Формирование и развитие конкурентных преимуществ в предпринимательских структурах на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие конкурентных преимуществ в предпринимательских структурах на рынке недвижимости"

На правах рукописи/

Г\\ /

0046021'« МЕДВЕДОВСКАЯ ЮЛИЯ МИХАЙЛОВНА

Формирование и развитие конкурентных преимуществ в предпринимательских структурах на рынке недвижимости

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 О МАЗ 2010

Санкт-Пегербург - 2010

004602195

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»

Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент

Яненко Марина Борисовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Шатрова Елена Викторовна

доктор экономических наук, профессор Попков Валерий Павлович

Ведущая организация - Государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

Зашита диссертации состоится 2010 г. в

на заседании диссертационного совета Д 212.237.08 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Пегербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21.

Автореферат разослан

«Л

» сь^/се/^я 2ою г.

Ученый секретарь

диссертационного совета В.Н. Татаренко

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В контексте современного экономического развития, характеризующегося снижением макроэкономических показателей, ростом безработицы, социальной нестабильности общества и снижением покупательной способности граждан, необходимы новые подходы к формированию конкурентоспособности предпринимательских структур.

Формирование конкурентных преимуществ компаний, основанное на системном подходе в анализе и оценке их развития, актуально не только с позиций увеличения прибыли, но и как процесс непрерывного развития хозяйствующих субъектов, способствующий эволюции рыночных отношений, улучшению качества жизни, культуры потребления, оптимизации потребностей общества и формированию определенного стиля жизни. Исследование конкуренции и конкурентных преимуществ с таких позиций формирует, таким образом, правильное понимание идей предпринимательства и способствует, в конечном счете, экономическому и общественному прогрессу. Необходимость реализации стратегий конкурентоспособности возрастает с учетом кризиса экономической системы и порождаемого им роста недобросовестной конкуренции, а также снижения качества продукции со стороны предпринимателей с целью сохранения своих доходов.

Негативные тенденции, повлиявшие на развитие всей национальной системы предпринимательской деятельности, в значительной степени затронули и российский рынок жилой недвижимости, роль которого в национальной экономике значительна. Крупные объемы инвестиций в строительство, обеспечение значительной доли ВВП, влияние на развитие кредитных отношений, связь со многими сферами хозяйствования, собственное нормативно-правовое регулирование - все это подтверждает уникальную роль данного рынка в системе экономических отношений. При этом нельзя не затронуть социальное значение рынка, поскольку основной объект недвижимости - земля - имеет основополагающее значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни, представляя собой особую ценность для всего человеческого общества.

Тем не менее, к январю 2009 года объем продаж на рынке жилой недвижимости сократился в 3,8 раза по сравнению с январем 2008 года, объем выданных ипотечных кредитов за этот же период упал в 6 раз, снижение цены на первичном рынке за 2009 составило 14,26 %. При этом, сумма, потраченная россиянами на покупку зарубежной недвижимости, сократилась за 2009 год всего на 10% и составила $10,8 млрд., что говорит о низкой конкурентоспособности отечественного жилья и обусловливает необходимость выбора стратегии формирования конкурентных преимуществ участниками рынка.

Научные проблемы теоретического обоснования важнейших категорий конкуренции, факторов и источников конкурентных преимуществ, а также разработка методических основ их оценки и обоснование выбора конкурентных стратегий на рынке недвижимости также требуют своего решения.

Актуальность темы диссертационного исследования, таким образом, вытекает из необходимости решения таких проблем разработки стратегического развития предпринимательских структур рынка недвижимости, как необходимость научного обоснования теоретических положений категорий конкуренции применительно к рынку недвижимости, анализа особенностей исследуемого рынка с позиций системного подхода, методических основ оценки конкурентоспособности участников рынка, анализа тенденций развития рынка в условиях кризиса, проблем создания стратегий формирования конкурентных преимуществ с учетом специфики рынка недвижимости и формирования методических подходов к их выбору с целью преодоления последствий кризиса.

