Ценообразование на первичном рынке жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ценообразование на первичном рынке жилой недвижимости"

На правах рукописи

□ОЗОбЭЭОЗ УЛЬЯНОВА ОЛЬГА ЮРЬЕВНА " ■ -

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством

(ценообразование)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003069903

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

кандидат экономических наук, профессор

Тарасевич Валентина Михайловна

доктор экономических наук, профессор

Малышев Валентин Вениаминович

кандидат экономических наук, доцент

Лукьянова Наталья Германовна

Ведущая организация

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский Государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « ¿3

2007г в часов

на заседании Диссертационного совета Д212 237 01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу 191023, Санкт-Петербург, ул Садовая, д 21, ауд

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан «

»¿г/г^СигЗ, 200?г

Ученый секретарь Диссертационного совета

Васильева Е К

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Российская Федерация - страна, которая характеризуется тем, что ее регионы обладают различными природно-климатическими условиями, индивидуальными социально-экономическими характеристиками, находятся под воздействием разнонаправленных политических факторов Все это способствует неравномерному развитию рынка жилой недвижимости регионов России

Рынок жилой недвижимости является одним из наиболее динамично развивающихся рынков г Санкт-Петербурга Разрабатываются новые технологии, появляются новые материалы, осваиваются новые территории города, развивается законодательная база

Учитывая разнообразие городских территорий по транспортной доступности к другим районам, уровню обеспеченности коммерческой и социальной инфраструктурой, близостью к культурно-историческим ценностям города, можно констатировать индивидуальность каждого жилого строения в г Санкт-Петербурге. Основным ценообразующим фактором на рынке жилой недвижимости является фактор местоположения строящегося объекта, к которому добавляются индивидуальная работа архитекторов по созданию архитектурного проекта и квартирографии, законодательные и градостроительные ограничения по застройке той или иной территории и т д В связи с этим, важное значение придается сегментированию рынка, позволяющему более точно позиционировать проектируемый объект Правильное позиционирование объекта позволяет получить при установлении цены одного квадратного метра оптимальное соотношение «цена-качество» Соблюдение этого соотношения является одной из методологических основ ценообразования К сожалению, в работах, посвященных механизму ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости, сегментированию рынка уделяется недостаточное внимание

Основные исследования по вопросу ценообразования на рынке жилой недвижимости ведутся в области определения сметной стоимости объекта и ее совершенствования Определение сметной стоимости по своей сути является затратным методом, обладающим всеми присущими ему недостатками Вопросы совершенствования сметной стоимости сводятся к предложению по совершенствованию исчисления затратных элементов, для расчета которых пользуются нормами, датируемыми 1984 годом и подвергающимся ежемесячной индексации с 1991 года

Не умоляя значимости совершенствования сметного нормирования, следует отметить, что на рынке в процессе обмена функционируют не затраты, а цены, которые, с одной стороны, должны соответствовать воспринимаемой покупателем ценности объекта, а с другой, должны быть ориентиром для будущих (допустимых) затрат на строительство объекта

Это соответствует методологическим принципам современного рыночного ценообразования

Конечно, подход к определению цены одного квадратного метра строящегося жилья, основанный на сметном нормировании, не отвечает целям и задачам, которые ставятся сегодня перед ценообразованием в условиях настоящего развития рынка жилой недвижимости Между тем, определение надежной цены реализации одного квадратного метра жилой недвижимости является достаточно важной и сложной задачей на рассматриваемом рынке Необходимость в установлении цены возникает уже на этапе приобретения земельного участка для обоснования экономической целесообразности строительства здесь жилого дома

На сегодняшний день средняя цена одного квадратного метра проектируемого жилого дома определяется многими компаниями экспертньм путем на базе сравнения конкурирующих объектов, строящихся в непосредственной близости от него Она и служит ориентиром для застройщика Однако, как показывает практика, применяемый подход не достаточно гибок, в результате чего проектируемый объект может быть качественно недооценен, а строительство на рассматриваемом земельном участке признано невыгодным, или недооценен, что приведет к нерациональному использованию средств компании Еще больше проблем с ценообразованием возникает, если строительство нового проекта планируется в районе, лишенном конкуренции

Таким образом, исходя из установленной выше важности установления цены на этапе приобретения участка и на этапе проектирования объекта, а также наличия большой «бреши» в области ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости, исследование, проведенное автором, является актуальным Ввиду того, что первичный рынок жилья в г Санкт-Петербурге активно развивается, в процессе его развития будут «вливаться» все новые факторы, а существующие будут совершенствоваться, то ценообразование здесь следует рассматривать как постоянно развивающуюся сферу с новыми задачами и проблемами

