Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации"

00504О'0*'

БОГОЛЕПОВ Константин Николаевич

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление производственными компаниями, отраслями, комплексами: промышленность)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

■ 4 ШН Ш

Москва-2012

005045755

Диссертация выполнена в ГАОУ ВПО г. Москвы «Московский государственный институт индустрии туризма имени Ю.А. Сенкевича».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Ягудин Семен Юрьевич

Официальные оппоненты Стерликов Федор Федорович

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Московский государственный институт электроники и математики (Технический университет)», профессор

Хорев Сергей Владимирович кандидат экономических наук, ООО «Инновационные бизнес технологии», заместитель генерального директора Ведущая организация НОУ ВПО «Московский финансово-

промышленный университет «Синергия»

Защита состоится «13» апреля 2012 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д.212,198.01 при ФГБОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет» (РГГУ) по адресу: 125993, Москва, Миусская пл., д. 6.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке РГГУ.

Автореферат разослан « 13 » марта 2012 г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации

Экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без радикального изменения структуры рынка по основным видам промышленной продукции. Несмотря на относительно продолжительный срок формирования рынка, его структуру еще нельзя признать сложившейся. Во многом такая ситуация обусловлена тем, что промышленные корпорации, обладая большим количеством основных средств, несут дополнительные расходы, связанные с неэффективным использованием своего недвижимого имущества. Между тем, ситуация последних лет свидетельствует о появлении значительного количества эффективных собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.

Наиболее существенная особенность объектов производственной недвижимости состоит в том, что они одновременно способны выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и в качестве финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса промышленных корпораций ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о ее дальнейшей судьбе. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.

Недвижимое имущество наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т. д. ресурсами, является для современных промышленных корпораций важнейшим ресурсным компонентом производственной деятельности. В то же время, основные приоритеты управления ресурсами в настоящее время смещены в сторону управления бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже - новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоизмеримо меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных средств корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов. В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых инструментов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.

Представленные выше аргументы позволяют сделать вывод, что проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации является актуальной и злободневной, ее решение позволит повысить общую эффективность деятельности промышленных корпораций и промышленности в целом.

Степень разработанности проблемы

Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж. Фридман, Н. Ордуэй, М. Шнайдерман, С. Хадсон-Вильсон, Л. Дж. Гитман, Дж. К. Эккетр, Л. Харрисон и др. Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности капитальных вложений в нашей стране — Т. С. Хачатурова, Н. П. Федоренко, Н. С. Немчинова, В. Л. Канторовича, А. Л. Лурье. Современные работы отечественных авторов - Е. И. Тарасевича, В. В. Григорьева, Б. М. Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям.

Число авторов исследований, посвященных эффективному управлению недвижимостью промышленного предприятия значительно шире круга приведенных в обзоре имен. Многие проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления коммерческой недвижимостью и повышения ее инвестиционной привлекательности. В этой связи, остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации.

Гипотеза диссертационного исследования

Гипотезой диссертационного исследования является тезис о том, что в результате разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого имущества, основанной на многоаспектной классификации объектов, их портфелизации и оценки, промышленная корпорация может получить дополнительный доход к финансовым результатам по основной деятельности.

Цель и задачи диссертации

Целью диссертационного исследования является решение научной задачи по разработке методического инструментария направленного на повышение эффективности стратегического планирования и обеспечения высокой результативности использования недвижимости промышленной корпорации. В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:

1. Провести исследование видов и характеристик недвижимости промышленной корпорации, а также выявить сущность и структуру управления недвижимостью;

2. Определить сущность организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью;

3. Разработать концепцию управления недвижимостью промышленной корпорации, а также определить основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации;

4. Обосновать методику оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации;

5. Описать организационно-экономический механизм управления недвижимостью промышленной корпорации и апробировать его на конкретном примере.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования диссертации является промышленная корпорация, как обладатель имущественных прав на недвижимость.

Предметом исследования диссертации является система управления недвижимостью промышленной корпорации, совершенствование которой может привести к повышению эффективности функционирования корпорации в целом.

Теоретическая и методологическая основа диссертации

Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют итоги фундаментальных исследований и результаты прикладных работ российских и зарубежных авторов в области экономики и организации предпринимательской деятельности, управления недвижимостью, теории конкуренции, исследования операций, теории оценочной деятельности, управления ресурсами, теории стоимости. В рамках исследования использованы табличный, графический методы экономико-статистического анализа, системный подход и методы регрессионного и корреляционного анализа.

