Государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

СТОЯНОВА МАРИНА АЛЕКСАНДРОВНА

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (ценообразование)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

11 АПР '¿013 005051597

Санкт-Петербург - 2013

005051597

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Пузыня Наталия Юрьевна

Официальные оппоненты: Кантор Евгений Лазаревич,

доктор экономических наук, профессор АОУ ВПО «Ленинградский государственный университет им. Пушкина», профессор кафедры менеджмента

Таюрская Ирина Соломоновна,

кандидат экономических наук, доцент НОУ ВПО «Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права», доцент кафедры экономической теории

Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет»

Защита диссертации состоится «¿Ъ » №<£¿¿£0. 2013 года в часов на заседании диссертационного совета Д 2l2.237.01 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. ¿№т'0 .

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный экономический университет».

Автореферат разослан » <-¿^¿^/^^2013 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета . Миэринь Л.А.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В России, как и во многих странах, развитие рынка недвижимости происходит при участии государства. Фактически формирование рынка недвижимости началось в начале 90-х годов, в период, который характеризовался общим спадом производства, снижением эффективности экономики, несовершенством финансово-кредитной системы, падением реальных доходов и усилением социальной дифференциации населения, расширением теневого оборота в жилищной сфере. В этих условиях роль и значение государства возрастали.

В настоящее время ценообразование на рынке жилой недвижимости формируется под воздействием рыночных механизмов, что не всегда гарантирует высокую эффективность экономической деятельности. Несмотря на разработку ряда законопроектов, государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости остается неэффективным, что подтверждает тенденция постоянного роста стоимости жилья в большинстве крупных городов России, рост аварийности жилищного фонда, неразвитость ипотечного жилищного кредитования и низкая обеспеченность населения жильем. Несмотря на коррекцию мирового финансового кризиса, цены на жилую недвижимость остаются достаточно высокими и при низких доходах населения делают этот актив малодоступным для большинства граждан.

Исторически спрос на жилье длительное время не соответствовал предложению, в результате чего образовался значительный дефицит жилья, а жилищная проблема приобрела особую социально-экономическую остроту.

В современный период рост потребительского и инвестиционного спроса на жилье приводит к неуклонному росту цен. Темпы роста цен на жилую недвижимость опережают темпы роста доходов населения и объемы жилищного строительства, что обостряет проблему обеспеченности населения качественным и доступным жильем и приводит к необходимости исследования закономерностей функционирования рынка жилой недвижимости, выявления тенденций спроса и предложения, сэценки влияния различных факторов на цены, разработки эффективных инструментов государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на достижение оптимальных соотношений между свободой экономической деятельности и балансом публичных и частных интересов.

Исходя из социальной и экономической важности рынка жилой недвижимости для развития экономики, повышения благосостояния населения, улучшения условий мобильности трудовых ресурсов — повышение эффективности регулирования цен на рынке жилой недвижимости является главной задачей, стоящей перед государством.

Данные обстоятельства обусловливают актуальность темы диссертационного исследования, а также его теоретическую и практическую значимость.

Степень научной разработанности проблемы. Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и

зарубежных ученых по вопросам ценообразования и управления недвижимостью. Среди ученых, исследующих вопросы ценообразования, можно выделить Г.Л. Багиева, В.В. Герасименко, П.И. Гребенникова, Т.В. Емельянова, В.Е. Есипова, Г.А. Маховикову, A.B. Севастьянова, В.М. Тарасевич, И.В. Липсица, А.Н. Цацулина, Ю.В. Яковца, Т. Крэма, Р.Дж. Долана, Г. Саймона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Г.С. Харрисона.

Изучению особенностей становления, развития, прогнозирования рынка недвижимости в России посвящены фундаментальные исследования российских ученых: А.Н. Асаула, П.Ю. Алпатова, И.Т. Балабанова, Ю.Э. Бессоновой, Н..В. Васильевой, C.B. Грибовского, В.А. Горемыкина, A.B. Губаревой, А.Г. Грязновой, И.П. Иваницкой, В.А. Киселевой, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Г.М. Стерника, М.А. Федотовой, В.Н. Смагина и других. Различным аспектам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов посвящены труды научного коллектива Фонда «Институт экономики города».

Изучением закономерностей и концепций государственного регулирования, совершенствования механизмов использования государственной собственности занимались такие ведущие ученые как: Л.И. Абалкин, В.П. Васильев, А.Г. Зельднер, Е.П. Губин, С.Г. Капканщиков, В.И. Кушлин, М.Ю. Лев, В.П. Орешин, И.Е. Рисин.

Однако, несмотря на большое количество теоретических и практических исследований, аспект государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости остается не полностью освещенным. Недостаточная проработанность данной проблемы обусловили цели и задачи исследования.

Целью исследования является разработка организационно-экономических мер по совершенствованию государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на повышение эффективности его функционирования.

Для реализации поставленной цели в работе предполагается решить следующие задачи:

- проанализировать экономическую сущность понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости»;

- выделить этапы развития рынка жилой недвижимости, выявить особенности современного этапа развития рынка жилой недвижимости;

- выявить и проанализировать основные ценообразующие факторы;

- обосновать необходимость государственного регулирования цен на жилую недвижимость;

- провести сравнительный анализ методов государственного регулирования цен на жилую недвижимость в России и за рубежом с целью выявления наиболее оптимальных для России инструментов регулирования;

- предложить ряд мер экономического характера по совершенствованию государственного регулирования ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости. Предметом исследования является государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области регулирования цен на рынке жилой недвижимости. Исследование основано на методологии системного подхода, методах анализа, синтеза и корреляционно-регрессионного анализа.

