АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ВЫКУПНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ ФАКТОРОВ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ВЫКУПНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ ФАКТОРОВ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ)"



На правах рукописи

Борнсычев Роман Германович

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ВЫКУПНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ ФАКТОРОВ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ

(на примере города Москвы)

Специальность 08.00.05 — «Эконолшка и управление народным хозяйством ('землеустройство•)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2005

Работа выполнена на кафедре маркетинга Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Донцова Людмила Васильевна

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Косякин Александр Сидорович

кандидат экономических наук, доцент Склярова Елена Николаевна

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Защита диссертации состоится 25 ноября 2005 г, в 11:00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, І5, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Демидова М.М.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Арендная плата за землю и выкупная ценз земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности.

Необходимость научной разработки научно обоснованного определения арендной платы за землю и выкупной цены земли объясняется тем, что передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразований и важнейшим фактором структурной перестройки экономики, так как основным содержанием и последствиями этого процесса являются: формирование единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения; регулирование использования недвижимости на принципах правового зонирования вместо нынешнего административного, «целевого использования» земельных участков и других недвижимых объектов; вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав по их использованию; содействие гражданскому обороту земли с целью обеспечения ее наиболее эффективного использования; необходимость выявления рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки; создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости. В настоящее время в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю па местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

За счет выкупа земли город может получать средства, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемая, в настоящее время, земля найдет более эффективных пользователей. __

ЦН6 МСХА лучной литературы

С развитием рынка земли наиболее эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к перекосу производства из центра города на окраины; создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой финансирования местного бюджета.

В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и се более эффективного использования. Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов, позволяют уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют продвижению рыночно ориентированных планировочных решений. При этом предоставляются равные возможности частным застройщикам различного масштаба н мощностей, снижаются издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешительных документов. Выявление базовых рыночных цен на городские земли способствует становлению маркетинговой среды в системе землепользования.

В трудах известных ученых-экономистов России, к которым следует отнести В,Р. Беленького, А.Л. Варламова, С.Н. Волкова, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдак, И.Ф. Суслова, ЮА. Цыпкина, нашли отражение многие аспекты эффективного использования городских земель. Однако на современном этапе развития экономики Российской Федерации из-за сложности возникающих проблем и неэффективного использования земельных ресурсов повышается актуальность научной разработки проблем, посвященных совершенствованию определения арендной платы за землю и выкупной цены земли, являющимися факторами эффективного использования городской собственности. Исследование проведено на примере города Москвы.

Целью исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности использования городской собственности на основе научно обоснованных подходов к определению арендной платы и выкупной цены земельных

участков в условиях перехода к рынку.

Для достижения поставленной цели в диссертации решены следующие основные задачи:

— проведена оценка нормативно-правового обеспечения земельных преобразований в Российской Федерации;

— раскрыта актуальная проблема разграничения государственной собственности на землю городских поселений;

— показана роль приватизации и аренды земли;

— проанализировано современное состояние реформ в сфере земельных отношений;

— структурно выделены этапы в развитии приватизации зем1' ли в городах России;

— охарактеризована политика регионов по установлению выкупных цен'и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки;

— исследована динамика аренды городской земли в Москве;

— проведен анализ методик расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве;

— разработан и апробирован методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка, теоретически обоснована целесообразность его использования.

Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты Российской Федерации, города Москвы, труды ведущих ученых в области землепользования и землеустройства, развития экономики и инфраструктуры городских поселений, материалы научных конференций, совещаний, периодической печати.

В диссертационной работе использованы ■ экономико-статистический (анализ группировок, сравнений, динамических рядов, графиков, факторный и корреляционно-регрессионный) анализ, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экспериментальный методы.

Предметом - исследования являются процессы выкупа и аренды земельных участков в системе факторов эффективного использования городской собственности.

Объектом исследования являются земельные ресурсы города Москва и других крупных городов Российской Федерации.

Информационной базой исследования послужили законода-

тельные, нормативно-правовые и нормативно-технические документы в области землепользования, землеустройства и градостроительства, приватизации и аренды земельных участков, материалы учетных, экономических и статистических исследований, данные, характеризующие процессы выкупа и аренды земельных участков города Москвы и других крупных городов Российской Федерации.

