Формирование арендной платы за пользование землями поселений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование арендной платы за пользование землями поселений"

На правах рукописи

Грачева Елена Викторовна

ФОРМИРОВАНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛЯМИ

ПОСЕЛЕНИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика н управление народным хозяйствам: региональная экономика, землеу стройство

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

'Гула, 2006

Работа выпаянша га кафедре «Автоматгоироважше шсформэднеш е и упршотягаддае системы» в Государствешюм образе® атшшом учреждении высшего профессионального образования </ГульсшЙ государственный ушшерш-тет».

Научный ру кшодитеиь ; доктор техшгаескнх наук, профессор * ' Фатуев Виктор Александрович

Офгодншшшю оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Псяяев Рифад Аббязович

доктор экономических наук; профессор " К'осиискиЙ Влвдга-пф Васильевым

Ведущая. оршншацнж I Чэсуд арстеегашй университет управлеии»

Защита состоится декабря 2006 года в 14-00 ад заседании доссер-тациониого совет К 212.271.02 в ГОУ ВПО ¿Гульашй государственный университет» по адресу: 300600, г. 'Гула, ул. Ф. Энгельса, 155, уч. корп. 5, ауд, № 302.

С дпссяртшщвП момю адш»комшъся в библиотеке Т^оо&жого гоеударет-в ениого угош ерептета.

Автореферат разослан « 27 » ноября 2006 г.

Ученый секретарь диссертатюнжж о сов ета

V

Романова Л .Л?!

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование арендной платы за пользование землей — неотъемлемый элемент управления земельными ресурсами. Без него на современном этапе реформирования как системы местного самоуправления, так и системы управления земельными ресурсами немыслимо компетентное управления экономикой регионов.

По данным государственного земельного учёта земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, из них земли, находящиеся в государственной собственности - 1580,8 млн. га. Одним из основных регулярных источников пополнения бюджета муниципальных образований является доход от взимания арендной платы за использование земель. Хотя земли в черте поселений составляют 1,1 % территории РФ, основные доходы бюджет получает от их использования - 97 % (8,1 млрд. руб.). Данные Росземкадастра свидетельствуют, что за последние годы отмечается как рост объема арендной платы, так и то, что основная доля средств, поступающих в бюджет, получена от сдачи в аренду земель поселений (85 %).

Однако на сегодняшний день не существует единого научно-обоснованного механизма формирования арендной платы - практически в каждом муниципальном образовании РФ реализуется собственный подход к взиманию арендной платы за пользование землями поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Проведенный анализ показал, что почти везде цена земли определяется рыночной стоимостью находящихся на ней объектов недвижимости, что не дает объективного представления о цене самой земли; отсутствует дифференцированный подход к взиманию арендной платы в зависимости от месторасположения, качества, функционального использования земель; используемые поправочные коэффициенты к базовой ставке при расчете устанавливаются административным путем методом подбора на основе практического опыта и известных аналогов с большой долей субъективизма Следствием такой ситуации зачастую является недооценка реальной стоимости земли и сложность прогнозирования источников доходов муниципальных образований.

Вопросы управления муниципальным имуществом в своих трудах раскрывали следующие ученые: Рой О.М., Зотов В.Б., Козлов A.A., Варламов A.A., Кухтин П.В., Аратский А.Б., Руднев A.B. и др., а об особенностях (Армирования арендной платы за пользование земельными ресурсами говорили в своих работах Прорвич В. А., Савченко Е.С., Павленко Н Е., Игнатов В.Г. и др.

Таким образом* является актуальным рациональное использование земель поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с учетом специфики и стратегии развития конкретного муниципального образования путем разработки универсального подхода к расчету арендной платы за пользование указанными землями. Кроме того, применение этого подхода позволило бы создавать базу для прогнозирования доходов бюджета и учитывать различные факторы арендуемых земель.

Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, как одной из основ эффективного функционирования регио-

нальной системы управления земельными ресурсами.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Провести анализ факторов и условий функционирования и развития системы земельных отношений и существующих методов формирования арендной платы за пользование землями поселений в Российской Федерации.

2. Сформулировать требования, предъявляемые к методике расчёта арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности, которая стимулировала бы рациональное использование земельных ресурсов в регионе. •

3. Разработать методику, отвечающую предъявляемым требованиям и сформировать необходимый перечень параметров для решения поставленной задачи.

4. В соответствии с разработанной методикой определить порядок расчета арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

5. Провести агфобацию разработанной методики на примере населённых пунктов различных муниципальных образований Тульской области.

Область исследования в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика» соответствует пунктам 5.9 и 5.18 паспорта специальности ВАК, в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: землеустройство» соответствует пункту 13.7 паспорта специальности ВАК.

Объектом исследования являются земли поселений, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Предмет исследования: процесс формирования арендной платы за пользование землями поселений.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных учёных, посвященные проблемам управления земельными ресурсами. Методологической основой исследования явился системный подход, обеспечивший раскрытие сути исходных положений, систематизацию и анализ существующей практики формирования арендной платы за пользование землями поселений. Также использованы методы статистического моделирования и экспертного оценивания.

Информационной базой исследования служат нормативные документы РФ, подзаконные акты, материалы периодической печати, нормативно-методические материалы и рекомендации Росземкадастра РФ, а также статистические и отчетные данные Комитета по управлению государственным имуществом Тульской области.

Научная новизна заключается в разработке единого научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, который позволяет при ее расчете учитывать экономические, социальные, экологические факторы использования земельных ресурсов, а также стратегию развития муниципального образования, снизить субъективизм ЛПР, повысить контроль за функциональным использованием земель в регионах, тем самым, увеличивая эффективность реализации земельных отношений.

Конкретными элементами научной новизны являются: ■

1. Обоснована зависимость стратегии развития муниципального образования от рационального использования имеющихся в его распоряжении земельных ресурсов и доказана необходимость разработки единого научно-методического подхода к механизму расчёта арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

2. На основании проведенной систематизации и сравнительного анализа тенденций, факторов й современных условий функционирования и развития региональной системы земельных отношений сформирован набор требований и концепция методики расчёта арендной платы за пользование землями поселений.

3. Предложена Система показателей, отвечающая сформированному набору требований, что даёт возможность учесть необходимое количество факторов, характеризующих ценность и качество арендуемых земель.

4. Разработана новая единая методика формирования арендной платы за пользование землями поселений, являющаяся действенным инструментом повышения эффективности использования земельных ресурсов в регионе и позволяющая учитывать специфику конкретного муниципального образования; оценить стоимость непосредственно самой земли; взимать арендную плату дифференцированно в зависимости от месторасположения, качества и функционального использования земель; снизить субъективизм ЛПР.

