Финансирование строительства паркингов гаражно-строительными кооперативами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Финансирование строительства паркингов гаражно-строительными кооперативами"

На правах {

ВЕЛИЧКО ЛЮДМИЛА АЛЕКСАНДРОВНА

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ПАРКИНГОВ ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность: 08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических

наук

АВТОРЕФЕРАТ

Санкт-Петербург 2005 год

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждений высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Романовский Михаил Владимирович

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Попова Екатерина Михайловна

- доктор экономических наук, профессор Скобелева Инна Петровна

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится Шф 200 Гг. в I > часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.237.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023 Санкт-Петербург, ул. Садовая 21, ауд. 48.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу 191023 Санкт-Петербург, ул. Садовая 21.

Автореферат разослан ЛЬ » июЛл^а 2оо Гг.

Ученый секретарь Диссертационного Совета

К.э.н., доцент Н.А.Евдокимова

1Аь1к 74

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Резкий рост числа автомобилей в мегаполисах России, нехватка земельных участков для их парковки поставили перед администрациями крупных городов проблему обеспечения автовладельцев парковочными местами. Решение этой проблемы видится в возведении г.ягогоэтажных гаражей-паркингов, что требует привлечения крупных финансовых ресурсов. В Санкт-Петербурге с целью привлечения ресурсов на строительство паркингов инвесторам предоставляется ряд льгот, однако число паркингов растет незначительно.

Основные причины нежелания инвесторов вкладывать средства в строительство паркингов лежат в финансовой сфере. Норма прибыли невелика, иногда рентабельность проекта становится отрицательной, а срок возврата вложенных средств в настоящее время достаточно велик - минимум 6 -7 лет.

Задачи определения всех факторов, препятствующих привлечению инвесторов в строительство многоярусных гаражей, способов их устранения, а также обеспечения доступности машиномест в паркингах для автовладельцев являются в Санкт-Петербурге и других крупных городах чрезвычайно актуальными. Решение этих задач будет способствовать благоустройству придомовых территорий и повышению качества жизни горожан.

Анализ международного и российского опыта возведения паркингов показал, что гаражно-строигельные кооперативы (ГСК) являются оптимальной формой привлечения капитала на строительство паркингов. Участие ГСК в процессе инвестиционной деятельности может способствовать увеличению количества паркингов, более быстрому развитию системы ипотечного кредитования автовладельцев, уменьшению стоимости строительства. Тем не менее, деятельность ГСК в настоящее время не получила широкого развития. В России пока нет специального закона, регулирующего деятельность ГСК, хотя их создание разрешено Гражданским кодексом. Практически отсутствует специальная литература по вопросам экономики и финансов ГСК. Имеющиеся публикации посвящены, как правило, рассмотрению частных вопросов и не носят системного характера.

Все это и обусловило актуальность темы исследования.

Целью диссертационного исследования является обоснование участия гаражно-строительных кооперативов в процессе инвестиционно-строительной деятельности по возведению паркингов как оптимального способа формирования и использования финансовых ресурсов для реализации таких инвестиционных проектов.

Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: ___ ----

> определить содержание таких понятий как «кооперацию) и «кооператив» в условиях экономики современной России и тенденции развития кооперации;

> проанализировать ситуацию, сложившуюся в настоящее время на рынке строительства многоэтажных паркингов в Санкт-Петербурге, выявить основные причины, препятствующие привлечению средств инвесторов в данную отрасль;

> выявить основные способы финансирования строительства паркингов, проанализировать финансовые результаты, полученные застройщиками от реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге;

> разработать и обосновать наиболее эффективные способы участия гаражно-строительных кооперативов в процессе финансирования строительства паркингов.

Объектом исследования выступает система формирования и использования финансовых ресурсов на строительство многоэтажных паркингов.

Предметом исследования является процесс финансового планирования, привлечения и расходования финансовых ресурсов гаражно-строительными кооперативами.

Методологические и теоретические основы исследования.

Методология диссертационной работы основана на принципах диалектического подхода, методов индукции и дедукции, обобщения, логического и математического моделирования, анализа и синтеза теоретического и практического материала.

Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов в области теории кооперации, теории финансов, финансового менеджмента, инвестиций, финансового планирования, экономики строительства, ипотечного кредитования.

Среди основных работ исследователей теории кооперации следует выделить труды М.И.Туган-Барановского, А.В.Чаянова, А.Н.Анцыферова, В.Ф.Тотомианца, М.Л.Хейсина, А.П.Макаренко, В.П.Прижигалинского.

В области теории финансов, финансового менеджмента следует отметить монографии и учебники 3. Боди и Р. Мертона, Р. Брейли и С. Майерса, Ю.Бригхема и ЛГапенски, М.В.Романовского, Д.К. Шима, КВ. ГЦиборща.

Вопросы теории инвестиций, экономики строительства, ипотечного кредитования рассматриваются в трудах А.Н.Асаула, И.С.Степанова, Н.Д.Белоусова, В.В. Бочарова, ТТ.Касьяненко и И.А.Бузовой, Г.А.Цылиной и других.

Информационной базой при подготовке диссертации послужили законодательные и нормативные акты, прежде всего в области инвестиционной деятельности, бухгалтерского учета и отчетности, налогообложения, публикации в российских и зарубежных периодических

изданиях, материалы сети Интернет. В работе также использованы данные внутренних доследований отдельных строительных компаний Санкт-Петербурга, Еедущих деятельность по строительству паркингов.

Научная новизна проведенного исследования заключается в разработке и обосновании механизма привлечения и использования финансовых ресурсов на строительство паркингов гаражно-строигельными кооперативами.

В процессе исследования получены следующие наиболее существенные научные результаты:

> на основе критического анализа теории кооперации и действующего российского законодательства во взаимосвязи с правоприменительной практикой уточнены определения понятий «кооперация», «кооператив», «потребительский кооператив», «производственный кооператив», «гаражно-строительный кооператив»;

> предложены и обоснованы классификации кооперативов, гаражно-строительных кооперативов, а также принципов их деятельности;

> определены функции гаражно-строительных кооперативов в системе инвестиционной деятельности с учетом действующих законодательных ограничений;

> выявлены специфические особенности построения эффективной системы финансового планирования в гаражно-строительных кооперативах методом бюджетирования, ориентированного на результат, и предложена методика построения системы финансового планирования в ГСК методом бюджетирования;

> на основании исследования потребительского спроса автовладельцев на мапшноместа в неотапливаемых паркингах построена функция спроса на машиноместа в зависимости от цены;

> на основе сравнительного анализа финансовых результатов, полученных застройщиками от реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге выявлены основные факторы, препятствующие увеличению темпов строительства паркингов в Санкт-Петербурге и обосновано, что их отрицательное воздействие может быть устранено в случае участия гаражно-строительных кооперативов в процессе инвестиционной деятельности;

> разработан механизм привлечения и использования финансовых ресурсов на строительство паркингов гаражно-строигельными кооперативами.