Информационной базой диссертационной работы являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации и зарубежных стран, данные периодических изданий по исследованию рынка жилой недвижимости, монографии и статьи российских и зарубежных ученых по направлению исследования, материалы научно-практических конференций и семинаров, обзоры отечественных и зарубежных авторов.

Диссертационное исследование соответствует Паспорту научной специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - ценообразование): п. 11.1 - Методологические основы ценообразования, п. 11.2 - Теоретико-методологическая база современных концепций ценообразования, факторы, воздействующие на процессы ценообразования, уровни, соотношения, динамику и структуру цен, 11.4. Государственная ценовая политика, ее цели, принципы, возможности, методы и границы участия государства в процессах ценообразования, 11.14. Сравнительный анализ государственной ценовой политики России и стран ближнего и дальнего зарубежья.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании комплекса мер, направленных на повышение эффективности государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:

- уточнено понятие «рынка недвижимости» с позиции взаимосвязи с рынком товаров и рынком капиталов;

- выделены и проанализированы основные этапы развития рынка жилой недвижимости в России в период рыночных отношений;

- выявлены и систематизированы факторы влияния внешней и внутренней среды на уровень и динамику цен на жилую недвижимость; разработаны корреляционно-регрессионные модели влияния факторов на цену 1 кв. м жилья на первичном рынке России;

- обоснована целесообразность стимулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости с использованием различных методов косвенного регулирования со стороны государства;

- на основе сравнительного анализа регулирования цен на жилую недвижимость в России и за рубежом предложены организационно-экономические меры по совершенствованию государственного регулирования цен, в основу которых положена модель взаимодействия органов государственной власти и частного сектора в рамках государственно-частного партнерства;

- разработаны меры по совершенствованию системы налогообложения, ипотечного кредитования, и пенсионного обеспечения в рамках государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости. Гипотеза исследования заключается в том, что в условиях развития

крупных городов, динамично развивающейся рыночной среды, усиления конкурентной борьбы и активизации кризисных явлений повышается потребность в эффективном регулировании рынка жилой недвижимости. Основным инструментом такого регулирования должен стать ценовой механизм, включающий методы прямого и косвенного регулирования. Результатом подобного регулирования станет удовлетворение интересов различных участников рынка жилой недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что основные положения и выводы вносят вклад в расширение и углубление научных знаний в области ценообразования на рынке жилой недвижимости. Практическое значение диссертационного исследования заключается в обосновании и выборе направлений реализации государственной политики в целях регулирования цен на рынке жилой недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и обсуждались на международных (Киев, 2012; Пенза, 2012) и российских (Санкт-Петербург, 2011) научно-практических конференциях. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при чтении дисциплины «Цены и рыночная конъюнктура (государственное регулирование цен)».

Публикации. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 7 научных работах общим объемом 1,33 п.л. (из них авторских — 1,2), в том числе в 1 авторской статье в рецензируемом экономическом журнале, рекомендованном ВАК.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения. Общее число страниц — 182, число таблиц - 31, рисунков - 19, приложений - 17.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Понятие «рынка недвижимости» с позиции взаимосвязи с рынком товаров и рынком капиталов. В экономической литературе зарубежные и отечественные ученые определяют термин «рынок недвижимости» с учетом экономической сущности и особенностей данного рынка. Представители российской научной школы дают различные определения рынка недвижимости, однако, по мнению автора, не подчеркивают основной экономической сущности (обмена правами на объекты недвижимости) и главной особенности рынка недвижимости (присутствии свойств рынка товаров и рынка капиталов). Данная особенность была определена в результате исследования природы недвижимости, в ходе которого было выявлено, что экономическая сущность недвижимости проявляется в ее двойственности, т.е. наличии свойств товара (как объекта сделок, удовлетворяющего различные потребности и имеющего определенные качественные и количественные характеристики) и капитала (как инвестиционного ресурса, приносящего доход).

В ходе исследования были выделены наиболее важные характеристики рынка недвижимости. Во-первых, рынок недвижимости существует тогда, когда происходит передача прав на недвижимость: без перехода прав не существует и рынка. Во-вторых, рынок распределяет и перераспределяет недвижимость между различными вариантами ее использования через механизм цен. В-третьих, передача прав на недвижимость в зависимости от целей — это купля-продажа товаров для личного использования либо инвестиции в товар, приносящие доход.

Проанализировав экономическую сущность недвижимости, рассмотрев различные подходы к трактовке понятия «рынок недвижимости» и выявив основные свойства рынка недвижимости, автор уточнил понятие «рынка недвижимости», под которым понимается совокупность отношений, возникающих в результате операций по передаче прав на недвижимость, формирования цен и инвестирования капитала. В связи с этим, рынок недвижимости является рынком товаров и рынком капиталов.

