Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью"

На правах рукописи

АЛИЕВ МАГОМЕД БАСИРОВИЧ

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальности: 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит 08.00.05 - Строительство

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МАХАЧКАЛА - 2008

003448409

Диссертация выполнена на кафедре экономико-правовых дисциплин Дагестанского государственного университета

Научный руководитель: кандидат экономических наук,

профессор Ремиханова Д А

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Алклычев Алклыч Магомедович;

кандидат экономических наук, доцент Сефикурбанов Сефикурбан Магомедович

Ведущая организация: Министерство экономики

Республики Дагестан

Защита состоится г в 14 часов на

заседании диссертационного совета Д 211. 053. 01 в Дагестанском государственном университете по адресу. 367025, г. Махачкала, ул. Гаджиева, 43а.

Объявление о защите диссертации и автореферат размещены на официальном сайте Дагестанского государственного университета- 11йр-;у\у\у йт ги года

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ДГУ

Автореферат разослан года

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367025, г Махачкала, ул М Гаджиева 43 «а», Дагестанский государственный университет, диссертационный совет Д 212.053 01.

Ученый секретарь диссертационного совета, д.т.н., профессор I Адамадзиев К. Р.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование и развитие полноценных рыночных отношений немыслимо без преобразования отношений собственности, развития конкуренции и создания соответствующей рыночной инфраструктуры Вполне естественно, что при этом особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом Процесс осуществления экономических реформ в России убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является сфера управления недвижимостью На этом направлении достигнуты определенные результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий)

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости вызывает положительный социальный эффект - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет С другой стороны, отсутствие эффективной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и налоговые механизмы, мешает успешной деятельности в сфере управления недвижимостью и может привести к нежелательным социальным последствиям

Сложность и многогранность проявлений финансово-экономической деятельности в сфере управления недвижимостью, обуславливает необходимость создания и совершенствования механизмов управления ею Однако, несмотря на актуальность и необходимость научных исследований в области управления жилищной недвижимостью, данная проблема не нашла пока должного отражения в

работах отечественных экономистов Сложность, многоплановость и недоааточная прорабошиюст ь проблемы управления недвижимостью с помощью финансово-экономических рычагов и объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы настоящего исследования

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления недвижимостью исследованы в трудах отечественных ученых-экономистов И Т Балабанова, Э Р Бугулова, Н В Буланова, В А Го-ремыкина, Н Р Гинзбурга, П Г Грабовского, E.H. Жильцова, JI Л Игнатова, А В Константиновского, Н.В Маслова, Б Д Новикова, В В Смирнова, Г М Стерника, А В Черняка, В Г Шабалина Работы перечисленных и других авторов позволили сформировать научную основу настоящей диссертационной работы, попытка развития которой была осуществлена посредством решения поставленных в диссертации цели и задач исследования

Цель диссертационного исследования - разработка и научное обоснование теоретических и методических основ, положений и рекомендаций, направленных на совершенствование финансо-экономических отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования

Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи

- анализ существующих подходов, методов и практики классификации объектов недвижимости,

- исследование и уточнение функций управления недвижимостью iорода,

- разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них,

- определение путей совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю,

- обоснование механизма оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов недвижимости,

- выявление приоритетных направлений совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью на современном jrane РФ

Предметом исследования является финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимым имуществом

Объект исследования - недвижимость муниципального образования.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам экономики, недвижимости, развитию рынка недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости В ходе подготовки диссертационного исследования использовались действующие и разрабатываемые нормативные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов РФ по вопросам экономической деятельности в области недвижимости В качестве источников информации использовались данные Управления Федеральной службы по статистике РФ по Республике Дагестан (РД), аналитические и текущие материалы экономических служб администрации города Махачкалы и Регистрационной палаты РД

В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного, экономического анализа, экономико-математического моделирования и др

На защиту выносятся следующие научные положения, обладающие научной новшной:

• уточнение понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, классификация объектов городской недвижимости,

• методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки,

• методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета,

• методика разработки и создания кадастра недвижимого имущества (жилой и коммерческой недвижимости),

• комплекс практических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц,

• направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города при переходе к устойчивому развитию

Научная иовшна диссертационной работы состоит в обосновании научно-методических положений и разработке практических рекомендаций, направленных на совершенствование финансово-экономической деятельности в сфере управления объектами недвижимости города в условиях рынка

Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем- по специальности 08 00 10 - финансы, денежное обращение и кредит -

• предложена методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки,

• обоснованы методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета,

• обоснован комплекс нракшческих рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц, направленный на вовлечение в налогооблагаемый оборот неучтенных объектов недвижимости;

• разработаны основные направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города в условиях рынка,

- по специальности 08 00 05 - строительство -

• уточнены понятия «объект» и «субъект» в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости,

• сформулированы предложения по разработке кадастра недвижимою имущества (жилой и коммерческий недвижимости), позволяющий совершенствовать систему территориального налогового планирования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать

• формированию рациональной структуры органов управления недвижимосшо,

• пополнению доходной части бюджета территории на основе определения сюимосш недвижимое!и с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлении в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда,

• привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проскюв различного уровня доходности;

• рационализации налоговой политики и регулированию земельных отношений.