Степень разработанности научной проблемы. Проблемы конкуренции, конкурентоспособности и формирования конкурентных преимуществ были предметом изучения многих известных ученых, среди которых М.Портер, П.Друкер, И.Ансофф, Й.Шумпетер, А.А.Томпсон, А.Дж. Стрикленд, А.Маршалл, Дж. Робинсон, Э. Чемберлин, П.Дойль, Дж.Траут и другие авторы.

Значительный вклад в развитие отечественной теории конкурентоспособности и предпринимательства внесли Г.Л.Азоев, А.Ю.Юданов, P.A. Фатхутдинов, В.А.Белоусова, C.B. Емельянова, Г.Л. Багиев, И.М.Лифиц, А.Л.Загорский. В.П. Попков и др.

Исследования теоретических основ формирования рынка недвижимости принадлежат А.Н.Асаулу, В.А.Горемыкину, В.В.Кущенко, С.О.Лозовской, В.З.Черняк, Ю.В.Пашкусу и др.

Тем не менее, теоретические и методические основы формирования конкурентоспособности на рынках недвижимости недостаточно проработаны. Большинство трудов посвящены управлению и экономике рынка, а также конкурентоспособности недвижимости как продукта. Однако в условиях кризиса очевидна необходимость в разработке концептуальных основ развития предприятий рынка недвижимости на базе классических теорий конкурентоспособности и предпринимательства.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических положений выбора стратегий формирования и развития конкурентных преимуществ в предпринимательских структурах рынка недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы для решения следующие задачи:

•раскрыть социально-экономическую сущность

предпринимательства на рынке жилой недвижимости и его роль в национальной экономике на современном этапе;

•обосновать теоретические подходы к определению основных категорий конкуренции применительно к рынку недвижимости;

•исследовать основные тенденции развития предпринимательства на рынке жилой недвижимости и составить прогноз его развития на ближайшие годы;

•выявить и обосновать основные факторы, определяющие эффективность формирования конкурентных преимуществ на рынке недвижимости;

•разработать модель выбора наилучшей стратегии с использованием экспертной оценок;

•сформировать методические подходы к формированию конкурентных преимуществ с учетом специфики исследуемого рынка и теоретических разработок в данной области.

Объектом исследования выступают строительные компании, осуществляющие строительство и продажу жилой недвижимости на территории Российской Федерации.

Предметом исследования являются теоретические и методические проблемы формирования конкурентных преимуществ предпринимательских структур на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы, поставленных в ней проблем явились научные труды в области конкуренции и конкурентоспособности, экономико-математических моделей в стратегическом планировании.

В диссертации применены такие общенаучные методы исследования, как анализ и синтез, системный подход, методы предметно-логического, факторного, сравнительного анализа, сценарного прогнозирования и математического моделирования. Все методические и теоретические положения, выполненные в диссертации, основаны на работах ведущих ученых и специалистов по вопросам теории и практики управления конкурентоспособностью компаний.

Информационная база исследования формировалась из данных государственной и региональной статистики, законов и постановлений исполнительных и законодательных органов власти федерального и регионального уровней, периодических изданий, материалов, представленных в справочниках, монографиях, тезисах и докладах научно-практических конференций, данных информационно-аналитических агентств, информационных материалов, представленных в сети Интернет, а также материалов, предоставленных компаниями «ЮИТ-Лентек», «ЛЭК», «Трест 36».

Структура диссертации сформирована таким образом, чтобы в наиболее доступной и рациональной форме отразить актуальные и малоисследованные проблемы по теме диссертации на основе соблюдения логической последовательности изложения материала, установления причинно-следственной взаимосвязи факторов и элементов исследуемых проблем и объектов. Цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру и объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.