2. Основные этапы развития рынка жилой недвижимости в России в период рыночных отношений. В работе дан анализ развития рынка недвижимости в России, начиная с 1992 года по настоящее время, что позволило выявить пять периодов. При переходе от одного этапа к другому происходило изменение основных рыночных характеристик (цены, спроса и предложения, доходов населения).

На первом этапе становления рынка недвижимости рыночная конъюнктура характеризовалась значительным превышением спроса над предложением, большим количеством сделок с недвижимостью, низкими ценами на жилье, высокой инфляцией. Результатом данных процессов стала активная приватизация социального жилья, сокращение государственных

программ при недостаточно проработанной законодательно-нормативной базе.

На втором этапе был принят ряд важных законопроектов, регулирующих отношения на рынке недвижимости. Рынок недвижимости становился более сложным и многообразным: успешно развивалась законодательная и нормативная базы, начал активно развиваться первичный рынок недвижимости, относительно единый до этого рынок жилья расслоился на ряд сегментов, в каждом из которых превалировали свои факторы ценообразования и свой тип покупателей (эконом-класс, элит-класс). Это сопровождалось значительным уменьшением инфляционных ожиданий и снижением темпов роста цен.

В конце второго этапа развития рынка жилой недвижимости сложилась законодательно-правовая база и инфраструктура рынка, изменение цен происходило от изменения спроса и предложения.

На третьем (докризисном) этапе прослеживается прочная связь рынка недвижимости с рынком капитала. Этот период характеризуется активным ростом цен на объекты жилой недвижимости во всех сегментах, который связан как со спекулятивным спросом, так и денежными вливаниями в российскую экономику, инвестированием в строительство и девелопмент, развитием ипотеки и других форм жилищного финансирования. Неразвитый фондовый рынок и отсутствие работающих финансовых инструментов при растущих мировых ценах на нефть и активном притоке нефтедолларов в Россию, способствовали спекулятивному инвестированию денежных средств в недвижимость и росту цен на нее.

Мировой финансовый кризис внес коррективы в развитие рынка жилой недвижимости. На четвертом (кризисном) этапе развития рынка жилой недвижимости наблюдались следующие тенденции: (1) снижение объемов строительства и цен на жилую недвижимость; (2) падение платежеспособного спроса населения вследствие снижения покупательной способности и изменения потребительского спроса в сторону накопления; (3) сокращение инвестиций в строительство при ежегодном росте в предыдущие годы; (4) снижение доступности кредитных ресурсов; (5) рост объемов долговых обязательств российский застройщиков,

С середины 2010 года начинает наблюдаться динамика роста цен на рынке жилой недвижимости, что свидетельствует о переходе от кризисного этапа развития: к посткризисному периоду восстановления. Стимулирующая денежно-кредитная политика ЦБ РФ способствовала росту активности на рынке ипотечных ресурсов, расширению кредитной деятельности банков и снижению ставок по ипотечным кредитам по сравнению с предыдущими периодами, что содействовало постепенному восстановлению уровня сделок и цен на рынке жилой недвижимости.

Общая характеристика этапов развития рынка жилой недвижимости в России представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Этапы становления рынка жилой недвижимости в России

Основные показатели Этапы

I - начальный этап становления рынка (1992-1995 гг.) II - переходный, складывающийся рынок (1995-2000 гг.) III-этап сформировавшегося рынок (2000-200$ гг.) IV - кризисный этап (2005-2010 гг.) V - этап восстановления (2010-по наст, вр.)

Общая закономерность периодов нестабильное, колебательное развитие рынка постоянный рост цен с кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации) кризисное состояние восстановление

Ценовая характеристика этапа • умеренно-высокие темпы роста цен при усилении дифференциации стоимости квартир в зависимости от их параметров; • цены далеки от общемировых цен • относительная стабилизация уровня цен в рублевом выражении с некоторыми его колебаниями; • с осени 1998 г. по лето 1999 г. - существенное снижение цен в долларовом выражении • стремительный рост цен; • надувание спекулятивного «ценового пузыря» коррекция цен в сторону снижения в результате мирового финансового кризиса постепенное восстановление уровня сделок и небольшой рост цен

Цена 1 кв. м жилья на первичном рынке (рубЛв.м) 1364* 6 999 47 482 47 715 48 144

Ввод жилых домов (млн. кв.м общей площади) 233,6 170,7 267,4 235,8 120,7

Инфляция, (%) 200 20,2 11,0 8,3 8,8

Источник: Составлено автором на основе данных Росстата; *— в долларах США

По мнению автора, рынок жилой недвижимости в России сохраняет привлекательность для инвесторов в силу определенных факторов: (1) недостаточная обеспеченность населения жильем формирует долгосрочный спрос на жилье массового спроса; (2) высокий потенциал рынка при недостаточно развитом фондовом рынке России и отсутствии долгосрочных инвестиционных проектов делает рынок недвижимости одним из перспективных инструментов вложения денежных средств; (3) постепенное понимание стратегической важности рынка жилой недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях создает условия для развития доступного жилья.

3. Выявлены и систематизированы факторы внешней и внутренней среды, влияющие на уровень и динамику цен на жилую недвижимость; разработаны корреляционно-регрессионные модели влияния факторов на цену 1 кв. м жилья на первичном рынке России.

