Формирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе"

Гу

На правах рукописи

Лебер Анастасия Иосифовна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

В РЕГИОНЕ

08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск - 2009

003475469

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономики предприятия и предпринимательской деятельности Байкальского государственного университета экономики и права

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, профессор Берегова Галина Михайловна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Амбросов Николай Владимирович

кандидат экономических наук, доцент Чебунин Виктор Петрович

Ведущая организация:

ФГОУ ВПО «Сибирский федеральный университет»

Защита состоится 8 июня 2009 г. в 15-30 часов на заседании диссертационного совета Д 212.070.06 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, д. 24, корпус 9, зал заседаний ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, корпус 2, ауд. 101.

Объявление о защите и автореферат диссертации размещены 7 мая 2009 г. на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права: www.isea.ru.

Отзывы на автореферат направлять по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, БГУЭП, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.070.06.

Автореферат разослан 7 мая 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, доцент

С.В. Чупров

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Жилищная сфера, являясь одним из важнейших социальных факторов развития региона и государства, служит индикатором их социального состояния. Но, несмотря на существенное правовое и финансовое обеспечение, направленное на улучшение жилищной ситуации в стране, можно констатировать незначительные результаты как в области обеспечения доступности жилья, так и в области удовлетворения потребностей нуждающегося в улучшении жилищных условий населения страны.

Среди регионов Сибирского Федерального округа по большинству значимых показателей развития жилищной сферы Иркутская область долгое время является аутсайдером. Посредством реализации приоритетных национальных проектов, а также местных жилищных программ, ежегодно улучшают жилищные условия лишь 5 % нуждающихся. Временно стимулирующее спрос на жилье ипотечное кредитование оказалось неспособным обеспечить доступность жилья.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям и приоритетам развития, при ограничениях, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных слоев населения. К ним в полной мере можно отнести оставшиеся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Примерное число таких семей в Иркутской области составляет более 80 тысяч. На удовлетворение их жилищных потребностей направлен предлагаемый в диссертации механизм социально-жилищного инвестирования. Формирование и реализация данного механизма в регионе способно инициировать социально-инвестиционные процессы в жилищной сфере, дающие возможность при наличии ряда факторов улучшить жилищные условия низко- и среднедоходных слоев населения, которые на первый взгляд не могут себе этого позволить. Среди необходимых факторов выделено наличие у нуждающихся семей вторичного жилья, которое не удовлетворяет жильцов размерами площади, но его возможно реализовать на открытом рынке. Кроме того, важным фактором является наличие у региональных жилищных рынков потенциала для удовлетворения жилищных потребностей, в том числе наличие закономерностей в размерах стоимостей и площадей предлагаемого на рынке жилья. При этом участие региональных и муниципальных властей посредством субсидирования лишь процентных ставок по выплатам социально-ипотечных кредитов, полученных низко- и среднедоходными семьями для расширения площадей жилья, становится неотъемлемой частью реализации эффективного механизма социально-жилищного инвестирования.

Таким образом, можно утверждать, что на сегодняшний день одним из значимых реанимирующих факторов жилищной сферы региона остаются бюджетные социальные вложения, названные в диссертации социально-жилищными инвестициями. Рациональное использование последних может не только стимулировать спрос на жилье, повышая его доступность, но и поддержать находящуюся в процессе временной стагнации строительную отрасль. Вышесказанное подтверждает актуальность заявленной темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Подавляющая часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономическом уровне. Встречается понятие «инвестиционная регионалистика», определяющее это научное направление. В работах таких авторов, как М.К. Беляев, Т,М. Овсянникова, предложено более соответствующее данному понятию определение - «региональная инвестология», так как в качестве предмета исследования выступают инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем.

Исследования в рамках региональной инвестологии нашли отражение в работах А.Г. Аганбегяна, В.А. Андросова, Л.А. Головиной, C.B. Казанцева, Н.И. Климовой, В.И. Клисторина, A.C. Маршаловой, A.C. Новоселова, О.С. Пчелинцева, Т.В. Светник, А.Г. Шахназарова и др.

Вопросам формирования процессов социального инвестирования посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых особую значимость в контексте исследования имеют работы С.М Бухоновой, М.В. Балацкого, А. Брайвермана, B.C. Винникова, Ю.А. Дорошенко, A.B. Евченко, Д. Швеца и др.

Проблемами привлечения инвестиций в жилищный сектор занимались такие ученые, как O.A. Багинова, М.И. Каменецкий, Т.Ю. Овсянникова, С.М. Печатникова, Д.К. Празукин, В.И. Самаруха, С.Р. Хачатрян, И.В. Цвигун и др.

Несмотря на значительное количество исследований в указанных областях, в научной литературе по-прежнему не только различно трактуется содержание используемых понятий, но и различным образом интерпретируются взаимосвязи между этими категориями. При этом в большей части исследований в качестве объекта инвестирования рассматривается регион, реже - предприятие и практически отсутствуют исследования этих категорий применительно к отраслевым и межотраслевым региональным комплексам и рынкам, что определило выбор темы диссертационной работы.

Цель н задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке механизма регионального инвестирования в жилищную сферу, позволяющего повысить доступность жилья в регионе.

Реализация поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:

1. Сформировать теоретическое представление о сущности социального инвестирования и оценить факторы и условия их привлечения в жилищный комплекс региона.

2. Выявить сущность проблем реализации жилищных программ в регионе и обосновать необходимость разработки регионального механизма социально-жилищного инвестирования (СЖИ).

3. Оценить функционирующие территориальные модели социально-жилищного инвестирования.

4. Рассмотреть существующие подходы к определению показателя доступности жилья в регионе и предложить подход, позволяющий приблизить данный показатель к реальным рыночным условиям.

5. Предложить методику отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе.

6. Сформировать механизм реализации социально-жилищного инвестирования, позволяющий повысить доступность жилья в регионе.

7. Разработать методический подход к выявлению потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья в регионе.

Объект исследования: система социально-жилищного инвестирования в регионе.

Предмет исследования: теоретические и методические вопросы формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теории и практике жилищного инвестирования, материалы научно-практических конференций, тематические материалы периодических изданий.

Методологической основой исследования стали методы систематизации, группировки и классификации данных, метод экспертных оценок, математические методы регрессионного анализа.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Определена роль социального инвестирования в развитии региона и выявлена специфика и экономическая сущность социально-жилищных инвестиций. Аргументирована необходимость формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования.

2. Выявлены характерные особенности функциошфования территориальных моделей социально-жилищного инвестирования как в регионах РФ, так и в зарубежных странах, которые частично можно заимствовать при формировании механизма социально-жилищного инвестирования в Иркутской области. Определены факторы и условия, способствующие и препятствующие развитию социальной ипотеки как одной из форм социально-жилищного инвестирования в регионе.

3. Произведен расчет показателя доступности жилья, учитывающий как величину усредненного для региона размера прожиточного минимума, так и трансакционные издержки, характерные для начального этапа осуществления операций с жилой недвижимостью. Это позволило выявить долю населения, способного приобрести жилье на существующих условиях коммерческого ипотечного кредитования, что указывает на необходимость развития в регионе социальной ипотеки.

4. Предложена методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, определяющая приоритетные направления государственной поддержки с целью эффективного функционирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

5. Предложен механизм реализации социально-жилищного инвестирования в регионе, позволяющий не только улучшить жилищные условия средне- и низкодоходных слоев населения, но и поддержать региональную строительную отрасль. Предложенный в составе механизма СЖИ методический подход к определению потенциала региональных жилищных рынков, апробирован на жилищных рынках Иркутской области.

Элементы научной новизны диссертационной работы заключаются в следующем:

1. Введен термин «социально-жилищное инвестирование», позволяющий обозначить специфику долгосрочных вложений всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий. Это позволяет создать новые механизмы и инструменты эффективного распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

2. Предложен подход к определению индекса доступности жилья, суть которого сводится к учету как минимально возможного уровня расходов, так и трансакционных издержек на приобретение первичного жилья.

3. Разработана методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, суть которой сводится к выявлению групп населения, нуждающегося в приоритетной государственной поддержке в решении вопроса повышения доступности жилья в регионе.

4. Предложен методический подход к формированию механизма соци-алъно-жюгащного инвестирования в регионе, включающий методику отбора реципиентов, выявление потенциала региональных жилищных рынков, организацию деятельности областной и муниципальной администрации.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что алгоритм предложенного механизма социально-жилищного инвестирования, возможность определения потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья, а также методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, могут быть использованы как точки приложения воздействия и рычаги влияния для любого региона РФ.

Практическая значимость заключается в возможности применения результатов исследования в работе государственных органов власти Иркутской области и местных органов самоуправления при формировании и реализации жилищных программ. Также результаты исследования могут быть использованы в программах обучения студентов и магистрантов при чтении курсов «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика недвижимости», «Теория антикризисного управления».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования использовались при разработке и совершенствовании курсов «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка инвестиций», читаемых в Иркутском государственном техническом университете (справка о внедрении).

Основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на ежегодных научных конференциях регионального уровня, проходивших на базе Иркутского государственного технического университета в

2004, 2005, 2007, 2008 гг., а также в рамках Байкальского Экономического Форума в 2006 г.

Методические рекомендации, результаты и выводы, полученные в диссертационной работе, внедрены Министерством экономического развития, труда, науки и высшей школы Иркутской области при разработке стратегических программ развития жилищной сферы региона (справка о внедрении), Агентством государственной экспертизы в строительстве Иркутской области при реализации программ государственно-частного партнерства (справка о внедрении), компанией ООО «ВостСибСтрой» при составлении прогноза развития регионального рынка жилищного строительства (справка о внедрении).

Публикации по теме исследования. По теме диссертационной работы автором опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,35 п.л., из них 4 в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных Высшей аттестационной комиссией РФ, 1 монография в соавторстве, общий авторский вклад 6,05 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации. Диссертация включает введение, три главы, заключение, библиографический список, включающий 148 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, 14 приложений. Общий объем диссертации 186 стр., работа содержит 16 рисунков, 24 таблицы.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определены цель и задачи, объект и предмет исследования, показана степень разработанности темы, сформулированы научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования, представлены основные результаты работы.

В первой главе «Проблемы реализации социально-жилшцного инвестирования в регионе» рассмотрены основные понятия и классификации социального инвестирования, выявлена его роль в развитии региона и экономическая сущность. Введен термин «социально-жилищное инвестирование». Проанализированы результаты реализации жилищных программ в Иркутской области, выявлена сущность проблем жилищной сферы региона и обоснована необходимость формирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

Во второй главе «Территориальный подход к реализации социально-жилшцного инвестирования» рассмотрены существующие территориальные системы СЖИ в регионах РФ и за рубежом, в результате чего выявлены специфические особенности реализации СЖИ, которые могут быть использованы в исследуемом регионе. Также выявлены основные факторы и условия, как способствующие, так и препятствующие развитию социальной ипотеки, как одной из форм СЖИ в регионе. В результате анализа существующих подходов к расчету показателей доступности жилья был выявлен ряд присущих им недостатков, для устранения которых предложен авторский подход для расчета индекса доступности жилья, на основе которого произведен расчет этого показателя в регионе.

В третьей главе «Методический подход к формированию и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе» предложена методика отбора реципиентов для СЖИ на основе комплексной системы показателей. Предложен алгоритм формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе. В результате на основе комплексного анализа состояния жилищной сферы Иркутской области определен потенциал региональных жилищных рынков для улучшения доступности жилья и поддержки строительной отрасли в регионе.

В заключении обобщены результаты и сформулированы основные выводы диссертационной работы.

В приложениях представлена справочно-аналитическая информация, дополняющая и поясняющая отдельные положения исследования.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Определена специфика социальной направленности капитальных вложений в жилищную сферу. Аргументирована необходимость формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования.

За период реализации государственной целевой программы «Жилище» от 20.06.93 г. в России было принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, в той или иной степени регулирующих отношения в жилищной сфере. Но, несмотря на существенное правовое и финансовое обеспечение, направленное на улучшение жилищной ситуации в стране, можно констатировать незначительные результаты как в области обеспечения доступности жилья, так и в области удовлетворения потребностей нуждающегося в улучшении жилищных условий населения страны.

Остается без внимания значительная часть населения, остро нуждающаяся в улучшении жилищных условий (табл. 1).

Таблица 1

Потребность в улучшении жилищных условий населения Иркутской области

в 2004-2007 гг.

Количество семей: годы

2004 2005 2006 2007

Нуждающихся в улучшении жилищных условий, тыс. семей 128 127 126,4 125

Состоящих на учете для улучшения жилищных условий*, тыс. семей 75,6 52,9 38,7 42,5

Нуждающихся в улучшении жилищных условий, не подпадающих под условия существующих жилищных программ, тыс. семей 52,4 74,1 87,7 82,5

* Подпадающие под условия существующих жилищных программ

Таким образом, число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не подпадающих под условия существующих жилищных программ, в Иркутской области составляет более 80 тысяч.

Активизация инвестиционных процессов в строительной, финансовой и бюджетной сферах может в определенной степени нормализовать ситуацию на рынке жилья, повысив тем самым его доступность. Формирование и развитие в регионе социально ориентированной инвестиционной деятельности в жилищной сфере как со стороны органов власти, так и со стороны бизнеса и населения обусловливает необходимость формирования новых механизмов реализации социально-жилищного инвестирования в регионе.

Характерными отличиями социальных инвестиций являются не только особенности объектов инвестирования, т.е. объектов априори некоммерческого назначения, но и возможность получения внешних эффектов, возникающих, ко-

гда действия одного или нескольких субъектов экономического обмена затрагивают интересы субъектов, не принимающих участия в этом обмене.

В результате анализа терминологического аппарата с целью пояснения основных направлений исследования автором был введен термин «социально-жилищные инвестиции», под которыми следует понимать долгосрочные вложения инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий посредством создания новых механизмов и инструментов распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

Принимая во внимание значительную дифференциацию возможных направлений СЖИ, следует ориентироваться на достижение максимально возможных эффектов от их реализации. Эти направления были сформулированы в результате определения основных целевых ориентиров развития социально-жилищного инвестирования. Основополагающим целевым ориентиром определено социально-экономическое развитие региона за счет активизации процессов СЖИ. В процессе декомпозиции целевых ориентиров выделены два уровня:

1-й уровень. Основные направления деятельности государственных органов в жилищной сфере региона.

2-й уровень. Конкретные мероприятия, обеспечивающие практическую реализацию заданных первым уровнем направлений деятельности (табл. 2).

Таблица 2

Целевые ориентиры и направления развития социально-жилищного _инвестирования в регионе_

1-й уровень Социально-экономическое развитие региона за счет активизации процессов СЖИ

Обеспечение развития строительства жилья в соответствии с общественными потребностями Обеспечение улучшения социально-экономической ситуация в регионе за счет активизации СЖИ Обеспечение поддержки региональной строительной отрасли Обеспечение получения значительных эффектов от реализации СЖИ всеми субъектами Обеспечение достижения плановых показателей ПНП и ФЦП «Жилище»

2-й уровень Увеличение объемов ввода типового жилья Обеспечение экономического развития региона Снижение доли «замороженных» объектов Обеспечение получения социальных эффектов Увеличение объемов жилищного строительства

Предоставление социального жилья (на правах социального найма) Повышение доступности жилья на региональных рынках Снижение доли предприятий- банкротов Обеспечение получения бюджетных эффектов Увеличение объемов ипотечных кредитов

Снижение себестоимости вводимого жилья Снижение уровня жилищной дискриминации населения Рост числа квалифицированных специалистов строительной отрасли Обеспечение получения коммерческих эффектов д ля бизнеса Выделение жилищных субсидий ряду категорий граждан

Реализация социально-жилищных инвестиций становится инструментом социально-экономического развития региона. Поэтому совокупность целей и

задач, на достижение и решение которых направлен механизм реализации СЖИ, должна совпадать с целями и задачами развития всего региона в целом.

Согласно основной цели исследования автором было введено следующее определение: механизм социального жилищного инвестирования - это система взаимоотношений между субъектами процесса СЖИ в ходе реализации всего комплекса работ, необходимых для повышения доступности жилья в регионе.

Возможные результаты и влияния реализации социально-жилищного инвестирования в регионе со стороны государства, населения и бизнеса представлены в табл. 3.

Таблица 3

Сравнительная характеристика последствий реализации социально-жилищного

инвестирования различными субъектами

! субъевггы Государственные органы Население (инициирование населения к накоплению) Социально ответственный бизнес

^ результаты | - Улучшение жилищных условий населения в регионе - Повышение доступности жилья в регионе - Получение других социальных и бюджетных эффектов - Улучшение жилищных условий - Сдерживание текущего потребления - Сдерживание инфляции - Получение других социальных эффектов - Улучшение жилищных условий работников предприятий - Повышение рыночной стоимости компании - Рост прибыли акционеров - Получение других социальных и коммерческих эффектов

ВЛИЯНИЯ - Снижение бюджетных расходов на ремонт жилья - Рост налоговых сборов за счет увеличения жилых площадей в собственности - Увеличение числа собственников недвижимости - Формирование «среднего» класса - Решение проблем занятости населения - Повышение трудовой мотивации работников - Укрепление деловых контактов - Укрепление деловой репутации компании

Наиболее вероятным из представленных вариантов социально-жилищного инвестирования в силу частичного сохранения традиций социальной ответственности является реализация социальных инвестиций государственными органами власти всех уровней.

2. Предложеп подход к определению показателя доступности жилья, учитывающий совокупный размер трансакционных издержек на приобретение жилья, позволяющий приблизить этот показатель к реальным рыночным условиям и обосновать необходимость реализации социальных инвестиций в жилищную сферу региона.