5. Проведена апробация разработанной методики в различных муниципальных образованиях Тульской области, обеспечивающей, возможность учета местных особенностей рынка недвижимости и условий сдачи конкретного земельного участка в аренду.

Практическая значимость проведённых исследований заключается в том, что использование разработанной методики позволяет органам управления земельными ресурсами муниципального образования при расчёте арендной платы учитывать множество различных особенностей арендуемых земель, повышает объективность оценки земли и взимаемой арендной платы, и, тем самым, увеличивает эффективность реализации земельных отношений в целом.

Апробация работы и использование её результатов. Основные положения и результаты диссертационной работы в целом и отдельные ее раздель! докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и областных научно-практических конференциях: на открытом Конкурсе на лучшую работу студентов в вузах РФ в 2004 г., XXX, XXXI международных молодежных научных конференциях «Гагаринские чтения» (2004, 2005 г. соответственно), VII Всероссийской научно-практической конференции «Экономика. Управление. Финансы» (2004 г.), Щ Международной конференции «Молодежь и экономика» (2006 г.), на семинаре-совещании вузов России по итогам заседания УМО по специальности «Государственное и муниципальное управление» в 2003 году (г. Краснодар).

Научные и методические рекомендации исследования были апробированы на базе Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы и Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Узловая.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 8 научных работ общим объемом 2 п.л.

Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 129 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 24 рисунка, 6 таблиц, 7 приложений. Библиографический список включает 115 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель, задачи, предмет и объект исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость результатов работы, сформулированы основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе «Арендные отношения как основной механизм эффективной системы управления земельными ресурсами в регионах РФ и за рубежом» проанализировано нормативно-правовое, финансовое и организационное обеспечение системы арендных отношений на землю как основы эффективного использования земельных ресурсов в регионе, исследованы существующие механизмы формирования арендной платы за пользование землями поселений в субъектах РФ, выявлены их основные достоинства и недостатки.

Место арендных отношений в общей системе регионального управления земельными ресурсами представлено на рисунке 1._______

Модуль формирования управляющих воздействий

I. Законодательная и нормативная деятельность.

II. Управление структурой и величиной земельных платежей.

1. Налоги ^»установление прннципоы формировании системы арендных платежей;

• приведение ставок арендных платежей в соответствие с рентной доходностью земельных участков;

• обязательность арендных платежей для всех арендаторов;

§ * стимулирование посредством арендных платежей

2. Аренда < инвестиционного оборота земель и их перехода к эффективным правообладателям;

«стимулирование посредством арендных платежей рационального использования земельных и иных природных ресурсов, их охраны и восстановления качества земель; •способствование установлению баланса доходов бюджетом

гт V. всех уровней управления от использовании земель.

3. Нормативная цена *

III. Регламентация использования.

IV. Перераспределение земель.

V. Предоставление и изъятие земель.

VI. Прегензионно>нсковаи работа.

VII. Регулирование земельного рынка.

Управленческое решение

Управляющее воздействие

Субъект управления Органы управления отраслевой

вертикали Органы управления территории

Обратная связь

Объект управления

Земельные ресурсы Земельные отношения

Рисунок 1 - Упрощенная модель системы управления земельными ресурсами

на региональном уровне

В 2004 году удельный вес централизованных платежей за землю в консолидированный бюджет составил 27,0 %, из которых от сбора арендной платы -27,9 %\ Однако на сегодняшний день плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, установленная законодательством России, не в полной мере учитывает реальную ценность земель. Как следствие этого, система платного использования земли исполняет свои главные функции (фискальную и регулирующую) неэффективно.

В сложившейся системе платежей за использование земли арендная плата в наибольшей мере по сравнению с другими видами платы (земельный налог, нормативная цена земли) отражает состояние рыночных отношении в этой сфере. Факторы, которые, по мнению специалистов, влияют на размер арендной платы земельного участка, представлены на рисунке 2.

Факторы, влияющие на размер арендной платы

Рисунок 2 - Факторы, влияющие на стоимость земельного участка и размер

арендной платы

Порядок определения арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. В общем виде расчет арендной платы за конкретный земельный участок на территории населенного пункта определяется путем умножения площади земельного участка на базовую ставку арендной платы и на корректирующие коэффициенты, которые в разными органами власти определяются по своему. Сравнительный анализ параметров расчета арендной платы за пользование землей проведен в таблице 1.

В связи с отсутствием единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю, на местах широко распространена практика ее произвольного назначения с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

1 Варламов А.Д. Земельный кздаеф: вб г.-М.: Колосс, 2(103 - 2004. - Т.1.С. 199-204.

Таблица I - Анализ существующих методов формирования арендной платы

; Состав-{ лякяцие ' арендной 1 платы Используемые показатели Достоинства Недостатки

| База для {начисле-| ния платежа 1 > Ставка земельного налога 1. Простота и удобство применения. 2. Фиксирование существующих конкретных показателей ставок земельного налога в нормативно-правовых документах. 3. Индексация действующих ставок земельного налога производится вне зависимости от качества земель. 1. Реально и объективно ставки земельного налога определены только для земель некоторых категорий. Для остальных видов земель ставки определяются в процентном отношении от известных, что не отражает реальную стоимость земли. 2. В связи с инфляцией ставки земельного налога ежегодно индексируются, но ставка арендной платы должна бьпь зафиксирована в договоре, который заключается на определенный срок. 3. Ежегодная индексация ставок земельного налога может привести к тому, что плата за переоформление земельного участка на право собственности в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ может возрастать неограниченно.

Минимальный размер оплата труда (МРОТ) В условиях быстротекущей инфляции позволяет оперативно индексировать плазу за землю ш сравнению с применением ставок земельного налога. Значительное отставание роста минимального размера оплаты труда от реального процента инф;гаши в нашей стране не позволяет применять этот показатель как оптимальный.

' Коррек-} тирую-\ щие ко-| эффицие {нты « 1 ¡1 1 \ \ < удобства местоположения участка Отражают один из параметров арендуемого участка в зависимости от условий и требований конкретного населённого пунхта 1. В различных субъектах РФ при расчете арендной платы используются различные коэффициенты, отражающие только один из параметров арендуемого участка. 2. Все коэффициенты к базовой ставке арендной плаш устанавливаются административным путем методом подбора на основе практического опьгга и известных аналогов. 3. Процесс предоставления льгот по оплате за пользование землей в последнее время приобрёл бесконтрольный характер - от неё освобождены уже целые отрасли.

