Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке"

На правах рукописи

Кульков Андрей Александрович

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН)

Специальность 08.00,05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань - 2005

Диссертация выполнена на кафедре экономики и предпринимательства в строительстве в ГОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Сабиров Ильдар Салихович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Беляев Михаил Константинович

кандидат экономических наук, доцент Найденов Леонид Иванович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Саратовский государственный

технический университет»

Защита состоится «24» ноября 2005 г. в 14 часов 00 минут на заседании диссертационного совета К 212.080.06 в ГОУ ВПО «Казанский государственный технологический университет» по адресу: 420015, г. Казань, ул. К. Маркса, 68, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Казанского государственного технологического университета.

Автореферат разослан «24» октября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

il 2. о m

3

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, в отношении проведения стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу.

В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.

Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов.

Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уилсона, С. Фишера, Дж. Фишмена, JI. Хен, Г.А Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Болдырева, A.A. Варламова, A.B. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, C.B. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, 0.3. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева^ Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, A.B. Руднева, Г. отовой, А.Н.

Фролова, В.Г. Шабалина.

К наиболее полным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, С.И. Кабаковой, А.П. Кавалева, С.Л. Калачевой, 0.3. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, JI.H. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, A.B. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы.

В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Кроме того, в настоящее время отсутствует четкое представление об универсальной экономико-математической модели рыночной стоимости земельного участка поселения, направленной на оптимизацию процесса оценки. Отмеченные выше проблемы определяют актуальность предпринятого исследования и определяют цели и задачи диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков поселений в условиях регионального рынка, направленных на эффективную мобилизацию рыночного потенциала земельных ресурсов.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

- исследование региональных особенностей развития рынка земельных ресурсов и анализ основных показателей его развития;

- анализ существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков поселений, анализ достоинств и недостатков, возможностей их применения в ходе оценки в условиях регионального рынка;

- разработка общих принципов построения методики оценки рыночной стоимости земельных участков поселений;

- обоснование методических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков на основе функционального использования;

- определение стоимостных характеристик различных по своему функциональному использованию земельных участков;

- выявление факторов, влияющих на расчетную величину рыночной стоимости земельного участка, с последующим построением экономико-математической модели.

Объектом исследования выступают земельные ресурсы поселений Республики Татарстан.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков поселения в условиях регионального развития рынка.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании новых методических подходов к оценке рыночной стоимости

земельных участков поселений с учетом совокупности факторов, характеризующих региональный рынок земли.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

• проанализированы методы расчета рыночной стоимости земельных участков в условиях регионального рынка земельных ресурсов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, определением сферы применения;

• усовершенствованы схемы реализации методического инструментария определения рыночной стоимости земельных участков с учетом региональных особенностей земельного рынка поселений;

• разработана комплексная методика расчета рыночной стоимости земельного участка поселений, в основе которой лежат рекомендации, позволяющие снизить субъективный фактор в процессе оценки;

• построена матрица рыночной стоимости земельных участков с учетом их местоположения и функционального использования для г. Казани, позволяющая выявить общие тенденции изменения рыночной стоимости земельного участка городского поселения;

• разработана многофакторная регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от таких факторов, как тип застройки, местоположение, наличие инженерных коммуникаций;

• на базе разработанной математической модели произведен расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земли в каждой зоне градостроительной ценности г. Казани с учетом функционального назначения участка.

Теоретической и методологической базой исследования послужили: труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные проблемам рыночной оценки недвижимости, положения Земельного Кодекса РФ и РТ, Федеральные Законы, Постановления Правительства РФ и РТ. В качестве инструментария исследования использованы методы экспертных оценок и математического моделирования.

Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты могут быть использованы при оценке рыночной стоимости земельных участков в условиях современного рынка.

Практическое применение предлагаемого инструментария позволит повысить эффективность процесса оценки и снизить его субъективный фактор, что в конечном результате приведет к получению оптимального и адекватного результата. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей, а также кадровой подготовки экспертов в данной области.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов «Молодые исследователи - региону» (Вологда, 2003), а также на республиканских научных конференциях КГАСУ 2002-2005 гг. Материалы диссертации и публикации по теме исследования апробировались на лекционных и учебно-практических

занятиях в КГАСУ по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка земли», «Земельный кадастр».

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Анализ тенденций развития регионального рынка земли показал, что Республика Татарстан находится на пути формирования рыночных отношений в области землеустройства с опережающими показателями по сравнению с другими регионами. Так, в г. Казани число сделок с земельными участками на вторичном рынке за год в период с 1999 г. по 2004 г. в среднем увеличилось в 7-8 раз. Трансформирование государственной собственности в частную нарастающими темпами свидетельствует о расширении рыночных отношений в плане проведения оценки, совершенствования платежей за землю, развития оборота земельных ресурсов на вторичном рынке.

В современной экономической науке, направленной в русло рыночных отношений, активно развивается теория оценки недвижимости, однако теории рыночной оценки земли уделялось меньшее внимание.

