Налогообложение ипотечных ссудо-сберегательных организаций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лебедев, Иван Леонидович

Введение.л.

Глава I. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций и их правовое регулирование в РФ.

§ 1.1. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций.

§ 1.1.1. Появление кооперации и первых кооперативов.

§ 1.1.2. Возникновение ипотечных ссудо-сберегательных организаций.

§ 1.2. Правовое регулирование ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ.

Глава II. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций и методика оценки приобретения жилья посредством данной организации и ипотечного банка.

§ 2.1. Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам.

§ 2.2. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма.

§2.3. Методика оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка.

Глава III. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка и совершенствование налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций.

§ 3.1. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка.

§ 3.2. Направления совершенствования законодательства ипотечных ссудо-сберегательных организаций в целях снижения ставки процента по выдаваемым ими ссудам.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Налогообложение ипотечных ссудо-сберегательных организаций"

Российская налоговая система, являющаяся важнейшим экономическим регулятором развития страны, претерпевает сегодня значительные изменения, причём от того насколько рационально в результате этих изменений она будет построена, зависит дальнейшее эффективное развитие экономики страны в целом. Государство при этом может стимулировать или, наоборот, ограничивать развитие конкретных видов экономической деятельности посредством управления механизмом налогообложения, введением или отменой налогов, изменением налоговых ставок, предоставлением или отменой различных налоговых льгот.

Несмотря на то, что сегодня во всем мире ипотечное кредитование является социальным механизмом обеспечения граждан жильём, в России рынок ипотечного кредитования только начинает активно развиваться. При этом нужно иметь ввиду, что в мировой экономике сложилось несколько моделей ипотечного кредитования, одной из которых является сбалансировано-автономная модель, получившая своё наибольшее распространение в Германии. В России сегодня государство наибольшее внимание уделяет развитию расширенно-открытой (или американской) модели ипотечного кредитования, однако результаты этого процесса весьма скромны - по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 % жилья, в перерасчёте на объём ВВП это 0,007 процента, в то время как в США данный показатель составляет 55 %, а в Европе - 35 %, причём, по мнению экспертов, резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам скорее всего не произойдёт [21].

В свете этого, возможность использования в России сбалансировано-автономной модели ипотечного кредитования, ключевым признаком которой является ссудо-сберегательный принцип функционирования, приобретает особую значимость. Кроме того, учёные из Института экономики РАН утверждают, что на данном этапе экономического развития России наиболее адекватной сложившейся ситуации и быстрореализуемой является программа развития закрытой ссудно-сберегательной системы финансирования жилищного строительства, что в России нет другого такого экономического и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе обеспечить резкое увеличение темпов экономического роста, направить значительную часть выведенных из оборота сбережений населения в реальные инвестиции, обеспечить социальную стабильность в России [30].

При этом, по мнению тех же учёных, основывающемся на анализе мирового и российского опыта, успешное развитие эффективной системы финансирования жилищного строительства в России возможно только при активной роли государства в создании экономических, законодательных, налоговых условий, а также его непосредственном участии в создании инфраструктуры рынка, поскольку отдельные субъекты РФ и участники финансового рынка не в состоянии самостоятельно, без поддержки со стороны российского правительства, ЦБ РФ, законодательных органов решить данную задачу [30].

Всё это делает актуальным исследование налогообложения организаций, использующих ссудо-сберегательный принцип жилищного кредитования1, а точнее — влияние налогообложения на ставку по ссудам, предоставляемыми указанными организациями2.

Актуальность исследования напрямую зависит от уровня обеспеченности населения РФ жильём. Из характеризующих спрос на рынке жилья данных [87], представленных Минпромэнерго РФ, следует, что средняя обеспеченность жильём в России составляет 19,7 кв.м. на человека, при этом 61 % населения РФ хотят улучшить свои жилищные условия.

Необходимо также учитывать, что жильё относится к числу главных условий реализации человеческого потенциала, поскольку помимо физиоло

1 В работе данные организации обозначаются термином «ипотечные ссудо-сберегательные организации» (ИССО).

