Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов"

На правах рукописи

Демьянов Константин Васильевич

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск-2013

005059149

Диссертация выполнена на кафедре экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права» Научный руководитель: Жижко Ирина Борисовна,

кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права»

Официальные оппоненты: Новикова Надежда Григорьевна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры логистики и коммерции ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный Университет экономики и права»

Платонов Анатолий Михайлович

доктор экономических наук, профессор,

зав. кафедрой экономики и управления

строительством и рынком недвижимости

ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Национальный исследовательский

Иркутский государственный технический университет»

Защита состоится 13 июня 2013 г. в 15.00 на заседании диссертационного совета Д 212.070.05 при ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права» по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, корпус 9, зал заседания ученого совета.

Объявление о защите и автореферат размещены 7 мая 2013 г. на официальном сайте ВАК Минобрнауки РФ (www.vak.ed.gov.ru) и на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права: www.isea.ru.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, корпус 2, ауд. 101.

Отзывы на автореферат присылать по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11 ФГБОУ ВПО БГУЭП, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.070.05.

Автореферат разослан 07 мая 2013 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета, -¿-/рЪ

доктор экономических наук, профессор Т. В. Светник

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. С переходом России к рыночной экономике происходят структурные изменения в системе ЖКХ. Принятый в 2005 г. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения в сфере эксплуатации жилищного фонда, поднимая на качественно новый уровень институт собственников и социальных нанимателей жилья. Продолжение реформ, направленных на создание условий для безопасного проживания и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, предусмотрено Федеральным законом о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ.

В переходный период с 1991 по 2006 гг. фактически не создавались источники средств, направляемых на уменьшение накопленного физического износа жилья. Население было освобождено от платежей на капитальный ремонт. Начиная с 2007 г., финансирование капитального ремонта производилось за счет федерального бюджета, средства которого формировали фонд содействия реформирования ЖКХ. Недостаток финансовых ресурсов и отсутствие эффективного механизма их распределения стали главной причиной разрушения конструкций жилых домов и увеличения аварийного жилья. По состоянию на 2011 г. около 80% жилищного фонда России построено до 1995 г. За 20 лет, в период с 1990 по 2010 гг., площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась в три раза.

Жилищный кодекс РФ (в новой редакции) устанавливает необходимость участия населения, как собственников и нанимателей жилья, в формировании фонда капитального ремонта жилых зданий за счет минимального размера взноса на основе федеральных и региональных стандартов. Правительством РФ разработана методика формирования средств на финансирование капитального ремонта жилых зданий. В частности, утверждены «Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по субъектам РФ на 2012-2014 годы», которыми предусмотрены отчисления на капитальный ремонт жилья.

Основу существующих методов определения размера средств, направляемых в фонд капитального ремонта, составляет величина расходов на воспроизводство конструкций зданий по результатам оценки их фактического состояния и с учетом текущих рыночных цен на проведение ремонтных работ. При этом не принимается во внимание случайный характер факторов физического износа, влияющий на величину и период накопления средств фонда капитального ремонта.

Настоящее исследование направлено на совершенствование методов формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов, позволяющих обосновать размер взносов собственников жилья и оптимизировать расходы населения на проведение ремонтных работ по восстановлению эксплуатационных характеристик жилищного фонда в прогнозируемые сроки.

Степень разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации проблемы и подходы к их решению являются важными составляющими общих проблем развития отрасли жилищно-коммунального хозяйства.

При разработке вопросов формирования средств на капитальный ремонт в диссертационном исследовании использовались труды ученых-экономистов, занимавшихся вопросами жилищного строительства и капитального ремонта: А. Ю. Варфоломеева И. В. Генцлера, С. В. Гриненко, Е. М. Жуковой, В. М. Калининина,

Л. Ш. Лозовского, Р. Ю. Опарина, Б. А. Райзберга, М. С. Румянцевой, А. С. Семенова, С. Д. Соковой, Е. Б Стародубцевой, С. Г. Шейной, И.И Ушакова.

При рассмотрении теории рисков и риск менеджмента в диссертационном исследовании использовались труды зарубежных и российских ученых: А. П. Аль-гина, И. Т. Балабанова, С. В. Вандайцева, М. С. Гринберга, В. В. Голубева, Л. П. Гончаренко, В. Е. Есипова, А. Б. Каневского, Д. Кейнса, О. Ланге, В. И. Логанино-вой, С. М. Манукяна, Е. В. Мацкевича, А. Маршала, Д. Милля, Ф. Найта, Л. П. Орентлихера, А. Пигу, И. Сениора, И. М. Сыроежина, А. Г. Тамразян, Р. И. Труха-ева, Л. Н. Тэпмана.

В вопросах разработки механизма формирования резерва для создания фонда капитального ремонта использовались труды следующих ученых-экономистов: О. И. Лаврушиной, И. Д. Мамоновой, В. В Нарежного, А. С. Перминова, Г. Г Фетисова.

В научных и практических исследованиях по рассматриваемой проблеме основное внимание сосредоточено на формировании тарифов ЖКХ (платы за жилье). Недостаточно исследованы факторы, влияющие на степень физического износа в условиях их вероятностного характера, а также методы оценки указанных факторов при формировании и использовании средств на капитальный ремонт жилых зданий. Проведенное исследование доказало необходимость совершенствования методики формирования фонда капитального ремонта, создаваемого на основе механизма резервирования средств и направляемого на воспроизводство жилищного фонда в планируемые периоды в течение всего срока его эксплуатации.

