Экономическая оценка городских земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хлопцов, Дмитрий Михайлович

Введение.

Глава 1. Теоретические основы и опыт оценки городских земель.

1.1. Теоретические аспекты экономической оценки земель.

1.1.1. Микро- и макроэкономические основы теории оценки земель.

1.1.2. Экономическая оценка как форма реализации отношений собственности.

1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях

1.3. Основные принципы и опыт оценки городских земель в России.

1.3.1. Принципы и опыт оценки земли в царской России.

1.3.2. Оценка земель в условиях административной экономики.

1.3.3. Земельная реформа и оценка земли в России (1991-1999 гг.).

1.4. Основы оценки городских земель в различных странах.

1.4.1. Оценка земли в США и Канаде.

1.4.2. Оценка земли и земельный налог в Германии.

1.4.3. Оценка земли в республике Эстония.

Глава 2. Методы оценки городских земель в переходной экономике России

2.1. Классификация факторов, принципов и методов оценки.

2.1.1. Факторы, влияющие на стоимость земли.

2.1.2. Принципы оценки земли.

2.1.3. Методы оценки земли.

2.2. Применение методов оценки городских земель в России.

2.3. Ценовая карта городских земель как система оценки и зонирования территории города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка городских земель"

В современных условиях переходной экономики в России большое значение приобретает земельная реформа, включение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Отсутствие в России практически весь XX век института частной собственности на землю, рыночных земельных отношений и безвозмездность наделения землей привели за время социалистического, административного способа хозяйствования к неэффективному, нерациональному использованию земли. Возможность купли-продажи земли, необходимость развития ипотеки, установление платы за пользование земельными ресурсами, а также унаследованная от административной экономики неэффективность использования земли потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частом секторе. Ситуация такова, что три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов и других населенных пунктов. Актуализация рынка, на наш взгляд, проходит здесь интенсивнее, чем на сельскохозяйственных землях, что в большей степени связано с наличием более-менее развитой инфраструктуры и вероятностью изменения целевого назначения. Именно в случае с городской землей проблема оценки стоит наиболее остро. Уникальность ситуации, складывающейся в трансформируемой экономике, состоит в том, что у исследователя появляется возможность выявить и классифицировать основные факторы, влияющие на стоимость земли, а также принципы и методы оценки городских земель в условиях переходной экономики.

Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.

Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П.

Целью диссертационного исследования является выявление факторов, влияющих на стоимость земли и методов оценки городских земель, применимых в условиях переходной экономики России и неразвитого земельного рынка, а также выявление и апробация основных принципов организации и создания ценовой карты городских земель как системы оценки и экономического зонирования территории города.

Для достижения указанной цели поставлены следующие исследовательские задачи:

• анализ особенностей оценки городских земель;

• уточнение понятийного аппарата;

• анализ и сопоставление теоретических взглядов на проблему оценки городских земель в условиях административной экономики СССР, отсутствия частной собственности и рынка земли и в условиях развитого земельного рынка в западных странах;

• исследование опыта оценки земель в западных странах и странах с переходной экономикой;

• классификация факторов, принципов и методов оценки городских земель с учетом особенностей формирования института частной собственности на землю в переходной экономике;

• выявление особенностей применения методов оценки земли в России и организации массовой оценки земель городов в целях создания ценовых карт;

• выявление и апробация основных принципов организации и создания ценовой карты городских земель.

Объектом исследования служат земельные отношения, рынок земли, недвижимости в городах России. Предмет исследования - принципы и методы экономической оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка в переходной экономике России.

Информационной основой проведенного нами исследования стали ценовые карты земель городов Германии; работы по определению градостроительной ценности и экономическому зонированию территорий г. Москвы, Санкт-Петербурга, Красноярска, Томска; данные Центров по регистрации сделок с недвижимостью, риэлтерских фирм и коммерческих банков, кредитующих под залог недвижимости; проведенные собственные исследования рынков недвижимости, а также работы по созданию ценовых карт земли в г. Красноярске, Томске, Северске.

Исследованию в целом, по нашему мнению, присуща и научная новизна:

• исследованы и сгруппированы цели и задачи оценки городских земель в России;

• показаны основные отличия экономической оценки земли в городских условиях;

• уточнен понятийный аппарат;

• классифицированы факторы, влияющие на стоимость земли в городах в условиях переходной экономики;

• применен сравнительный анализ экономической оценки городских земель в условиях отсутствия рыночных земельных отношений и в условиях формирующегося, а также развитого и стабильно функционирующего рынка земли;

• установлено, что несмотря на то, что методологическая база оценки в зарубежных странах основана на анализе статистической информации по данным сделок с землей на развитом рынке, опыт оценки применим в России и прежде всего необходимо перенять процесс организации массовой оценки городских земель;

• обоснован вывод о том, что в условиях развивающегося земельного рынка наибольшее практическое значение для оценки земель имеют резидуальные методики оценки, которые дополнительно развиты в исследовании;

• при сотрудничестве с Земельным управлением г. Красноярска, осуществляемом с 1995 года и направленном на создание ценовой карты земель г. Красноярска разработаны "Основные положения методики составления ценовой карты города". За последние годы (1998г. - 2000г.), в результате проведения работ по массовой оценке рыночной стоимости земель городов Красноярска, Томска, Северска Томской области и проведения ценового зонирования земель этих городов данные положения были доработаны с учетом развития земельного рынка и основных теоретический положений настоящего исследования.

