного фонда и расширенная их классификация.

3. На следующем этапе исследования был проведен подробный анализ законодательства, касающегося функционирования жилищной сферы региона. Дополнительно было проведено сопоставление существующих форм управления многоквартирными домами, определены их преимущества и недостатки. Были выявлены основные проблемы, препятствующие быстрому переходу жилищной сферы на рыночные условия, и предложены пути их решения на законодательном уровне.

4. Для дальнейшей работы нами была изучена статистическая информация по городу Тюмени. Были проанализированы объем жилищного фонда региона, который с каждым годом увеличивается небольшими темпами, ввод в действие жилых домов, в т.ч. по формам собственности, обеспеченность населения жильем, структура квартир по количеству комнат, наличие ветхого и аварийного жилья, цены на строительство и другие.

5. При осуществлении воспроизводственного процесса в регионе на первый план выходит приоритетность социальной ориентации, хотя в целом при приведении ремонтно-реконструктивных мероприятий необходимо учитывать интересы всех участников процесса - городских и районных служб, выполняющих функции регулирования, государственных и коммерческих предприятий и организаций, ремонтных и проектных организаций, отдельных собственников и пользователей объектов региона.

В связи с этим нами были предложены методические основы по разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда города, включающие схему формирования источников финансовых ресурсов, а также расчет суммарных затрат на воспроизводство жилищного фонда.

6. На современном уровне развития рыночных отношений в жилищной сфере глобальной проблемой становится, во-первых, огромный «недоремонт» жилищного фонда, что ускоряет старение основных несущих конструкций здания; во-вторых, практическая невозможность единовременного инвестирования значительных средств на покрытие возрастающей потребности в капитальном ремонте; в-третьих, отсутствие общепринятых методик планирования и эффективного распределения ресурсов.

В данной ситуации нами была разработана и предложена динамическая модель определения оптимальных сроков проведения капитальных ремонтов зданий в зависимости от их возраста. Критерием эффективности здесь являются минимальные общие затраты, что делает эту модель оригинальным и самым обоснованным на сегодняшний день инструментарием, апробированным в жилищной сфере.

7. В условиях ограниченности финансовых ресурсов всегда возникает необходимость их оптимального и обоснованного распределения. Наиболее объективным инструментарием для анализа эффективности принятия решений является экономико-математическое моделирование.

В частности нами была разработана теоретико-игровая модель эффективного распределения ресурсов на воспроизводство жилищного фонда. Ее применение обусловлено тем, что ситуации с финансированием различных проектов связаны с неопределенностью поведения основных участников и существованием большого числа факторов, затрудняющих формализацию задачи.

8. При разработке программ и мероприятий по воспроизводству жилищного фонда одним из ключевых моментов является оценка эффективности и экономическое обоснование проектов воспроизводства.

Учитывая тот факт, что сфера эксплуатации жилищного фонда на сегодняшний день малопривлекательна для инвестора, нами предложена система показателей оценки социально-экономической эффективности процесса воспроизводства жилищного фонда без учета критерия прибыли.

Поэтапная реализация предложенных действий позволила определить оптимальные сроки проведения капитальных ремонтов, а также максимально эффективно распределить имеющиеся финансовые ресурсы на воспроизводство жилищного фонда города. I

На следующем этапе произведена оценка социально-экономической эффективности воспроизводства на текущий момент. Затем, на основе обозначенных проблем и выработанных предложений, был произведен перерасчет показателей социально-экономической эффективности и определено направление перспективного развития жилищной сферы.

В целом, автором разработан организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда, позволяющий субъектам рынка эксплуатации жилья выбрать оптимальную стратегию обновления существующего жилищного фонда, на основе которой будет обеспечиваться эффективное функционирование жилищной сферы.

Таким образом, при обобщении результатов исследования формируется методический подход к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования, обеспечивающий комплексный подход к процессу воспроизводства с учетом не только технико-технологических, но и социальных, правовых, экономических и финансовых процессов.