Формирование региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов"

На правах рукописи

ЛАНЬКО Валентина Михайловна

ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

21 мОЯ2013

Санкт-Петербург 2013

00553959»

005539599

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономики строительства

Научный руководитель: кандидат экономических наук, профессор

Барановская Наталия Игоревна

Официальные оппоненты: Ершова Светлана Анатольевна,

доктор экономических наук, профессор,

СПб ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр

Генерального плана Санкт-Петербурга»,

начальник Управления научно-методического обоснования

градостроительного развития Санкт-Петербурга;

Опарин Сергей Геннадиевич,

доктор технических наук, профессор,

ФГБОУ ВПО «Петербургский государственный

университет путей сообщения»,

заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент

в строительстве»;

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный экономический университет»

Защита диссертации состоится 11 декабря 2013 г. в часов на заседа-

нии диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, зал заседаний диссертационного совета (аудитория 219).

Телефакс: (812) 316-58-72 Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан 08 ноября 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Асаул Вероника Викторовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования.

Обеспечение достойных условий проживания и сохранности жилищного фонда городов — одна из важнейших социально-экономических задач современного общества, решение которой требует совместных усилий органов власти, бизнеса, профессиональных объединений и общественных организаций, а также собственников помещений и потребителей услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

За три десятилетия (начиная с 1980 г.) общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, увеличилась с 13,4 кв. м до 23,4 кв. м. Уровень приватизированного жилья превысил 77 %.

При этом одной из основных причин неудовлетворенности проживающих является недостаточный объем ремонта, как планируемого, так и фактически проводимого (текущего - 38,8 % и капитального - 30,7 %).

Техническое состояние многоквартирного жилищного фонда РФ в целом и Санкт-Петербурга в частности свидетельствует о недостаточном обеспечении существующей системы организации и финансирования капремонта выполнения задач по его сохранению и восстановлению. По данным Росстата на 01.01.2013 г. общее число многоквартирных домов, имеющих износ от 30 до 65 % и требующих капремонта, составляет более полутора миллиона единиц, в них проживают около 45 млн человек. Объем ветхого и аварийного жилья, имеющего износ более 66 %, равен 56,9 млн кв. м (около 3 % жилищного фонда страны).

Потребность в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов оценивается Минрегионом примерно в 3,5 трлн руб., в то время как с 2008 по 2013 годы по программам капремонта объем предоставленной Фондом ЖКХ финансовой поддержки составил всего 315,17 млрд руб. (с учетом софинансиро-вания субъектов РФ и собственников помещений).

В конце 2012 года приняты поправки в Жилищный кодекс, предполагающие обязательное накопление собственниками помещений в многоквартирных домах средств в региональных фондах капремонта или на специальном отдельном счете дома. В перспективе планируется переход к полному самофинансированию.

Учитывая нововведения, а также значительный физический и моральный износ, несоответствие многоквартирных домов стандартам современного проживания, исследование проблемы обеспечения долгосрочного планирования и финансирования модернизации жилищного фонда актуально. Введение дополнительных взносов собственников помещений на капремонт в комплексе с системой кредитования и стимулирования проведения энергосберегающих и модернизирующих мероприятий способствует решению проблемы. Однако необходим глубокий анализ сложившихся социально-экономических условий, разработка механизма стратегического планирования, стандартов финансовой устойчивости и обеспечения условий сохранности накопленных средств, их защиты от нецелевого использования и влияния инфляции.

Степень разработанности темы исследования.

Исследованию научно-теоретических и методических проблем воспроизводства жилищного фонда, вопросов управления капитальным ремонтом посвящены работы таких российских ученых как Барановская Н.И., Блех Е. М., Бузырев В. В., Васильев В. М., Васильева Н. В., Генцлер И. В., Кукушкин Ю. Ю., Осипов Ю. Л., Панибратов Ю. П., Перов В. А., Сиваев С.Б., Ситдиков С. А., Смирнов Е. Б., Смирнова И. Б., Трушковская Е. Д., Шарапова Е. А., Якунцев Д. С. и др.

Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и разработку проблем, многие прикладные вопросы планирования и оптимизации программ капитального ремонта жилищного фонда требуют дополнительного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в стране и изменений в законодательстве.

Цель и задачи исследования.

Целью исследования является обоснование компонентов долгосрочных региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разработка организационно-экономического механизма их реализации в условиях создания комплексной системы накопления фондов капремонта.

В соответствии с целью определились следующие задачи исследования:

- выявить проблемы эксплуатации жилищного фонда в РФ на основе анализа его состояния;

- исследовать понятие и сущность капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда, источники его финансирования;

- проанализировать развитие системы организации капитального ремонта многоквартирных жилых домов в России;

- провести анализ зарубежного опыта управления капремонтом жилищного фонда с целью использования успешных механизмов, отвечающих отечественным реалиям;

- исследовать отношение собственников помещений к различным вариантам финансирования капремонта, уровень их осведомленности в вопросах управления многоквартирными домами;

- сформировать методические основы разработки региональных программ капремонта общего имущества в многоквартирных домах и организационно-экономический механизм их реализации.

Объектам исследования является многоквартирный жилищный фонд и капитальный ремонт как форма его воспроизводства.

Предметом исследования выступает организационно-экономический механизм формирования и реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке теоретических и методических положений по формированию региональных программ финансирования и осуществления капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах и эффективного механизма их реализации, обеспечивающего своевременное проведение капремонта, и содержит следующие элементы.

1. Адаптирована для Санкт-Петербурга методика формирования региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Учитывая сложившуюся в городе ситуацию в жилищном хозяйстве, она включает обоснование компонентов программы, алгоритм мониторинга технического состояния объектов, расчет минимального размера ежемесячного взноса собственников помещений, обеспечение финансовой устойчивости системы накопления средств и рекомендуется для применения при разработке городской программы капремонта.