Научную новизну диссертации составляют следующие результаты:

— определены основные направления по ускорению работы по разграничению государственной земельной собственности на федеральную, субъектов федерации, муниципальную, что позволит установить и сформировать земельные участки городов;

— сформулированы конкурентные процедуры предоставления городских земельных участков в собственность или долгосрочную аренду в процессе перехода к рыночной экономике;

— предложен перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условий переоформления прав владения, пользования и распоряжения на городские земельные участки;

— разработан методический подход к определению размера выкупа права аренды городского земельного участка на основе методов парных сравнений и расстановки приоритетов и теоретически обоснована целесообразность его использования.

Научно-методическая о практическая значимость работы заключается в том, что она может найти применение в качестве:

— методологической базы для дальнейшего повышения научной обоснованности расчетов арендной платы и выкупной цены земельных участков как важных факторов эффективного использования городской собственности;

— рекомендаций по планированию экономического и инфраструктурного развития города, адаптированных к условиям рынка, в научных разработках проблем определения арендной платы за землю и выкупной цены земли при землеустройстве в условиях переходного периода;

Результаты исследований могут быть использованы органами государственной власти, вузами (по профилю), ассоциациями, предприятиями.

Внедрение результатов работы в практику планирования и в деятельность органов управления позволит повысить эффективность социально-экономического развития города и использования городской собственности.

Лиробация работы. Выводы и предложения исследования, касающиеся определения арендной платы за городские земельные участки, использованы Комиссией Московской Городской Думы и Правительства Москвы но нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, Департаментом имущества города Москвы, структурными подразделениями Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Основные положения диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2003-2005 годы.

Основные положения работы нашли свое отражение на страницах 5 научных работ автора, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 1,49 п.л.

Объем н структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Объем текстовой части составляет 145 страниц машинописного текста, иллюстрирован 16 таблицами и 3 рисунками. Список использованной литературы составляет 156 наименований.

Во введении обоснована актуальность исследования, определены цель и задачи, сформулированы научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Экономическая эффективность выкупа и аренды городской земли на современном этапе структурной пе-' рестройки экономики Российской Федерации» представлен развернутый анализ нормативно-правового обеспечения земельных преобразований в РФ, раскрыта актуальная научная проблема разграничения государственной собственности на землю городских поселений, произведены научные обобщения относительно стоимости земли как мощного рычага регулирования развития экономики.

Во второй главе «Исследование динамики преобразований, проводимых в области земельно-имущественных правоотноше-

пий, и приватизации земли в городах» проведен анализ современного состояния реформ в сфере земельных отношений, постановочно определены этапы в развитии приватизации земли в городах России, проведено исследование динамики преобразований, проводимых в области земельных отношений, и приватизации земли в городах, осуществлена оценка политики регионов по установлению выкупных цен и арендной платы при переоформлении прав на земельные участки, исследована динамика приватизации и аренды городской земли в Москве.

В третьей главе «Совершенствование методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка» проведен анализ методик расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве, обоснована целесообразность их использования, разработан и апробирован методический подход к определению размера платы за право аренды городского земельного участка на основе метода парных сравнений и расстановки приоритетов.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И ЗАЩИЩАЕМЫЕ В НЕЙ ПОЛОЖЕНИЯ

Передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразований и важнейшим фактором структурной перестройки экономики Российской Федерации.

В процессе исследования выявлены три этапа приватизации городской земли в Российской Федерации и раскрыты причины торможения процесса выкупа городской земли на первых двух этапах приватизации (рис. )).

Существующая' на данный момент практика долгосрочной аренды вместо полноценного выкупа земельных участков на территории наиболее крупного в финансовом отношения субъекта Российской Федерации — Москвы безусловно имеет и междуна-

родные аналоги (например, Израиль н др. государства), но в конкретном случае и с учетом особенностей Российской власти приобретает резко негативный инвестиционный резонанс.