Цели и задачи исследования. Основной целью данного исследования является разработка методики по определению более обоснованного уровня цены одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости

Для достижения главной цели автором были поставлены следующие задачи

1) Анализ динамики развития рынка жилой недвижимости в г Санкт-Петербурге, начиная с 90-х годов прошлого столетия по 2006 год, динамики цен и факторов, определивших ее, анализ связи изменения

цен первичного и вторичного рынков и оценка того, насколько эта связь постоянна с точки зрения направления изменения

2) Установление рыночных факторов, влияющих на формирование средней цены реализации одного квадратного метра проекта на первичном рынке жилой недвижимости, разработка методов расчета их количественного влияния на уровень цены реализации одного квадратного метра проекта, оценка степени влияния индивидуальных параметров проекта на отнесение проектируемого объекта к тому или иному рыночному сегменту, оценка степени вероятности присутствия того или иного индивидуального параметра в жилом объекте определенного рыночного сегмента, расчет коэффициента рыночной силы объекта строящейся жилой недвижимости, который позволяет правильно позиционировать и сравнивать различные объекты

3) Выявление взаимодействия первичного и вторичного рынков жилой недвижимости и расчет их количественной взаимосвязи, необходимой для определения средней цены реализации одного квадратного метра проекта

После последовательного решения поставленных задач автором был предложен вариант достижения главной цели исследования-усовершенствованная методика определения средней цены реализации одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости с ориентацией на ценностную значимость товара и с использованием связи первичного и вторичного рынков жилой недвижимости

Объект исследования. Объектом исследования в настоящей работе является механизм ценообразования в области жилой недвижимости

Предмет исследования. Предметом исследования настоящей работы выступает ценообразование на первичном рынке жилой недвижимости на стадии проектирования

Методологические и теоретические основы исследования. В качестве теоретической основы исследования выступали экономическая теория (микро и макроэкономика), разработки отечественных и зарубежных авторов в области сметного нормирования, в области ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости и практики оценки жилой недвижимости на вторичном рынке.

В качестве информационной базы в настоящей работе использовались труды авторов, исследовавших вопросы ценообразования на рынке жилой недвижимости Ильин В Н , Комаровский П Е , Кочетков Ю С, Либерман И А, Луговой А С, Озеров Е. С, Рахман И А, Резниченко В С , Стерник Г М , Тарасевич В М , Тарасевич Е И , Фокин В И идр

Источниками информации служили также официальные статистические данные по объемам строительства и ввода жилья в России, динамике изменения цен на рынках жилой недвижимости городов страны,

официальные нормативные акты, регламентирующие деятельность строительных организаций, в т ч. в области определения цен на строительную продукцию, научные работы, которые создали методологическую базу для исследования, аналитические материалы профессионалов рынка жилой недвижимости, опубликованные в специализированных изданиях, посвященных недвижимости, а также открытые информационные базы данных

Научная новизна исследования. Научная новизна исследования состоит в следующем

1 Предложена методика определения цены реализации одного квадратного метра жилья на стадии проектирования в зависимости от наличия объектов-аналогов в зоне конкурентного предложения или их отсутствия

2 Выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на формирование цен и их динамику на различных этапах жизненного цикла рынка

3 Разработана сегментация рынка жилой недвижимости на основе потребностей определенных групп покупателей и положенная в основу дифференциации цен

4 Для правильного позиционирования объектов строительства и их сравнения между собой впервые разработан коэффициент рыночной силы, как критерий качественного уровня объекта и элемента ценообразования

Практическая значимость исследования. Необходимость исследования, проведенного в настоящей работе, была выявлена в процессе практической деятельности сотрудников компаний-застройщиков первичного рынка жилой недвижимости Полученные результаты позволяют перейти от интуитивного к более научному обоснованию цен реализации одного квадратного метра объектов, находящихся в процессе проектирования, и готовых выйти на рынок

Предложенная автором методика ценообразования на проекты строящейся жилой недвижимости позволяет повысить точность составления графика продаж, а соответственно, графика финансирования объекта строительства, оптимизировать ассортиментную структуру компании, снизить сроки простоя строительных работ на объекте, повысить экономические показатели ее хозяйственной деятельности

Апробация результатов исследования. Результаты исследования нашли практическое применение в одной из компаний-девелоперов первичного рынка жилой недвижимости г Санкт-Петербурга, входившей в первую десятку лидеров рынка строящегося жилья, ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Они были опробованы и внедрены автором в систему работы отдела маркетинговых исследований компании, который занимается вопросами ценообразования

Основные положения диссертации были изложены на III научно-практической конференции в Санкт-Петербургском Государственном Инженерно-экономическом Университете 21 апреля 2006 года Были опубликованы 7 научных статей в сборниках научных трудов и периодических изданиях