В результате анализа методик расчета показателя доступности жилья был выделен ряд методологических проблем, связанных с его определением. Например, в существующих расчетах учитываются все полученные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление. Еще одним важным упущением существующих методик авторы признают отсутствие учета трансакционных издержек и их влияния на стоимость приобретения жилья. Также эти методики

не учитывают возможность наличия у потенциальных покупателей уже используемого жилья, что повышает уровень платежеспособности на рынке.

Для устранения выявленных недостатков был предложен подход к определению показателя доступности жилья (Кд), который учитывает размер тран-сакционных издержек при приобретении жилья и доходы домохозяйств за вычетом расходов на потребление:

к - (Сф*54) + Гр Д (Дсд-Рш)хЗ '

где: Сер - средняя стоимость 1 м2 на вторичном рынке; Тр - совокупный размер трансакционных издержек на приобретение жилья; Д^ - годовой среднедушевой денежный доход в регионе; Рпм _ расходы, приравненные к величине прожиточного минимума в регионе в расчете на год; 54 м 2 - площадь квартиры (исходя из среднестатистического размера семьи - 3 человека, и социально принятой нормы обеспечения жильем - 18 м2 на человека); 3 - размер среднестатистической семьи.

В данном случае под трансакционными издержками понимаются издержки, которые несут покупатели жилья в процессе подготовки и реализации сделки с недвижимостью.

С целью систематизации трансакционных издержек покупателя жилья на рис. 1 предложена их классификация.

Рис. 1. Классификация трансакционных издержек покупателя жилья

Таким образом, предложенный автором подход к определению показателя доступности жилья позволяет частично устранить недостатки существующих подходов, приближая полученные результаты к реальным рыночным условиям. Данный подход был использован при расчете показателя доступности жилья в Иркутской области. Результаты расчетов представлены в табл. 4.

Таблица 4

Показатели доступности жилья в Иркутской области в начале 2009 г.

Показатель Вариант 1 Вариант 2

А Б А Б

Доля населения региона, имеющего возможность принимать участие в коммерческой жилищной ипотеке, % от всего населения региона 28,9 48,4 7,5 16,4

Примечание:

Вариант 1. С продажей имеющегося у граждан жилья по принципу «+ одна комната» (за

исключением случая приобретения однокомнатной квартиры).

Вариант 2. Без продажи имеющегося у граждан жилья. Ежемесячные совокупные выплаты за жилье не должны превышать:

А) 20% совокупного семейного дохода;

Б) 30% совокупного семейного дохода.

Полученные результаты расчетов доступности жилья (лишь 7,5 % населения региона способны приобрести жилье на условиях ипотечного кредитования) наглядно продемонстрировали относительную бесперспективность возможности улучшения жилищных условий семьям без использования имеющегося жилья в счет оплаты приобретаемого по причине довольно низкого уровня доходов населения области. Следовательно, можно сделать вывод о целесообразности формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, позволяющего повысить региональные показатели доступности жилья.

3. Предложена методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе, позволяющая определить группы населения, нуждающегося в приоритетной поддержке с целью эффектив-. ного функционирования социально-экономического комплекса.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям, ограничениям и приоритетам развития, состоянию экономики и целому ряду факторов, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Роль государственного участия в этих процессах возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных слоев населения, включая нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом экономические возможности государства не позволяют в полном объеме удовлетворять жилищные потребности населения. Это обосновывает необходимость формирования критериев отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе.

В результате анализа показателей, способных в наибольшей степени повлиять на результаты отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, были выявлены наиболее значимые показатели, которые затем на основе метода группировки были объединены в систему.

На основе сгруппированной системы показателей автором предложена методика отбора реципиентов для социального инвестирования в жилищную сферу. Необходимость разработки системы показателей в рамках формирования методики отбора данных реципиентов аргументирована отсутствием комплексной системы отбора получателей социально-жилищных инвестиций.

Включенные в подсистемы показатели были ранжированы посредством метода анализа иерархий, по результатам которого наибольшая значимость при отборе реципиентов для СЖИ присвоена подсистеме показателей уровня дохода в зависимости от вида деятельности (35%) и соответственно, единственному в этой подсистеме показателю среднего совокупного дохода семьи по отраслям. Следующей по значимости подсистемой с весовым фактором 23% определена подсистема показателей степени стесненности жилищных условий. Для подсистемы показателей возможности участия в ипотеке определен весовой фактор в размере 21 %. Наименьшую значимость при отборе реципиентов для социально-жилищного инвестирования получили подсистема рыночных параметров жилья (13%) и подсистема показателей дефицитности трудовых ресурсов (8%). Полученные результаты базируются на основе метода экспертных оценок, точность результатов которого зависит от компетентности привлекаемых экспертов, а также от своевременности анализа изменяющихся социально-экономических индикаторов.

Схема отбора реципиентов на основе предложенной методики представлена на рис. 2. Так как в качестве реципиентов для СЖИ чаще выступают домохозяйства, состоящие из 2-х супругов, чем неполные семьи, то далее были рассмотрены определенные сферы деятельности членов домохозяйства, определяющие направления приоритетной поддержки.

Для анализа комплексного набора показателей был использован статистический метод обработки параметров ряда. На начальном этапе было определено количество классов (8), на которые затем была разбита вся совокупность показателей определенной подсистемы, в данном случае показателей среднего размера начисленной заработной платы мужчин и женщин по видам экономической деятельности и <}юрмам собственности предприятий и организаций. При рассмотрении представителей выделенных классов в качестве потенциальных (или реальных) членов домохозяйств, были выделены семьи, средний совокупный доход которых позволяет стать потенциальными реципиентами для социально-жилищного инвестирования и расширить имеющееся вторичное жилье до необходимых размеров на первичном рынке. Стоит учесть, что в регионе существует постоянный дефицит определенных профессий, таких, как учителя (151 вакансия в Иркутской области на начало 2009 г.) и работники дошкольного образования (32 вакансии в регионе), врачи (227 вакансий в регионе на начало 2009 г.) и медицинские работники (114 вакансий в регионе), а также существует острый дефицит ряда рабочих специальностей по отраслям.

Рис. 2. Схема отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования

Предоставляя приоритет при отборе реципиентов представителям существующих дефицитных профессий и специальностей, можно эффективно проф-ориентировать часть населения, тем самым ликвидируя дефицит специалистов и обеспечивая эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса.

4. Разработан методический подход к формированию п реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе, позволяющий инициировать ппвестпцпоиные процессы в региональной жилищпой сфере.

Экономические возможности государства не позволяют удовлетворять жилищные потребности всех категорий населения. На сегодняшний день в России политика социально-жилищного инвестирования реализуется не эффективно, в результате чего сложился устойчивый стереотип о крайне низкой эффективности социальных инвестиций. Одной из причин является отсутствие механизма реализации социального инвестирования. При этом задача оценки эффективности социального инвестирования должна сводиться не только непосредственно к мониторингу показателей развития социальной сферы, на которую направлено инвестирование, но и к обоснованию оптимального набора методов инвестирования, поскольку конечной целью оценки эффективности социального инвестирования является выбор наиболее эффективных методов.

Существенным ограничением в реализации социально-жилищного инвестирования в регионе являются строго ограниченные критерии реципиентов, на которых рассчитаны условия существующих в регионе жилищных целевых программ. Иными словами, значительная часть нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств не подпадает под условия существующих целевых программ (более 80 тысяч семей в Иркутской области). Наличие у таких семей недостаточной по социальным нормам площади жилья, способного быть реализованным на рынке, предоставляет возможность самостоятельного расширения жилья (вариант «+ одна комната») при наличии доплаты или при участии в ипотечном жилищном кредитовании. В то же время, наличие определенного размера дохода, недостаточного для участия в коммерческом жилищном кредитовании, преграждает им возможность необходимого расширения площадей жилья. Конечной целью повышения эффективности социально-жилищных инвестиций является выбор наиболее эффективных направлений инвестирования. Если учесть возможные социальные эффекты как для данной категории семей, так и для инвестора - региональных и местных властей при активизации инвестиционных процессов в жилищной сфере, то одним из основных направлений социального инвестирования в регионе должен стать механизм поддержки указанных низко- и средне доходных семей в улучшении жилищных условий.

Этапы механизма реализации социально-жилищного инвестирования в регионе представлены на рис. 3. Для целей диссертационной работы особенно актуальными являются два этапа: определение модели перевода площадей вторичного жилья в площадь первичного и определение критериев отбора реципиентов социально-жилищного инвестирования в регионе.

Этап Действия на этапе Исполнители действий на

этапе

Рис. 3. Алгоритм реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе * коммерческая жилищная ипотека

На первом этапе - этапе формирования целей и выбора варианта развития СЖИ в регионе - необходимо определить основные направления социального инвестирования в регионе. Принимая во внимание значительную дифференциацию возможных направлений СЖИ, следует ориентироваться на достижение максимально возможных эффектов от его реализации. Эти направления были сформулированы в результате разработки основных целевых ориентиров развития социально-жилищного инвестирования (табл. 1).

Второй этап механизма реализации СЖИ в регионе связан с исследованием социально-экономических индикаторов рынка, а именно:

- социально-демографического положения в регионе;

- индикаторов первичного и вторичного рынков жилья в регионе;

- условий ипотечного кредитования в регионе.