Апробация работы. Результаты диссертационного исследования докладывались автором в Дагестанском государственном университете, Институте социально-экономических исследований ДНЦ РАН, а также на конференциях и семинарах республиканского и межрегионального уровней

Обработка и внедрение результатов диссертационного исследования производилось в бюджетном отделе Управления финансов Администрации г Махачкалы РД Ряд научных положений диссертационной работы нашли применение в учебном процессе преподавания дисциплин «Государственные и муниципальные финансы», «Региональные и местные налоги» в Дагестанском государственном университете

Публикации. Основные положения диссертационного исследования офажены в 5 сигьях и 1езнса.\ общем объемом 1,6 и л

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех логически взаимосвязанных глав и заключения, приложений и списка использованной литературы Общий объем диссертационной работы составляет 157 страниц Расчетно-графический

материал отражен наД^. таблицах, рисунках и_приложениях

Список использованной литературы составляетнаименований

Во введении обосновывается актуальность темы, определены степень разработанности поставленной проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, указываются предмет, объект, теоретико-методологическая и информационная база исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы

В первой главе «Теоретико-методические аспекты управления недвижимым имуществом» раскрываю!ся функции управления недвижимым имуществом, уточняются понятие объекта и субъекта в системе управления недвижимости, предлагается обновленная классификация объектов городской недвижимости В данной главе анализируются существующие проблемы налогообложения недвижимости, рассматриваются особенности и тенденции развития рынка недвижимости, раскрывается механизм финансового регулирования рынка недвижимости в условиях рынка

Во второй главе «Формирование бюджетно-налоговых отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования» дается оценка практики формирования и регулирования рынка недвижимости в городе Махачкала, рассматривается генезис и опыт регулирования земельных отношений на местном уровне. В данной главе обосновываются методические рекомендации по определению арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющих увеличить доходы местного бюджета, проводится анализ динамики налоговых поступлений с объектов недвижимости в доходы бюджета города Махачкала

В третьей главе «Совершенствование финансово-экономических механизмов управления недвижимым имуществом города» раскрываются основные направления совершенствования системы управления недвижимым имуществом города, выявляются пути совершенствования правовых основ регулирования финансовых отношений на рынке недвижимости, обосновываются приоритетные направления совершенствования бюджетно-налоговой политики в сфере управления недвижимостью Обоснован комплекс практических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельною налога и нало1а на имущество физических лиц, направленный на вовлечение в налогооблагаемый оборот неучтенных объектов недвижимости, обеспечивающий увеличение бюджетных поступлений в государственную и муниципальную казну

В заключении дисссрыционной рабош сформулированы итоговые выводы, предложения и рекомендации проведенного исследования

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Совершенствование финансово-экономической деятельности в сфере управления недвижимостью, и частности, ее существенной составляющей - жилищным фондом, - одна из важнейших сторон проводимой в Российской Федерации жилищно-коммунальной реформы

В диссертации выделены три основных типа недвижимости земля, жилье и нежилые помещения, при этом классифицирует недвижимость по ряду признаков, что способствует более успешному осуществлению процесса управления, исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости Классификация по выделенным в работе признакам представлена в таблице 1

Управленческую деятельность можно определить, прежде всего, как сочетание различных функций управления, которые представляют собой особые виды деятельности, выражающие направления пли стадии осуществления целенаправленного воздействия на объект управления.

Управление недвижимостью включает

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами,

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости,

- управление объектами недвижимости в интересах собственника

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд

Таблица 1

Классификация объектов недвижимости_

Тип классификации Виды недвижимости

По характеру использования Для жилья дома, коттеджи, квартиры Для коммерческой и производственной деятельности отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей фермы, сады Для специальных целей школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждении

По целям владения Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития Для потребления истощимых ресурсов

По степени специализации Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса) нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях

По степени готовности к эксплуатации Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта 11езавершеиное строительство

По воспроизводимости в натуральной форме Не воспроизводимые земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые здания, сооружения, многолетние насаждения

Сущность и содержание процесса управления проявляется в его функциях В работе рассматриваются сущность понятия функции управления в общей теории управления относительно цели исследования В настоящее время в определении функций, в их дифференциации и интегрировании сохраняется исторически сложившаяся раз-

норечивость Прежде всего, различный смысл придается самому понятию «функции управления», в силу чего избираются неоднородные основания (кршерии) для их выделения Классификации, перечни (даже при единстве критериев) расходятся по числу выделяемых функций,степени их укрупнения и др

Практически реализация функций управления связана с выполнением задач, которые призван решать соответствующий аппарат управления Более точно их следует определять как служебные задачи, либо как функции-задачи аппарата управления Состав функций-задач, как и сам аппарат (структура), определяется особенностями объекта управления, оказывающего на них формулирующее воздействие (безусловно, в сочетании с воздействием функций управления) В зависимости от особенностей объекта, наряду с функциями управления объектом в целом, могут быть выделены функции-задачи отдельных составляющих объекта Например, управление жилищным и нежилым фондом города в целом и управление отдельным объектом недвижимости

Одним из важнейших инструментов воздействия на развитие и эффективное использование жилищного фонда, является правильная его оценка для различных целей, в том числе и для процесса налогообложения

При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших финансовых затратах

В российской практике за основу расчета налога на имущество физических лиц берется суммарная инвентаризационная, а не рыночная стоимость Оценка недвижимости для целей налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие объекты недвижимости, что стимулирует их рациональное использование Такая оценка способна улучшить планирование строительства объектов муниципалитетом

Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливо, в соответствии с базовым, классическим принципом налогообложения, сформулированным еще А Смитом В то же время при существующей системе значительной дифференциации величины налогового бремени в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, поскольку не учитывается ее реальная

рыночная оценка Однако перераспределение налогового бремени в сторону его многократного увеличения для физических лиц недопус-шмо т-за социально-экономической ситуации, необходимости соблюдения соотношения размера налога на объекты жилого фонда с платой за наем аналогичного жилья

Введению местного налога на недвижимость предшествует большая подттовительная работа Прежде всего, необходима информационная основа для налога, формируемая на базе государственного кадастра объектов недвижимости, земельного и градостроительного кадастра Необходим реестр собственников недвижимости, реестр самой недвижимости и должна быть отработана система массовой оценки, для того, чтобы налог эффективно функционировал

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости Рынок жилья представляет собой, рынок всех объектов, в которых возможно проживание человека Признаки классификации недвижимое! и различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности Поэтому использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов на классификацию недвижимости, не представляется возможным На практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости В диссертационной работе приводится подробный анализ финансово-экономических показателей, влияющих на формирование цен объектов недвижимости муниципальных образований

