Финансовые основы оценки стоимости городской земли тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Финансовые основы оценки стоимости городской земли"

На правах рукописи

□ОЗП54647

ВОРОНАЯ МАРИЯ НИКОЛАЕВНА

ФИНАНСОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург - 2007

003054647

Работа выполнена на кафедре финансов, денежного обращения и кредита ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Научный руководитель: Доктор экономических наук, профессор

Казак Александр Юрьевич

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор

Пищулов Виктор Михайлович Кандидат экономических наук Щербинин Сергей Петрович

Ведущая организация: Управление Федеральной налоговой

службы Российской Федерации по Свердловской области

Защита состоится 22 февраля 2007 года в 12-30 на заседании диссертационного совета Д 212.287.02 в ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» по адресу: 620019, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 62, ауд. 357 (зал заседания Ученого Совета).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет.

С авторефератом можно ознакомиться на официальном сайте ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет».

Автореферат разослан 22 января 2007 года.

Ученый секретарь диссертационного совета /. /

кандидат экономических наук, доцент " Е.Г.Князева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Особенности современного этапа развития землепользования в Российской Федерации позволяют заложить в создаваемые механизмы оценки стоимости земли наиболее действенные модели, соответствующие современному уровню развития производительных сил общества и стоящим перед ним экономическим и социальным задачам. Эффективное использование земли и иной недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан является одной из стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития страны. В этой ситуации формируется реальная потребность в изучении теоретических основ и существующей практики оценки стоимости земли.

В обеспечении устойчивого повышения уровня жизни населения и высоких темпов экономического роста, значимая роль отводится совершенствованию налогового регулирования земельных отношений в стране. Согласно законодательным новациям в качестве налогооблагаемой базы земельного участка выступает его кадастровая стоимость, при этом земельный налог становится полноценным местным налогом. После принятия органами местного самоуправления решения об исчислении земельного налога на территории муниципального образования в соответствии с результатами кадастровой оценки, все налоговые поступления зачисляются в бюджет этого муниципального образования.

Объективные сложности перехода на новую систему налогообложения земельных участков, адаптации результатов кадастровой оценки земель к практическому применению, совершенствование методик ее проведения определяет актуальность темы и выбор направления диссертационного исследования.

Разработанность темы исследования. Рассмотрению всего разнообразия проблем стоимостной оценки земли уделено достаточное

V.

i '

внимание в работах отечественных ученых-экономистов. Вместе с тем, само понятие «оценка стоимости земли» в современных условиях, хотя и введено в активный оборот, не имеет четких формулировок и определений, раскрывающих содержание данного термина. Научно-теоретических исследований, посвященных раскрытию финансовых аспектов оценки стоимости городской земли в современных условиях, ограниченное количество.

Целью исследования явилось изучение теоретических основ сущности финансов и оценки земли, их взаимосвязи, анализ современной российской практики оценки стоимости земли для целей налогообложения и разработка конкретных рекомендаций по ее совершенствованию.

Достижение цели исследования предопределило решение следующих научно-практических задач:

- исследовать теоретические основы оценки стоимости земли, определить финансовые составляющие данного понятия;

- изучить зарубежный опыт по созданию и функционированию системы оценки стоимости земли и определить целесообразность его применения в российских условиях;

рассмотреть практику оценки стоимости земли в целях налогообложения на территории Российской Федерации;

- провести анализ существующих методик оценки стоимости земли для целей налогообложения;

- предложить конкретные меры по совершенствованию кадастровой оценки земли и направления ее применения;

- разработать методику оценки кадастровой стоимости земель поселений под промышленными объектами;

- определить перспективы развития оценки стоимости земли во взаимосвязи с общими факторами экономической и финансовой среды.

Объектом исследования является стоимость земли как неотъемлемого элемента системы налогообложения недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе оценки стоимости земли в целях налогообложения.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных экономистов Э.А. Вознесенского, А.М. Александрова, Н.П. Федоренко, Т,С. Хачатурова, С.Г. Струмилина, M.JI. Бронштейна, С.Д. Черемушкина, И.И. Лукинова, Е.С. Карнауховой, К.Г. Гофмана, П.Ф. Веденичева, АЛО. Казака, М.В. Романовского, Б.М. Сабанти, A.M. Бабича, Г.Б. Поляка, А.Н. Павловой, A.M. Ковалевой, JI.A. Дробозиной, П.Н. Шуляка, М.А. Федотовой, А.Г. Грязновой, Д.С. Львова, C.B. Грибовского, Г.И. Микерина, В.А. Прорвича, Н.В. Воловича и зарубежных авторов - А. Маршала, В. Петти, Г. Джорджа, Дж. Кларка, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Дж. К. Эккерта, Г. С. Харрисона.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы Федеральной налоговой службы РФ, официальные статистические материалы Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Федеральной службы государственной статистики, соответствующие методические материалы, публикации в специализированной периодической печати.

Научная новизна исследования диссертационной работы состоит в следующем:

1. Уточнено и научно обосновано понятие «оценка стоимости земли» заключающееся в экономических отношениях, неотъемлемым результатом которых выступает стоимость земли, установленная в соответствии с действующими институциональными (общественными) условиями.

2. Определены цели оценки стоимости земли, позволяющие сделать вывод о наличии финансовых основ в процедуре оценки земли посредством формирования денежных отношений между субъектами оценки, в том числе при проведении государством финансовой и налоговой политики.

3. Представлены базовые методические основы оценки рыночной стоимости городской земли, основанные на экономической новации о едином объекте недвижимости, находящей свое отражение в системе налогообложения.

4. Обосновано внедрение результатов кадастровой оценки земель поселений в оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости в условиях неразвитого земельного рынка и как следствие, сложности применения классических подходов к оценке.

5. Разработана методика кадастровой оценки земель поселений под промышленными объектами, обеспечивающая получение адекватных финансовых результатов кадастровой оценки земель соответствующего функционального назначения.