Работа выполнена на основе и с учетом действующей нормативно-правовой базы функционирования экономики в системе рыночных отношений, в соответствии с существующей законодательной базой Российской Федерации. В работе использовались системный и комплексный научные подходы, методы экономического и структурного анализа,

экономико-математическое моделирование, эконометрический, графический и прогнозный методы.

Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в исследованиях отечественных и зарубежных экономистов, на анализе статистической и фактической информации.

Основные научные результаты диссертации

Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней на основе многоаспектной классификации недвижимого имущества, его портфелизации и использования дифференцированного подхода к различным портфелям разработаны рекомендации по расчету экономической рентабельности объектов недвижимого имущества и обоснованы мероприятия по повышению эффективности использования указанного имущества. В результате работы над диссертацией получены следующие научные результаты:

1. Обоснованы признаки и дана классификация объектов недвижимости промышленной корпорации, на основе которой проведен экономический анализ структуры недвижимости промышленной корпорации. Предложено классифицировать недвижимое имущество по назначению; по степени загрузки; по виду; по стоимости. В результате проведенного анализа обоснована необходимость разработки системы управления недвижимостью промышленной корпорации.

2. Разработан расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации. На основе критического анализа предлагаемых мероприятий, позволяющих эффективно управлять недвижимым имуществом, выявлено, что анализируемые наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. Расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности промышленной корпорации.

3. Конкретизирована схема взаимоотношений внешней и внутренней среды системы управления недвижимостью промышленной корпорации, а также конкретизирована взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной корпорацией и системой управления недвижимостью корпорации. Выявлено, что при разработке мероприятий повышения эффективности использования недвижимого имущества справедливо использовать принцип минимакса, который позволяет удовлетворить максимальное количество требований и ограничений внешней среды с использованием минимального набора ресурсов, в том

числе за счет получения дополнительных ресурсов от эксплуатации объектов недвижимости.

4. Разработана система контроля качества эксплуатации недвижимости промышленной корпорации, основанная на критерии использования объектов недвижимости. Наиболее существенным критерием использования объектов недвижимости промышленной корпорации является совокупный финансовый поток от объекта, напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который и позволит определить в большей части вариант использования объекта недвижимости. В работе показано, что данный критерий в своей основе базируется на следующих принципах:

■ принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости;

■ принцип падающей и растущей продуктивности;

■ принцип вклада;

■ принцип спроса и предложения.

5. Разработаны критерии эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации. В диссертации показано, что для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации предлагается использовать две концепции:

5.1. Концепция управления финансовыми потоками (cash flow), основанная на росте прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью.

5.2. Концепция портфеля недвижимости, основанная на совокупном росте стоимости объектов, входящих в данный портфель.

6. Разработанные в диссертации предложения и рекомендации апробированы на практическом примере. Автором вьивлено, что при наличии стратегии и достаточных ресурсов для ее реализации ОАО «Территориальная генерирующая компания №2» смогла повысить эффективность использования недвижимого имущества на 44%.

Теоретическая и практическая значимость диссертации

Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимостью промышленной корпорации могут применяться не только на промышленных предприятиях, но и на предприятиях других отраслей экономики, а также в организациях и учреждениях сферы услуг. Результаты исследования могут использоваться в подготовке специалистов по управлению крупным недвижимым имуществом.

Отечественные органы исполнительной власти и хозяйствующие субъекты получат возможность применения разработанных в диссертации положений в ходе регулирования экономических взаимоотношений, а также формировании и совершенствовании нормативно-правовой базы функционирования экономики.

Апробация результатов диссертации

Полученные в диссертации положения и методические рекомендации прошли следующую практическую апробацию:

■ принципы построения системы контроля использования недвижимости промышленной корпорации использовалось при формировании службы управления недвижимостью в ОАО «Территориальная генерирующая компания №2»;

■ алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации использовалась в ходе реализации стратегии развития в ОАО «Архангельская генерирующая компания»;

Результаты исследований использованы для подготовки учебных курсов по специальностям «Менеджмент предприятий» и «Общий менеджмент» в Академии труда и социальных отношений.

Структура диссертации и публикации

Диссертация содержит 148 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 19 рисунков и 7 таблиц, список литературы включает 135 наименования. Основные положения диссертации изложены в 9-ти печатных работах общим объемом более 2-х печатных листов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В рамках первого научного результата в диссертации разработана система многофакторной классификации объектов недвижимости промышленной корпорации. На основе данной классификации проведен экономический анализ структуры объектов недвижимости промышленной корпорации по наиболее важным видам. В результате проведенного анализа автором обоснована необходимость разработки системы управления объектами недвижимости промышленной корпорации для повышения эффективности и результативности их использования.