Цель и задачи исследования. В диссертационной работе целью исследования является развитие теоретических положений и разработка научно — методических рекомендаций по формированию фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов в условиях вероятностного характера физического износа конструкций зданий.

В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы и решены следующие задачи:

1. Исследованы проблемы и выявлены тенденции, влияющие на воспроизводство жилищного фонда.

2. Определены способы воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающие условия безопасной эксплуатации.

3. Изучены подходы к формированию средств на компенсацию затрат капитального ремонта жилых зданий.

4. Рассмотрена категория физического износа, как результат влияния совокупности факторов, возникающих в процессе строительства и эксплуатации жилья.

5. Определена возможность применения методов математической статистики в прогнозировании капитального ремонта в условиях случайного характера факторов физического износа.

6. Обосновано применение метода резервирования для накопления средств фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

7. Разработана методика формирования фонда капитального ремонта на основе создания резерва для восстановления эксплуатационных характеристик многоквартирных жилых домов.

8. Определена величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов с целью накопления средств, направляемых на воспроизводство жилищного фонда.

9. Разработаны рекомендации, позволяющие обоснованность размер взносов в фонд капитального ремонта многоквартирных жилых домов на региональном уровне.

Объектом исследования является капитальный ремонт, обеспечивающий воспроизводство жилищного фонда в период его эксплуатации.

Предмет исследования — совокупность теоретических, методических и практических подходов к формированию фонда капитального ремонта эксплуатируемых многоквартирных жилых домов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает вероятностную зависимость физического износа от факторов, влияющих на его величину. Возникновение физического износа, как случайной величины, попадающей в нормальный закон распределения вероятности, делает возможным с определенной точностью определить величину резерва на капитальный ремонт в прогнозный период.

Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1.3.75 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» паспорта специальности ВАК Минобрнауки РФ 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Теоретическая, методологическая и информационная база исследования. Настоящее исследование основывается на фундаментальных трудах российских и зарубежных ученых в области экономики недвижимости, теории рисков, строительства, страхования, а также нормативных актах Российской Федерации, информационных ресурсах сети «Интернет», статистических данных, информации периодических изданий и научно-практических конференций, практических сведениях, собранных автором в ходе диссертационного исследования.

Для решения поставленных в работе задач применялись общенаучные методы исследования — системный подход, синтез и анализа факторов, методы эмпирического и логического исследования, приемы классифицирования и сравнения, методы математической статистики и теории вероятности.

Наиболее существенные результаты, полученные автором: 1) Установлен вероятностный характер факторов физического износа конструкций, возникающих в процессе строительства и эксплуатации зданий и использованы методы математической статистики в прогнозировании резерва средств на воспроизводство жилищного фонда;

2) обоснованы методы компенсации потерь от воздействия случайных факторов физического износа конструкций, позволяющие обеспечить накопление средств на капитальный ремонт жилых зданий;

3) разработана методика прогнозирования резерва средств на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов типовой застройки;

4) предложен механизм формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет накопления взносов с использованием финансовых инструментов.

Научная новизна диссертационного исследования заключаются в развитии теоретических положений, разработке методических и практических рекомендаций по формированию фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов в условиях вероятностного характера факторов физического износа. Элементы научной новизны заключаются в следующем:

1) уточнена классификация факторов физического износа конструкций при строительстве и эксплуатации жилых зданий, создающая условия для формирования аналитических данных о потребности в капитальном ремонте;

2) обосновано использование метода резервирования для компенсации затрат в связи с влиянием случайных факторов физического износа;

3) разработана методика определения прогнозируемой величины резерва средств на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, позволяющая обосновать размер взносов собственников жилых помещений;

4) предложен механизм резервирования средств, использующий финансовые инструменты для накопления взносов в фонд капитального ремонта многоквартирного жилого дома;

5) разработан алгоритм формирования фонда капитального ремонта, предусматривающий корректировку величины взносов с учетом конструктивных особенностей и величины физического износа многоквартирных жилых домов.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов диссертации подтверждена применением аналитического аппарата, теоретической и методологической базой исследования, целесообразностью применения методов математической статистики и теории вероятности, обсуждением результатов диссертационного исследования на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета экономики и права.

Достоверность результатов исследования подтверждается объемом статистической выборки (395 многоквартирных жилых домов) и методикой определения физического износа конструкций жилых зданий на основе обследования их технического состояния. Полученные данные о количестве дефектов и стоимости восстановительных работ позволили подтвердить гипотезу, выдвинутую автором диссертации.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы.

Исследование теоретических основ механизма резервирования средств, направляемых на восстановление (замену) конструкций зданий, позволяет выявить основные проблемы формирования и использование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Основные положения и выводы диссертационного исследования дополняют и развивают теоретические подходы к организации капитального ремонта общего имуществ жилых.зданий.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке методики, позволяющей определять величину необходимого резерва на

планируемый период проведения капитального ремонта и размер отчислений с использованием методов математической статистики.