2. Уточнена структура помещений многоквартирного дома, отвечающая требованиям актуальной формы технико-экономического паспорта; выделены основная и вспомогательная площади здания, площади нежилых технических и функциональных помещений и общая площадь квартир, как основа для технико-экономических расчетов при формировании региональных программ капитального ремонта.

3. Предложена многопараметрическая форма спецификации многоквартирного дома и объектов общего имущества, содержащая два уровня параметров, отличающаяся выделением ключевых и рядовых элементов и рекомендуемая для сбора данных на уровне муниципального образования при мониторинге технического состояния жилищного фонда.

4. Сформирована расширенная система критериев очередности включения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта, учитывающая не только технические и организационно-экономические, но и историко-культурные особенности объекта, что является актуальным для формирования региональной программы капремонта города с исторической застройкой (как в Санкт-Петербурге).

5. Разработаны рекомендации по повышению эффективности взаимодействия представителей органов власти, управляющих и обслуживающих компаний с собственниками жилья с учетом их возрастной структуры на основе выявленной по результатам анкетирования степени готовности к участию в управлении домами и финансированию капремонта.

6. Определены условия финансовой устойчивости региональной системы капитального ремонта на основе технико-экономических расчетов, включающие контроль уровня собираемости платежей, образование резервного фонда, обязательность бюджетной поддержки на первом этапе реализации программы, с целью выработки стратегии регионального оператора при формировании долгосрочной программы капремонта.

Методологическую основу диссертации составляют результаты теоретических и практических исследований отечественных и зарубежных ученых, посвященных воспроизводству жилищного фонда и капитальному ремонту как его формы. Автором использованы системный подход, исторический, логический, графический методы, наблюдение и сбор фактов, экономико-математическое моделирование, абстрагирование, статистический и динамический анализ, синтез, сравнение.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно: п. 1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», п. 1.3.75. «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности».

Практическая значимость работы заключается в разработке организационно-экономического механизма реализации сформулированных в диссертации методических положений по формированию региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах. Полученные в диссертации результаты могут быть использованы при разработке региональных программ капремонта многоквартирного жилищного фонда, оценке эффективности их реализации.

Апробация работы.

Основные положения работы докладывались и обсуждались на 64-ой Международной научно-технической конференции молодых учёных (2011 г.), I Международном конгрессе молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов «Актуальные проблемы современного строительства», посвященном 180-летию СПбГАСУ (2012 г.), II Международном конгрессе студентов и молодых ученых (аспирантов, докторантов) «Актуальные проблемы современного строительства» (2013 г.).

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в б научных работах, общим объемом 4,39 п.л., в том числе вклад автора 4,17 п.л., из них 3 работы опубликованы в изданиях, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов, утвержденный ВАК РФ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заклю-чения, списка литературы из 120 источников и приложений. Основное содержание работы изложено на 143 страницах, включает 9 формул, иллюстрировано 30 таблицами и 31 рисунком.

Во введении сформулирована проблема и обоснована актуальность исследования, определены цель и задачи, научная и практическая значимости.

В первой главе дана характеристика жилищного фонда РФ, выявлены проблемы его эксплуатации. Проведен рестроспективный анализ отечественной системы управления капитальным ремонтом многоквартирного жилья. Изучен и обобщен зарубежный опыт организации капремонта.

Во второй главе раскрыто понятие капремонта многоквартирного фонда, его виды, состав работ и источники финансирования. Приведен сравнительный анализ возможных способов накопления средств. Методика формирования региональных программ адаптирована к сложившимся в жилищном хозяйстве Санкт-Петербурга условиям.

В третьей главе определены общий уровень осведомленности населения по вопросам управления многоквартирными домами и степень готовности к финан-

сированию капитального ремонта по результатам анкетирования. Проанализирована готовность субъектов РФ по формированию региональных систем капремонта. Разработана 30-летняя условная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на основе данных мониторинга их технического состояния (на примере выборки для Петербурга).

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сделан вывод о необходимости комплексного решения поставленной проблемы на государственном уровне с применением накопленного опыта прошлого периода и зарубежных стран для построения эффективной системы капремонта.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Адаптирована для Санкт-Петербурга методика формирования региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Учитывая сложившуюся в городе ситуацию в жилищном хозяйстве, она включает обоснование компонентов программы, алгоритм мониторинга технического состояния объектов, расчет минимального размера ежемесячного взноса собственников помещений, обеспечение финансовой устойчивости системы накопления средств и рекомендуется для применения при разработке городской программы капремонта.

Введение обязательного накопления средств собственниками помещений на общем счете регионального оператора или на отдельном счете дома обуславливает изменение существующей системы планирования капитального ремонта. Рекомендуется формирование перспективных программ продолжительностью 30 лет, имеющих определенную аналогию с разрабатываемыми в 70-80-е годы в СССР, когда объем проводимого капремонта достиг своего пика (рис. 1).

1970 1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Рис. 1. Динамика объема проведения капремонта многоквартирного жилищного фонда за 1970-2012 гг. (на основе данных Росстата)

Предложен алгоритм формирования региональной программы капремонта, отражающий значение и важность методической и методологической работы по

обоснованию исследования

её исходных (рис. 2).

