Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе"

На правах рукописи

КАТАЕВ СЕРГЕЙ ВИКТОРОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ (НА ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00,05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Научный руководитель:

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна

кандидат экономических наук Сланов Валерий Павлович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет» (УГТУ-УПИ) г. Екатеринбург

Защита состоится «с*_У>> мая 2006 года в 73 часов на заседании диссертационного совета Д 212 219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Пе гербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002,1. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, г. Санкт-Петербург, Московский пр , д. 103-а

>

Автореферат разослан » апреля 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук,

профессор ^-------> Боголюбов

/от

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход на рыночные условия функционирования экономики России происходил при отсутствии механизма инвестирования, предполагающего самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период 1990-2005 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения, которые не могли не затронуть отрасль капитальною строительства Здесь преобразования носят еще более кардинальный характер, так как отрасль является одной из основных в процессе общественного воспроизводства. Формируются новые условия и принципы инвестиционной деятельности, создаются новые организационные формы строительных предприятий, рыночной инфраструктуры

Особенно чутко реагирует на ситуацию в экономике страны инвестиционная сфера. В условиях экономического кризиса, влекущего за собой повышенную нестабильность экономики, резко снижается объем инвестиций, происходят серьезные изменения в их структуре. Резкое сокращение бюджетных ассигнований, а также недостаточное развитие новых форм организации и финансирования капитального строительства привело, в частности, к обострению жилищных проблем

В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми инвестиционными механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строи¡ельство.

Немногие российские регионы могут финансировать свои расходы за счет собственных бюджетов. Следовательно, одним из важнейших путей увеличения жилищного строительства необходимо считать развитие внебюджетных форм финансирования.

Проблемам формирования механизма инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В.М. Агапкин, АН. Асаул, В.В Бузырев, A.A. Горбунов, Я.А. Рекигар, Е.Б. Смирнов, Н.В. Васильева, С.Р. Хачатрян, ГА. Цьтлина, Д Фридман, Н. Ордуэй и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования I РОС. НАЦИОНл",.<¡,.,

"библиотек

С -Пстерб*иг 03 2<К)6акг

Объективная необходимость формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионах в современных условиях повышает теоретическую и практическую значимость диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ по формированию эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы;

- анализ зарубежного и отечественного опыта инвестирования жилищного строительства;

- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестироваия жилищного строительства;

- изучение существующих источников инвестирования жилищного строительства;

- разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;

- разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в сфере жилищного строительства региона;

- определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере;

- уточнение методов оценки экономической эффективности инвестирования жилищного строительства.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические вопросы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Объектом исследования являются предприятия строительной отрасли Тюменской области; государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе региона; население региона, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам инвестиционного обеспечения жилищного строительства. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы, а также материалы периодической печати по проблемам инвестирования нового строительства жилищного фонда городов и регионов.

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Администрации Тюменской области, законодательная база Тюменской области, специализированные отчеты.

Методология исследования. Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного

анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок.

Научная новизна основных результатов, полученных в рамках диссертационного исследования, состоит в следующем.

- с позиции современной науки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона;

- разработаны методические основы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе;

- разработана модель процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона;

- разработаны рекомендации по формированию стратегии развития системы управления процессом жилищного строительства в регионе;

- систематизированы финансовые ресурсы инвестиционных программ в жилищном строительстве Тюменской области,

- исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона,

- усовершенствована методика оценки экономической эффективности инвестиций.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса инвестирования жилищного строительства. Предлагаемая методика позволяет эффективно формировать процесс инвестирования жилищного строи гельсхва. Практическая значимость работы заключается в том, чш на основе проведенного анализа состояния инвестиционно-строительной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по организации инвестирования жилищного строительства в регионе и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосылки для формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин- «Экономика строи 1ельства», «Менеджмент в строительстве».

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовски х научно-практических конференциях.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 2,25 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 209

наименований. Работа объемом 164 страницы машинописного текста иллюстрирована таблицами и рисунками.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе диссертационного исследования «Общее состояние и особенности развития региональной инвестиционно-строительной сферы»

рассмотрено состояние и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса и жилищного строительства в Тюменской области.

Жилищная проблема в Тюменской области возникла в 1964 году, когда были открыты нефтяные и газовые месторождения на территории области. Среди множества важнейших вопросов, которые нужно было решить в ходе создания нефтегазового комплекса, стояла проблема обеспечения нормальными жилищно-бытовыми условиями работников новых отраслей, а равно и жителей всего региона. Жилищный фонд городов и рабочих поселков по области в 1965-1985 г. возрос в 16,8 раза. В настоящий период в Тюменской области происходят экономические и политические преобразования,

непосредственным образом сказывающиеся на состоянии и темпах развития инвестиционно-строительной сферы региона.

Тюменская область, как одна из богатейших областей в России, обеспечивает немалые валютные поступления в казну. Справедливо было бы ожидать от органов власти большего внимания на развитие социальной сферы Однако этого не происходит В Тюменской области удельный вес инвестиций на развитее производственной базы строительных организаций в период с 1999 по 2004 год сократился с 1,8 до 1,7 % от общего объема инвестиций Аналогичная ситуация в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, см. табл. 1.

