Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма жилищного ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма жилищного ипотечного кредитования"

На правах рукописи

Печатникова Светлана Михайловна

Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма ипотечного кредитования

Специальности:

08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством» (специализация -«Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»)

08.00.10 — «Финансы, денежное обращение и кредит» (специализация -«Кредит и банковская деятельность»)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выполнена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве Госстроя России.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, доцент

Донцова Л.В.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Каменецкий Михаил Ильич

кандидат экономических наук, доцент Гордеева Лариса Яковлевна

Ведущая организация:

Государственный Университет Управления

Защита состоится 2003 гГв^час на заседании диссертационного совета

Д.303.016.01 при Центральном научно- исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) Госстроя России по адресу: 119991, Москва, ГСП-1, проспект Вернадского, 29, этаж 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении №3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре Госстроя России по адресу: 119991, г. Москва, проспект Вернадского, д. 29, этаж 2.

Автореферат разослан « 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.В. Мамонов

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Трансформация экономики России, переориентация на рыночный тип отношений привели к глубинным изменениям в принципах организации и механизме функционирования жилищного рынка. Законы рынка определяют конечного потребителя - население. Поэтому эффективно работающий жилищный рынок, удовлетворяющий важнейшую потребность человека в жилье, - одно из важнейших условий успешного проведения социально-экономических реформ.

В настоящее время система управления жилищным рынком продолжает формироваться, и исследование новых подходов к управлению системой, путей внедрения эффективных инструментов управления в изменившихся экономических условиях остается актуальным. Существенный научный вклад в решение проблем в этой области внесли ученые-экономисты: Абрамов С.И., Белоусов Н.Д., Бушуев Б.С., Волков Б.А., Головин Ю.В., Грабовой П.Г., Каменецкий М.И., Костецкий Н.Ф., Ларионов

A.Н., Латкин A.A., Панкратов Г.П., Сергеева И.А., Серов В.М., Стороженко В.П. и другие.

Особое внимание в области управления жилищным рынком уделено построению комплексной и взаимосвязанной системы элементов - экономическим методам управления объектом и их эффективному использованию. Изменения определили потребность в новых и уже апробированных мировой практикой экономических методах и инструментах управления рыночной системой, в числе которых обеспечивающие финансирование жилищного строительства механизмы, позволяющие вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов. Выполняя инвестиционные функции, эти механизмы осуществляют взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями, застройщиками и предприятиями стройицду-стрии, способствуя подъему реальных секторов экономики, а также выступая в качестве инструментов управления параметрами жилищного рынка, влияя на спрос, предложение, объемы строительства и цены.

Решению проблем в жилищной сфере посвятили свои диссертационные работы ученые экономисты: Е.П. Коптева, В.В. Копылова, В.И. Лимаренко, Э.А. Омшанова,

B.Г. Поляков, И.А. Разумова, В.В. Смирнов, К.А. Чагай. Однако, в силу ряда причин, проблема до сих пор остается во многом не решенной и дискуссионной, а успешно применяемые в мировой практике управления жилищным рынком механизмы до настоящего времени не получили широкого распространения в России. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Новый подход к управлению жилищным рынком на основе анализа всех ранее проведенных исследований в этой области требует разработки таких новых научно-теоретических положений, как систематизация экономических методов управления, образующих целостную систему внешнего и внутреннего управления жилищным рынком, а также методов применения механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками.

Целью исследования является определение места и роли экономических мето-

дов в системе управления жилищным рынком,

[нструмента —

региональной системы оценочных и сравнительных показателей, способствующей распространению и применению механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, что является одним из этапов выполнения важнейшей государственной программы осуществления реформ в жилищной сфере.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

проанализированы теоретический и практический опыт применения экономических методов управления жилищным рынком в российской и мировой пракчике;

изучены теоретические и статистические материалы состояния жилищного рынка и рынка жилищного ипотечного кредитования;

определены формы и методы внешнего и внутреннего управления жилищным рынком на уровне государства и уровне экономических субъектов, построена двухуровневая система управления объектом;

изучена и определена роль государства в управлении жилищным рынком;

сформулированы основные принципы организации системы финансирования жилищного рынка и жилищного строительства;

выявлены основные внутренние и внешние взаимосвязи, принципы организации и функционирования рынков жилищной недвижимости и ипотечного кредитования;

изучена российская и мировая практика применения жилищного ипотечного кредитования в управлении жилищным рынком;

установлены основные факторы и условия, влияющие на функционирование механизма ипотечного кредитования жилья в России;

разработан механизм распространения ипотечного кредитования в регионы России.

Объектом исследования является жилищный рынок России, рассматриваемый во взаимосвязи с источниками финансирования.

В качестве предмета исследования выступают процессы, формирующие жилищный рынок, и финансовые источники, обеспечивающие его функционирование и воспроизводство.

Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составляют диалектический метод познания, основополагающие экономические законы, современные теории рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), управления строительным комплексом, государственного регулирования и ипотечного кредитования.

При проведении конкретных исследований были использованы методы системно-структурного анализа, моделирования, экономико-математической обработки статистических данных, группировки, прогнозирования, экспертных оценок, социологические исследования, метод опроса. Расчеты выполнены с использованием про-1раммного приложения Microsoft Excel.

Информационную базу составили труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по

вопросам экономической реформы и управления экономикой, управления жилищной сферой, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, представленные на конференциях и совещаниях. В процессе работы были использованы аналитические и статистические материалы Госстроя РФ, Госкомстата России, ЦБ РФ, Минфина РФ, Фонда «Институт экономики города», данные экспертно-аналитических отделов Инвестиционного Фонда США-Россия, ЗАО КБ Дельта Кредит и других. Использованы также материалы по разработке и реализации региональных ипотечных программ городов Москвы, Сарова, Рязани, Самары и других.

Научная новизна диссертации заключается в выработке новых теоретических и методических подходов к формированию системы экономических методов управления жилищным рынком, решению проблем применения жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, а также в разработке нового механизма способствующего построению эффективной системы жилищного финансирования в условиях современной экономики по всей территории России.

Научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. Обоснована необходимость определения жилищного рынка России как целостного управляемого объекта экономической системы, включающего в себя рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг.

2. Разработаны теоретические и методические положения по формированию комплексной системы экономических методов управления жилищным рынком, включающей в себя внешнее (государство) и внутреннее (экономические субъекты, участники жилищного рынка) управление объектом.

3. На основе опыта российской и мировой практики, в соответствии с экономическими законами, сформулированы теоретические и методические положения влияния принимаемых управленческих решений на состояние параметров жилищного рынка.

4. Определены и спрогнозированы основные условия и направления практики применения механизма жилищного ипотечного кредитования в условиях социально» экономической ситуации России.

5. Разработан и предложен эффективный аналитический инструмент - региональная система оценочных и сравнительных показателей, представляющая собой новый механизм распространения практики применения жилищного ипотечного кредиггова-

' кия, основанный на комплексной экспрссе-оцснкс состояния и степени готовности региональных рынков к данным операциям.