2 Согласно расчётам Госстроя РФ (ныне это Минпромэнерго РФ) при ставке 18 % годовых ипотека станет доступной для 5 % российских семей, а если ставка будет составлять 7 %, то 15,5 % населения смогут улучшить свои жилищные условия [86]. гической потребности людей, оно удовлетворяет интеллектуальную и социальную потребности. Кроме того, успешное решение жилищной проблемы поможет в решении демографической проблемы, в то время как отсутствие адекватного жилья будет сдерживать развитие творческой инициативы, вести к деградации личности и социума. По утверждению некоторых исследователей, существуют тесные корреляции, с одной стороны, между условиями проживания, возможностью их улучшения, реальностью выбора места жительства, и, с другой стороны, уровнем занятости населения, здоровьем, ростом благосостояния и культуры, социальной стабильностью общества [24].

Степень разработанности проблемы. Основы теории кооперации и её сущность изложены в трудах таких зарубежных и российских учёных-экономистов, как: Ш. Жид, Р. Оуэн, Ф. Райффайзен, Л. Теплова, Л. Уколова, Г. Шульце-Делитче и другие.

Основные положения теории налогообложения отражены в трудах Дж. Кейнса, Дж. Милля, И.Х. Озерова, У. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, М.Н. Соболева, Н.И. Тургенева и др. Проблемам совершенствования налогообложения в процессе реформирования российской экономики посвящены работы И.А. Горского, Л.П. Павловой, В.Г. Панскова, А.Б. Паскачева, С.Г. Пепеляе-ва, А.П. Починка, Д.Г. Черника, С.Д. Шаталова и др.

Однако проблемы совершенствования системы налогообложения организаций потребительской кооперации всё ещё остаются недостаточно глубоко изученными, а проведённое исследование показывает, что оптимальной с точки зрения налогообложения организационно-правовой формой, в которой можно реализовать ипотечную ссудо-сберегательную организацию является некоммерческая организация - специализированный потребительский кооператив. В связи с этим, возникает необходимость исследования направлений совершенствования налогообложения указанных специализированных потребительских кооперативов с учётом возможности использования их деятельности для решения жилищной проблемы в РФ.

Кроме того, недостаточная теоретическая разработанность возможностей практического применения в разрезе налогообложения в РФ сбаланси-ровано-автономной модели ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы определила выбор темы, цель, задачи и предмет исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методики по совершенствованию налогообложения деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализуемых в организационно-правовой форме специализированного потребительского кооператива, которая позволит снизить процентную ставку по предоставляемым ими ссудам на приобретение жилья.

Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи: проанализировать историю развития ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выделить типы этих организаций в зависимости от этапа их развития с целью определения наиболее соответствующего условиям России;

- исследовать законодательство, регулирующее в РФ деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выявить его существенные недостатки;

- обобщить опыт организации деятельности стройсберкасс в Германии для возможности его использования в России; разработать систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма аккумулирования и использования предназначенных для приобретения жилья средств;

- описать методику вариантной оценки приобретения жилья для оценки и определения возможностей практического использования деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ;

- выработать направления совершенствования налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций в части изменения действующих законодательных актов.

Объект исследования - система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализованных в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов.

Предмет исследования - влияние налогового бремени на ставку процента по ссудам, которые предоставляют ипотечные ссудо-сберегательные организации.

Теоретико-методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, труды современных российских и зарубежных учёных экономистов, статьи, связанные с проблематикой развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, опубликованные в научных сборниках и периодической печати, а также законодательство по налогам и сборам, в том числе комментарии и разъяснения к нему.

В ходе исследования использовались законодательные и нормативные акты, материалы ФНС РФ, достижения ведущих научных школ в области налогов и налогообложения, публикуемые государственными органами данные статистической отчётности, российские и зарубежные ресурсы глобальной информационной сети Интернет.