Причины торможения процесса выкупа городской земли

Высокий уровень выкупных цен

Противоречивость и несовершенство федерального законодательства

- Бюрократические препоны процесса приватизации, усложненная процедура выкупа

Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земельных участков комитетов и департаментов администраций

Длительные сроки оформления выкупа и регистрации праа на землю

- Передача земельного участка в собственность а размерах площади основания расположенного на нем здания, строения, сооружения

Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене

Рис. 1. Причины торможения процесса выкупа городской земли на первых двух

этапах приватизации

С целью ускорения работы по разграничению государственной собственности на землю нами предлагается следующий перечень мероприятий:

I) отказ от процедуры согласования перечней земельных участков. Вместо данной целесообразно установить:

— обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок уведомить других заинтересованных участников разграничения государственной собственности на землю о подаче такого заявления;

— срок, в течение которого заинтересованные участники разграничения могут направить свои возражения в отношении права заявителя на рассматриваемый земельный участок.;

— обязанность учреждения по регистрации прав на недвижи-

мое имущество и сделок с ним приостановить регистрацию права заявителя на земельный участок, если какой-либо из участников разграничения заявит о наличии возражений.

Возникающие разногласия предлагается устранять путем проведения согласительных процедур, а при невозможности достижения согласия — разрешать в судебном порядке.

Такой подход ограничит возможность «блокирования» про-" нессов разграничения государственной собственности на землю со стороны отдельных органов власти и сохранит определенные возможности по защите своих интересов для всех участников такой процедуры;

2) отказ от разграничения государственной собственности на землю в отношении земельных участков, права на которые подлежат переоформлению, и передача необходимых для этого полномочий органам местного самоуправления. Целесообразно не проводить разграничение государственной собственности на землю в отношении земельных участков, занятых объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, а также земельных участков, подлежащих бесплатной передаче в собственность.

В этом случае достаточно урегулировать вопросы распределения полномочий и доходов, возникающих в результате распоряжения такими земельными участками, что позволит избежать необоснованных административных издержек.

Полномочия по распоряжению земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, целесообразно передать органам местного самоуправления независимо от того, из какой собственности бы-, ли приватизированы такие объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка.

Такие меры существенно, по нашим подсчетам, примерно на 20%, уменьшат количество земельных участков, право государственной собственности на которые подлежит разграничению.

Привлечению инвесторов также могут способствовать конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду в процессе перехода к рыночной экономике, в частности тех, кто значительное внимание

при принятии решений уделяет объективности и прозрачности процедуры оформления инвестиционных сделок. Конкурентные процедуры при этом позволяют:

— уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют продвижению рыночно ориентированных планировочных решений;

- — предоставить равные возможности и способствовать появлению и развитию новых частных застройщиков различного масштаба и мощностей;

— снизить издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешительных документов;

— выявить базовые рыночные цены на городские земли, что будет способствовать становлению рыночных механизмов в земельных отношениях^

Количество земельных участков, переданных на возмездной основе государственными органами власти и органами местного самоуправления в собственность гражданам и юридическим лицам, составило в 2004 году всего лишь 38,6 тыс.ед. площадью 29,8 тыс. га. Их структура представлена в таблице 1.

Таблица 1

Структура земельных участков, выкупленных в 2004 г.

Выкуплена земельных участков Удельный вес, %

Всего: 100,0

в том числе;

— гражданами для индивидуального жилищного

строительстве, личного подсобного и дачного хозяйства,

садоводства и животноводства 87.6

— гражданами и их объединениями

для предпринимательской деятельности 4,5

— приватизированными предприятиями 4,1

— крестьянскими (фермерскими) хозяйствами 0,7

— прочими организациями и юридическими лицами 3.1

Повышение эффективности управления городскими земельными ресурсами требует создания рыночной системы оборота земельных участков, определения порядка ценообразования на земельные участки, установления нормативов землепользования, введения многообразных форм их аренды.

п

Рыночная аренда возможна только при наличии рынка земельных участков, которого в настоящее время в российских условиях практически не существует. Существующая рыночная арендная плата, как и стоимость недвижимости, завышена из-за ограниченности доступа. На рынок представляется мало земельных участкон,

В настоящее время актуализируются вопросы научно обоснованного определение цены на земельный участок в условиях компромисса интересов. Этот ключевой вопрос можно разрешить конкретным механизмом — рыночной оценкой. Это разумно, обосновано и соответствует духу экономических реформ Президента РФ и Правительства России.