За 2004г. в области введено в действие 3,33 тыс. зданий жилого и нежилого назначения обшей площадью 2,15 млн. кв. м (в 2003г. - 3,30 тыс зданий, 2,27 млн. кв. м). Площадь построенных жилых зданий составила 1,62 млн. кв. м, нежилых - 0,54 млн. кв. м.

Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 19,35 тыс квартир общей площадью 1,37 млн. кв. м. Жилые дома вводились большей частью в Ханты-Мансийском автономном округе и на юге области-, на эти территории пришлось соответственно 58,36% и 22,28% всей площади новых квартир, тогда как на Ямало-Ненецкий автономный округ - 19,36%, см табл.2. Построено населением за счет собственных средств и кредитов 21,24% площади всех введенных квартир, в Ханты-Мансийском автономном округе -13,29%, в Ямало-Ненецком - 11,78%, на юге области - 34,79%. По вводу жилья на 1000 жителей область занимает первое место среди регионов Уральского федерального округа. В структуре жилищного строительства за период с 1999 по 2004 год увеличилась доля ввода жилья организациями частной формы собственности (с 46,9% в 1999 г. до 61,6% в 2004 г.) при более медленном увеличении доли государственного строительства, о чем свидетельствуют

данные таблицы 3. Начиная с 2001 года, ежегодно увеличиваются объемы индивидуального строительства. Населением за свой счет и с помощью кредитов в 2004 г. построено собственных жилых домов на 18,7% больше, чем в предыдущем году. Доля собственного жилья в общем объеме построенного составила 21,2%.

Таблица 1

Инвестиции на развитие производственной базы строительных

организаций по регионам Тюменской области

1999 2000 2001 2002 2003 2004

Тюменская область Инвестиции в основной капитал миллионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 1491,4 1,8 4613,9 2,4 5742,4 2,2 3482,9 1,3 7467,4 2,3 5748,8 1,7

Ханты-Мансииский автономный округ Инвестиции в основной капитал миллионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 763,7 1,9 1505,1 1,4 4010,5 2,6 2083,0 1,5 1888,4 1,2 2566,1 1,5

Ямало-Ненецкий автономный округ Инвестиции в основной капитал миллионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 525,6 1,5 2565,8 3,1 1110,3 1,1 1129,0 0,9 5209,6 3,3 2339,3 1,6

Тюменская область без автономных округов Инвестиции в основной капитал миллионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 202,1 3,9 543,0 5,9 621,6 5,7 270,8 2,0 369,5 2,2 843,4 3,4

Таблица 2

Ввод в действие жилых домов в Тюменской области_

Введено общей площади в 2004 г., тыс. кв.м В % к 2003г.

всего в том числе населением всего в том числе населением

Тюменская область, в т.ч. 1373,8 291,8 115,31 118,71

Ханты-Мансийский автономный округ 703,8 93,5 120,74 122,86

Ямало-Ненецкий автономный округ 151,1 17,8 118,79 160,36

Тюменская область (без АО) 518,9 180,5 107,81 113,81

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов по формам собственности в регионах Тюменской области

1999 1 2000 1 2001 | 2002 | 2003 | 2004

Тюменская область Тыс м2 общей площади

Введено жилых домов 788,7 905,8 1263,2 1338,9 1191,4 1373,8

в том числе по формам собственности- 57,3 121,6 117,1 122,2 118,3 128,8

муниципальная 139,9 209,2 406,3 410,2 307,5 347,0

общественных и религиозных 6.4 14,9 11,3 10.3 6,6

частная 369,9 497,3 642,4 688,4 719,5 846,5

смешанная российская 215,1 62,8 95,9 101,9 31,4 44,2

иностранная . - 1,4 0,5 > _

совмесгпая российская и иностранная ОД 0,1 4,1 4,4 0,7

В процентах к итогу

Введено жилых Оомов 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

в том числе по формам собственности-государственная 7.3 13,4 9,3 9,2 9,9 9,4

муниципальная 17,7 23,1 32,2 30,6 25,8 25,3

общественных и религиозных организаций 0,8 1,7 0,9 0,9 0,5

частная 46,9 54,9 50,8 51,4 60,4 61,6

смешанная российская 27,3 6,9 7,6 7,6 2,6 3,2

иностранная - - 0.1 0,0 - -

совместная российская и иностранная 0,0 _ 0,0 0,3 0,4 0,0

Сохраняется тенденция увеличения жилищного фонда Тюменской области, о чем свидетельствуют данные таблицы 4.

Таблица 4

_Жилищный фонд Тюменской области на конец года_

1999 2000 2001 2002 2003 2004

Жилищный фонд, всего млн м 58,2 59,1 60,4 61,7 62,8 63,9

В Тюменской области в целях реализации федеральной целевой программы «Жилище» разработана и утверждена «Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2010 годы». Основной задачей программы является обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства. Программа

предусматривает использование средств областного бюджета на строительство жилья для социально незащищенных категорий граждан, поддержку малоимущих в улучшении жилищных условий, развитие рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность его приобретения С 2002 г. в рамках программы построено и приобретено 2809 квартир общей площадью 138,6 тыс. кв. м.