компонентов и свидетельствующий об актуальности

[ Предварительное определение (разработка) компонентов региональной прщраммы ]

( 1.1. Определение объектов общего имущоства |

1.2. Спецификация технологических и конструктивных элементов объектов общего имущества

1.3. Нормативные межремонтные сроки эффективной эксплуатации элементов и ___________требования по оценке их ооотояния_

1.4. Определение видов работ (услуг), подлежащих проведению

1.5. Сметно-аналишческие показатели затрат (укрупненные показатели стоимости работ) ______на проведение капремонта_

1.6. Критерии очередности включения домов в программу капремонта 2. Организация сбор« данных по многоквартирному жилищному фонду

1. Разработка форм реестра и требований по их заполнению на региональном уровне

2. Рассылка форм и требований к ним по муниципальным образованиям

4. Верификация данных реестров, запросы в муниципальные образования на ____уточнен и е/дополнен не отдельных параметров_

5, Повторное предоставление уточненных реестров муниципальными образованиями

Рис. 2. Алгоритм формирования региональной программы капитального ремонта

Объекты общего имущества, капремонт которых финансируется за счет средств фонда, определены в минимальном объеме в Жилищном кодексе (статья 166). Расчетным путем автором доказана нецелесообразность расширения списка с учетом обеспечения доступности финансирования для собственников. Дополнение, например, энергосберегающими мероприятиями возможно только при бюджетной поддержке.

Точкой отсчета для установления планового года капремонта объекта общего имущества является год ввода в эксплуатацию, реконструкции дома, либо год комплексного или выборочного (для данного объекта) капремонта. Межремонтный срок может устанавливаться одним из трех способов: по объекту в целом, по наиважнейшему элементу и по каждому элементу. В исследовании рекомендуется использовать целостный подход с учетом срока эффективной эксплуатации ключевых элементов объектов общего имущества (выделенных в спецификации).

По результатам анализа жилищного фонда Санкт-Петербурга для установления минимального размера ежемесячного взноса на капремонт предложена следующая система дифференциации многоквартирных домов по категориям. В её основе лежат два признака классификации: период постройки, как характеристика, отражающая исторические особенности жилых зданий, и материал стен (конструктивные особенности) (табл. 1).

Таблица 1

Дифференциация многоквартирных домов по категориям

№ категории Наименование категории многоквартирных домов Количество домов в исследовании

1 2 3

I Дома дореволюционной постройки 51

II Дома постройки 1918-1956 гг. «конструктивизм» и «сталинские» 50

III Дома категории «немецкие» 9

IV Дома постройки 1956-1970 гг. «кирпичные и панельные хрущевки» 61

V Кирпичные дома постройки 1970-1980 гг. 38

VI Панельные дома постройки 1970-1980 гг. 28

VII Кирпичные дома постройки после 1980 г. 23

VIII Панельные дома постройки после 1980 г. 22

итого 282

Автором проанализированы сроки эксплуатации элементов до капремонта, утвержденные в ВСН 58-88(р) и МГСН 301.01-96 (г. Москва), атакже фактические межремонтные периоды в жилищном хозяйстве Санкт-Петербурга, которые значительно превысили рекомендованные. С учетом этого, а также современных технологий и материалов, межремонтные сроки проведения капитального ремонта оптимизированы (табл. 2).

Применение предложенных величин позволяет секвестировать расходы программы (по расчетам на 15 %). Рекомендуется регулярное проведение планово-предупредительных ремонтов, а также использование материалов и конструкций, имеющих оптимальное соотношение «цена-срок эффективной эксплуатации».

Таблица 2

Анализ и оптимизация сроков проведения капремонта общедомового имущества

№ п/п Наименование объектов общего имущества многоквартирного жилого дома (элемент, определяющий срок) Межремонтный срок службы, год: Количество капремон-тов за срок действия программы

вен 58-88(р) МГСН 301.01-96 принятый при оптими-зациии

1 2 3 4 5 6

1 ЦО (трубопровод) 15 30 20 1-2 раза

2 ГВС (черный трубопровод) 15 15 15 2 раза

3 ХВС (оцинкованный трубопровод) 30 30 30 1 раз

4 Водоотведение:

чугунный трубопровод 40 45 40 1 раз

пластмассовый трубопровод 60 - 60 не треб.

5 Электроснабжение (проводка) 15,20 30 (скрытая) 20 (открытая) 20 1-2 раза

б Крыша/кровля

оцинкованная сталь 15 30 15 2-3 раза

рулонная битумная 10 5 10

рулонная битумно-полимерная - 15 15

7 Фасад

оштукатуренный 10,30 30 30 1 раз

кирпич 30, 50 125,150 80 0-1 раз

натуральный камень 80 120 100 0-1 раз

керамическая плитка 30,60 75 60 0-1 раз

ж/б панели, герметизация стыков 15 10 15 2 раза

8 Лифт . 25 25 1 раз

9 Фундаменты 50 150 100 1 раз(для I группы)

Целью планирования финансовых обязательств по капремонту является обеспечение такого состояния компонентов региональной программы, при котором в кратчайший период просроченные обязательства будут исполнены, их общий объем оптимизирован и распределен во временной структуре так, чтобы в каждый период реализации программы отсутствовал дефицит финансовых средств при сведении к минимуму бюджетного участия.

Оценочная стоимость капитального ремонта всех домов і-того типа в ртом муниципальном образовании определяется как суммарная стоимость всех работ и услуг по капремонту из установленного субъектом перечня.

Разработаны удельные показатели стоимости работ по капремонту для Санкт-Петербурга в расчете на кв. м площади жилых и нежилых функциональных помещений дома путем корректировки соответствующих предельных величин на основе анализа заложенной в районных адресных программах на 2013 год фактической стоимости и конкурсного снижения при выборе подрядных организаций.

Учитывая отсутствие соответствующих технических сведений о состоянии жилищного фонда города и значительный временной отрезок, требующийся для его обследования и создания информационной базы данных, в переходном периоде при формировании региональной программы Санкт-Петербурга целесообразно применять рассчитанные в исследовании показатели удельной стоимости работ (табл. 3).