Метрологическая несостоятельность современной методики определения базовых размеров арендной платы за земельные участки, произвольное установление экономически необоснованных размеров арендной палаты, наличие многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, ведет к сокращению доходов консолидированного бюджета от арендной платы за землю.. Такая несостоятельность методов определения ставок арендной платы ущемляет интересы собственников объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках, которые в свою очередь фактически не имеют возможности альтернативного выбора условий аренды земельных участков, кроме устанавливаемых органами государственной власти или местного самоуправления.

Основными недостатками действующего порядка и условий переоформления прав на земельные участки являются: неэффективность используемой базы для расчета выкупных цен н арендной платы; сложность установления органа власти, уполномоченного распоряжаться земельным участком; отсутствие порядка отказа от права постоянного бессрочного пользования; проблемы оформления прав, предоставленных федеральным унитарным предприятиям на земельные участки, изъятые из оборота. Проведенное исследование позволило выявить перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условий переоформления прав на земельные участки: изменение порядка установления выкупной цены при переоформлении прав на земельные участки. Оплата за приобретаемый земельный участок

должна производиться единовременным платежом до регистрации перехода права собственности на земельный участок; изменение порядка определения и расчета арендной платы при переоформлении прав на земельные участки; регулирование порядка определения арендной платы не решением Правительства Российской Федерации, а Федеральным законом как нормативно-правовым актом; введение механизма ограничения спекуляции земельными участками; уточнение порядка отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; сохранение права постоянного бессрочного пользования участками, изъятыми из оборота; продление срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. ,

Установленные Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного.кодекса Российской Федерации» коэффициенты кратности к величине земельного налога, применяемого при определении арендной платы и выкупной цены земельных участков в процессе их приватизации, не имеют объективного экономического обоснования. Ставки земельного налога, применяемые для расчета выкупной цены земли, установленные в 1991 году и неоднократно индексируемые, утратили привязку к реальной стоимости земли, не соответствуют экономической величине извлекаемой земельной ренты и не учитывают инфраструктурных характеристик конкретных земельных участков. Отсутствие решения по проблеме определения размера выкупной цены земельных участков под объектами недвижимости способствует затягиванию процесса формирования единых рыночных принципов купли-продажи земли и ее активному вовлечению в рыночный оборот.

Взимаемый земельный налог экономически не обоснован, поскольку непосредственно не учитывает реальную стоимость земельного участка, подлежащего налогообложению. В таких условиях невозможно говорить ни о справедливом и эффективном налогообложении бизнеса, ни о едином экономическом пространстве государства, что не стимулирует землепользователей к более активному использованию земли в качестве полноценного материального рыночного актива.

Доказательством данного тезиса может служить следующий факт. Так, например, в некоторых Субъектах Российской Феде-

рации, в частности Ямало-Ненецком автономном округе, ставки земельных налогов но некоторым категориям земель, базирующихся на результатах государственной кадастровой оценке земель, снижаются в 2005-2006 годах в 8-10 раз по сравнению с 2002-2003 годами. Это с экономической точки зрения представляется абсурдным, это является следствием нерыночных механизмов в системе использования земельных ресурсов.

Очевидно, что земли населенных пунктов, особенно крупных мегаполисов, как город Москва, представляют большой инвестиционный интерес, наряду с земельными участками, где имеются подтвержденные и разведанные запасы полезных ископаемых.

Наличие переходной ситуации в реформировании земельных отношений крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране в силу того, что права собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в полной мере. Последнее существенно повышает риски инвестирования в российскую экономику, что отражается на вероятности и стоимости привлечения заемных средств. Незамедлительное решение вопроса о приобретении и законодательной защите прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственников расположенных на них объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) является одним из принципиальных условий успешного продолжения земельной реформы в России.

В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. Опыт Правительства Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению института прав собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.