А" подзоны особого коммдэческого спроса

К градостроительной ценности местонахождения участка

К плотности застройки участка

К экологической опасности производства

К нецелевого использования земель

/С влияния месторасположения на доходность деятельности арендатора

Кьщя деятельности арендатора

К льготной категории арендаторов

К места регистрации предприятия

А' сверхнормативной площади участка и др.

Недифференцирумость существующей арендной платы от вцдов и категорий использования земель приводит к снижению социальной справедливости, необъективности при расчетах взимаемых платежей за пользование землей. Кроме того, такая практика установления ставок арендной платы органами власти создает неясность в арендных отношениях, не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, ущемляет интересы арендаторов, и, как следствие, сдерживает процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. К тому же, многообразие муниципальных методик не позволяет осуществлять надлежащий мониторинг эффективности использования земли со стороны вышестоящих органов.

Пример расчёта арендной платы за земельный участок площадью 100 м2, предоставляемый в центре населённого пункта для работы летнего кафе в различных муниципальных образованиях Тульской области приведён в таблице 2.

Таблица 2 - Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы за пользование земельными участками в населённых пунктах Тульской области

Параметры сравнения Муниципальное образование (МО)

г. Белев г. Узловая

Норма ишно- правовое обеспечение Решение Земского собрания МО «Белевский район» Тульской области от 04.11.2002 № 16/120 «Об утверждении методики расчета арендной платы за использование земли на территории МО «Белевский район». Решение Земского собрания МО «Белскский район» Гульской области от 21.02.2003 №4/19. Решение Думы г. Узловая и Узловского района от 18.01.2005 № 27249. Решение Думы г. Узловая и Узловского района от 04.07.2003 № 15-151.

Методика расчета арендной платы Ащ * Си х Ку х 1Сфн х «5 х А», - размер годовой арендной гшоты (руб.), С,н - действующая ставка земельного налога (руб./м2/год); Ку - коэффициент кратности; Кф„ - коэффициент функционального использования земли; К1р - коэффициент ' градостроительной оценки земли; 8 - площадь арендуемого земельного участка (м2). Лщ я 8 х Сзм х Кс ^ Кр)ц Аая - размер годовой арендной платы (руб.); Си, - действующая ставка земельного налога (ру б./м2/год); Ке - коэффициент к ставке земельного налога; К|„, - коэффициент разрешенного использования земельного участка; 8 - площадь арендуемого земельного участка (м).

Данные расчётного примера С„= 2,59 руб./мгЛх>д Ку=2; 14. = 30; Кгр=1.0; 100 м2. С,н ~ 4,84704 рубЛг/год " К,» 1,1; К^» 176,5; в» 100 м2.

Итоговая и арендных платежей • Апд = И 540 (руб./год) или I 295 (руб./месяц) А = 94 105 (руб.Лх>д) или 7 842 (рубУмесяц)

Принципиальное различие в представленных методиках составляет тог факт, что по методике Белевского района расчет ведется от ставки земельного налога, увеличенной в 2 раза коэффициентом кратности. В методике Узловско-го района основой является ставка земельного налога с поправочным коэффициентом 1,1. Кроме того, в методике, применяемой на территории Узловского

9

района коэффициент, учитывающий вид функционального использования земельного участка равен 177, а в Белёвском районе его значение всего лишь 30. Таким образом, разница в итоговых суммах расчета арендных платежей за, земельный участок установленной площади, предоставляемый под один и тот, же вид функционального использования, произведенного по индивидуальным методикам различных муниципальных образований, превысила 6.

Проведенный анализ выявил необходимость разработки и внедрения единой унифицированной методики расчета арендных платежей за землю на основе государственной кадастровой оценки земли, что позволит повысить объективность формирования арендной платы за земельные участки на территории населённых пунктов, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, платежную дисциплину арендаторов, повысит эффективность использования земельных ресурсов в регионах.

Во второй главе «Проект методики расчета арендной платы за пользование землями поселений» изложен научно-методический подход к формированию арендной платы за пользование землями населённых пунктов, находящимися в государственной и муниципальной собственности и на его основе предложена унифицированная методика расчёта арендной платы.

Расчет размера арендной платы в соответствии с разработанной методикой определения величины арендной платы за пользование землями поселений, производится по формуле:

Аг = Б«, х КК х Б х Кф„ х К„ где Аг - годовая арендная плата (руб.);

Бап - кадастровая стоимость 1 м2 арендуемого участка (руб./м2);

КК - средний коэффициент капитализации для типичного земельного участка, расположенного в регионе расположения объекта (%);

¡5 - площадь арендуемого земельного участка (м2);

КфИ - коэффициент функционального использования арендуемого ззмель-яого участка;

К, - поправочный коэффициент на площадь арендуемого земельного участка В качестве базовой ставки арендной платы предлагается использовать кадастровую стоимость 1 м2 арендуемого участка. Кадастровой стоимостью земельного участка является величина, отражающая его ценность (полезность) при существующем его использовании. Согласно «Методике государственной; кадастровой оценки земель городских и сельских поселений» эти показатели включают в себя: местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории; уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; эстетическая, историческая ценность застройки, ладцшафтная ценность территории; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Кадастровая стоимость земель населённых пунктов отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и /т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Кроме того, кадастровая стоимость земель поселений и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, положена в основу расчетов как иных видов стоимости земель поселений (залоговая, страховая, нормативная и др.), так и других экономических нормативов землепользования,

С экономической точки зрения значение объектов недвижимости, включая и сам земельный участок, аналогично передаваемому в ссуду капиталу, то есть такой единый объект недвижимости представляет собой капитал в натуральной, вещественной форме, приносящий собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей). При этом рентный доход от недвижимости будет представлять собой аналог процента на вложенный капитал. Поэтому для расчёта базовой ставки арендной платы возможно использование метода капитализации земельной ренты, при котором норма капитализации определяется на основе ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивною построения. В соответствии с общепринятой методикой определения, средний коэффициент капитализации для типичного объекта недвижимости в регионе расположения объекта на данный момент составляет 16,99 %.

Затем производятся корректировки к ставке арендной платы, учитывающие основные характеристики и условия использования конкретного земельного участка, сдаваемого в аренду.

Расчёт коэффициента фунщионмьного использования арендуемого земельного участка (Кф^ производится с помощью метода анализа иерархий (рис.3).

Рисунок 3 - Иерархическое представление проблемы определения приоритета функционального использования арендуемых земель

В качестве альтернатив применяются 14 законодательно закрепленных видов функционального использования земель населённых пунктов.