В результате анализа социально-демографического положения необходимо определить количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Иными словами, необходимо определить показатель доступности жилья в регионе, по результатам которого констатировать необходимость государственного вмешательства посредством активизации социально-жилищного инвестирования.

Анализ индикаторов первичного и вторичного рынков жилья покажет наличие или отсутствие на рынке разницы в стоимостях предложения первичного и вторичного жилья. Наличие разницы в стоимости позволяет определять модель перевода площадей из вторичного жилья в первичное, используя метод регрессионного анализа. Кроме того, необходимо учесть сложившиеся в регионе условия ипотечного кредитования. Иными словами, определить возможность получения ипотечных кредитов низко- и среднедоходными семьями без участия государственных органов власти.

В результате комплексного анализа перечисленных социально-экономических индикаторов принимается соответствующее решение об отклонении или принятии дальнейшей реализации механизма СЖИ в регионе.

При положительном решении следующим этапом является определение параметров модели перевода площадей вторичного рынка жилья в первичное жилье. После чего следует определение самой модели перевода указанных площадей. Модель представлена в пятом положении автореферата, выносимом на защиту.

После определения как параметров, так и самой модели перевода площадей необходимо определить критерии отбора домохозяйств, претендующих на улучшение жилищных условий. С целью отбора реципиентов для социального инвестирования в жилищную сферу используется методика, представленная в третьем положении автореферата, выносимом на защиту. Предложенная в методике система показателей отбора позволяет в результате анализа принять или отклонить заявку домохозяйства.

Завершающим этапом реализации механизма СЖИ является непосредственно инициирование социально ориентированных инвестиционных процессов в жилищной сфере региона. Несмотря на то, что функция инициирования этих процессов изначально возложена на территориальные органы власти, неогьем-

лемым следствием должно стать распространение этой функции на всех участников механизма СЖИ, среди которых: отобранные по методике реципиенты, представители бизнес-структур (строительные организации), представители кредитных и финансовых институтов региона, обязательные посредники на рынке недвижимости. Одним из основных инициаторов социально-жилищного инвестирования являются муниципальные органы власти, непосредственно отбирающие реципиентов для СЖИ на основе вышеописанной методики. В результате прошедшим отбор домохозяйствам оказывается государственная поддержка посредством субсидирования процентной ставки по социально-ипотечному кредиту на приобретение жилья большей площади. На приобретенное таким образом жилье накладывается двойное обременение: с одной стороны, обременением является ипотека, т.е. залог приобретенной недвижимости перед кредитным институтом, с другой стороны, обременение накладывает муниципалитет - распоряжаться таким имуществом возможно только с его согласия. Финансовая составляющая реализации механизма СЖИ и соответственно поиск источников этой составляющей обусловили выявление возможных административно-рыночных схем потенциального финансирования предложенного механизма. Одна из выявленных схем, демонстрирующая возможные источники реализации механизма СЖИ, представлена на рис. 4.

Рис, 4. Схема инициирования социально-жилищного инвестирования в регионе * Министерство финансов РФ; ** Агентство ипотечного жилищного кредитования; *** коммерческий банк с обеспечением ЦБ РФ.

Таким образом, инициировать участников механизма СЖИ к реализации социальных инвестиций в жилищную сферу можно посредством предоставления государством дополнительных гарантий и обеспечения определенных вы-

год, в том числе посредством выпуска государственных ценных бумаг можно осуществлять заимствования в условиях бюджетного дефицита.

В результате исследования тенденций функционирования жилищных рынков Иркутской области был определен потенциал региональных жилищных рынков для реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

5. Предложен п апробирован методический подход к определению потенциала региональных жилищных рынков с целью повышения доступности жилья в регионе.

Эффективное функционирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе обусловлено способностью жилищного рынка удовлетворить потребности в улучшении жилищных условий нуждающихся. Определение потенциала региональных жилищных рынков позволяет рассчитать ряд значимых количественных параметров, отражающих возможное повышение доступности жилья для низко- и среднедоходных семей.

Детальное рассмотрение спектра рыночных цен и определение некоторых констант в объективных закономерностях и их распределения позволили в количественном виде определить долю жилья, которая предлагается на рынке по ценам, отличающимся от средней величины (44,1 тыс. руб. за 1 м2), т.е. ниже номинального текущего ориентира рынка - ценового тренда (рис. 5). Эта закономерность распределения рыночных цен позволила сделать новые выводы о направлениях изменений жилищных условий для социальных слоев со средними и низкими доходами, которые, на первый взгляд, не могут себе этого позволить.

1

0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 О

Накопленная частота предложений по цене

3

Цена 1 м на первичном рынке, тыс. рублей

24 26 28 30 32 34 38 38 40 42 44 43

ЕО 52 54 53 58 60 62 64

Рис. 5. Диапазон предложения на рынке первичного жилья в январе 2009 г.

Одной из задач исследования являлась разработка методического подхода, позволяющего определить возможность улучшения жилищных условий

низко- и среднедоходного населения от вложения в новостройки при условии наличия вторичного жилья. Иными словами, результатом исследования можно считать доказательство того, что вторичное жилье является капиталом, который может работать на улучшение жилищных условий низко- и среднедоходных слоев населения при реализации механизма социально-жилищного инвестирования.

Одно из направлений исследования состояло в проверке количественного соответствия фактически существующих распределений для первичного и вторичного рынков жилой недвижимости предложенному модельному распределению и экспериментальному определению для них характерных констант (значение удельной цены на недвижимость, которая соответствует в распределении максимуму плотности вероятности, и коэффициент вариации). Экспериментально было установлено, что распределение цен в области распределения плотности вероятности подчиняется закономерностям нормального распределения, иными словами близко соответствует распределению Гаусса.

С учетом значений удельных цен, соответствующих в распределении максимуму плотности вероятности (табл. 5), была произведена оценка расхождения цен первичного и вторичного рынков как базового фактора для экономической возможности перетекания эквивалентной стоимости недвижимости со вторичного рынка на первичный, с нулевым финансовьм балансом, но с увеличением общей площади, приходящейся на домохозяйство. Это является экономически важным соотношением, поскольку, если удельные цены вторичного рынка оказываются выше удельных цен первичного, это создает благоприятные условия для владельцев вторичного жилья - квартиры равной стоимости на первичном рынке обладают большей площадью.

Таблица 5

Параметры рынка жилья в Иркутской области в январе 2009 г.

Параметры рынка жилья Первичный рынок Вторичный рынок

Рынок 1-комнатных квартир Рынок 2-х комнатных квартир Рынок 3-х комнатных квартир

Значение удельной цены соответствующее максимуму плотности вероятности 44,12 63,9 60,33 59,67

Коэффициент вариации 0,169 0,198 0,187 0,223

Отношение удельных цен между вторичным и первичным рынками 1,449 1,368 1,353

Для нахождения уровня связи между площадью и стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках, а также для доказательства существования зависимостей между указанными параметрами был проведен регрессионный анализ показателей площади и стоимости жилья на первичном и вторичном региональных рынках. Результаты анализа показали, что теснота связи между различивши группами (первичным и вторичным рынками) выше, чем обобщенный показатель: общий К = 0,898, для вторичного рынка К = 0,971, для первичного рынка И. = 0,936. Полученные коэффициенты корреляции, а также коэффициен-

ты детерминации свидетельствуют о более тесной связи в рамках разделения на первичный и вторичный рынки, а не при их объединении. Соответственно для получения более достоверных результатов дальнейшее исследование целесообразно проводить, разделяя рынки недвижимости на первичный и вторичный.

Были рассчитаны уравнения регрессии и коэффициенты детерминации для каждой группы рынков жилья, в результате чего построены модели зависимости площади жилья от его стоимости для первичного и вторичного рынков (рис.6).

Рис. 6. Модели зависимости площади жилья от стоимости для первичного и вторичного рынков: ось у - площадь квартиры, м2; ось х - стоимость квартиры, тыс. руб.

Кроме полученных зависимостей, также определилась разница углов наклона линий регресии, которая свидетельствует о наличии различных тенденций увеличения показателей на первичном и вторичном рынках.

При анализе данных моделей наглядно видно, что множитель для модели новостроек больше, чем для модели вторичного рынка. Это свидетельствует о разнице в зависимостях между площадью и стоимостью квартир на разных рынках (табл. 6).

На основе полученных результатов была предложена модель перевода площадей, с помощью которой можно рассчитать площадь приобретаемого первичного жилья без дополнительных вложений денежных средств, при условии наличия определенной площади вторичного жилья.