На основе предложенной в работе методики анализа рынка недвижимости автором проведен анализ рынка недвижимости Республики Дагестан и столицы - города Махачкала

В связи с 01сутствием в официальной статистике большинства данных по рынку жилой недвижимости, анализ выполнен по краткой схеме, включающей следующие направления

- общая характеристика жилищного фонда,

- состояние и благоустройство жилищного фонда,

- цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги,

- цены и тарифы на покупку жилья,

-объемы сфоигельсгва жилья, в том числе индивидуального,

-деятельность ароительных организаций и их финансовое состояние,

- тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства

Площадь жилого фонда г Махачкала составляла 4,97 млн кв м, из коюрого 30,3 % приходится на государственный жилищный фонд, 65,2 % - на жилищный фонд, находящийся в личной собственности

граждан, и 4,5 % - на жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов

Площадь государственного жилого фонда в I Махачкала за 2003-2005 п сократилась в 2,5 раза (за сче! приватизации жилья), а площадь частного жилого фонда - увеличилась в 1,9 раз Показатель средней обеспеченности одного жителя общей площадью снизился с 14,9 до 13,2 кв м (таблица 2)

Развитие рынка недвижимости зависит и от показателей уровня жизни проживающего на территории населения

Жилищный фонд Республики Дагестан и его

Таблица 2

Весь жилищный фонд 2000 2001 г 2002 2003 г 2004 г 2005 г

г 100 100 г 100 100 100 100

в том числе

частный 86,4 87,1 89,6 91,1 89.7 90,0

государственный 2,2 1,9 1,8 1,6 2,7 2,6

муниципальный 1М 10,9 8,5 7,2 7,5 7,4

общественный 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

смешанный 0,3 0,1 0,1 0,1 0.1 0,1

Городской жилищный фонд - всего 100 100 100 100 100 100

в том числе

частный 59,8 63,7 70,9 75,7 70,9 71,7

государственный 4,6 3,8 3,7 3,9 7,4 7,0

муниципальный 34,5 32,3 25,1 20,2 21,6 21,1

общест ценный 0,1 0,1 0,1 - 0,0 0,0

смешанный 1,0 0 1 0,2 0,2 0,1 0,1

Сельский жилищный фонд - всего 100 100 100 100 100 100

в том числе

частный 98,7 98,7 98,5 98,5 98,6 98,6

государственный 1,0 1,0 0,9 0,5 0,5 0,5

муниципальный 0,3 0,3 0,6 0,9 0,9 0,9

общественный - - - - 0,0 0,0

смешанный - - - 0,1 0,0 0,0

Составлена автором на основе ежегодных бюллетеней Управления Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан

Анализ и оценка экономической дифференциации членов общества в диссертации произведены с помощью с помощью коэффициента социального расслоения К Джини Сущность этого коэффициента состоит в том, что он показывает, насколько отличается имущественное положение разных социальных групп граждан друг от друга При полном равенстве коэффициент близок к нулю, при полном неравенстве - к единице Чем ближе коэффициент Джини к единице, тем больше вероятность социального взрыва

Проведенный в диссертационной работе анализ социально-экономического развития Республики Дагестан показал, что существует устойчивая тенденция роста имущественного неравенства общества Кроме того, в диссертации доказано, что статистические органы занижают значение коэффициента Джини, поскольку не учитывают теневой сектор экономики и стремление предпринимателей к сокрытию доходов (табл 3)

Таблица 3

Динамика коэффициента Джини в Республике Дагестан

1999 г 2000 г 2001г 2002г 2003г 2004г 2005г

Коэффициент социального расслоения 0,302 0,364 0,361 0,318 0,367 0,381 0,357

Составлена автором на основе ежегодных бюллетеней Управления Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан

В современной практике наибольшее развитие получает ипотечное строительство, т е строительство жилых квартир за счет долголетних кредитов Система ипотечного кредитования успешно используется в зарубежной практике и получает все более широкое развитие в крупных городах РФ Однако низкий уровень доходов большинства жителей Республики Дагестан не позволяет использовать ипотечное кредитование широкомасштабно

Проведенное в работе сравнение доходов населения Дагестана с уровнем цен на строящееся жилье показало невозможность для основной массы населения использование лизинга для его покупки Средняя стоимость 1 кв м стандартной квартиры на вторичном рынке жи-

лья в зависимости от месторасположения, качества и района города колеблется от 300 до 500 долларов при средней заработной плате работников в месяц 2200 рублей (60 долларов)

Решающим условием для дальнейшего развития рынка недвижимости является реорганизация и развитие земельных отношений В связи с тем, что земля является основой жизнедеятельности населения, должны быть проведены учет и инвентаризация всех городских земель Все землепользователи, независимо от организационно-правовой формы, должны иметь правоустанавливающие документы на земельные участки В зависимости от вида земельных отношений, документами на право пользования земельными участками являются

• свидетельство о собственности,

• договор арены;

• свидетельство о бессрочном (постоянном) пользовании (для государственных бюджетных учреждений, жилищно-строительных кооперативов и сельскохозяйственных предприятий)

В настоящее время противоречия в земельных отношениях сгладились за счет государственной (и иной) социальной защиты человека, но при этом сущность противоречий осталась Более того, апологеты частной собственности на землю полагают, что только частная собственность на землю, ее преобладание над другими формами собственности обеспечит наиболее эффективное социально-экономическое развитие общества Считается, что собственник земли будет ее использовать более эффективно, иначе участок станет собственнику обузой, от которой он срочно освободится, продав землю По мнению автора, данное мнение не имеет объективных предпосылок Во-первых, собственнику, использующему землю в коммерческих интересах, безразличен способ ее использования (что не безразлично обществу) Во-вторых, собственник может не использовать землю, не получать с нее доход и не сдавать в аренду, а использовать удобный случай для спекуляции землей (и снова возникают противоречия между интересами собственника и общества) В-третьих, имеются множество примеров развития рыночной (капиталистической) экономики в странах, где частная собственность на землю либо отсутствует, либо составляет незначительную часть в балансе территорий различных форм собственности (Гонконг, Израиль и др) Например, успешное развитие экономики коммунистического Китая, учитывающего пра-