Арендная плата за землю в городе Москве существенно превышает ставки земельного налога. Между тем собственники земли обладают большим объемом прав на землю по сравнению с арендаторами. Переход на взимание земельных платежей на основе рыночной стоимости земли и дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должно устранить возникшее противоречие.

В подходах к определению выкупной цены земельных участков необходимо отталкиваться от их рыночной стоимости. '

Городские земли являются самыми дорогими и представляют собой важнейший экономический ресурс города. Платежи за землепользование (налоги, арендные платежи, поступления от выкупа и т.п.) должны быть весомой и устойчивой статьей наполнения городской казны.

Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности. Поэтому на современном этапе актуальным является совершенствование методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.

Критический анализ методик расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве позволил выявить значительную долю субъективизма прп определении вспомогательных расчетных коэффициентов, а следовательно, и самого размера платы за право на заключение договора аренды. Более точное определение размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка может быть получено при условии использования объективного способа определения весовых коэффициентов с использованием методов парных сравнений и расстановки приоритетов с использованием персонального компьютера.

В диссертации нами проведены расчеты весовых коэффициентов корректировки размера платы за право долгосрочной аренды, используемых при определении размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка в городе Москве с использованием персонального компьютера.

Уточненные на основе использования методов парных сравнений и расстановки приоритетов коэффициенты корректировки размера платы за право долгосрочной аренды городского земельного участка приведены в таблице 2.

Таблица 2

Расчет уточненных значений коэффициентов корректировки размера платы за право долгосрочной аренды земельного участка (Кср.а.)

Вид аренды Срок аренды Значение Кср.а, по действующей методике Найденные весовые коэффициенты Ксо.э. Уточненные значения Кср.а.

Долгосрочная аренда от 5 лет до 15 лет 0,820 0,315 0,820x0,315/0,356 «0,7255

от 15 лет до 25 лет 0,945 0,329 0,945x0,329/0,356 = 0,8733

свыше 25 лет 1,000 0.356 1,000x0,356/0,356 « 1.00000

В процессе исследования нами проведен расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка в городе Москве по существующим методикам, представленный в таблице 3.

Таблица 3

Расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка в городе Москве по разным методикам

Характеристика земельного участка Земельный участок под строительство административного здания (ма тот момент действовала методика, утвераеденная приказом Москомзема от 01.08.1996 г, №> 122)

Срок аренды 49 лет

Территориально-экономическая зона . 1

Площадь земельного участка 0,13 га

Цепь использования Строительство административного ' здания

Общая площадь проектируемого объекта 9754 М*

Цена, утвержденная решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в ЦАО города Москвы О/ком) 4006500 долл. США

Стоимость, рассчитанная в соответствии с методикой, утвержденной приказом Москомзема от 01.08,1996 г. № 122 (VI22) 3261964 долл. США

Стоимость, рассчитанная в соответствии с методикой, утвержденной приказом Москомзема от 21.06.1999 г. № 60 0/90) 2609572 долл. США

Стоимость, рассчитанная в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 13.11.2001 г. № 1022-ПП (VI022) 2926200 долл. США

Стоимость, рассчитанная в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 27.07.2004 г. Ме 522-ПП 0/522) 131679000 рублей (ТО курсу 28,0 руб. — 4702822 долл. США)

С использованием персонального компьютера и прикладных программ были определены весовые коэффициенты расчетов по разным методикам, которые представлены в таблице 4.

Таблица 4

Расчет весовых коэффициентов методик расчета размера платы за право аренды

Методики 1 2 3 4 Весовые коэффициенты

1. Методика, утвержденная приказом Москомзема от 01.08.96 г. № 122 {М22) й 5 0.216

2. Методика, утвержденная приказом Москомэема ОТ 21.06.99 Г. №90 (к90) з 0,261

3. Методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 13.11.2001 Г. № 1022-ПП (1(1022) ж 0.239

4. Методика, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 27.07.2004 Г.Ме 522-ПП (к522) 0.284

Количество итераций 2

На основании рассчитанных весовых коэффициентов нами был определен размер платы за право аренды:

Урас = Л/122 х киї + Уэд х код + Уюга х кі<т + х к5п или, вводя соответствующие показатели, получается;

Урас = 3261964 х 0,216+ 2609572 х 0,261+ 2926200 х 0,239 + + 4702822 х 0,284 = 3420646 (долл. США) или 95778088 руб.