6. Предложена модификация скоринг-систем, используемых в мировой практике для оценки кредитных рисков; распространена практика их применения на область оценки рисков, связанных с запуском жилищных ипотечных операций в регионах и мониторингом условий их проведения.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что основные положения и разработки могут быть использованы на различных уровнях управления жилищным рынком и жилищным строительством в качестве научно-практического инструмента при решении широкого круга управленческих задач.

1. На уровне федерального государственного управления жилищным рынком и жилищным строительством: при решении задач, связанных с управлением и регулированием жилищной сферы и жилищного строительства; в ходе проведения жилищно-коммунальной реформы; при формировании основных направлений, форм и методов государственного финансирования жилищного строительства, государственной поддержки (субсидирования) населения в области обеспечения жильем и жилищными услугами.

2. На уровне региональной государственной власти: при решении задач оптимизации деятельности региональных государственных органов в области управления жилищным рынком и жилищным строительством в условиях проведения жилищно-коммунальной реформы; при оценке состояния регионального жилищного рынка с целью выявления основных сложившихся диспропорций и его готовности к применению механизма жилищного ипотечного кредитования; при формировании основных направлений развития, выборе механизмов и методов управления региональным жилищным рынком и жилищным строительством в целях достижения необходимых результатов.

3. На уровне хозяйствующих экономических субъектов жилищного и ипотечного рынков: при проведении маркетинговых исследований региональных рынков страны с целью выявления возможных направлений расширения рынков сбыта; для снижения рисковой составляющей при принятии управленческих решений в условиях освоения новых региональных рынков сбыта; для обоснования инвестиционных проектов, бизнес планов и концепций развития организации с целью привлечения средств инвесторов в проекты и программы жилищного кредитования населения и строительства в регионах.

Достоверность и обоснованность результатов исследования обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, использованием приемов верификации полученных результатов, основывается на применении репрезентативной статистической отчетности, представляющей собой достаточный массив информации по исследованию состояния жилищного рынка, инвестиционной деятельности, состояния финансово-кредитной системы России. Она подтверждается использованием в практической деятельности ОАО АКБ Российский Капитал, ЗАО КБ Дельта Кредит результатов, полученных автором при разработке перспективных проектов ипотечного кредитования в России.

На защиту выносятся:

методический подход к формированию целостной системы экономических методов управления жилищным рынком и применению жилищного ипотечного кредитования в рамках этой системы;

научно-теоретические положения двухуровневой системы управления жилищным рынком;

методические положения основных направлений и форм применения механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении жилищным рынком и жилищным строительством;

региональная система оценочных и сравнительных показателей, используемая как аналитический инструмент, способствующий формированию условий и распространению практики применения жилищного ипотечного кредитования в регионах страны;

модифицированный метод построения и применения скоринг-систем для оценки рисков, связанных с запуском жилищных ипотечных операций в регионах и последующим мониторингом условий их проведения.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались и получили одобрение на:

- научно-практической конференции «По итогам научно-исследовательской работы за 1999г.», проведенной в 1999г., г. Москва, Московский университет потребительской кооперации;

- научно-практических конференциях «Плехановские чтения», проведенных в 2000, 2001 гг., г. Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова

Основные положения диссертации опубликованы в 7 печатных работах общим объемом 2,9 печатных листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертационной работы составляет 154 страницы основного текста, включая 4 таблицы, 6 рисунков, 3 схемы, 12 формул и три приложения на 6 страницах.

Основное содержание работы

В работе прежде всего исследуются и анализируются основные принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка, экономические методы управления жилищным рынком, а также рассматриваются проблемы государственного регулирования этой сферы.

Показывается роль и значение жилищной сферы в условиях рыночной экономики. Обосновывается значимость реформирования в условиях переходного периода. Жилищная сфера рассматривается как сложный механизм создания, функционирования, эксплуатации и замены жилищного фонда, включающий в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос) и часть сферы услуг, связанных с проектированием и текущим функционированием жилищного фонда. Одним из элементов, формирующих жилищную сферу, является жилищный рынок, представляющий собой целостную систему, основанную на взаимодействии субрынков жилищного фонда и жилищных услуг. Жилищный рынок это -сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Рынок жилищного фонда представляет собой фактически имеющийся объем зданий и сооружений, предназначенных для эксплуатации в качестве жилья. Жилищные услуги относятся к текущему функционированию жилищного фонда и определяются тем набором жилищных услуг, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Особое внимание придается инвестиционной функции жилищного фонда - способности приносить доход. Анализируются ос-

иовные внутренние взаимосвязи элементов жилищного рынка и факторов, влияющих на их поведение (Рисунок 1).

спрос на ЖФ превышает предложение, выраженный в увеличении цен на ЖФ,

спрос на ЖФ со стороны потребителей (населения при снижении цен на оплату жилья и инвесторов при увеличении доходов с недеижимости), выраженный в увеличении цен на

- соотношение цен на недвижимость н затрат на строительство.

Рис. 1 Взаимосвязь элементов системы жилищного рынка

Автор сформулировал место и роль жилищного строительства в общей системе жилищного рынка как механизма создания, эксплуатации и выбытия жилищного фонда. Установил, что жилищное строительство во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Исследование функциональных зависимостей основных параметров жилищного рынка (квартирной платы, цены, жилищного фонда, строительства), изменяющихся под воздействием различных факторов, позволило установить характер влияния внутренних факторов - спроса и предложения на их состояние, определить направления воздействия внешних факторов, и по результатам анализа сформулировать условия достижения равновесия параметров жи-. лшцного рынка.

Формирование цены квартирной платы происходит на рынке жилищных услуг, исходя из спроса на объем и качество имеющегося жилищного фонда. Цена квартирной платы, соответствующая спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, в каждый конкретный момент является равновесной. Цены на квартирную плату трансформируются в цену приобретаемого жилья на рынке капитала и зависят от нормы капитализации недвижимости. Сложившиеся таким образом цены на объекты недвижимости вызывают, в свою очередь, определенный объем нового строительства. Увеличение объемов строительства происходит до тех пор, пока цены

на объекты не сравняются с уровнем затрат на их строительство. Таким образом, определяется годовой объем строительства. Подчиняясь внутренним связям системы, строительство является элементом жилищного рынка, через которое устанавливается равновесие между его основными параметрами. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии, а если они отличаются, то параметры жилищного рынка не равновесны.

Различные внешние факторы, влияющие на спрос, предложение, норму капитализации, потери жилищного фонда (выбытие), вызывают изменения как отдельных, так и сразу нескольких переменных системы элементов жилищного рынка. Макроэкономические изменения вызывают смещение целого ряда переменных. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области и под влиянием каких внешних факторов изменено равновесие, а также определить направления достижения утраченного равновесия.

Исследование состояния жилищного рынка России, показало: ряд его сегментов не включены полностью в сферу рыночных отношений; установившиеся основные параметры искажены и не соответствуют целям и задачам эффективного развития жилищной сферы; в результате несбалансированности системы возникли диспропорции, усиливающие неблагоприятные тенденции на рынке.

Особенности и характер функционирования жилищного рынка России вызвали необходимость разработки экономической системы управления, позволяющей эффективно решать поставленные задачи в области жилищной сферы. Этапом в решении этой задачи стала разработанная автором двухуровневая система экономических методов управления жилищным рынком:

I) государственный (федеральный, региональный, муниципальный) - макроуровень, внешнее управление;

II) субъектов экономической деятельности (предприятий, организаций, населения) - микроуровень, внутреннее управление.