Теоретическая значимость диссертационной работы определяется комплексным подходом к исследованию деятельности гаражно-строительных кооперативов и состоит в развитии теоретических положений о содержании и роли кооперации в современной экономике России, классификации различных форм кооперации и принципов деятельности кооперативов, разработке теоретических основ повышения эффективности функционирования гаражно-строительных кооперативов.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в выработке конкретных способов участия гаражно-строительных кооперативов в процессе реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов. Предложения автора применяются застройщиками в процессе осуществления инвестиционной деятельности. Автором предложены рекомендации по внесению изменений и дополнений в законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, которые могут способствовать более интенсивному привлечению средств инвесторов в строительство паркингов, более динамичному развитию системы ипотечного кредитования автовладельцев.

Материалы диссертации могут бьпъ использованы при чтении лекций по дисциплинам «финансы предприятий», «финансовый менеджмент»

Апробация результатов работы.

Результаты исследования были представлены на обсуждение в рамках V межвузовской конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе». - г. Санкт-Петербург, Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, 4 декабря 2003г.

Основные положения диссертации использованы на практике при реализации инвестиционных проектов по возведению многоэтажных паркингов в Санкт-Петербурге с участием гаражно-строительных кооперативов как застройщиков и как инвесторов. Материалы диссертации используются кафедрой финансов Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов в преподавании учебных дисциплин: «финансы предприятий», «финансовый менеджмент».

Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и Интернет-источников и приложений по теме исследования, включает 166 страниц основного текста, 18 схем, 19 таблиц, 2 диаграммы, 4 графика, 18 приложений.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, определены объект и предмет исследования, поставлены цели и задачи исследования, сформулированы научная новизна и практическая значимость диссертации.

Первая глава посвящена анализу специфических особенностей гаражно-строительных кооперативов как субъектов инвестиционной деятельности. В этой главе проанализированы основные положения теории кооперации, уточнены определения исходных понятий: «кооперация», «кооператив», «гаражно-строительный кооператив», предложена классификация принципов деятельности кооперативов, обоснована общая классификация кооперативов, а также классификация гаражно-строительных кооперативов; определены функции гаражно-строительных кооперативов в процессе инвестиционной деятельности и выявлены специфические

особенности построения системы финансового планирования в гаражно-строительных кооперативах методом бюджетирования.

Во второй главе приводится обзор результатов исследований, посвященных реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге, а именно;

дан анализ современного состояния рынка машиномест в паркингах Санкт-Петербурга,

проанализирован процесс предоставления земельных участков под застройку в Саша-Петербурге;

выявлены основные факторы, препятствующие увеличению темпов строительства паркингов;

охарактеризованы основные способы финансирования строительства паркингов и проанализированы финансовые результаты, полученные застройщиками от реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге;

проведенр исследование потребительского спроса автовладельцев на мапшноместа в неотапливаемых паркингах и построена функция спроса на мапшноместа в зависимости от цены;

разработан и обоснован механизм привлечения и использования финансовых ресурсов на строительство паркингов гаражно-строительными кооперативами.

В третьей главе на практическом примере проиллюстрированы процессы реализации инвестиционных проектов по возведению паркингов в Санкт-Петербурге потребительскими кооперативами и возможности альтернативной реализации таких проектов коммерческими организациями-застройщиками; предложена методика построения системы финансового планирования методом бюджетирования, обобщена практика принятия обоснованных финансовых решений в области инвестиционной деятельности ГСК.

Заключение содержит краткое изложение результатов диссертационного исследования.

I. Основное содержание исследования

Первая группа проблем, исследуемых в диссертации, связана с развитием теоретических основ кооперации.

Кооперация - явление с достаточно длительной историей развития. Однако единства взглядов на развитие теории кооперации пока не существует и имеется много дискуссионных положений.

По нашему мнению, научные исследования проблем кооперации в России можно условно разделить на два основных направления:

теоретические исследования природы кооперации, ее сущности, идеологии и принципов;

практические исследования отдельных вопросов кооперации, имеющие прикладное значение.

7

Разработка теоретических основ кооперации российскими учеными приходится на период с конца XIX века по 30-е годы XX века и связана с такими именами, как А.В.Чаянов, М.И.Туган-Барановский, В.Ф.Тотомианц, А.Н.Анцыферов, В.И.Ленин и др. Начиная с 30-х годов XX века теоретические исследования кооперации в СССР начинают исчезать, а разрабатываются отдельные практические проблемы кооперативного движения.

С конца 80-х г.г. XX века кооперативное движение России вышло на новый этап развития, однако в современной специальной литературе, посвященной проблемам кооперации, практически отсутствуют определения исходных теоретических понятий, методологические принципы кооперации, научно обоснованные классификации кооперативов. В современных публикациях, в которых предпринимаются попытки дать научный анализ природы кооперации1, практически не рассматриваются уже имеющиеся разработки исследователей первой трети XX века.

Часто понятие «кооперация» используется как синоним понятия «сотрудничество». Однако, сотрудничество (как более широкое понятие, чем кооперация) может иметь место во всех сферах жизнедеятельности общества: политической, экономической, общественной и др. Кооперация же есть явление экономическое, преследующее хозяйственные цели.

Многие современные исследователи отмечают, что кооперация в экономической сфере может преследовать две основные цели: извлечение прибыли;

удовлетворение каких-либо потребностей сотрудничающих участников.

В соответствии с этими критериями выделяют два вида кооперации: производственную и потребительскую. Однако при таком делении стирается различие между кооперацией и предпринимательской деятельностью, так как последняя также имеет своей целью систематическое извлечение прибыли.

По мнению автора, кооперация, в отличие от предпринимательской деятельности, имеет своей целью не получение максимальной прибыли на вложенный капитал, а удовлетворение наилучшим способом личных экономических интересов, потребностей своих участников. И эта общая цель может распадаться на две локальные цели.

Первая локальная цель состоит в удовлетворении потребности участников кооперации в увеличении своих трудовых доходов. Это означает, что целью объединившихся в кооператив индивидуумов (а не капиталов, как в коммерческом предприятии) является максимизация личных трудовых доходов этих индивидуумов (а не максимизация прибыли предприятия).

1 см., например, Х.Н.Жамалов Кооперация в условиях смешанной экономики: финансово-кредитный механизм стимулирования эффективности производства. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1995.-122с. или В.П.Прижигалинский Дитя нужды: история, теория и практика кооперативного движения: Учеб. Пособие. - Ставрополь: Пресса, 1995.-223с.

Вторая локальная цель состоит в удовлетворгнии потребности участников кооперации в уменьшении своих потребительских расходов. Это означает, что целью объединившихся в кооператив индивидуумов (а не капиталов, как в коммерческом предприятии) является минимизация личных потребительских расходов этих индивидуумов (а не минимизация расходов коммерческого предприятия с целью максимизации его прибыли).

Именно по указанному критерию целесообразно делить кооперативы на производственные и потребительские.