Таблица 3

Сводная таблица показателей стоимости капремонта многоквартирных домов по категориям зданий и видам работ (руб./кв. м общей площади жилых и нежилых функциональных помещений)

№ п/ п Категория многоквартирного дома Стоимость капитального ремонта конструктивных элементов, инженерных систем

Фун-да-менты Крыши, кровли без утепления Крыши, кровли с утеплением Наруж ная отделка (фасад) хвс гвс Водо-отве-де-ние ЦО Элек троен аб-же-ние

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

1 Дореволюционной постройки (до 1917 Г.) 129,0 478,3 621,8 1 168,1 275,1 328,5 179,6 594,0 202,4

2 Постройки 19311956 гг. категории «конструктивизм» и категории «сталинские» 135,6 488,3 667,8 968,7 287,5 336,6 193,1 598,9 242,1

3 Дома категории «немецкие» 433,5 568,4 612,3 176,9 212,6 136,0 617,2 281,9

4 Первой массовой серии 1956-1970 гг. («кирпичные») 37,3 238,6 39,2 174,4 268,5 145,5 521,7 211,3

5 Первой массовой серии 1956-1970 гг. («Хрущевки панельные») 36,2 191,0 247,7 161,6 183,0 128,7 631,8 190,5

6 Постройки 19701980 гг. категории «кирпичные» 44,5 160,2 82,8 175,8 186,4 140,1 563,6 153,0

7 Постройки 19701980 гг. категории «панельные» 39,1 110,9 254,0 190,3 292,5 151,6 435,2 186,6

8 Новое строительство после 1980 г. «кирпичные», «монолитные» 46,0 116,7 58,7 166,4 174,2 124,3 611,7 186,2

9 Новое строительство после 1980 г. «панельные» 49,2 79,4 350,4 147,7 152,8 128,9 484,4 241,0

Исходя из оценочной стоимости, рассчитывается необходимый размер взноса на капремонт. Если объем бюджетной поддержки заранее известен, финансовые обязательства, подлежащие возмещению собственниками, должны быть уменьшены на её величину.

В ином случае для всех муниципальных образований по каждой из выделенных групп домов рассчитывается тот размер взноса, при ежемесячном внесении которого на протяжении всего действия региональной программы обеспечивается финансирование всех включенных в неё работ (необходимый размер взноса). Он определяется делением удельной стоимости капремонта ¡-того типа дома в .¡-том муниципальном образовании на срок реализации программы в месяцах:

^ = Б„ хТх!2 ' (1)

где Ву - необходимый размер взноса на капремонт в і-того типа домов в ]-том муниципальном образовании, руб./кв. м площади жилых и нежилых функциональных помещений, в месяц; Су - оценочная стоимость капремонта і-того типа домов в _і-том муниципальном образовании, руб.; - суммарная общая площадь жилых и нежилых функциональных помещений в домах і-того типа в]-том муниципальном образовании, кв. м; Т — срок реализации программы, годы.

По результатам технико-экономических расчетов обоснована необходимость дифференциации размера взноса на капремонт по группам домов по районам Санкт-Петербурга (значения разнятся более чем на 10 %), а также утверждение различных тарифов для жилых и нежилых помещений.

Необходимый размер взноса должен пройти проверку на доступность для собственников помещений на основе оценки прогнозируемой доли расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в общем объеме доходов:

где ДРу — доля расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом взноса на капремонт в і-том типе домов в совокупном доходе одного человека на территории ]-того муниципального образования, %; ПЖКУКРу - прогнозируемый платеж по жилищно-коммунальным услугам с учетом взноса на капремонт в і-том типе домов в >том муниципальном образовании, руб./чел. в месяц; 0СР} — прогнозируемый среднедушевой доход в]-том муниципальном образовании, руб./ чел. в месяц.

Рекомендуемое предельное Дру равно 10 %, при условии, что этот показатель в сравнении с предшествующим периодом увеличивается не более чем на 1,5 %:

где к — год, на который установлен размер взноса на капремонт.

Ежемесячный взнос на капремонт в муниципальном образовании устанавливается равным либо необходимому, либо предельному размеру взноса (дифференцированно или нет по типам домов). Это минимальный размер взноса, подлежащий взиманию в составе квартирной платы. Он подлежит ежегодной индексации и может быть увеличен собственниками для финансирования дополнительных работ и/или услуг.

Соответствие денежного потока, формирующего фонд капремонта, и расходной части, направленной на финансирование запланированных работ определяет финансовую устойчивость региональной программы.

2. Уточнена структура помещений многоквартирного дома, отвечающая требованиям актуальной формы технико-экономического паспорта; выде-

ДРу = Пжку-крч хЮ0%,

(2)

<10% У ^^-<1,015,

(3)

лены основная и вспомогательная площади здания, площади нежилых технических и функциональных помещений и общая площадь квартир, как основа для технико-экономических расчетов при формировании региональных программ капитального ремонта.

Если сведения, содержащиеся в технико-экономическом паспорте дома, не позволяют достоверно заполнить форму реестра, специалисты совершают визуальный осмотр элементов общего имущества, при необходимости дополненный инструментальным контролем.

С целью минимизации вероятности ошибок при сборе данных формы реестров многоквартирных домов унифицируются, разрабатываются их форматы и требования к включаемым параметрам, муниципальные образования обеспечиваются полным понятийным аппаратом.

В качестве наглядного пособия, для использования при подсчете площадей помещений многоквартирных домов автором предложена следующая уточненная структура, отвечающая требованиям Жилищного кодекса, СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», Инструкции по учету жилищного фонда и параметрам актуальной формы технико-экономических паспортов (рис. 3).