В настоящее время одним из приоритетных направлений государственной политики в жилищной сфере определено развитие ипотечного кредитования Практика показала, что ввиду отсутствия долгосрочных ресурсных вложений классической банковской системой кредитования может воспользоваться лишь незначительный процент населения страны. С другой стороны, темпы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Тюменской области во многом зависят от создания нормативно-правовой базы

Решением данных вопросов в настоящее время занимается Областной фонд развития жилищного строительства. С целью формирования активности «среднего класса», долгое время стоявшего в очереди в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и имеющего собственные ресурсы, но, тем не менее не обладающего достаточной платежеспособностью, Областной фонд предложил программу развития жилищного ипотечного кредитования. Она предусматривает оказание получателям ипотечных кредитов финансовой помощи, выделяемой за счет средств бюджета Тюменской области. Восполнение используемых ресурсов предполагается осуществлять за счет широкого привлечения в строительство денежных средств населения и, как следствие, увеличения налоговых платежей в бюджеты всех уровней.

Основными задачами жилищно-строительного комплекса области в 2006г. являются: увеличение ввода жилья, объектов социальной инфраструктуры сокращение обьемов незавершенного строительства; техническое перевооружение и модернизация предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

Во второй главе диссертации «Механизм инвестирования жилищного строи I ельства в регионе и его совершенствование (На примере Тюменской области) предложен механизм инвестирования жилищного строительства в регионе, рассмотрено административное регулирование инвестирования жилищного строительства в Тюменской области и пути его совершенствования. Произведена разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона.

При формировании механизма инвестирования жилищного строительства необходимо определиться, в первую очередь, с целями создания такого механизма Под целью развития жилищной сферы региона подразумевается достижение некоторого уровня развития социально-экономических механизмов и струк1ур в жилищно-строительном комплексе региона. Система целей определяет требования к будущему состоянию региона или направлению его изменения Задача решается путем определения оптимальных (а не максимальных) величин эффективности тех или иных

проектов (стратегий) для достижения той или иной цели развития города, в нашем случае это улучшение жилищных условий жителей Тюменской области. На рис. 1. предлагается механизм инвестирования жилищного строительства на уровне региона.

I

4. РАЗВИТИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ: Создание и поддержка инвестиционных институтов, Четкое распределение функций между государственными

органами по экспертизе, согласованию и проверке проектов жилищной сферы, Совершенствование законодательной базы в сфере жилищного строительства, Мониторинг проектов жилищной сферы на всех стадия: .жизненного цикла У

г 5. РАСЧЕТ ЭФ<Г ИНВЕСТИ1 ПРОБ >ЕКТИВНОСТИ " {ИОННЫХ КТОВ

1 г

6. 1. ОЦЕНКА РИСКА л ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

2. СОЗДАНИЕ ПОРТФЕЛЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

(ДИВЕРСИФИКАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ)

7. СОЗДАНИЕ ГРУПП ПРОЕКТОВ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ УРОВНЯ

КОМПЛЕКСНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ

т

7. ПРОВЕДЕНИЕ ТЕНДЕРОВ

Рис. 1. Механизм инвестирования жилищного строительства в регионе

Автором изучены имеющиеся и потенциально возможные источники финансирования инвестиционных программ в жилищном строительстве Тюменской области, так как в условиях нестабильной экономики данный аспект является самым важным:

Внебюджетные средства. Внебюджетное финансирование строительства жилья наиболее перспективно и является преобладающим как в сложившихся экономических условиях, так и в будущем. Предпосылками к этому служит то, что недвижимость, в силу естественных свойств, защищена от инфляции и способна являться привлекательным объектом инвестиционной деятельности. Особое внимание при реализации жилищной программы уделяется развитию ипотечного кредитования (в том числе, стимулирование предприятий выступать кредиторами для своих работников, желающих улучшить свои жилищные условия). За счет внебюджетных средств предусматривается строительство всех видов жилья, в зависимости от складывающейся конъюнктуры спроса на жилищном рынке. Механизмом привлечения средств является долевое строительство, либо строительство на средства одного из участников рынка. Заказчиком, заказчиком-застройщиком может выступать любой из участников рынка строительства жилья, имеющий финансовые средства, либо иные активы для инвестирования в жилищное строительство с целью последующего собственного использования построенного жилья, с целью его реализации, либо с целью распределения жилья по социальным программам.

Средства на отселение и снос ветхих домов, перечисляемые застройщиками администраций городов. Предусматривается с каждой площадки строительства безвозмездное отчисление определенного процента общей площади, либо компенсация денежными средствами (общей площадью в других районах города) в зависимости от престижности района и категории жилья. Таким образом, достигается распределение нагрузки по отселению равномерно на все строительные площадки города, в результате чего непривлекательные с точки зрения большого отселения площадки становятся перспективными для вложения инвестиций.

Средства от разницы в стоимосш реализации высокостандартного жилья, жилья в престижных районах и среднестандартного жилья. В высокопрестижных районах города и при строительстве высокостандартного жилья, по согласованию с Администрацией Тюменской области, необходимо рассматривать возможность передачи муниципалитету 12% (определено расчтами и практикой в других регионах, например в Самарской области) общей площади в строящемся доме с последующей реализацией ее на рынке жилья.

Средства на проектирование и строительство инженерных сетей, средства на развитие головных сооружений водоснабжения и канализации города. На основании постановлений Главы города (в ведении городов Тюменской области) с каждой площадки строительства производится безвозмездное отчисление 2% от сметной стоимости строительства (без стоимости инженерных сетей и коммуникаций, определенных техническими условиями) на содержание и строительство сетей и сооружений ливневой канализации, а также отчисления на развитие головных сооружений водоснабжения и канализации города по предложениям МП "Водоканал". Таким образом, достигается более равномерное распределение нагрузки по строительству

данных сооружений по всем строительным площадкам города, что стимулирует инвестирование средств в жилищное строительство на площадках с тяжелыми техническими условиями по водоотведению.