Практическая значимость исследования реализуется посредством применения основных научных результатов Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и земельными комитетами (управлениями) муниципальных образований, в совершенствовании системы кадастровой оценки земли в методической части и применения ее результатов для целей налогообложения.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и были одобрены на всероссийских и региональных научно-практических конференциях (г. Екатеринбург, 2000 - 2006 гг.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в б научных работах общим объемом 3,0 п.л.

Структура и объем исследования. Предмет исследования, цели и задачи исследования определили логику и структуры работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 15 таблиц, 20 рисунков и 7 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цели и задачи исследования, его теоретическая и методологическая основа,

раскрываются элементы научной новизны и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы оценки стоимости земли» исследуются сущность экономических категорий финансы и цена, исследуется их взаимосвязь в процессе общественного воспроизводства; предлагается авторское определение термина «оценка стоимости земли» и показаны его финансовые составляющие; сформулированы основные цели оценки стоимости земли; раскрыта экономическая природа налога на землю, обобщен и систематизирован опыт зарубежных стран по оценке стоимости земли для целей налогообложения, обосновано авторское мнение о возможности его применения в российских условиях.

Во второй главе «Действующая система оценки стоимости городской земли» рассмотрена российская практика оценки стоимости земли в различных целях, в первую очередь, налогообложения и приватизации, проведен сравнительный анализ действующих методик оценки стоимости земли, представлен расчет эффективности перехода на новую систему налогообложения земельных участков на основе их кадастровой стоимости.

В третьей главе «Направления развития оценки стоимости земли» даны конкретные предложения по совершенствованию кадастровой оценки земель поселений, обозначены векторы практического применения ее результатов; разработана методика оценки земель поселений под промышленными объектами; определены основные направления развития оценки стоимости земли.

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы основные выводы и обобщены предложения по оценке стоимости земли для целей налогообложения.

В приложениях приведены информационно-справочные данные, позволяющие наиболее полно раскрыть предмет исследования и решить поставленные задачи.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнено н научно обосновано понятие «оценка стоимости земли» заключающееся в экономических отношениях, неотъемлемым результатом которых выступает стоимость земли, установленная в соответствии с действующими институциональными (общественными) условиями.

Земельные ресурсы активно участвуют во всех стадиях общественного воспроизводства. На первой стадии производства жизненных средств и ресурсов земля, наряду с такими категориями, как труд, капитал, предпринимательские усилия, входит в затратную составляющую и с помощью своих стоимостных параметров определяет величину общественно необходимых и индивидуальных издержек (затрат). При изъятии ренты посредством налогового механизма земельный фактор включается в сферу распределения. Пространственно-географические параметры земельного участка, в свою очередь, влияют на направления, интенсивность и скорость движения созданного общественного продукта и обеспечивают участие земельного фактора в сфере обмена и потребления. То есть, будучи объектом всеобщих интересов и фактором процесса общественного воспроизводства, земля становится центральным, базовым элементом общественных экономических отношений.

Указывая на соединение на первой стадии общественного воспроизводства трех компонентов - орудий труда, предметов труда и рабочей силы - и формировании на его основе нового товара, мы имеем в виду перенос на стоимость нового продукта стоимости использованных ресурсов, в том числе и земли.

Стоимость конкретного товара (земельного участка) создается не отдельной сделкой, а системой сделок со всем комплексом товаров, и не только товаров, но и сделками на рынках труда и денег - всей системой экономико-финансовых отношений в целом. По нашему мнению, стоимость

- это цена, которая установилась бы на рынке при выполнении ряда известных предпосылок теории рыночного равновесия (свобода договорных отношений, отсутствие монопольных ограничений, добросовестное поведение партнеров, достаточность информации) или рыночная цена. Вместе с тем, фактически поведение рыночных агентов не вполне вписывается в идеальные правила теории рыночного равновесия, поэтому цены на рынке отклоняются от стоимости. Все что имеет потребительскую стоимость, имеет и цену, при этом стоимость товара и цены практически никогда не совпадают. Тем не менее, экономическая категория цена является одним из основополагающих понятий теории оценки стоимости. Цена объекта, являясь денежной формой проявления стоимости, формирует последнюю в конкретных условиях спроса и предложения. Само понятие стоимости любого актива, в том числе земельного участка, подразумевает не формальное отражение какого-либо конкретного факта (цены сделки), а расчетно-аналическую величину, содержательно выражающую состояние рынка, функционирующего по установившимся правилам, являющимся общепринятыми, не только зафиксированными в нормативных документах, но и закрепленными в повседневном экономическом поведении.

На основе проведенного исследования существующих толкований термина «оценка стоимости земли», можно сделать вывод о том, что при всем их разнообразии, его сущность раскрыта не полностью, не отражена его стоимостная основа. Автор дает определение понятию «оценка стоимости земли»: оценка стоимости земли - это экономические отношения, неотъемлемым результатом которых выступает стоимость земли, установленная в соответствии с действующими институциональными (общественными) условиями. И здесь оценка стоимости земли смыкается со стоимостной категорией финансы, поскольку последние представляют систему денежных отношений в рамках экономических отношений, но при этом обладает характерными особенностями. Экономические отношения, возникающие в процессе оценки земли, создают денежные отношения,

однако, в отличие от финансов, они не всегда обусловлены существованием государства.

2. Определены цели оценки стоимости земли, позволяющие сделать вывод о наличии финансовых основ в процедуре оценки земли посредством формирования денежных отношений между субъектами оценки, в том числе при проведении государством финансовой и налоговой политики.

Большое разнообразие в формулировках целей оценки стоимости земли обусловлено универсальностью се использования, но общим для всех направлений оценки стоимости земли является стремление выявить ее потенциальные возможности и использовать их для решения тех или иных задач. Автор считает возможным выделить следующие цели оценки стоимости земли (рис. 1):

- фискальная (исчисление величины налогооблагаемой базы);

- информационная (обеспечения участников земельного рынка информационной базой);

- институциональная (формирование института собственников и законных пользователей земли).