Предложенная система базируется на группировке методов по их отличию в постановке целей, механизме применения, характере воздействия на управляемый объект.

Основной задачей внешнего государственного управления жилищным рынком является максимальное удовлетворение потребности в жилье граждан через создание благоприятных сбалансированных условий для развития и функционирования жилищного рынка в целом и отдельных его частей, в частности, путем прямого или косвенного воздействия на формирование основных параметров, способствующих установлению равновесия на качественно новом уровне, соответствующем поставленным целям. К основным экономическим методам государственного управления отнесены:

- налоговое регулирование;

- регулирование через разработку и внедрение различных норм, правил и нормативов;

- анализ, планирование и прогнозирование макроэкономических показателей развития жилищного рынка, выработка стратегии развития, постановка государственных задач на макроуровне;

- стимулирование деятельности субъектов, способствующей решению государственных задач в области жилищной полигики через предоставление льгот, заказов и иных методов экономического поощрения;

- регулирование земельных отношений;

- стимулирование развития конкуренции на рынке жилья;

- регулирование инвестиционной деятельности на рынке жилья, создание условий для развития воспроизводственного процесса;

- внедрение и стимулирование развития различных механизмов, способствующих решению жилищных проблем населения и расширению деятельности экономических субъектов жилищного рынка в условиях ограниченности государственного участия и финансирования, и, прежде всего, это - система краткосрочного кредитования строительства жилья и долгосрочного кредитования населения на приобретение жилья;

- применение информационных систем, моделирование и программирование.

Управление жилищным рынком с точки зрения экономических субъектов носит иной характер. Их целью является получение выгод и материальных благ, удовлетворение собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынок осуществляется косвенным образом через постановку и решение собственных задач. Участники жилищного рынка через собственную деятельность оказывают воздействие на управляемый объект - жилищный рынок, во многом определяя его параметры и направление развития. В конечном итоге, суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается в общую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком на микроуровне.

Экономические методы управления, используемые субъектами рынка, включая население, могут быть представлены следующими составляющими:

- управление сбытом, маркетинг, мониторинг;

- управление затратами;

- управление инвестиционными проектами;

- планирование, прогнозирование, разработка стратегии, бизнес планирование;

- применение информационных систем, моделирование и программирование;

- прочее внутрифирменное управление.

С позиций двух уровней рассмотрены механизмы применения и характер воздействия указанных методов на управляемую систему — жилищный рынок, сформулированы особенности поведения параметров рынка. Показана тесная взаимозависимость между внутренней и внешней системами управления.

Государственное регулирование жилищной сферы во многом определяет характер поведения всех участников рынка и оказывает существенное влияние на механизм его функционирования. Например, сокращая или увеличивая объемы государственного финансирования строительства жилья, осуществляя субсидирование населения, регулируя земельные отношения и сферу ЖКХ, государство формирует как

положительные, так и отрицательные тенденции развития жилищного рынка. Исследование механизма рыночной «фильтрации» показало, что политика стимулирования строительства жилья «средней» категории приводит к общему качественному улучшению состояния жилищного фонда. Негобирательное субсидирование населения в части квартирной платы увеличивает давление на рынок жилищных услуг дополнительного платежеспособного спроса определенных групп населения, что влечет за собой рост цен и перераспределение доходов естественным монополиям. Необоснованная политика в области строительства муниципального жилья и субсидировании при его приобретении формирует диспропорцию между спросом на коммерческий жилищный фонд и его предложением на рынке, что, в свою очередь, стимулирует рост цен при недостаточных объемах строительства.

Таким образом, каждое управленческое решение, принятое на макроуровне и обуславливающее принятие решений на микроуровне, приводит к изменениям целого ряда параметров жилищного рынка. Эффективное построение системы применяемых экономических методов управления на каждом из уровней, ее соответствие требованиям и задачам развития жилищной сферы способствует достижению целей, поставленных жилищной политикой государства.

По результатам исследования системы и механизма жилищного финансирования, определены место и роль одного из источников, обеспечивающих функционирование рынка жилья, - ипотечного кредитования. Этот механизм представлен совокупностью двух инвестиционных процессов:

- инвестиционный инструмент для заемщика, вкладывающего в недвижимость, приносящую определенный уровень желаемых жилищных услуг и доходности (выгодности) ее использования;

- инвестиционный инструмент для кредитора, позволяющий получать постоянный доход в течение длительного периода времени под залог недвижимости.

Доходность этих инвестиционных инструментов, перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций составляет суть ипотечного кредитования и определяет его роль в системе жилищного финансирования. Отличительной особенностью жилищного финансирования является большая интегрированность в общий кредитно-шшестиционный сектор. Суть рынка жилищного ипотечного кредитования в экономической системе представлена на Рисунке 2.

Автором исследован механизм функционирования жилищного ипотечного рынка. Установлено, что современный рынок имеет сложную и разветвленную структуру. Характеризуя основные параметры его функционирования, следует отметить такую его специфику как долгосрочность и высокую рискованность для всех участников. Присутствие элемента долгосрочности предполагает учет изменений в экономической политике, изменения в финансово-кредитной системе, налоговой политике, законодательстве.

Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства. Кредитным институтам следует разработать и осуществить специальные менеджмент и маркетинг, включающие набор инструментов кредитования, охватывающий реальную оценку залога, рисков, введение элементов

страхования и др. Для долгосрочного залогового кредитования особо важными являются несколько видов ипотечных рисков: риск процентной «лавки, кредитный •риск, риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности, ценовые риски снижения стоимости залогового имущества, риски потерь залогового имущества.

Рис. 2 Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования в экономической

системе

Автором рассмотрены основные факторы спроса и предложения жилищного финансирования с применением механизма ипотеки. Важнейшим фактором спроса на ипотечное финансирование жилья и роста системы жилищного финансирования является его стоимость. Фактор предложения жилищных ипотечных кредитов определяется источниками долгосрочного финансирования и возможностями минимизации рисков.

Одним из источников являются финансовые ресурсы страны, получаемые за счет ^ сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования. При этом особенностью экономики страны является высокая востребованность финансовых ресурсов со стороны предприятий и организаций для осуществления вложений в обновление основного капитала. Конкуренция с другими видами кредитова- * ния выражается в увеличении стоимости ресурсов, т.к. конкуренты повышают ставки спроса на кредитные ресурсы, компенсируя таким образом более высокий уровень риска по сравнению с ипотечным кредитованием. Другим источником средств для ипотечных операций может быть привлечение ранее исключенных из оборота финансовых ресурсов. Особенностью является и то, что имеется значительная доля денежных средств, не вовлеченных в финансовый оборот, - накопления населения и не задействованные средства теневой экономики. При этом банковская система страны пока не способна аккумулировать эти финансовые ресурсы.

Эффективное применение инструмента жилищной ипотеки возможно только при наличии целостной системы жилищного финансирования, которое не может развиваться изолированно от развития финансового сектора страны.