Средства от реализации целевым назначением на конкурсах и аукционах земельных участков под жилищное строительство. Предусматривается, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 г., средства, полученные от реализации или сдачи в аренду муниципальных земельных участков в части, поступающей в городской бюджет, направлять целевым назначением на строительство среднестандартного секционного, социального и специального жилья.

Бюджетные средства. Бюджетное финансирование реализуется как через инвестиции непосредственно в строительство среднестандартного, специального жилья для инвалидов и социального жилья для удовлетворения потребностей в обеспечении граждан жильем под социальные программы, так и через систему субсидий и дотаций гражданам, стоящим в очереди на получение жилья. Механизм выделения средств из регионального бюджета выглядит следующим образом: на основе анализа доходной части регионального бюджета и потребности в строительстве среднестандартного и социального жилья разрабатывается проект лимитов капвложений в жилищное строительство региона, прорабатываемый на согласительных комиссиях и утверждаемый на пленарном заседании областной Думы. Утвержденные лимиты направляются на исполнение в Департамент экономики и Департамент финансов городов области, которые по заявкам Департамента строительства и архитектуры выделяют необходимыми долями средства на финансирование строительства. При реализации программы используются также субвенции федерального бюджета, заложенные на развитие жилищного строительства в Тюменской области.

Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строитель :тва может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики региона (рис.2).

В работе предлагается использовать модифицированную экономико-математическую модель, которая реализует концептуальный подход к выбору оптимальной (наилучшей) инвестиционной программы (набора программных мероприятий) воспроизводства жилищной сферы региона по векторному критерию для задаваемого горизонта планирования.

Задача формирования инвестиционной программы развития жилищной сферы региона сводится к нахождению значений переменных объема жилой площади Ху1, которые позволили бы максимизировать целевую функцию вида:

пт\Т

= X Е I х ¿¡к тах

(о

г

{

+

т

I й

3=1

т

I а

= 1

= о

и одновременно удовлетворяли бы ограничениям:

т

I с!

т i

I ^

3=1 п mi

I £ х #

1=13=1

Система ограничений 5 в экономико-математической модели представлена в виде выражений, которые отражают следующие условия: определяют как реализуются признаки (варианты) по инвестиционным программам; определяет ситуацию, когда инвестиционные программы несовместны (2) или совместны, т е. взаимно предполагают друг друга (3); определяет необходимость достижения планируемого значения объема жилой площади (4).

Введем следующие обозначения:

V

X (1^ > X

I

(2)

(3)

(4)

t = 15 Т ' периоды времени горизонта планирования Т;

I — 1; п - номера (сценарии) инвестиционных программ;

]. признаки (варианты, характеристики, виды ресурсов) ¡-той инвестиционной программы;

. объем жилой площади , полученной в период времени I при реализации ¡-того номера инвестиционной программы по _)- тому признаку (варианту);

б/;

- доля (приоритет) от объема инвестиций в период I ¡-той

инвестиционной программы поэтому признаку.

Модель (1) может быть так же расширена инвестиционной программы и условий риска.

с учетом структуры

Федеральная программа развития жилищного строительства и жилищная политика РФ

Глобальная стратегия развития региона в муниципальная жилищная политика

4

Программное обеспечение развития жилищной сферы региона

- программы по уменьшению себестоимости строительства

- программы, содействующие внедрению новых технологий

- доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда

- упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт

т

Блок внешних и внутренних факторов

• Экономических

• Социальных

• Демограф-ких

• Технологических

• Градостроитель« ых и др.

Повышение уровня комфортности до

нормативных значений

Повышение уровня

эффективности функционирования жилищной сферы региона

Повышение уровня удовлетворения потребностей в новом жилье

Стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий

Требуемый инвестиционный фонд

Стоимость нового жилья

X

Реализация жилищной программы региона

Баланс финансовых средств

Располагаемый инвестиционный фонд

Средства населения

Средства строительных фирм

Кредитные средства (Ипотека)

Бюджетные средства

Рис. 2. Модель мобилизации финансовых ресурсов при формировании сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона

Тогда постановка экономико-математической модели будет выглядеть в виде многокритериальной оптимизационной задачи:

Б:

г я2 = тш Е Лхи'1 тах 1<г<П=1;=1

пт1Т I Т

(7)

-> Ш1П

у' (8)

п Щ

1

= тах Е Е рч/г-~хи1

1 <1<Т 1=17=1 1

-> тт

(9)

Выражениями (1) и (5) - (7) представлены следующие четыре критерия оптимальности: отражает требование максимизации общей жилой площади по всем инвестиционными программам за период времени Т; отражает требование максимизации наименьшей общей жилой площади для любого периода из горизонта планирования Т; отражает требование минимизации риска, представленного в виде квадрата дисперсии; отражает требование минимизации максимального риска.

По нашему мнению, набор критериев оптимальности Я и условий системы ограничений Б могут быть при необходимости изменены в любую сторону: как расширения, так и сужения. Предлагаемая модель является достаточно гибкой и адаптивной.