Рис. 1. Основные цели оценки стоимости земли1

Первоначально проведение оценки стоимости земли осуществлялось

для решения задач налогообложения собственников земельных участков. Еще в 17 в. физиократы для практики государственного управления предлагали использовать налогообложение земли в качестве наиболее действенного способа покрытия государственных расходов. К преимуществам земельного налога принято относить, в первую очередь, очевидность объекта налогообложения - земельного участка. Земельный участок имеет границы, четкие обозначения, а отсюда следует и легкость сбора налога. Речь идет о том, что часть дохода, которую способен генерировать земельный участок из-за своего местоположения, природных свойств и имеющихся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельностью самого владельца, служит источников удовлетворения общественных потребностей в виде рентных платежей. Это в свою очередь требует мониторинга стоимостных характеристик земельного участка, как средства производства и объекта инвестирования, который позволяет выявить как малоэффективные в экономическом отношении районы и зоны, так и напротив, территории с высоким уровнем доходности, и тем самым сформировать эффективную систему налогообложения.

Под информационной целью, автор представляет возможность получения информации о стоимости земли широким кругом участников земельных отношений. Земля, наряду со зданиями, строениями, квартирами и другими видами недвижимости, может выступать предметом залога при ипотечном кредитовании. Сегодня в России коммерческие банки, участники программ ипотечного кредитования, зачастую создают собственные службы, которые занимаются сбором информации и оценкой залога, в том числе земельного участка. Информация о состоянии и стоимости земельного участка не должна ограничиваться узким кругом заинтересованных лиц, а иметь открытый национальный характер, поддерживаемый соответствующей организационно-правовой структурой. Наличие открытых и достоверных данных о стоимости земельного участка даст толчок к более активному развитию земельной ипотеки. К примеру, в ВВП США доля ипотеки в 2004

году составляла 53%, в ВВП ЕС — 38%. В России же ипотека составляет пока лишь 0,1—0,2% ВВП.

Выделяя в качестве заключительной цели оценки стоимости земли институциональную, автор имеет в виду следующее. По данным Министерства экономического развития и торговли РФ в собственности граждан, их объединений и юридических лиц находиться 130 млн. га или 33% всего земельного фонда страны. Соответственно, на долю государственной и муниципальной собственности приходиться порядка 67%. В этой связи одним из основных направлений государственной политики в области земельных отношений обозначено развитие института частной собственности на землю посредством передачи земли из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Оцененная стоимость земли и установленная на ее основе как цена выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности, так и величина арендной платы земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, выступает ведущим, краеугольным моментом. Ценовая политика в сфере землепользования совершенно правомерно выделяется некоторыми учеными в качестве самостоятельного направления в рамках общей финансовой политики государства. Правильно выстроенные процессы приватизации земли, основанные на оценке ее стоимости, должны привести к укреплению финансовой системы страны.

Таким образом, обозначенные автором цели оценки стоимости земли позволяют сделать вывод о наличии финансовых основ в процедуре оценки земли через создание денежных отношений между субъектами оценки, в том числе при проведении государством ценовой и налоговой политики.

3. Представлены базовые методические основы оценки рыночной стоимости городской земли, основанные на экономической новации о едином объекте недвижимости, находящей свое отражение в системе налогообложения.

Оценка стоимости городской земли, как и других видов земель, имеет определенные особенности. Автор подчеркивает, что рынок свободных, незастроенных земельных участков, в принципе не характерен для городских земель. Типичной чертой городов является преобладание застроенных земельных участков, то есть единого объекта недвижимости - земли и зданий на нем. Более того, земельный участок с улучшениями является типичным классическим объектом городской недвижимости. По мнению автора, можно обозначить следующие ключевые методологические предпосылки при оценке стоимости рыночной стоимости городской земли:

- городская земля как объект оценки выступает основным элементом городской недвижимости, иные объекты которой трактуются как земельные улучшения;

- рыночная стоимость объекта недвижимости состоит из стоимости земли и стоимости улучшений и отражает доходность земли, как вакантного или улучшенного земельного участка;

- в рыночном обороте предметом транзакции является земельная собственность, включающая земельные участки (их доли) и связанные с ними права, обязательства и интересы, в том числе и на развитие (улучшение) данной земельной собственности;

- рыночная стоимость относиться к объектам земельной собственности и проявляется в системе рыночных отношений при смене собственника, условий собственности и условий использования собственности.

Выделенные основы позволяют очертить способы определения рыночной стоимости, в основном сводящиеся к установлению вклада земли в общую стоимость или доходность городской недвижимости и требует наличия цивилизованного рынка ее продажи и аренды. Следовательно, предметная область земельно-оценочной деятельности охватывает весь рынок недвижимости, так как адекватное определение стоимости любого объекта недвижимости истекает из целостности данного объекта, единства его составляющих - земли и улучшений.

Автор считает, что указанное положение имеет несколько аспектов, отражающих основные постулаты оценки стоимости городской земли. Первый аспект связан с проблемой определения стоимости земли, суть которой состоит в том, что оценивая землю, даже улучшенный земельный участок, следует условно рассматривать как вакантный, но при этом необходимо знать характер существующих и возможных улучшений земельного участка. Ведь именно функция использования определяет размер и степень его улучшения. Какое-либо отклонение в сбалансированности между физическими компонентами земельной собственности влечет за собой изменение стоимости земли.

Второй аспект, по нашему мнению, касается вопроса земельных улучшений, которые при оценке стоимости земли следует разделять на внутренние, расположенные в пределах земельного участка, и внешние, расположенные за его пределами (уличные сети водопровода, канализации, газоснабжения). И те, и другие оказывают существенное влияние на стоимость земли, однако при ее расчете непосредственно учитываются лишь затраты на внутренние улучшения, а внешние оцениваются исключительным вкладом, который они привнесли в рыночную стоимость земельного участка.