Научная новизна исследования состоит в разработке концепции налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, основной идеей которой является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретение жилья, и её последующем трансформировании в рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Элементы новизны содержат следующие результаты исследования, вынесенные на защиту: дана авторская интерпретация понятия ипотечной ссудо-сберегательной организации как организации, которая в рамках своей деятельности осуществляет два вида операций: приём вкладов от лиц, желающих в будущем получить кредиты на приобретение или строительство жилья и выдача этих кредитов указанным лицам. Обоснование понятия позволило унифицировать сложившуюся терминологию в целях более глубокого понимания сущности, особенностей и экономического содержания данного явления, определения его места;

- сформулированы и раскрыты принципы построения системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: принцип справедливости (максимально возможное снижение налогового бремени), принцип определённости (совершенствование правовой основы налогообложения), принцип удобства (устранение значительного количества неудобств, связанных с уплатой налогов и сборов), принцип эффективности (для сокращения расходов, связанных с расчётами, уплатой налогов и оплатой труда соответствующих специалистов) и принцип приоритетности (его реализация направлена на повышение доступности ссуд на приобретение жилья). Эти принципы позволяют построить научно обоснованную систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций;

- определены цель, состав и содержание основных элементов системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций. Целью системы является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретения жилья, а в качестве её субъектов выступают государство и ипотечные ссудо-сберегательные организации, создаваемые в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов. Деятельность их базируется на экономическом механизме аккумулирования и использования предназначенных для строительства или приобретения жилья средств. Объектом системы налогообложения служат средства, предназначенные для строительства или приобретения жилья, лицами, которые планируют улучшить свои жилищные условия. Взаимодействие субъектов выражается в предоставлении государством ипотечным ссудо-сберегательным организациям налоговых льгот, что позволяет им снизить ставку процента за пользование ссудой. Построение такой системы налогообложения позволит государству налоговыми методами стимулировать развитие закрытой ссудо-сберегательной системы финансирования жилищного строительства;

- выявлены особенности влияния налогового бремени на деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций, и разработана методика исчисления налоговой нагрузки, позволяющая в зависимости от ставки единого социального налога, налога на имущество организаций и налога на доходы физических лиц рассчитать реальную ставку процента по предоставляемым ипотечными ссудо-сберегательными организациями ссудам;

- разработана авторская методика вариантной оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации с учётом её экономического механизма и банка, предоставляющего ипотечные кредиты, которая на основании заданных условий позволяет рассчитать стоимость жилья при различных вариантах его приобретения и выбрать наиболее эффективный;

- раскрыты основные направления изменения действующего законодательства, реализация которых направлена на построение экономически обоснованной системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: снижение ставки единого социального налога для жилищных накопительных кооперативов, освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми займами (кредитами) на приобретение или строительство жилья, и освобождение имущества жилищных накопительных кооперативов, которое является объектом жилищного фонда, от обложения налогом на имущество организаций.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Практическая значимость данного исследования состоит в выработке ряда практических предложений по совершенствованию законодательной базы, регулирующей налогообложение деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, которые могут быть использованы государственными органами при решении жилищной проблемы в РФ.

Содержащиеся в диссертации теоретические разработки могут быть использованы в ходе дальнейших исследований по данной тематике.

Кроме того, исследование содержит ряд теоретических выводов и рекомендаций, которые могут быть использованы налогоплательщиками - ипотечными ссудо-сберегательными организациями.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лебедев, Иван Леонидович

Заключение

По разным оценкам россияне имеют на руках от 40 до 80 млрд. долларов США, причём этот потенциал сегодня не используется [49]. Сбалансиро

45 вано-автономная модель ипотечного кредитования позволяет использовать эти средства, при этом исследователи отмечают, что поддержка данной системы со стороны государства поможет привлечь эти средства в жилищное строительство в качестве инвестиций с высоким мультипликативным эффектом. В свою очередь, широкий инвестиционный процесс может являться мощным импульсом для резкого подъёма экономики - по мнению Дж. М. Кейнса, не объём сбережений населения, а «значительные колебания объёма инвестиций являются основной движущей силой экономики».