II. ОСНОВНЫЕ ВДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Системный анализ теоретических представлений о сущности, значении и условиях развития сферы рынка жилой недвижимости позволил выделить в качестве основных признаков жилой недвижимости как продукта ее высокую стоимость, инвестиционную привлекательность и высокую степень психологической составляющей сделки.

По мнению автора, конкуренция в сфере жилой недвижимости, с одной стороны, является важнейшим условием ее существования и развития, и именно конкуренция заставляет участников рынка постоянно внедрять наиболее эффективные способы производства, предлагать новые дизайнерские концепции и ценовые предложения, осуществлять работу на новых сегментах. С другой стороны — формы проявления и содержание конкуренции, прежде всего, обусловлены состоянием рынка, его тенденциями и цивилизованностью.

Автор считает, что в соответствии с современной экономической теорией, тип рынка, соответствующий современному рынку жилой недвижимости Санкт-Петербурга, сочетает в себе признаки олигополии и монополистической конкуренции, так как при наличии ценовой конкуренции, сложных условий выхода на этот рынок, характерных для олигополии, количество его участников достаточно высоко, что характерно для монополистической конкуренции.

На основании проведенного системного анализа опыта исследований конкурентоспособности и особенностей рынка недвижимости, было сформулировано авторское определение конкурентоспособности на данном рынке, как свойства субъекта рыночных отношений выступать на рынке наравне с присутствующими там конкурирующими субъектами рыночных отношений, обладая доступам к необходимым ресурсам и доверием потребителей.

Конкурентное преимущество на рынке недвижимости, с точки зрения автора, - это материальное выражение конкурентоспособности, основное средство достижения превосходства в конкурентной борьбе, выраженное в конкретных факторах, формирующих благоприятный имидж предприятия и успешное позиционирование продукта.

Исследование опыта отечественных и зарубежных ученых в области конкурентоспособности позволило выделить в качестве наиболее эффективного инструмента мониторинга конкурентной среды классическую модель расстановки конкурентных сил М.Портера, рассмотренную через призму социально-экономических условий развития рынка и представленную на рисунке 1. Модель построена на основании официальных статистических данных, а также законодательных и нормативных актов, касающихся развития рынка. Определение места исследуемой компании в конкурентной

Потенциальные конкуренты:

Московские, а также тггернациональные компании, вытесняющие малых и средних участников рынка. Усиление роли государственного участия в этом _процессе __

Поставщики:

Их роль ограничена

ввиду того, что застройщики, то есть поставщики объектов недвижимости, часто совмещают в себе функции ебьггового звена.

Роль данной конкурентной силы для наиболее сильных участников рынка не значительна

Угроза их появления высока в момент подъема рынка

Конкуренция между действующими предприятиями:

Участники рынка - крупные компании, их конкурентоспособность зависит от

объемов вложенного капитала. Лидеры рынка - Лэк иЛенСпецСму (более 10% доли рынха каждая) Среднее положение: Квартира.ру, Гатчинский ДСК, Лентек, Ленстройгрест, Строительный трест, Элис, Петротрест, Стройвндустркя-Н, Северный город,

Петербургская, Недвижимость, Возрождение (от 2 до 10% доли рынка) Остальные компании - Прагма, Трест 36, М-Ивдусгрия и др. (менее 2% рынка)

Роль данной конкурентной

силы снижается в период взлета

рынка и обостряется в период спада

Покупатели:

Высокодоходный сегмент, а также вступающие в ипотеку сегменты со средним доходом. В момент подъема рынка преобладают инвестиционные сделки и цены диктует продавец.