Третий аспект, носящий методологический характер, связан с допущениями, которые используются при оценке стоимости земли. Земля рассматривается как источник постоянного и стабильного дохода, поэтому ставка капитализации для земли приравнивается к ставке дисконта, а земельные улучшения оцениваются как разница меду рыночной стоимостью недвижимости и собственно земельного участка. Данный момент тем более актуален, так как техника остатка для земли признана устаревшей в мировой оценочной практике, поскольку инвестор при вложении средств в земельную недвижимость справедливо ожидает от приобретенного земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования дохода по остаточному принципу.

4. Обосновано внедрение результатов кадастровой оценки земель поселений в оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости в условиях неразвитого земельного рынка и как следствие, сложности применения классических подходов к оценке.

Помимо традиционных направлений применения результатов кадастровой оценки земель поселений, автор считает возможным использование кадастровой стоимости в практике оценки рыночной стоимости недвижимости. Данное утверждение автора основывается на следующих выводах:

- кадастровая оценка земельных участков, осуществленная в большинстве территорий РФ, при всей спорности полученных результатов, на данный момент времени является единственной системной информацией о стоимости земельных участков;

- развитый рынок земельных участков, характеризующийся активными операциями с земельными участками на вторичном рынке, на территории страны практически отсутствует, а, следовательно, оценка рыночной стоимости в рамках классических подходов к оценке недвижимости является проблематичной.

- в соответствии с обсуждаемой концепцией формирования земельного рынка, предлагаемой Министерством экономического развития и торговли РФ, кадастровая стоимость земельного участка будет принята за основу при установлении цены выкупа земельного участка.

В соответствии со сложившейся практикой и для большей наглядности рассуждений, автором использовано понятие «модельный город».

Модельный город - это город или любой населенный пункт на территории Российской Федерации, удовлетворяющий следующим условиям (ситуация с землепользованием, характерная для большинства городов Российской Федерации):

- в населенном пункте не проводятся аукционы по продаже свободных земельных участков под застройку, и сделки по продаже земельных участков

между хозяйствующими субъектами на вторичном рынке земли являются единичными, то есть отсутствует сформированный рынок земли;

- земельные участки под застройку предоставляются на основании статей 29 и 30 Земельного кодекса РФ на безвозмездной основе заявителям без проведения торгов (конкурсов, аукционов) с заключением с ними договоров аренды на период строительства по арендным ставкам, не стимулирующим заявителей к выкупу участков в собственность.

Следует особо подчеркнуть, и это важно для понимания последующего, что закон трактует рыночную стоимость именно как вероятную цену реально возможных сделок. При этом собственник объекта не должен создавать рынок или неоправданно долго ожидать, когда рынок появится. Рыночная стоимость - это не те затраты, что понес собственник при создании объекта, и не те выгоды, которые получит от объекта покупатель. Эти сущности, хотя и являются ориентирами рыночной стоимости на развитом рынке, но не являются рыночной стоимостью, когда рынка нет.

Рассмотрим модельный город, определение которого приведено автором выше. Преследуя свои экономические интересы, субъекты рынка в таком городе не выкупают участки из государственной или муниципальной собственности на этапе подготовки строительства, а заключают договор аренды участка на период строительства с возможностью его преимущественного продления.

В результате приобретения недвижимого имущества или по завершении строительства, новые собственники возведенных (приобретенных) улучшений безвозмездно заключают договор аренды выделенного земельного участка или могут приобрести участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой в модельном городе. В реальных населенных пунктах, удовлетворяющих критериям модельного города, участки, как правило, арендуются. Для большинства городов Российской Федерации с численностью населения менее 500 тыс. человек выкупная плата установлена субъектами РФ в размере 10-кратной ставки

земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тыс. до 3 млн. человек в размере до 17-кратного размера ставки земельного налога; если будут приняты предложения Министерства экономического развития и торговли РФ, то 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, в модельном городе, с точностью до транзакционных издержек, наиболее вероятные затраты на приобретение участка эквивалентной полезности равны выкупной цене, установленной соответствующим нормативным документом и решением субъекта РФ.

То, что потенциальная рыночная стоимость земельного участка существует, вытекает из принципа предельной полезности. Например, торговая недвижимость, расположенная на окраине в любом городе стоит дешевле, чем аналогичные объекты, расположенные в центре. Ряд специалистов по оценке уверен, что рыночная стоимость земельного участка в стоимости данных торговых объектов существует, несмотря на отсутствие сделок с земельными участками в модельном городе. Автор же считает, что в силу отсутствия достаточного количества рыночных сделок с земельными участками, их рыночная стоимость как таковая отсутствует, так как никакая цена, кроме выкупной, не является вероятной ценой реально возможных сделок. Вероятность же сделок по выкупной цене, при том, что она по сути своей не является рыночной, в таком городе очевидна.

На рынке модельного города собственники улучшений, руководствуясь своими экономическими интересами, активно используют в реальных сделках преимущественное право аренды либо цену выкупа земельного участка, и совсем не использует стоимость освоения или принцип предельной полезности. По мнению автора, возникающая разница между стоимостью освоения земельного участка и ценой его выкупа, то есть между потенциальной рыночной стоимостью и реальными затратами по приобретению земельного участка, увеличивает прибыль инвестора (предпринимательскую прибыль), так как данный экономический показатель,

как и стоимость земли, определяется в теории оценки по остаточному принципу (рис. 2).

Стоимость Цена выкупа Потенциальная Затраты по

освоения земельного или рыночная приобретению

земельного участка СТОИМОСТЬ земельного

участка земельного участка участка

* 1 *

Увеличение предпринимательской прибыли

Рис. 2. Принципы образования предпринимательской прибыли собственника улучшений в модельном городе 1

Если для объекта торговой недвижимости, расположенного в центре города, предпринимательская прибыль будет принята на уровне прибыли инвестора аналогичного объекта на окраине, то разница между рыночной и остаточной стоимостями такого объекта с учетом предпринимательской прибыли является именно потенциальной рыночной стоимостью земельного участка. Однако этой потенциальной рыночной стоимости земельного участка ничто не будет соответствовать в реальных сделках. Если же принять в качестве цены земельного участка выкупную цену с соответствующими среднерыночными транзакционными издержками, то у магазина в центре города возникает сверхприбыль, что, во-первых, полностью соответствует реалиям модельного города и, во-вторых, не требует искусственного выведения затрат на приобретение участка, помимо присутствующих на рынке.