В диссертации показано, что объекты недвижимости промышленной корпорации, как и любой объект управления, нуждаются в классификации для обоснования выбора инструментов и механизмов управления в соответствии с выявленными классификационными признаками. В этой связи в диссертации проанализированы используемые трактовки терминов «недвижимость», «недвижимое имущество» и сформулированы основные признаки его классификации. В работе показано, что в настоящее время существуют различные подходы к классификации недвижимого имущества. Современные авторы используют различные критерии, признаки и характеристики для четкого разграничения объектов и выделения их в самостоятельные группы. В частности, в Гражданском кодексе (ст. 130) приводится следующая совокупность объектов (таблица 1).

Таблица 1 - Классификация объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты

1. Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; гребования и долги; права на обозначения, определяющее предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Все, что прочно связано с землей, в гом числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения

5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты

б. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

В отдельных работах содержится классификация недвижимого имущества по набору признаков. В частности Божко Э. А. предлагает классифицировать недвижимое имущество по следующим признакам: земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость1. Горемыкин В. и Бугулов Э. предлагают более универсальную систему, включающую классификационные признаки более высокого порядка2. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 2).

Таблица 2 — Основные признаки недвижимости3

№ п/п Признаки Содержание (состояние)

1. Ооцссшье (родовье) Сгегень пэдзииаюсга Абсалюпвя непсдаижносщ нгперешдемхльв пространстве без уиерба 4ункццмшьнолу [изшчению

2. СЪязь с землей Г^етп ия физичеоая и критическая

3. Форш (Эункциощфования ¡-ктурально-вещственкая и сгоимхпая

4. Состояние потребительской формы в процессе [«пользования № потребляется, сохраняется жгуральная форш в течение всего срска эксплуатации

5. Ддитепьность 1$угооборота (долговечность) Мсгократное использование, а земли-бесконзчнс при гравилы юм использовании

б. Оюсоб переноса стоимости в прсшводлве5пюм процессе 1пи потери потребительских свойлв ГЬстепэио по мгре износа и гакоппеии ащлизационных отчислений

7. ОбиЕственное значение Пользование объектом часто затрагивает ишересы мюгих граждан и других собственников, интересы шгорьк заиивдотся государством

8. Ввджье(чэлнье) техническиг и техюлогическиг характфжтики ^есгоположние, 4унгадюгальное газшчение, состояние и дэ.) Оредоляются конкретными чзегньыи показателям! в завилмхли от вида нгдвижимхли и цезЕоообразности распространения особого эеягаитспользоваля на другое тт/тдалво

Достаточно полная, по нашему мнению, классификация объектов недвижимости приводится в работе Асаула А. Н. и Карасева А. В. «Экономика недвижимости»4. Классификация объектов недвижимости по

1 ЬНр:/Д™лу. avers.kharkov.com/Markctirig.htm.

2 Горемыкин В. А., Богулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - с. 264.

3 Там же.

4 Асаул А. Н. и Карасева А. В. «Экономика недвижимости». - М.: АУП, 2001 г.

различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию объектов недвижимости в промышленных корпорациях. Для этих целей можно применять разные классификационные признаки в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

■ лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы );

■ учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

■ культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

" специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

В работе доказано, что ни одна из рассмотренных классификаций не подходит для полной характеристики объектов недвижимости промышленной корпорации как объекта управления и как объекта оптимизации. На основании данного заключения в диссертации предложено использовать многофакторную классификацию объектов недвижимости. В работе показано, что основными признаками классификации недвижимости промышленной корпорации могут быть: назначение (сфера применения); степень загрузки; вид; стоимость. В частности, классификация по сфере применения недвижимости, по мнению автора, должна включать три основных составляющих (рисунок 1):

■ основная производственная недвижимость (базовая производственная недвижимость, которая непосредственно задействована в

основной производственно-хозяйственной деятельности промышленной корпорации);

■ вспомогательная недвижимость (различные складские помещения, подъездные пути и проч.);

■ пустующие помещения (т. е. недвижимость, которая не используется в производственном процессе, а также не является способствующей производству, как вспомогательные помещения).