На основании вышеизложенного автором предлагается следующее определение понятия «кооперация»:

Кооперация - это объединение неограниченного круга лиц на условиях добровольности и открытости для удовлетворения их личных хозяйственных потребностей совместными усилиями.

Понятия «кооператив» и «кооперация» не идентичны. Кооператив -это форма, способ существования такого явления как «кооперация», т.е. это организационно оформленные объединения лиц для удовлетворения их личных хозяйственных потребностей совместными усилиями.

Автором предлагается классификация кооперативов, согласно которой кооперативы делятся по цели их деятельности на две группы, а в каждой группе выделяются виды кооперативов, в зависимости от права собственности на средства производства или предметы потребления (см. схему 1).

Таким образом, можно говорить о том, что кооперативные предприятия являются специфическим проводником несколько модифицированной цели финансового менеджмента - увеличения благосостояния членов кооператива. Различаются инструменты достижения этой цели. В акционерном обществе увеличение благосостояния собственников достигается либо за счет увеличения размера выплачиваемых дивидендов, распределяемых согласно вложенному капиталу, либо за счет роста стоимости акций компании. В производственном кооперативе благосостояние его членов зависит от размера чистой прибыли кооператива, распределяемой пропорционально трудовому участию членов кооператива в его деятельности. Здесь получаемый доход является по сути платой за труд. В потребительском кооперативе благосостояние его членов повышается за счет уменьшения их потребительских расходов.

Гаражно-строительный кооператив, как и любой другой кооператив, является одной из форм кооперации. Под ГСК нами понимается организационно оформленное объединение лиц для удовлетворения их личных потребностей в местах хранения автотранспортных средств посредством снижения расходов своих членов на приобретение и/или содержание машиномест.

Схема 1. Классификация кооперативов

Кооперативы

Производственные Потребительские

Цель создания увеличение трудовых доходов участников уменьшение потребительских расходов участников

Личное трудовое участие обязательно Не обязательно

средства производства: в собственности кооператива в аренде у кооператива в собственности участников

предметы потребления в собственности кооператива в аренде у кооператива в собственности участников

В России пока не существует закона, регулирующего де-тгельность ГСК как специализированных потребительских кооперативов, в связи с этим ГСК действуют в условиях некоторой правовой неопределенности, что вызывает трудности в управлении и организации их деятельности. Также в российском законодательстве не урегулированы права собственности членов кооператива на мапшномесга в многоэтажных паркингах.

Необходимо отметить, что исследователями предлагаются классификации кооперативов в целом, однако какой-либо классификации объекта нашего исследования - ГСК не существует. В специальной литературе гаражная кооперация оказалась практически «забытой», в то время как жилищной кооперации посвящено достаточно большое количество исследований. Опираясь на предлагаемую нами классификацию кооперативов, а также на опыт функционирования жилищно-строительных и гаражно-строительных кооперативов в России и за рубежом, нами предлагается следующая классификация ГСК.

В зависимости от того, на каких правах используются средства потребления (для ГСК - это машиноместа) можно выделить следующие кооперативы:

> ГСК, приобретающие машиноместа для передачи своим членам в собственность;

> ГСК, приобретающие машиноместа в собственность кооператива и предоставляющие его в пользование своим членам;

> ГСК, приобретающие машиноместа на правах аренды и предоставляющие его в пользование своим членам.

Далее ГСК можно классифицировать в зависимости от того, каким способом ГСК приобретает машиноместа для своих членов. ГСК может участвовать в возведении машиномест и их комплексов («классические» ГСК), а может приобретать машиноместа на вторичном рынке (т.е. их деятельность аналогична деятельности ссудо-сберегательных касс).

В системе инвестиционной деятельности ГСК могут иметь статус инвестора или сочетать его со статусом заказчика-застройщика. Автором на основе результатов анализа законодательных и нормативных актов в области гражданского, налогового и финансового права выявлены отличительные особенности финансов ГСК, которые сводятся к следующему. При осуществлении ГСК только уставной некоммерческой деятельности источники формирования финансовых ресурсов крайне ограничены и сводятся исключительно к целевому финансированию и поступлениям, которые могут состоять из вступительных, членских и паевых взносов.

Расходование ресурсов в ГСК осуществляется строго в соответствии с их целевым назначением, соответственно, расходы ГСК полностью соответствуют доходам.

В настоящее время ГСК являются плательщиками налогов и сборов на общих основаниях, однако при раздельном учете средств целевого финансирования они не включаются в налоговую базу по НДС и налету на прибыль.

С учетом специфики финансов ГСК в диссертации выявлены особенности системы финансового планирования и разработан алгоритм ее построения методом бюджетирования (см. схему 2).

Схема 2. Алгоритм построения бюджетов ГСК

Возможность использования ГСК налоговых преимуществ предоставляет возможность уменьшить стоимость строительства паркингов, а также способствовать развитию системы ипотечного кредитования населения.

Вторая группа проблем, исследуемых в диссертации, связана с разработкой оптимального механизма финансирования строительства паркингов.

По мнению автора, определяющим фактором недостаточного количества возводимых паркингов является длительный срок возврата вложенных инвестором средств. Это является следствием: специфического характера машиноместа как товара; отсутствия достаточного платежеспособного спроса на машиноместа;

ограниченности доступных для застройщика источников финансирования строительства паркингов, высоких цен на машиноместа; сложившихся представлений автовладельцев.

По результатам опроса автовладельцев (в опросе участвовало 70 человек) была построена функция спроса на машиноместа в зависимости от цены (см. график 1).

График 1. Функция спроса на машиноместа в зависимости от цены

га &

и

г

о в г 3 ш 2 га х 0) =г

25000 20000 15000 10000 5000

>$304

- - -7.М0

«ад

3 4 5 6 9 10 15 16 19 20 21 объем спроса, чел

Цена машиноместа в интервале от 5000 до 7000 долл.США является оптимальной для большей части автовладельцев. В то время как сложившаяся на первичном рынке средняя цена на машиноместо в паркинге, равная $10500, является для большинства автовладельцев неприемлемой.

Согласно результатам проведенного нами исследования по данным компаний-застройщиков, стоимость расходов по строительству (без учета расходов на содержание заказчика-застройщика) в расчете на одно машиноместо находится в диапазоне от 4320 до 5760 долл. США.

Если расходы на содержание заказчика-застройщика составляют 5% от стоимости строительства, то общие расходы по строительству в расчете на одно машиноместо составляют от 4536 долл.США до 6048 долл. США. В данных величинах уже учтены показатели нормальной

прибыли подрядных организаций, а тагаке нормальна.! прибыль ззстройщшса от оказания услуг ззгазчшш-застрошцша, При сргднем количестве машиномест около 300. норма прибыли застройщика варыфуется от 47 до 84%. Однако необходимо учесть, что такие показатели возможны, только если все машиномесга проданы застройщиком до конца строительства паркинга. А такая ситуация является практически недостижимой. Учитывая, что до момента окончания строительства застройщиком продается, как правило, 20-25% машиномест, то завышенная стоимость машиномест позволяет привлечь больше средств на строительство. Более того, по окончании строительства непроданные застройщиком машиноместа будут учитываться уже как товар, реализация которого облагается НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке. Также прибыль от реализации будет уменьшаться в связи с возникновением расходов на продажу машиномест. Более того, в течение всего периода продаж застройщик будет вынужден нести расходы по эксплуатации машиномест. Все изложенные риски застройщик учитывает первоначальной стоимости машиномест.