вила рынка, уживается с общественной собственностью на землю В выше проведенных примерах земля берется в аренду у общества, ко-юрое ограничивает права аренда!ора рамками законодательства, гарантирующею свободное право арендатора заниматься предпринимательской деятельностью

Частная собственность на землю, с одной стороны, ограничивает возможности общества по решению социальных (и иных) проблем, а с другой стороны, дает возможность новым собственникам земли, не вносящим в новый способ производства новшеств, получать дополнительные доходы без дополнительных затрат собственных средств Это означает под платой за землю понимается плата за пользование городской территорией, а не объектами, на ней расположенными В формализованном виде расчет арендной платы может быть представлен в виде выражения

А = пхС\ИхКрхТ, где А - величина арендной платы для конкретного земельного участка, руб ,

п - норма годовых отчислений, в долях единицы, С - стоимость единицы территории, руб /м2 или тыс руб /гектар, И - индекс градостроительной ценности территории, в соответствующих относительных единицах,

Кр - коэффициенты регулирования городом отдельных видов дея-юлыюсги, в соо1ве1сгвующих ошоси 1ельных единицах, Т - территория арендуемого участка, м2 или гектаров

В целях обеспечения рационального землепользования в городах требуется доработка механизма регулирования экономических взаимоотношений органов управления с промышленными организациями В частности, необходимо четкое определение порядка расчета платы за землю для различных ситуаций существующих, расширяющихся и новых организаций с учетом степени их участия в формировании юродской инфраструюуры Система отношений рас-сма1риваемых субъектов должна и роиться, исходя из интересов отдельных пользователей земли и города (населения) в целом Соотношение этих интересов и целей представлено в таблице 4

Таблица 4

Цели участников земельных отношений на территории города

_ и условия их достижения_

Предприятия (арендаторы) Муниципальные чласти (собственник)

цель

Повышение эффективности производственной деятельности Повышение эффективности городского хозяйства

условия

- Благоприятные условия градостро ител ь но й и инвестиционной деятельности - Стимулирующая налоговая политика - Спрос на региональном рынке - Формирование бездефицитного бюджета - Удовлетворение потребностей и защита интересов населения

В соответствии с российским законодательством понятие «недвижимость» носит более широкий смысл, чем поверхность земли, и включает в себя земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей

Таким образом, перемещение недвижимости без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно, в том числе зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, лесов и многолетних насаждений, организаций как имущественных комплексов Это положение также следует принимать во внимание при разработке модели организационной структуры управления органа власти, ответственного за реализацию верховного суверенитета государства в сфере земли и недвижимости С точки зрения функций государственного управления данное обстоятельство может означать, что в компетенцию такого ведомства также должны быть включены регулирование оценочной деятельности, как в целях налогообложения, так и в целях проведения сделок, и регулирование геодезической и картографической деятельности Опыт зарубежных стран показывает, что все эти функции, как правило, объединены в одном органе власти. В зависимости от принятых политических решений в компетенцию такого ведомства могут включаться вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что позволит снизить бюрократические процедуры на рынке недвижимости

Сложившаяся структура государственного управления земельными ресурсами в стране не носит определенного характера, что отрицательно влияет на развитие отношений в таких фундаментальных вопросах для жизни общества, как земля и иная недвижимость Очевидно многократное дублирование функций в вопросах выработки земельной политики, включая реформирование земельных отношений, формирование объектов недвижимого имущества, регулирование оценки объектов недвижимого имущества, как в целях проведения сделок, так и в целях налогообложения, геодезии и картографии, земельною кош роля, оценки земель, а также охраны земель как при-родно! о обьекш

С точки зрения организации государственного управления процедурами ведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними существует проблема объединения этих функций в едином органе исполнительной власти

Мировая практика знает много примеров организационного разделения функций учета и регистрации Имеются также примеры стран, где эти функции объединены в одном органе власти Как правило, существование той или иной модели учета и регистрации зависит от правовых традиций страны и конкретных исторических условий развития С точки зрения современной практики в ряде европейских стран в последнее десятилетие предпринимаются осторожные попытки по сближению этих систем Как правило, речь при этом идет лишь о совершенствовании информационного взаимодействия на базе современных информационных технологий, а не об их организационном слиянии

Весьма важный аспект в совершенствовании механизма взимания земельного налога, по мнению автора, это обеспечение взаимосвязи величии земельного налога и арендной платы Представляется, что арендная плата должна быть выше земельного налога Данное соотношение должно получить объективное обоснование по районам кон-кре| нот юрода и видам землепользова!елеи

Целесообразно ограничить продажу городской земли в частную собственность и соответственно повысить объем сдаваемых в аренду земельных участков (за исключением садоводств и участков для строигельства жилья) При сдаче земли в аренду, по сравнению с продажей в частную собавенность, имеют место следующие позитивные моменты

- обеспечивается сбор ежегодных стабильных платежей, превышающих при современных способах расчета с налоговыми показателями сбора земельного налога в десятки раз. Большая часть арендной платы остается в распоряжении города и может стать одной из главной доходной частей местного бюджета Появляется возможность сократить или отказаться от поступлений средств из вышестоящих бюджетов и таким образом, происходит рост самостоятельности местного бюджета,

- введение повышенных сборов за аренду земли позволит организациям уменьши 1Ь налоювую базу по НДС и иило!у на прибыль организаций Указанное обстоятельство будет стимулировать предпринимательскую активность организаций, приведет к созданию новых рабочих мест и росту производительности труда

Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого финансово-экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости, активное вовлечение их в гражданский оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей граждан и общества в целом