Опрос экспертов и ретроспективный анализ показал, что предлагаемая методика определения размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка дает компромиссную оценку, более приемлемую для бизнеса. Она проста в применении, нивелирует желание чиновников к установлению наиболее высокой цены. Взвешивание методик позволит прийти к компромиссному решению между бизнесом и чиновником, тем более, если в состав экспертной комиссии будут включаться представители оппонентов арендодателя.

Разработанный нами методический подход к определению размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка может быть рекомендован для использования на практике.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенный анализ состояния развития земельных отношений в России выявил нерешенность одного из фундаментальных вопросов всей экономической реформы — приобретения земли в собственность. Достигнутый в настоящее время в рамках реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации уровень ре<|юрмирования земельных отношений в России, позво-' ляет сделать следующие выводы:

— установленные Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» коэффициенты кратности к величине земельного налога, применяемого при определении арендной платы и выкупной цены земельных участков в процессе их приватизации, не имеют объективного экономического обоснования;

— ставки земельного налога, применяемые для расчета выкупной цены земли, установленные в 1991 году и неоднократно индексируемые, утратили привязку к реальной стоимости земли, не соответствуют экономической величине извлекаемой земельной ренты и не учитывают инфраструктурных характеристик конкретных земельных участков;

— отсутствие решения по проблеме определения размера выкупной цены земельных участков под объектами недвижимости способствует затягиванию процесса формирования единых рыночных принципов купли-продажи земли и ее активному вовлечению в рыночный оборот.

Земельный кодекс Российской Федерации закрепил принцип единства объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, установив приоритет за земельным участком. Однако при реализации указанного принципа существует законодательная возможность несовпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного уча-

стка, на котором этот объект расположен. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность существования объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду субъекту права собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

В этой связи возникает вопрос об определении экономически целесообразной арендной платы за указанные земельные участки. В настоящее время, в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю, на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

Существенным недостатком подобной модели установления арендной платы является прямая зависимость базового размера арендной платы от вида деятельности арендатора, а, следовательно, от его фактического дохода. При этом в ряде случаев возможна ситуация, когда в виде арендной платы собственником взимается не только земельная рента, но и часть предпринимательского дохода арендатора земельного участка.

Аналогичная ситуация складывается и в сфере взимания земельного налога. Взимаемый земельный налог экономически не обоснован, поскольку непосредственно не учитывает реальную стоимость земельного участка, подлежащего налогообложению. В таких условиях невозможно говорить ли о справедливом и эффективном налогообложении бизнеса, ни о едином экономическом пространстве государства, что не стимулирует землепользователей к более активному рыночно эффективному использованию земли.

Предусмотренный земельным законодательством и законодательством о приватизации единовременный порядок приобретения в собственность земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости может производиться исключительно за счет собственных средств предприятий, поскольку стоимость земельного участка не может быть перенесена на себестоимость продукции, так как земельные участки не нме-

ют срока службы а, следовательно, и амортизационных отчислении. Подобное единовременное изъятие собственных средств предприятий существенно снизит их финансовую устойчивость, равно как и инвестиционные возможности.

Затягивание переходной ситуации в реформировании земельных отношений крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране в силу того, что права собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в полной мере. Последнее существенно повышает риски инвестирования в российскую экономику, что отражается на вероятности и стоимости привлечения заемных средств. Таким образом, незамедлительное решение вопроса о приобретении и законодательной защите прав па земельные участки, находящихся в государ-' ственной или муниципальной собственности, собственников расположенных на них объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) является одним из принципиальных условий успешного продолжения земельной реформы в России.