В связи с тем, что рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность региональных рынков, которые отличаются по уровню экономического развития, отраслевой структуре экономики, демографическим факторам, эффективности инвестиций, автор выделил три иерархических группы ценообразующих факторов:

- национальные факторы (отраслевая структура экономики России, особенности текущей экономической политики, инфляция и др.), носящие общий характер, косвенно оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости на уровне страны в целом;

- региональные факторы (экономические, социальные, административные и др.), влияющие на отдельные регионы страны, связанные с условиями конкретного региона РФ;

- факторы непосредственного окружения (характеристики жилья, здания, типа сделки и др.), связанные с объектом недвижимости и во многом обусловленные его характеристиками.

Для выявления общерыночных тенденций, были разработаны эконометрические модели влияния различных ценообразующих факторов, описывающие спрос и предложение жилой недвижимости, на цену 1 м2 жилья (у) на первичном рынке России в рамках определенного временного периода (2000-2010 гг.)1. Кроме внутренних факторов, потенциально влияющих на рост цен на жилую недвижимость, в анализ включен внешний фактор, обусловленный интеграцией российской экономики в общемировую экономику - цена на нефть.

Исследовалось влияние следующих факторов спроса и предложения: цены на нефть марки Urals (х,), уровня доходов населения (х2), ВВП РФ (х3), объема ипотечных жилищных кредитов (х4), себестоимости строительства (х_<), процентной ставки по ипотечным кредитам (хб), количества ипотечных сделок (х7), жилищной обеспеченности населения (х8).

' Для факторов Xi и X, - 2005-2010 гг.

и

Были построены двухфакторные экспоненциальные модели с включением в модели регрессии фактора времени и вычислены коэффициенты корреляции. Интерпретация результатов проводилась по статистически значимым моделям, проверенным по Б-критерию Фишера, Ь критерию Стьюдента, автокорреляции в остатках.

По результатам моделирования получились следующие результаты:

а) уг = 804,87 • х?'78 • е0 079£

б) £ = 0,037 -х^-е"0-15'

в) ус = 0,0074 ■ х^58 • е-°'ш

г) ус = 1280,79 • х?'17 • е0 061

Результаты оценки эконометрических уравнений позволяют сделать следующие выводы:

- уровень доходов населения оказывает значительно большее влияние на цену жилья, чем остальные показатели. Для количественной оценки указанного вывода была определена сила влияния фактора на результативный показатель с помощью коэффициента эластичности. Анализ показал, что рост уровня доходов населения на 1% ведет к увеличению цены 1 кв. м жилья на 1,6%. Это объясняется тем, что при увеличении благосостояния домашние хозяйства в первую очередь стремятся решить свои жилищные проблемы, создавая условия для возникновения превышения спроса над предложением, что приводит к росту цен на жилье;

- в меньшей степени по сравнению с уровнем доходов населения на цену жилья оказывают влияние цена экспортируемой нефти (Э=0,78) и ВВП РФ (Э=1,58);

- степень влияния объемов ипотечных жилищных кредитов оказалась незначительной (Э=0,17). Это может быть связано с тем, что ипотечные данные имеют неполный ряд в силу начального этапа развития ипотеки в нашей стране;

- проведенный анализ не выявил существенного влияния себестоимости строительства на уровень цен на жилье на первичном рынке в целом по РФ (по усредненным показателям), т.е. влияния со стороны предложения.

В связи с этим было проведено дополнительное исследование с целью определения влияния себестоимости строительства на цену жилья в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге и субъектах Российской Федерации на основе данных о средней цене жилья на первичном рынке и себестоимости строительства в каждом из регионов.

В процессе моделирования получились следующие результаты:

а) Я = 21,81 -х^-е0'05*

б) Я = ОД21-хй®.в-»-00»

в) ус = 0,14 • х£;5с„ • е"0Д4Г

г) ус = 0,005 • х^6б9 ■ е-0,16'

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:

- незначимость коэффициентов регрессии в Центральном ФО, СевероЗападном ФО, Приволжском ФО, Москве и Санкт-Петербурге не позволяет сделать вывод о степени влияния себестоимости строительства на цены жилья в этих регионах. Данный факт дает нам основания полагать, что в столичных регионах динамика цен на жилую недвижимость определяется в основном динамикой доходов населения: рост доходов увеличивает платежеспособный спрос, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье;

- в регионах, где коэффициенты регрессии оказались значимы, можно определить влияние себестоимости строительства на уровень цен на жилье с помощью коэффициентов эластичности (Эдал = 0,68; Эл,м = 1,25; Эюжн = 1,6; Э«ив.= 1,69). ■

На основе анализа динамики ценовых показателей по исследуемым факторам, стало очевидно, что процесс роста цен на жилую недвижимость объясняется взаимосвязью нескольких факторов, формирующих, в основном, спрос. Рост стоимости экспортируемой нефти как внешний фактор и основной источник доходов РФ ведет к увеличению уровня ВВП внутри страны и формирует доходы бюджетов РФ. Через пополнение бюджета и распределение доходов происходит увеличение реальных доходов населения, следовательно, увеличивается покупательский спрос на рынке жилья. При этом из анализа следует, что доходы населения, т.е. фактор спроса, в наибольшей степени оказывают влияние на цену жилья, особенно данная тенденция прос леживается в столичных регионах.

4. Обоснована целесообразность стимулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости с использованием различных методов косвенного регулирования со стороны государства.