В работе отмечено, что в данной классификации автором не учитывались объекты социальной сферы, как правило, входящие в состав недвижимости крупных градообразующих промышленных корпораций, достаточно характерных для современной экономики России. Объекты социальной сферы не принимаются во внимание ввиду того, что они представляют не столько экономический интерес для своих владельцев, сколько исполняют функцию социальной ответственности крупного бизнеса перед обществом, и, соответственно, разработка системы управления в данном случае нецелесообразна, ввиду ограниченности вариантов использования (например, градообразующей промышленной корпорации невозможно будет отказаться от финансирования спортивных клубов или школ).

Рисунок 1 - Классификация видов недвижимости промышленной корпорации по сфере применения

Для углубления классификации автором был проведен опрос руководителей 120 крупных промышленных предприятий для выяснения структуры недвижимости и определения центров прибыли и центров затрат. Для повышения уровня детализации автором были разделены промышленные предприятия по уровню балансовой стоимости основных средств.

На основе результатов вариативного анализа автором сделан вывод о том, что в настоящее время уровень пустующей недвижимости у промышленных корпораций (балансовая стоимость - более 1 млрд. руб.) достаточно высок, т. е. корпорации затрачивают достаточно большое количество ресурсов на содержание данной недвижимости, но прибыли она не приносит.

Таблица 3 — Анализ структуры недвижимости по балансовой стоимости основных средств5_

Тип недвижимости промышленной корпорации Балансовая стоимость основных средств промышленной корпорации

свыше 1 млрд. руб. 300 млн. -1 млрд. руб. 50-300 млн. руб. менее 50 млн. руб.

основные и производственные помещения 40% 50% 60% 75%

вспомогательные помещения 32% 14% 15% 15%

неиспользуемые помещения 28% 36% 25% 10%

Таким образом, в диссертации сделан вывод о том, что в настоящее время промышленным корпорациям необходимо разрабатывать программу управления недвижимостью для повышения уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования.

В качестве второго научного результата в диссертации разработан расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации. В диссертации показано, что различные авторы предлагают разнообразные наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимостью промышленной корпорации. Однако, по мнению автора, эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. На основе анализа и обобщения предлагаемых наборов мероприятий в работе предложен расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности промышленной корпорации (рисунок 2).

Эффективность построения данной системы управления заключается в достижении цели управления (установленного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных издержек и наиболее результативного использования всех видов материальных и финансовых ресурсов. В работе показано, что использование предлагаемой системы управления недвижимостью промышленной корпорации позволит обеспечить решение следующих задач:

Рассчитано автором на основании опроса руководителей более 120 промышленных предприятий России.

■ повышение эффективности использования всех объектов недвижимости промышленной корпорации, в том числе не являющихся профильными;

Рисунок 2 - Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации6

■ снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленной корпорации в результате использования непрофильной недвижимости;

6 Пунктиром выделены элементы, существование которых возможно, но не обязательно.

■ извлечение косвенных доходов и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленной корпорации;

■ снижение количества случаев нецелевого использования объектов недвижимости промышленной корпорации;

■ наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельных участков (или их долей) и связанных с каждым из этих участков зданий, сооружений (или их частей). По мнению автора, ко всей совокупности объектов недвижимости может стать реализация последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости промышленной корпорации.

Первый шаг - полная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой в корпорации системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости. На этом шаге необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества промышленной корпорации.

Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затраты на эксплуатацию объекта.

Результаты оценок используются в рамках стратегии управления недвижимостью для определения формата использования объекта. В работе показано, что процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных промышленной корпорации и определение возможных вариантов его использования (рисунок 3). Результатом учета и инвентаризации недвижимости является создание Кадастра недвижимости промышленной корпорации (КНПК), представляющего собой единую систему оперативного учета объектов недвижимости корпорации и прав на них. Единство системы учета позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:

■ физические размеры и характеристики конкретного объекта;

■ результаты сравнительного маркетингового анализа по различным вариантам использования объекта;

■ наличие обременений и других ограничений прав собственности;

■ общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Второй шаг - выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:

1. Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии промышленной корпорации можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.

2. Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов (определение списка непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации.

3. Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.

4. Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях.

5. Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.

6. Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимости.

7. Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимости и сокращение ее сроков.

8. Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости.

Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы управления недвижимостью является определение целей и возможных финансовых и нефинансовых результатов использования объектов недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления объектами недвижимости является создание системы контроля достижения целей управления в части управления недвижимостью, который может осуществляться по нескольким направлениям. В работе показано, что в соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью промышленной корпорации эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах:

■ использование объекта недвижимости как источника стабильного многократного дохода;

■ ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных обстоятельств за однократный максимальный доход.