Все эти причины заставляют искать реальные механизмы внедрения сбалансировано-автономной модели ипотечного кредитования в России, при этом немаловажную роль с точки зрения налогообложения имеет выбор организационно-правовой формы юридического лица, в которой будет реализована организация, использующая ссудо-сберегательный принцип жилищного кредитования.

Проведённое исследование показывает, что в зависимости от этапа эволюции организации, использующей ссудо-сберегательный принцип жилищного кредитования, можно выделить:

1) ликвидируемое общество - самый простой вариант кассы взаимопомощи, отличающийся своей замкнутостью, т.е. сообщество после того, как все его члены достигали той цели, ради которой они создали сообщество (в данном случае, речь идёт о жилье), прекращало своё существование. Как правило, оно объединяло 20-30 человек и существовало 10-14 лет;

2) серийное общество, появляющееся после отказа от принципа ограниченного количества пайщиков, поскольку он уже не позволяет удовлетво

45 г

Ещё одно название, которое используется в литературе относительно данной системы - система контрактных сбережений. рять спрос на услуги, оказываемые строительными сообществами. Отказ от этого принципа влечёт за собой возможность принимать паи от новых участников до окончательной выплаты ссуд вступившими в момент учреждения сообщества лицами, что позволяет сократить период ожидания ссуды на приобретение жилья, увеличить масштаб кредитования и предложить участниками более гибкие условия контракта;

3) перманентное общество, возникающее после полной и окончательной отмены принципа «не брать вклады и не давать кредит посторонним», которая отделяет вкладчиков от заёмщиков и приводит к тому, что строительные сообщества становятся постоянными финансовыми посредниками. Теперь уже допускается участие лиц, желающих сберегать накопления и не обязанных в будущем брать ссуду, а заёмщики, в свою очередь, не обязаны накапливая свой пай, ждать очередного распределения свободных средств. Т.е. строительное сообщество становится специализированным банком с одной активной операцией по выдаче ипотечных кредитов, при этом он начинает работать на коммерческой основе, что влечёт введение рыночных процентов по вкладам и кредитам.

При этом можно утверждать, что в российской экономике сегодня наиболее рационально использование не третьей, наиболее развитой формы, а первых двух - ликвидируемых и серийных кооперативных сообществ, поскольку третья форма основана на коммерческих началах, которые вследствие неразвитости российского ипотечного рынка означают дорогие рыночные кредиты, отсутствие у заёмщиков надёжного обеспечения, обременительные процедуры отбора заёмщиков. Только начальные кооперативные формы позволят предоставлять населению ссуды на наиболее выгодных условиях, кроме того, нужно учитывать исторические и национальные особенности России - в ней накоплен огромный опыт использования различных кооперативных форм. Таким образом, даже несмотря на то, что с точки зрения российского законодательства реализация ипотечной ссудо-сберегательной организации в России возможна в различных организационно-правовых формах, лучше всего для этого подходит форма специализированного потребительского кооператива, причём ещё одним определяющим фактором в данном случае является их льготное налогообложение.

Необходимо отметить, что государство предприняло попытку законодательной регламентации деятельности подобных организаций посредством принятия Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который по идее устанавливает единственно возможную форму для реализации подобных организаций - жилищный накопительный кооператив. Однако слишком жёсткие рамки, установленные принятым законом, заставили организации, которые осуществляют подобную деятельность, искать пути его обхода. И такой путь был найден: члену специализированного потребительского кооператива приобретается жильё, причём право собственности сразу же оформляется на данного члена с залогом (ипотекой) в пользу кооператива. А принятый закон, определяя регулируемые им отношения, чётко устанавливает, что он применяется в случае промежуточного оформления права собственности вначале на жилищный накопительный кооператив, а в дальнейшем, после выплаты пая - на его члена. С большой долей уверенности можно предполагать, что большинство организаций также будет использовать данный способ обхода принятого закона. В итоге принятый закон не будет «работать», поскольку большинство организаций, используя лазейку, просто «выскользнут» из сферы его применения и вернутся в тот правовой вакуум, который присутствовал до его принятия, а система ипотечных ссудо-сберегательных организаций в форме жилищных накопительных кооперативов в России так и не будет создана.