Таким образом, на основании вышеизложенного нами сделан вывод, что продажная цена машиномесга в паркинге, сложившаяся в настоящее время на первичном рынке, является завышенной. При реализации инвестиционного проекта застройщиком закладывается сверхприбыль. Определяющей причиной этого является отсутствие платежеспособного спроса на машиноместа и невозможность реализации всех машиномест к моменту окончания строительства. Согласно функции спроса, выведенной по результатам опроса автовладельцев (см. график 1), при цене от 5000 до 7000 долл.США за машиноместо, застройщик все равно не сможет привлечь покупателей на все 100% машиномест.

Однако, если застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству паркинга для конкретного инвестора (пула инвесторов), т.е. имеет место ситуация, когда застройщику нет необходимости привлекать средства дольщиков самостоятельно на свой риск, то возможна продажа машиномест по ценам ниже среднерыночных с получением застройщиком нормальной прибыли от реализации проекта. Такая ситуация (результатом которой станет снижение цен на машиноместа в паркингах) возможна в результате развития системы ипотечного кредитования и аккумуляции ресурсов гаражно-строительными кооперативами.

Более того при условии поддержки Администрацией Санкт-Петербурга кооперативного строительства паркингов можно предложить выделять целевым образом земельные участки под застройку паркингами гаражно-сгроительным кооперативам. С целью экономии средств можно предложить использовать типовой проект многоэтажных паркингов. При средней площади паркинга 10000 кв.м., минимальная цена самого проекта

паркинга составит 200000 долл. США. При использовании типового проекта возможна существенная экономия ресурсов.

Также, в случае когда ГСК выступает в качестве застройщика, возможна экономия средств на содержание аппарата заказчика-застройщика по сравнению с коммерческой организацией. Для оценки этого эффекта автором с учетом действующего налогового законодательства разработана соответствующая формализованная модель, которая в окончательном варианте принимает следующий вид:

т = 0.534 (п+ Т2+ТЪ+ТА+Ъ5) +ТА.,

Где: Т)2 - превышение расходов на содержание коммерческой организации-застройщика по сравнению с расходами на содержание ГСК-застройщика;

Ъ\ - материальные затраты;

Ъ2 - расходы на оплату труда персонала организации-

застройщика;

ЪЪ - ЕСН и прочие отчисления с ФОТ;

ТА - амортизация основных средств - ТА

ЪЪ - прочие расходы.

Если же ГСК применяет упрощенную систему налогообложения, то указанная модель принимает следующий вид:

Б2= 0.534* &1+ Т2+ЪЪ+ТА+ЪЪ) +НИ +0,12*22.

Где:

- НИ - налог на имущество организаций;

- 0,12 *Т2 - это экономия кооператива на ЕСН.

Таким образом, если заказчиком-застройщиком выступает ГСК, то возможна экономия на расходах по содержанию аппарата заказчика-застройщика более чем на 50%. Это вызвано следующим. Во-первых, средства на покрытие указанных расходов не квалифицируются как оплата услуг кооператива. В ГСК будут собираться членские взносы на покрытие текущих затрат, а членские взносы не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль и не подлежат обложению НДС.

Во-вторых, в силу того, что ГСК является некоммерческой организацией и извлечение прибыли не является целью его деятельности, а расходование средств осуществляется на основании сметы доходов и расходов, такой элемент как прибыль в смету ГСК не закладывается.

В-третьих, для ГСК, возможно применение упрощенной системы налогообложения, что позволит избежать уплаты ЕСН, налога на имущество организаций.

В-четвертых, у ГСК нет такого элемента затрат как амортизация.

В случае, если ГСК в процессе инвестиционной деятельности будет выступать не застройщиком, а только инвестором, экономия на расходах на содержание заказчика-застройщика станет невозможна. Более того, для пайщиков возникнут дополнительные расходы на содержание аппарата управления кооперативом. Таким образом, на первый взгляд кажется, что

привлечете ГСК-ннЕестора в процесс пнвестшщонной деятельности приведет к увеличению расходов пайщиков. Однако такой вывод не совсем верен. Участие ГСК в процессе инвестиционной деятельности может способствовать уменьшению стоимости строительства вследствие обеспечения бесперебойного финансирования строительства.

В настоящее время возможно формирование финансовых ресурсов застройщиком на строительство паркингов следующими способами:

1) вложением собственных средств;

2) привлечением средств кредитных организаций;

3) привлечением ресурсов дольщиков. При этом, если дольщик выплачивает всю сумму средств до момента сдачи паркинга в эксплуатацию, он экономит на НДС, так как в этом случае имеет место передача средств в инвестиционных целях.

До 01.04.2005 года наиболее выгодным источником ресурсов являлись средства дольщиков, так как эти средства привлекались застройщиком бесплатно на весь срок строительства. В настоящее время в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение средств дольщиков для застройщиков является достаточно рисковым методом финансирования строительства

В диссертации автором подробно исследуются возможности привлечения банковских кредитов как источников финансирования строительства паркингов. Анализ показал, что для застройщиков эти возможности крайне ограничены по следующим причинам. Банки не предоставляют застройщикам кредиты на условиях проектного финансирования (т.е. целиком под залог возводимых объектов). В основном инвестиционные кредиты предоставляются под залог уже имеющейся недвижимости. Более того, право собственности на отдельное машиноместо не подлежит государственной регистрации. Таким образом, банк просто не имеет возможности взять в залог отдельное машиноместо в паркинге. Ему придется брать в залог либо всю совокупность машиномест (как единое помещение), либо долю в совокупности машиномест. В первом случае застройщик лишается возможности привлекать дольщиков, так как он не может свободно распоряжаться имуществом, находящимся в залоге. Более того, даже если есть согласие банка на продажу машиномест, неясно, как оформлять сделку, если выделение отдельных машиномест не предусмотрено. Во втором случае возникает множество проблем по оформлению сделок продажи машиномест, так как продажа доли в общей долевой собственности требует согласия всех

«»собственников. В таких условиях вероятность получения кредита банка для возведения паркинга чрезвычайно мала.

Также стоит отметить, что в связи с выходом Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», банки приостановили кредитование застройщиков. Это связано с тем, что закон предусматривает солидарную ответственность банка и кредитуемого застройщика перед дольщиками в случае срыва сроков строительства.