Четвертым шагом в рамках реализации программы стратегического управления является определение критериев, на основе которых и будут строиться варианты использования объектов недвижимости. В частности, если объект относится к основным производственным, но загружен не в полном объеме, то целесообразно вывести данный объект из основных и использовать его как вспомогательный, либо как пустующий.

Рисунок 3 - Технологическая схема проведения инвентаризации недвижимости промышленной корпорации

Пятым и заключительным шагом в процессе создания системы стратегического управления является внедрение системы контроля правильности использования объектов недвижимости. Реализация указанной последовательности шагов позволяет решить несколько стратегических задач: во-первых, снижается объем общепроизводственных расходов в деятельности корпорации; во-вторых, повышается экономический эффект от использования недвижимости; в-третьих, снижается удельный вес обременений на корпорацию, и в-четвертых, снижается объем коммунальных и иных платежей корпорации.

В качестве третьего научного результата в диссертации описаны взаимоотношения внешней и внутренней среды системы управления недвижимостью промышленной корпорации, а также описана взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной корпорации и системой управления недвижимостью корпорации. В диссертации последовательно раскрыта структура внешнего и внутреннего окружения системы управления недвижимостью промышленной корпорации, описана логика учета и развития взаимосвязей данной системы с системами ресурсного обеспечения и др.

В частности, в работе показано, что в результате реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации, у собственников появляется действенный инструмент для решения задач по защите своего имущества, приращения его стоимости и повышения его доходности. Эти задачи решаются в рамках системы управления недвижимостью промышленной корпорации за счет наиболее эффективного использования имеющихся и предоставляемых ресурсов, а также за счет согласования интересов собственников со стратегическими целями промышленной корпорации и последующей реализацией поставленных целей через систему управления недвижимостью.

Шшшка собственников

корпорации

Внецшяя среда системы управления недвижимостью промышленной корпорации

Стратегия гоп-менеджмента корпорации

Система управления недвижимостью промышленной корпорации

РЕЗУЛЬТАТЫ УПРАВЛЕНИЯ

Ресурсный потенциал системы управления недвижимостью промышленной корпорации

Рисунок 4 - Внутренняя и внешняя среда системы управления недвижимостью промышленной корпорации

На рисунке 4 в наиболее общем плане показаны направления взаимодействия системы управления недвижимостью промышленной корпорации с внешней и внутренней средой, взаимодействие на входе системы политики стратегических собственников и топ-менеджмента корпорации, подчиненная роль ресурсов корпорации в обеспечении достижения результатов системы управления недвижимостью промышленной корпорации. То есть, стержнем функционирования системы управления недвижимостью промышленной корпорации является реализация политики и прямых воздействий различных субъектов управления для получения намеченных результатов деятельности корпорации.

В работе показано, что движение к результатам происходит в общем случае в меняющихся условиях внешнего окружения системы. Корпоративные ресурсы представляют собой располагаемый потенциал системы управления недвижимостью промышленной корпорации. При этом внешняя среда и ее меняющиеся условия, влияют на все взаимодействующие

структуры: политику собственников и стратегию исполнительного руководства корпорации, на параметры самой системы и возможности ее ресурсного обеспечения и, в конечном счете, собственно на результаты управления. Рисунок 5 раскрывает ряд деталей взаимодействия системы управления недвижимостью промышленной корпорации с внешней и внутренней средой, которые были представлены на рисунке 4 в обобщающем виде.

Цели и задачи управления

Система управления недвижимостью промышленной корпорации

Субъекты управления

Результаты управления

ВНЕШНЯЯ СРЕДА системы управления недвижимостью промышленной корпорации

Бизнес- Правовая Градостроительная Социальная среда среда среда среда

РЕСУРСЫ

системы управления недвижимостью промышленной корпорации Финансовые Имущественные

Человеческие Информационные

Рисунок 5 - Система управления недвижимостью промышленной

корпорации

Например, в рамках внешней среды формируются требования к состоянию объектов недвижимости корпорации, а в рамках внутренней среды - условия для удовлетворения указанных требований. Экономический смысл взаимодействия двух сред заключается в минимизации объема ресурсов, затрачиваемых на соблюдение указанных требований. Так, внешняя среда системы управления недвижимостью промышленной корпорации представлена в ее обширном возможном многообразии, включая такие компоненты, как:

■ бизнес-среда (экономическая, рыночная, инвестиционная, среда управления и т.д.),

■ правовая среда (законодательная и нормативная правовая),

■ градостроительная среда (региональная архитектурно-планировочная, местоположение, производственная и социальная инфраструктура, генеральные планы развития территорий и т.д.),

■ социальная, политическая среда и т.д., как, например, природная, экологическая среда.