Результаты, полученные в диссертационной работе, послужат основой для дальнейшего развития методов эффективного управления жилищным фондом, создания комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах. Предложения и рекомендации могут быть использованы региональными и местными органами власти при разработке нормативно-правовой базы, а также в практической работе специалистов сферы жилищно-коммунального хозяйства в целях реализации региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Апробация и реализация результатов исследования. Методические разработки по вопросам формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов апробированы в Министерстве жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, а также в Управлении жилищного хозяйства и инженерных коммуникаций Комитета по ЖКХ Администрации г. Иркутска, о чем имеются соответствующие акты о внедрении. Основные результаты диссертационной работы изложены в открытых публикациях, обсуждались и получили положительную оценку на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью БГУЭП. Теоретические положения и практические рекомендации использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Экономика городского хозяйства», «Экономика недвижимости».

Публикации по теме исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 11 статьях общим объемом 2,4 п.л., в том числе трех статьях объемом 0,3 п.л. в рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки РФ.

Структура и содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 169 страницах и включает 33 таблицы, 19 рисунков, 12 формул. В дополнение к основному тексту представлены приложения на 6 страницах.

Во введении сформулирована актуальность исследования, степень разработанности проблемы, теоретическая и практическая значимость работы, изложены цели и задачи работы, предмет и объект исследования, научная новизна и полученные результаты.

В первой главе «Экономические аспекты воспроизводства жилищного фонда» проведено исследование состояния жилищного фонда и условий, определяющих темпы выбытия жилья, определен подход к капитальному ремонту как способу воспроизводства жилищного фонда в процессе его эксплуатации, а также изучен действующий порядок компенсации затрат на восстановление конструкций жилых зданий.

Во второй главе «Методические основы создания резерва на капитальный ремонт для воспроизводства жилищного фонда» уточнена классификация факторов физического износа, возникающих на этапах строительства и эксплуатации жилищного фонда, обоснован метод резервирования средств на капитальный ре-

монт жилья с использованием вероятностной модели, обеспечивающий возмещение будущих затрат, связанных с восстановлением конструкций жилых домов.

В третьей главе «Методика формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов» разработан прогноз резерва на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов типовой застройки, предложен механизм формирования фонда капитального ремонта за счет накопления взносов собственников жилых помещений и определены рекомендации, учитывающие региональные особенности воспроизводства жилищного фонда.

В заключении содержаться выводы и сформулированы наиболее значимые результаты диссертационного исследования.

В приложении представлены таблицы и формулы, являющиеся инструментарием исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Предложено использование методов математической статистики в прогнозировании затрат на воспроизводство жилищного фонда при вероятностном характере факторов физического износа конструкций, возникающих в процессе строительства и эксплуатации зданий.

Основной причиной ветхости и аварийности жилищного фонда является накопление конструкциями зданий физического износа. Важной обобщающей характеристикой состояния жилья являются данные о физическом износе жилых домов, построенных в период массового строительства с 1971 по 1995 гг. Износ такого жилья составляет от 31 до 65%. Динамика выбытия жилых зданий, в соотношении с показателями ввода жилья, приведена на рис. 1.

Темпы роста выбытия жилищного фонда указывают на необходимость снижения степени физического износа жилых зданий путем проведения своевременного капитального ремонта. По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC) для проведения капитального ремонта и модернизации жилищного фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 миллиардов рублей ежегодно до 2035 г.

Категория физического износа исследуется в технических и экономических трудах многих ученых. Выделены существенные признаки физического износа -— случайный характер возникновения и накопление в период эксплуатации зданий. Автором, в качестве основополагающей категории, рассматривается понятие физического износа как снижение потребительной стоимости жилых зданий в процессе эксплуатации, которое проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Таким образом, износ как потеря стоимости указывает на причину возникновения затрат, необходимых для восстановления первоначальных характеристик зданий. Данное определение выделяет показатели затрат и период изменения эксплуатационных свойств. Ряд исследований посвящается вопросам снижения качества строительства, что также влияет на темпы накопления физического износа конструктивных элементов зданий в период их эксплуатации. Взаимосвязь физического износа и затрат на возмещение потерь предопределило необходимость определить категорию устраняе-

мого износа, когда расходы экономически целесообразны и направлены на повышение стоимости.

Рис. 1. Динамика состояния жилищного фонда Иркутской области (2000-2011 гг.)

Из разработанных методов оценки физического износа, в связи с поставленными в диссертации задачами, выбран метод соотношения стоимости необходимых ремонтных мероприятий и восстановительной стоимости конструкций, элементов, систем или здания в целом. В работе процесс восстановления рассматривается как комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение эксплуатационных качеств конструкций с ограниченной работоспособностью до уровня первоначального состояния. Именно степень изношенности жилищного фонда позволяет применить наиболее рациональный способ воспроизводства эксплуатируемого жилья путем проведения ремонтных работ, в составе которых выделяют текущий и капитальный ремонт. В экономической теории капитальный ремонт связывают с обновлением основного капитала в его натуральной форме при непосредственном участии собственников. Подчеркивается также наличие «случайных ремонтов», необходимых в течение периода нормальной продолжительности существования дома для поддержания его в сохранности и использования.

Понимание причин возникновения физического износа жилых зданий определяет подходы к их классификации с обозначением факторов, сгруппированных по признакам, позволяющим возмещать потери в результате страхования или иными способами. Поскольку первоначальные характеристики конструкций и элементов зданий закладываются в процессе строительства, то влияние технологических (производственных) факторов пролонгируется на период эксплуатации. Классификация факторов физического износа по способу уклонения от негативного влияния на конструкции здания, представлены на рис. 2.