Анализ проблем современного этапа развития рынка жилой недвижимости позволяет выделить наиболее значимые предпосылки государственного вмешательства:

— регламентированный характер принимаемых государством решений в сфере недвижимости и их низкая реализация, отсутствие стимулов по внедрению новых технологий и планировочных решений жилищной застройки;

- высокий уровень цен на жилье и как следствие низкая обеспеченность жильем в большинстве регионов РФ;

— недостаточная доступность ипотечного жилищного кредита и неразвитость институтов жилищных накоплений, необходимых для первоначального взноса;

— высокий уровень изношенности коммунальной инфраструктуры в условиях ограниченности финансовых средств региональных и местных бюджетов в масштабах российской бюджетной системы. Автор пришел к выводу, что решение этих проблем возможно с

использованием косвенных методов регулирования для поддержания баланса спроса и предложения на рынке жилой недвижимости (рис. 1).

Рис. 1. Комплекс мер по государственному регулированию цен на рынке жилой недвижимости.

5. На основе сравнительного анализа регулирования цен на жилую недвижимость в России и за рубежом предложены организационно-экономические меры по совершенствованию государственного регулирования цен, в основу которых положена модель взаимодействия органов государственной власти и частного сектора в рамках государственно-частного партнерства.

В ходе анализа зарубежного опыта регулирования цен на рынке жилой недвижимости, было выявлено, что западный рынок использует различные инструменты государственного регулирования (прямое субсидирование жилищного строительства, субсидирование процентных ставок застройщикам для строительства жилья для аренды, адресные дотации на аренду жилья, налоговые льготы и вычеты и др.). Кроме того, каждая из стран предложила ряд инициатив для борьбы с распространением и негативными последствиями мирового финансового кризиса на национальных рынках жилья.

Главным следствием мирового финансового кризиса стало снижение стоимости жилья практически во всех странах и изменение в политике

регулирования рынка недвижимости: период активного инвестирования средств в строительство социального жилья как социального амортизатора и способа стимулирования строительного сектора сменился сокращением государственных расходов в ряде стран Европейского союза.

В процессе исследования автор пришел к выводу, что глубина и интенсивность проявления кризиса на национальных рынках жилой недвижимости зарубежных стран во многом зависит от государственной жилищной политики, мер государственного регулирования в период кризиса, степени государственного финансирования, преобладания различных форм владения недвижимостью, системы жилищного кредитования и альтернативных источников финансирования жилищного строительства.

Глобальные связи мировых рынков недвижимости и финансовых рынков способствовали усилению кризисных явлений. Наибольший спад цен на жилье отмечен в странах, где наблюдался глубокий кризис с медленным восстановлением экономики (США, Великобритания, Греция, Испания). Рынки недвижимости стран, где долгосрочная политика властей направлена на развитие сектора жилья для аренды (Германия, Швеция, Финляндия), оказались наиболее устойчивыми под влиянием кризиса. Так, например, в Испании за 2007-2010 гг. цены на жилье снизились в среднем на 16,6% при доле арендуемого жилья в 16,8%, тогда как в Швеции цены на жилье за этот период увеличилась в среднем на 2,8% при доле арендуемого жилья равного 30,3%.

Анализ государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в России с начала рыночных отношений по настоящее время показал, что в ходе осуществления преобразований государственное регулирование не отличалось последовательностью и эффективностью.

В настоящее время меры правительства направлены на поддержку приобретения жилья путем предоставления финансовой помощи домохозяйствам с тем, чтобы стимулировать спрос на жилую недвижимость. Антикризисные меры заключаются в поддержке строительного комплекса через помощь коммерческим банкам в кредитовании строительства и содействие населению в приобретении жилья в строящихся домах (табл. 2).

Таблица 2 - Регулирование рынка недвижимости в России

Меры государственного регулирования Меры, применяемые во время кризиса

— имущественный налоговый вычет при покупке жилья; — стимулирование спроса на жилье через: адресные субсидии малоимущим гражданам и программу «Материнский капитал»; — национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» — содействие в реструктуризации ипотечных задолженностей; — программы «Стимул» и «Новостройка»; — продолжение проекта «Доступное жилье»; — выполнение обязательств перед особыми категориями граждан (военные, полиция, многодетные семьи)

В это время опыт зарубежных стран показывает эффективность строительства жилья для аренды как одного из способов разрешения противоречия между уровнем доходов населения и уровнем цен на жилье, приводящего к снижению общего уровня цен на рынке жилой недвижимости.

Для повышения эффективности государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости необходимы организационно-экономические меры, направленные на поддержание экономически обоснованного баланса предложения и спроса через взаимодействие органов государственной власти и частного сектора в рамках государственно-частного партнерства по строительству домов эконом-класса и развитие рынка жилья для аренды посредством строительства домов для аренды.

Автором предлагается модель государственно-частного партнерства в сфере строительства жилья эконом-класса, обеспечивающая привлекательность проекта для инвестора и государства в лице муниципального образования, задача которого — обеспечение населения доступным по цене жильем (рис. 2).

Частные инвесторы

Рис. 2. Модель взаимодействия ГЧП на рынке жилой недвижимости.