Прежде всего, следует уточнить основные понятия, связанные с рыночной оценкой земельных ресурсов и недвижимости в поселениях. Под земельным участком в настоящем диссертационном исследовании понимается часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам: специфика данного объекта, недостаточная разработанность нормативно-правовой базы, развивающийся земельный рынок.

С появлением у граждан Республики Татарстан права купли-продажи земельных участков с целью его эффективного использования, проблема оценки земли стала более острой.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

• земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, т.е. этот ресурс ограничен;

• при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства, как пространства для размещения объектов недвижимости;

• к стоимости земельных участков не применяются понятия физического износа и амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, т.е. благодаря фактору ограниченности ресурса, стоимость земельного участка со временем, в основном, имеет тенденцию к увеличению.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их

одновременного использования в качестве природного ресурса, среды проживания и объекта недвижимости.

Объектом исследования в настоящем исследовании выступают земли поселений, которые в рамках рыночной оценки можно классифицировать следующим образом:

• земли жилой застройки;

• земли садоводческих объединений; * • земли автотранспорта;

• земли коммерческой застройки;

• земли развлекательной застройки;

• земли промышленной застройки.

Опираясь на существующие трактовки отечественных и зарубежных источников, предложено следующее определение рыночной стоимости земельного участка: расчетная денежная сумма, за которую земельный участок в поселении рассматривается как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольными субъектами рынка в результате сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Процесс оценки представляет собой определенную последовательность процедур, используемых для получения оценки рыночной стоимости объекта. В ходе этого процесса используется рыночная информация для обоснования суждений оценщика, ведущих к логическому и оправданному заключению о стоимости объекта. Предложена следующая модель процесса определения рыночной стоимости земельного участка поселения, состоящая из семи этапов (рис. 1).

Специфика данной модели заключается в том, что вопреки расхожему мнению, как отечественных, так и зарубежных ученых, выделяющих этап определения лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) после процедур сбора, анализа информации и непосредственной оценки объекта, диссертантом предложено проводить в первую очередь анализ ЛНЭИ, а все последующие этапы производить с учетом выбранного варианта. Только в этом ' случае результат оценки даст наиболее точное и адекватное реальной ситуации денежное значение.

I Следующей отличительной особенностью представленной схемы процесса

оценки можно считать выделение этапа расчета остаточной стоимости имеющихся на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства и т.д.).

Выделяется три подхода к рыночной оценке земельных участков: затратный подход, при котором в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание единого объекта недвижимости, сравнительный подход, при котором в качестве базиса выступает сопоставимая стоимость объектов-аналогов, и доходный подход, при котором в качестве базиса выступает стоимость будущей прибыли от использования объекта.

Рис. 1. Схема процесса оценки рыночной стоимости земельного участка

Каждый из представленных подходов обладает некоторыми недостатками, такими, как сложность определения остаточной стоимости улучшений для затратного подхода, необходимость в достаточном объеме информационной базы для сравнительного подхода, сложность прогнозирования будущего дохода для доходного подхода. Таким образом, автором рассматривается еще один, комбинированный, подход, сущность которого заключается в синтезе классических подходов с целью выработки более адаптированных методов расчета рыночной стоимости земельных участков.

При проведении оценочных работ, учитывая недостаточную развитость рыночных отношений, целесообразно применять именно те методы, которые позволяют учитывать негативные факторы, характерные для экономики переходного периода. Результат анализа наиболее приемлемых для определения рыночной стоимости земельного участка поселения методов представлен на рис. 2.

В рамках настоящего исследования разработан методический инструментарий для оценки рыночной стоимости земель поселений, адаптированный к существующей ситуации на региональном рынке земли посредством тщательного анализа выделенных методов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, а также условий их применения.

Анализ традиционно используемых методов оценки стоимости земельных участков и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что они отличаются значительными трудностями применения в условиях становления рынка недвижимости в силу отсутствия в полном объеме статистической информации, нестабильной экономической и политической ситуации в стране.

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

1 метод изъятия 1 метод освоения

• метод сравнительных продаж

• метод единицы сравнения

• метод базового участка

зх

• метод

дисконтирования денежных потоков

• метод капитализации земельной ренты

хг

Комбинированный подход

• метод оетатка

• метод переноса

• метод инвестиций

Рис. 2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Алгоритм расчета рыночной стоимости земель поселений разработан с учетом следующих требований:

• осуществляется сбор и обработка правоустанавливающих документов, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки, информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

• анализируется земельный рынок, к которому относится оцениваемый земельный участок, текущая конъюнктура и тенденции развития, а также обосновывается выбор аналогов объекта оценки;

• осуществляются необходимые расчеты рыночной стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков);

• осуществляется обязательное использование затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке или дается полное объяснение об отказе от того или иного подхода;

• итоговая величина стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости: данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости, совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями; данные о ставках арендной платы за земельные участки; информация о стоимости продажи прав аренды; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Расчетная часть состоит из следующих трех этапов:

• выбор базиса оценки;

• выбор методики оценки;

• определение степени влияния базиса на расчетную величину рыночной стоимости.