Проведенное автором исследование, показало статистически значимое отклонение фактической величины физического износа по отношению к нормативной величине у многоквартирных жилых домов с различным годом постройки за одинаковый период эксплуатации. Таким образом, существуют предпосылки считать зависимость фактической и нормативной степени износа жилых домов с разными годами постройки не линейной, а отклоняемой величиной, принимающей как положительные, так и отрицательные значения.

Состав факторов отражает их случайный характер и, следовательно, связывает с категорией страхуемых и не страхуемых рисков. Научный и практический интерес представляют собой не страхуемые риски, так как их математическое описание основывается на значительном массиве статистической информации, учитывающей факты и обстоятельства их возникновения. Риски, вероятность которых в той или иной степени изучена, компенсируются методами страхования. Таким образом, предлагаемая в диссертационной работе математическая модель должна обеспечивать количественную оценку влияния не страхуемых рисков в условиях достаточного для модели объема информационного обеспечения.

Использование вероятностных моделей в количественной оценке рисков позволяет прогнозировать возможные последствия от их действия, тогда как аналитические зависимости формируют представление о величине физического износа на основе срока службы конструкций жилых домов и сметных затрат на капитальный ремонт.

2. Обоснованы методы компенсации потерь от воздействия случайных факторов физического износа конструкций, позволяющие обеспечить накопление средств на капитальный ремонт жилых зданий.

Влияние факторов физического износа на жилищный фонд характеризуется затратами на капитальный ремонт. Расходы на компенсацию потерь являются важным критерием в определении физического износа как устранимого. Существующие методы компенсации затрат на проведение планируемых ремонтных работ, основываются на аналитических методах и не учитывают влияние рисков. Указанные методы не позволяют обосновать зависимость величины средств на капитальный ремонт от степени изношенности жилищного фонда в период его эксплуатации.

В теории управления рисками сформированы подходы к минимизации или устранению возможного ущерба, к которым относятся методы уклонения от риска, локализации рисков, диверсификация и диссипация рисков. Перечисленные методы снижают степень влияния риска либо его полностью устраняют, но не компенсируют. Вместе с тем, риски, связанные с устранимым физическим износом зданий, носят не только случайный характер, но и определяют необходимость планирования их компенсации в будущем. Недооценка влияния рисков в период строительства и эксплуатации жилья приводит к аварийному состоянию. В настоящее время изучен и широко применяется метод компенсации на основе резервирования средств. Данный метод позволяет создать страховые запасы сырья, материалов, комплектующих, резервные фонды денежных средств. В экономической теории

Рис. 2. Классификация факторов физического износа по способу уклонения от негативного влияния

на конструкции здания

резервный фонд рассматривается как денежный фонд накопления, служащий для устранения нарушений в кругообороте капитала. Накопление средств является важным свойством резерва, который можно определить как запасы (материальные или денежные), создаваемые для компенсации действия различных неучтенных факторов. Таким образом, возможность компенсации и накопления средств реализуется в методах резервирования.

По мнению автора, в условиях вероятностного характера факторов (X! ... Хп) физического износа, целесообразно применение метода формирования резерва, позволяющего с достаточной степенью точности финансировать капитальный ремонт в необходимом объеме. В диссертационном исследовании величина резерва на финансирование капитального ремонта определяется как часть (доля) от восстановительной стоимости жилого дома с учетом изменения цен на рынке строительных услуг. Метод резервирования позволяет накопить необходимую величину средств фонда капитального ремонта, исходя из восстановительной стоимости здания и вероятности влияния факторов физического износа на конструкции жилых домов.

3. Разработана методика прогнозирования резерва средств на капитальный ремонт по группам конструктивных элементов многоквартирных жилых домов типовой застройки.

В целях обеспечения финансирования капитального ремонта в диссертационном исследовании разработана методика расчета резерва для формирования фонда капитального ремонта в условиях вероятностного влияния факторов физического износа.

Предлагаемая методика позволяет с достаточной степенью точности определить величину необходимых средств на предстоящий капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, а также определить размер взноса из расчета на 1 м2 площади жилых помещений. Исходные данные для расчета включают результаты обследования 395 многоквартирных жилых домов, проводимого Управляющей компанией в 2009 г., а также сведения Бюро технической инвентаризации (БТИ) о восстановительной стоимости зданий на указанную дату. На основе полученных данных и разработанной методики в таблице 1 сформулированы показатели, необходимые для расчета планируемого резерва.

Из генеральной совокупности обследованного жилищного фонда, выделены жилые дома с повреждениями и деформациями конструктивных элементов, а также определены фактические затраты на капитальный ремонт по их устранению. Результаты обследованного жилищного фонда приведены в таблицах 2, 3.

В расчетах величина необходимого резерва определяется по трем группам показателей, наименование которых приведено в таблице 4.

Таблица 1

Исходные данные для расчета резерва_

Обозначение показателя Описание показателя

I Общее количество зданий, приводимых в расчете. Значение данного показателя должно быть более тридцати, для попадания случайной величины в «нормальный закон распределения»

Б Восстановительная стоимость объектов недвижимости, используемых в расчете,—18441 323 000 руб.