Таким образом, имеющиеся способы аккумуляции финансовых ресурсов застройщиком на строительство паркингов, фактически сводятся к вложению собственных средств.

Ограниченность источников финансирования является определяющим фактором роста цен на мапшноместа и невысоких темпов строительства паркингов.

В процессе инвестиционной деятельности по строительству паркинга ГСК всегда будет выполнять функции инвестора, т.е. ГСК будет формировать паевой фонд, в котором аккумулируются паевые взносы членов кооператива, и привлекать финансовые ресурсы из других источников, с целью вложения этих ресурсов в строительство машиномест для членов кооператива (см. схему 3).

При участии ГСК в процессе инвестиционной деятельности застройщик освобождается от обязанности отслеживать исполнение обязательств отдельными пайщиками (этим занимается ГСК), и сосредотачивается исключительно на организации процесса строительства. Также застройщику нет необходимости содержать отдел продаж по возводимому объекту и заниматься привлечением финансовых ресурсов. Застройщик не несет рисков, связанных с реализацией машиномест, и, имея уверенность в своевременном получении своего дохода, будет осуществлять строительство по цене, обеспечивающей его нормальную прибыль.

В диссертации обоснованы следующие наиболее эффективные способы привлечения финансовых ресурсов ГСК:

1) привлечение пайщиков без получения кредита банка кооперативом;

2) привлечение пайщиков кооперативом с одновременным привлечением кредитных/заемных ресурсов.

Первый способ привлечения ресурсов ГСК возможен при одновременном выполнении следующих условий:

1) к началу строительства имеются пайщики на все (или

почти все) мапшноместа;

2) Есе пайщики согласны вышагать пзгвке взносы до

момгша окончанш строительства (гак прзвшо, срэп выплат в этом случае составит 1,5-2 года).

Схема 3. Способы привлечения ГСК финансовых ресурсов на строительство

Заемные

Указанный способ может использоваться в следующих случаях.

Случай 1. «Инициативная группа». Если в отдельном квартале существует необходимость возведения паркинга, то группа жителей (или группа товариществ собственников жилья квартала) может обратиться к потенциальному застройщику с предложением построить многоэтажный

паркинг в пределах данного квартала для его жителей. При этом, после получения застройщиком права на застройку земельного участка жители принимают на себя обязательства, создав ГСК, профинансировать строительство паркинга.

Случай 2. «Городская программа». По мнению автора, в Санкт-Петербурге целесообразно принять городскую программу строительства паркингов. Для этого необходимо:

определить земельные участки, на которых возможно и целесообразно строительство многоэтажных паркингов; разработать типовой проект многоэтажных гаражей; определить диапазон цен на мапшноместо и организовать прием заявок от жителей кварталов, где планируется строительство паркингов, на покупку маппгаомест.

Далее, при наличии достаточного количества заявок от жителей квартала и организации ими ГСК предоставить застройщику земельный участок под строительство паркинга.

Отметим, что при использовании указанного способа финансирования строительства кооператив может решать, как ему регистрировать право собственности на мапшноместа: либо зарегистрировать доли в общей собственности конкретных пайщиков, либо зарегистрировать право собственности кооператива на возведенный паркинг.

Однако, не всегда изначально имеется достаточное количество пайщиков и не всегда все пайщики могут внести паевые взносы за мапшноместа за 1,5-2 года (например, такая ситуация имеет место при постепенной застройке жилого квартала). В этом случае кооперативу необходимо привлечение кредитных (заемных) ресурсов.

Если бы привлечение дольщиков осуществлялось напрямую коммерческой организацией-застройщиком, то вероятность

предоставления банком кредита застройщику была бы незначительна, поскольку баше бы нес солидарную ответственность перед дольщиками в случае продления сроков строительства. Если же кредит банка выдается не застройщику, а ГСК (инвестору), или его пайщикам, то баше уже не несет ответственности за продление сроков строительства.

Таким образом, при участии в финансировании строительства ГСК, появляется возможность привлечения кредита, но при этом возникает проблема его обеспечения.

Как правило, в начале своей деятельности кооператив не обладает каким-либо имуществом, которое может быть отдано в залог. Также существует неопределенность в отношении права собственности членов ГСК на мапшноместа. В диссертации обосновано два варианта решения этой проблемы.

Вариант 1. Получение кредита кооперативом под залог совокупности машиномест.

Этот вариант может быть использован, если кооператив планирует после возведения шркпнга зарегистрировать всю совокупность машиномесг на ГСК. В таком случае в начале строительства банк предоставляет кредит (открывает кредитную линию) кооперативу под залог прав на возводимые машиноместа.

Недостатки такого способа финансирования состоят в следующем. Во-первых, кооперативу в начале строительства необходимо иметь большое количество пайщиков, чтобы обеспечить как минимум 30% необходимых ресурсов ДО* строительства (так как банк не предоставит кредит на всю стоимость паркинга). Во-вторых, если кооператив предоставляет в залог все здание паркинга целиком, то у пайщиков возникает солидарная ответственность: если кто-то из пайщиков задерживает внесение своего взноса, то за него должны выполнять обязательства остальные пайщики. Также, в силу неоднородности пайщиков кооперативу придется отслеживать внесение взносов различными пайщиками и начислять проценты за пользование )федигом каждому пайщику в отдельности.

Указанные недостатки можно устранить, используя второй вариант привлечения средств кооперативом.

Вариант 2. Получение кредита отдельными пайщиками.

В этом случае, кредит банка предоставляется не кооперативу, а пайщику кооператива под какой-либо залог. При этом кредит предоставляется после того, как пайщик вносит определенную сумму от стоимости машиноместа в кооператив. Сумма кредита перечисляется напрямую кооперативу. Таким образом, ответственность за возврат кредита остается за конкретным пайщиком и не возлагается на кооператив целиком. Соответственно, остальные пайщики не отвечают по обязательствам заемщика. Более того, чтобы уменьшить риски банка, а соответственно уменьшить процентные ставки по кредиту, возможно предусмотреть обязательство ГСК, в случае непогашения кредита пайщиком, выкупить машиноместо у банка по цене, не превышающей непогашенные обязательства пайщика. В этом случае, банк фактически не несет риска невозврата кредита, кооператив получает возможность приобрести машиноместо с целью его дальнейшей продажи по рыночной цене, а пайщик в связи с возможностью понести финансовые потери, будет стараться не допускать просрочки.

Реализация изложенного способа возможна, несколькими путями. Если бы пайщикам была предоставлена возможность регистрации права собственности на отдельное машиноместо, то они смогли бы получить кредит под залог машиноместа. При этом риски по кредиту, обеспеченному недвижимостью, считаются минимальными, соответственно ставки по кредиту были бы невысокими. Однако в настоящее время в связи с невозможностью регистрации права собственности на отдельное машиноместо, пайщик может предоставить в

обеспечение кредита или долю в общей долевой собственности или пай (как право, а не как недвижимое имущество). В этом случае риски для банков существенно возрастают, так как залог теряет свою ликвидность. Соответственно либо банк откажет в кредите, либо предложит очень высокую процентную ставку.