Таблица 6

Пример определения разницы в площади первичного и вторичного жилья, _одинакового по стоимости_

Вид рынка Цена, тыс.руб. Площадь, м2 Разница в площади первичного и вторичного жилья, мг

Первичный 1300 32,28 10,66

Вторичный 1300 21,62

Первичный 2000 46,42 13,81

Вторичный 2000 32,61

Первичный 2500 56,52 16,06

Вторичный 2500 40,46

Первичный 3000 66,62 18,31

Вторичный 3000 48,31

Первичный 3500 76,72 20,56

Вторичный 3500 56,16

Для построения этой модели была рассчитана обратная зависимость размера стоимости вторичного жилья от его площади. В результате объединения полученной модели с формулой зависимости первичного рынка (где из стоимости получаем площадь) вычисляем результирующую модель, позволяющую рассчитать размер площади первичного жилья, возможную к приобретению без дополнительных вложений, при наличии определенной площади вторичного жилья (табл. 7).

Таблица 7

Модель перевода вторичной площади жилья в первичную без дополни-

тельных вложении денежных с редств

Зависимость стоимости (х') [тыс. руб.] от площади (у') [м ] вторичного рынка Зависимость площади (у) [м2] от стоимости (х) [тыс. руб.] первичного рынка Зависимость площади (у") первичного рынка [м2] от площади (у') вторичного рынка [м2]

х' = а] У + В] у = а2 х + в2. у" = аз У + Вз

х' = 60,071 У + 92,342 у = 0,0202 х +6,0207 у =1,2134 у+7,89

У - площадь; х^ - стоимость; аь В] - свободные члены 1 у-площадь; х - стоимость; аг, Вг - свободные члены У - площадь первичного жилья; У- площадь вторичного жилья; аз, вз - свободные члены

Проиллюстрировать действие данной модели можно на примере стандартной двухкомнатной квартиры. Владелец вторичного жилья площадью 42 м2 может претендовать на квартиру с площадью в 58,85 м2 на первичном рынке.

В результате анализа размера площадей предлагаемого на региональных рынках жилья были выявлены усредненные показатели, проецирование которых на рассчитанную модель перевода площадей позволяет утверждать, что наличие вторичного жилья дает возможность увеличить площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке на однокомнатную квартиру на первичном рынке. При варианте расширения «+ одна комната» требуются дополнительные вложения исходя из среднего размера прироста в площади. Полученная в индивидуальном порядке сумма доплат может быть предоставлена семье в виде социально-ипотечного кредита, выплаты в погашение которого мотут быть су б-

сидированы в индивидуальном порядке исходя из размеров прожиточного минимума на члена семьи с учетом приоритетных направлений поддержки семей.

Выявленный потенциал регионального жилищного рынка позволяет обеспечить эффективное функционирование в регионе механизма социально-жилищного инвестирования и при незначительных для региона вливаниях не только повысить доступность жилья за счет активизации социально-инвестиционных процессов в жилищной сфере, но и поддержать региональную строительную отрасль.

Ш. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

а) статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных Высшей аттестационной комиссией РФ:

1. Лебер А.И. Об оценке региональных инвестиционных программ / А.И. Лебер // Вестник Иркутского государственного технического университета. -2006. - №2 (26) - Т. 2. - С. 37. (0,1 п. л.).

2. Лебер А.И. К вопросу о регионализации ипотечно-инвестиционной системы / А.И. Лебер // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2007. - №1 (29) - Т. 2. - С. 75 - 77. (0,2 п. л.).

3. Лебер А.И. Социальная ответственность бизнеса: актуализация и приоритетность развития / А.И. Лебер // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2008. - №1 (33) - С. 151 - 153. (0,2 пл.).

4. Лебер А.И. Модель определения объема социально-жилищного инвестирования в регионе / А.И. Лебер, Г.М. Берегова, В.Л. Рупосов // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2009. - №1. - С.81 -86. (0,4 п.л., авторских -0,2).

б) коллективная монография:

5. Лебер А.И. Социальное жилищное инвестирование: теоретические и практические аспекты: монография / Г.М. Берегова, А.И. Лебер. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2008. - 80 с. (авторских - 4 п.л.).

в) статьи, опубликованные в прочих изданиях:

6. Лебер А.И. Проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в Иркутской области / А.И. Лебер // Социально-экономические проблемы региона: мат-лы регион, науч.-практ. конф., 14 марта 2003 г., г. Иркутск. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ. - 2003. - С. 121 - 126. (0,3 п. л.).

7. Лебер А.И. К вопросу о специализации ипотечных кредитных институтов / А.И. Лебер // Социально-экономические проблемы региона: мат-лы регио-нал. науч.-практ. конф., 10 апреля 2004 г., г. Иркутск. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ. - 2004. - Ч. 1. - С. 84 - 86. (0,2 п. л.).

8. Лебер А.И. Сравнительный анализ основных моделей ипотечного жилищного кредитования / А.И. Лебер // Социально-экономические проблемы региона: мат-лы регионал. науч.-практ. конф., 10 апреля 2004 г., г. Иркутск. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ. - 2004. - Ч. 2. - С. 168 - 171. (0,25 п. л.).

9. Лебер А.И. Жилищный фонд России в начале XXI в: проблемы и ориентиры / А.И. Лебер //Построение гражданского общества: материалы Между-

народного гуманитарного конгресса. - Иркутск: Изд-во ГОУ ВПО «Иркут. гос. пед. ун-т», 2004. - 4.1. - С. 203 - 205. (0,2 п. л.).

10. Лебер А.И. Деятельность управляющих компаний: инвестиционный аспект / А.И. Лебер, Г.М Берегова // Социально-экономические проблемы региона: мат-лы внутривуз. молодежной конф., 11 апреля 2005 г., г. Иркутск -Иркутск: Изд-во ИрГТУ. - 2005. - С. 21 - 24. (0,25 п. л., авторских - 0,2 п. л.).

11. Лебер А.И. К вопросу о развиши новых форм коллективных инвестиций в недвижимость / А.И. Лебер, Г.М. Берегова // Социально-экономические проблемы региона: мат-лы регион, науч.-практ. конф., 14 ноября 2005 г., г. Иркутск. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ. - 2005. - С. 27 - 30. (0,25 п. л., авторских - 0,2 п. л.).

Лебер Апастасия Иосифовна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в печать 6.05.2009. Формат 60x90. 1/16 Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,5. Уч.- изд. л. 1,5 п.л. Тираж 100 экз. Заказ 145

ИД№ 06506 от 21.12.2001 Иркутский государственный технический университет 664074, Иркутск, ул. Лермонтова, 83

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лебер, Анастасия Иосифовна

ВВЕДЕНИЕ

1. ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРО- 11 ВАНИЯ В РЕГИОНЕ

1.1. Инвестиционная сфера как подсистема регионального социально- 11 экономического комплекса

1.2. Экономическая сущность и характеристика социальных инвеста- 22 ций

1.3. Необходимость разработки механизма социального инвестирования 40 в жилищную сферу региона

1.4. Особенности формирования механизма социально-жилищного ин- 59 вестирования в регионе

2. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ ПОДХОД К РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬ- 71 НО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

2.1. Анализ функционирования территориальных систем социально- 71 жилищного инвестирования

2.2. Факторы и условия развития социально-жилищного инвестирова- 84 ния в регионе

2.3. Подход к определению индексов доступности жилья в регионе

3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ И РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕ- ц5 СТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

3.1. Методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе

3.2. Основные положения механизма социально-жилищного инвестирования в регионе

3.3. Определение потенциала рыночных возможностей с целью повышения доступности жилья в регионе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе"

Жилищная сфера, являясь одним из важнейших социальных факторов развития региона и государства, служит индикатором их социального состояния. Но, несмотря на существенное правовое и финансовое обеспечение, направленное на улучшение жилищной ситуации в стране, можно констатировать незначительные результаты как в области обеспечения доступности жилья, так и в области удовлетворения потребностей нуждающегося в улучшении жилищных условий населения страны.

Среди регионов Сибирского Федерального округа по большинству значимых показателей развития жилищной сферы Иркутская область долгое время является аутсайдером. Посредством реализации приоритетных национальных проектов, а также местных жилищных программ, ежегодно улучшают жилищные условия лишь 5 % нуждающихся. Временно стимулирующее спрос на жилье ипотечное кредитование оказалось неспособным обеспечить доступность жилья.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям и приоритетам развития при ограничениях, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных слоев населения. К ним в полной мере можно отнести оставшиеся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Примерное число таких семей в Иркутской области составляет более 80 тысяч. На удовлетворение их жилищных потребностей направлен предлагаемый в диссертации механизм социально-жилищного инвестирования. Формирование и реализация данного механизма в регионе способно инициировать социально-инвестиционные процессы в жилищной сфере, дающие возможность при наличии ряда факторов улучшить жилищные условия низко- и среднедоходных слоев населения, которые на первый взгляд не могут себе этого позволить. Среди необходимых факторов выделено наличие у нуждающихся семей вторичного жилья, которое не удовлетворяет жильцов размерами площади, но его возможно реализовать на открытом рынке. Кроме того, важным фактором является наличие у региональных жилищных рынков потенциала для удовлетворения жилищных потребностей, в том числе наличие закономерностей в размерах стоимостей и площадей предлагаемого на рынке жилья. При этом участие региональных и муниципальных властей посредством субсидирования лишь процентных ставок по выплатам социально-ипотечных кредитов, полученных низко- и среднедоходными семьями для расширения площадей жилья, становится неотъемлемой частью реализации эффективного механизма социально-жилищного инвестирования.