Окончание таблицы 1

Обозначение показателя Описание показателя

п Количество зданий с (і) дефектом, (данные представлены в таблице 2)

Бв Стоимость по смете ремонтных работ по (і) дефекту, руб. (данные представлены в таблице 3)

т Период накопления резерва

Е Общее количество обследованных жилых зданий, характеристики которых использованы в расчете. Количество зданий — 395

Таблица 2

Конструктивные элементы с повреждениями_

Наименование конструктивных элементов Количество зданий п

Несущие конструкции (фундаменты, каркас, стены, перекрытия) 186

Конструкции крыши 229

Иные конструктивные элементы (фасады, балконы, перегородки, лестницы, двери и окна, вентиляция, полы и т. д.) 227

Таблица 3

Стоимость капитального ремонта по устранению повреждений _конструкций зданий_

Наименование конструктивного элемента Значение показателя Бв, руб.

Несущие конструкции 585 600 ООО

Конструкции крыши 204 710 000

Иные конструктивные элементы 6 996 000

Таблица 4

Показатели резерва по конструктивным элементам жилых домов_

Обозначение показателя Описание показателя

Ті Резерв на устранение (снижение) физического износа несущих конструкций (фундаменты, каркас, стены, перекрытия) с учетом расходов управляющей компании, % от восстановительной стоимости зданий

т2 Резерв на устранение (снижение) физического износа конструкций крыши с учетом расходов управляющей компании, процент от восстановительной стоимости зданий

Тз Резерв на устранение (снижение) физического износа иных конструктивных элементов (фасады, балконы, перегородки, лестницы, двери и окна, вентиляция, полы и т. д.)

В расчете величины резерва на капитальный ремонт определяется его величина, достаточная для покрытия расходов на планируемое восстановление конструкций. Определение границы доверительного интервала позволяет компенсировать отклонение величины формируемого резерва исходя из вероятностного характера факторов физического износа, влияющих на размер затрат капитального ремонта. В значение показателя величины резерва включены затраты организации на управление, которые составляют до 30% стоимости услуг. Расчет показателей, используемых в методике, приведен в таблице 5.

Таблица5

Значение показателей, используемых в расчете резерва _

Описание показателя Формула для расчета Наименование показателей Номер формулы

Показатель необходимой величины резерва, % от восстановительной стоимости здания, Т„ Тн Тосн. Тд.И.. , % Ти — Показатель необходимой величины резерва, % от восстановительной стоимости здания,% Т0сн - показатель базовой величины резерва, необходимый для устранения возникающего физического износа в процессе эксплуатации, %;. ТДи - граница доверительного интервала (максимально возможное отклонение величины износа) при случайном (вероятностном) характере величины физического износа, %;. (1)

Показатель базовой величины резерва, Том. Т„с„ = ^*?*100%, Тош — показатель базовой величины резерва, %; 8в - размер возмещения затрат на капитальный ремонт в результате действия факторов физического износа и дефектов, руб.; 8 — восстановительная стоимость объекта недвижимости, руб.; q — вероятность возникновения физического износа конструкций здания. (2)

Вероятность возникновения физического износа конструкций здания 4= & ()ообще <3, — количество конструктивных элементов с установленными повреждениями в результате воздействия факторов (Х| Х2..............Х„); (2общее - общее количество зданий, (£). (3)

Граница доверительного интервала Тд.и ^ *а{у)* у и * д а(у) - квантиль порядка у стандартного нормального распределения; Для определения значения показателя а(у) принимают ряд значений а = 0,5 до 1. Согласно функции Лапласа определяются значения показателя а(у). п - количество зданий с повреждениями; (4)

Показатель величины резерва (Т), с учетом управленческих расходов,^) II чО О4- Г - поправка на управленческие расходы субъекта формирующего резерв, принимается раной - 0,05. (5)

Величина резерва (Р) на устранение физического износа жилого дома т * С Р- \руб. 100 ^ Приведена в таблице7 (6)

В данном исследовании выбрано максимальное значение показателя а(у), равное 0,9986, что позволяет с точностью на 83% спрогнозировать величину резерва на капитальный ремонт.

Рассчитанное значение показателя необходимой величины резерва (Т) в процентах от восстановительной стоимости зданий приведено в таблице 6. Величина резерва по каждой группе конструктивных элементов, которая необходима для формирования фонда капитального ремонта, представлена в таблице 7.

Таблица 6

Показатель величины резерва (Т), % от восстановительной стоимости зданий

по группам конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов Значение показателя, %

Т] — для несущих конструкций 2,335

Тг -. для конструкций крыши 0,981

Тз — для иных конструктивных 0, 033

Таблица 7 Величина резерва по группам конструктивных элементов жилых домов (Р)

Наименование резерва Величина резерва, руб.

Резерв для несущих конструкций 430 620 189

Резерв для конструкций крыши 180 973 466

Резерв для иных конструктивных элементов 6 136 542

Полученная, с использованием вероятностных моделей, величина резерва на восстановление конструкций обследованных жилых зданий позволила автору диссертационного исследования разработать механизм формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

4. Предложен механизм формирования фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет накопления взносов с использованием финансовых инструментов.