Применение цены выкупа в оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости считается признаком некомпетентностью оценщика, тогда как в большинстве регионов Российской Федерации абсолютное большинство сделок с землей происходит именно по ценам выкупа участков.

Применение показателей кадастровой стоимости земельного участка при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости в условиях практически полного отсутствия конкурентного вторичного рынка земли, позволит избежать практикующим оценщикам использования необоснованных моделей расчетов.

5. Разработана методика кадастровой оценки земель поселений под промышленными объектами, обеспечивающая получение адекватных финансовых результатов кадастровой оценки земель соответствующего функционального назначения.

Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), занятых промышленными объектами, вызывают большое количество вопросов как со стороны государственных органов власти, так и со стороны специалистов в области землеоценочных работ. Для решения вопросов обоснованности расчетов кадастровой стоимости земельных участков под промышленными предприятиями, расположенными в границах поселений, автором предлагается методика, основанная на следующих положениях.

1. Промышленный спад в подавляющем большинстве регионов страны, особенно в тяжелой и оборонной промышленности, вызвал излишнее предложение соответствующих объектов недвижимости.

2. Структурная перестройка экономики посредством развития высокотехнологичных отраслей может предъявить спрос на значительно меньшие по площади участки под застройку.

3. Действующее законодательство Российской Федерации, отсутствие жесткой системы контроля за использованием земель, а также нехватка средств у предприятий приводят к уклонению их от проведения работ по рекультивации нарушенных и брошенных земель.

4. Государство может непосредственно формировать только предложение земельных участков под промышленное освоение и использование, спрос в основе своей является делом частных инвесторов.

5. Произошли изменения законодательства Российской Федерации в части регулирования вопросов подключения к сетям инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства.

Автор считает, что данная ситуация обуславливает необходимость определить возможность сочетания рыночных методов оценки земельных участков с традиционными, основанными на оценке комплексного влияния факторов на стоимость земельного участка. Сложность кадастровой оценки земель под промышленными объектами в городах связана, по мнению автора, в первую очередь с тем, что сам имущественный комплекс предприятий состоит из нескольких элементов - собственно промплощадок, коммунально-складских зон, санитарно-защитных и технических зон, а также отдельных административных, жилых и других объектов.

На основании опыта по оценке промышленных земель в других странах и практики оценки в российских городах, автор предлагает следующий порядок проведения кадастровой оценки городских земель, занятых промышленными объектами. Графически данный порядок представлен на рисунке 3.

1. В соответствии с землеустроительной документацией в границах городской черты выделяются земельные участки, занимаемые промышленными объектами. Данные участки объединяются в соответствии со своей территориальной принадлежностью в промышленные зоны. Формирование зон строится на основании генерального плана развития города, другой градостроительной документации с учетом действующих ограничений на размещение и застройку промышленных земель. Кроме того, на территории города выделяются коммунально-складские и научно-производственные зоны. Внутри селитебной части города (в том числе и в жилых зонах) могут находиться и промышленные предприятия, подлежащие также оценке как промышленные участки. По каждой из выделенных зон составляется баланс территории.

Рис. 3. Методика определения кадастровой стоимости земли под промышленными объектами на территории городов1

2. Проводится оценка стоимости земельного участка под каждой из выделенных подзон с учетом ее функционального назначения (рис. 4).

3. Расчет стоимости улучшений земельного участка под производственными зданиями (сооружениями) и инженерно-транспортной инфраструктуры включает в себя следующие виды подключений:

Рис. 4. Подходы к определению стоимости земельных участков по функциональными подзонам1

- электроснабжение;

- теплоснабжение;

- водоснабжение и канализация;

- газоснабжение;

- утилизации промышленных отходов;

- подъездные железнодорожные пути и автомагистрали.

Расчет стоимости каждого из подключений для конкретной промышленной зоны состоит из определения стоимости головных источников и стоимости инженерных сетей, связанных с их деятельностью.

Итоговый расчет кадастровой стоимости земли под промышленными объектами соответствии с авторской методикой в рамках пятидесяти

кадастровых кварталов МО г. Екатеринбург представлен графически на рисунке 5.

Стоимость земли под промышленными объектами по данным ГКОЗП Стоимость земли под промышленными объектами по методике автора

Рис. 5. Сравнение результатов оценки по данным ГКОЗП и методике автора1

Применение предлагаемой автором методики имеет достаточно сложностей. В первую очередь - вопрос распределения затрат на воспроизводство городской инфрастуктуры на конкретные зоны. Степень подключения площадок к объектам внешней инфраструктуры является ведущим ценообразующим фактором на земельные участки. В силу этого, при проведении оценки необходима индивидуализация расчета стоимости этих подключений на основании, в том числе, заключенных договоров. Кроме того, внастоящее время процедура подключения (присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, является сферой непрозрачной и строящейся, зачастую, на частных договоренностях с представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию каждого вида сетей. Такая ситуация характерна для большинства городов страны, особенно крупных, в которых ведется активное строительство. Однако, с предполагаемым введением в действие ряда законодательных и нормативных актов, ситуация

в сфере подключения и доступа к инженерно-технологическим сетям должна изменять в сторону упрощения и систематизации.

Вместе с тем, автор считает, что несмотря на всю сложность такой индивидуализации расчета кадастровой стоимости земельных участков под промышленным объектами, совершенствование методов оценки необходимо и методологически правильно применительно к крупным промышленными территориям. Основными достоинством предлагаемой методики являются:

1. Выделение в рамках промышленной зоны подзоны «Жилая застройка» приведет к сопоставимости кадастровой стоимости земельных участков с жилой застройкой в селитебных районах города.