Таким образом, можно утверждать, что на сегодняшний день одним из значимых реанимирующих факторов жилищной сферы региона остаются бюджетные социальные вложения, названные в диссертации социально-жилищными инвестициями. Рациональное использование последних может не только стимулировать спрос на жилье, повышая его доступность, по и поддержать находящуюся в процессе временной стагнации строительную отрасль. Вышесказанное подтверждает актуальность заявленной темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Подавляющая часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономиче-ском уровне. Встречается понятие «инвестиционная региопалистика», определяющее это научное направление. В работах таких авторов, как М.К. Беляев, Т.М. Овсянникова, предложено более соответствующее данному понятию определение — «региональная инвесгология», так как в качестве предмета исследования выступают инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем.

Исследования в рамках региональной инвестологии нашли отражение в работах А.Г. Аганбегяпа, В.А. Андросова, JI.A. Головиной, С.В. Казанцева, Н.И. Климовой, В.И. Клисторипа, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, О.С. Пчелинцева, Т.В. Светпик, А.Г. Шахназарова и др.

Вопросам формирования процессов социального инвестирования посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых особую значимость в контексте исследования имеют работы С.М. Бухо-новой, М.В. Балацкого, А. Брайвермапа, B.C. Винникова, Ю.А. Дорошенко, А.В. Евченко, Д. Швеца и др.

Проблемами привлечения инвестиций в жилищный сектор занимались такие ученые, как О.А. Багинова, М.И. Каменецкий, Т.Ю. Овсянникова, С.М. Печатникова, Д.К. Празукин, В.И. Самаруха, С.Р. Хачатрян, И.В. Цвигун и др.

Несмотря на значительное количество исследований в указанных областях, в научной литературе по-прежпему пе только различно трактуется содержание используемых понятий, но и различным образом интерпретируются взаимосвязи между этими категориями. При этом в большей части исследований в качестве объекта инвестирования рассматривается регион, реже - предприятие и практически отсутствуют исследования этих категорий применительно к отраслевым и межотраслевым региональным комплексам и рынкам, что определило выбор темы диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке механизма регионального инвестирования в жилищную сферу, позволяющего повысить доступность жилья в регионе.

Реализация поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:

1. Сформировать теоретическое представление о сущности социального инвестирования и оценить факторы и условия их привлечения в жилищный комплекс региона.

2. Выявить сущность проблем реализации жилищных программ в регионе и обосновать необходимость разработки регионального механизма социально-жилищного инвестирования (СЖИ).

3. Оценить функционирующие территориальные модели социально-жилищного инвестирования.

4. Рассмотреть существующие подходы к определению показателя доступности жилья в регионе и предложить подход, позволяющий приблизить данный показатель к реальным рыночным условиям.

5. Предложить методику отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе.

6. Сформировать механизм реализации социально-жилищного инвестирования, позволяющий повысить доступность жилья в регионе.

7. Разработать методический подход к выявлению потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья в регионе.

Объект исследования: система социально-жилищного инвестирования в регионе.

Предмет исследования: теоретические и методические вопросы формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теории и практике жилищного инвестирования, материалы научно-практических конференций, тематические материалы периодических изданий.

Методологической основой исследования стали методы систематизации, группировки и классификации данных, метод экспертных оценок, математические методы регрессионного анализа.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Определена роль социального инвестирования в развитии региона и выявлена специфика и экономическая сущность социально-жилищных инвестиций. Аргументирована необходимость формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования.

2. Выявлены характерные особенности функционирования территориальных моделей социально-жилищного инвестирования как в регионах РФ, так и в зарубежных странах, которые частично можно заимствовать при формировании механизма социально-жилищного инвестирования в Иркутской области. Определены факторы и условия, способствующие и препятствующие развитию социальной ипотеки как одной из форм социально-жилищного инвестирования в регионе.

3. Произведен расчет показателя доступности жилья, учитывающий как величину усредненного для региона размера прожиточного минимума, так и трапсакционные издержки, характерные для начального этапа осуществления операций с жилой недвижимостью. Это позволило выявить долю населения, способного приобрести жилье на существующих условиях коммерческого ипотечного кредитования, что указывает на необходимость развития в регионе социальной ипотеки.

4. Предложена методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, определяющая приоритетные направления государственной поддержки с целью эффективного функционирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

5. Предложен механизм реализации социально-жилищного инвестирования в регионе, позволяющий не только улучшить жилищные условия средне- и низкодоходиых слоев населения, но и поддержать региональную строительную отрасль. Предложенный в составе механизма СЖИ методический подход к определению потенциала региональных жилищных рынков, апробирован на жилищных рынках Иркутской области.

Элементы научной новизны диссертационной работы заключаются в следующем:

1. Введен термин «социально-жилищное инвестирование», позволяющий обозначить специфику долгосрочных вложений всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий. Это позволяет создать новые механизмы и инструменты эффективного распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

2. Предложен подход к определению индекса доступности жилья, суть которого сводится к учету как минимально возможного уровня расходов, так и трансакционных издержек на приобретение первичного жилья.

3. Разработана методика отбора реципиенюв для социально-жилищного инвестирования, суть которой сводится к выявлению групп населения, нуждающегося в приоритетной государственной поддержке в решении вопроса повышения доступности жилья в регионе.

4. Предложен методический подход к формированию механизма социально-жилищного инвестирования в регионе, включающий методику отбора реципиентов, выявление потенциала региональных жилищных рынков, организацию деятельности областной и муниципальной администрации.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что алгоритм предложенного механизма социально-жилищного инвестирования, возможность определения потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья, а также методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, могу г быть использованы как точки приложения воздействия и рычаги влияния для любого региона РФ.

Практическая значимость заключается в возможности применения результатов исследования в работе государственных органов власти Иркутской области и местных органов самоуправления при формировании и реализации жилищных программ. Также результаты исследования могут быть использованы в программах обучения студентов и магистрантов при чтении курсов «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика недвижимости», «Теория антикризисного управления».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования использовались при разработке и совершенствовании курсов «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка инвестиций», читаемых в Иркутском государственном техническом университете (справка о внедрении).

Основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на ежегодных научных конференциях регионального уровня, проходивших на базе Иркутского государственного технического университета в 2004, 2005, 2007, 2008 гг., а также в рамках Байкальского Экономического Форума в 2006 г.

Методические рекомендации, результаты и выводы, полученные в диссертационной работе, внедрены Министерством экономического развития, труда, науки и высшей школы Иркутской области при разработке стратегических программ развития жилищной сферы региона (справка о внедрении), Агентством государственной экспертизы в строительстве Иркутской области при реализации программ государственно-частного партнерства (справка о внедрении), компанией ООО «ВостСибСтрой» при составлении прогноза развития регионального рынка жилищного строительства (справка о внедрении).

Публикации но теме исследования. По теме диссертационной работы автором опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,35 п.л., из них 4 в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных Высшей аттестационной комиссией РФ, 1 монография в соавторстве, общий авторский вклад 6,05 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации. Диссертация включает введение, три главы, заключение, библиографический список, включающий 148 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, 14 приложений. Общий объем диссертации 186 стр., работа содержит 16 рисунков, 24 таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лебер, Анастасия Иосифовна

Выводы по второй главе:

Специфика развития отдельных территорий, как в России, так и в зарубежных странах, обусловила выявление особенностей существующих территориальных моделей социально-жилищного инвестирования.

Проанализировав указанные модели, можно констатировать, что одной из перспективных и наиболее динамично развивающихся в настоящее время моделей является ипотека. Уже на начальной стадии развития формирование жилищного инвестирования было возможно в двух основных формах: коммерческая и социальная жилищная ипотека. В рамках исследования был выделен ряд факторов, как сопутствующих, так и препятствующих развитию социально-жилищного инвестирования в форме ипотеки.

Для теоретической разработки механизма СЖИ были подробно рассмотрены факторы и условия развития данного инвестирования, сложившиеся как в регионах страны, так и в ряде развитых и развивающихся стран. В результате анализа возможных вариантов развития социально-жилищного инвестирования, была признана неоднозначность ожидаемых результатов, что позволило сделать вывод о необходимости поэтапного анализа сложившихся региональных условий и факторов развития социально-жилищного инвестирования.

Также для полноты проводимого анализа были изучены существующие методики расчета показателей доступности жилья, проанализировав которые, был выделен ряд методологических проблем, связанных с расчетом этих показателей. Например, по мнению авторов, в предыдущих расчетах показателей доступности жилья учитываются все перечисленные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление. Еще одним важным упущением существующих методик авторы признают отсутствие учета трансакцион-ных издержек и их влияния на стоимость приобретения жилья. Также эти методики не учитывают возможность наличия у потенциальных покупателей уже используемого жилья, что повышает уровень платежеспособности на рынке. Предложенный автором подход к определению доступности жилья позволяет частично устранить недостатки существующих подходов, приближая полученные результаты к реальным рыночным условиям.