Угроза сведена к минимуму

Товары-замените.ти

Спрос.на недвижимость индивидуален и не взгшмозаменяем. Товары-заменители объектов недвижимости отсутствуют. Альтернативой первичному рынку может быть только загородная и зарубежная недвижимость, которая по своим свойствам не может полностью заменил, городское жилье

Рис.1 - Расстановка конкурентных сил на рынке недвижимости

среде рынка недвижимости позволяет выявить для нее источники конкурентных преимуществ и сделать следующие выводы:

•на рынке жилой недвижимости заказчиком, поставщиком и сбытовым звеном часто является одна и та же фирма, что снижает расходы на сбыт и упрощает административные условия сделки;

•самой весомой конкурентной силой в момент подъема на рынке

является борьба между имеющимися конкурентами;

•конкурентная сила товаров-заменителей практически отсутствует ввиду низкой взаимозаменяемости жилой недвижимости как товара.

Таким образом, влияние трех из пяти конкурентных сил в определенный момент цикла развития рынка может быть недостаточно существенно, что при высокой рыночной стоимости недвижимости и темпах роста цен делает рынок сверхдоходным, что наблюдалось на российском рынке с 2005 до начала 2008 года.

При этом вышеперечисленные факторы, а также необоснованный рост цен, в несколько раз превышающий себестоимость жилья, несоответствие качества жилья заявленному уровню цен и значительная доля инвестиционных сделок недвижимости послужили катализатором глубокого кризиса рынка.

На основе анализа современного состояния рынка, а также опыта исследователей рынка автором разработана классификация конкурентных преимуществ, характерных для современного рынка жилой недвижимости, представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Классификация конкурентных преимуществ на рынке недвижимости

Классификационный признак Вид конкурентных преимуществ, характерных для рынка недвижимости

Общеэкономическое состояние рынка о Высокая норма прибыли в отрасли о Относительно небольшие сроки окупаемости капитальных вложений о Благоприятная динамика цен

Стимулирующая политика государства о Снижение ставки рефинансирования о Снижение налоговых ставок о Снижение таможенных ставок

Рыночные факторы о Растущая емкость рынка о Отсутствие товаров-заменителей

Нормативно-правовые факторы регулирования рынка о Государственные программы доступного жилья о Льготы и привилегии, предоставляемые отрасли

Административные меры регулирования рынка о Благоприятная тендерная политика о Государственная поддержка участников рынка недвижимости о Снижение административно-бюрократических формальностей строительства и продажи жилья

Уровень развития инфраструктуры рынка о Развитие инженерных технологий о Развитие транспорта

Конкурентные преимущества структурного характера о Высокий уровень интеграции в компании о Эффективно построенная организационная структура компании

Экономический потенциал предприятия о Финансовый потенциал предприятия о Возможность привлечения заемного капитала

Технические факторы о Использование современной техники в строительстве о Технические характеристики строящихся объектов о Технологические преимущества строительных материалов

Географические факторы о Территориальное расположение строящегося жилья о Уровень инфраструктуры района расположения

На основании теоретических и методологических разработок в области конкурентоспособности и формирования конкурентных преимуществ, нами был создан алгоритм анализа рынка (рисунок 2), позволяющий выявить условия для осуществления предпринимательской деятельности на данном этапе развития, определить возможности реализации предпринимательских стратегий, выявить основных конкурентов, определить собственные конкурентные преимущества и возможные стратегий их формирования и развития.

На основе анализа и обобщения статистических данных социально-экономического развития Российской Федерации, а также нормативных документов, регламентирующих жилищную политику

Политико-правовые факторы

Анализ макроэкономических факторов

I

Макроэкономические показатели

Факторы социального развития

Технологические факторы

Цель: Выявление условий для осуществления предпринимате

льской деятельности

Спрос на строящееся жилье

Исследование рыночной ситуации

Структура Динамика цен

предложения

на рынке

Развитие ипотечного кредитования

Цель: определение возможностей реализации предпринимательских стратегий

Потенциальные котапеш-ы

Исследование конкурентной среды

Поставщики

Покупателг

Товары-заменители

Цель: выявление основных конкурентов

Исследование положения предприятия на рынке

Выявление рыночной доли в объеме продаж и

объеме введенного жилья

Формула конкурентного преимущества компании

Узнаваемость бренда компании

Оценка имиджа компании

Цель: вь^вление собственных конкурентных преимуществ и возможных стратегий их формирования и развития

Рис. 2 - Алгоритм анализа рынка жилой недвижимости

государства, в диссертации дана оценка существующего положения рынка жилой недвижимости, характеризующегося падением цен и приближением их к точке минимума. Цены на квартиры в строящихся домах снизились за 2009 год на 14,62%, и в декабре 2009 года средняя стоимость жилья в Петербурге составляла 72,9 тыс. рублей за метр.