В составе фонда капитального ремонта создается резерв, величина которого определена по формулам 1-6, приведенным в таблице 5. Источником формирования резерва служат ежемесячные взносы собственников многоквартирных домов из расчета на 1 м2 общей площади жилого помещения. Размер платежей определяется на период формирования резерва, устанавливаемого по результатам технического обследования зданий. Действия инфляционных процессов за период накопления резерва компенсируется введением в расчет показателя 1деф. Показатели и методика их расчета приведены в таблице 8, результаты расчета — в таблице 9. При этом, в диссертационном исследовании рассматриваются 2 периода формирования резерва: первый — в течение 30 лет (нормативный срок проведения капитального ремонта) и второй — 12 лет (исходя из сроков прогноза показателя 1деф, определяемого Министерством экономического развития РФ).

Величина ежемесячных взносов на формирование резерва для периода накопления в 30 и 12 лет, с учетом инфляционных процессов определена и представлена в таблице 10. Способ резервирования средств показан в виде «сложного процента», ежемесячно пополняемого на депозите банка. Процесс наращивания резерва с использованием банковского депозита позволяет создать профицит средств («подушку безопасности») в целях компенсации погрешности вероят-

ностной модели расчета — 17%, а также отклонения реальной величины инфляции от прогнозных значений Министерства экономического развития РФ.

Таблица 8

Определение показателей (р), (р,) в расчете на 1 м

Описание показателя Формула расчета Наименование показателей Номер формул ы

Величина ежемесячного платежа (р) из расчета на 1 м2 жилья Р Р (г* 12)4 ' руб г - период формирования резерва, (год); д - общая площадь всех обследованных зданий, м2. (7)

Величина ежемесячного платежа (рО в расчете на 1 м2 с учетом изменения цен за время формирования резерва Р* = Р* 1деф, руб. р] — величина ануитетного платежа за ¡-год формирования резерва; 1деф - индекс дефлятор, учитывающий изменение цен за период формирования резерва (8)

Таблица 9

Величина ежемесячных платежей для формирования резерва _на капитальный ремонт__

Наименование типа конструктивных элементов Величина общего резерва £Р, руб. Период формирования резерва, т, годы. Величина месячного резерва, руб. Рмес=1Р/х * 12, руб. Величина ежемесячных платежей для формирования резерва на 1 м2, р= Рмес / д, руб.

Несущие конструкции 430 620 189 30(12) 1 196 167 (2 947 952) 0,76(1,87)

Устройство кровель. 180 973 466 30(12) 502 704 (1 243 530) 0,32(0,79)

Иные конструктивные элементы (фасады, балконы, перегородки, лестницы и т.д.); 6 136 542 30(12) 17 045 (42 160) 0,01 (0,03)

ИТОГО 1,09 (2,68)

*в скобках указан второй вариант расчета с периодом формирования резерва — 12 лет.

Определение величины резерва, накапливаемого на ежемесячно пополняемом депозите банка, рекомендуется проводить по формулам 9-12, приведенным в таблице 11. Сроки начала формирования резерва устанавливается на основе технического обследования жилого здания.

Механизм формирования резерва, направляемого в фонд капитального ремонта, разработан для вновь введенных в эксплуатацию жилых домов, а также жилых зданий с различной степенью износа, накопленного в процессе эксплуатации. В обоих случаях предусматриваются ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта, которые поступают на счет организации (специальный счет или счет регионального оператора) и в последующем пополняют депозит банка с использованием финансовых инструментов. Информация о величине резерва, накопленного на счете в банке, указывается в электронном паспорте дома и учитывается в организации, формирующей фонд капитального ремонта. Списание средств на капитальный ремонт также отражается в электронном паспорте, что

позволяет управлять денежными средствами фонда. Схема реализации механизма формировании фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов представлена на рис. 3.

Таблица 10

Величина ежемесячных взносов (рр на 1 м2 жилья в прогнозный период до 2020 г.

Величина

Величина Величина ежемесячных Величина

ежемесячных ежемесячных Год платежей р. ежемесячных

платежей для платежей для формирования для платежей р; для

формирования формирования резерва на I деф формирования формирования

резерва на 1 резерва на 1 момент резерва на 1 резерва на 1 м2

м2 за 30 лет, м2 за 12 лет обследования м2 за 30 лет с за 12 лет с

руб. руб. учетом I деф1 учетом I Деф, руб.

руб.

1,09 2,68 1 (2009) 1,000 1,09 2,68

2(2010) 1,037 1,13 2,78

3(2011) 1,071 1Д7 2,87

4(2012) 1,118 1,22 3,00

5(2013) 1,198 1,31 3,21

и т. д.

12(2020) | 1,729 1 1,88 1 4,63

Таблица 11

Определение величины накапливаемого резерва_1_

Описание показателя Формула для расчета Наименование показателей Номер формулы

Величина ежемесячного платежа вносимого на пополняемый депозит банка, СВ1 С„ = р,« д = Р*1деф1года*?,Руб р, — ежемесячный платеж из расчета на 1 м2 площади многоквартирного дома на формирование резерва при определенном сроке создания резерва, руб. 1деф 1 года ~ Коэффициент Дефлятор 1- ТОГО года формирования резерва, д - общая площадь обслуживаемых многоквартирных домов, м2. (9)

Величина прироста резерва за счет банковского процента в первый месяц резервирования, ДР ДР " (Св1 года * %6анка ч л_ р , -1 ^ года з 100 руб % банка - процент ставки банка по пополняемому депозиту, %. (10)

Величина резерва с учетом ежемесячного пополнения депозита, Р| Р1=С^ГОда+ ДР,руб (П)

Величина второго и последующих месяцев прироста резерва, ДР1 др; = (р. ^ %6анка ^ 100 + Рм,руб Рм — величина резерва предшествующего расчетному месяцу, руб 12

На основе представленных в таблице 11 формул получена величина накапливаемого резерва за 12-ти летний период его формирования. Результаты расчетов представлены в таблице 12.