Таким образом, разработанная модель формирования инвестиционного фонда для решения многоаспектной жилищной проблемы региона позволяет значительно повысить эффективность программного реформирования жилищной сферы региона С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой - позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних.

В третьей главе диссертации «Оценка эффективности функционирования механизма инвестирования жилищного строительства» рассмотрена специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере, а также предложена методика оценки эффективности организации инвестирования жилищного строительства

По мнению большинства экспертов наиболее значимыми рисками на рынке строящегося жилья, являются следующие:

1. Высокая вероятность длительной задержки сдачи дома в эксплуатацию,

2. Возможность «нечестной игры» со стороны строительной организации (например: продажа одной и той же квартиры несколькими лицами)

В качестве средств, стимулирующих строителей сокращать сроки можно предложить введение Администрацией Тюменской области программы добровольной аккредитации строительных организаций, ведущих работу по упреждению вышеперечисленных причин. В качестве средств содействия строительным организациям можно предложить-

1. Программы по уменьшению себестоимости строительства;

2. Программы, содействующие внедрению новых технологий;

3. Доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда;

4. Упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт.

Перечисленные методы относятся в основном причине «высокая вероятность задержки сдачи дома в эксплуатацию». Снижение рисков такого фактора как «возможность нечестной игры со стороны строительной организации» возможно путем введения централизованной регистрации сделок купли-продажи строящегося жилья. При этом организация централизованной регистрации инвестиционных прав должна осуществляться на следующих принципах:

- легкость, доступность и оперативность оформления и переуступки инвестиционных прав;

- обязательность регистрации подобных сделок для предприятий всех форм собственности;

соблюдение условий конфиденциальности для продавца и

покупателя.

Решение об инвестировании средств в тот или иной проект должно приниматься с учетом рыночных критериев, к которым относятся- соответствие проекта потребностям рынка:

- оценка общей емкости рынка по отношению к предлагаемой и аналогичной продукции к моменту выхода предполагаемой продукции на рынок (низкая, средняя, высокая);

- оценка вероятности коммерческого успеха;

- эластичность цены на продукцию,

необходимость маркетинговых исследований и рекламы для продвижения предлагаемого продукта на рынок;

- соответствие проекта уже существующим каналам сбыта;

- оценка препятствий для проникновения на рынок;

- защищенность от устаревания продукции;

- оценка ожидаемого характера конкуренции (ценовая, в области качества и т.д.) и ее влияния на цену продукта

При этом должна учитываться экономическая эффективность продукта в хозяйственной системе.

В заключении подводятся ито!и диссертационного исследования

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Можно выделить следующие конкретные научные и практические результаты исследования:

1. Выявленные с позиции современной науки основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона, позволяют прогнозировать развитие данной сферы в перспективе;

2. Разработанные методические основы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе, позволяют оптимальным образом привлекать и распределять инвестиционные ресурсы в сфере жилищного строительства;

3. Разработанная модель процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное сфоительство региона, предназначена для формирования наилучшей инвестиционной программы воспроизводства жилищной сферы региона,

4. Разработанны рекомендации по формироватшю стратегии развития системы управления процессом жилищного строительства в регионе,

5. Систематизация финансовых ресурсов инвестиционных программ в жилищном строительстве Тюменской области, позволяет рационально распределять финансовые ресурсы в инвестиционно-строительной сфере региона;

6. Исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона;

7 Усовершенствованная методика оценки экономической эффективности инвестиций, позволяет оптимальным образом распределять приоритеты в инвестировании жилищного строительства региона.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

!. Катаев С В Развитие инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономического роста региона // Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб науч. тр. / Редкол.' В В Бузырев (отв. редактор) и др - СПб СПбГИЭУ, 2004 - 0,3 п.л

2 Катаев С В Проблемы и перспективы функционирования инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства в России // Сборник материалов открытой научно-практической конференции «Современные проблемы менеджмента» / Под редакцией Н.М. Чикишевой - Тюмень 2005 - 0,3 п.л.

3 Катаев С В Развитие системы ипотечного кредитования в России // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством' Сб науч ст. асп. СПбГИЭУ Вып 14/Редкол ЕБ Смирнов (отв ред ) и др -СПб. СПбГИЭУ, 2005 - 0,1 пл

4. Катаев С В Страховая защита при инвестиционно-финансовом обеспечении жилищного строительства // Строительный комплекс экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В. Бузырев, Е.В. Гусев, В.М Аксенов, (отв. редакторы) и др СПб.. Изд-во СПбГУЭФ, 2005 - 0,2 п.л.

5. Катаев С.В, Катаев А В Состояние жилищного фонда и его развитие в Тюменской области // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции Выпуск 4- Межвузовский сборник научных трудов / Редкол. В.В Бузырев, Е.В. Гусев, В М. Аксенов, (отв. редакторы) и др СПб.. Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 0,5 п.л./0,25 п.л.

6. Катаев C.B. Современная практика инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства // Строительный комплекс, экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4- Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В. Бузырев, Е.В. Гусев, В.М. Аксенов, (отв. редакторы) и др. - СПб.. Изд-во СПбГУЭФ, 2005 - 0,6 п.л.

7. Катаев СВ., Зубарева АН Рыночное обоснование организации инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4 Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.. В.В. Бузырев, Е.В. Гусев, В.М. Аксенов, (отв. редакторы) и др. - СПб : Изд-во СПбГУЭФ, 2005. -0,4 п.л./0,2 п.л.