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений Материал представлен на 145 страницах основного текста, содержит 11 таблиц, 11 рисунков и 4 приложения

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, формулируется цель и задачи исследования, показывается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы

В первой главе дано понятие рынка жилой недвижимости, определена его структура, субъекты и объекты, кратко изложена характеристика рынка жилой недвижимости г Санкт-Петербурга, проведен ретроспективный анализ его развития с выделением отдельных стадий, показана цикличность его формирования, обоснованы тенденции дальнейшего развития

Во второй главе автором рассматривался вопрос пракшческого ценообразования, принятого сегодня как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости, изложены методологические принципы и охарактеризованы современные методы определения средней цены одного квадратного метра проекта на рынке строящейся жилой недвижимости Автором были выделены основные группы факторов, которые влияют на формирование цены одного квадратного метра строящего жилого объекта, направление и степень их влияния Предложена сегментация рынка, которая легла в основу метода оценки параметров объекта строительства, с помощью которого можно вычислить его коэффициент рыночной силы, дающий комплексную оценку качественного уровня объекта Он позволяет более точно позиционировать проектируемый жилой дом, и, тем самым, поднять уровень обоснованности цены его одного квадратного метра

В третьей главе получена модель, описывающая связь между двумя рынками в рамках ограниченной локации применительно к стадии продвинутого рынка, разработана методика, позволяющая усовершенствовать существующие подходы к определению цены одного квадратного метра проектируемого жилого объекта применительно к двум

ситуациям наличия объектов-аналогов в зоне конкурентного предложения проекта или их отсутствия, выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на формирование цен и их динамику на различных этапах жизненного цикла рынка

В заключении изложены основные выводы, полученные в результате проведения данного исследования

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Рынок жилой недвижимости является основной составляющей рынка недвижимости г Санкт-Петербурга, учитывая его объем и емкость Наибольшая активность, в свою очередь, наблюдается на первичном и вторичном рынках многоэтажного жилья города (более 80% от всех совершаемых сделок с недвижимостью в г Санкт-Петербурге)

Первичный рынок жилой недвижимости - это рынок строящегося жилья Квартиры реализуются на этапе строительства, и, как правило, продажа объекта (жилого дома) завершена не позднее сдачи объекта в эксплуатацию В определенной степени рынок строящегося жилья обладает ограниченным предложением, в связи с тем, что недостаток инженерно-подготовленных территорий в черте города, пригодных для строительства объектов жилого назначения, способствует тому, что формирование адресной программы девелоперской компании в большей степени связано с градостроительным регламентом и административным регулированием рынка недвижимости

По своей структуре первичный рынок жилья приближается к рынку монополистической конкуренции, и компании обладают некоторой свободой в установлении цены, ориентируясь на свои стратегические цели В тоже время, рассматриваемому рынку присущи черты олигополистического рынка, что особенно заметно, если рассматривать не рынок в целом, а его отдельные сегменты Этот вывод подтвержден рассчитанными автором показателями монополизированности рынка

На вторичном рынке жилой недвижимости вращаются объекты с уже оформленными правами собственности, и оперирует значительное количество независимых продавцов и покупателей, а значит, рынок более конкурентный Вторичный рынок по своим масштабам много больше первичного рынка и прирастает в соответствие с темпами введения в эксплуатацию жилых домов

Как развивался рынок многоэтажной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге после перехода на рыночные отношения хорошо видно на Рис 1

Рис. I. Динамика объемов жилищного строительства в г. Санкт-Петербурге

До 2003 года повышение объемов вводимого в эксплуатацию жилья имело плавный характер, но последние 4 года мы наблюдаем резкий рост объемов строительства, который объясняется не столько экономическими, сколько политическими причинами. Но на фоне усилившегося дефицита инженерных мощностей, который значительно задерживает ввод жилых объектов в эксплуатацию, недостатка свободных инженерно подготовленных под застройку участков, а также действия №214-ФЗ, который уменьшает права компаний-застройщиков, особенно, в части привлечения средств частных дольщиков, продолжить тенденцию будет сложно.

Следует отметить, что динамика строительства в Санкт-Петербурге не имеет прямой зависимости от изменения цен. Очень часто динамика объемов жилищного строительства зависит от политики властей в области распределения участков под застройку.

В то же время, цена является одним из важнейших индикаторов развитая рынка жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга. Она меняется под воздействием множества факторов и отражает уровень соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, степень развития рыночных отношений, качество объекта недвижимости, его сегментную ориентацию. Под ценой реализации на первичном рынке жилой недвижимости понимается денежное выражение ценности 1 кв.м. жилья.