Государственное влияние на рынок было и продолжает быть значительным. Конкурс на массовый выкуп квартир у застройщика, предлагаемый как мера государственной поддержки рынка, на практике оказался более полезным для администрации города, с помощью которого она получила 140 000 м.кв. жилья по цене фактической себестоимости строительства.

Кризисный период для участников рынка первичной недвижимости характеризуется также гибкой ценовой политикой.

Средний размер скидки, по данным статистики, достигали в июле 2009 от 3 до 16 %. Однако, по мнению автора, зарождающийся дефицит ликвидного предложения может спровоцировать перелом цены в ближайшее время. На рынке будет также наблюдаться рост административного регулирования и привлечение компаний к социально значимым объектам строительства.

Разработка, реализация и эффективность стратегий формирования конкурентных преимуществ зависит от множества факторов. Автор сделал вывод, что выбор наиболее эффективной стратегии можно осуществить на основе расчета весовых коэффициентов формирующих ее факторов.

Развивая и дополняя методические подходы к формированию конкурентных преимуществ, автор разработал сводную таблицу факторов (таблица 2), определяющих эффективность стратегии формирования конкурентных преимуществ на рынке недвижимости, объединенных в четыре группы: факторы внешней среды; внутренней среды; конкурентоспособности предприятия и развития отрасли.

Таблица 2 - Факторы, определяющие эффективность стратегии формирования конкурентных преимуществ на рынке недвижимости

Факторы внешней среды предприятия Факторы внутренней среды предприятия Факторы конкурентоспособности предприятия Факторы развития отрасли

Политико-правовые факторы Организация продаж Строительство

А1 Ориентация на рыночное регулирование экономики В1 Методы организации продаж К1 Производительность труда 01 Динамика спроса

А2 Нормативно -правовая база В2 Ассортимент и качество квартир К2 Инвестиционная привлекательность 02 Динамика предложения

АЗ Госрегулиро вание отрасли вз Предлагаемые ипотечные продукты КЗ Рентабельность 03 Динамика цен на жилье

А4 Отношение общества и власти В4 Прочие кредитные программы 04 Развитие сопутствутощ их отраслей

Социальные факторы Кадры Продвижение 05 Развитие ипотеки

А5 Изменение в стиле и уровне жизни В5 Квалификация кадров К4 Доля затрат на стимулирование продаж

А6 Демографии еские изменения В6 Рациональное распределение прав и ответственности К5 Обьем нереализованных квартир

А7 Влияние СМИ В7 Мотивация персонала Кб Эффективность рекламы и средств стимулирования

А8 Экономичес кое поведение людей К7 Организация РЯ

Техно факго логические эы Маркетинг Финансы

А9 Инновации в строительстве В8 Имидж предприятия К8 Автономия предприятия

А10 Государственная политика в области НТП В9 Рыночная доля К9 Платежеспособность предприятия

В10 Затраты на маркетинг К10 Ликвидность предприятия

В11 Уровень организации продаж К11 Оборачиваемость оборотных средств

Эконо факто мические ры Организационная культура Продукт

А11 Уровень инфляции В12 Психологический климат в коллективе К12 Качество жилья

А12 Уровень доходов населения В13 Тип организационной структуры К13 Имидж жилого объекта

А13 Динамика процентных ставок В14 Способность улаживать административные формальности

А14 Общая динамика макроэкономических показателей В15 Взаимоотношения с клиентами

Для выбора наиболее эффективной стратегии формирования конкурентных преимуществ была разработана методика, основанная на методе анализа иерархий, примененная с учетом специфики рынка

недвижимости. Методика основана на сравнительном анализе факторов и вычисления весовых коэффициентов этих факторов в реализации стратегии для каждого отдельного предприятия (рис.3).