8. Катаев С В Развитие ипотеки на региональном уровне // Акт>альные проблемы управления экономикой региона: Материалы П Науч -практ конф 22 апр. 2005 г. / Редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) и др. СПб . СПбГИЭУ, 2005.-0,3 п.л.

Подписано в печать Формат 60x84 7|6 Печ л.-<Р Тираж &<Р эю Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

«И О 5 7 9

i

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Катаев, Сергей Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ.

1.1. Особенности региональной инвестиционно-строительной сферы.

1.2. Практика инвестирования жилищного строительства за рубежом.

ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ И ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ.

2.1 Механизм инвестирования жилищного строительства региона.

2.2 Административное регулирование инвестирования жилищного строительства.

2.3 Разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона.

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.1 Специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере.

3.2. Оценка эффективности инвестирования жилищного строительства.

3.3. Уточнение методики оценки экономической эффективности инвестиций.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе"

Переход на рыночные условия функционирования экономики России происходил при отсутствии механизма инвестирования, предполагающего самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период 1990-2005 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения, которые не могли не затронуть отрасль капитального строительства. Здесь преобразования носят еще более кардинальный характер, так как отрасль является одной из основных в процессе общественного воспроизводства. Формируются новые условия и принципы инвестиционной деятельности, создаются новые организационные формы строительных предприятий, рыночной инфраструктуры.

Особенно чутко реагирует на ситуацию в экономике страны инвестиционная сфера. В условиях экономического кризиса, влекущего за собой повышенную нестабильность экономики, резко снижается объем инвестиций, происходят серьезные изменения в их структуре. Резкое сокращение бюджетных ассигнований, а также недостаточное развитие новых форм организации и финансирования капитального строительства привело, в частности, к обострению жилищных проблем.

В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

Немногие российские регионы могут финансировать свои расходы за счет собственных бюджетов. Следовательно, одним из важнейших путей увеличения жилищного строительства необходимо считать развитие внебюджетных форм финансирования.

Проблемам формирования механизма инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах. Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В.М. Агапкин, А.Н. Асаул,

B.В. Бузырев, Н.В. Васильева, А.А. Горбунов, Я. А. Рекитар, Е.Б. Смирнов,

C.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования.

Основной целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ по формированию эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы;

- анализ зарубежного и отечественного опыта инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства;

- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства;

- изучение существующих источников инвестиционного обеспечения жилищного строительства;

- разработка модели процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;

- разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в сфере жилищного строительства региона;

- определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере;

- уточнение методов оценки экономической эффективности инвестирования жилищного строительства.

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические вопросы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Объектом исследования являются предприятия строительной отрасли Тюменской области; государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе региона; население региона, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищного строительства. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы, а также материалы периодической печати по проблемам инвестирования нового строительства жилищного фонда городов и регионов.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Администрации Тюменской области, законодательная база Тюменской области, специализированные отчеты.

Научная новизна основных результатов, полученных в рамках диссертационного исследования, состоит в следующем:

- с позиции современной науки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона;

- разработаны методические основы формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе;

- разработана модель процесса мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона;

- разработаны рекомендации по формированию стратегии развития системы управления процессом жилищного строительства в регионе;

- систематизированы финансовые ресурсы инвестиционных программ в жилищном строительстве Тюменской области;

- исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона;

- усовершенствована методика оценки экономической эффективности инвестиций.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса инвестирования жилищного строительства. Предлагаемая методика позволяет эффективно формировать процесс инвестирования жилищного строительства. Практическая значимость работы заключается в том, что на основе проведенного анализа состояния инвестиционно-строительной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по организации финансирования жилищного строительства в регионе и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосылки для формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: «Экономика строительства», «Менеджмент в строительстве».

Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских научно-практических конференциях.

По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом более 2,25 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 209 наименований. Работа объемом 155 страниц машинописного текста иллюстрирована таблицами и рисунками.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Катаев, Сергей Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

За годы реформ в России произошло беспрецедентное ухудшение основных показателей строительной сферы. Объем строительных работ за последние десять лет сократился в несколько раз. В связи с сокращением инвестиций и объемов капитального строительства не осуществляется не только расширенное, но и простое воспроизводство основных фондов. Улучшение состояния российской экономики связано с определением и быстрейшей реализацией мер по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительной сферы. Решение жилищной проблемы, повышение доступности жилья для большей части населения является важнейшей социально-экономической задачей. В связи с дефицитом средств для инвестирования жилищного строительства становится актуальным создание условий для привлечения дополнительных источников финансирования жилищного строительства, как за счет средств бюджетов всех уровней, так и внебюджетных источников. По нашему мнению, единственно приемлемым направлением решения жилищной проблемы является использование для этих целей внебюджетных источников финансирования, что позволит помимо улучшения жизни населения решать ряд смежных экономических задач - расширение занятости в реальном секторе экономики, увеличение совокупного спроса, снижение социальной напряженности в обществе.