Они ранжируются на основании комплекса показателей эффективности использования земель муниципального образования. Критериями при расчёте являются: экономический аспект (получаемая арендатором прибыль от деятель-

ности на арендуемом участке), жологичность деятельности арендатора, социальная ориентация (стимулирование социально-ориентированных видов использования земель и объектов приоритетных для населённых пунктов видов деятельности) и соответствие деятельности арендатора стратегии развития муниципального образования. Для конкретного муниципального образования в соответствии с приоритетом каждого критерия определяется значимость каждого варианта использования земли населённого пункта.

Нормализация полученных . значений осуществляется в диапазоне 1 < Кфи <30 (по аналогии с коэффициентом по видам и способам использования земли, применяемым в некоторых муниципальных образованиях РФ3), однако возможно изменение этого диапазона коэффициента в соответствии с условиями развития конкретного муниципального образования. Кроме того, коэффициент функционального использования позволяет более подробно разбить каждый вид разрешенного использования на еще более мелкие категории.

Поправочный коэффициент на площадь арендуемого земельного участка А"*, позволяет скорректировать величину арендной платы в зависимости от площади участка Его использование приведет к привлечению интереса потенциальных арендаторов к аренде участков с большей площадью. Аналогичный коэффициент (коэффициент сверхнормативной площади участка) применяется в некоторых муниципальных образованиях РФ и рассчитывается по таблицам, сформированным административным путем (например, в Тульской области он измеряется в диапазоне от 0,1 до 2). Целесообразно для расчета этого поправочного коэффициента использовать регрессионную зависимость, аппроксимирующую эмпирические данные, полученные на основе анализа договоров аренды земельных участков, заключенных в г. Тула:

К 5 = 2,7 - 0,7 18( 5)

Это позволяет более дифференцировано определять зависимость значений данного коэффициента от площади арендуемого земельного участка (рис. 4).

Рисунок 4 ~ Определение значений коэффициента площади участка

Предлагаемые методикой коэффициенты функционального использования и площади арендуемого участка позволяют скорректировать величину арендной

5 Рой О.М. Система государственного и муниципального управления. - СПб.: Питер, 2003. -- С. 230.

12

платы в соответствии с использованием каждого конкретного земельного участка. Повышающие коэффициенты применяются для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки (объекты уличной рекламы, АЗС, автостоянки, игорные заведения, предприятия торговли и общественного питания, реализующие алкогольную продукцию), а также для малых архитектурно-строительных форм (киоски, палатки). Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель (земли, предназначенные для жилой застройки, для ведения садоводства и огородничества), а также для приоритетных для населенных пунктов видов деятельности: хлебопекарни, учреждения здравоохранения и образования, аварийно-спасательные службы и т.п.

Выделенные параметры расчета арендной платы позволяют комплексно оценить множество факторов использования земли арендуемого участка. На рисунках 5 и 6 представлены графики зависимости арендной платы за 1 м2 земельного участка от коэффициента функционального использования и кадастровой стоимости земли для следующих значений:

Рисунок 7 - Зависимость размера арендной платы за землю от площади участка

Предлагаемые показатели формирования арендной платы позволяют, свести в единую достаточно простую форму разнообразие используемых в различных муниципальных образованиях элементов формирования арендной платы (рис. 8).

Компоненты Компоненты < ,

существующих методик разработанной методики

Ставка земельного налога Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) Коэффициент удобства местоположения

участка

Коэффициент подзоны особого коммерческого спроса | ........

Коэффициент градостроительной ценности -кадастровая стоимоиъ

местонахождения участка Коэффициент плотности застройки учасгка Коэффициент экологической опасности

производства

Коэффициент нецелевого использования земель

Коэффициент влияния месторасположения на ^ КокЬАииионт

доходность деятельности арендатора * , .ирр ц

Коэффициент вида деятельности арендатора ^ функционального использования

Коэффициент льготной категории арендатором

Коэффициент места регистрации предприятия ___

Коэффициент сверхнормативной площади -1—Коэффициент площади

участка

Рисунок 8 - Соотношение компонентов расчета арендной платы (по существующим и разработанной методике)

Представленная методика расчета арендной штаты за пользование землями поселений, позволит создать единый порядок установления арендной платы за земельные участки на территории различных поселений субъекта РФ; ограничить зависимость арендной платы от произвольного и субъективного усмотрения органов власти муниципального образования и органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит предоставление земельных участков в аренду; расширить предложение земельных участков в связи с процессом переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды; повысить эффективность использования земли муниципального образования.

Третья глава «Апробация разработанной методики расчёта арендной платы за пользование землями поселений, в условиях населенных пунктов Тульской области» посвящена анализу практики установления арендной платы в муниципальных образованиях Тульской области и апробации унифицированной методики расчёта арендной платы за пользование землями поселений на примере населённых пунктов муниципальных образований Тульской области.

На данный момент площадь земель населённых пунктов на территории Тульской области составляет 222,1 тыс. га, в том числе городских поселений -66,6 тыс. га, сельских поселений - 155,5 тыс. га. Процесс упорядочения формирования категории земель поселений в Тульской области осложняется тем, что черта поселений не установлена повсеместно, а при ее отсутствии учет земель

данной категории осуществляется по фактической застройке, включая примыкающие к домам приусадебные участки.

' Арендная плата за земли совместно с доходами от продажи земельных участков является одной из главных статей в поступлениях от использования и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. В 2003 году от аренды земель населённых пунктов в бюджет поступило 58627,1 тыс. руб. от 907 заключенных договоров аренды.

В муниципальных образованиях Тульской области вследствие отсутствия унифицированной методики расчета арендной платы за использование земель поселений, местными органами власти разработаны и утверждены индивидуальные методики расчета арендной платы, что позволяет муниципальным образованиям осуществлять управление земельными ресурсами на подведомственной территории, произвольно завышая или занижая арендную плату. Следовательно, при наличии 26 муниципальных образований в Тульской области арендная плата за земельный участок, находящийся на территории смежных поселений и выделяемый арендатору под один и тог же вид функционального использования, может отличаться в несколько сотен раз. В связи с вступлением в силу 01.01.2006 г. Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», предусматривающим изменение количества муниципальных образований в Тульской области, дифференциация арендной платы за землю станет еще более заметной.