Таблица 12

Формирование резерва на пополняемом депозите банка _

Срок резервир ования, год С, в месяц.с 1м2, руб. I деф" Свв месяц* I деф.с 1 м2, руб. «■.(м2) % банка по пополняем ому депозиту Сві.руб. Рі, руб.

1(2009) 2,68 1 2,68 1 580 000 6 4 234 400 74 268 103

2 (2010) 1,037 2,78 4 391 073 210 643 009

3(2011) 1,071 2,87 4 535 042 273 673 895

4(2012) 1,118 3,00 4 734 059 340 991 954

5(2013) 1,198 3,21 5 072 811 417 439 562

и. т. д

И (2019) 1,672 4,48 7 079 917 1 064 602 652

12 (2020) 1,729 4,63 7 321 278 1 207 219 714

Корректировочный расчет ежемесячных взносов, в случае расхождения показателей величины резерва по группе конструктивных элементов Ть Т2', Т3' жилых домов — аналогов, проводится по формулам, приведенным в таблице 13.

Результаты анализа существующих аналитических способов формирования средств на капитальный ремонт, в сравнении с разработанной в диссертационном исследовании методикой, представлены в таблице 14. Расчеты показали значительное превышение нормативной величины взносов над размером платежей, полученным с использованием вероятностных моделей. На основании достигнутых результатов разработаны рекомендации, направленные на обоснование размера взносов в фонд капитального ремонта многоквартирных жилых домов на региональном уровне.

Предложенная методика формирования фонда капитального ремонта позволяет с достаточной степенью точности обосновать прогнозируемый резерв средств и размер ежемесячных взносов, отвечающих степени физического износа многоквартирных жилых домов. Использование финансовых инструментов снижает влияние рисков, связанных с инфляцией.

Таблица 13

Корректировочный расчет величины ежемесячных взносов _

Описание показателя Формула для расчета Наименование показателей Номер формулы

Скорректированная величина ежемесячного платежа Р,1 рі1 =( р,±Д рО, руб Р(' — скорректированная величина ежемесячного платежа на формирование резерва руб., р; — ежемесячный платеж, который оплачивают собственники жилья на формирование резерва по значениям показателей Ть Т2, Т3 руб., Д р; — величина поправки, на которую необходим уменьшить ежемесячный платеж в случае профицш резерва, или увеличить в случае дефицита резерва, руб (13)

Поправка к ежемесячному платежу Д Р; Лр,= & , Дг*12*£ руб, Д р! - поправка к ежемесячному платежу (руб.), АР — величина поправки резерва на капитальный ремонт по конструктивным элементам с учетом значений показателей Т1', Тг', Тз' (руб.), (14)

Продолжение таблицы 13.

Описание показателя Формула для расчета Наименование показателей Номер формулы

Величина оставшегося периода на формирование резер-вадг, годы. Дг= тн -т т„ - нормативный срок формирования резерва, принимается по нормативным или рекомендуемым, в результате обследования, данным, годы; х - фактический период, за который происходили отчисления на формирование резерва годы. (15)

Величина поправки резерва на капитальный ремонт др АР = В'скор " Рсобр,РУб ХРскор - величина резерва пересчитанная с учетом скорректированных значений Ті', Т2', Тз1, руб.; Рсобр — величина резерва, образованного из ежемесячных платежей собственников жилья исходя из значений показателей Ть Т2, Т3, руб. (16)

£Рскор = £ юо >руб ХРскор — сумма величины резерва по группе конструктивных элементов, полученная с учетом скорректированных показателей Т1|, Т2|, Т3|, руб.; Т| — скорректированные значения показателей Т1|, Т2|, Т3| - по несущим конструкциям (фундаменты, каркас, стены, перекрытия), конструкциям крыши и иным конструктивным элементам (фасады, балконы, перегородки, лестницы, двери и окна, вентиляция, полы и т. д.), (%); 5 - восстановительная стоимость обследованных жилых зданий, руб. Значение стоимости приведено в табл. 3, руб. (17)

Т1|, Т2|, Т31 (%) Идентично ТІ, Т2, ТЗ Расчет по формулам 1-5

Выводы и рекомендации

Состояние жилищного фонда России показывает необходимость проведения капитального ремонта, требующего значительных инвестиций с участием собственников жилья. В этих условиях существенная роль отводится экономическим методам воспроизводства жилищного фонда, обеспечивающим обоснованную компенсацию затрат на восстановление конструкций жилых зданий. В диссертационном исследовании на основе изучения факторов физического износа, оценки их случайного характера использованы вероятностные модели формирования резерва средств, направляемых в фонд капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Аналитической базой разработанной методики являются многолетние наблюдения за состоянием конструкций многоэтажного жилья, а также сведения о восстановительной стоимости конструктивных элементов. Использование разработанной методики расчета резерва позволило предложить механизм формирования фонда капитального ремонта жилых зданий с различной степенью физического износа, предусматривающий корректировку величины взносов собственников жилых помещений.