2. Выделение подзон «Земельные участки под административными и складскими зданиями (сооружениями)» позволит выделить данный сегмент недвижимости из общего массива промышленной застройки.

3. Оценка кадастровой стоимости земельных участков под производственными зданиями (сооружениями) и инженерно-транспортной инфраструктурой с использованием предлагаемых показателей является прозрачной и максимально приближенной к фактическим затратам предприятий на их освоение и текущую эксплуатацию.

4. Предлагаемая методики соответствует нововведениям законодательства РФ и создает возможность собственникам (пользователям) земельных участков оспаривать результаты кадастровой оценки.

В заключении отметим, что использование данной методики кадастровой оценки городских земель под промышленными предприятиями, являющимися в большинстве городов крупнейшими налогоплательщиками по земельному налогу, позволит снять очевидные диспропорции уже полученных результатов оценки и снизит недовольство налоговым бременем промышленных предприятий.

Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях:

1. Казак А.Ю., Вороная М.Н. Перспективы оценки стоимости земли в Российской Федерации. - Известия Уральского государственного экономического университета. Екатеринбург: Урал. гос. экон. ун-т, 2006.-№4,- 0,8/0,4п.л.

2. Вороная М.Н. Особенности экономической оценки городских земель. - Финансы, денежное обращение и кредит. Сб.науч.тр. Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-т, 2006.-№19.-0,Зп.л.

3. Вороная М.Н. Сущность экономической оценки земли. - Финансы, денежное обращение и кредит. Сб.науч.тр. Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-т, 200б.-№19.-0,4п.л.

4. Вороная М.Н. Экономическое содержание земельного налога. -Фундаментальные исследования. М., 2007.-№1.-0,Зп.л.

5. Вороная М.Н. Земельные платежи в бюджетной системе Российской Федерации,- Финансы, денежное обращение и кредит. Сб.науч.тр. Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-т, 2007.-№20.- 0,6п.л.

6. Вороная М.Н. Оценка стоимости земли и ее отражение в системе налогообложения. Финансы, денежное обращение и кредит. Сб.науч.тр. Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-т, 2007.-№20.- 0,бп.л.

Подписано в печать 19.01.2007. Формат бумаги 60x84. Бумага для множительных аппаратов. Печать плоская Усл., печ. л. 1,5 Заказ 26 Тираж 100 экз. Издательство

Уральского государственного экономического университета

_Екатеринбург, ул. 8 Марта 62_

ПОП УрГЭУ Уральский государственный

Экономический университет

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вороная, Мария Николаевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

1.1. Экономико-финансовое содержание оценки стоимости земли

1.2. Подходы и методы оценки стоимости городской земли

1.3. Экономическая природа земельного налога

1.4. Действующие механизмы оценки стоимости земли 45 в рыночных условиях

2. ДЕЙСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ

2.1. Порядок установления цены городской земли в 59 Российской Федерации и Свердловской области

2.2. Практика оценки кадастровой стоимости земли

2.3. Современные методики оценки стоимости городской земли

3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

3.1. Рекомендации по совершенствованию действующего механизма 102 кадастровой оценки городской земли и применению ее результатов

3.2. Перспективы оценки стоимости земли и отражение ее результатов в системе налогообложения

3.3. Методика оценки кадастровой стоимости земли 125 под промышленными объектами в городах

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые основы оценки стоимости городской земли"

Актуальность темы исследования. Особенности современного этапа развития землепользования в Российской Федерации позволяют заложить в создаваемые механизмы оценки стоимости земли наиболее эффективные модели, соответствующие современному уровню развития производительных сил общества и стоящим перед ним экономическим и социальным задачам. Выбор конкретных форм должен соответствовать как реалиям проходящих реформ, так и возможностям влияния земельных отношений на общий уровень национальной экономики. Эффективное использование земли и иной недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан является одной из стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития страны. В этой ситуации формируется реальная потребность в изучении теоретических основ и существующей практики оценки стоимости земли.

В обеспечении устойчивого повышения уровня жизни населения и высоких темпов экономического роста, значимая роль отводится совершенствованию налогового регулирования земельных отношений в стране. Согласно законодательным новациям в качестве налогооблагаемой базы земельного участка выступает его кадастровая стоимость, при этом земельный Налог становится полноценным местным налогом. После принятия органами местного самоуправления решения об исчислении земельного налога на территории муниципального образования в соответствии с результатами кадастровой оценки, все налоговые поступления зачисляются в бюджет этого муниципального образования.

Объективные сложности перехода на новую систему налогообложения земельных участков, адаптации результатов кадастровой оценки земель к практическому применению, совершенствование методик ее проведения определяет актуальность темы и выбор направления диссертационного исследования.

Разработанность темы исследования. Рассмотрению всего разнообразия проблем стоимостной оценки земли уделено достаточное внимание в работах отечественных ученых-экономистов. Вместе с тем, само понятие «оценка стоимости земли» в современных условиях, хотя и введено в активный оборот, не имеет четких формулировок и определений, раскрывающих содержание данного термина. Научно-теоретических исследований, посвященных раскрытию финансовых аспектов оценки стоимости городской земли в современных условиях, ограниченное количество.

Целью исследования явилось изучение теоретических основ сущности финансов и оценки земли, их взаимосвязи, анализ современной российской практики оценки стоимости земли для целей налогообложения и разработка конкретных рекомендаций по ее совершенствованию.

Достижение цели исследования предопределило решение следующих научно-практических задач:

- исследовать теоретические основы оценки стоимости земли, определить финансовые составляющие данного понятия;

- изучить зарубежный опыт по созданию и функционированию системы оценки стоимости земли и определить целесообразность его применения в российских условиях;

- рассмотреть практику оценки стоимости земли в целях налогообложения на территории Российской Федерации;

- провести анализ существующих методик оценки стоимости земли для целей налогообложения;

- предложить конкретные меры по совершенствованию кадастровой оценки земли и направления ее применения;

- разработать методику оценки кадастровой стоимости земель поселений под промышленными объектами;

- определить перспективы развития оценки стоимости земли во взаимосвязи с общими факторами экономической и финансовой среды.