На основе проведенного анализа и обобщений, используя идеи трехмерного представления пространства оценки, сформировано следующее унифицированное представление системы базисов оценки: аналоговая стоимость, прогнозируемый будущий доход, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволяет сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов: П, = (Пь П2, П3), где П, - правила выбора базисов оценки.

Формирование и обоснованное применение правил выбора базиса оценки является одним из важнейших компонентов концепции оценки. Рассмотрим логику в последовательности применения привил П, ^ П3.

Правило П! устанавливает выбор базиса оценки, а с ним и методов рыночной оценки на основе аналоговой стоимости. Другими словами, необходимо обращаться к базе данных по сделкам купли-продажи объектов-аналогов. По этой причине данное правило включает следующий набор требований:

• наличие в базе данных о произведенных сделках купли-продажи объектов аналогичного типа;

• наличие достаточного количества времени для компетентного поиска и сравнения данных.

При соблюдении названных условий используется аналоговая стоимость. В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий снижается степень влияния полученных результатов на дальнейшее согласование рыночной стоимости.

Таким образом, логика правила П1 имеет следующий вид:

СР = СА, если А = 1 и Т = 1,

СР = С(П2), если А = 0 или Т = О, где СР - рыночная стоимость земельного участка;

СА - аналоговая стоимость;

А - наличие (отсутствие) в базе данных информации по сделкам с аналогичными объектами: А = 1 (А = 0);

Т - достаточность (недостаточность) времени для поисков и сравнении:

Т = 1 (Т = 0).

Правило П2 вступает в действие по результатам проверки и установления факта выполнения либо невыполнимости условий первого правила. В основе содержания правила П2 лежит определение факта, является ли будущее использование оцениваемого объекта коммерческим, т.е. будет ли его эксплуатация приносить доход. При возможности коммерческого использования объекта в качестве базиса рыночной оценки будет выступать прогнозируемый будущий доход, в ином случае базис выбирается по правилу П3.

Таким образом, логика правила П2 имеет следующий вид:

СР = Сд, если К = 1,

СР = С(П3), если К = 0, где Сд - величина прогнозируемого будущего дохода;

К - признак коммерческого использования объекта оценки.

Правило П3 вступает в силу после определения неправомерности использования обоих предыдущих правил. В широком смысле, данное обстоятельство характеризует ситуацию в определенных сегментах рынка земли на начальном этапе своего развития, когда операции с землей производятся очень редко и информация по ним недоступна. На сегодняшний день к таким сегментам можно отнести земли коммунального хозяйства, земли развлекательной застройки и т.п. При такой ситуации оценщик может

опираться только на оставшиеся два базиса: нормативную стоимость и стоимость затрат на воссоздание.

Сущность правила Пз заключается в определении возможности рассчитать наиболее точно стоимость затрат на воссоздание аналогичного по своим характеристикам объекта. При физической возможности данного расчета в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание, в противном случае в качестве базис выступает нормативная стоимость.

Таким образом, логика правила П3 имеет следующий вид:

СР = С3, если 3=1,

Ср = Сн, если 3 = 0, где С3 - стоимость затрат на воссоздание;

Сн - нормативная стоимость

3 - признак возможности расчета затрат на воссоздание объекта оценки.

Последовательность и логику использования правил П] - П3 можно проследить на блок-схеме (рис. 3). Заметим при этом, что в целом данному процессу предшествует идентификация оцениваемого земельного участка, вида и условии его использования.

Рис. 3. Схема определения методики оценки рыночной стоимости земельного участка поселения

После определения методики оценки процесс продолжается в направлении выбора конкретного метода из множества используемых методов в рыночной оценке земельных участков.

На заключительном этапе расчетной части процесса оценки определяется степень влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. На данном этапе следует определить влияющие на нее факторы.

В первую очередь обратим внимание на базис - аналоговую стоимость, методика которого дает наиболее достоверный результат. Но данный результат достигается при условии достаточного для расчетов числа сделок на определенном сегменте рынка.

Нормативное количество сопоставимых объектов при расчете сравнительным подходом в различных источниках колеблется от 5 до 15 объектов, в зависимости от степени сопоставимости и конкуреноспособности к оцениваемому объекту. Опрос экспертов показал, что степень влияния исследуемого базиса на согласование рыночной стоимости можно оценить в баллах. При этом 3 балла получает базис при количестве сопоставимых объектов приближенном к нормативному значению, 1 балл - при недостаточном для объективной оценки количестве сопоставимых объектов. Для определения количества сопоставимых объектов, соответствующих 1, 2, 3 баллам было опрошено 15 независимых экспертов. В результате была получена следующая балльная оценка (табл. 1):

Таблица I.