Рис. 3. Алгоритм формирования фонда капитального ремонта, предусматривающий корректировку величины взносов

собственников жилых помещений

Таблица 14

Результаты анализа методов расчета взносов на капитальный ремонт жилых домов_

Методика Формула расчета Платежи на капитальный ремонт из расчета на 1 кв. м общей площади жилья в текущих ценах за месяц, руб.

1. Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений Величина ежемесячных отчислений на капитальный ремонт: г 100*12 32

2.Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г. №491. Сметные затраты на капитальный ремонт По смете

3. Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилого помещения Расходы на капитальный ремонт по смете (Рк.р.): Кп.р.*Сср*Ко.п.*Ис*П о.ж.п., где: Ко.п. - коэффициент площади мест общего пользования (0,4); Ис — индекс изменения стоимости строительства; П о.ж.п. — общая площадь жилых помещений, кв.м 292

4. Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по субъектам РФ на 2012-2014 гг. Сметные затраты на капитальный ремонт 2012 г. —7,5, 2013 г. —8,1, 2014 г. —8,7

5. Федеральный закон № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 г. 1) от занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, 2) тип и этажность здания, 3) стоимость проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, 4) нормативные межремонтные сроки -

6. Предлагаемая методика формирования резерва на устранение физического износа жилых зданий Резерв на капитальный ремонт (Ркр) = Тб*8в, Я„, - восстановительная стоимость, Т(5 - базовый тариф на резерв 1, 09 (2,68)

* в скобках указан вариант расчета с периодом формирования резерва -12 лет

Результаты исследования позволяют обосновать размер ежемесячных взносов в фонд капитального ремонта и могут быть использованы специалистами в сфере жилищно-коммунального хозяйства при разработке и реализации региональных и муниципальных программ, связанных с восстановлением жилищного фонда.

Полученные в диссертационном исследовании результаты и предложения направлены на решение важной социально - экономической задачи снижения аварийного жилья с привлечением средств населения.

ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

а) статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки РФ:

1. Демьянов К. В. Методика страхования рисков при эксплуатации зданий / К.В. Демьянов // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). — 2010. — № 5(73). - С. 103-105. - 0,1 п.л.

2. Демьянов К. В. Финансирование работ по устранению физического износа жилых зданий /И. Б. Жижко, К. В. Демьянов // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). - 2012. - № 1(81). - С. 103-104. - 0,1 п.л. (авт. 0,1).

3. Демьянов К. В. Расчет резерва на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов Ленинского района г. Иркутска / И. Б. Жижко, К.В Демьянов // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). - 2012. - № 4(84). - С. 106-108.-0,1 (авт.0,1).

б) в прочих изданиях:

4. Демьянов К. В. Анализ классификации предпринимательских рисков/ И. Б. Жижко, К. В Демьянов // Перспективы развития инвестиционно-строительного бизнеса и рынка недвижимости : сб. научн. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - С. 55-58. - 0,2 (авт. 0,1).

5. Демьянов К. В. Методы оценки предпринимательских рисков / К. В. Демьянов // Социально-экономическое развитие в регионе : сб. научн. тр. ; под ред. В. И. Самарухи. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. - С. 102-110. - 0,5 п.л.

6. Демьянов К. В. Обоснованность новых подходов к оценки предпринимательских рисков / И. Б. Жижко, К. В. Демьянов // Инвестиции, строительство, недвижимость: проблемы финансирования в условиях нестабильной экономики : сб. научн. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. - С. 58-64. - 0,4 (авт. 0,2).

7. Демьянов К. В. Классификация строительно-монтажных рисков / И. Б. Жижко, К. В. Демьянов // Управление инвестициями и инновациями: научно-практический журнал. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2010. - № 1. - С.8-11. - 0,2 (авт. 0,1).

8. Демьянов К. В. Понятие риска. Особенности строительно-монтажных рисков / К. В. Демьянов // Управление инновациями в условиях особых экономических зон технико-внедренческого типа и в наукоградах Россий-

ской Федерации : тематический сборник научных трудов Международной научной школы для молодежи. - Челябинск: Изд-во центр ЮУрГУ, 2010. - С. 58-62.-0,3 п.л.

9. Демьянов К. В. Современные подходы к снижению влияния эксплуатационных рисков / К. В. Демьянов // Отраслевое саморегулирование в контексте реформы государственного управления и повышения качества продукции и услуг : материалы всерос. научно—практич. конференции. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011. - С. 233-236. - 0,2 п.л.

10. Демьянов К. В. Методы определения размера платежей на возмещение расходов капитального ремонта в многоквартирных домах / К. В. Демьянов // Отраслевое саморегулирование в контексте реформы государственного управления и повышения качества продукции и услуг : материалы всерос. научно-практич. конференции. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011. - С. 228-232. - 0,3 п.л.

11. Демьянов К.В. Механизм прогнозирования резерва для устранения физического износа жилищного фонда муниципальных образований (субъектов РФ) в сфере ЖКХ / К. В. Демьянов // Системный кризис мировой экономики: генезис, последствия, антикризисные меры : межвузовский сборник научных трудов. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011. - С.223-230. - 0,4 п.л.

Научное гадание ДЕМЬЯНОВ КОНСТАНТИН ВАСИЛЬЕВИЧ

АВТОРЕФЕРАТ

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных жилых домов

Подписано в печать 29.04.2013. Формат 60x90 1/16. Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ № 5193 . Отпечатано в ИПО БГУЭП.

Байкальский государственный университет экономики и права 664003, г. Иркутск, ул. Ленина,! 1