Объектом исследования является стоимость земли как неотъемлемого элемента системы налогообложения недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе оценки стоимости земли в целях налогообложения.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных экономистов Э. А. Вознесенского, А. М. Александрова, Н. П. Федоренко, Т. С. Хачатурова, С. Г. Струмилина, М. JI. Бронштейна, С. Д. Черемушкина, И. И. Лукинова, Е. С. Карнауховой, К. Г. Гофмана, П. Ф. Веденичева, А. Ю. Казака, М. В. Романовского, Б. М. Сабанти, А. М. Бабича, Г. Б. Поляка, А. Н. Павловой, А. М. Ковалевой, JI. А. Дро-бозиной, П. Н. Шуляка, М. А. Федотовой, А. Г. Грязновой, Д. С. Львова, С. В. Грибовского, Г. И. Микерина, В. А. Прорвича, Н. В. Воловича и зарубежных авторов - А. Маршала, В. Петти, Г. Джорджа, Дж. Кларка, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Дж. К. Эккерта, Г. С. Харрисона.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы Федеральной налоговой службы РФ, официальные статистические материалы Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Федеральной службы государственной статистики, соответствующие методические материалы, публикации в специализированной периодической печати.

Научная новизна исследования диссертационной работы состоит в следующем:

1. Уточнено и научно обосновано понятие «оценка стоимости земли» заключающееся в экономических отношениях, неотъемлемым результатом которых выступает стоимость земли, установленная в соответствии с действующими институциональными (общественными) условиями.

2. Определены цели оценки стоимости земли, позволяющие сделать вывод о наличии финансовых основ в процедуре оценки земли посредством формирования денежных отношений между субъектами оценки, в том числе при проведении государством финансовой и налоговой политики.

3. Представлены базовые методические основы оценки рыночной стоимости городской земли, основанные на экономической новации о едином объекте недвижимости, находящем свое отражение в системе налогообложения.

4. Обосновано внедрение результатов кадастровой оценки земель поселений в оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости в условиях неразвитого земельного рынка и как следствие, сложности применения классических подходов к оценке.

5. Разработана методика кадастровой оценки земель поселений под промышленными объектами, обеспечивающая получение адекватных результатов кадастровой оценки земель соответствующего функционального назначения.

Практическая значимость исследования реализуется посредством применения основных научных результатов Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и земельными комитетами (управлениями) муниципальных образований, в совершенствовании системы кадастровой оценки земли в методической части и применения ее результатов для целей налогообложения.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и были одобрены на всероссийских и региональных научно-практических конференциях (г. Екатеринбург, 2000 - 2006 гг.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 6 научных работах общим объемом 3,0 п.л.

Структура и объем исследования. Предмет исследования, цели и задачи исследования определили логику и структуры работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 15 таблиц, 20 рисунков и 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Вороная, Мария Николаевна

Основные результаты диссертационной работы можно сформулировать следующим образом:

1. Само понятие «оценка стоимости земли» в современных условиях, хотя и введено в активный оборот, его следует уточнить и научно обосновать его финансовые составляющие. Автор считает возможным дать следующее определение термину «оценка стоимости земли» - это экономические отношения, неотъемлемым результатом которых выступает стоимость земли, установленная в соответствии с действующими институциональными условиями. Экономические отношения, возникающие в процессе оценки земли, создают денежные отношения, но в отличии от финансовых отношений, не всегда обусловлены существованием государства, а возникают между всеми субъектами хозяйственной деятельности.

2. Автор считает, что российской действительности более соответствует модели оценки стоимости земли для целей налогообложения, основанные не на оценке рыночной стоимости, а на созданной базе условных стоимостей подлежащих налогообложению объектов недвижимости. Сама база оценки недвижимого имущества формируется на какую-то определенную дату и требует регулярной индексации. В итоге оценка налогооблагаемой базы существенно отстает от рыночной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества. Это допущение (отставание налогооблагаемой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости) является реальностью в практике всех без исключения стран. Во многом это направлено на снижение затрат по проведению более точной оценки при небольшом приросте финансовых поступлений в бюджеты и на минимизацию споров с землепользователями и землевладельцами.

3. Проведенный анализ практики последних лет установления нормативной и выкупной цены земли показал, что спорадические, бессистемные, частные и локальные земельно-оценочные мероприятия не приносят значительного экономического успеха. Очевидным является то, что система финансового регулирования и управления комплексом территорий должна базироваться на кадастровой оценке земельных ресурсов, формируемой с учетом рентной стоимости земли. Система налогообложения земельных участков, основанная на их кадастровой стоимости и изменении действующего порядка земельного налога, приведет к увеличению налоговых поступлений в бюджеты все уровней.

4. Сравнительный анализ методик оценки стоимости земли для целей налогообложения и выкупа показал, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (бывшая Федеральная служба земельного кадастра РФ) всегда стремилось соединить два подхода к оценке городских земель -оценку факторов, влияющих на стоимость земли и оценку через рыночные сделки с землей и недвижимостью. Можно говорить о том, что подход к кадастровой оценке земель поселений, основанный на составлении модели связи между факторами формирования земельной ренты и кадастровой стоимостью земельного участка или оценочной зоны, является наиболее реальным.

5. Применение цены выкупа земельного участка, рассчитанной на основе его кадастровой стоимости в оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости в городах, где не проводятся аукционы по продаже свободных земельных участков под застройку и сделки по продаже земельных участков между хозяйствующими субъектами на вторичном рынке земли являются единичными, то есть отсутствует сформированный рынок земли и земельные участки под застройку предоставляются на основании статей 29 и 30 Земельного кодекса РФ на безвозмездной основе заявителям без проведения торгов (конкурсов, аукционов) с заключением с ними договоров аренды на период строительства по арендным ставкам, не стимулирующим заявителей к выкупу участков в собственность, является возможным и правильным.