Принципиальное значение для оценки перспектив использования жилищного ипотечного кредитования имеет состояние товарного рынка, где предполагается использовать кредит - системы рынка жилищной недвижимости. Особенностью ипотечного инструмента объясняется существенность его влияния на основные параметры жилищного рынка, что позволяет использовать его в управлении. В свою очередь, жилищный рынок сам оказывает воздействие на ипотечный рынок жилья, который является сферой сбыта для ипотечного кредитования, а его доходность напрямую зависит от условий на жилищном рынке. Основные взаимозависимости параметров рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования представлены на Рисунке 3.

Влияние ЖИК на параметры жилищного | рынка: |

I. Расширение платежеспособного | спроса на объекты жилищного фонда на первичном и вторичном рынках.

II. Стимулирование качественного и количественного изменения жилищного фонда через потребитель- ; ский спрос.

1П Влияние на увеличение цен через спрос и усиление инвестиционной привлекательности жилищной недвижимости. !

IV. Обеспечение условий по совокупности факторов для увеличения объемов строительства и развития сгройиндустрии -.

Влияние параметров жилищного рынка на ЖИК:

/. Увеличение спроса на объекты жилищного фоцда стимулирует спрос на ЖИК и способствует росту процентных ставок, доходности кредиторов.

// Потребность в качественной и количественном изменении жилищного фонда стимулирует рынок ИЖК.

III. Механизм образования стоимости н цены на недвижимость непосредственно формирует и регулирует

ипотечный инструмент в целом, ставки процента, систему управления

IV. Увеличение объемов строительства жилищной недвижимости расширяет базу для рынка ЖИК и увеличивает

спрос на кредитные ресурсы.

Рис. 3 Взаимосвязь параметров жилищного рынка и ипотечного жилищного

кредитования.

Исследование показало, что жилищное ипотечное кредитование, влияя на параметры жилищного рынка, может не только ослаблять имеющиеся диспропорции, но и усиливать их. Автором получены на основе данных Госкомстата России существующие на российском рынке значения основных его параметров и проанализированы результаты. Выявлена диспропорция между уровнем и объемом коммерческого жилищного строительства и спросом, стимулирующим увеличение объемов жилищного строительства. Установлено, что применение в этих условиях финансирования с использованием механизма жилищной ипотеки может привести к росту ценового

давления на рынок платежеспособного спроса, что, в свою очередь, усилит диспропорцию между спросом населения на жилье и его уровнем платежеспособности.

Анализ ситуации с жилищным строительством показал наличие нерешенных проблем, связанных с необходимостью качественных изменений в объемах строительства, структуре строящегося жилья, реформировании системы социального субсидирования.

Установлено, что применение ипотечного механизма определяется целым набором условий: исторических, современным состоянием экономики, рыночными отношениями, проводимой государством политики сбережений, развитостью финансовой, банковской, страховой, налоговой, оценочной, лицензионной и регистрационной инфраструктуры, уровнем законодательного поля. Исследование и анализ современных ипотечных моделей и схем, принципов их организации и факторов, определяющих характер. их функционирования, позволили автору сформулировать вектор дальнейшего развития института ипотеки в России и предложить новый механизм, стимулирующий его развитие и распространение.

Суть эволюции системы ипотечного рынка заключается в институциональных изменениях, упразднении «лишних», отягощающих и слабых структур и элементов системы, и развитии необходимых, легко объединяющихся технологий. На основе обобщения мирового и российского опыта автором сформулированы основные тенденции, наблюдающиеся на современном ипотечном рынке, а именно:

- размывание условных границ первичного и вторичного рынков;

- укрупнение кредитных и финансовых структур;

- усложнение функций финансовых структур;

- включение в единый технологический процесс риэлтерских функций;

- постепенная трансформация кредитных учреждений из паевых, кооперативного типа организаций некоммерческого характера в акционерные общества и транснациональные институты;

- стирание грани между специализированными финансовыми и кредитными институтами - кредитные учреждения часто выполняют функции финансовых посредников, покупающих ипотечные кредиты, собирающих в пулы и продающих их затем крупным инвесторам и посредникам;

- возрастание роли страховых организаций как участников жилищно-инвестиционного рынка, т.к. значительные объемы их капитала позволяют приобретать крупные партии ипотечных инструментов;

- резкое увеличение доли пенсионных фондов, как наиболее крупных инвесторов жилищного рынка и обладателей «длинных денег», вынужденных в условиях экономической нестабильности изменять свою инвестиционную политику;

- объединение в единый холдинг структур, имеющих страховой, пенсионный и иной капитал, организация специализированных ипотечных институтов.

Автором изучены и определены необходимые условия для функционирования механизма жилищной ипотеки, факторы, имеющие специфический для России характер и определяющие основной вектор дальнейшего развития коммерческого жилищного ипотечного кредитования. По результатам исследования выявлено, что соз-

' данное на федеральном уровне законодательное поле, сложившиеся, в основном, 1 рынки страховых услуг и недвижимости, приемлемая развитость рынка строитель' ных услуг, наличие достаточно разработанных и отработанных на практике коммерческих ипотечных схем, рост доходов населения в условиях наметившегося подъема экономики обеспечивают на современном этапе необходимую базу для начала активной фазы развития ипотечных операций. В то же время сдерживающими развитие факторами являются:

не реформированные национальная банковская и финансово-кредитная систе-* мы, относительно высокий и неустойчивый уровень инфляции национальной валюты, по сути мультивалютная денежная и финансовая системы, отсутствие устойчивого низко рискового гарантированного финансового инструмента в виде государст-1 венных облигационных займов, определяющего ориентиры стоимости кредитных ресурсов на рынке ссудного капитала;

проблемы судебной системы, такие как несоответствие ее возможностей потребностям рынка ипотечных жилищных кредитов;

остающийся высоким уровень «скрытых» доходов населения и пока немногочисленный средний класс населения, обладающий достаточными накоплениями;

несбалансированность рынка жилищной недвижимости;

ограниченность долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечных операций в требуемых масштабах в условиях конкуренции других секторов экономики, недостаток инвесторов и структур, работающих на вторичном рынке ипотечных кредитов и создававших бы условия для привлечения денежных средств на рынок ипотечного кредитования на достаточном уровне;

слабая развитость рынка ценных бумаг, и только формирующееся законодательство, призванное обеспечивать функционирование ипотечных ценных бумаг, неразвитость законодательства о государственном и банковском надзоре над специализированными ипотечными кредитными учреждениями и порядке обращения ипотечных ценных бумаг.

Наряду с вышеперечисленными факторами и условиями, для России характер" на множественность региональных рынков, имеющих также собственные особенности и разный уровень развития, что характеризует степень их готовности и коммерческой привлекательности для проведения жилищных ипотечных операций. При этом процесс формирования в регионах этих условий протекает крайне неравномерно ' в быстро меняющейся ситуации переходной экономики.

Для решения задач выявления регионов, подготовленных для таких операций, снижения рисков принятия неверных управленческих решений автором разработана и предложена система региональных оценочных и сравнительных показателей, модель которой представлена на Схеме «А».