Рис. 3 - Блок - схема методики выбора стратегии формирования конкурентных преимуществ на рынке недвижимости

Методика осуществляется методом экспертной оценки, на основании которого строится математическая матрица, а затем рассчитываются весовые коэффициенты влияния каждого из факторов на реализацию альтернативных стратегий.

Методика выбора стратегии состоит из следующих основных шагов:

1. Расчет показателя оценки внешней среды:

^ = КдппАпп + КАсцАсц + К-4тгхАтех + КдэкАзк (1),

где А - показатель оценки внешней среды;

Км - весовые коэффициенты факторов внешней среды;

Л; - балльное значение факторов внешней среды, определенное

методом экспертных оценок;

г - факторы внешней среды- политико-правовые, социальные, технические, экономические.

2. Расчет показателя оценки внутренней среды:

в = КвопВоп + КВкВк + КВмарВмар + КБокВок (2),

где В - показатель оценки внутренней среды; КВ1 - весовые коэффициенты факторов внутренней среды; й; - балльное значение факторов внутренней среды, определенное методом экспертных оценок; г - факторы внутренней среды- организации продаж, кадры, маркетинг, организационная культура. 3 . Расчет показателя оценки конкурентоспособности предприятия:

к ~ &КстрКстр + КксбКсб + ^Кфин^фин + Ккпр^пр (3)>

где К - показатель оценки конкурентоспособности предприятия; КК1 - весовые коэффициенты факторов конкурентоспособности предприятия;

КI - балльное значение факторов конкурентоспособности предприятия, определенное методом экспертных оценок; I - факторы конкурентоспособности предприятия строительство, продвижение, финансы, продукт.

4. Расчет показателя оценки развития отрасли предпринимательства:

о = КохОх + Л 02 02 + к0ъ0ъ + Я0404 + К0ЪСЬ (4),

где О - показатель оценки развития отрасли;

К01 - весовые коэффициенты факторов развития отрасли;

Ох - балльное значение факторов развития отрасли предприятия,

определенное методом экспертных оценок;

/ - факторы развития отрасли - спрос, предложение, динамика

цен, развитие сопутствующих отраслей, ипотека.

5. Расчет интегрального показателя оценки эффективной стратегии формирования конкурентных преимуществ:

С1 = кАА1 + квВ1 + ккК1 + к001 (5),

где С; - интегральный показатель выбора стратегии

формирования конкурентных преимуществ;

/¿£ - весовые коэффициенты факторов, определяющих

эффективность стратегии: внешней среды, внутренней среды,

конкурентоспособности и развития отрасли;

А(, В;, АГг, 0г - показатели оценки факторов внешней среды,

внутренней среды, конкурентоспособности и развития отрасли;

г - альтернативные стратегии.

Общая формула расчета весовых коэффициентов выглядит следующим образом:

= 1^x1 (6),

где Кх1 - весовой коэффициент каждой из четырех группы факторов,

£ - сумма элементов матрицы по каждой группе факторов, - общая сумма элементов матрицы по всем четырем

группам;

х - обозначение группы факторов (внешней среды, внутренней среды, конкурентоспособности, развития отрасли)

В результате были получены значения весовых коэффициентов

ш-

КА1 = (33,44+24,03+10,13+28,65)/ 363,455 = 0,265 КЩ = (43,01+14,9+38,21+34,46)/ 363,455 = 0,359 Кк1 = (16,73+29,68+25,83+6,25)/ 363,455 = 0,216 Кы = 58,135/363,455 = 0,16