Также существенной является детализация ресурсного потенциала корпорации как совокупности финансовых, человеческих, имущественных, информационных и иных ресурсов.

Четвертым научным результатом в диссертации выступает разработанная автором система контроля использования недвижимости промышленной корпорации, основанная на критерии использования объектов недвижимости. В диссертации показано, что наиболее весомым критерием использования объектов недвижимости промышленной корпорации будет являться совокупный финансовый поток от объекта, напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который позволит определить в большей части вариант использования объекта недвижимости. Автором предложены базовые принципы, на которых базируется данный критерий:

1. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости - определяемый как наиболее вероятное и рентабельное использование недвижимости, которое обеспечит высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.

2. Принцип падающей и растущей продуктивности - суть, которого, заключаются в том, что любые улучшения объекта недвижимости имеют определенный предел, после которого любые капитальные улучшения не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.

3. Принцип вклада - согласно данному принципу дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. Если в результате улучшений возрастет объем финансового потока или улучшения делает объект более привлекательным для арендаторов, то такое улучшение должно считаться полезным.

4. Принцип спроса и предложения - в любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Если объект недвижимости промышленной корпорации находится в районе с высоким спросом на нежилые помещения, то

финансовый поток будет высоким, если объект не соответствует требованиям рынка - финансовый поток может быть низким.

Также к весомым критериям следует отнести финансовые затраты связанные с собственным обслуживанием объектов недвижимости, цели самой организации в получении результатов от использования собственных объектов недвижимости и характеристика объекта, которая включает в себя общую площадь, месторасположения и другие технические данные.

Исходя из этого, можно заключить, что процедура контроля использования недвижимости промышленной корпорации включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рисунок 6). Основные функциональные задачи мониторинга:

■ систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра недвижимости промышленной корпорации;

■ изучение и оценка текущих процессов;

■ использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

■ информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Рисунок 6 - Структура и порядок контроля правильности использования объектов недвижимости промышленной корпорации

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

■ дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

■ непосредственные наземные специальные наблюдения;

■ современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Реализация всех мероприятий критерия использования объекта недвижимости является составной частью комплекса мер по реализации стратегии, что позволяет руководству и собственникам промышленной корпорации обеспечивать правовое поле для достижения целей управления объектами недвижимости.

В рамках пятого научного результата в диссертации разработана совокупность прямых и косвенных критериев эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации. Совместное использование указанных групп критериев позволяет повысить точность оценки результативности как со стороны менеджмента корпорации, так и со стороны собственников. Для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации в диссертации предлагается использовать две концепции:

1. Основанная на прямых критериях концепция управления доходами и расходами от недвижимости, оценивающая рост прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью.

2. Основанная на косвенных критериях концепция портфеля недвижимости, оценивающая совокупный рост стоимости объектов, входящих в портфель недвижимости.

Первая концепция реализуется через построение модели финансовых потоков, в которой прибыль промышленной корпорации от управления недвижимостью (Я) равна:

I /

где

X Д""к ~ совокупные доходы от управления объектами недвижимости

I

промышленной корпорации 0 - количество объектов недвижимости);

X 3""к — совокупные затраты на объекты недвижимости, в том числе

I

на управление недвижимостью промышленной корпорации (1 - количество объектов недвижимости).

Доход включает следующие составляющие:

■ доходы от продажи объектов недвижимости;

■ доходы от использования объектов недвижимости для вспомогательных целей промышленной корпорации;

■ доходы от основной деятельности, осуществляемой с использованием объектов недвижимости.

В работе показано, что затраты на управление объектами недвижимости делятся на постоянные и переменные:

1. Постоянные затраты, не зависящие от совокупной стоимости недвижимости корпорации состоят из следующих элементов:

■ затраты на содержание аппарата управления - центра управления недвижимостью промышленной корпорации;

■ затраты на развитие и капитальный ремонт объектов недвижимости.

2. Переменные затраты:

■ затраты на проведение возможных тендеров, эмиссий, торгов;

■ текущие эксплуатационные затраты по объектам недвижимости;

■ затраты на текущий ремонт объектов недвижимости.