За основу для расчета базовой ставки арендной платы практически во всех муниципальных образованиях берется действующая ставка земельного налога, которая не предполагает дифференциацию по оценочным зонам и видам использования, и не учитывает при этом реальную ценность и полезность земли. Так, для всех видов использования земель поселений Тульской области с численностью населения до 20 тыс. человек ставка налога равна 2,59 руб./м2 в год, которая затем произвольно варьируется в каждом муниципальном образовании с помощью набора различных поправочных параметров. Установление базовой ставки арендной платы в размере 16,99 % (в соответхпвии с коэффициентом капитализации) от кадастровой стоимости земли позволит изначально объективно дифференцировать взимание арендной платы в зависимости от функционального использования конкретного земельного участка

Немаловажным является и тот факт, что кадастровая оценка земель поселений уже проведена на территории Тульской области с многочисленными денежными затратами. И хотя изначально она проводилась для целей налогообложения (в проекте федерального закона «О внесении дополнений в часть 2 Налогового кодекса РФ» размер земельного налога зафиксирован на уровне 1,5% от кадастровой стоимости земли различного целевого назначения), было бы нецелесообразным применять полученный материал только для этих целей.

Пример значений коэффициентов функционального использования земель, рассчитанных экспертами для г. Тулы, приведен в таблице 3 (нормализация коэффициента производилась в диапазоне: 1 <Кфи< 12).

Таблица 3 — Значения коэффициента функционального использования земель поселений для г. Тулы_ • ■ ____ • - •_

№ п/п Ввд функционального использования Значения К^

1 Земли под домами мдагоэтажной жилой застройки • 1

2 Земля под домами индивидуальной жилой застройки. . . . 1

3 Земли дачных и садоводческих объединений траждан ; ' 2

4 4.1 Земли тиражей и автостоянок, в том числе: ' Индивидуальные гаражи """б

4.2 Кооперативные гаражи 3

4.3 Охраняемые автостоянки

5 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в том числе:

5.1 Объекты розничной торговли (магазины, универмаги) _ ' 2,5 •

5.2 Торговые ларьки, киоски, палатки • 9

5.3 Оптовые рынки и базы 2,5

5.4 Кафе, рестораны 6

5.5 Гостиницы,' гостиничные комшексы, мотели •- 4 ■

5.6 Косметические салоны; парикмахерские, фотоателье 3

"5.7 Ювелирные салоны 5

5.8 Туристические фирмы 6,5

5.9 'Дискотеки, видеосалоны 2'-

5.10 Казино, ночные клубы, игорные заведения •

5.11 АЗС, ГАЗС 3,5

5.12 Автосервис, шиномонтаж 2,5

6 Земли учреждений и организаций народного образования 1

7 Землипод промышленными объектами, объектами святи •

7.1_ Спиртовая, ликероводочная, пивоваренная, табачная промышленность 8

7.2 Объекты газовой промышленности 8

7.3 Объекты других отраслей промышленности 4

7.4 Радио, отделеиш связи, почта • ■2

7.5 Телефон. телекоммуникации 3

7.6 Мобильная (сотовая, пейджинговая) связь " 12'

7.7 Телевидение, радиовещание, редакции СМИ 3

• 8"1 Земли под адашнистраптено-управленчесзшми и общественными объектами Управленческие объекты газовой и нефтеперерабатывающей промышленности Финансово-кредитные организации 5,5.....

9 Земли под военными об1>ектами 1

10 Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения ■ 1

11 Земли сельскохозяйственного использования 1

12 Земли под лесами в поселениях 1

13 Земли под обособленными водными объектами .1

14 Прочие земли поселений 1 -

Для оценки экономического эффекта от внедрения проектируемой методики в Тульской области использован метод статистического моделирования. Предполагая, что зависимость числа договоров от размера площади арендуемого участка имеет нормальный закон распределения, параметры которого определяются на основании данных проведённого выборочного исследования, произведем расчёт планируемого объема арендных платежей за пользование землями поселений по Тульской области:

«"--к™* ' ''''

где вдии - минимальная площадь арендуемых земельных участков;

Бщах - максимальная площадь арендуемых земельных участков; Аа - предполагаемая арендная плата за участок площадью Б; /р(Б)- функция, определяющая число заключенных договоров аренды в зависимости от площади земельных участков (на основе закона нормального распределения) с параметрами „Г = 185 ист = 30 .

Подставив средние данные для Тульской области, получим, что предполагаемая арендная плата при внедрении проектируемой методики составит 62720,098 тыс. руб., что больше поступивших в 2003 г. 58627,1 тыс. руб.

В таблице 4 представлена оценка финансового результата от внедрения предлагаемой методики на примере ряда муниципальных образований Тульской области.

Таблица 4 - Оценка финансового результата от внедрения предлагаемой методики на примере ряда муниципальных образований Тульской области

Характеристики участка (площадь, функциональное использопание) г. Келеп г. Узлопая

8 100 м5, кафе

Ас - ^ арендной платы но существующей методики (руб.) 15540 94105,3

Ап - Е арендной платы по предлагаемой методике (руб.) 48004.8 113555,5

Л Ап ~ Лс (руб.) 32464,8 19450,2

Л-Ап-Ао(%) ; 208,91 20,67

И - 13 мт, 'юртный шишльон ......... I

Ас - £ арендной платы по существующей методике (руб.) 2020,2 12233,6

Ац - ¡2 ароидной платы по предлагаемой методике (руб.) 13827,1 32708,1

А = Ап - Ас (руб.) 11806,9 20474,4

Л - Ац ■ - Ас (%) 584,44 167,36 |

в 9 м2, ремонт обуви 1

Ас - £ арендной плата по существующей методике (руб.) 1398,6 5878,3

Ап - £ арендной платы но предлагаемой методике (руб.) 3376,6 7452,4

А-Ап-Ас (руб.) 1978,5 1574,1 |

Л-Л,- Ас(%) 141,42 26,78 !

Используя полученные значения коэффициентов функционального ис-

пользования земель поселений, полученные для г. Тулы (см. табл.3), рассчитана

зависимость размера арендной платы за 1 м2 земли от категории земли и ее фу-

нкциойального использования (рис. 9).

Кфи»«

Ьфи=Е)

Кфи-МО

. Категории э«мб>ль . .. * > размер арендной платы по .предлагаемой.меп одмке . ..» * рмгзмкр «рендмой « шаты по сущетгвующей. гла ги^икв

Рисунок 9 - Зависимость размера арендной платы за 1 м2 земли от категории земли и её функционального использования (по существующей и проектируемой методикам) для г. Тулы

По данной зависимости видно, что при использовании арендуемой земли не по целевому назначению арендная плата вырастает значительно, особенно для категорий земель социально-ориентированных видов использования (земли жилой застройки, земли учреждений и организаций народного образования). Кроме того, арендная плата вырастет для объектов, занимающихся высокодоходной деятельностью, т.е. за земли гаражей и автостоянок, земли под объектами розничной торговли, игорными заведениями, кафе, ресторанами, туристическими фирмами, земли под финансово-кредитными организациями. Вследствие наблюдающейся в г. Тула тенденции сдачи в аренду помещений детских дошкольных учреждений, применение предлагаемой методики приведёт к увеличению поступлений арендной платы за пользование землями, на которых расположены данные объекты недвижимости.