Нами было исследовано налогообложение специализированных потребительских кооперативов, в которых реализуется ипотечная ссудо-сберегательная организация. Установлено следующее:

1) в случае реализации ипотечной ссудо-сберегательной организации в форме иного специализированного потребительского кооператива, нежели жилищный накопительный кооператив, влияние на ставку процента по выдаваемым ссудам оказывают два федеральных налога - налог на доходы физических лиц и единый социальный налог. Причём налог на доходы физических лиц влияет на ставку процента по ссудам в том смысле, что у члена кооператива могут возникнуть доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заёмными (кредитными) средствами, а, следовательно, и обязанность по уплате налога на доходы физических лиц, и в результате возрастает общая величина расходов на приобретение жилья.

2) в случае реализации ипотечной ссудо-сберегательной организации в форме жилищного накопительного кооператива влияние на ставку процента по выдаваемым ссудам оказывают федеральный единый социальный налог и региональный налог на имущество организаций.

Оценка влияния единого социального налога на ставку процента по ссудам осуществлялась на основании условных расчётов, которые позволили выявить зависимость - чем больше количество членов специализированного потребительского кооператива, тем более низкая ставка процента по ссуде, а доля единого социального налога при этом составляет приблизительно 1/5 от общей ставки процента (точнее 20,63 %).

Влияние налога на доходы физических лиц оценивалось исходя из действующей 13 % ставки рефинансирования ЦБ РФ, 13 % ставки налога на доходы физических лиц и ссуды, предоставленной ипотечной ссудо-сберегательной организацией на условиях целевого беспроцентного займа. В данном случае расходы члена специализированного потребительского кооператива возрастают на 1,27 % от величины ссуды в год.

Что касается, налога на имущество организаций, то произведённые расчёты показывают следующее: обложение налогом на имущество организаций увеличивает ставку процента по ссудам приблизительно на двукратную величину ставки налога на имущество организаций (в первые годы после приобретения жилья, потом она с учётом износа постепенно уменьшается).

С учётом принципов налогообложения, которые были сформулированы ещё А. Смитом, но уже в разрезе их современного развития и адаптации к деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций были сформулированы следующие принципы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: принцип справедливости (максимально возможное снижение налогового бремени), принцип определённости (совершенствование правовой основы налогообложения, в первую очередь, за счёт внесения в налоговое законодательство поправок, устраняющих неясности и противоречия), принцип удобства (максимально возможное снижение налогового бремени устранит значительное количество неудобств, связанных с уплатой налогов и сборов), принцип эффективности (устранение налогового бремени позволит сократить расходы, связанные с расчётами, уплатой налогов и оплатой труда соответствующих специалистов) и принцип приоритетности (снижение налогового бремени направлено на повышение доступности ссуд на приобретение жилья). С учётом этих принципов была предложена система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций.

Цель системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций состоит в создании максимально благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретения жилья. Субъектами системы выступают государство и ипотечные ссудо-сберегательные организации, которые создаются в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов. Необходимо отметить, что деятельность данных кооперативов обязательно должна базироваться на строгом соблюдении экономического механизма аккумулирования и использования предназначенных для строительства или приобретения жилья средств. Объектом системы налогообложения являются те средства, которые лицами, планирующими улучшить свои жилищные условия, предназначены для строительства или приобретения жилья. Взаимодействие субъектов системы носит двусторонний характер: государство предоставляет ипотечным ссудосберегательным организациям налоговые льготы, что позволяет этим организациям снизить ставку процента за пользование ссудой, которые они выдают. Подобная система налогообложения позволит государству налоговыми методами стимулировать развитие закрытой ссудо-сберегательной системы финансирования жилищного строительства.