Таким образом, автором разработана формула математической модели для выбора наиболее эффективной стратегии:

а = 0,265Л1 + 0,359В1 + 0,216П + 0,160СН (7),

где / - альтернативные стратегии формирования конкурентных преимуществ

В качестве альтернативных стратегий для данной методики, на основании опыта зарубежных исследователей

конкурентоспособности, наиболее применимыми для рынка недвижимости автором были выбраны следующие: лидерство по цене, дифференциация предлагаемого жилья, фокусирование на узком сегменте, совершенствование способов организации продаж.

Используя рассчитанные веса каждого фактора, а также результатов экспертной оценки важности факторов в каждой из перечисленных стратегий, с помощью формулы (7) вычисляется показатель оценки каждой предложенной стратегий. Итоговые результаты и полученные рейтинги стратегий представлены в таблице 4.

Таблица 4 - Итоговый расчет рейтингов каждой из выбранных стратегий____________

Стратегия Итоговая оценка стратегии Рейтинг

С1 - лидерство по цене 6,529 2

С2 -дифференциация 6,58 1

СЗ - фокусирование 5,64 4

С4 - совершенствование способов организации продаж 6,292 Л

Главные преимущества разработанной методики для рынка недвижимости состоят в иерархическом характере методики, позволяющей учитывать многофакгорное развития рынка недвижимости, а также в возможности осуществления без проведения масштабного дорогостоящего исследования рынка.

Таким образом, на основании разработанной методики выявлена наиболее эффективная стратегия - стратегия дифференциации, заключающаяся в уникальности предложения за счет использования следующих конкурентных преимуществ:

• финансовая устойчивость,

• позиционирование жилья как средства безопасности и комфорта,

• дифференциация строительных технологий,

• высокий уровень квалификации кадров и интеграции в компаниях,

• дифференциация средств стимулирования и рекламы,

» территориальное расположение строящегося жилья,

• благоприятный имидж компании на рынке,

• возможность торга при покупке жилья,

• опыт разрешения административно-правовых формальностей в процессе заключения сделки.

• обеспечение максимальной информативности покупателя о жилом объекте на всех стадиях строительства

• использование on-line технологий при продаже недвижимости

В основе приоритетных конкурентных преимуществ для всех стратегий, по мнению автора, должно лежать формирование надежного имиджа компании и позиционирование жилой недвижимости как средства обеспечения социального комфорта и жизненного уровня.

Преимуществами данной стратегии для рынка недвижимости можно назвать многовариантность путей ее реализации, лучшие возможности для удовлетворения спроса покупателей, гибкость ценообразования.

Методика, предложенная автором исследования, универсальна и может применяться и при выборе других альтернативных стратегий за счет относительной простоты вычислений и отсутствии необходимости в масштабном маркетинговом исследовании.

III. ВКЛАД ABTOPA В ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Личный вклад автора раскрывается положениями исследования, в которых содержатся:

• Особенности российского рынка жилой недвижимости с момента его возникновения, заключающиеся в высокой степени многофакторности его развития и преобладания в нем неколичественных факторов;

• Модель расстановки конкурентных сил на рынке, объясняющая цикличность его развития;

• Алгоритм анализа рынка жилой недвижимости, направленный на выявление собственных конкурентных преимуществ участников рынка и возможных стратегий их достижения;

• Комплексное исследование современного цикла развития рынка жилой недвижимости с выявлением основных кризисных показателей;

• Обоснование необходимости выработки универсальной оценочной шкалы факторов формирования конкурентных преимуществ в целом для всего рынка;

• Применение математических моделей в выборе и оценке стратегий формирования конкурентных преимуществ на рынке недвижимости;

• Выбор основных конкурентных преимуществ предприятий рынка недвижимости в соответствии с наиболее эффективной стратегией.