Основные положения и результаты исследования:

1. В числе основных перспективных задач в жилищном строительстве Тюменской области - обеспечение роста темпов возведения и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности работ. Необходимы паспортизация и оценка изношенности существующего муниципального жилищного фонда, увеличение объемов средств, выделяемых на содержание и ремонт существующего жилого фонда. Намечено обеспечить потребности строителей в качественных, экологически чистых, современных материалах местного производства, отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу различных слоев населения, а также переход к современным эффективным и энергосберегающим проектам. Предполагается упрощение административных процедур предоставления земельных участков под застройку и совершенствование процедур регистрации залога земельных участков и объектов незавершенного строительства, упрощение и удешевление оформления ипотеки этих активов при финансировании строительства жилья.

Для решения поставленных задач целесообразно разработать региональную целевую программу стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Тюменской области. Мероприятия программы, прежде всего, должны быть нацелены на увеличение объема внутренних инвестиций и привлечение инвестиций из-за пределов региона (как отечественных, так и иностранных).

Увеличение региональных инвестиций возможно за счет роста прямых государственных вложений в регион, а также за счет роста инвестиций существующих компаний, создания новых производств и видов экономической деятельности и превращения средств населения в работающий источник инвестиций.

Что касается перспектив использования государственных инвестиций, то приходится признать, что на данном этапе они невелики. В структуре капитальных вложений в экономику региона в последние годы доля средств федерального бюджета постоянно сокращалась.

Таким образом, перспективы восстановления инвестиционного процесса зависят, главным образом, от внебюджетных источников финансирования капитальных вложений. Доминирующее место в структуре этих источников занимают средства предприятий. Анализ инвестиционных возможностей экономики Тюменской области показал, что отсутствие средств у предприятий не является основной причиной низкой инвестиционной активности субъектов хозяйственной области. При всей ограниченности собственных ресурсов, одной из главных проблем остается их некапитальное использование. Об этом свидетельствует например тот факт, что большинство предприятий не осуществляют капитальные вложения даже в пределах начисленных сумм амортизации.

В условиях, когда региональные власти не могут влиять на принятие или не принятие субъектами экономической деятельности инвестиционных решений директивными методами, и когда стало ясно, что для привлечения иностранного капитала не достаточно обладать значительными запасами природных ресурсов, основным направлением деятельности региональных властей должно стать формирование и поддержание благоприятного инвестиционного климата в регионе.

Основными задачами жилищно-строительного комплекса Тюменской области в 2006 г. являются: увеличение ввода жилья; объектов социальной инфраструктуры сокращение объемов незавершенного строительства; техническое перевооружение и модернизация предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

2. Анализ зарубежного опыта организации инвестирования жилищного строительства показал, что основным инструментом формирования средств для финансирования жилищного строительства в различных странах является ипотечное кредитование. Существуют различные системы ипотечного кредитования (так называемые американская или немецкая модели и т.д.). Основные различия этих систем состоят в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования. В работе автором выделены и проанализированы основные механизмы формирования ресурсов для ипотечного кредитования.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации финансовых ресурсов, проведенный анализ зарубежного опыта организации инвестирования жилищного строительства свидетельствует о значительной государственной поддержке данного сектора экономики во всех существующих в мировой практике системах.

Использование зарубежных схем в российской практике в настоящее время мало осуществимо по ряду причин: недостаточная разработанность нормативно-законодательной базы в этой области;

- дефицит государственного бюджета как на федеральном, так и на региональном уровнях; неразвитость инфраструктуры сегментов финансового рынка (ценных бумаг, страхового рынка);

- недоверие населения финансовым структурам.

В отечественной практике во многих субъектах РФ делаются попытки создания собственных систем инвестирования жилищного строительства; все они образуются при значительной поддержке со стороны регионального руководства.

3. В условиях рыночной экономики весь диапазон механизмов инвестирования жилищного строительства можно разбить на две группы: 1. Механизмы инвестирования жилищного строительства, инвестируемые за счет бюджета.

Предлагаемый в диссертационном исследовании порядок планирования и бюджетного финансирования строительства объектов жилищного фонда позволит обеспечить сбалансированность муниципальных планов с выделенными из бюджета средствами при минимизации затрат путем конкурсного размещения заказов. Достигнутая таким образом сбалансированность позволит обеспечить стабильность финансирования строящихся объектов и исключить случаи неплатежей за выполненные работы.

Основные источники бюджетного финансирования.

1) Бюджетное финансирование реализуется как через инвестиции непосредственно в строительство среднестандартного, специального жилья для инвалидов и социального жилья для удовлетворения потребностей в обеспечении граждан жильем под социальные программы, так и через систему субсидий и дотаций гражданам, стоящим в очереди на получение жилья.

2) Еще одним источником являются федеральные и областные целевые программы: государственная целевая программа "Жилище", федеральная целевая программа "Свой дом" (составная часть нового этапа программы "Жилище"), государственная программа "Молодой семье -доступное жилье";

3) Конкурсы по выделению площадок под строительство в престижных районах города;

4) Сокращение эксплуатационных затрат;

5) Средства от приватизации жилья.

2. Механизмы инвестирования жилищного строительства, инвестируемые за счет частных инвесторов и других нецентрализованных источников.

Внебюджетное инвестирование строительства жилья наиболее перспективно и является преобладающим как в сложившихся экономических условиях, так и в будущем. Перечислим основные источники внебюджетного инвестирования:

1) Средства юридических (предприятия, организации в т.ч. частные инвестиционные компании) и физических лиц.

2) Средства от частичной оплаты выделяемого жилья гражданам - очередникам на улучшение жилищных условий.