6. Кадастровую оценку городских земель, расположенных под объектами промышленности, целесообразно проводить на основе индивидуального подхода к каждому крупному предприятию, которое может сформировать самостоятельную территориальную зону, выделив внутри нее в соответствии с землеустроительной документацией промышленные, коммунально-складские и научно-производственные зоны. Несмотря на всю сложность такой индивидуализации расчета стоимости промышленных земельных участков, совершенствование методов такой оценки не имеет альтернатив применительно крупным промышленным территориям.

7. Развитие оценочной деятельности в значительной степени зависит от факторов экономической и финансовой среды. Концепция управления собственностью и приватизация государственной и муниципальной собственности оказывают существенное влияние на процессы оценки стоимости, применяемые методы оценки недвижимости в целом, и земли в частности, саму стратегию оценочной деятельности. Вместе с тем, стимулирование эффективного использования земли и прочей недвижимости неотделимо от налогового регулирования данных процессов. Замена платы за землю, налога на недвижимость физических и юридических лиц одним муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый источник пополнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечивать эффективное использование и развитие объектов недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В реалиях сегодняшнего дня, когда использование земельных ресурсов приносит около 70% всех образующихся в стране доходов, необходимость в проведении оценки земли является неоспоримым фактом. На макроуровне без проведения оценки земли сложно грамотно выстраивать бюджетную и налоговую политику страны, формировать нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты, позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократится. На уровне отдельных людей и предприятий (микроуровне), использующих те или иные природные ресурсы, без представления о стоимости земли также невозможно принимать грамотные решения.

Исторически проведение оценки земли осуществлялось для решения задач налогообложения собственников земельных участков. Еще в 17 в. физиократы для практики государственного управления предлагали использовать налогообложение земли в качестве наиболее легкого и безболезненного способа покрытия государственных расходов. В период до 2006 года налог на землю с собственников земли, землевладельцев и землепользователей, кроме арендаторов, взимался в соответствии с Законом РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю». Величина земельного налога, в соответствии со статьей 3 вышеуказанного закона не зависела от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливалась в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. С введением в действие с 1 января 2005 года главы 31 Налогового Кодекса РФ, налогооблагаемой базой земельного налога выступает кадастровая стоимость земельного участка.

Кроме того, ценовая политика в сфере землепользования совершенно правомерно выделяется некоторыми учеными в качестве самостоятельного направления в рамках общей финансовой политики государства. Следовательно, оцененная стоимость земли и установленная на ее основе как цена выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности, так и величина арендной ставки земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, выступает ведущим, краеугольным моментом. Правильно выстроенные процессы денационализации земли, основанные на оценке стоимости земли, должны привести к укреплению финансовой системы страны.

Особенности нынешнего этапа развития земельных отношений в РФ позволяют изначально заложить в создаваемые механизмы оценки земли для различных целей (в том числе налогообложения) наиболее эффективные его формы, соответствующие современному этапу развития производительных сил общества и стоящим перед ним экономическим и социальным проблемам. Сложившаяся в развитых промышленных странах система налогового регулирования земельных отношений на основе оцененной стоимости земельных участков в условиях частной собственности на землю позволяет предложить несколько моделей развития этих процессов в России. Выбор конкретных форм должен соответствовать как реалиям проходящего этапа реформ, так и возможностям влияния земельных отношений на общий уровень национальной экономики. Широкое применение процедуры моделирования стоимости земельного участка для целей налогообложения в странах с развитым рынком земельных участков позволяет применять такую систему и к российским налогоплательщикам. Вместе с тем, по мнению автора, при создании таких моделей необходимо исходить из особенностей действующей российской системы землепользования, прямо влияющих на развитие земельно-оценочных работ, как в целях налогообложения, так и в иных целях, заключающихся в отсутствии цивилизованного рынка земли и неопределенности государственной земельной политики.

Общепризнанно, что рынок земли и недвижимости играет ведущую роль в экономике государства; в развитых странах на его долю приходиться до 20% ВВП. Однако даже в развитых странах рыночные механизмы в чистом виде не обеспечивают решения стратегических задач организации рационального землепользования, охраны земель. Следовательно, в России необходимо реализовывать такой принцип эффективного землепользования, как органическое сочетание государственной поддержки рационального землепользования и землесбережения и рыночных механизмов саморегулирования. Не отменяя частной земельной собственности, многие государства берут на себя все больше функции государственного контроля за ее использованием и распоряжением, по существу частично разделив с частными землевладельцами их права собственников. Государственное регулирование земельных отношений характерно для всех современных государств, причем, чем они экономически более развиты, тем жестче организовано это регулирование.

Автор полагает, что стимулирование эффективного использования земли и прочей недвижимости неотделимо от налогового регулирования данных процессов. Замена платы за землю, налога на недвижимость физических и юридических лиц одним муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый источник пополнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечивать эффективное использование и развитие объектов недвижимости, чему будет способствовать:

- расширение эксперимента по налогообложению недвижимости, уточнение содержания налогообложения недвижимости с учетом уже накопленного опыта;

- введение муниципального налога на недвижимость;

- принятие законодательства о муниципальном налоге на недвижимость;

- налог устанавливается местными органами власти как определенный процент от стоимости, определенной в результате оценки единого объекта недвижимости;

- создание системы оценки единого объекта недвижимости для целей налогообложения, включающую в себя ведение реестра фискальной оценки;

- формирование законодательной базы по оценке недвижимости для целей налогообложения, основанной на принципах массовой оценки недвижимости по единым для Российской Федерации процедурам и стандартам и с возможностью оспаривания налогоплательщиком результатов оценки в суде на основе заключения независимого оценщика.