В рамках этой системы был подробно описан экономический механизм ипотечной ссудо-сберегательной организации и определено его главное экономическое преимущество - срок погашения ссуды, предоставленной участнику ипотечной ссудо-сберегательной организации полностью зависит от динамики накопления и размера вносимых её участником на этапе накопления средств.

Нами также была разработана методика расчёта оценки возможностей приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка. В дальнейшем в соответствии с разработанной методикой и с учётом описанного экономического механизма ипотечной ссудо-сберегательной организации были произведены условные расчёты с использованием реальных данных, которые позволяют утверждать о возможности практического использования деятельности данных организаций для решения жилищной проблемы в РФ, поскольку они могут предложить гражданам России более выгодные условия по ссудам на приобретение жилья.

В частности, условные расчёты показывают следующее:

1) в случае если у семьи отсутствуют первоначальные накопления, то с использованием ипотечной ссудо-сберегательной организации она сможет приобрести жильё на 8-ой год с момента начала накоплений, а с использованием ипотечного кредита банка - на 7-ой год. Однако окончательная стоимость жилья (т.е. с учётом понесённых расходов - выплата самой ссуды, процентов по ссуде, вступительного взноса, членского взноса отчислений в резервный Фонд) в первом случае составит 1 102 516,53 рублей, а во втором - 1 968 686,72 рублей, т.е. при использовании ипотечного кредита банка жильё обойдётся семье приблизительно в 1,8 раза дороже, нежели чем при использовании ссуды, предоставленной ипотечной ссудо-сберегательной организацией. Причём в данном случае средний процент (т.е. с учётом выплаты вступительного взноса, членских взносов, отчислений в резервный фонд) за пользование предоставленной ссудой составляет 7,51 % в год - по сравнению с 15 %, которые установлены банком.

2) в случае если у семьи имеются первоначальные накопления в размере 20 % от стоимости жилья, то она, используя предоставленную ипотечной ссудо-сберегательной организацией ссуду, сможет приобрести жильё на 5-ый год с момента начала накоплений, а с использованием ипотечного кредита банка - на 6-ой год. Окончательная стоимость жилья в первом случае составит 825 358,87 рублей, а во втором - 1 070 965,81 рублей. Таким образом, приобретение жилья посредством ипотечного кредита банка дороже приблизительно в 1,3 раза, нежели аналогичное приобретение посредством ссуды ипотечной ссудо-сберегательной организации. Средний процент в данном случае составит 8,07 % в год (банковские - 15 %).

Необходимо также отметить ещё одно немаловажное преимущество ипотечной ссудо-сберегательной организации - она, в отличие от банков, не требует от лица, желающего получить ссуду, предоставления большого комплекта документов, в том числе и тех, которые подтверждают его платёжеспособность. Как правило, единственный документ, необходимый для вступления в специализированный потребительский кооператив (ипотечную ссудо-сберегательную организацию) - паспорт. В условиях современной России, где во многих организациях до сих пор выдают так называемую «серую» зарплату, это является существенным плюсом. Кстати, именно этот фактор для многих служит непреодолимым препятствием получения ипотечного кредита в банке.

Проведённое исследование позволило выявить направления изменения законодательства, которые должны быть реализованы с учётом концепции налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций.

1) установление жилищного накопительного кооператива в качестве единственно возможной организационно-правовой ипотечной ссудо-сберегательной организации в РФ путём внесения необходимых поправок в ФЗ № 215. При этом необходимо предоставить кооперативу выбор - либо первоначальное оформление права собственности на кооператив, а после полной выплаты паевого взноса - на члена кооператива, либо оформление права собственности на члена кооператива с залогом в пользу кооператива.

2) закрепление в ФЗ № 215 обязанности по соблюдению описанного в работе экономического механизма всеми кооперативами, которые осуществляют деятельность подобного рода в РФ.

3) дополнение положений ФЗ № 215, касающихся ответственности должностных лиц жилищного накопительного кооператива, нормой о возможной уголовной ответственности данных лиц в случае причинения кооперативу убытков их виновными действиями (бездействием), а также в случае неоднократного и грубого нарушения ими положений ФЗ № 215.