Незначительное снижение объема поступлений от арендной платы земель под домами индивидуальной жилой застройки, под военными объектами, лесами в поселениях и водными объектами, объект ам:« оздоровительного и рекреационного назначения, на землях дачных и садоводческих объединений граждан и землях сельскохозяйственного использования компенсируется принципом социальной справедливости а дифференцируемом определении арендной платы. Применение данного принципа стимулирует рост показателя качества жизни жителей муниципального образования, социально-экономическое развитие самого муниципального образования, повышает доверие к органам власти у населения.

Таким образом, расчет базовых ставок арендной платы на основании кадастровой стоимости земли в зависимости от вида ее функционального использования по каждому муниципальному образованию приведёт к обоснованному и объективному дифференцированному установлению ставок арендной платы по вицам функционального использования арендуемых земель.

В заключении диссертации тдотжг основные результат -проведенных исследований, в частности, отмечено, что разработан новый шувдю-методичесйШ подход к формированию арендной готы за пот>зование .землями поселений, по-■зводяю1ЦИй путем учета комггяекеа различных- факторов, повысить объективность f. процессе взимашш арендной платы и тем самым увеличить эффективность ис~ пользования земельных ресурсов в регионе. Данный подход основал на кадастровой стоимости земли, отражающей ценность и полезность земельного учаеиса при его существующем, итользоваштос и применении поправочных коэффициентов с учётом наиболее прнмшяеш-ix в практике населенного пункта видов функционального использования земш f.

Основные научные и практические результаты исследования состоят в следующем:

1. На основании проведённого анализа современных тенденций и условий футащонегровa шт и развития системы земельных отяонняшй в РФ обоснована зависимость стратегии развития мушшрптального образования от рационального исподьзовашта: тдооткхса'в его распоряжении земельных ресурсов н доказана необходимость разработки единого тучно-методшесиого подхода, который позволил- бы учшъевать шецпфику конкретно!-о мушщигшгьного образования и днфффшцггровашго оцешггь стоимость нелоерщеташию самой земли в зависимости' от раототожшия, качества и функщютльного использования земель. •

2. Сформирован набор требований, гфедъявляемых к методике расчёта арендной платы за пользование землями поселений, которая позволяет путем учета эконошгческих, социальных,, зкотоглческих факторов, а также стратегии развития мушнцптального образования, повысить объективность в процессе взимания арендной платы к тем самым, увеличить эффективность рационального исиояьзовашгя земельных ресурсов в регионе. Применение данной методики позволит мушцщгшшгьш образованиям не только протезировать свои регулярные доходы, но и снизит нецелевое, использование земель в хранндак населенного -пункта, аренд acopo в земельных участков использование этой методики бз'дет стш^удироватъ на заключение долгосрочных договоров аре*щи.

3. Разработана новая ушгфвдгрованная методика формирования арендной платы -за пользование землями •• населенных лгутштеж, которая-при достаточной простоте расчетов-тфедуематршает иснопьзовашге адагат-цювягашх для российской практики подходов ,н методов анализа рыночной стоимости земельных, участков, а тшоке исполкювашхе объективных оценочных показателей,, что позволяет более, точно и объективно взимать арендную плату.

4. Предложена система, показателей и определен порядок расчета арендной платы за 'псодьзовагше землями поселений, нахо.ндщимися в государствш-ной и муницгшаххьной собственности, в соответствии с разработанной методикой, что дает возможность обеспечивать, в з'стаиовшгшгых законодательством рамках, с помощью введения коэффициентов, возможность учета местных особенностей рынка -недвижимости и нетк^едсгвcuno условий сдачи земельного участка в аренду по договоренности арендатора и арендодателя. Достоинствами данной методики является и то, что в качестве базовых величии для ее расчет используются псаеазатели, являющиеся зтнтер«шъш>ши для различных регио-

нов страны и информация по которым является общедоступной и опирается на официальные источники,

5. Проведена апробация разработанной методики на примере населённых пунктов различных муниципальных образований Тульской области, что доказало возможность ее эффективного практического применения с учетом современных местных условий и действующего законодательства.

Основные публикации по теме; диссертации:

1. Грачева Е.В., Арефьева Е.А., Югфеягьд А С. Анализ и направления совершенствования действующей системы регионального управления земальны-ми ресурсами в России Я Известия ТулГУ Серия «Вычислительная техника. Информационные технологии. Системы управления». Том 1. Вып. 4. «Информационные системы». - Тула, 2004, - С. 134-140.

2. Грачева ЕВ., Югфельд A.C., Арефьева Е.А. Подходы к <]юрмировшшю арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными ресурсами за рубежом // Вестник Государственного ун-та управления. Серия «Социология и управление персоналом». № 4 (11). - Москва, 2004. - С. 217-220.

3. Грачева Е.В. Р<;формирование регионального управления природоохранной деятельностью в Тульской области // Международная молодежная научная конференция «XXX Гагаринские чтения». - М.: МАТИ-РГТУ им. К.Э. Циолковского, 2004-. - т. 7, С. 11.

4. Грачева Е.В. Экономические аспекты арендных, отношений на землях поселений // Международная молодежная научная конференция «XXXI Гагаринские чтения». - М-: МАТИ-РГТУ им. К.Э. Циолковского, 2005. - т. 7, С. 96-97.

5. Грачева Е.В. Организационно-экономические аспекты управления арендными отношениями на землях поселений // 1П Международная конференция «Молодежь и экономика». - Ярославль: ЯВФЭИ им. A.B. Хрулева. - т.2, С. 53.

6. Грачева Е.В. Арефьева Е. А., Бедим В.В. Использование метода анализа иерархий для расчета коэффициента функционального использования земель поселений//Известия ТулГУ. Серия «Экономика. Управление. Финансы». Вып. 1 Тула: изд-во ТулГУ, 2005. - С. 73-76.

7. Грачева Е.В., Арефьева, Е.А., Югфельд A.C. Практика реализации регионального управления природоохранной деятельностью в Тульской области // Материалы VII Всероссийской научно-практической конференции «Экономика. Управление. Финансы». - Тула: изд-во ТулГУ, 2004. - С. 58-62.