Балльная оценка количества сопоставимых объектов для оценки рыночной

стоимости земельного участка

Количество сопоставимых объектов Баллы (к) Интерпретация результата

15-6 3 Результат точно определяет реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3 2 Результат объективен и доказуем

2-1 1 Результат дает не объективную оценку

Методы доходного подхода, в котором в качестве базиса выступает величина будущего дохода, в своих расчетах основываются на рыночной информации по арендным ставкам аналогичных земельных участков и находящихся на них улучшений. Таким образом, по аналогии с уже рассмотренным ранее базисом выведем следующий фактор, значение которого будет влиять на согласование результата - количество установленных фактов сдачи в аренду аналогичных земельных участков и их улучшений. При этом балльная оценка будет производиться по уже описанному принципу (табл. 2):

Таблица 2.

Балльная оценка информационной базы по сделкам сдачи в аренду сопоставимых земельных участков для оценки рыночной стоимости земельного __ участка_

Количество фактов сдачи в аренду Баллы (ш) Интерпретация результата

10-6 3 Отличный показатель, результат точно определяет реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3 2 Удовлетворительный показатель, результат объективен и доказуем

2-0' 1 Плохой показатель, результат дает не объективную оценку

* - при отсутствии рыночных данных по сделкам аренды эксперт может воспользоваться нормативным значением ставки аренды, установленным местными органами власти

Произведя балльную оценку факторов, определяющих степень влияния сравнительного и доходного подхода на итоговую величину рыночной стоимости, следует определить количественные показатели данного влияния по формуле:

Кк = к / (к + ш); К6д = ш/(к + ш) = 1-К«, (1)

где Ксс - коэффициент, учитывающий степень влияния сопоставимой стоимости;

К6л - коэффициент, учитывающий степень влияния прогнозируемого будущего дохода.

Естественно, представленная модель функционирует при выполнении условий привил П| и П2 выбора базиса оценки. В противном случае, в процесс оценки включается правило П3, где:

Ксс = 0, К6д = О, Ксзв = 1 или Кнс = 1, (2)

где Кс,„ - коэффициент, учитывающий степень влияния стоимости затрат на воссоздание;

Кнс - коэффициент, учитывающий степень влияния нормативной стоимости.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка поселений будет определяться по формуле:

С3у — Сс * Ксс Сбд * К6д + С3в * Ксзв * Кнс, (3)

где Сзу - расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

Сс - сопоставимая стоимость земельного участка, рассчитанная методикой сравнительного подхода;

С6я - прогнозируемый будущий доход земельного участка, рассчитанный методикой доходного подхода;

С)в - стоимость затрат на воссоздание земельного участка, рассчитанная методикой затратного подхода;

С„ - нормативная стоимость земельного участка.

Сформулированная концепция методики оценки рыночной стоимости целиком распространяется на все категории земель поселений, где она возможна и необходима.

В настоящее время в практике оценки находят применение самые различные методы, которые опираются на мощный математический инструментарий. Предложенная методика опирается на уже апробированные и адаптированные методы расчета рыночной стоимости, так как любой, даже самый изощрённый, математический метод ограничен.

Апробация представленной методики произведена на основе данных по сделкам купли-продажи земельных участков в г. Казани (табл. 3). В ходе исследования было проанализировано более трехсот участков в различных районах городам в соответствии с целевым назначением участков.

Следует отметить, что полученные результаты исследования не в полной мере является действительными для конкретной оценочной зоны (района). Это объясняется недостаточным объемом информационной базы для оценки всех оценочных участков каждой зоны (района). Вышесказанное обусловливает необходимость создания универсальной модели, позволяющей определить рыночную стоимость земельного участка во всех оценочных зонах поселения.

Таблица 3.

Матрица рыночной стоимости земельных участков для г. Казани на 01.01,05г

Оценочные тоны Зонирование по функц. назначению Исторический центр города Вахитов- ский район Советский район Приволжский район Московский район Ново-Савинов-ский район Кировский район Авиастроительный район

Земли многоэтажной жилой застройки 5882 2325 1948 1804 2116 1685 1416 1616

Земли индивидуальной жилой застройки 4797 3859 411 716 1217 - 514 461

Земли садоводческих объединений - - 375 620 - - 214 205

Земли автостоянок 5926 4586 3316 3280 3386 3210 2190 1799

Земли гаражных комплексов - 3342 1950 2337 1966 1589 1785 1301

Земли деловой застройки 6063 3891 2200 2119 2684 2724 1280 1210

Земли торговой застройки 5739 3403 2259 1810 1876 1816 1603 1655

Земли развлекательной застройки 7709 3953 2530 1708 2783 3163 1594 1161

Земли промышленности - - 650 704 801 759 876 774

Дополнением к рассматриваемому методическому подходу служит применение математически обоснованных методов регрессионного анализа,

позволяющих определить усредненное изменение значения стоимости в зависимости от изменений влияющих факторов. Для задач оценки рыночной стоимости диссертантом применяется классическая линейная регрессия, основанная на методе наименьших квадратов (МНК).