Предложенная система является модификацией скоринговых систем, применяемых в практике, для оценки кредитных рисков. Положенная в основу скоринга идея систематизации и типизации (упрощения) процедуры оценки кредитных рисков распространена на практику оценки коммерческих рисков, возникающих в момент

запуска и при осуществлении деятельности жилищного ипотечного кредитования. При этом автором предложен иной механизм построения такой системы.

Схема «А»

Модель

Системы сравнительной оценки готовности регионов к применению механизма жилищного ипотечного кредитования

«Идеальный» регион

- (атт

П прогнозный у

Интервалы критериальной оценка

• ч

II приемлемый - «0» п к

/// /мйбпрамшиЯ - «-1» а

Благоприятный р-н я

<В% щ

Г ^рф/ ^^Г—

Выбо|р региона и формы осуществления жИлнщных ноотечных операций

Перспективный р-н ^ Бесперспективный р-н >67%

Некоммерческие формы ЖИК

Расчет прогнозных вариантов на перспективу

Анализ отобранных регионов на предмет их соответствия географическим, политическим и иным индивидуальным требованиям субъектов ипотечного /гит

Практическое применение коммерческой формы ТКИ К

В частности, разработана новая технология «взвешивания» показателей (характеристик) системы, основанная на учете не только экспертного мнения специалистов о существенности их влияния на систему в целом (механизм скоринговых систем), но и с учетом факторов взаимозависимости и соподчиненности этих характеристик. Такой подход позволил автору достичь общей сбалансированности системы и повысить степень достоверности полученных результатов. Основное назначение системы состоит в том, что с ее помощью можно собрать и систематизировать информацию, необходимую для проведения целевой оценки и анализа регионов страны на предмет их готовности и коммерческой привлекательности для операций жилищного ипотечного кредитования.

Система выполняет роль практического инструмента, позволяющего быстро и эффективно производить экспресс оценку каждого конкретного региона и сделать следующие выводы:

1) о целесообразности применения механизма жилищного ипотечного кредитования в регионе на текущий момент и/или в перспективе;

2) о выборе формы механизма жилищного ипотечного кредитования и оптимальных условий ипотечных программ в конкретном регионе и период времени;

3) об основных приоритетных направлениях в расширении рынков сбыта, коммерческой привлекательности регионов для проведения жилищных ипотечных кредитных операций;

4) о наличии диспропорций и специфических условий на региональных жилищном и ипотечном рынках;

5) о состоянии и степени готовности региональных рынков к практическому применению механизма жилищной ипотеки.

Система построена на учете экономических факторов, влияющих на механизм жилищной ипотеки, и описывает процессы и явления, протекающие в регионе с точки зрения экономики.

Предлагаемая система региональных оценочных и сравнительных показателей базируется на следующих основных принципах:

модельного построения (в основу системы положена экономическая экспертная модель);

достаточной степени достоверности (в системе использованы данные Госкомстата России и других уполномоченных органов);

репрезентативности и полноты показателей в региональном разрезе (достигается охватом по трем сегментам, характеризующим все стороны процессов и явлений, протекающих в регионах);

системной группировки показателей (сгруппированы по характеру и уровню существенности);

сбалансированности показателей (обеспечивается технологией «взвешивания»);

определенности и обоснованности применяемых критериев оценки показателей;

определенности и обоснованности объектов сравнения;

сопоставимости показателей по объектам и во времени;

доступности получения информации для расчета показателей;

научно-теоретической обоснованности методики - анализа, расчетов, группировки, оценки показателей, результатов полученных расчетов и выводов;

определенности технологии применения системы показателей и формулировки основных направлений практического использования в разрезе уровней управления жилищным и ипотечным рынками.

Представленная в диссертации система оценочных и сравнительных показателей рассчитана автором на базе данных по 22 регионам страны семи административных округов. Технология проведения расчетов, анализа итогов оценки и методика применения системы продемонстрированы на трех регионах страны - Москва, Нижегородская область, Ивановская область - как регионов, вошедших в разные группы по итогам интегральной оценки. Для демонстрации условий вариантности автором произведены расчеты по двум ипотечным программам - ЗАО КБ Дельта Кредит и ОАО «АИЖК». В частности, Москва оценена как благоприятный регион с уровнем отклонения от «идеального» в 23%, Нижегородская область - как потенциальный регион для осуществления ипотечных операций в среднесрочной перспективе с отклонением в 64% и Ивановская область - как бесперспективный регион для осуществления коммерческих ипотечных операций в среднесрочной перспективе с отклонением в 73%.

В основе методики проведения оценки и сравнения лежит механизм сопоставления конкретного региона с гипотетическим, т.е. «идеальным». «Идеальным» регионом является объект для сравнения, характеризующийся наиболее благоприятными (желаемыми) значениями показателей системы для жилищных ипотечных операций. Благоприятные значения каждого показателя представляют собой первый интервал, образующий критерий «благоприятной» оценки и установленный по результатам экспертных оценок автора и специалистов-практиков в области жилищного ипотечного кредитования. Третий интервал представляет собой критерий «недопустимой» оценки каждого показателя региона. Его значения также установлены, исходя из результатов экспертной оценки автора и специалистов-практиков. Этот интервал отражает отсутствие необходимых условий для проведения ипотечных операций, характеризуемых конкретным показателем. Промежуточный интервал значений показателей отражает «приемлемую» оценку.

Система включает в себя 35 показателей, сгруппированных по трем сегментам общеэкономические показатели, показатели характеристики рынка недвижимости и показатели характеристики ипотечного рынка. Таким образом, обеспечивается полнота и системность охвата условий и факторов, характерных для региона и влияю-

щих на механизм жилищной ипотеки. Представлены характеристика и обоснование применения каждого из показателей, формула расчета. Их отбор и количество обусловлены особенностями экономики России: высоким уровнем «скрытых» доходов населения; «теневым» характером целых секторов жилищного рынка; ограниченностью статистической информации.

Учитывая, что все показатели системы имеют различный уровень существенности влияния на механизм жилищной ипотеки, а часть показателей являются дополнительными по отношению к другим, система выстроена по принципу их разной взвешенности с соблюдением условия сбалансированности по отношению ко всей системе. Отличительной чертой представленной системы оценочных и сравнительных показателей является то, что с ее помощью возможно провести не только статичную информационную оценку (мониторинг) текущего состояния жилищного и ипотечного региональных рынков, но и производить прогнозные расчеты по системе в целом, прогнозный анализ отдельных показателей с учетом фактической динамики их изменений, а также моделировать ситуации с использованием вариантов ипотечных программ.

Главные достоинства предложенной системы, по мнению автора, состоят в следующем:

универсальность - возможность решения широкого круга задач;

адаптируемость к требованиям конкретного пользователя - возможность наладки системы для конкретного пользователя в соответствии с уровнем и характером решаемых им задач;

построение системы по модельному принципу, позволяющее производить оценку и анализ различных моделируемых ситуаций, связанных с применением ипотечного механизма в жилищной сфере;

простота и доступность применения - отсутствие необходимости привлечения дорогостоящих специалистов экспертов для проведения расчетов, оценки и сравнения;

автоматизация технологического процесса - применение программных продуктов для проведения расчетов.