IV. СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна результатов исследования, заключается в том, что автором разработана стратегия формирования конкурентных преимуществ для предприятий рынка жилой недвижимости на основе многофакторной математической модели и комплексного исследования рынка.

Наиболее существенные результаты исследовании, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем, состоят в следующем:

1. Определена и раскрыта социально-экономическая сущность предпринимательства на рынке недвижимости на современном этапе,

заключающаяся в неразрывной связи с правовыми и административными аспектами передачи имущественных прав.

2. Сформулированы авторские определения основных категорий конкуренции для рынка недвижимости: конкуренция, конкурентоспособность, конкурентное преимущество, в основе которых лежит превосходство в позиционировании продукта и лояльности покупателей объектов недвижимости.

3. Разработана методика анализа развития рынка недвижимости, позволяющая выявить возможности применения на данном рынке стратегий формирования конкурентных преимуществ, заключающаяся в анализе тех аспектов внешней и внутренней среды предприятия, которые в условиях данной конкурентной среды позволяют формировать конкурентное преимущество.

4. Выявлены тенденции современного развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, характеризующиеся кризисным состоянием вследствие усиления воздействия тех конкурентных сил, которые раньше были незначительными.

5. Установлены и структурированы факторы, определяющие эффективность стратегий формирования конкурентных преимуществ, и используемые для выбора этих стратегий на рынке недвижимости, представленные факторами внутренней среды, внешней среды, факторами конкурентоспособности и развития отрасли.

6. Разработана экономико-математическая модель выбора стратегических альтернатив, позволяющая выявить приоритетные конкурентные преимущества предпринимательских структур в процессе разработки стратегий конкурентоспособности.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения теоретических и методических проблем, выводы и рекомендации имеют практическую направленность и позволяют в существующих условиях кризиса экономической системы формировать конкурентоспособность предприятий рынка недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы характеризуется возможностью использования теоретических и методических положений непосредственно участниками рынка недвижимости в процессе анализа взаимодействия элементов

механизма управления предприятием, формирования и реализации мероприятий, направленных на формирование и развитие конкурентных преимуществ.

Результаты исследования используются в учебном процессе при проведении семинарских занятий по дисциплине «Организация предпринимательской деятельности» для студентов дневной и заочной формы обучения по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии торговли и общественного питания».

Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования прошли апробацию на конференциях профессорско-преподавательского состава ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский торгово-экономический институт», а также межвузовской конференции «Региональные проблемы развития потребительского рынка» (5 декабря 2008 г.)

Предложенная методика была применена при разработке стратегии развития ЗАО «Трест-36» на 2009-2010 гг.

По теме диссертации опубликовано 4 научные работы общим объемом 2 п.л.

V. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Медведовская Ю.М. Анализ конкурентных сил на рынке недвижимости // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета Серия Экономические науки. 2009. - №1. - 0,75 п.л.

2. Медведовская Ю.М. Системный анализ основных понятий конкуренции на рынке недвижимости // Экономика и эффективность организации производства: Сборник научных трудов по итогам международной научно-технической конференции, Выпуск 9. -Брянск: БГИТА, 2008. - 0,75 п.л.

3. Медведовская Ю.М. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга // Системный анализ в проектировании и управлении: Сборник XII Международной научно-технической конференции - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2008.- 0,25 пл.

4. Медведовская Ю.М. Применение различных стратегических подходов к формированию конкурентных преимуществ на рынке недвижимости. // Региональные проблемы развития потребительского

рынка: Сборник межвузовской научно-практической конференции -СПб.: Изд-во СПбТЭИ, 2008. - 0,25 п.л.

МЕДВЕДОВСКАЯ ЮЛИЯ хМИХАЙЛОВНА АВТОРЕФЕРАТ

От печатано в типографии ООО «РУБЕЖ-полиграфия» Формат 60x84 1/16 Печ.л. 1,0 Тираж 70 экз. Заказ № 371