Полученные результаты расчетов доступности жилья наглядно продемонстрировали относительную бесперспективность возможности улучшения жилищных условий семьям без использования имеющегося жилья в счет оплаты приобретаемого по причине довольно низкого уровня доходов населения области. Следовательно, можно сделать вывод о целесообразности формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, позволяющего повысить региональные показатели доступности жилья.

3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ И РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО

ИНВЕСТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ 3.1. Методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе

В результате анализа итогов реализации в Иркутской области федеральных, региональных и местных программ, направленных на улучшение жилищной ситуации в регионе, можно констатировать, что возможность участия в существующих целевых программах распространяется на строго ограниченную часть населения (приложение 8). Иными словами, значительная часть нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств не подпадает под условия существующих в регионе программ. Наличие у таких семей определенного размера не достаточной по социальным нормам площади жилья, способного быть реализованным на рынке, предоставляет возможность самостоятельного расширения жилья (вариант «+ одна комната и более») при наличии доплаты или при участии в ипотечном жилищном кредитовании. В то же время, наличие определенного размера дохода, недостаточного для участия в коммерческом жилищном кредитовании, преграждает таким семьям возможность необходимого расширения площадей жилья.

Если количественно учесть долю населения, испытывающего значительную стесненность проживания, в размере более 15% от всего населения региона [106], а долю населения, стоявшего на учете по улучшению жилищных условий согласно существующим жилищным программам (на конец 2007 г. 42 545 семей) в размере менее 5% от всего населения региона, то разница более чем в 10 % - это и есть примерная доля населения, оставшаяся за пределами национального проекта. Иными словами, остаются неохваченными более 80 тысяч семей региона, которые не подпадают ни под одну из существующих жилищных программ, но испытывают необходимость в улучшении жилищных условий.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям, ограничениям и приоритетам развития, состоянию экономики и целому ряду факторов, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных, либо слабо защищенных слоев населения. К указанным слоям можно в полной мере отнести оставшихся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в частности, нуждающиеся в расширении площадей проживания. Последним обосновывается необходимость формирования в регионе механизма государственной поддержки указанных слоев населения для улучшении жилищных условий. Иными словами, обосновывается необходимость формирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

Разработка методики отбора получателей социальной поддержки, не способных участвовать в существующих на сегодняшний день жилищных программах и, в то же время, остро нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, является одной основных для целей диссертационной работы. В результате чего автором предложена методика к отбору реципиентов для СЖИ на основе сформированной системы показателей. Необходимость разработки системы показателей в рамках формирования методики к отбору данных реципиентов аргументирована отсутствием комплексной системы отбора получателей социально-жилищных инвестиций.

Система показателей отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования должна отвечать следующим принципам:

1. Принцип соответствия показателей целям социально-жилищного инвестирования. Необходимо, чтобы показатели отбора реципиентов отражали цели социально-жилищного инвестирования со стороны региональных и муниципальных органов власти. Основные целевые ориентиры и направления развития социально-жилищного инвестирования в регионе представлены в таблице 3.4. Таким образом, методика позволяет учесть достижение разнонаправленных целей программы.

2. Принцип сочетания качественных и количественных методов оценки. В предложенной методике использование качественного метода реализуется через присутствие в методическом подходе ранжирования количественных показателей посредством метода анализа иерархий. Использование количественного метода реализуется через присутствие в методическом подходе системы показателей пяти подсистем.

3. Принцип доступности данных для отбора реципиентов. Значительным достоинством предлагаемого методического подхода является доступность объективных данных из статистических источников.

4. Принцип независимости оценки. Для соблюдения объективности, отбор реципиентов должен производиться независимыми специалистами, не имеющими личной заинтересованности в отборе.

5. Принцип наличия обратных связей. В предложенном методическом подходе принцип наличия обратных связей достигается за счет возможности корректировки механизма реализации СЖИ в сторону сужения или расширения групп реципиентов, инвестирование которых может быть признано неоправданным или наоборот, необходимым.

Проведенные автором исследования позволили сформировать систему показателей отбора реципиентов для СЖИ, включающую пять основных подсистем, а именно:

1. Подсистема показателей степени стесненности проживания домохо-зяйств. В данной подсистеме основными показателями следует считать не соответствие занимаемой семье площади социально принятым нормам и отсутствие дополнительного жилья. Социально принятыми на сегодняшний момент нормами площадей признаются 42 м2 для семьи из двух человек, для трех и более человек по 18 м~ на человека.

2. Подсистема рыночных показателей имеющегося у домохозяйства жилья. Наличие вторичного жилья у претендующих на государственную поддержку семей является обязательным условием участия в СЖИ. В результате чего следует принимать во внимание возможность свободной реализации этого жилья на соответствующем рынке. Поэтому основными показателями данной подгруппы следует считать рыночную стоимость 1 м2 занимаемого жилья, а также отсутствие обременений для свободного отчуждения объекта жилой недвижимости на рынке.

3. Подсистема показателей уровня дохода в зависимости от вида экономической деятельности. Возможность стать реципиентом для СЖИ зависит от совокупного уровня дохода семьи в зависимости от вида экономической деятельности членов семьи. Необходимым условием является наличие такого размера дохода, который с одной стороны позволит осуществлять определенные выплаты по социальной ипотеке, с другой стороны будет соответствовать установленным в программе условиям.

4. Подсистема показателей дефицитности трудовых ресурсов по отраслям в муниципальных образованиях региона. Проведенный в первой главе анализ дефицитности трудовых ресурсов в регионе показал, что почти в каждом муниципальном образовании существует острый дефицит таких специалистов, как врачи, учителя, работники дошкольного образования и медицинские работники. Перечисленные реципиенты должны представлять приоритетные отрасли поддержки.

5. Подсистема показателей возможности участия в коммерческом ипотечном кредитовании. Данная подсистема показателей позволяет произвести отсев реципиентов, способных принимать участие на условиях коммерческого ипотечного кредитования. Реципиенты для СЖИ в свою очередь, должны иметь определенный, как уже уточнялось, уровень дохода, позволяющий осуществлять выплаты по социальному ипотечному кредиту и не превышающий среднедушевого дохода в регионе. В тоже время потенциальные реципиенты должны обладать необходимым размером денежных средств для оплаты трансакционных расходов, связанных с начальным этапом получения ипотечного кредита, а также должны иметь необходимое количество поручителей в зависимости от условий кредитования.

Сведенные в подсистемы показатели основываются на статистических данных обследования домохозяйств с учетом уровнен доходов по отраслям, муниципальных образований и рыночных параметров, сложившихся в регионе. Для осуществления всеобъемлющего анализа (отбора) важно рассмотрение показателей данных подсистем в совокупности, неотрывно друг от друга (рис. 3.1).

Система показа1елей отбора реципиентов для СЖИ

Подсистема показателей степени стесненности проживания домохозяйств

11е соответ-ciBiie занимаемой площади социально принятым нормам нсутстпис дополнительного жилья

Подсистема рыночных параметров имеющегося у семьи жилья рыночная

I 2 сюимость I м занимаемого лсилья отсутствие обременении тля свободного отчуждения н<1 рынке

Подсистема показателей уровня дохода в зависимости от вида деятельности средний совокупный доход семьи по oipac-лям

Подсистема показателей дефицитности I рудовых ресурсов ПО 01-раслям в МО" региона дефицит фудопых ресурсов п бюджетной сфере дефицит фудовых ресурсов коммерческом секторе

JKOHOMIIIvll

Подсистема показателей возможности участия семьи в [ОКИ** па шчне определенного > ровня дохода наличие первоначальной суммы л in уплаты трлпеакционимх расходов наличие поручи гелей но нжпечному кредиту

Рис. 3.1. Система показателей oi6opa реципиенюв для социально-жилищного инвестирования в регионе

М0 - муниципальные образования

ЮКИ - коммерческая жилищная ипотека

Для дальнейшей обработки представленной системы показателей был применен метод анализа иерархий, позволяющий произвести ранжирование как каждого показателя в отдельности, так и совокупности подсистем. В последнее время этот метод, разработанный американским ученым Томасом

Саати, является достаточно распространенным в системе поддержки принятия решений. Идея метода Саати состоит в обязательном условии «фокусирования» или «схождения» к чему-то единому по отношению к выводам экспертов и действиям многочисленных исполнителей сложного предполагаемого процесса [150].