Реализация данной модели предусматривает следующие этапы:

- на конкурсной основе отбираются частные инвесторы, предлагающие наиболее экономически эффективное решение, исходя из требований, предъявляемых к строительству жилья эконом-класса, и создается специализированная управляющая компания (УК);

- УК заключает соглашение о ГЧП с муниципальным образованием и вне конкурса получает земельный участок под строительство на правах

льготной аренды или на правах безвозмездного срочного пользования из Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) или из фонда земель муниципального образования;

— УК формирует уставный фонд за счет вкладов частных инвесторов, а также привлекает кредитные ресурсы под гарантии муниципалитета;

— источником финансирования могут выступать отделения государственных банков, коммерческие банки при участии госкорпораций (АИЖК и Внешэкономбанка), негосударственные пенсионные фонды;

- УК, привлекая подрядные организации, осуществляет строительство объекта ГЧП и оплачивает расходы за счет собственных средств и привлеченных кредитных ресурсов;

- по окончании строительства, происходит реализация жилых помещений покупателям на рынке по рыночной цене, муниципальному образованию - по ранее оговоренной цене, ниже рыночной. В случае безвозмездного предоставления муниципалитетом земельного участка для строительства, муниципалитет выступает собственником в строительстве объекта недвижимости в той части, в которой определяется стоимость предоставленных прав на земельный участок в доле всего объекта недвижимости. Впоследствии муниципалитет распределяет недвижимость по социальным схемам очередникам. В случае, когда земельный участок под строительство был получен на правах аренды, муниципалитет выкупает часть построенных объектов по ранее определенной цене и также распределяет их по социальным схемам, либо через субсидирование части стоимости жилья, затем помогает оговоренной заранее части очередников приобрести жилье в построенном доме.

Положительные стороны реализации данной модели заключаются повышении эффективности проекта на всех этапах его разработки и реализации, во внедрении технологических инноваций, снижении бюджетной составляющей; отрицательные стороны заключаются в сложности реализации и управлении, необходимости жесткого регулятивного надзора, условных обязательствах муниципалитета в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Строительство дома для аренды в рамках ГЧП во многом схоже со строительством жилья эконом-класса, разница заключается в том, что после строительства квартиры не продаются, а сдаются в аренду. Причем, так как дом строится на земельном участке, предоставленном государством в лице муниципалитета в рамках договора на правах безвозмездного срочного пользования, квартиры сдаются по установленному государством размеру арендного платежа пулу, льготных арендаторов. Возмещение инвестиционных затрат инвестора осуществляется за счет арендных платежей, а также посредством осуществления УК управления домом. После полного возмещения инвестиционных затрат производится переход права собственности на объект к муниципалитету.

Автором была поведена оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству кирпично-монолитного 17-тиэтажного дома в целях сдачи квартир в наем в Приморском районе Санкт-Петербурга (общее количество квартир - 165) без участия ГЧП. Расчеты показали низкую степень инвестиционной привлекательности при заложенном уровне доходов и затрат, что может быть объяснено высокой долей стоимости прав на земельный участок (18%), длительным сроком окупаемости проекта (26 лет), высокой стоимостью привлечения кредитных ресурсов. Автор считает, что строительство дома для аренды в рамках государственно-частного партнерства с предоставлением земельного участка на правах безвозмездного срочного пользования, гарантиями со стороны муниципалитетов будет способствовать снижению расходов инвестора, снижению стоимости заемных средств и повышению экономической эффективности инвестиционного проекта.

В качестве меры решения жилищной проблемы узкого круга домохозяйств (многодетных семей) предлагается объединение земельных участков нескольких многодетных семей в кооператив. Под гарантии муниципалитета кооператив получает ипотечный кредит для строительства малоэтажного дома (часть квартир в этом доме предназначена многодетным семьям, другая обременена в пользу инвестора). После строительства часть квартир передается многодетным семьям, остальные жилые помещения реализуются, и происходит единовременное погашение кредита, или кооператив сдает оставшиеся квартиры в аренду и расплачивается с кредитором поэтапно.

Однако, наращивание объемов строительства без прогнозирования спроса на жилье и факторов его территориальной дифференциации может привести к отрицательным последствиям: перепроизводство в регионах со стагнирующей численностью населения и недопроизводство в растущих городах. Поэтому строительство жилья должно строиться на базе социально-экономического и градостроительного планирования исходя из анализа потребности в жилье.

6. Разработаны меры по совершенствованию системы (1) налогообложения, (2) ипотечного кредитования и (3) пенсионного обеспечения в рамках государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости.

(1) Первоочередной задачей органов государственной власти в области налогообложения является создание эффективного налогообложения недвижимого имущества - налога на недвижимость, заменяющего земельный и имущественный налоги.

В связи с предполагаемым изменением методики расчета налоговой базы налога на недвижимость возникает необходимость в изменении и ставок налога, главной целью которой должно быть соблюдение двух условий — увеличение наполняемости бюджета и недопущение социальной напряженности. Существует множество сценариев введения налога на

недвижимость, основными отличиями которых являются размеры и комбинации предлагаемых льгот и вычетов.

Автором проведены расчеты эффективных ставок налог для определения налоговых платежей в зависимости от следующих сценариев:

- по прогрессивной ставке налога в зависимости от площади помещения;

- по социальной норме в 20 кв.м на каждого члена семьи, проживающей в отдельной квартире, применяемой для Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Автором был проведен анализ ставок налога на недвижимость по десяти объектам жилой недвижимости. Для расчетов были отобраны объекты недвижимости, отличающиеся между собой по различным характеристикам: престижности районов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, года постройки, обшей площади. За основу была взята семья из трех человек.