Затратный показатель эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации (Э3) может быть представлен в виде:

э3=—1--,

1.3'Г /

где

к— коэффициент, учитывающий налогообложение объектов недвижимости корпорации.

Ресурсный показатель эффективности управления (Эр) определяется выражением:

к*(ТДГ-1.3Г) Э =---'--

Р

где

Т.С""" ~ совокупная стоимость объектов недвижимости /

промышленной корпорации. Основным условием повышения эффективности управления объектами недвижимости промышленной корпорации является оптимизация показателей Э, (Эр), то есть максимизация всех видов доходов при заданных суммах расходов (бюджетный метод), или минимизация расходов при заданных доходах (доходный метод).

Вторая концепция основана на рассмотрении всей совокупности объектов недвижимости промышленной корпорации как единого портфеля недвижимости, либо совокупности портфелей недвижимости (ПН). Главным принципом этой концепции является повышение совокупной стоимости всех ПН, состоящей из суммы рыночных стоимостей объектов. В работе показано, что текущая рыночная эффективность ПН:

1С7" Этп = —-,

£с}л

у

где

ЕС™" _ текущая совокупная стоимость объектов недвижимости, У

входящих в портфели (/' — количество портфелей недвижимости);

X С"" - начальная совокупная стоимость объектов, входящих в j

портфели, которая рассчитывается на момент начала реализации стратегии управления недвижимым имуществом промышленной корпорации.

В данном критерии арендная плата по объектам недвижимости обычно не учитывается, так как она опосредовано влияет на текущую стоимость портфеля недвижимости промышленной корпорации. Основным условием повышения эффективности управления портфелем недвижимости является максимизация показателя Эт„. В работе показано, что в отдельных случаях целесообразно использовать интегральный показатель эффективности управления недвижимостью:

Э„„ = а, *Э3 (Эр) + а2 * Э™, при этом вместо взвешенной суммы критериев можно использовать их произведение.

В результате исследований в диссертации выявлено, что наряду с предлагаемым набором критериев под эффективностью использования объектов недвижимости промышленной корпорации может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам самой корпорации, как сложной экономической системы. То есть, критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных направлений деятельности промышленной корпорации, а также сочетания общих интересов и интересов подразделений в части рентабельности, экологии и т. д.7

В рамках шестого научного результата диссертационного исследования автором проведена апробация теоретических предложений и рекомендаций, полученных в работе. В частности, рассмотрена ситуация с управлением недвижимым имуществом ОАО «Территориальная генерирующая компания №2». ТГК-2 создана в феврале 2005 г. В ее конфигурацию входят генерирующие предприятия шести регионов: Архангельской, Вологодской, Костромской, Новгородской, Тверской и Ярославской областей. С 1 июля 2006 г. ТГК-2 ведет операционную деятельность как единая компания.

Под управлением компании находятся 16 ТЭЦ, 8 котельных, 4 предприятия тепловых сетей. Общая установленная электрическая мощность предприятий ТГК-2 - 2423,5 МВт, установленная тепловая мощность - 12 156 Гкал/час. Уставный капитал ОАО «ТГК-2» составляет 7 117 127 045

1 Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.-352 с.

рублей и разделен на 700 328 533 458 обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 копейка и 11384171043 привилегированных акций номинальной стоимостью 1 копейка. Крупнейшим акционером компании является РАО «ЕЭС России» - 49,18% (таблица 4).

Таблица 4 - Структура акционерного капитала ОАО «ТГК-2»

Наименование организации Доля в уставном капитале

1. ОАО РАО «ЕЭС России» 49,19%

2. ЗАО «Депозитарно-клиринговая компания» 20,99%

3. ЗАО КБ «Ситибанк» (НД) 6,50%

4. КУМИ мэрии г. Ярославля 2,24%

5. Российская Федерация в лице ФАУФИ 2,14%

6. Прочие 18,94%

ВСЕГО 100,00%

Общая стоимость основных средств составляет 6 091 млн. руб. Программа управления недвижимостью в 2005 г. отсутствовала, поэтому чистый экономический эффект от управления недвижимостью не оценивался. В 2006 г. была разработана программа управления недвижимым имуществом. Разработка программы стала необходимой, когда в результате инвентаризации имущества выяснилось, что существенная его часть эксплуатируется недостаточно эффективно (рисунок 7). Около 60% недвижимого имущества использовалось с рентабельностью 3-5%. Средняя взвешенная рентабельность использования имущества составила 7%, или 444 млн. руб.