3) Средства для строительства индивидуального жилья котеджного типа.

4) Средства на отселение и снос ветхих домов, перечисляемые застройщиками администрации города.

5) Средства от разницы в стоимости реализации высокостандартного жилья, жилья в престижных районах и среднестандартного жилья

6) Средства на проектирование и строительство инженерных сетей, средства на развитие головных сооружений водоснабжения и канализации города.

7) Средства от реализации целевым назначением на конкурсах и аукционах земельных участков под жилищное строительство.

8) Помощь ряда стран, выделяемая под программы жилищного строительства.

Важнейшим элементом повышения инвестиционной активности в жилищной сфере является развитие долгосрочного кредитования граждан, желающих построить или приобрести жилье в собственность. В странах с развитой рыночной экономикой, таких как США, Германия, Англия до 95% жилья приобретается или строится в рассрочку. Переход России к экономическим отношениям рыночного типа, резкое снижение бюджетного финансирования жилищного строительства возродили острую потребность в развитии кредитных системы и механизмов.

4. Переход в экономике к рыночным отношениям требует создания новых механизмов в системе обеспечения жильем всех слоев населения. Это связано не только с сокращением капитальных вложений в системе государственного строительства жилья, но и с изменением всей системы обеспечения жильем граждан в новых экономических условиях. Между тем, для населения проблема обеспечения жильем является первоочередной. Отсутствие решения данной проблемы вызывает социальную напряженность, снижение рождаемости, рост преступности и другие негативные тенденции в обществе.

Особенно остро стоит вопрос с улучшением жилищных условий малоимущих, слабо защищенных слоев населения, для обеспечения жильем которых необходимо достаточное количество дешевого среднестандартного жилья, строительство которого, в необходимых количествах, в настоящее время не обеспечивается.

Назревшая необходимость решения поставленных задач привела к поиску возможностей по осуществлению градостроительной программы в условиях региона. К таким возможностям относятся:

- имеющиеся в регионе территориальные резервы;

- возможность привязывать некоторые новые площадки строительства на реконструируемых территориях к существующим инженерным сетям, имеющейся социально-бытовой инфраструктуре;

- наличие развитой базы стройиндустрии в Тюменской области;

- наличие на территории области финансовых средств, которые при создании благоприятного инвестиционного климата могут быть направлены на реализацию программы жилищного строительства;

- существующий платежеспособный достаточно не эластичный по цене спрос на рынке жилья, который будет расти с улучшением общей экономической ситуации.

5. Модель формирования инвестиционного фонда для реализации жилищной программы на уровне региона должна, на наш взгляд, отражать совместное влияние на эффективность инвестиций определенных факторов, таких как мощность строительных организаций, состояние материально-технической базы строительства, кредиты на осуществление инвестиционной деятельности, уровень доходов населения региона, дотации и субсидии региональных властей и др.

Вариантная проработка и последующие изменения в структуре инвестирования воспроизводства (или приобретения) жилья с учетом названных выше факторов, являются важными вопросами совершенствования схемы управления жилищной сферой региона на основе использования программных механизмов функционирования системы.

6. Разработанная в рамках диссертационного исследования модель формирования инвестиционного фонда для решения многоаспектной жилищной проблемы региона позволяет значительно повысить эффективность программного реформирования жилищной сферы региона. С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой - позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних.

7. Основные программы управленческих действий по упреждению рыночных рисков инвесторов жилищного строительства:

1) В качестве средств, стимулирующих строителей сокращать сроки можно предложить введение Администрацией Тюменской области программы добровольной аккредитации строительных организаций, ведущих работу по упреждению вышеперечисленных причин.

2) В качестве средств содействия строительным организациям можно предложить:

1. программы по уменьшению себестоимости строительства;

2. программы, содействующие внедрению новых технологий;

3. доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда;

4. упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт.

Перечисленные методы относятся в основном к причине «высокая вероятность задержки сдачи дома в эксплуатацию». Снижение рисков такого фактора как «возможность нечестной игры со стороны строительной организации» возможно путем введения централизованной регистрации сделок купли-продажи строящегося жилья. При этом организация централизованной регистрации инвестиционных прав должна осуществляться на следующих принципах:

- легкость, доступность и оперативность оформления и переуступки инвестиционных прав;

- обязательность регистрации подобных сделок для предприятий всех форм собственности;

- соблюдение условий конфиденциальности для продавца и покупателя.

8. Решение об инвестировании средств в тот или иной проект должно приниматься с учетом рыночных критериев, к которым относятся:

- соответствие проекта потребностям рынка;

- оценка общей емкости рынка по отношению к предлагаемой и аналогичной продукции к моменту выхода предполагаемой продукции на рынок (низкая, средняя, высокая);

- оценка вероятности коммерческого успеха;

- эластичность цены на продукцию;

- необходимость маркетинговых исследований и рекламы для продвижения предлагаемого продукта на рынок;

- соответствие проекта уже существующим каналам сбыта;

- оценка препятствий для проникновения на рынок;

- защищенность от устаревания продукции;

- оценка ожидаемого характера конкуренции (ценовая, в области качества и т.д.) и ее влияния на цену продукта.

При этом должна учитываться экономическая эффективность продукта в хозяйственной системе.

Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что формирование эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в России возможно на региональном уровне при использовании современных инвестиционных схем.