На первом этапе, было проведено сравнение последствий изменения суммы налога на недвижимость при действующей и новой базе и действующих ставках налога при разных сценариях. В качестве действующей налоговой базы, в соответствии с законодательством, использовалась инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами технического учета и технической инвентаризации. В качестве новой налоговой базы использована оценочная рыночная стоимость объекта недвижимости.

Анализ показал, что применение действующих ставок налога (используемых для расчета налога на имущество физических лиц) к новым значениям налоговой базы по сценарию №1 приводит к чрезмерному налогообложению плательщиков (табл. 3), т.е. к значительному увеличению сумм налога практически по всем объектам. Причина этого заключается в оценке кадастровой стоимости по-новому, построенной на рыночных принципах. Налогообложение в соответствии со сценарием №2 ведет к неравномерному распределению налогового бремени между налогоплательщиками.

Таблица 3 - Сравнение последствий изменения суммы налога при действующих ставках налога___

Объекты Действующие ставки налога Сумма налога при действующей базе н ставках налога, руб. Сумма налога при новой базе и действующих ставках налога, руб. по сценарию № 1 Сумма налога при новой базе и действующи! ставках налога, руб. по сценарию № 2

№1 0,40% 2 822 159 600 87 654

№2 0,10% 253 5 170 118

№3 0,20% 610 8 640 освобождены

№4 0,10% 119 3 090 освобождены

№5 0,20% 880 25 179 12 099

Продолжение таблицы 3

№6 0,40% 4 041 4 340 1 184

№7 0,10% 101 1 170 освобождены

№8 0,10% 176 3 800 освобождены

№9 0,10% 289 4 870 освобождены

№10 0,10% 140 3 400 освобождены

Общий итог < * 9 431 219 259 101 055

На втором этапе, применялись новые ставки налога на недвижимость к новым значениям налоговой базы для сценария №1 и сценария №2 на основе недопущения больших отклонений (табл. 4).

Таблица 4 — Сравнение последствий изменения суммы налога на недвижимость при действующих и предлагаемых ставках налога_■

Объекты Сумма налога при действующей базе и ставках налога, руб. Предлагаемые ставки налога ДЛЯ сценария № 1 Сумма налога при новой базе и ставках налога, руб. по сценарию № 1 Предлагаемые ставки налога для сценария №2 Сумма налога при новой базе и . ставках налога, руб. но сценарию №2

№1 2 822 0,03% П 970 0,05% 10 957

№2 253 0,015% 776 0,04% 47

№3 610 0,01% 432 освобожд. освобожд.

№4 119 0,01% 309 освобожд. освобожд.

№5 880 0,03% 3 777 0,05% 3 025

№6 4 041 0,20% 217 0,04% 118

№7 101 0,01% 117 освобожд. освобожд.

№8 176 0,01% 380 освобожд. освобожд.

№9 289 0,015% 731 освобожд. освобожд.

№10 140 0,01% 340 освобожд. освобожд.

Общий итог 9 431 19 048 14 147

Из анализа следует, что произошло существенное уменьшение соотношений налога по сравнению с предыдущим анализом. Общая сумма налогов в бюджет увеличилась и составила 19 048 рублей по сценарию №1.

По сценарию №2 вновь произошло неравномерное распределение налогового бремени. Поэтому автор предлагает дифференцировать ставки налога в зависимости от площади жилой недвижимости без учета социального вычета (табл. 5). Данные параметры должны обеспечить оптимальное распределение налоговой нагрузки между налогоплательщиками, а также распределение налоговых поступлений для налогополучателей.

Проведенный анализ показывает, что предлагаемые ставки налога, дифференцированные в зависимости от площади помещения, примененные к

новым значениям налоговой базы, в целом не приведут к потерям бюджета и будут способствовать более равномерному распределению налогового бремени.

Таблица 5 - Предлагаемые ставки налога на недвижимость

Общая площадь имущества, кв.м Пределы ставок (в % от кадастровой стоимости)

до 55 0,01

от 55 до 100 0,01-0,03

100 и выше 0,03 и выше

(2) Совершенствование системы ипотечного кредитования.

Важной задачей государства в рамках данного направления

становится:

• расширение государственной поддержки программ по финансированию приобретения жилья на вторичном рынке (включение в состав выкупаемых ипотечных бумаг облигаций, обеспеченных кредитами на приобретение жилья со вторичного жилищного рынка). Поддержка госкорпорации (Внешэкономбанка) в рамках программы «Стимул» и «Новостройка» направлена на рефинансирование кредитов, предоставленных банками для покупки жилья на первичном рынке. Ограничение программы по выкупу облигаций вторичного рынка создает барьеры для развития первичного, т.к. множество сделок происходят в целях улучшения жилищных условий, когда средства от продажи жилья на вторичном рынке являются частью первоначального взноса в новое строительство. Однако, ввиду государственного приоритета строительной отрасли, необходимо ограничить объем средств, направляемых на рефинансирование ипотеки вторичного рынка жилья уровнем 30%;

• развитие системы жилищных накоплений, дающих право на получение ипотечного кредита в определенном банке по льготной ставке.