Построение модели определения рыночной стоимости земельного участка, адекватной происходящим на рынке земельных ресурсов переменам, необходимо для того, чтобы ее использование позволило бы субъектам регионального рынка в области оценки существенно сократить временной аспект в процессе определения рыночной стоимости земельного участка без особых потерь с точки зрения доказуемости и корректности.

Для построения качественной регрессионной модели необходимо знать, какие факторы оказывают наибольшее воздействие на величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Выделяются следующие группы характеристик:

• тип застройки участка (функциональное назначение участка);

• местоположение участка;

• физические характеристики участка.

Под типом застройки земельного участка понимается его настоящее или будущее функциональное использование. Здесь диссертантом используется описанная ранее классификация земель поселения для оценки рыночной стоимости.

Такая характеристика, как местоположение земельного участка, зависит от множества факторов: отдаленности от исторического центра, плотности жилой застройки, плотности транспортного движения, развития городской инфраструктуры и т.п. Излишняя детализация требует неоправданно больших затрат на сбор рыночной информации.

С другой стороны, существует нормативный показатель, учитывающий всю совокупность факторов, влияющих на местоположение земельного участка. Речь здесь идет о ставке земельного налога, установленной местными органами управления на основании проведенной кадастровой оценки земель. К положительным сторонам использования ставки земельного налога можно отнести:

• значительное снижение объема работ по сбору и анализу рыночной информации;

• снижение степени субъективности экспертной оценки;

• универсальность, т.е. возможность использования в различных поселениях, где законодательно установлены ставки земельного налога.

Единственный недостаток данной концепции заключается в том, что она не всегда будет отражать реальную ситуацию на рынке земли. Конечно, в идеальном случае нужно опираться на рыночные показатели, например, на рыночную арендную ставку земли. Однако на сегодняшний день это невозможно, поскольку рынок земли как в РТ, так и РФ в целом, еще не сформирован окончательно.

К физическим характеристикам земельного участка поселения относят конфигурацию участка, рельеф и наличие улучшений.

Влияние на рыночную стоимость таких факторов, как конфигурация и рельеф земельного участка, рассматривалось многими учеными. Это влияние описывается также и в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков Министерства земельных и имущественных отношений РТ. Согласно статистическим данным объекты с одинаковыми характеристиками по местоположению, но отличающиеся по конфигурации, не имеют существенных различий в цене. Таким образом, влияние такого фактора, как конфигурация земельного участка, на рыночную стоимость незначительно. Что касается рельефа, зачастую продавцы стремятся придать земельному участку, как говорится, товарный вид, т.е. разработать природный рельеф для более благоприятного дальнейшего улучшения участка.

Следовательно, нами выводится гипотеза, согласно которой земельный участок в условиях совершения сделки купли-продажи будет характеризоваться оптимальным соотношением сторон и пригодным для строительства рельефом для оптимизации выручаемых от продажи денежных средств.

Наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка будут оказывать имеющиеся на нем улучшения. Под улучшениями мы здесь понимаем наличие на участке или в его непосредственной близости инженерных коммуникации (электричество, вода, канализация, газ, теплопровод и т.п.).

Выделяются следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка:

• тип застройки земельного участка (X));

• ставка земельного налога (Х2);

• наличие инженерных коммуникаций (Хз).

На следующем этапе данного исследования была произведена оцифровка качественных факторов («тип застройки», «наличие коммуникаций») в зависимости от их признаков. Для каждого признака устанавливался индекс важности, опираясь на результаты ранее проведенного анализа, с дальнейшим построением обратно-симметричной матрицы. В результате произведенных операций был рассчитан вес приоритета каждого признака исследуемого фактора, что в итоге и определило числовые метки, используемые в построении модели.

Согласно имеющимся данным по продажам был произведен регрессионный анализ с использованием математического аппарата программы Ехе1, благодаря использованию которого была построена регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от определяющих факторов, значимая по Р-критерию Фишера и (-распределения Стьюдента:

У = - 1,19 + 0,87*Х, + 0,07*Х2 + 1,24*Х3,

Данная модель прошла апробацию в ходе оценки рыночной стоимости земель г. Казани (табл. 7).

Следует отметить, что данная модель имеет практическое применение не только в исследуемом городе. Рассматриваемое влияние представленных факторов на результативный признак будет характерным для других поселений, кроме таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург.

Результаты настоящего исследования могут быть реализованы субъектами земельного рынка в ходе оценочной деятельности в городах ПФО, а отдельные элементы исследования могут получить дальнейшее развитие в направлении создания универсальной методики определения рыночной стоимости земель поселений.

, Таблица 7.

Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по зонам градостроительной ценности г. Казани за 2005 год, тыс.руб.