Однако достижение указанной цели сдерживается рядом нерешенных проблем в области реформирования земельных и имущественных отношений, таких как

• существование раздельных систем государственного кадастрового учета земель и технического учета объектов капитального строительства, что в сочетании с системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недостаточно полно обеспечивают гарантии прав на недвижимость со стороны государства и характеризуются дублированием функций, а также значительными трудовыми и финансовыми затратами,

• постоянно возникающие проблемы, связанные с использованием недвижимого имущества как полноценного ликвидного актива, что снижает его инвестиционный потенциал, в результате недвижимость до настоящего времени не стала надежным средством обеспечения финансовых (ипотечных) кредитов,

• отсутствие единого государственного информационного ресурса, используемого при проведении учета недвижимости, ее оценки с целью налогообложения, управления земельными участками и иными объектами недвижимости, затрудняет выполнение прогнозно-

аналишческнх функции, и, как следа вие, принятие эффективных управленческих решений,

• наличие прямых гкнерь бюджетной системы Российской Федерации, поскольку государство до настоящего времени не располагает полными сведениями обо всех существующих на его территории, в юм числе и на местном уровне объектах недвижимости как объектах права и налогообложения

Недвижимое имущество может быть задействовано в системе налотобложения в разных значениях В связи с этим, по мнению автора, целесообразно создать универсальную модель, состоящую из объектов недвижимости, каждый из которых выполняет в системе налогообложения свою роль

В диссерцщноином нсследонании предлагается тройная модель налогообложения недвижимого имущества, в которой недвижимость выаупаег в виде трех объектов регулирования

1 Объект налога на недвижимость - прямой элемент

2 Объект налоговой льготы (по налогу на недвижимость -прямом элемент, по другим налогам - косвенный элемент)

3 Объект (инструмент) налогового контроля - косвенный элемент, так как с помощью сделок с недвижимостью проверяется корректность уплаты преимущественно налога на доходы физических лиц

В настоящее время в РФ действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимости Однако существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории РФ Получение указанных сведений в целом связано со значительными материальными и фудозафашми Следавием отсутствия единой системы учета является так же наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в резулыате самозахвата земель, которые фактически не задействованы в процессе налогообложения

В диссертационной работе предложен и обоснован комплекс практических рекомендаций по совершенствованию учета объектов налогообложения недвижимого имущества граждан В соответствии с деиавующим законодательством подлежат налогообложению только завершенные и сданные н жсилуатацшо обьекш недвижимости В целях избежание налогообложения отдельные физические лица преднамеренно продлевают сроки оформления фактически завершенных

строений и сооружений По мнению автора, целесообразно в законодательстве в процессе определения состава налогоплательщиков не использовать термин «собственники» и заменить его на «физические лица, обладающие правом собственности или другими вешними правами на объекты недвижимости»

Другим способом решения выше сформулированной проблемы может установление соотношений земельного налога и налога на имущество физических лиц В частности, установление нормативного срока строительства, в течение которого взимался бы только земельный налог после завершения строительства и регистрации права по построенному объекту владелец начинает платить налог на имущество В случае если владелец не регистрирует в учреждениях юстиции фактически завершенный объект недвижимости и уклоняется от уплаты налога на имущество, для него должны автоматически увеличиваться в 510 раз ставки налога на землю Повышение ставки земельного налога должны действовать до тех пор, пока владелец не зарегистрирует свое право на недвижимость.

Предлагаемые меры смогут увеличить доходы местного бюджета за счет роста поступлений по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц

В современной практике представительные органы местного самоуправления вправе самостоятельно (в рамках, установленных федеральным законом) вводить прогрессию налоговых ставок согласно увеличению суммарной инвентаризационной стоимости имущества и их дифференциацию в зависимости от типа использования недвижимости Конкретные ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются на основе следующей шкалы предельных налоговых ставок (табл 5)'

Табчица 5

Налоговая шкала по действующему законодательству РФ

Стоимость имущества Ставка налога, %

До 300 тыс руб До 0,1

От 300 тыс до 500 тыс руб От 0,1 до 0,3

Свыше500тыс руб От 0,3 до 2,0

1 Сшья 3 Закона РФ «О налоях на имущество фишмиких лиц» (с изм и доп )

В данном таблице, по мнению автора, присутствуют ошибки в установлении интервалов, как суммарной инвентаризационной стоимости имущества, так и величин налоговых ставок По логике, интервалы следус! определяв в целых дсся1ках, сотнях, тысячах или миллионах рублей Последний рубль интервала должен являться последним рублем десятка, сотни, тысячи или миллиона рублей, а не предпоследним, как это указано в таблице 5 В этой связи, первый интервал суммарной инвентаризационной стоимости должен быть определен в сумме не более 300 тыс руб Такая конструкция интервала показывает, что имущество по стоимости не более 300 тыс руб облагается первой, самой низкой налоговой ставкой

Второй интервал суммарной инвентаризационной стоимости 1акже должен быть выражен в полных тысячах рублей, хотя в таблице последнии рубль суммы в 500 тыс руб в интервал не попадает Поэтому второй интервал следует определить как свыше 300 тыс. руб и не более 500 тыс руб

Последний - третий интервал, отчетливо показывает стремление не включать в интервал последний рубль полной тысячи, что приводит к пробелам в законодательстве Мы видим, что второй интервал заканчивается в таблице на сумме до 500 тыс руб , те сумма 500 тыс руб ровно во вюрои интервал не попадает Третий интервал начинается с суммы свыше 500 тыс руб Таким образом, сумма 500 тыс руб в третий интервал также не включается В итоге, неизвестно, какой налоговой ставкой согласно федеральному закону облагается имуще-спю со иоимосгыо 500 тыс руб