8. Грачева Е.В., Арефьева, Е.А., Югфельд A.C. Анализ практики реализации природоохранной деятельности в Тульской облает /У Высшее образовать и муниципальные реформы: материалы семинара-совещания вузов РФ по итогам заседания УМО по спец. 06100. - Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2004. - С. 206-214.

Шд.лиц. ЛРКа 20300 от 12.02.97. Подписано« Печать 21.11.2006 Формат бумаги 60x80'/)«. Бумага офсетная. Усл. не»!, л 1,3. Уч.-тд. л.1,0.Тираж 100 чо. Зикя$ пЦО

Тульский государственный университет. 3000600, г. 'Гула, просп. Ленина, 92. Огпечачано в Издательстве ТулГУ. 3000600, г. Туча. > Л- Болдина, 151

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Грачева, Елена Викторовна

Введение

1 Арендные отношения как основной механизм эффективной системы управления земельными ресурсами в регионах

Российской Федерации и за рубежом

1.1 Система регионального управления земельными ресурсами в 9 Российской Федерации

1.1.1 Модель управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ

1.1.2 Финансовое обеспечение регионального управления земельными 13 ресурсами в Российской Федерации

1.2 Сущность и значения арендных отношений на землю

1.2.1 Мировой опыт регулирования арендных отношений в поселениях

1.2.2 Анализ действующей системы арендных отношений в России и 28 направления совершенствования арендных отношений

1.2.3 Специфика арендных отношений в поселениях РФ

1.3 Механизм формирования арендной платы в субъектах Российской 40 Федерации

2 Методика расчета арендной платы за пользование землями поселений

2.1 Концепция проектируемой методики расчёта арендной платы за 51 пользование землями поселений

2.2 Порядок определения базы для расчета арендной платы

2.3 Порядок определения базовой ставки арендной платы

2.4 Порядок расчёта поправочных коэффициентов

2.5 Оценка эффективности разработанной методики

3 Апробация разработанной методики расчета арендной платы за пользование землями поселений на примере населённых пунктов

Тульской области

3.1 Особенности земельных ресурсов Тульской области и доказательство 83 необходимости усовершенствования методики расчета арендной платы

3.2 Практика установления арендной платы за пользование землями 89 поселений в муниципальных образованиях Тульской области

3.3 Сопоставление механизмов расчета арендной платы за пользование ^ землями поселений по существующим и разработанной методикам

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование арендной платы за пользование землями поселений"

Формирование арендной платы за пользование землей - неотъемлемый элемент управления земельными ресурсами. Без него на современном этапе реформирования как системы местного самоуправления, так и системы управления земельными ресурсами немыслимо компетентное управления экономикой регионов.

По данным государственного земельного учёта земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, из них земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности - 1580,8 млн. га. Одним из основных регулярных источников пополнения бюджета муниципальных образований является доход от взимания арендной платы за использование земель. Хотя земли в черте поселений составляют 1,1 % территории РФ, основные доходы бюджет получает от их использования - 97 % (8,1 млрд. руб.). Данные Росземкадастра свидетельствуют, что за последние годы отмечается как рост объема арендной платы, так и то, что основная доля средств, поступающих в бюджет, получена от сдачи в аренду земель поселений (85 %).

Специфика земель поселений очевидна. Их нельзя рассматривать просто как часть территории, с вытекающими из такого подхода характеристиками. Земля любого населённого пункта - это часть исторически сложившейся среды жизнедеятельности человека с ее хорошо известными уникальными свойствами и особенностями. Кроме того, нельзя забывать о сложнейшей системе обеспечения жизнедеятельности населённого пункта: инженерной инфраструктуре, уличной и дорожной сети, системе общественного транспорта, коммуникаций и т.д., на создание которых и ранее, и сейчас расходуются крупные бюджетные средства.

Наличие же на земле населённого пункта предприятий различных форм собственности и подчиненности, объектов социальной сферы, науки и культуры, крупных жилых массивов, объектов государственного значения еще больше осложняет ситуацию, связанную с организацией рациональной системы рыночного землепользования и управления земельными ресурсами.

Однако на сегодняшний день не существует единого научно-обоснованного механизма формирования арендной платы - практически в каждом муниципальном образовании РФ реализуется собственный подход к взиманию арендной платы за пользование землями поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Анализ существующих методик показал, что почти везде цена земли определяется рыночной стоимостью находящихся на ней объектов недвижимости, что не дает объективного представления о цене самой земли; отсутствует дифференцированный подход к взиманию арендной платы в зависимости от месторасположения, качества, функционального использования земель; используемые поправочные коэффициенты к базовой ставке при расчете арендной платы устанавливаются административным путем методом подбора на основе практического опыта и известных аналогов с большой долей субъективизма. Следствием такой ситуации зачастую является недооценка реальной стоимости земли и сложность прогнозирования источников доходов муниципальных образований.

Вопросы управления муниципальным имуществом в своих трудах раскрывали следующие ученые: Рой О.М., Зотов В.Б., Козлов А.А., Варламов А.А., Кухтин П.В., Аратский А.Б., Руднев А.В. и др., а об особенностях формирования арендной платы за пользование земельными ресурсами говорили в своих работах Прорвич В.А., Савченко Е.С., Павленко Н.Е., Игнатов В.Г. и др.

Таким образом, является актуальным рациональное использование земель поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с учетом специфики и стратегии развития конкретного муниципального образования путем разработки универсального подхода к расчету арендной платы за пользование указанными землями. Кроме того, применение этого подхода позволило бы создавать базу для прогнозирования доходов бюджета и учитывать различные факторы арендуемых земель.

Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, как одной из основ эффективного функционирования региональной системы управления земельными ресурсами.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Провести анализ факторов и условий функционирования и развития системы земельных отношений и существующих методов формирования арендной платы за пользование землями поселений в Российской Федерации.

2. Сформулировать требования, предъявляемые к методике расчёта арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности, которая стимулировала бы рациональное использование земельных ресурсов в регионе.

3. Разработать методику, отвечающую предъявляемым требованиям и сформировать необходимый перечень параметров для решения поставленной задачи.

4. В соответствии с разработанной методикой определить порядок расчета арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

5. Провести апробацию разработанной методики на примере населённых пунктов различных муниципальных образований Тульской области.

Область исследования в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика» соответствует пунктам 5.9 и 5.18 паспорта специальности ВАК, в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: землеустройство» соответствует пункту 13.7 паспорта специальности ВАК.