Основные выводы н предложения

По результатам диссертационного исследования были сформулированы выводы и получены следующие научные результаты:

1 .Жилищный рынок России характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями основных параметров и наличием следующих основных диспропорций:

- несоответствие качественных и количественных характеристик жилищного фонда и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

- несоответствие уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

- ограниченность финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

- узость рынка жилищных услуг в условиях неэффективного государственного регулирования жилищной сферы, приводящая к искажениям параметра цены квартирной платы в механизме функционирования жилищного рынка;

- ограниченность регулируемого государством земельного рынка, и влияние этого фактора на искажение параметров рынка недвижимости; "

- нарушение механизма ценообразования объектов жилищного фонда и жилищных услуг;

- невыполнение жилищной недвижимостью инвестиционных функций - стабильный * рост стоимости во времени и способность приносить доход;

- несоответствие объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья.

Для достижения качественно нового уровня равновесия параметров, соответствующих поставленным целям, сбалансированности в системе, смягчения сложившихся на рынке диспропорций требуется построение эффективной системы управления жилищным рынком. В развитие этого положения автором предложена целостная двухуровневая система экономических методов управления объектом.

2. Сделан вывод о необходимости реформирования, изменения принципов построения существующих систем государственного регулирования, финансирования и субсидирования населения в жилищной сфере, без чего нельзя осуществлять эффективное развитие и качественное преобразование жилищного рынка в соответствии с целями и задачами, сформулированными жилищной политикой государства.

3. По результатам исследования организации и функционирования жилищного рынка России, системы жилищного финансирования автором сделан вывод о целесообразности применения жилищного ипотечного кредитования, учитывая существенность его влияния на все основные параметры жилищного рынка как экономического метода управления объектом. При этом установлено, что применение механизма жи- , лшцной ипотеки будет эффективно только в системе с другими экономическими методами управления и при достаточной степени готовности жилищного и ипотечного рынков, а также при необходимом уровне развития сопряженных секторов экономики - строительного комплекса и финансово-кредитной сферы.

4. Исследование и анализ факторов и условий применения механизма жилищной ипотеки в России позволили сделать выводы о предпочтительности и эффективности механизма коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограничено регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков. Некоммерческое ипотечное кредитование жилья должно стать элементом системы государственного субсидирования.

5. Распространение коммерческого ипотечного бизнеса в регионы целесообразно осуществлять по мере готовности региональных рынков, то есть при достижении ими необходимого и достаточного уровня развития:

общеэкономических показателей (ВРП, инвестиции в основной капитал, уровень занятости населения, доходы населения, уровень миграции, привлекательность региона для населения и инвестиций и др.);

показателей развития рынка недвижимости (развитость строительной инфраструктуры, общие показатели развитости рынка недвижимости, спрос на жилье, уровень его удовлетворенности, характеристики имеющегося и строящегося жилищного фонда и

др);

показателей развития жилищного ипотечного рынка (банковская и страховая инфраструктуры, уровень кредитоспособности, платежеспособности населения, спрос на кредитные ресурсы, доступность жилья, емкость ипотечного рынка и т.д.).

6. Складываются следующие основные направления развития системы ипотечного кредитования в условиях продолжения процесса реформирования экономики России: появление собственных крупных региональных инвесторов, готовых финансировать ипотечную деятельность (специализированные региональные ипотечные банки и специализированные операторы вторичного ипотечного рынка);

открытие региональных филиалов и представительств крупных специализированных ипотечных операторов Москвы;

система ипотечного рынка включает как одноуровневые, так и двухуровневые модели;

на рынке ипотечных кредитов продолжится процесс появления специализирующихся на ипотечных операциях организаций, а специализация ипотечных банков и операторов вторичного рынка на ведении ипотечных кредитов сочетается с предоставлением универсальным банкам функций обслуживания заемщиков;

начало пенсионной реформы сопровождается формированием институциональных инвесторов, способных вкладывать средства в ипотечные операции; продолжаются процессы по формированию «среднего» класса населения, контролю над инфляцией, складываются тенденции к понижению процентных ставок по ипотечным кредитным ресурсам и удлинению сроков кредитования.

7. Исследовав практику применения коммерческих жилищных ипотечных операций в России, автор пришел к выводу о целесообразности создания аналитического инструмента управления, позволяющего оценить готовность региональных рынков к применению механизма жилищной ипотеки. Более того, автором разработан и предложен для практического применения такой аналитический инструмент - система оценочных и сравнительных показателей, основной задачей которого является содействие продвижению коммерческого механизма жилищной ипотеки в регионы.

Публикации автора по теме диссертации

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы (общий объем 3 печатных листа):

1) Организация и механизм функционирования жилищного рынка \\ «Экономика строительства», 2003г., №4 (0,6 п.л.).

2) Основные направления развития системы ипотечного кредитования в России \\ Научно-практическая конференция по итогам научно-исследовательской работы за 1999г.», Москва, 1999 г. (0,1 п.л.).

3) Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России \\ «Менеджмент в России и за рубежом», 2000г., №1 (0,9 пл.).

4) Анализ схем жилищного ипотечного кредитования \\ Научно-практическая конференция «Плехановские чтения», 2000, Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова (0,1 п.л.).

5) Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования \\ «Экономика строительства», 2001г., №1 (0,5 п.л.).

6) Выбор оптимальной модели ипотечного кредитования в жилищной сфере \\ Научно-практическая конференция «Плехановские чтения», 2001 г., Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова (0,1 п.л.).

7) Особенности жилищного ипотечного кредитования в России \\ «Экономика строительства», 2001г., №6 (0,7 п.л.).

Тираж 80 экз. Заказ № 48 Отпечатано на оборудовании СВКГ1 117943, Москва, нр. Вернадского, д. 29

I '¿7^7 » 12737

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Печатникова, Светлана Михайловна

Введение.

Глава 1 Организация и управление жилищным рынком.

1.1 Основные принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России.

1.2 Основные проблемы, направления и перспективы применения экономических методов управления жилищным рынком и жилищным строительством.

1.3 Роль и значение государственного управления жилищным рынком.

Глава 2 Применение экономических методов управления жилищным рынком на примере жилищной ипотеки.

2.1 Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования.

2.2 Жилищное ипотечное кредитование - эффективный инструмент управления жилищным рынком.

2.3 Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России.

Глава 3 Экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России.

3.1 Обоснование системы оценочных и сравнительных показателей готовности региональных рынков к применению жилищной ипотеки.

3.2 Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие экономических методов управления жилищным рынком на примере механизма жилищного ипотечного кредитования"

Актуальность темы. Трансформация экономики России, переориентация на рыночный тип отношений привели к глубинным изменениям в принципах организации и механизме функционирования жилищного рынка. Законы рынка определяют конечного потребителя -население. Поэтому эффективно работающий жилищный рынок, удовлетворяющий важнейшую потребность человека в жилье, - одно из важнейших условий успешного проведения социально-экономических реформ.

В настоящее время система управления жилищным рынком продолжает формироваться, и исследование новых подходов к управлению системой, путей внедрения эффективных инструментов управления в изменившихся экономических условиях остается актуальным. Существенный научный вклад в решение проблем в этой области внесли ученые-экономисты: Абрамов С.И., Белоусов Н.Д., Бушуев Б.С., Волков Б.А., Головин Ю.В., Грабовой П.Г., Каменецкий М.И., Костецкий Н.Ф., Ларионов А.Н., Латкин А.А., Панкратов Г.П., Сергеева И.А., Серов В.М., Стороженко В.П. и другие.