В том случае если бы второй интервал использовал правило включения «последнего рубля», то сумма в 500 тыс руб ровно попадала бы во второй интервал, и третий интервал начинал бы свой отсчет с суммы свыше 500 тыс руб , т е с первого рубля новой тысячи. По аналогии интервалы величин налоговых ставок логично заканчивав указанным в законе числом Как видно из иблицы 5, первый интервал налоговой ставки оканчивается числом менее 0,1. Полагаем, что более правильным вариантом мог бы стать интервал налоговой сI авки, включающий в себя число 0,1 В данном случае совершенно четко определяется максимальная величина налоговой ставки, приходящаяся на окончание первого интервала

В диссертации рекомендовано установить следующие конструкции интервалов суммарных инвентаризационных стоимостей и налого-

вых ставок (в данном случае не принимается во внимание обоснованность размеров самих интервалов) (таблица 6)

Табчица 6

Шкала ставок налога па имущество физических лиц

Стоимость имущества Ставка налога, %

Не более 300 тыс руб Не более 0,1

Свыше 300 тыс и не более 500 тыс руб. Свыше 0,1 и не более 0,3

Свыше 500 тыс руб Свыше 0,3 и не более 2,0

Конструкция «свыше и не более», использованная в интервалах левой половины таблицы, в точности повторяется в интервалах правой половины таблицы, что обеспечивает не только однозначное понимание, каким числом начинается и каким заканчивается тот или иной интервал, но и абсолютное совпадение начала и конца интервала стоимости имущества и интервала ставки налога

Конструкция «от и до» при установлении интервалов каких-либо величин всегда приводит к нарушению принципов конкретности и понятности правовых норм При этом такая конструкция не позволяет однозначно установить, входит ли начальное («от») и конечное («до») число в период интервала Рассматривая шкалу налога на имущество физических лиц, указанную в федеральном законе, следует прийти к логическому выводу, что в интервалах ставок налога число с предлогом «до» в ишервал не входт, а число с иредлотм «от» - наоборот, входит

В диссертационной работе автором обоснован комплекс организационных, налоговых и финансово-кредитных мер по увеличению емкости рынка жилья и повышению качества обслуживания жилищного фонда за счет развития франчайзинга. Создание.условий для формирования устойчивых взаимодействий большого и малого бизнеса на основе системы франчайзинга является объектом модельного инструментария, который может быть использован муниципальными органами власти для выработки механизмов поддержки и развития конкурентной среды в обслуживании городского жилищного фонда, формировании инфраструктуры рынка ЖКУ, в частности, основной ее составляющий - кадрового потенциала Наличие конкуренции среды крупных компаний интенсифицирует рост

эффективности конкурентного обслуживания городского жилищно-ю фонда, способствует снижению вступительного взноса и роялти при франчайзинговых операциях между малыми и большими предприятиями и, соответственно, потребности бюджетной и налоговой поддержки их деятельности

Реализация предложенных и обоснованных в диссертации мер, направленных на совершенствование финансово-экономических отношений в сфере управления недвижимостью, позволит создать стабильную основу для развития данной сферы человеческой деятельности.

Публикации и ведущих реферируемых научных журналах, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Министерства образования н науки РФ:

1 Алиев М Б Проблемы налогообложения недвижимости // Научно-информационный журнал «Экономические науки» № 4 (29) 2007 -М -0,6 п л

Публикации в периодических изданиях, в материалах конференций и сборниках научных трудов вузов: •

2 Алиев М Б Аренда как форма управления недвижимостью региона // Труды международного форума по проблемам науки, техники и образования -М -2006 -0,3 пл

3 Алиев М Б Система управления федеральной собственностью проблемы, пути решения // Сборник научных трудов «Образование и наука в третьем тысячелетии» Выпуск 8 - Барнаул Издательство Алтайского государственного университета, 2006 - 0,2 п л

4 Алиев М Б Земельно-имуществнный комплекс как объект регулирования //Журнал Волгодонских философов и гуманитариев «Интеграл культуры» - Волгодонск ИПЦ ВИС, 2005 - 0 2 п л

5 Алиев М Б Государственное управления земельными ресурсами и недвижимостью пути его совершенствования // Сборник научных трудов ученых, преподавателей и аспирантов «Социальные проблемы развития Республики Дагестан в условиях транзитивной экономики» - Махачкала ИПЦ ДГУ, 2005 -0,3 пл

6 Алиев М Б Особенности и современные тенденции развития рынка недвижимости в РФ// Сборник статей и тезисов международной научно практической конференции - Махачкала' ИПЦ ДГУ, 2007 - 0 7 п л

Подписано в печать 24.12.2007 Формат 60x84 1/16

Печать офсетная Уел п л 0,7 Уч-изд л 0,71

Тираж 100 экз_Заказ №_

И з дат ел ьс ко- п о л и гр а ф и ч ее к и й центр ДГУ г Махачкала, ул М Ярагского, 59е

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Алиев, Магомед Басирович

Введение.3

Глава 1. Теоретико-методические аспекты управления недвижимым имуществом.9

1.1. Теоретические основы управления недвижимостью.9

1.2. Финансовые рычаги управления недвижимым имуществом.25

1.3. Налоговое регулирование в системе управления недвижимостью.36

Глава 2. Формирование бюджетно-налоговых отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования.50

2.1. Анализ формирования и регулирования рынка недвижимости в г.Махачкале.50

2.2. Экономические подходы к регулированию земельных отношений.63-88 2.3 Налоговые доходы от операций на рынке недвижимости муниципального образования.88

Глава 3. Совершенствование финансово-экономических механизмов управления недвижимым имуществом города.100

3.1. Направления совершенствования системы управления недвижимостью города.100

3.2. Совершенствование правовых основ регулирования отношений на рынке недвижимости.109

3.3. Приоритетные направления бюджетно-налоговой политики в сфере управления недвижимостью муниципального образования.121

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимостью"

Актуальность темы исследования. Формирование и развитие полноценных рыночных отношений немыслимо без преобразования отношений собственности, развития конкуренции и создания соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при этом особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом. Процесс осуществления экономических реформ в России убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является сфера управления недвижимостью. На этом направлении достигнуты определенные результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости вызывает положительный социальный эффект - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и налоговые механизмы, мешает успешной деятельности в сфере управления недвижимостью и может привести к нежелательным социальным последствиям.