Другим способом обеспечения получаемого кредита может стать залог автомобиля.

Следует отметить, что если на машиноместо будет разрешено регистрировать право собственности, то возможно развитие системы ипотечного кредитования покупки мапшномест на городском уровне через механизм секьюритизации. При поддержке Администрацией Санкт-Петербурга строительства паркингов представляется возможным создать специализированное городское агентство (по аналогии с Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию), которое ставило бы своими задачами:

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В диссертации приводится подробный сравнительный анализ различных вариантов финансирования строительства паркингов и обосновывается, что при участии ГСК в процессе инвестиционной деятельности достигаются следующие задачи: уменьшение цены мапшноместа;

обеспечение бесперебойного финансирования

строительства;

обеспечение соблюдения интересов отдельных пайщиков; обеспечение контроля за ходом строительства со стороны пайщиков;

возможность более быстрого развития системы ипотечного кредитовая покупки машиномест;

в случае экономии средств на строительство паркинга ресурсы остаются в распоряжении кооператива, а следовательно, в распоряжении его пайщиков; осуществление выгодного вложения средств организациями в проект по строительству паркинга.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1) Величко Л.А. Кооперативное строительство - один из путей снижения стоимости жилья: Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе: Материалы V межвуз. Конф. Асп. И докг. 4 дек. 2003г./Под ред. А.И.Михайлушкина, Н.А.Савинской- СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - с. 378-379.- 0,16п.л.

2) Величко JI.A. Кооперация: понятие и сущность. Сравнительный анализ типов жилищно-строительных кооперативов: Актуальные проблемы финансов и банковского дела: Сб.научлр. Вьш.7/Под ред. Д-ра экон.наук, проф.А.И.Михайлушкина, д-ра экон.наук, проф. .А.Савинской.- Спб.: СПбГИЭУ, 2004. - с. 459-464. - 0,33 п.л.

3) Величко Л.А. Способы оптимизации финансирования строительства и эксплуатации паркингов в Санкт-Петербурге: Тенденции развития финансово-кредитных и международных экономических отношений в условиях глобализации экономики. Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2004 года. Март-апрель 2005 года. Факультет финансово-кредитных и международных экономических отношений: Сборник докладов/Под ред.д-ра экон.наук, проф.Е.СВылковой, канд.экон.наук, проф. Л.П.Давиденко. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. -с.61-64.- 0,14 п.л.

4) Величко Л.А. Что нам стоит паркинг построить//Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. - 2004г. - №1 (67). - Февраль. - С.28-29 - 0,1 п.л.

Подписано в печать 26.09.2005. Формат 60x84/16. Печать ризографическая. Объем 1,05 п.л. Тираж 70 экз. Копировальный центр «Восстания-1»

РНБ Русский фонд

2007-4

.:оя щ'-;

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Величко, Людмила Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСОВ ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ КАК СУБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1.1. Теоретические основы кооперации

1.2. Экономико-правовое регулирование деятельности гаражно-строительных кооперативов в РФ.

1.3. Инвестиционная деятельность гаражно-строительных кооперативов.

1.4. Право собственности членов гаражно-строительного кооператива.

1.5. Особенности организации финансов гаражно-строительного кооператива.

1.6. Особенности системы финансового планирования в гаражно-строительных кооперативах.

ГЛАВА 2. ФОРМИРОВАНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ПАРКИНГОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ.

2.1. Мониторинг состояния и перспектив развития рынка машиномест Санкт-Петербурга.

2.2. Правовое регулирование процесса выделения земельных участков под строительство паркингов в Санкт-Петербурге.

2.3. Использование финансовых ресурсов для строительства паркингов

2.3.1. Использование финансовых ресурсов при строительстве паркинга коммерческой организаиией-застройшиком.

2.3.2. Использование финансовых ресурсов гаражно-строительным кооперативом в проиессе строительства паркинга

2.3.3. Анализ фактических расходов на строительство паркинга

2.4. Формирование финансовых ресурсов для строительства паркинга при участии гаражно-строительных кооперативов в процессе инвестиционной деятельности.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОЭТАЖНЫХ

ПАРКИНГОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ КООПЕРАТИВАМИ.

3.1. Характеристика деятельности типичного гаражно-строительного кооператива.

3.2. Особенности организации системы финансов кооператива, построение системы финансового планирования.

3.3. Результаты реализации инвестиционного проекта по строительству паркинга кооперативом.

3.3. Сравнительный анализ возможных результатов реализации инвестиционного проекта по строительству паркинга коммерческой организацией-застройщиком.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансирование строительства паркингов гаражно-строительными кооперативами"

Актуальность темы исследования.

Нельзя не согласиться, что «любое научное исследование актуально, если оно посвящено проблеме, которая решается в интересах современных потребностей общества, недостаточно разработана наукой, имеет большое социально-экономическое значение после ее решения»1. В настоящее время к резкий рост числа автомобилей в мегаполисах России, нехватка земельных участков для их парковки поставили перед администрациями крупных городов проблему обеспечения автовладельцев парковочными местами. Решение этой проблемы видится в возведении многоэтажных гаражей-паркингов, что требует привлечения крупных финансовых ресурсов. В Санкт-Петербурге с целью привлечения ресурсов на строительство паркингов инвесторам предоставляется ряд льгот, однако количество паркингов растет незначительно.

Основные причины нежелания инвесторов вкладывать средства в строительство паркингов лежат в финансовой сфере. Норма прибыли невелика, иногда рентабельность проекта становится отрицательной, а срок возврата вложенных средств в настоящее время достаточно велик - минимум 6 -7 лет.

Задачи определения всех факторов, препятствующих привлечению инвесторов в строительство многоярусных гаражей, способов их устранения, а также обеспечения доступности машиномест в паркингах для автовладельцев являются в Санкт-Петербурге чрезвычайно актуальными. Решение этих задач будет способствовать благоустройству придомовых территорий, повышению качества жизни горожан.

Анализ международного и российского опыта возведения паркингов показал, что гаражно-строительные кооперативы (ГСК) являются

1 Веселков Ф.С. Диссертация экономиста. Методические рекомендации. Опыт школы «Студент -аспирант»: Учебное пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - с.6 оптимальной формой привлечения капитала на строительство паркингов, что может способствовать росту темпов строительства паркингов, более быстрому развитию системы ипотечного кредитования автовладельцев, уменьшению стоимости строительства. Тем не менее, деятельность ГСК в настоящее время не получила широкого развития. В России пока нет специального закона, регулирующего деятельность ГСК, хотя их создание разрешено Гражданским кодексом. Практически отсутствует специальная литература по вопросам экономики, и финансов ГСК. Имеющиеся публикации посвящены, как правило, рассмотрению частных вопросов и не носят системного характера.

Все это и обусловило актуальность темы исследования.