(3) Использование пенсионных средств граждан в качестве целевых жилищных накоплений.

В данном случае речь идет о возможности получения льготного кредита под залог пенсионных накоплений. В качестве залога должна быть использована накопительная часть пенсии, формируемая за счет взносов работодателей и добровольных взносов граждан. В случае невозможности уплаты долга накопительная часть изымается в качестве погашения долга, а базовая и страховая используются на выплату пенсии.

Механизм предоставления социального ипотечного кредита под залог пенсионных накоплений включает несколько этапов:

— работающие граждане РФ, консолидирующие свои пенсионные накопления на счете в уполномоченном НПФ, обращаются в НПФ о разрешении на использование своих пенсионных накоплений в обеспечение ипотечного кредита;

—■ специализированный отдел НПФ производит рассмотрение заявки и назначает кредитного провайдера, предоставляя гарантии на погашение кредита в случае дефолта;

— по заявлению застрахованного по накопительному пенсионному страхованию в НПФ пенсионные сбережения переводятся в банк;

— физическое лицо, имеющее договор на покупку квартиры, заключает с банком, работающим на условиях НПФ, кредитный договор о поэтапной оплате при условии того, что открытый депозит послужит обеспечением кредита или физическое лицо заключает договор с работодателем, согласным стать поручителем, и на основании договора между работодателем и работником, работодатель производит ежемесячные отчисления от заработной платы для погашения кредита. Для этих целей работодатель может создать проект социальной ипотеки для сотрудников компании. Сопоручителем может выступить и государство, обеспечивая соплатежи на цели оплаты маржи банка или страхования залога;

— в случае заключения кредитного договора непосредственно с банком физическое лицо погашает основную сумму кредита из заработанных денег.

Однако существуют проблемы, препятствующие развитию системы социального кредитования под залог пенсионных накоплений. Во-первых, это недостаточность суммы пенсионных накоплений. В этом случае можно воспользоваться государственной программой софинансирования пенсии, увеличив накопительную часть пенсии. Во-вторых, обеспечением по кредиту может выступать только собственность заемщика, а в настоящее время данные средства являются собственностью РФ до наступления пенсионного возраста.

Рассмотренные меры будут способствовать повышению эффективности государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости вследствие расширения базы инвесторов и привлечения долгосрочного капитала в проекты по строительству жилья экономического класса, увеличения наполняемости местных бюджетов, создания благоприятной среды для активизации системы ипотечного жилищного кредитования, повышения доступности ипотечных кредитов для приобретения жилья экономического класса.

Только эффективное государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости, способно сбалансировать корпоративные и государственные интересы, а также интересы граждан, с одной стороны, и свободу ценообразования — с другой, а также направить весь процесс ценообразования в интересах субъектов рынка, общества и государства. В отсутствии эффективности регулирования сам процесс ценообразования неизбежно превращается в источник дестабилизации рынка и экономики, механизм неоправданного перекачивания доходов одних участников рынка для реализации корпоративных интересов других, в фактор технологического застоя, сохранения устаревших затратных технологий и высокого уровня цен.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Стоянова М.А. Совершенствование инструментов регулирования цен на жилую недвижимость в России // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - 2012. - №2(74). — 0,16 п.л.

2. Стоянова М.А. Факторы, определяющие состояние и динамику рынка недвижимости II Финансовый рынок и кредитно-банковская система России. Выпуск № 14: Юбилейный сборник научных трудов к 90-летию профессора B.C. Торкановского / Под редакцией A.C. Селищева, B.C. Торкановского, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Издательство «Инфо-да», 2011. - 0,16 п.л.

3. Стоянова М.А. Роль цен в преодолении кризисных тенденций // Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики. Материалы 4(15)-й международной научной конференции. 17-18 февраля 2011 года: сборник докладов. Т. I / Под ред. В.Е. Леонтьева, Н.П. Радковской. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. - 0,18 п.л.

4. Стоянова М.А. Оценка доступности жилья с кредитом в регионах России // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России. Выпуск № 15: Сборник научных трудов / Под редакцией A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой. - СПб.: Издательство «Инфо-да», 2012. — 0,14 п.л.

5. Пузыня Н.Ю., Стоянова М.А. Исследование зависимости цен на жилую недвижимость от ценообразующих факторов // Социосфера. - 2012. — № 3. - 0,25 п.л., из них авторских - 0,12 пл.

6. Стоянова М. А. Государственное регулирование региональных рынков жилой недвижимости // Социально-экономическое, социально-политическое и социокультурное развитие регионов: материалы международной научно-практической конференции 25-26 октября 2012 года. - Пенза - София - Семей: Научно-издательский центр «Социосфера», 2012. -0,3 п.л.

7. Стоянова М. А. Меры по совершенствованию государственного регулирования цен на жилую недвижимость в России II Модернизация экономических отношений в отраслях народного хозяйства: сборник научных трудов международной научной конференции / МЦНИП; отв. редактор Т.А. Листопад. - Киев: МЦНИП, 2012. - 0,14 п.л.

СТОЯНОВА МАРИНА АЛЕКСАНДРОВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 20.03.13. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,4. Бум. л. 0,7. Тираж 70 экз. Заказ 141.

Издательство Санкт-Петербургского государственного экономического университета 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.