Сложность и многогранность проявлений финансово-экономической деятельности в сфере управления недвижимостью, обуславливает необходимость создания и совершенствования механизмов управления ею.

Однако, несмотря на актуальность и необходимость научных исследований в области управления жилищной недвижимостью, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы управления недвижимостью с помощью финансово-экономических рычагов и объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления недвижимостью исследованы в трудах отечественных ученых-экономистов: И.Т. Балабанова, Э.Р. Бугулова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Е.Н. Жильцова, JLJL Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина. Работы перечисленных и других авторов позволили сформировать научную основу настоящей диссертационной работы, попытка развития которой была осуществлена посредством решения поставленных в диссертации цели и задач исследования.

Цель диссертационного исследования - разработка и научное обоснование теоретических и методических основ, положений и рекомендаций, направленных на совершенствование финансово-экономических отношений в сфере управления недвижимостью муниципального образования.

Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:

- анализ существующих подходов, методов и практики классификации объектов недвижимости;

- исследование и уточнение функций управления недвижимостью города; разработка основных направлений развития и совершенствования системы регистрации объектов недвижимости и прав на них;

- определение путей совершенствования земельных отношений в условиях формирования частной собственности на землю;

- обоснование механизма оценки недвижимого имущества на основе определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- выявление приоритетных направлений совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью на современном этапе РФ.

Предметом исследования является финансово-экономическая деятельность в сфере управления недвижимым имуществом.

Объект исследования - недвижимость муниципального образования.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам экономики, недвижимости, развитию рынка недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости. В ходе подготовки диссертационного исследования использовались действующие и разрабатываемые нормативные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов РФ по вопросам экономической деятельности в области недвижимости. В качестве источников информации использовались данные Управления Федеральной службы по статистике РФ по Республике Дагестан (РД), аналитические и текущие материалы экономических служб администрации города Махачкалы и Регистрационной палаты РД.

В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного, экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

На защиту выносятся следующие научные положения, обладающие научной новизной:

• уточнение понятия объекта и субъекта в системе управления недвижимостью, классификация объектов городской недвижимости;

• методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета;

• методика разработки и создания кадастра недвижимого имущества (жилой и коммерческой недвижимости);

• комплекс практических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц;

• направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города при переходе к устойчивому развитию.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании научно-методических положений и разработке практических рекомендаций, направленных на совершенствование финансово-экономической деятельности в сфере управления объектами недвижимости города в условиях рынка.

Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:

- по специальности 08.00.10 — финансы, денежное обращение и кредит

• предложена методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости для различных целей оценки;

• обоснованы методические рекомендации к определению ставок арендной платы для объектов нежилого фонда города на основе использования рыночных ставок и поправочных коэффициентов, позволяющие увеличить доходы местного бюджета;

• обоснован комплекс практических рекомендаций по совершенствованию механизма исчисления и взимания земельного налога и налога на имущество физических лиц, направленный на вовлечение в налогооблагаемый оборот неучтенных объектов недвижимости;

• разработаны основные направления совершенствования налоговой политики в сфере управления недвижимостью, обеспечивающие сохранение бюджетных поступлений города в условиях рынка;

- по специальности 08.00.05 — строительство —

• уточнены понятия «объект» и «субъект» в системе управления недвижимостью, предложена классификация объектов городской недвижимости;

• сформулированы предложения по разработке кадастра недвижимого имущества (жилой и коммерческий недвижимости), позволяющий совершенствовать систему территориального налогового планирования.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать:

• формированию рациональной структуры органов управления недвижимостью;

• пополнению доходной части бюджета территории на основе определения стоимости недвижимости с использованием рыночного подхода, а также увеличению поступлений в бюджет за счет рационализации порядка определения арендной платы за объекты нежилого фонда;

• привлечению инвесторов в сферу недвижимости для реализации проектов различного уровня доходности;

• рационализации налоговой политики и регулированию земельных отношений.

Апробация работы. Результаты диссертационного исследования докладывались автором в Дагестанском государственном университете, Институте социально-экономических исследований ДНЦ РАН, а также на конференциях и семинарах республиканского и межрегионального уровней.

Обработка и внедрение результатов диссертационного исследования производилось в бюджетном отделе Управления финансов Администрации г.

Махачкалы РД. Ряд научных положений диссертационной работы нашли применение в учебном процессе преподавания дисциплин «Государственные и муниципальные финансы», «Региональные и местные налоги» в Дагестанском государственном университете.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Алиев, Магомед Басирович

Заключение

В заключении диссертации по результатам проведенной работы можно сделать следующие выводы:

1. В результате проведенных преобразований кардинальным образом изменилась структура рынка недвижимости. В процессе акционирования и приватизации недвижимого имущества не была достигнута цель передачи в реальное управление объектов недвижимости в целом и прилегающих земельных участков. В итоге произошло организационное разделение функций управления и обслуживания жилищным фондом.

2. Одним из условий повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства является постепенный перевод отрасли на режим безубыточного функционирования путем сокращения бюджетного дотирования и перекрестного субсидирования потребителей.

Несмотря на то, что, на определенных территориях были апробированы предлагаемые преобразования, по многим направлениям не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации. Наиболее успешно реформы протекали в тех секторах, где уход государства от выполнения несвойственных ему функций сопровождался развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры.

Основными стратегическими механизмами управления жилищной недвижимостью должны стать:

- создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция Российской Федерации, ст. 40);

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;

- создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей.

3. Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач:

- обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

- развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;

- содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлторской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы).

Реализации поставленных задач будет способствовать формирование действенных организационно-финансовых механизмов, реализующих рынок недвижимости на всех уровнях хозяйствования.