_С13%

□ 3-5%

□ 5-10% О 10-20% ■ более 20%

— ^59%

Рисунок 7 - Рентабельность недвижимого имущества ОАО «ТГК-2»

Основные мероприятия программы включали следующие действия, направленные на повышение удельной эффективности имущества:

■ выделение наименее эффективно используемого имущества в отдельный портфель низкой эффективности;

■ разделение портфеля низкой эффективности по видам имущества;

■ ремонт и модернизация помещений, которые на момент анализа пустовали или использовались менее чем на 15%;

23%

■ подготовка недвижимости, входящей в портфель низкой эффективности к продаже и последующая продажа недвижимости;

■ формирование портфеля средней эффективности;

■ ремонт и обновление недвижимого имущества из портфеля средней эффективности;

■ вывод ряда производств из объектов низкой эффективности и их размещение на объектах средней эффективности за счет повышения рационализации использования площадей, упразднения отдельных вспомогательных производств и передачи в аутсорсинг непрофильных функций;

■ юридическое закрепление прав на недвижимое имущество, входящее в оба портфеля.

В результате проведения указанных мероприятий по итогам 2006 г. были получены следующие результаты: средняя взвешенная рентабельность недвижимого имущества выросла до 10%, что в денежном эквиваленте составило около 640 млн. руб. Таким образом, рост рентабельности в результате разработки и реализации стратегии управления недвижимым имуществом составил 44%.

□ 3-5% В 5-10% В 10-20% ■ более 20%

На 2007 г. запланированы мероприятия, которые позволили получить дополнительный доход от управления недвижимым имуществом в размере 250 млн. руб. Указанные мероприятия включали повышение уровня правовой защиты действующих объектов основных средств, а также мероприятия по изменению структуры собственности за счет повышения плотности использования недвижимого имущества.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах, выполненных при непосредственном участии автора:

Публикации в источниках, рекомендованных ВАК РФ:

1. Боголепов К.Н. Методика управления недвижимым имуществом диверсифицированного холдинга// Экономические науки, 2007 г. -№3. (0,3 п. л.)

2. Боголепов К.Н. Расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта // Транспортное дело России, 2011,-№5 (0,4 п. л.)

3. Боголепов К.Н. Повышение эффективности системы управления недвижимостью крупного хозяйствующего субъекта // Интеграл, 2011 г. - №6. (0,3 п. л.)

Публикации в других источниках:

4. Боголепов К.Н. Система контроля использования недвижимости субъекта крупного предпринимательства, основанная на критериях эффективности управления портфелем недвижимости. // Научный вестник МГИИТ, 2011. — №5 (0,3 п. л.)

5. Боголепов К.Н. Разработка методики оценки эффективности управления недвижимостью предприятия // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России - С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2006 (0,3 п. л.)

6. Боголепов К.Н. Сущность и методы управления имуществом диверсифицированного холдинга // Российское предпринимательство: проблемы экономического и правового регулирования - С-Пб.: Межрегиональный инсппут экономики и права, 2006 (0,5 п. л.)

7. Боголепов К.Н. Аренда недвижимости. Системный подход. //_Актуальные экономические и правовые проблемы России - М.: ИНИОН РАН, 2006 (0,4 п. л.)

8. Боголепов К.Н. Использование недвижимости в соответствии с организационной стратегией предприятия // Экономика России: тенденции, перспективы, возможности - М.: ИНИОН РАН, 2006 (0,5 п. л.)

9. Боголепов К.Н. Методика управления корпоративным недвижимым имуществом // В прил. к журн. «Экономические науки» - 2005 г. - №3. (0,3 п. л.)

10. Боголепов К.Н. Исследование видов и характеристик недвижимости диверсифицированного холдинга // В прил. к журн. «Экономические науки» - 2005 г. -№4. (0,2 п. л.)

11. Боголепов К.Н. Разработка организационной стратегии предприятия в части управления недвижимостью // В прил. к журн. «Экономические науки» - 2005 г. - №4. (0,3 п. л.)

12. Боголепов К.Н. Разработка комплекса мероприятий по использованию недвижимости в соответствии с организационной стратегией холдинга // В прил. к журн. «Экономические науки» - 2005 г. - №6. (0,2 п. л.)

БОГОЛЕПОВ Константин Николаевич

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 07.03.2012 г. Формат 60x90, 1/16. Объем 1,0 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 397

Отпечатано в ООО «Фирма Блок» 107140, ул. Русаковская, д. 1.; т. (499) 264-30-73 www.firmablok.narod.ru Изготовление брошюр, авторефератов, печать и переплет диссертаций.