Следует иметь в виду, что математика, положенная в основу метода, не должна заменять человеческий ум и опыт в интерпретации реального мира, служить универсальной систематической основой принятия решения, позволяющей ставить процесс принятия решений на поток. Вместо мозговых штурмов, организуемых спонтанно и без четкого плана, здесь понятный алгоритм организации размышления над принятием решения. Этот метод позволять решать проблему принятия решений с учетом ее реальной сложности и другие сопутствующие проблемы. Необходимо отметить, что применение традиционных аналитических технологий невозможно без всевозможных допущений, упрощающих ситуацию, учитывать тот факт, что, как правило, имеется множество мнений, множество стилей принятия решения. В процессе выработки единого решения возможны конфликты. Поэтому нужны механизмы достижения согласия. Кроме того, для выбора лучшего решения далеко не всегда удается построить логическую цепочку рассуждений, когда из двух вариантов можно выбрать только один, и компромиссы не допустимы. Поэтому для обеспечения ясности необходим механизм количественного ранжирования (установки приоритетов) для возможных решений. Поэтому метод анализа иерархий - методологическая основа для решения задач выбора альтернатив посредством их многокритериального рейтингования. [150]

Выставляется степень приоритетности показателя относительно конкретного критерия в рамках предлагаемой подсистемы, которая определяется путем проведения парных сравнений показателей по критериям доминирования одного показателя над другим по девятибальной шкале отношений (Таблица 3.1). Шкалы, использующиеся в методе анализа иерархий, являются шкалами отношений. «Веса» объектов численно выражают их предпочтительность, оптимальность, значимость и т.п. Шкала является количественной, так как результаты парных сравнений выражаются непосредственно с помощью чисел. Шкала является качественной, так как результаты парных сравнений выражаются с помощью градаций-предпочтений. Градациям качественных шкал, использующихся в методе анализа иерархий, соответствуют числа. Т.е. качественные шкалы предоставляют возможность опосредованного оценивания приоритетов через предпочтения.

Иными словами, обоснование того или иного весового коэффициента производится на основе анализа значимости каждого показателя при отборе реципиентов для СЖИ, достоверности обрабатываемой информации, а также анализа случаев преимущественного использования каждого показателя при отборе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Социальное инвестирование, особенно в последние годы, все более часто предстает как нацеленное па реализацию жизненно важных интересов всей экономики региона. Выступая специфическим инвестиционным ресурсом региональной экономики, оно в растущих масштабах способно сформировать совокупный инвестиционный потенциал региона.

В контексте проводимого исследования уточнено, что в качестве результата социального инвестирования помимо дохода может рассматриваться также любой полезный для инвестора эффект. Если интерпретировать «полезный эффект» как социальный, то социальному инвестированию присущи все агрегирующие характеристики инвестирования, за исключением критерия, разграничивающего эти понятия - объекта инвестирования.

В результате анализа терминологического аппарата с целью пояснения основных направлений исследования был выведен термин «социально-жилищные инвестиции», под которыми следует понимать долгосрочные вложения всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий посредством создания новых технологий, механизмов и инструментов распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

Анализ реализации в регионе целевых жилищных программ позволил выявить суть решаемой проблемы: в регионе существует значительное число семей (порядка 80 тысяч), остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не подпадающих под условия существующих жилищных программ и не способных самостоятельно изменить ситуацию в силу низкого уровня доходов. Для удовлетворения потребностей по улучшению жилищных условий таких категорий семей и предлагается найти способы формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, способного повысить доступность жилья для низко- и среднедоходных слоев населения.

Под механизмом социально-жилищного инвестирования понимается система взаимоотношений между субъектами процесса СЖИ в ходе реализации всего комплекса работ, необходимых для повышения доступности жилья в регионе.

В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильем зависит от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен па жилье, т.е. показателем доступности жилья.

В отечественной и зарубежной практике предлагается ряд методик для определения показателя доступности жилья. Существующие методики, хоть и позволяют оценивать динамику платежеспособности потребителей на рынке, все же не лишены недостатков. Например, в большинстве предыдущих расчетов показателей доступности жилья учитываются все перечисленные доходы семьи без вычета расходов прожиточного минимума. Также существенным упущением при расчете индекса доступности жилья является игнорирование значительных трансакционных расходов, которые возникают в процессе подготовки и реализации сделок с объектами недвижимости. Вдобавок методики не учитывают возможность наличия у потенциальных покупателей уже используемого жилья, что повышает уровень платежеспособности на рынке.

В результате для устранения описанных недостатков был предложен подход к определению индекса доступности жилья с учетом указанных показателей. Также на основе предложенного подхода произведен расчет показателей доступности жилья в Иркутской области. Полученные результаты расчетов доступности жилья наглядно продемонстрировали относительную бесперспективность возможности улучшения жилищных условий семьям без использования имеющегося жилья в счет оплаты приобретаемого по причине довольно низкого уровня доходов населения области. Следовательно, был сделан вывод о целесообразности формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, позволяющего повысить региональные показатели доступности жилья.

Существенным ограничением в реализации социально-жилищного инвестирования в регионе является строго ограниченные критерии реципиентов, подпадающих под условия существующих в регионе жилищных целевых программ. Иными словами, значительная часть нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств не подпадает под условия существующих в регионе программ. Наличие у таких семей не достаточной по социальным нормам площади жилья, способного быть реализованным на рынке предоставляет возможность самостоятельного расширения жилья (вариант «+ одна комната») при наличии доплаты или при участии в ипотечном жилищном кредитовании. В то же время, наличие определенного размера дохода, недостаточного для участия в коммерческом жилищном кредитовании, преграждает им возможность необходимого расширения площадей жилья. Конечной целью эффективности социально-жилищных инвестиций является выбор наиболее эффективных направлений инвестирования. Если учесть возможные социальные эффекты как для данной категории семей, так и для инвестора - региональных и местных властей при реализации механизма социально-жилищного инвестирования, то одним из основных направлений СЖИ в регионе должен стать механизм поддержки указанных средне- и низкодоходных семей в улучшении жилищных условий.

Формируя методический подход к определению рыночных возможностей для реализации социально-жилищного инвестирования, были обозначены основные этапы механизма реализации СЖИ в регионе. Для целей диссертационной работы особенно актуальными являются два этапа: определение модели перевода площадей первичного жилья в площадь вторичного и определение критериев отбора реципиентов для СЖИ в регионе.

На основе сформированной системы критериев, была предложена методика отбора потенциальных реципиентов для СЖИ в регионе. Включенные в подсистемы показатели были ранжированы посредством метода анализа иерархий. В результате математического взвешивания наибольшая значимость при отборе реципиентов для СЖИ присвоена подсистеме показателей уровня дохода в зависимости от вида деятельности (35%), и соответственно, единственному в этой подсистеме показателю среднего совокупного дохода семьи по отраслям.

Стоит учесть, что в регионе существует постоянный дефицит определенных профессий, таких, как: учителя и работники дошкольного образования, врачи и медицинские работники, а также существует острый дефицит в ряде рабочих специальностей по отраслям. Предоставляя приоритет при отборе реципиентов представителям существующих дефицитных профессий и специальностей, можно эффективно профориептировать часть населения, тем самым ликвидируя дефицит специалистов и укрепляя социальную стабильность в регионе.

Для определения возможных эффектов социально-жилищного инвестирования, представленный механизм реализации СЖИ в регионе был апробирован в реальных рыночных условиях. В результате исследования рыночных тенденций Иркутской области был определен потенциал региональных жилищных рынков для реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

Эффективное функционирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе обусловлено способностью жилищного рынка удовлетворять потребности в улучшении жилищных условий нуждающихся. Определенный потенциал рыночных возможностей позволил рассчитать ряд значимых количественных параметров, отражающих возможное повышение доступности жилья для низко- и среднедоходных семей.

Детальное рассмотрение спектра рыночных цен и определение некоторых констант в объективных закономерностях, и их распределения позволили в количественном виде определить их структуру и построить соответствующую модель. Эта модель позволяет путем расчета определять долю жилья, которая предлагается на рынке по ценам, отличающимся от средней величины, т.е. выше или ниже номинального текущего ориентира рынка - цепового тренда. Эта важная закономерность распределения рыночных цен позволила сделать новые выводы о направлениях изменений жилищных условий для социальных слоев со средними и низкими доходами, которые, на первый взгляд, не могут себе этого позволить.

Основываясь на полученных в ходе исследования результатах, была предложена модель перевода площадей, с помощью которой можно рассчитать площадь приобретаемого первичного жилья без дополнительных вложений денежных средств, при условии наличия определенной площади вторичного жилья. В результате анализа размера площадей предлагаемого на региональных рынках жилья, были выявлены усредненные показатели, проецирование которых на рассчитанную модель перевода площадей позволяет утверждать, что наличие вторичного жилья позволяет увеличить площадь однокомнатной квартиры па вторичном рынке на однокомнатную квартиру па первичном рынке. При варианте расширения «+ 1 комната» требуются дополнительные вложения, исходя из среднего размера прироста в площади. Полученная в индивидуальном порядке сумма доплат может быть предоставлена семье в виде социально-ипотечного кредита, выплаты в погашение которого могут быть субсидированы в индивидуальном порядке исходя из размеров прожиточного минимума на члена семьи, учитывая приоритетные па-правления поддержки семей.

Выявленный потенциал регионального жилищного рынка позволяет обеспечить эффективное функционирование в регионе механизма социально-жилищного инвестирования. Потенциал рыночных возможностей позволяет при незначительных для региона вливаниях не только повысить доступность жилья за счет активизации социально-инвестиционных процессов на региональных жилищных рынках, но и поддержать строительную отрасль в регионе.