Практическая значимость исследования состоит в возможности прикладного использования разработанных "Основных положений методики составления ценовой карты города" для целей массовой оценки городских земель в условиях только развивающегося земельного рынка. Классификация и сравнительный целостный анализ различных методов оценки позволили развить резидуальные методы оценки земли и применить их в работах по оценке городских территорий городов Красноярска, Томска и Северска. Собранная научная и статистическая информация, касающаяся хронологии и стадий развития рынка земли в России, а также опыта развития и функционирования земельного рынка и методов оценки земли и иной недвижимости в западных странах может быть использована при подготовке специального курса по земельному рынку и моделям оценки земли в переходной экономике для студентов ВУЗов.

Теоретические и практические результаты исследования были использованы для проведения работ по оценке земель г. Красноярска (Общая методология и часть отчета приведена нами в приложении к настоящей работе), Томска и Северска и созданию в них ценовых карт городских земель.

Отдельные разделы работы использованы в учебном процессе на факультете планирования землеустройства Дортмундского университета (Германия), на экономическом факультете Томского государственного университета в рамках разработанного и читаемого курса "Экономика и оценка недвижимости".

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Хлопцов, Дмитрий Михайлович

Заключение

На наш взгляд, анализ и оценка стоимости земли является критическим, важнейшим моментом рационального землепользования и эффективной системы налогообложения. Она вносит свой вклад в правильность оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый землевладелец несёт свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе. Особенно это видно на примере городских земель. Именно в городах, где спрос на земельные участки сегодня гораздо выше, а их стоимость значительно превышает стоимость аналогичных участков на землях сельскохозяйственного назначения, земельный рынок формируется наиболее активно. Данное развитие обусловлено, прежде всего, потребностями в обеспечении гарантий инвестиций в предприятия, активы которых территориально расположены на городских землях.

Под экономической оценкой городской земли понимается процесс систематизированного сбора и анализа данных, проведение расчетов, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения при использовании принципов оценки и обращении внимания на все факторы стоимости земли.

Экономическая оценка городских территорий обладает, с нашей точки зрения, рядом специфических свойств. Прежде всего, городские территории занимаются на продолжительный, но не бесконечный период. Поэтому модели, описывающие процесс застройки территории городов и отдельных городских районов, должны, с одной стороны, учитывать ограниченность запаса свободных земель, с другой - предусматривать возможность реконструкции отдельных районов, т.е. снос, расчистку территории и новое строительство на высвобождающихся участках.

Проблема экономической оценки земли была поднята в России еще в XV веке, и была связана с проблемами поимущественного налогообложения. Уже тогда основным принципом оценки земли считалась ее доходность. Впервые в советской отечественной литературе проблема оценки была поставлена в связи с необходимостью компенсации ущерба при отчуждении сельскохозяйственных угодий, однако вместе с тем все большее внимание исследователей привлекала и проблема экономической оценки собственно городских территорий. Однако в период господства административной экономики экономическая оценка земель так и не была развита и не приобрела большого значения для оптимизации землепользования. В этот период можно существенно различить и принципы оценки земли. Возможно выделить два исходных пункта анализа и конструирования экономической оценки городских земель: на основе затрат, вложений в землю и на основе ожидаемых эффектов, доходности, прибыльности земли.

В связи с рыночными преобразованиями в экономике России вопрос оценки земли вновь встал довольно остро и главным образом был связан с разрешением проблем введения платности землепользования и дифференциации платы за землю.

В современной отечественной литературе, посвященной тематике экономической оценки земли, господствуют рыночные подходы к оценке, принятые на вооружение в развитых рыночных странах. К сожалению, особенности российской экономики, и в частности реальное отсутствие земельного рынка не позволяют полностью применять данные методы оценки.

Существующая в современной России практика оценки также во многом следует зарубежным методам без особого учета специфики отсутствия земельного рынка.

Большинство других методик, отличаясь в деталях, сходится в трех основных отношениях: транспортная доступность и местоположение оценивается только исходя из расстояния до центра города; сведение факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной системе с помощью взвешивающих коэффициентов; сама оценка проводится не в абсолютных значениях, а в определении относительной ценности земли по территории города.