Особое внимание в области управления жилищным рынком уделено построению комплексной и взаимосвязанной системы элементов -экономическим методам управления объектом и их эффективному использованию. Изменения определили потребность в новых и уже апробированных мировой практикой экономических методах и инструментах управления рыночной системой, в числе которых обеспечивающие финансирование жилищного строительства механизмы, позволяющие вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов. Выполняя инвестиционные функции, эти механизмы осуществляют взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями, застройщиками и предприятиями стройиндустрии, способствуя подъему реальных секторов экономики, а также выступая в качестве инструментов управления параметрами жилищного рынка, влияя на спрос, предложение, объемы строительства и цены.

Решению проблем в жилищной сфере посвятили свои диссертационные работы ученые экономисты: Е.П. Коптева, В.В. Копылова, В.И. Лимаренко, Э.А. Омшанова, В.Г. Поляков, И.А. Разумова, В.В. Смирнов, К.А. Чагай. Однако, в силу ряда причин, проблема до сих пор остается во многом не решенной и дискуссионной, а успешно применяемые в мировой практике управления жилищным рынком механизмы до настоящего времени не получили широкого распространения в России. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Новый подход к управлению жилищным рынком на основе анализа всех ранее проведенных исследований в этой области требует разработки таких новых научно-теоретических положений, как систематизация экономических методов управления, образующих целостную систему внешнего и внутреннего управления жилищным рынком, а также методов применения механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками.

Целью исследования является определение места и роли экономических методов в системе управления жилищным рынком, создание эффективного инструмента - региональной системы оценочных и сравнительных показателей, способствующей распространению и применению механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, что является одним из этапов выполнения важнейшей государственной программы осуществления реформ в жилищной сфере.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составляют диалектический метод познания, основополагающие экономические законы, современные теории рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), управления строительным комплексом, государственного регулирования и ипотечного кредитования.

При проведении конкретных исследований были использованы методы системно-структурного анализа, моделирования, экономико-математической обработки статистических данных, группировки, прогнозирования, экспертных оценок, социологические исследования, метод опроса. Расчеты выполнены с использованием программного приложения Microsoft Excel.

Информационную базу составили труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам экономической реформы и управления экономикой, управления жилищной сферой, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, представленные на конференциях и совещаниях. В процессе работы были использованы аналитические и статистические материалы Госстроя РФ, Госкомстата России, ЦБ РФ, Минфина РФ, Фонда «Институт экономики города», данные экспертно-аналитических отделов Инвестиционного Фонда США-Россия, ЗАО КБ Дельта Кредит и других. Использованы также материалы по разработке и реализации региональных ипотечных программ городов Москвы, Сарова, Рязани, Самары и других.

Научная новизна диссертации заключается в выработке новых теоретических и методических подходов к формированию системы экономических методов управления жилищным рынком, решению проблем применения жилищного ипотечного кредитования в управлении региональными жилищными рынками, а также в разработке нового проанализированы теоретический и практический опыт применения экономических методов управления жилищным рынком в российской и мировой практике; изучены теоретические и статистические материалы состояния жилищного рынка и рынка жилищного ипотечного кредитования; определены формы и методы внешнего и внутреннего управления жилищным рынком на уровне государства и уровне экономических субъектов, построена двухуровневая система управления объектом; изучена и определена роль государства в управлении жилищным рынком; сформулированы основные принципы организации системы финансирования жилищного рынка и жилищного строительства; выявлены основные внутренние и внешние взаимосвязи, принципы организации и функционирования рынков жилищной недвижимости и ипотечного кредитования; изучена российская и мировая практика применения жилищного ипотечного кредитования в управлении жилищным рынком; установлены основные факторы и условия, влияющие на функционирование механизма ипотечного кредитования жилья в России; разработан механизм распространения ипотечного кредитования в регионы России.

Объектом исследования является жилищный рынок России, рассматриваемый во взаимосвязи с источниками финансирования.

В качестве предмета исследования выступают процессы, формирующие жилищный рынок, и финансовые источники, обеспечивающие его функционирование и воспроизводство. механизма способствующего построению эффективной системы жилищного финансирования в условиях современной экономики по всей территории России.

Научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. Обоснована необходимость определения жилищного рынка России как целостного управляемого объекта экономической системы, включающего в себя рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг.

2. Разработаны теоретические и методические положения по формированию комплексной системы экономических методов управления жилищным рынком, включающей в себя внешнее (государство) и внутреннее (экономические субъекты, участники жилищного рынка) управление объектом.

3. На основе опыта российской и мировой практики, в соответствии с экономическими законами, сформулированы теоретические и методические положения влияния принимаемых управленческих решений на состояние параметров жилищного рынка.

4. Определены и спрогнозированы основные условия и направления практики применения механизма жилищного ипотечного кредитования в условиях социально-экономической ситуации России.

5. Разработан и предложен эффективный аналитический инструмент -региональная система оценочных и сравнительных показателей, представляющая собой новый механизм распространения практики применения жилищного ипотечного кредитования, основанный на комплексной экспресс-оценке состояния и степени готовности региональных рынков к данным операциям.

6. Предложена модификация скоринг-систем, используемых в мировой практике для оценки кредитных рисков; распространена практика их применения на область оценки рисков, связанных с запуском жилищных ипотечных операций в регионах и мониторингом условий их проведения.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что основные положения и разработки могут быть использованы на различных уровнях управления жилищным рынком и жилищным строительством в качестве научно-практического инструмента при решении широкого круга управленческих задач.

1. На уровне федерального государственного управления жилищным рынком и жилищным строительством: при решении задач, связанных с управлением и регулированием жилищной сферы и жилищного строительства; в ходе проведения жилищно-коммунальной реформы; при формировании основных направлений, форм и методов государственного финансирования жилищного строительства, государственной поддержки (субсидирования) населения в области обеспечения жильем и жилищными услугами.

2. На уровне региональной государственной власти: при решении задач оптимизации деятельности региональных государственных органов в области управления жилищным рынком и жилищным строительством в условиях проведения жилищно-коммунальной реформы; оценке состояния регионального жилищного рынка с целью выявления основных сложившихся диспропорций и его готовности к применению механизма жилищного ипотечного кредитования; формировании основных направлений развития, выборе механизмов и методов управления региональным жилищным рынком и жилищным строительством в целях достижения необходимых результатов.

3. На уровне хозяйствующих экономических субъектов жилищного и ипотечного рынков: при проведении маркетинговых исследований региональных рынков страны с целью выявления возможных направлений расширения рынков сбыта; для снижения рисковой составляющей при принятии управленческих решений в условиях освоения новых региональных рынков сбыта; обоснования инвестиционных проектов, бизнес планов и концепций развития организации с целью привлечения средств инвесторов в проекты и программы жилищного кредитования населения и строительства в регионах.