Номер Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли

зоны много- инди- садо- авто- га- дело- торго- развл про-

градо- этаж- ви- вод- стоя- раж- вой вой ек. мыш-

строи- ной дуаль- ческих нок ных заст- заст- зас- лен-

тель- жилой ной объеди- комп- рой- рой- трой- ности

ной заст- жилой нений лек- ки ки ки

ценнос- ройки заст- сов

ти ройки

1 5,017 4,774 4,118 5,630 5,084 5,143 5,101 5,235 4,404

2 4,906 4,663 4,007 5,519 4,973 5,032 4,990 5,124 4,293

3 4,795 4,552 3,896 5,408 4,862 4,921 4,879 5,013 4,182

4 4,461 4,218 3,562 5,074 4,528 4,587 4,545 4,680 3,848

5 4,350 4,107 3,451 4,963 4,417 4,476 4,434 4,568 3,737

6 4,239 3,996 3,340 4,852 4,306 4,365 4,323 4,457 3,625

7 3,905 3,662 3,006 4,518 3,972 4,031 3,989 4,123 3,292

8 3,683 3,440 2,784 4,296 3,750 3,809 3,767 3,901 3,070

9 3,571 3,328 2,673 4,185 3,639 3,697 3,655 3,790 2,958

10 3,460 3,217 2,562 4,074 3,525 3,586 3,544 3,679 2,847

11 3,349 3,106 2,451 3,962 3,416 3,475 3,433 3,568 2,736

12 2,904 2,661 2,006 3,518 2,972 3,030 2,988 3,123 2,291

13 2,793 2,550 1,894 3,406 2,860 2,919 2,877 3,012 2,180

14 2,682 2,439 1,783 3,295 2,749 2,808 2,766 2,900 2,069

15 2,571 2,328 1,672 3,184 2,638 2,697 2,655 2,789 1,958

16 2,510 2,217 1,561 3,073 2,527 2,586 2,544 2,678 1,846

17 2,348 2,105 1,450 2,962 2,416 2,474 2,432 2,567 1,735

18 2,237 1,994 1,338 2,850 2,304 2,363 2,321 2,456 1,624

19 2,126 1,883 1,227 2,739 2,193 2,252 2,210 2,344 1,513

20 2,015 1,772 1,116 2,628 2,082 2,141 2,099 2,233 1,402

21 1,904 1,661 1,005 2,517 1,971 2,030 1,988 2,122 1,299

22 1,792 1,549 0,894 2,406 1,860 1,918 1,876 2,011 1,179

23 1,681 1,438 0,782 2,294 1,748 1,807 1,765 1,900 1,068

24 1,570 1,327 0,671 2,183 1,637 1,696 1,654 1,788 0,957

25 1,459 1,216 0,560 2,072 1,526 1,585 1,543 1,677 0,846

26 1,348 1,105 0,449 1,961 1,415 1,474 1,432 1,566 0,734

В результате диссертационного исследования и практического опыта автором получен экономический эффект для развития оценочной деятельности в виде теоретического и методического аппарата и дальнейшей разработки методических рекомендаций для оценки земель поселений. Применение в регионах РФ новых подходов, разработанных автором, будет способствовать быстрой и эффективной мобилизации рыночного потенциала земельных ресурсов поселений.

Основное содержание диссертационного исследования нашло отражение в следующих публикациях:

1. Кульков A.A. Практика оценки земельных участков в пригородной зоне // Материалы 55-ой республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2003. - С. 134-138.

2. Кульков A.A. Особенности практики оценки земельных участков в пригородной зоне // Материалы Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов: Молодые исследователи -региону. - Вологда: ВоГТУ, 2003. - С. 103-105.

3. Кульков A.A. Проблемы применения затратного подхода в оценке земельных ресурсов поселений // Материалы 56-й республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2004. - С. 194 - 198.

4. Кульков A.A. Регрессионный анализ как метод оценки рыночной стоимости земельных участков поселений // Экономика и финансы № 14, 2005. - С. 53 - 56.

5. Кульков A.A. Проблемы выбора адекватных методов для оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений // Материалы 57-ой республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2005. (в печати).

6. Сабиров И.С., Кульков A.A. Методы оценки объектов недвижимости. Методические указания по проведению практических занятий по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800. - Казань: КазГАСУ, 2005. -С. 1-32.

Подписано к печатав. iO .05г. Формат 60 x 90/16 Печать RISO

Объем 1,0 п.л. Заказ № S94. Тираж 100 экз.

ПМО КГ АСУ 420043, г.Казань, ул.Зеленая, 1

»2018?

РНБ Русский фонд

2006-4 23062

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кульков, Андрей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

1.1. Анализ развития рынка земельных ресурсов городских поселений в Республике Татарстан.

1.2. Теоретические основы рыночной оценки земельных ресурсов в городских поселениях.

1.3. Анализ существующих подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов городских поселений.

ГЛАВА 2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

2.1. Возможность применения методики затратного подхода для стоимостной оценки земельных участков городских поселений.

2.2. Пути реализации методики сравнительного подхода в условиях становления регионального рынка земли.

2.3. Оценка влияния доходности земельного участка городского поселения на его рыночную стоимость

ГЛАВА 3. Практическая реализация предлагаемых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

3.1. Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли.