4. Появление новых групп собственников в жилищной сфере обусловила потребности в новых формах и методах организации и управления объектами жилищно-коммунального хозяйства в условиях ограниченности бюджетных возможностей. Необходимо создать такую систему управления жилой недвижимостью, при которой распределение функций между субъектами эксплуатации и содержания жилищного фонда, будет способствовать повышению эффективности использования жилья.

5. Одним из важнейших инструментов воздействия на развитие и эффективное использование жилищного фонда, является правильная его оценка для различных целей, в том числе и для процесса налогообложения.

В российской практике за основу расчета налога на имущество физических лиц берется суммарная инвентаризационная, а не рыночная стоимость. Оценка недвижимости для целей налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие объекты недвижимости, что стимулирует их рациональное использование. Такая оценка способна улучшить планирование строительства объектов муниципалитетом.

Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливо, в соответствии с базовым, классическим принципом налогообложения, сформулированным еще А. Смитом.

6. Введению местного налога на недвижимость предшествует большая подготовительная работа. Прежде всего, необходима информационная основа для налога, формируемая на базе государственного кадастра объектов недвижимости, земельного и градостроительного кадастра. Необходим реестр собственников недвижимости, реестр самой недвижимости и должна быть отработана система массовой оценки, для того, чтобы налог эффективно функционировал.

7. В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой, рынок всех объектов, в которых возможно проживание человека. Признаки классификации недвижимости различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Поэтому использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов на классификацию недвижимости, не представляется возможным. На практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. В диссертационной работе приводится подробный анализ финансово-экономических показателей, влияющих на формирование цен объектов недвижимости муниципальных образований.

8. В настоящее время противоречия в земельных отношениях сгладились за счет государственной (и иной) социальной защиты человека, но при этом сущность противоречий осталась. Более того, апологеты частной собственности на землю полагают, что только частная собственность на землю, ее преобладание над другими формами собственности обеспечит наиболее эффективное социально-экономическое развитие общества. Считается, что собственник земли будет ее использовать более эффективно, иначе участок станет собственнику обузой, от которой он срочно освободится, продав землю. По мнению автора, данное мнение не имеет объективных предпосылок. Во-первых, собственнику, использующему землю в коммерческих интересах, безразличен способ ее использования (что не безразлично обществу). Во-вторых, собственник может не использовать землю, не получать с нее доход и не сдавать в аренду, а использовать удобный случай для спекуляции землей (и снова возникают противоречия между интересами собственника и общества). В-третьих, имеются множество примеров развития рыночной (капиталистической) экономики в странах, где частная собственность на землю либо отсутствует, либо составляет незначительную часть в балансе территорий различных форм собственности (Гонконг, Израиль и др.). Например, успешное развитие экономики коммунистического Китая, учитывающего правила рынка, уживается с общественной собственностью на землю.

Недвижимое имущество может быть задействовано в системе налогообложения в разных значениях. В связи с этим, по мнению автора, целесообразно создать универсальную модель, состоящую из объектов недвижимости, каждый из которых выполняет в системе налогообложения свою роль.

В диссертационном исследовании предлагается тройная модель налогообложения недвижимого имущества, в которой недвижимость выступает в виде трех объектов регулирования: 1. Объект налога на недвижимость - прямой элемент.

2. Объект налоговой льготы (по налогу на недвижимость - прямой элемент, по другим налогам - косвенный элемент).

3. Объект (инструмент) налогового контроля - косвенный элемент, так как с помощью сделок с недвижимостью проверяется корректность уплаты преимущественно налога на доходы физических лиц.

В настоящее время в РФ действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимости. Однако существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории РФ. Получение указанных сведений в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Следствием отсутствия единой системы учета является так же наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель, которые фактически не задействованы в процессе налогообложения.

В диссертационной работе предложен и обоснован комплекс практических рекомендаций по совершенствованию учета объектов налогообложения недвижимого имущества граждан. В соответствии с действующим законодательством подлежат налогообложению только завершенные и сданные в эксплуатацию объекты недвижимости. В целях избежание налогообложения отдельные физические лица преднамеренно продлевают сроки оформления фактически завершенных строений и сооружений. По мнению автора, целесообразно в законодательстве в процессе определения состава налогоплательщиков не использовать термин «собственники» и заменить его на «физические лица, обладающие правом собственности или другими вешними правами на объекты недвижимости».

Другим способом решения выше сформулированной проблемы может установление соотношений земельного налога и налога на имущество физических лиц. В частности, установление нормативного срока строительства, в течение которого взимался бы только земельный налог после завершения строительства и регистрации права по построенному объекту владелец начинает платить налог на имущество. В случае если владелец не регистрирует в учреждениях юстиции фактически завершенный объект недвижимости и уклоняется от уплаты налога на имущество, для него должны автоматически увеличиваться в 5-10 раз ставки налога на землю. Повышение ставки земельного налога должны действовать до тех пор, пока владелец не зарегистрирует свое право на недвижимость.

В диссертационной работе автором обоснован комплекс организационных, налоговых и финансово-кредитных мер по увеличению емкости рынка жилья и повышению качества обслуживания жилищного фонда за счет развития франчайзинга. Создание условий для формирования устойчивых взаимодействий большого и малого бизнеса на основе системы франчайзинга является объектом модельного инструментария, который может быть использован муниципальными органами власти для выработки механизмов поддержки и развития конкурентной среды в обслуживании городского жилищного фонда, формировании инфраструктуры рынка ЖКУ, в частности, основной ее составляющий - кадрового потенциала. Наличие конкуренции среды крупных компаний интенсифицирует рост эффективности конкурентного обслуживания городского жилищного фонда, способствует снижению вступительного взноса и роялти при франчайзинговых операциях между малыми и большими предприятиями и, соответственно, потребности бюджетной и налоговой поддержки их деятельности.

Реализация предложенных и обоснованных в диссертации мер, направленных на совершенствование финансово-экономических отношений в сфере управления недвижимостью, позволит создать стабильную основу для развития данной сферы человеческой деятельности.