- прихожие, • коридоры,

- санузлы,

- кладовые,

- кухня и др. помещения квартир (кроме жилых, терасс, лоджий, веранд, балконов..)

- торговые,

- складские,

- офисные, • бытового обслуживания,

- общ. питания,

- административные и др.

- водомерные узлы,

- тепловые узлы,

- лифтовые,

- электрощитовые, • мусороприемные камеры и др.

Рис. 3. Структура площадей помещений многоквартирного дома

Выделены основная (полезная) и вспомогательная (подсобная) площади дома, площадь нежилых технических и функциональных помещений и общая площадь

квартир, как основа для технико-экономических расчетов при формировании региональных программ капремонта.

3. Предложена многопараметрическая форма спецификации многоквартирного дома и объектов общего имущества, содержащая два уровня параметров, отличающаяся выделением ключевых и рядовых элементов и рекомендуемая для сбора данных на уровне муниципального образования при мониторинге технического состояния жилищного фонда.

Все многоквартирные дома и каждый из объектов общего имущества характеризуется конструктивными особенностями и подлежит спецификации, то есть выделению элементов с соответствующими параметрами (строение, материал, единица измерения).

Для сбора данных на уровне муниципального образования при мониторинге технического состояния многоквартирных домов разработана многопараметрическая форма, она соответствует сложившимся реалиям по ведению технической документации по многоквартирным домам, отличается выделением ключевых и рядовых элементов с точки зрения определения межремонтного срока и рекомендуется к заполнению (рис. 4).

Параметры многоквартирного дома

Адрес

Серия, тип проекта

Год ввода в эксплуатацию

Год реконструкции, комплексного капремонта

Год приватизации первого

Количество квартир

Общий физический износ дома

Историческое значение дома (объект культурного наследия, в т.ч. вновь выявленный)

Местоположение дома относительно красной фасадной улицы

Уровень собираемости платежей

Способ управления (ТСЖ/ЖСК/ЖК, непосредственное управление, УО)

Конструктивные особенности

Общая площадь МКД 1»»1

Общая площадь жилых помещений I ,в.м I

Общая площадь нежилых функциональных помещений ка. м

Количество этажей | |

Количество подъездов 1 1

Наличие и количество лифтов

Оснащенность системами жизнеобеспечения (ГВС (центр., газ./эл. водонагр.), ХВС, ЦО, газ (центр., баллон), водоотведение)

Необходимость оборудования общедомовымн приборами учета

1

► уровень

• СпеаиФикаияя объекта общего имущества —

Спецификация элемента їов)

I Наименование-

1 Тип

Год последнего выборочного капремонта данного объекта

1 Степень износа. %

Измеримые объемные показатели, единица измерения_

| Признак (ключевой/рядовой)

| Наименование"

1 Тип, материал"

I Единица измерения

| Объем

2

чуро-

Рис. 4. Многопараметрическая форма спецификации многоквартирного дома

Предложенная форма спецификации включает данные, являющиеся основой для идентификации многоквартирного дома, определения перечня необходимых

видов капитального ремонта, установления планового года и стоимости их проведения, а также очередности включения дома в региональную программу капремонта.

4. Сформирована расширенная система критериев очередности включения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта, учитывающая не только технические и организационно-экономические, но и историко-культурные особенности объекта, что является актуальным для формирования региональной программы капремонта города с исторической застройкой (как в Санкт-Петербурге).

По данным сайта Фонда ЖКХ, где создан специальный раздел, посвященный региональным системам капремонта, в Санкт-Петербурге по состоянию на 31 октября 2013 года не принят профильный нормативный акт. На сайте администрации города есть законопроект, содержащий систему критериев очередности проведения капремонта. Кроме обязательного для всех субъектов критерия она предполагает ещё два: продолжительность безремонтной эксплуатации и физический износ (табл. 4).

Таблица 4

Балльная оценка критериев для включения многоквартирных домов в региональную программу капремонта в Санкт-Петербурге (по законопроекту)

№ п/п Наименование критерия Количество баллов Коэффициент весомости

1 2 3 4

1 Наличие не проведённого капремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось его проведение на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы 10 5

2 Продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капремонта

2.1 Срок эксплуатации, превышающий один (межремонтный срок) период эффективной эксплуатации до постановки на капремонт 5 5

2.2 Срок эксплуатации, превышающий два периода (межремонтных срока) эффективной эксплуатации до постановки на капремонт 10

2.3 Срок эксплуатации, превышающий три и более периода (межремонтных срока) эффективной эксплуатации до постановки на капремонт 20

3. Техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, для которых планируется капремонт, определяемое на основании ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий"

3.1 Физический износ 71-80 % (очень плохое) 20 5

3.2 Физический износ 61-70 % (плохое) 10

3.3 Физический износ 45 - 60 % (неудовлетворительное) 5

Весомость критериев определена одинаковой, что лишает её экономического смысла. Учитывая объем накопленных обязательств и ограничения по доступности финансовых средств, набор критериев, по мнению автора, недостаточен.

С учетом требований Жилищного кодекса предлагается расширенная система, содержащая дифференцированные критерии, учитывающие условия эксплуатации и особенности многоквартирного фонда Петербурга (табл. 5).