Достоверность и обоснованность результатов исследования обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, использованием приемов верификации полученных результатов, основывается на применении репрезентативной статистической отчетности, представляющей собой достаточный массив информации по исследованию состояния жилищного рынка, инвестиционной деятельности, состояния финансово-кредитной системы России. Она подтверждается использованием в практической деятельности ОАО АКБ Российский Капитал, ЗАО КБ Дельта Кредит результатов, полученных автором при разработке перспективных проектов ипотечного кредитования в России.

На защиту выносятся: методический подход к формированию целостной системы экономических методов управления жилищным рынком и применению жилищного ипотечного кредитования в рамках этой системы; научно-теоретические положения двухуровневой системы управления жилищным рынком; методические положения основных направлений и форм применения механизма жилищного ипотечного кредитования в управлении жилищным рынком и жилищным строительством; региональная система оценочных и сравнительных показателей, используемая как аналитический инструмент, способствующий формированию условий и распространению практики применения жилищного ипотечного кредитования в регионах страны; модифицированный метод построения и применения скоринг-систем для оценки рисков, связанных с запуском жилищных ипотечных операций в регионах и последующим мониторингом условий их проведения.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались и получили одобрение на: научно-практической конференции «По итогам научно-исследовательской работы за 1999г.», проведенной в 1999г., г. Москва, Московский университет потребительской кооперации; научно-практических конференциях «Плехановские чтения», проведенных в 2000, 2001 гг., г. Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова.

Основные положения диссертации опубликованы в 7 печатных работах общим объемом 2,9 печатных листа.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы следующие работы (общий объем 2.9 печатных листа):

1) Организация и механизм функционирования жилищного рынка \\ «Экономика строительства», 2003г., №4 (0,5 п.л.).

2) Особенности жилищного ипотечного кредитования в России \\ «Экономика строительства», 2001г., №6 (0,7 п.л.).

3) Основные направления развития системы ипотечного кредитования в России \\ Научно-практическая конференция по итогам научно-исследовательской работы за 1999г.» Москва, 1999 г. (0,1 п.л.).

4) Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России \\ «Менеджмент в России и за рубежом», 2000г., №1 (0,9 п.л.).

5) Анализ схем жилищного ипотечного кредитования \\ Научно-практическая конференция «Плехановские чтения», 2000, Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова (0,1 пл.).

6) Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования \\ «Экономика строительства», 2001г., №1 (0,5 п.л.).

7) Выбор оптимальной модели ипотечного кредитования в жилищной сфере \\ Научно-практическая конференция «Плехановские чтения», 2001 г., Москва, РЭА им. Г.В. Плеханова (0,1 пл.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертационной работы составляет 154 страницы основного текста, включая 4 таблицы, 6 рисунков, 3 схемы, 12 формул и три приложения на 6 страницах.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Печатникова, Светлана Михайловна

Заключение.

По результатам диссертационного исследования были сформулированы выводы и получены следующие научные результаты:

1. Жилищный рынок России характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями основных параметров и наличием следующих основных диспропорций:

- несоответствие качественных и количественных характеристик жилищного фонда и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

- несоответствие уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

- ограниченность финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

- узость рынка жилищных услуг в условиях неэффективного государственного регулирования жилищной сферы, приводящая к искажениям параметра цены квартирной платы в механизме функционирования жилищного рынка;

- ограниченность регулируемого государством земельного рынка, и влияние этого фактора на искажение параметров рынка недвижимости;

- нарушение механизма ценообразования объектов жилищного фонда и жилищных услуг;

- невыполнение жилищной недвижимостью инвестиционных функций -стабильный рост стоимости во времени и способность приносить доход;

- несоответствие объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья.

Для достижения качественно нового уровня равновесия параметров, соответствующих поставленным целям, сбалансированности в системе, смягчения сложившихся на рынке диспропорций требуется построение эффективной системы управления жилищным рынком. В развитие этого положения автором предложена целостная двухуровневая система экономических методов управления объектом.

2. Сделан вывод о необходимости реформирования, изменения принципов построения существующих систем государственного регулирования, финансирования и субсидирования населения в жилищной сфере, без чего нельзя осуществлять эффективное развитие и качественное преобразование жилищного рынка в соответствии с целями и задачами, сформулированными жилищной политикой государства.

3. По результатам . исследования организации и функционирования жилищного рынка России, системы жилищного финансирования автором сделан вывод о целесообразности применения жилищного ипотечного кредитования, учитывая существенность его влияния на все основные параметры жилищного рынка как экономического метода управления объектом. При этом установлено, что применение механизма жилищной ипотеки будет эффективно только в системе с другими экономическими методами управления и при достаточной степени готовности жилищного и ипотечного рынков, а также при необходимом уровне развития сопряженных секторов экономики - строительного комплекса и финансово-кредитной сферы.

4. Исследование и анализ факторов и условий применения механизма жилищной ипотеки в России позволили сделать выводы о предпочтительности и эффективности механизма коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограничено регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков. Некоммерческое ипотечное кредитование жилья должно стать элементом системы государственного субсидирования.

5. Распространение коммерческого ипотечного бизнеса в регионы целесообразно осуществлять по мере готовности региональных рынков, то есть при достижении ими необходимого и достаточного уровня развития: общеэкономических показателей (ВРП, инвестиции в основной капитал, уровень занятости населения, доходы населения, уровень миграции, привлекательность региона для населения и инвестиций и др.); показателей развития рынка недвижимости (развитость строительной инфраструктуры, общие показатели развитости рынка недвижимости, спрос на жилье, уровень его удовлетворенности, характеристики имеющегося и строящегося жилищного фонда и др.); показателей развития жилищного ипотечного рынка (банковская и страховая инфраструктуры, уровень кредитоспособности, платежеспособности населения, спрос на кредитные ресурсы, доступность жилья, емкость ипотечного рынка и т.д.).

6. Складываются следующие основные направления развития системы ипотечного кредитования в условиях продолжения процесса реформирования экономики России: появление собственных крупных региональных инвесторов, готовых финансировать ипотечную деятельность (специализированные региональные ипотечные банки и специализированные операторы вторичного ипотечного рынка); открытие региональных филиалов и представительств крупных специализированных ипотечных операторов Москвы; система ипотечного рынка включает как одноуровневые, так и двухуровневые модели; на рынке ипотечных кредитов продолжится процесс появления специализирующихся на ипотечных операциях организаций, а специализация ипотечных банков и операторов вторичного рынка на ведении ипотечных кредитов сочетается с предоставлением универсальным банкам функций обслуживания заемщиков; начало пенсионной реформы сопровождается формированием институциональных инвесторов, способных вкладывать средства в ипотечные операции; продолжаются процессы по формированию «среднего» класса населения, контролю над инфляцией, складываются тенденции к понижению процентных ставок по ипотечным кредитным ресурсам и удлинению сроков кредитования.

7. Исследовав практику применения коммерческих жилищных ипотечных операций в России, автор пришел к выводу о целесообразности создания аналитического инструмента управления, позволяющего оценить готовность региональных рынков к применению механизма жилищной ипотеки. Более того, автором разработан и предложен для практического применения такой аналитический инструмент - система оценочных и сравнительных показателей, основной задачей которого является содействие продвижению коммерческого механизма жилищной ипотеки в регионы.