3.2. Экспериментальная проверка методики оценки рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях на примере г. Казань.

3.3. Моделирование процесса определения рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке"

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, к проведению стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков использует опыт американских специалистов, представляющий американскую методическую школу.

В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.

Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов.

Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уилсона, С. Фишера, Дж. Фишмена, Л. Хен, Г.А. Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Болдырева, А.А. Варламова, А.В. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, С.В. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, О.З. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, А.В. Руднева, Г.М. Стерник, М.А. Федотовой, А.Н. Фролова, В.Г. Шабалина.

К наиболее полным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, С.И. Кабаковой, А.П. Кавалева, C.J1. Калачевой, О.З. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, А.В. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы.

В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Кроме того, в настоящее время отсутствует четкое представление об универсальной экономико-математической модели рыночной стоимости земельного участка поселения, направленной на оптимизацию процесса оценки. Отмеченные выше проблемы определяют актуальность предпринятого исследования и лежат в основе постановки цели и задач диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков поселений в условиях регионального рынка, направленных на эффективную мобилизацию рыночного потенциала земельных ресурсов.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

- исследование региональных особенностей и основных тенденций развития рынка земельных ресурсов;

- анализ существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков поселений, характеристика достоинств и недостатков, возможностей их применения в ходе оценки в условиях регионального рынка;

- разработка общих принципов построения методики оценки рыночной стоимости земельных участков поселений;

- обоснование методических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков на основе функционального использования;

- определение стоимостных характеристик различных по своему функциональному использованию земельных участков;

- выявление факторов, влияющих на расчетную величину рыночной стоимости земельного участка, с последующим построением экономико-математической модели.

Объектом исследования выступают земельные ресурсы поселений Республики Татарстан.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков поселения в условиях регионального развития рынка.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании новых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков поселений с учетом совокупности факторов, характеризующих региональный рынок земли.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

• проанализированы методы расчета рыночной стоимости земельных участков в условиях регионального рынка земельных ресурсов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, определением сферы применения;

• усовершенствованы схемы реализации методического инструментария определения рыночной стоимости земельных участков с учетом региональных особенностей земельного рынка поселений;

• разработана комплексная методика расчета рыночной стоимости земельного участка поселений, в основе которой лежат рекомендации, позволяющие снизить субъективный фактор в процессе оценки;

• построена матрица рыночной стоимости земельных участков с учетом их местоположения и функционального использования для г. Казани, позволяющая выявить общие ориентиры изменения рыночной стоимости земельного участка городского поселения;

• разработана многофакторная регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от таких факторов, как тип застройки, местоположение, наличие инженерных коммуникаций;

• на базе разработанной математической модели предложен расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земли в каждой зоне градостроительной ценности г. Казани с учетом функционального назначения участка.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные проблемам рыночной оценки недвижимости, положения Земельного Кодекса РФ и РТ, Федеральные Законы, Постановления Правительства РФ и РТ. В качестве инструментария исследования использованы методы экспертных оценок и математического моделирования.

Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты могут быть использованы при оценке рыночной стоимости земельных участков в современных условиях.

Практическое применение предлагаемого инструментария позволит повысить эффективность процесса оценки и снизить его субъективный фактор, что в конечном результате приведет к получению оптимального и адекватного результата. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей, а также кадровой подготовки экспертов в данной области.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов «Молодые исследователи - региону» (Вологда, 2003), а также на республиканских научных конференциях КГ АСУ 2002-2005 гг. Материалы диссертации и публикации по теме исследования апробировались на лекционных и учебно-практических занятиях в КГ АСУ по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка земли», «Земельный кадастр».

1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кульков, Андрей Александрович

Выводы к главе 3.

1. Разработана методика определения рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях на основе существующей методического инструментария, адаптированного к условиям регионального рынка земли. Методика позволяет определить рыночную стоимость земельных участков поселений исходя из функционального использования. При этом расчет стоимости той или иной категории земель основан на определенном наборе адаптированных для российской практики методов оценки.

2. В результате проведенного анализа и обобщений в рамках определения методики оценки рыночной стоимости земельного участка была сформирована следующая система базисов оценки: аналоговая стоимость, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволила сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов:

Ц = (Пь П2, Пз), где П; - правила выбора базисов оценки. При согласовании результатов оценки предложено использование балльной оценки влияния того или иного подхода на итоговую величину рыночной стоимости. После проведения балльной оценки факторов, определяющих степень влияния сравнительного и доходного подхода на итоговую величину рыночной стоимости, были определены количественные показатели данного влияния.

3. Апробация предложенной методики на земельном рынке г. Казани позволила выработать общие тенденции изменения рыночной стоимости земельного участка в зависимости от местоположения и целевого использования участка.

4. В условиях развивающегося регионального рынка земли актуальным является применение экономико-математических моделей. Для задач оценки рыночной стоимости рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

5. В результате проведенных исследований автором получена экономико-математическая модель определения рыночной стоимости земельного участка городского поселения, имеющая практическое применение не только в исследуемом городе, но и в других городских поселениях региона.