Относительно продвинутыми отечественными разработками в области оценки городских земель являются работы, основанные на градостроительном подходе. Однако учет только относительных параметров без определения абсолютного значения стоимости земли значительно суживает возможности практического использования такой оценки.

Большую проблему в современной литературе составляет четкое определение таких понятий, как цена земли, рыночная стоимость земли, кадастровая стоимость и экономическая оценка земли. Под экономической оценкой земли в настоящей работе понимается денежное выражение стоимости земли в условиях отсутствия рынка земли или его недостаточной развитости. Экономическая оценка - понятие гораздо более широкое из перечисленных и включающее в себя такие понятия, как рента (основа стоимости земли как фактора производства), рыночная цена земли (цена земли как товара на открытом рынке), стоимость, градостроительная ценность территории и др. Экономическая оценка - термин более обоснованный в настоящее время и более общий, так как основная часть городских земель находится в муниципальной собственности и рынок земли в городе не развит. Более того, в условиях плотной застройки в городах невозможно выявить на основании рыночных статистических данных ни цену, ни стоимость земли, и экономистам постоянно приходится прибегать к расчетам, вычленяющим стоимость земли из общей стоимости недвижимости, получая при расчетах именно величину экономической оценки земли.

Реальные задачи как индивидуальной, так и массовой оценки городских земель возможно решить только с помощью рыночных подходов к оценке, основанных на общих принципах полезности, доходности земли и принятых на вооружение в западных странах, однако с адаптацией их к условиям неразвитого земельного рынка России.

Опыт оценки городских земель в странах с развитой рыночной экономикой и в странах, недавно вступивших на рыночный путь развития экономики свидетельствует о том, что проводимая оценка земель необходима как в общегосударственных целях, для реализации принципов справедливого имущественного налогообложения, стабильного развития земельного рынка и рациональности использования земли, так и для частного рынка в целях выявления рыночной стоимости земли при ее купле-продаже, ипотеке, анализе наилучшего использования активов. Несмотря на то, что методологическая база оценки в зарубежных странах основана на анализе статистической информации по данным сделок с землей на развитом и стабильно функционирующем рынке, данные основы и опыт оценки хоть и не в полной мере, но все же применим в России и прежде всего необходимо перенять процесс организации массовой оценки городских земель. Очень показателен и интересен опыт кадастровых ведомств Германии в создании ценовых карт городов на основе существования отделов по сбору информации и Экспертных комиссий для определения стоимости земли. В российских условиях, когда в составе местных земельных комитетов нет специалистов по оценке земли, необходимо создавать подобные немецким комиссии из числа частных экспертов, специалистов по оценке городских территорий для создания и ежегодного обновления ценовых карт городских земель. Привлечение таких специалистов может осуществляться на безвозмездной основе, так как имидж участия и работы в подобных Экспертных комиссиях повышает статус специалистов по оценке на частном рынке. Реальные затраты для массовых оценочных работ в целом по России могут быть сведены до минимума на основе финансирования только отделов по сбору и классификации статистической информации по сделкам с землей и прочей недвижимостью.

Российский опыт оценки стоимости земельных участков позволил сделать выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, т.е. получение исходных данных для оценки. Реальная практика оценки городских земель в странах с неразвитым земельным рынком свидетельствует о том, что наиболее эффективным методом определения стоимости земли является резидуальный метод оценки.

Хронологические тенденции изменения цен на землю вскрывают остаточный характер её стоимости. Со времени второй мировой войны цены на землю непрерывно растут в среднем на 5-7 % в год, причём в периоды экономического рост их ускоряется, а в периоды спада — замедляется. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп инфляции, но соответствует уровню доходов на инвестиции в других отраслях экономики.

Существующие тенденции в органах местного самоуправления России -увеличение значения и усиление функций комитетов по управлению имуществом, земельных комитетов, создание департаментов недвижимости в ряде городов лишь подтверждает то, что земельным отношениям в России вновь придается большое внимание. Сегодня одна из основных проблем местных органов власти в РФ - осознание особенностей и значения земельного рынка и оценки городских земель для налоговой и градостроительной политик, проводимых администрациями регионального и местного уровня; создание органов, способных анализировать и регулировать развитие земельного рынка, земельных отношений и создание методики анализа и оценки земельной собственности на основе первичных знаний о городском рынке недвижимости. Политики, экономисты и градостроители как в европейских странах, так теперь уже и в России осознали, что отсутствие или слабое развитие рынка земли, земельной политики и системы оценки приводит к неэффективному землепользованию, низкой стоимости земли, которые в свою очередь ведут не только к потере доходов местного бюджета, но и нежелательному характеру развития народного хозяйства.