Целью диссертационного исследования является обоснование участия гаражно-строительных кооперативов в процессе реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге как оптимального способа формирования и использования финансовых ресурсов для реализации указанных проектов.

Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: определить содержание таких понятий как «кооперация» и «кооператив» в условиях экономики современной России и тенденции развития кооперации; проанализировать ситуацию, сложившуюся в настоящее время на рынке строительства многоэтажных паркингов в Санкт-Петербурге, выявить основные причины, препятствующие привлечению средств инвесторов в данную отрасль; выявить основные способы финансирования строительства паркингов, проанализировать финансовые результаты, полученные застройщиками от реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге; разработать и обосновать наиболее эффективные способы участия гаражно-строительных кооперативов в процессе финансирования строительства паркингов.

Объектом исследования выступает система формирования и использования финансовых ресурсов на строительство многоэтажных паркингов.

Предметом исследования является процесс финансового планирования, привлечения и расходования финансовых ресурсов гаражно-. строительными кооперативами.

Методологические и теоретические основы исследования.

Методология диссертационной работы основана на принципах диалектического подхода, методов индукции и дедукции, обобщения, логического и математического моделирования, анализа и синтеза теоретического и практического материала.

Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов в области теории кооперации, теории финансов, финансового менеджмента, инвестиций, финансового планирования, экономики строительства, ипотечного кредитования.

Среди основных работ исследователей теории кооперации следует выделить труды М.И.Туган-Барановского, А.В.Чаянова, А.Н.Анцыферова, М.Л.Хейсина, А.П.Макаренко, В.П.Прижигалинского.

В области теории финансов, финансового менеджмента следует отметить монографии и учебники 3. Боди и Р. Мертона, Р. Брейли и С. Майерса, Ю.Бригхема и Л.Гапенски, М.В.Романовского, Д.К. Шима, К.В. Щиборща.

Вопросы теории инвестиций, экономики строительства, ипотечного кредитования рассматриваются в работах А.Н.Асаула, И.С.Степанова, Н.Д.Белоусова, В.В, Бочарова, Т.Г.Касьяненко и И.А.Бузовой, Г.А.Цылиной и других.

Информационной базой при подготовке диссертации послужили законодательные и нормативные акты, прежде всего в области инвестиционной деятельности, бухгалтерского учета и отчетности, налогообложения, публикации в российских и зарубежных периодических изданиях, в сети Интернет. В работе также использованы материалы внутренних исследований отдельных строительных компаний Санкт-Петербурга, ведущих деятельность по строительству паркингов.

Научная новизна проведенного исследования заключается в разработке ' и обосновании механизма привлечения и использования финансовых ресурсов на строительство паркингов гаражно-строительными кооперативами.

В процессе исследования получены следующие наиболее существенные научные результаты: на основе критического анализа теории кооперации и действующего российского законодательства во взаимосвязи с правоприменительной практикой уточнены определения понятий «кооперация», «кооператив», «потребительский кооператив», «производственный кооператив», «гаражно-строительный кооператив»; предложены и обоснованы классификации кооперативов, гаражно-строительных кооперативов, а также принципов их деятельности; определены функции гаражно-строительных кооперативов в системе инвестиционной деятельности с учетом действующих законодательных ограничений; i выявлены специфические особенности построения эффективной системы финансового планирования в гаражно-строительных кооперативах методом бюджетирования, ориентированного на результат, и предложена методика построения системы финансового планирования в ГСК методом бюджетирования; на основании исследования потребительского спроса автовладельцев на машиноместа в неотапливаемых паркингах построена функция спроса на машиноместа в зависимости от цены; на основе сравнительного анализа финансовых результатов, полученных застройщиками от реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов в Санкт-Петербурге выявлены основные факторы, препятствующие увеличению темпов строительства паркингов в Санкт-Петербурге и обосновано, что их отрицательное воздействие может быть устранено в случае участия гаражно-строительных кооперативов в процессе инвестиционной деятельности; разработан механизм привлечения и использования финансовых ресурсов на строительство паркингов гаражно-строительными кооперативами.

Теоретическая значимость диссертационной работы определяется комплексным подходом к исследованию деятельности гаражно-строительных кооперативов и состоит в развитии теоретических положений о содержании и роли кооперации в современной экономике России, классификации различных форм кооперации и принципов деятельности кооперативов, разработке теоретических основ повышения эффективности функционирования гаражно-строительных кооперативов.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в выработке конкретных способов участия гаражно-строительных кооперативов в процессе реализации инвестиционных проектов по строительству паркингов. Предложения автора применяются застройщиками в . процессе осуществления инвестиционной деятельности. Автором предложены рекомендации по внесению изменений и дополнений в законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, которые могут способствовать более интенсивному привлечению средств инвесторов в строительство паркингов, более динамичному развитию системы ипотечного кредитования автовладельцев.

Материалы диссертации могут быть использованы при чтении лекций по дисциплинам «финансы предприятий», «финансовый менеджмент»

Апробация результатов работы.

Результаты исследования были представлены на обсуждение в рамках V межвузовской конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе». - г.Санкт-Петербург, Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, 4 декабря 2003г.

Основные положения диссертации использованы на практике при реализации инвестиционных проектов по возведению многоэтажных паркингов в Санкт-Петербурге с участием гаражно-строительных кооперативов как застройщиков и как инвесторов. Материалы диссертации используются кафедрой финансов Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов в преподавании учебных дисциплин: «финансы предприятий», «финансовый менеджмент».

Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и Интернет-источников и приложений по теме исследования, включает 166 страниц основного текста, 18 схем, 19 таблиц, 2 диаграммы, 4 графика, 18 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Величко, Людмила Александровна