158

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Исследования изменений в экономической жизни России свидетельствуют о том, что в условиях современной рыночной экономики необходимо создание принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в том числе проведение стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило создание эффективных и адаптированных к региональным условиям рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений.

Анализ тенденций развития регионального рынка земли показал, что Республика Татарстан находится на пути формирования рыночных отношений в области землеустройства с опережением средних по региону темпов. Трансформация государственной собственности в частную нарастающими темпами свидетельствует о расширении рыночных отношений в плане проведения оценки, совершенствования платежей за землю, развития оборота земельных ресурсов на вторичном рынке.

2. На основе анализа экономической литературы выделяется три подхода к рыночной оценке земельных участков: затратный, где в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание единого объекта недвижимости, сравнительный - сопоставимая стоимость объектов-аналогов и доходный -стоимость будущей прибыли от использования объекта.

Каждый из представленных подходов обладает такими недостатками, как сложность определения остаточной стоимости улучшений для затратного подхода, необходимость достаточного объема информационной базы для сравнительного подхода, сложность прогнозирования будущего дохода для доходного подхода. Автором рассматривается также комбинированный подход, сущность которого заключается в синтезе классических подходов с целью выработки более адаптированных методов расчета рыночной стоимости земельных участков.

3. В рамках настоящего исследования разработан методический инструментарий для оценки рыночной стоимости земель поселений, адаптированный к существующей ситуации на региональном рынке земли посредством тщательного анализа выделенных методов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, а также условий их применения.

Анализ традиционно используемых методов оценки стоимости земельных участков и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что они отличаются значительными трудностями применения в условиях становления рынка недвижимости в силу отсутствия в полном объеме статистической информации, нестабильной экономической и политической ситуации в стране.

Расчетная составляющая предложенной методики определения рыночной стоимости земельного участка поселения подразделяется на три этапа: выбор базиса оценки, выбор методики оценки, определение степени влияния базиса на расчетную величину рыночной стоимости.

4. На основе проведенного анализа и обобщений, используя идеи трехмерного представления пространства оценки, было сформировано унифицированное представление системы базисов оценки: аналоговая стоимость, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволяет сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов: П, = (Пь П2, Пз), где П; - правила выбора базисов оценки.

5. Предложена методика оценки степени влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка поселения. Для сопоставимой стоимости процесс сводится к балльной оценке (от 1 до 3 баллов) количества сопоставимых объектов для оценки рыночной стоимости земельного участка. При этом максимальный балл (3 балла) получает базис при количестве сопоставимых объектов приближенном к нормативному значению, минимальный балл (1 балл) - при недостаточном для объективной оценки количестве сопоставимых объектов.

Методы доходного подхода, где в качестве базиса выступает величина будущей прибыли, в своих расчетах основываются на рыночной информации по арендным ставкам аналогичных земельных участков и улучшений, находящихся на них. Таким образом, был выведен фактор, значение которого влияет на согласование результата - информационная база по сделкам сдачи в аренду аналогичных земельных участков и их улучшений.

6. Апробация представленной методики произведена на основе данных по сделкам купли-продажи земельных участков в г. Казани. В ходе исследования было проанализировано более трехсот участков в различных районах городам в соответствии с целевым назначением участков.

Следует отметить, что полученные результаты исследования не в полной мере является действительной для конкретной оценочной зоны (района). Это объясняется недостаточностью информационной базы для оценки всех оценочных участков каждой зоны (района). Вышесказанное обусловливает необходимость создания универсальной модели, позволяющей определить рыночную стоимость земельного участка во всех оценочных зонах поселения.

7. Дополнением к рассматриваемому методическому подходу служит применение математически обоснованных методов регрессионного анализа, позволяющих определить усредненное изменение значения стоимости в зависимости от изменений влияющих факторов. Для задач оценки рыночной стоимости диссертантом применяется классическая линейная регрессия, основанная на методе наименьших квадратов (МНК).

Были выделены следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка:

• тип застройки земельного участка;

• ставка земельного налога;

• наличие инженерных коммуникаций.

8. Согласно имеющимся данным по продажам был произведен регрессионный анализ с использованием математического аппарата программы Exel, на основании которого была построена регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от определяющих факторов.

Данная модель прошла апробацию в ходе оценки рыночной стоимости земель г. Казани.

Следует отметить, что данная модель имеет практическое применение не только в исследуемом городе. Рассматриваемое влияние представленных факторов на результативный признак будет характерным для других поселений, кроме таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург.

9. На основе диссертационного исследования и практического опыта автора получен экономический эффект от развития оценочной деятельности в виде анализа теоретического и методического обеспечения и усовершенствования методических рекомендаций для оценки земель поселений. Применение в регионах РФ новых подходов, разработанных автором, будет способствовать быстрой и эффективной мобилизации рыночного потенциала земельных ресурсов поселений.