В этой связи считаем целесообразным рекомендовать Государственной Думе, Правительству Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления:

— обеспечить переход, на всей территории Российской Федерации, к единому принципу выкупа, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости и установления арендной платы за землю с учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

— изменить принципы, способы и формы взимания земельного налога путем перехода на налог на недвижимое имущество, базой которого будет рыночная стоимость земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;

— внести изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, отказавшись от взимания НДС при приватизации земельных участков;

— предусмотреть возможность предоставления рассрочки при осуществлении выкупа земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости;

— обеспечить неукоснительное рассмотрение, в установленные законодательством Российской Федерации сроки, заявок граждан и юридических лиц о переоформлении прав на земельные участки, предоставляя их в собственность или в аренду.

Передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли является стержневым элементом всех рыночных экономических преобразовании и важнейшим фактором структурной перестройки экономики Российской Федерации.

Рыночная аренда возможна только при наличии рынка земельных участков, которого в настоящее время в российских условиях практически не существует. Существующая рыночная арендная плата, как и стоимость недвижимости, завышена из-за ограниченности рынка предложений земельных участков.

В настоящее время актуализируются вопросы научно обоснованного определение цены на земельный участок в условиях компромисса интересов. Этот ключевой вопрос можно разрешить конкретным механизмом —рыночной оценкой.

Проведенное исследование позволило выявить перечень мероприятий по преодолению недостатков действующего порядка и условии переоформления прав на земельные участки.

Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности. Поэтому на современном этапе становится актуальной необходимость совершенствования методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.

Детальный анализ методик расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве позволяет выявить значительную долю субъективизма при определении вспомогательных расчетных коэффициентов, а, следовательно и самого размера платы. Более точное определение размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка может быть получено при условии использования объективного способа определения весовых коэффициентов с использованием методов парных сравнений и расстановки приоритетов с применением персонального компьютера.

Опрос экспертов и аналитиков Фонда Системного Анализа и социально-экономического проектирования, ретроспективный анализ показал, что предлагаемая в диссертации методика дает более точную оценку, проста в применении и может быть рекомендована для использования на практике при определении размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка. Практическое применение разработанного методического подхода определения размера платы за право на заключение договора аренды городского земельного участка позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, качество аналитической работы в данном направлении.

ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1. Подход к определению стоимости земельных участков в системе инвестиционного проектирования объектов строительства (на примере города Москвы) [Текст] / Р.Г. Борисычев, Ю.А. Цыпкин // Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра: Сб. науч. трудов молодых ученых. Том 2 / Гое. университет по землеустройству. — М.: ГУЗ, 2003. — С. 171-176. (общий объем — 0,26 пл., авт. — 0,21 ).

2. Экономическая и кадастровая оценка и её роль в развитии города [Текст] / Р.Г. Борисычев, C.B. Орлов // Городская собственность и управление. — 2003. — Декабрь. — С. 24-30 (общий объем — 0,33 пл., авт. — 0,3).

3. Земельный кадастр в системе экономического развитии города Москвы [Текст] / Р.Г. Борисычев, C.B. Орлов, Ю.А. Цыпкин // Землеустроительная наука и образование России в начале третьего тысячелетия: Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 225-летию Государственного университета по землеустройству / Гос. университет по землеустройству. — М.: ГУЗ, 2004. — С. 448—Î56 (общий объем — 0,38 пл., авт. — 0,28).

4. Основные направления институционального развития земельного рынка в условиях города [Текст] / Р.Г. Борисычев // Экономические правовые, технические и экологические аспекты землеустройства и земельного кадастра: Материалы Всероссийской конференции молодых ученых и специалистов «Молодые ученые — землеустроительной науке» / Гос. университет по землеустройству. — М.: ГУЗ, 2004. — С. 33-39. (общий объем — 0,31 пл., авт.— 0,31).

5. Анализ рынка прав долгосрочной аренды земельных участков в городе Москве [Текст] / Р.Г. Борисычев, С.М. Кузеря, АА. Ткач // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2005. — Июль. — С. 113-114 (общий объем — 0,21 п. л., авт. — 0,1).

Сдано в производство 17.10.2005 г. Подписано в печать 12.10.2005 г. Формат 60 х 84 1/16 Объем 1,бпл„ 1.0уч.-иэд. Бумагаофсет. Ризографня Тир. 100 Зак.КаЯЛ*!

Участок оперативной полиграфии ГУЗ Москва, ул. Казакова, 15