1. Участие ГСК в процессе реализации инвестиционного проекта по строительству паркинга позволило: • снизить стоимость машиномест по сравнению со среднерыночной ценой приблизительно на 20% (вместо-6904 долл.США - 5613 долл.США). Отметим, что стоимость машиноместа не менялась в течение всего срока строительства (по ноябрь 2003год), в то время как среднерыночная цена машиноместа к концу 2003 года выросла до 8000 долл.США^ • всю экономию средств по расходам на строительство паркинга оставить в распоряжении кооператива, а следовательно, в распоряжении его пайщиков; • осуществить выгодное вложение средств организациям в проект по строительству паркинга; * см. письмо МФ РФ от 31.08.04. № 03-06-01-04/16) ^ см. например. Два года до паркингов// Предприниматель Петербурга. - 7 февраля 2005 года. - № 5. - с.9 * Обзор рынка гаражей и стоянок в CaHKT-neTep6ypre//http://www.issledovanie.ru/search.php?iid=109 • установить цены для инвесторов на помещения первого этажа здания паркинга на минимальном уровне. • обеспечить надлежащий контроль за качеством строительства со стороны пайщиков.2. Можно утверждать, что в случае решения проблем с регистрацией права собственности на отдельные машиноместа для пайщиков возможно включение ГСК в систему ипотечного кредитования населения.3. Реализация инвестиционного проекта по возведению паркинга коммерческой организацией-застройщиком в существующих условиях является невыгодной для последней и для дольщиков.Заключение Проведенное исследование показало, что одной из проблем современных мегаполисов является несоответствие темпов роста количества автомобилей и темпов роста парковочных мест для них (первый показатель намного выше второго), что отрицательно влияет на качество жизни населения.Автором подробно проанализированы все факторы, тормозящие процесс обеспечения автовладельцев машиноместами в паркингах.Выявлено, что основными из них являются: • отсутствие эффективных источников финансирования строительства, что, в свою очередь, вызывает рост цен на машиноместа; • отсутствие возможности регистрации права собственности на отдельные машиноместа, что тормозит развитие системы ипотечного кредитования автовладельцев; • завышенные требования органов Госсанэпидемнадзора к строительству (паркинги строятся в достаточном удалении от жилой застройки, в то время как одним из определяющих факторов покупки машиноместа для автовладельца является близость паркинга к дому); • отсутствие уверенности у инвесторов в получении прав на застройку земельного участка; В диссертации доказано, что участие гаражно-строительных кооперативов в процессе реализации инвестиционных проектов позволяет упорядочить получение прав на застройку земельных участков и сделать финансирование строительства паркингов более эффективным.Подробное рассмотрение природы, экономической роли ГСК в современной экономике потребовало четкого определения исходных теоретических позиций в таком сложном экономическом явлении как кооперация. В результате проведенного исследования сделан вывод о том, что единства взглядов по важнейшим вопросам теории кооперации пока не наблюдается. Отмечено, что несмотря на значительные достижения русских исследователей в разработке теоретических основ кооперации в период с середины XIX века до 1917 года, в современных публикациях теоретические вопросы практически не прорабатываются. В настоящее время в связи с возрождением кооперативов в России появилась потребность более глубокого изучения теоретических основ кооперации и уточнения ряда основных понятий. Автором были уточнены некоторые исходные понятия теории кооперации, а также предложены и обоснованы классификации кооперативов, гаражно-строительных кооперативов.Понятие «кооперация» определяется автором как экономическое явление, заключающееся в объединении неограниченного круга лиц на условиях добровольности и открытости для удовлетворения их личных хозяйственных потребностей совместными усилиями. Основная цель кооперации - удовлетворение личных хозяйственных потребностей ее участников - распадается на две локальные цели:

а) увеличение трудовых доходов участников кооперации;

б) уменьшение потребительских расходов участников кооперации.Кооператив - это форма, способ существования кооперации, т.е. это организационно оформленные объединения лиц для удовлетворения их личных хозяйственных потребностей совместными усилиями.В зависимости от цели деятельности в диссертации обосновывается выделение двз^ х групп кооперативов - производственных и потребительских.Производственный кооператив - объединение неограниченного круга лиц на условиях добровольности, открытости и личного трудового участия в деятельности кооператива для максимизации их личных трудовых доходов совместными усилиями. Потребительский кооператив - объединение неограниченного круга лиц на условиях добровольности и открытости для минимизации их потребительских расходов путем приобретения товаров совместными усилиями.Гаражно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам и представляет собой организационно оформленное объединение лиц для удовлетворения их личных потребностей в местах хранения автотранспортных средств посредством снижения расходов своих членов на приобретение и/или содержание машиномест.В зависимости от того, на каких правах используются средства потребления (для ГСК - это машиноместа) автором выделяются следуюгцие кооперативы:

1) ГСК, приобретающие машиноместа для передачи своим членам в собственность;

2) ГСК, приобретающие машиноместа в собственность кооператива и предоставляющие его в пользование своим членам;

3) ГСК, приобретающие машиноместа на правах аренды и предоставляющие его в пользование своим членам.Далее ГСК можно классифицировать в зависимости от того, каким способом ГСК приобретает машиноместа для своих членов. ГСК может участвовать в возведении машиномест и их комплексов («классические» ГСК), а может приобретать машиноместа на вторичном рынке (т.е. их деятельность аналогична деятельности ссудо-сберегательных касс).В диссертации подробно проанализировано правовое регулирование деятельности ГСК и, в частности, отмечено, что в России пока не существует закона, регулирующего деятельность ГСК как специализированных потребительских кооперативов. В связи с этим ГСК действуют в условиях некоторой правовой неопределенности, что вызывает трудности в управлении и организации их деятельности. Тем не менее, при четко налаженных системах управления и финансового планирования в ГСК возможно более эффективное формирование и использование финансовых ресурсов для строительства паркингов. В диссертационной работе приводится методика построения эффективной системы финансового планирования в ГСК методом бюджетирования.Несмотря на то что при осуществлении ГСК только уставной некоммерческой деятельности источники формирования финансовых ресурсов крайне ограничены и сводятся исключительно к целевому финансированию и поступлениям (которые могут состоять из вступительных, членских и паевых взносов), при раздельном учете этих средств они не включаются в налоговз^ю базу по НДС и налогу на прибыль.Соответственно за счет экономии на налогах возможно уменьшение стоимости строительства.В процессе инвестиционной деятельности ГСК могут иметь статус инвестора или сочетать его со статусом заказчика-застройщика. В случае, когда ГСК выступает в качестве застройщика, возможна существенная (более чем на 50%) экономия средств на содержание аппарата заказчика застройщика по сравнению с коммерческой организацией. Для оценки этого эффекта автором с учетом действующего налогового законодательства разработана соответствующая формализованная модель.В процессе исследования был сделан вывод, что в настоящее время застройщики имеют только один источник финансовых ресурсов на строительство паркингов - собственные средства. При участии ГСК в процессе формирования ресурсов на строительство появляется возможность привлечения ресурсов кредитных организаций, а также средств пайщиков.Также развитая система кооперативного финансирования строительства паркингов позволяет интенсифицировать развитие системы ипотечного кредитования населения на покупку машиномест, а также рынка ипотечных ценных бумаг на уровне города. В настоящее время расщирение системы кооперативного финансирования строительства сдерживается юридической неопределенностью в вопросе права собственности на отдельные машиноместа. Автором предлагаются и обосновываются изменения в законодательство, в результате которых станет возможно регистрировать право собственности на отдельные машиноместа.В диссертации для доказательства теоретических и практических выводов по фактическим данных ряда кооперативов проводится глубокий сравнительный анализ возможных вариантов финансирования строительства паркингов и обосновывается, что при участии ГСК в процессе инвестиционной деятельности достигаются следующие задачи: • уменьшение цены машиноместа, • обеспечение бесперебойного финансирования строительства; • обеспечение соблюдения интересов отдельных пайщиков; • обеспечение контроля за ходом строительства со стороны пайщиков; • возможность развития системы ипотечного кредитования покупки машиномест; • осуществление выгодного вложения средств организациями в проект по строительству паркинга; • установление цен для инвесторов на помещения первого этажа здания паркинга (при их наличии) на минимальном уровне.