4) устранение существующих недостатков ФЗ № 215: а) чёткое разграничение деятельности жилищного накопительного и жилищно-строительного кооператива; б) ликвидация нормы, предусматривающей, что общий размер средств, предоставляемых члену кооператива на приобретение или строительства жилья за счёт паенакоплений других членов кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления этого члена кооператива; в) ликвидация нормы, устанавливающей минимальный двухлетний срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой у него возникает право на приобретение или строительство кооперативом для него жилого помещения; г) ликвидация нормы, определяющей, что срок внесения после приобретения жилья оставшейся части паевого взноса не должен превышать более чем в 1,5 раза срок внесения части паевого взноса до возникновения права на приобретение жилья (т.е. период погашения ссуды, предоставленной кооперативом своему члену, не может превышать период накопления более чем в 1,5 раза); д) ликвидация нормы, устанавливающей ограничение на стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений (подобная стоимость не должна превышать 20 % стоимости имущества кооператива); е) изложение открытого перечня прав кооператива; ж) детализация положений закона относительно резервного фонда кооператива; з) дополнение ФЗ № 215 нормой о том, что использование кооперативом средств своего паевого фонда для реализации права его члена на приобретение или строительство для него кооперативом жилого помещения, которое возникает при выполнении данным членом условий внесения части паевого взноса не считается предоставлением займа данному члену кооператива; и) ликвидация нормы о том, что член кооператив принимается и исключается из него только после внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр юридических лиц; к) ликвидация нормы, устанавливающей максимальное количество членов кооператива на уровне 5 ООО человек; л) изменение процедуры возврата члену кооператива внесённого им паевого взноса.

5) совершенствование налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций в форме жилищных накопительных кооперативов за счёт предоставления им налоговых льгот: а) снижение ставки единого социального налога до минимально возможного уровня - 8 %, посредством обложения жилищных накопительных кооперативов по ставкам единого социального налога, установленным для адвокатов. Произведённые расчёты показывают, что в данном случае (т.е. при установлении ставки на уровне 8 %) ставка процента по ссудам уменьшается на 14,29 % от своей первоначальной величины; б) полное устранение налогового бремени в виде налога на доходы физических лиц, достигаемое за счёт освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами), полученными от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованными ими на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на основании документов, подтверждающих целевое использование таких средств. Произведённые в работе расчёты показывают, что при 13 % ставке рефинансирования ЦБ РФ и 13 % ставке НДФЛ, расходы членов ипотечной ссудо-сберегательной организации, реализованной в форме иного специализированного потребительского кооператива, нежели жилищный накопительный кооператив, возрастают на 1,27 % от величины ссуды в год, соответственно, при устранении налогового бремени в виде налога на доходы физических лиц именно на эту величину и уменьшатся расходы её членов; в) освобождение имущества жилищных накопительных кооперативов, которое является объектом жилищного фонда, от обложения налогом на имущество организаций за счёт включения жилищных накопительных кооперативов в установленный НК РФ перечень организаций, освобождённых от обложения налогом на имущество организаций в части стоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда, поскольку указанное имущество (квартиры и иные жилые помещения) приобретаются жилищным накопительным кооперативом для своих членов. Как показывает расчёты в случае обложения ипотечной ссудо-сберегательной организации, реализованной в форме жилищного накопительного кооператива, налогом на имущество организаций его ставка приблизительно удваивается (в первые годы после приобретения жилья, потом она постепенно уменьшается) и включается в итоговую ставку процента по выдаваемым жилищным накопительным кооперативом ссудам. Соответственно при устранении налогового бремени в виде налога на имущество организаций на эту величину уменьшатся расходы членов жилищного накопительного кооператива.

При этом, по нашему мнению, упор должен делаться именно на системной реализации этих направлений, поскольку только реализация всех этих направлений позволит достигнуть максимального эффекта, направленного на повышение доступности для большинства граждан РФ ссуд на приобретение жилья (что, в свою очередь, должно повлечь уменьшение остроты жилищной проблемы в России).