Таблица 5

Расширенная система критериев очередности включения многоквартирных домов в региональную программу капремонта общего имущества

№ п/п Наименование критерия Количество баллов Коэффициент весомости

1 2 3 4

I уровень важности

1. Общеобязательные федеральные критерии, обуславливающие первоочередное включение многоквартирного дома в региональную программу капоемонта

1.1 Требовалось проведение капремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что он не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы Да/нет

1.2 Требуется капремонт в порядке установления необходимости проведения такового, утвержденном Правительством РФ Да/нет

II уровень важности

2. Технические критерии

2.1 Величина физического износа многоквартирного дома:

свыше 61 % 10 0,25

41-60% 7

21-40 % 3

до 20 % 1

2.2 Продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в действие, реконструкции или комплексного капремонта (в зависимости от того, что было последним)"

более 51 лет 10 0,2

31-50 лет 7

11-30 лег 3

менее 10 лет 1

III уровень важности

3. Историко-культурные критерии (влияющие на облик города)

3.1 Значение многоквартирного дома:

Объект культурного наследия, занесенный в единый государственный реестр 10 0,2

Вновь выявленный объект культурного наследия (запись в реестр не внесена) 5

Является объектом массовой застройки 1

3.2 Месторасположение многоквартирного дома:

Располагается на фасадной линии, совпадающей с красной линией улиц и проездов 10 0,2

Иное 1

4. Экономические критерии

4.1 Уровень финансовой дисциплины и платежеспособности собственников - средний за предыдущие 12 месяцев процент сбора платы за жилищно-коммунальные услуги:

более 95% 10 0,1

90-94% 5

менее 89% 1

5. Организационные критерии

5.1 Уровень самоорганизации собственников помещений в отношении управления домом"

Создано объединение собственников помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК) 10 0,05

Непосредственное управление (совет дома, инициативная группа) 7

Управляющая организация 1

На первом этапе выстраивания очередности все многоквартирные дома разбиваются на группы по критериям I уровня важности. Далее, внутри каждой группы порядок определяется по сумме баллов, набранной по критериям II и III уровней, которая рассчитывается по формуле:

где Cj - сумма баллов, определяющая очередность ]-то го дома; Б у - количество баллов, присвоенное ]-тому дому по ¡-тому критерию; 5, - весомость ¡-того критерия.

Поскольку Санкт-Петербург является культурной столицей, заботящейся о сохранении своего образа и привлечении туристов, при определении очередности проведения капитального ремонта необходимо, по мнению автора, учитывать статус многоквартирного дома. Это дополнит существующие программы по сохранению исторического центра.

5. Разработаны рекомендации по повышению эффективности взаимодействия представителей органов власти, управляющих и обслуживающих компаний с собственниками жилья с учетом их возрастной структуры на основе выявленной по результатам анкетирования степени готовности к участию в управлении домами и финансированию капремонта.

В рамках исследования в течение 2011-2012 годов проведено два анкетирования: первое посвящено определению уровня осведомленности населения в вопросах управления домами, второе - инициативности при организации и финансировании капремонта. Результаты позволили оценить уровень осведомленности как недостаточный, степень готовности к самофинансированию капитального ремонта как низкую (табл. 6 и 7).

Проведенный анализ возрастной структуры (I группа - до 25 лет, II группа -26-60 лет, III группа - 61 и более лет) стал основанием для рекомендаций по работе с соответствующими категориями собственников.

I группа более других не осведомлена о способах управления и механизмах влияния на его эффективность, степень их пассивного поведения более 80 %. По оценке представителей данной группы основное или даже полное финансирование капремонта должен взять на себя бюджет (69 %), либо должны быть созданы специализированные институты (22 %). Таким образом, эту группу собственников необходимо стимулировать к финансированию капремонта за счет кредитных средств с субсидированием процентной ставки, требуется разъяснительная составляющая, что важно ещё и с точки зрения перспектив проживания представителей данной группы в многоквартирных домах. Базой для таких кампаний может быть интернет, социальные сети, телевидение, учебные заведения.

И группа показывает высокий уровень осведомленности и наивысший процент знания законодательства (64 %), желание кардинальных перемен (способа управления, лиц его осуществляющих) выше, чем у других. Готовность участия в организации и финансировании капитального ремонта возросла, однако, недостаточна: 41 % выразили несогласие осуществлять вложение средств. Хотя группа по возрасту соответствует общепринятому понятию экономически активного населения, собственники не желают проявлять инициативу и брать на себя ответственность по эксплуатации дома. Мотивирующая сторона взаимоотношений должна присутствовать. Для данной группы характерен высокий уровень самоорганизации (доля созданных объединений собственников) и, если механизмы влияния на процесс управления будут доступнее, представители этой группы непременно ими воспользуются. В построении взаимоотношений важна четкая позиция специалистов, основанная на нормативно-правовых актах.

Таблица 6

Результаты исследования уровня осведомленности населения в вопросах управления многоквартирными домами

Вопросы и варианты ответов анкеты Распределение по вариантам ответов:

всего по возрастным ірупла\

I 1 II 1 III

1. Проживаете ли Вы в многоквартирном жилищном фонде?

Да 98% 98% 100% 87%

Нет 2% 3% 0% 13%

2. Знаете ли Вы способ управления Вашим многоквартирным домом?

Не знаю 12% | 18% 10% 0%

Ещё не выбран 2% 0% 2% 14%

Непосредственное управление 3% 5% 2% 0%

Жилищный кооператив (ТОК, ЖСК, ЖНК и др.) 53% ■ 59% 51% 29%

Управляющая организация 30% 18% 35% 57%

3. Насколько активно Вы участвуете в процессе управления?