Объектом исследования являются земли поселений, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Предмет исследования: процесс формирования арендной платы за пользование землями поселений.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных учёных, посвященные проблемам управления земельными ресурсами. Методологической основой исследования явился системный подход, обеспечивший раскрытие сути исходных положений, систематизацию и анализ существующей практики формирования арендной платы за пользование землями поселений. Также использованы методы статистического моделирования и экспертного оценивания.

Информационной базой исследования служат нормативные документы РФ, подзаконные акты, материалы периодической печати, нормативно-методические материалы и рекомендации Росземкадастра РФ, а также статистические и отчетные данные Комитета по управлению государственным имуществом Тульской области.

Научная новизна заключается в разработке единого научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, который позволяет при ее расчете учитывать экономические, социальные, экологические факторы использования земельных ресурсов, а также стратегию развития муниципального образования, снизить субъективизм JTTEP, повысить контроль за функциональным использованием земель в регионах, тем самым, увеличивая эффективность реализации земельных отношений.

Конкретными элементами научной новизны являются:

1. Доказана зависимость стратегии развития муниципального образования от рационального использования имеющихся в его распоряжении земельных ресурсов и обоснована необходимость разработки единого научно-методического подхода к механизму расчёта арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

2. На основании проведенной систематизации и сравнительного анализа тенденций, факторов и современных условий функционирования и развития региональной системы земельных отношений сформирован набор требований и концепция методики расчёта арендной платы за пользование землями поселений.

3. Предложена система показателей, отвечающая сформированному набору требований, что даёт возможность учесть необходимое количество факторов, характеризующих ценность и качество арендуемых земель.

4. Разработана новая единая методика формирования арендной платы за пользование землями поселений, являющаяся действенным инструментом повышения эффективности использования земельных ресурсов в регионе и позволяющая учитывать специфику конкретного муниципального образования; оценить стоимость непосредственно самой земли; взимать арендную плату дифференцированно в зависимости от месторасположения, качества и функционального использования земель; снизить субъективизм ЛПР.

5. Проведена апробация разработанной методики в различных муниципальных образованиях Тульской области, обеспечивающей возможность учета местных особенностей рынка недвижимости и условий сдачи конкретного земельного участка в аренду.

Практическая значимость проведённых исследований заключается в том, что использование разработанной методики позволяет органам управления земельными ресурсами муниципального образования при расчёте арендной платы учитывать множество различных особенностей арендуемых земель, повышает объективность оценки земли и взимаемой арендной платы, и, тем самым, увеличивает эффективность реализации земельных отношений в целом.

Апробация работы и использование её результатов. Основные положения и результаты диссертационной работы в целом и отдельные ее разделы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и областных научно-практических конференциях: на открытом Конкурсе на лучшую работу студентов по естественным, техническим и гуманитарным наукам в вузах РФ в 2004 г., XXX, XXXI международных молодежных научных конференциях «Гагаринские чтения» (2004, 2005 г. соответственно), VII Всероссийской научно-практической конференции «Экономика. Управление. Финансы» (2004 г.), III Международной конференции «Молодежь и экономика» (2006 г.), на семинаре-совещании вузов России по итогам заседания УМО по специальности «Государственное и муниципальное управление» в 2003 году (г. Краснодар).

Научные и методические рекомендации исследования были апробированы на базе Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы и Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Узловая.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 8 научных работ общим объемом 2 п.л.

Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 129 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 24 рисунка, 6 таблиц, 7 приложений. Библиографический список включает 115 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Грачева, Елена Викторовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщая вышеизложенный материал, в заключении можно отметить следующее. Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как основы полноценного функционирования и развития региональной экономики и создании правовых, социально-экономических, организационно-технологических и других условий для развития сельских и городских поселений. Поэтому на данный момент исключительное значение приобретает разработка научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, как одной из основ эффективного функционирования региональной системы управления земельными ресурсами.

В диссертации изложены основные результаты проведённых исследований, в частности, отмечено, что разработан новый научно-методический подход к формированию арендной платы за пользование землями поселений. Данный подход основан на кадастровой стоимости земли, отражающей ценность и полезность земельного участка при его существующем использовании и применении поправочных коэффициентов с учётом наиболее применяемых в практике населённого пункта видов функционального использования земли. Это позволяет путем учета комплекса различных факторов, повысить объективность в процессе взимания арендной платы и тем самым увеличить эффективность использования земельных ресурсов в регионе.

Основные научные и практические результаты данного исследования состоят в следующем:

1. На основании проведенного анализа современных тенденций и условий функционирования и развития системы земельных отношений в РФ доказана зависимость стратегии развития муниципального образования от рационального использования имеющихся в его распоряжении земельных ресурсов и обоснована необходимость разработки единого научно-методического подхода, который позволил бы учитывать специфику конкретного муниципального образования и дифференцированно оценить стоимость непосредственно самой земли в зависимости от расположения, качества и функционального использования земель.

2. Сформирован набор требований, предъявляемых к методике расчёта арендной платы за пользование землями поселений, которая позволяет путем учета экономических, социальных, экологических факторов, а также стратегии развития муниципального образования, повысить объективность в процессе взимания арендной платы и, тем самым, увеличить эффективность рационального использования земельных ресурсов в регионе. Применение данной методики позволит муниципальным образованиям не только прогнозировать свои регулярные доходы, но и снизит нецелевое использование земель в границах населенного пункта, арендаторов земельных участков использование этой методики будет стимулировать на заключение долгосрочных договоров аренды.

3. Разработана новая унифицированная методика формирования арендной платы за пользование землями населенных пунктов, которая при достаточной простоте расчетов предусматривает использование адаптированных для российской практики подходов и методов анализа рыночной стоимости земельных участков, а также использование объективных оценочных показателей, что позволяет более точно и объективно взимать арендную плату.

4. Предложена система показателей и определен порядок расчета арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности, в соответствии с разработанной методикой, что дает возможность обеспечивать, в установленных законодательством рамках, с помощью введения коэффициентов, возможность учета местных особенностей рынка недвижимости и непосредственно условий сдачи земельного участка в аренду по договоренности арендатора и арендодателя. Достоинствами данной методики является и то, что в качестве базовых величин для ее расчета используются показатели, являющиеся универсальными для различных регионов страны и информация по которым является общедоступной и опирается на официальные источники.

5. Проведена апробация разработанной методики на примере населённых пунктов различных муниципальных образований Тульской области, что доказало возможность ее эффективного практического применения с учетом современных местных условий и действующего законодательства.