Не плачу по квитанциям. Никак не участвую в жизни дома. Игнорирую всякие попытки привлечь меня к управлению домом. Считаю, что всё, что написано в Жилищном кодексе в часта управления многоквартирными домами - это ерунда. Мой принцип - «Живу, как »чу, законы не для меня» 4% 5% 4% 0%

Плачу по квитанциям, особо не вникая в содержание статей рас ж до в. На собрания не дажу. Не считаю целесообразным и результатив-ным тратить свое время, силы на участие в жизни дома. Согласен следовать мнению большинства Скорее живу по принципу: «Делайте что ютите, только меня не трогайте. Порог моего дома - это порог моей квартиры» 30% -- 34% 23% 57%

Плачу по квитанциям, стараясь понять то, за что и сколько я плачу. Но если для того, чтобы полностью разобраться в аглахуправления домом, нужно тратить время, усилия, средства, я предпочитаю плыть по течению. На собраниях бываю просто дня галочки. «Мне и своих проблем достаточно. Влиять на жизнь всего дэма - это слишком много хлопот, а особого результата нет» 52% 51% 54% 43%

Я всегда плачу по квитанциям, только после того как полностью разберусь с суммой оплаты. Если расчет не вереи, я обязательно добиваюсь его изменения. Я точно знаю, как расходуется каждый уплаченный мною рубль. Во всех процессах у прав,тения нашим домом я принимаю непосредственное участие. Моя позиция: «Кто, если не я? Судьба моего дома- в моихруках» 14% 10% 19% 0%

4, Доверяете ли Вы лицам или компании, которые занимаются управлением Вашим домом?

Абсолютно доверяю 7% 1 8% 5% 14%

Доверяю, но есть некоторые сомнения 55% 1 51% 58% 57%

Не доверяю 38% 41% 37% 29%

5. Хотите ли Вы изменить что-то в управлении Вашим домом?

Нет, меня всё абсолютно устраивает 16% | 23% 11% 14%

Да, ючу изменить. Но не способ, а отдельные незначительные моменты (например, качество и периодичность уборки мест общего пользования) 56% 54% 58% 57%

Да,требуются кардинальные изменения (иной способ управления, председатель правления или другая управляющая организация) 28% 23% 31% 29%

6. Знаете ли Вы, как такие изменения реализовать с точки зрения действующего законодательства, и насколько, по-вашему, это просто/сложно?

Знаю, предусмотренные процедуры доступны, не сложны 8% | _ _ ... 8% 8% 14%

Знаю, конечно, придется постараться, но это вполне по силам 26% 1 23% 31% 0%

Знаю, но это практически не реально 22% 15% 25% 43%

Не знаю 44% 1 54% 36% 43%

Для III группы характерно уменьшение доли проживающих в многоквартирных домах на 10-20 %. При этом степень их осведомленности выше, чем у первой группы, но ниже, чем у второй (43 %). В силу возраста и жизненного опыта они не слишком активны в вопросах управления домом, имеют наивысшую степень абсолютного доверия к лицам его осуществляющим (14 %) и не готовы участвовать в организации капремонта. Распределение ответственности за его финан-

сирование, по их оценке, должно осуществляться солидарно между собственниками и бюджетом. Для собственников этой возрастной группы важен человеческий фактор в общении с представителями органов власти и управляющих компаний и совершенно не подходит механизм кредитования капитального ремонта.

Таблица 7

Результаты исследования инициативности населения в вопросах организации капремонта многоквартирных домов и готовности к его финансированию

Распределение по вариантам ответов:

Вопросы и варианты ответов анкеты всего та возрастным группам I 1 II 1 III

1. Проживаете ли Вы в многоквартирном ммлищном фонде?

Да (общее количество квартир ) 96% 1 95% 98% 80%

Нет 4% | 5% 2% 20%

2. В Вашем многоквартирном доме проводился капитальный ремонт? Если да, то сколько лет назад?

При м не не было 72% .1 72% 71% 75%

1-3 года назад 12% . 14% 12% 0%

4-5 пет назад 5% 3% 7% 0%

6-10 лет назад 4% 3% 5% 0%

11 и более лет назад 7Г. I 8% 5% 25%

3. Насколько Ваш многоквартирный дом нуэдается в проведении капремонта?

Не нуждается, здание и все системы в полном порядке 16% 1 14% 16% 25%

Необходимо проведение незначительныхработ, будет достаточно текущего ремонта 32% 28% 32% 75%

Необходим капремонт отдельных элементе в, систем (кровля, фасад, система ЦО ит.д) 42% 44% 43% 0%

Необходим полный капитальный ремонт дома 9% 11% 9% 0%

Не знаю 1% 3% 0% 0%

4. По Вашему мнению, кто должен финансировать капремонт многоквартирного дома?

100% собственники помещений. Это наше бремя ответственности 5% 3% 5% 25%

100% средства бюджета. Оплата капремонта - это обязанность государства 33% 36% 32% 25%

Собственники и государство заинтересованы в результате, а значит и финансирование должно производиться сообща, но в основном за счет собственников 8% 6% 9% 25%

Собственники и государство заинтересованы в результате, а значит и финансирование должно производиться сообща, но основное бремя должно ложиться на государство 34% 33% 36% 25%

Должны быть созданы иные институты по аккумулированию целевых средств, как бюджетные, так и внебюджетные (фонды, агентства и т.п.) 19% 22% 18% 0%

5. Вы готовы быть инициатором организации капремонта Вашего многоквартирного дома?

Да, я готов быть инициатором собрания собственников жилья, участвовать в подготовке документации и всевозможных дальнейших мероприятиях 5% 6% 5% 0%

Да, но только выступать в качестве инициатора собрания собственников жилья 14% 11% 16% 0%

Не готов 81% 1 83% 79% 100%

6. Если будет принято решение о проведении необходимого капремонта на общую условную сумму в 1 ООО ООО руб. за счет всех собственников помещений дома, Вы готовы участвовать в финансировании? Если да, то по какому принципу?

Нет, не готов 44% 47% 41% 50%

Да, готов, исключительно в форме единовременной выплаты до _ руб. 14% 14% 16% 0%

Да, готов, исключительно в форме рассрочки средств, при ежемесячном сборе в течение нескольких лет ДО_ руб. 24% 25% 23% 25%

Да, готов, схема не принципиальна: могу, как сразу внести средства в размере до _руб., так и уплачивать в течение нескольких лет ежемесячный целевой взнос ДО_руб. 18% 14% 20% 25%

Учет возрастной структуры собственников при взаимодействии с ними представителей органов власти, управляющих и обслуживающих организаций позволит повысить эффективность и снизить транзакционные издержки системы управления многоквартирными домами.

6. Определены условия финансовой устойчивости региональной системы капитального ремонта на основе технико-экономических расчетов, включающие контроль уровня собираемости платежей, образование резервного фонда, обязательность бюджетной поддержки на первом этапе реализации программы, с целью выработки стратегии регионального оператора при формировании долгосрочной программы капремонта.

С учетом того, что на федеральном уровне основным источником пополнения фондов капремонта предполагаются ежемесячные взносы собственников помещений, органами власти и управляющими организациями должен обеспечиваться контроль уровня их собираемости как гарантия финансовой устойчивости системы. При формировании региональной программы рекомендуется в доходную часть закладывать собираемость платежей не более 95 % (соответствующую верхней границе среднего фактического уровня).

По аналогии с механизмом формирования сметной стоимости, включающей резерв средств на непредвиденные работы и затраты (МДС 81-35.2004), в рамках региональных программ капремонта рекомендуется формировать 2 % резервный фонд.

В результате технико-экономических расчетов условной региональной программы капремонта выявлен значительный объем накопленных обязательств, приходящийся на первый год её реализации и многократно превышающий величину накопленных за тот же период взносов (более чем в 10 раз). Предложены механизмы устранения такой диспропорции: использование критериев очередности, ранжирования мероприятий по приоритетности и данных о фактическом санитарно-техническом состоянии объектов для переноса работ на следующие более «свободные» этапы. Дополнительно необходимо формирование кредитной политики и разработка мер по предоставлению поручительств и гарантий собственникам при привлечении средств.

В исследовании доказана обязательность бюджетной поддержки как минимум в течение первого пятилетнего этапа, при этом предложено осуществлять её в форме целевого субсидирования работ по капремонту лифтового оборудования (как опасного объекта), фасадов (как меры по сохранению облика культурной столицы), а также в форме адресной помощи социально незащищенным слоям населения. Установку общедомовых приборов учета следует проводить за счет ресурсоснабжающих организаций с последующим возмещением в ежемесячной квартирной плате.

Комплекс предложенных мероприятий позволит снизить финансовую нагрузку на первом этапе реализации программы капремонта, не ухудшив при этом техническое состояние многоквартирных домов и, следовательно, качество проживания в них, а в долгосрочном периоде обеспечит своевременное проведение капитального ремонта.

Общие выводы

Значение капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда как формы его простого воспроизводства, позволяющей продлить период эффективной эксплуатации зданий, в условиях плотной городской застройки возрастает. Это связано не только с нехваткой свободных участков для нового строительства, но и с социально-экономическими и культурно-историческими аспектами - затраты на восстановление на порядок ниже, чем на создание нового жилья, качество проживания в существующих домах должно отвечать современным требованиям, облик исторически сложившейся городской среды должен быть сохранен.

Эффективность капитального ремонта во многом определяется на этапе планирования, поэтому обоснование компонентов формирования долгосрочных программ капремонта необходимо. Использование предложенных в исследовании научно-практических и методических положений органами власти регионального и муниципального уровня, жилищно-эксплуатационными и управляющими организациями позволит сформировать эффективную и устойчивую систему капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, обеспечивающую его своевременное проведение.

В развитие темы исследования требуется разработка и обоснование принципов кредитования собственников помещений в комплексе с предоставлением поручительств и гарантий на цели капитального ремонта многоквартирных домов; обеспечение возможности получения ими доходов за счет использования объектов общего имущества с целью снижения финансовой нагрузки; а также выявление наиболее эффективных энергосберегающих мероприятий с точки зрения соотношения вложений и получаемой экономии и формирование программ стимулирования их проведения.

III. НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ: публикации в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Волкова, В. М. Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов в странах Евросоюза / В.М. Волкова // Вестник гражданских инженеров. - СПб: СПбГАСУ, 2012. - № 5 (34). - С. 212-219 (1,21 п. л.).

2. Ланько, В. М. Проблемы перехода к новой системе организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов / В.М. Ланько // Экономика строительства. - М: ГАСИС НИУ ВШЭ, 2013. - № 2 (20). - С. 71-79 (1,38 п. л.).

3. Ланько, В.М. Функции региональных операторов в системе капитального ремонта многоквартирных домов / В.М. Ланько // Вестник гражданских инженеров. - СПб: СПбГАСУ, 2013. - № 4 (39). - С. 201-206 (0,66 п. л.), публикации в других изданиях:

4. Волкова, В.М. Современный организационно-экономический механизм управления многоквартирными жилыми домами / В.М. Волкова, Н.И. Барановская // Актуальные проблемы современного строительства: сборник материалов

64-й Международной научно-технической конференции молодых учёных. В 3 ч. Ч. III.: Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве / СПб: СПбГАСУ. - 2011. - С. 147-149. (0,38/0,19 п. л.).

5. Волкова, В.М. Зарубежный опыт организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов / В.М. Волкова // Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве: материалы Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых учёных и докторантов / СПб: СПбГАСУ. - 2012,- С.134-137. (0,34 п. л.).

6. Ланько, В.М. Особенности новой системы капитального ремонта многоквартирных домов в РФ / В.М. Ланько // Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве: материалы Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых учёных и докторантов / СПб: СПбГАСУ. -2013. (0,39 п. л.).

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписано к печати 7.10.13. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,4. Тираж 120 экз. Заказ 156. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.