Цены первичного и вторичного рынков жатой недвижимости за рассматриваемый период изменялись в тесной взаимосвязи, что можно проследить на рисунке, представленном ниже (наиболее показательна динамика ценовых показателей жилья эконом-класса - она позволяет нивелировать структурные изменения анализируемых рынков).

Годы

# <& JP # # ^ _<S>

Рис 2 Соотношение годовых цен жилья эконом-класса первичного и вторичного рынков жилой недвижимости г Санкт-Петербурга Представленный рисунок четко показывает параллельное изменение среднегодовых цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в г Санкт-Петербурге, постоянное превышение цены готового жилья над ценой строящегося жилья, кратковременное схождение или расхождение графиков наблюдается только в годы значительного увеличения активности на одном из рынков

В зависимости от стадии развития рынка жилой недвижимости меняется степень привлекательности того или иного рынка для потенциальных покупателей, а как следствие, рынки «передают» друг другу роль доминирующего

Рынок Санкт-Петербурга прошел постепенно через 3 стадии развития, причем этот процесс имел циклический характер

Первый цикл развития датируется 1991-1998 годами На данном этапе он прошел от стартовой стадии - 1991-1993 года, когда рынок постепенно легализовывался до стадии продвинутого рынка Положительная тенденция в развитии прервалась летом 1998 года, в связи с финансовым и политическим кризисом, поразившим экономику страны

После глубокого спада второй цикл развития рынка начался с середины 2ООО года, когда пошла плавная реставрация цены докризисного уровня, набравшая темпы в 2001-2003 годах В настоящее время рынок жилой недвижимости г Санкт-Петербурга находится в стадии продвинутого рынка, когда цены ищут свое равновесное значение, подстраиваясь как под меняющуюся конъюнктуру рынка, так и под законодательные инициативы федерального и регионального правительств

Очень важной и сложной задачей для первичного рынка жилой недвижимости является определение цены одного квадратного метра проектируемого объекта Приоритетным направлением в ценообразовании

в настоящее время является определение цены с ориентацией на ценность (пользу) товара или на его потребительские свойства

Одним из таких методов является метод Conjoint Measurement (метод совмещенного измерения) Этот метод позволяет одновременно сформировать модель нового продукта с учетом предпочтений потребителей (относительно свойств продукта), цену продукта, измерить его общую пользу и пользу его отдельных параметров в денежном выражении На рынке жилой недвижимости данный метод имеет весьма ограниченное применение, в связи с тем, что существуют объективные трудности в доступе к потребителям, формирующим непосредственно платежеспособный спрос на рынке жилья Ряд компаний иногда проводят опросы потребителей в рамках маркетинговых исследований с целью лишь определения общих тенденций рынка

Наиболее распространенным методом установления цен является метод «затраты-плюс» На рынке жилой недвижимости метод «затраты-плюс» (сметное нормирование) активно применяется, в том числе и для оценки целесообразности начала нового проекта При определении сметной стоимости строительная компания руководствуется нормами и тарифами, принятыми на элементы строительной продукции в соответствующем регионе, и регулярно публикуемыми в справочниках Госстроя России В сметной стоимости учитываются все расходы компании, и закладывается желаемая прибыль Сметная стоимость служит, как правило, исходной базой ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости, определяя нижнюю ценовую границу

Автором указаны основные недостатки сметного ценообразования и непригодность его для определения цены реализации жилья конечному потребителю, так как оно не отражает потребительские свойства проекта, его отличие от других объектов строительства, а значит ценность продукта

Широкое применение на практике имеет метод ценообразования, ориентированный на цены конкурентов Информация о ценах конкурентов открыта, она легко доступна Для правильного использования этой информации важным является сегментирование рынка Разделение рынка на сегменты объясняется тем, что разные покупатели различаются разными потребностями Рыночный сегмент состоит из группы покупателей, внутри которой схожесть потребностей больше, чем между любыми другими сегментами рынка На рынке жилой недвижимости нет унифицированной сегментации, нет определенных критериев отнесения объекта к тому или иному сегменту, каждая компания, работающая на рынке строящегося жилья, сегментирует рынок исходя из собственных практических целей Кроме того, традиционное разделение рынка на четыре сегмента жилье эконом-класса, бизнес-класса, класса комфорт и класса элита, на наш взгляд, устарело и не отражает того многообразия

жилищных проектов, присутствующих сегодня на рынке В настоящей работе приведена разработанная автором сегментация рынка жилья г Санкт-Петербурга, в основе которой лежит значительное количество параметров (от конструктива до организации придомового пространства), отражающие предпочтения определенных групп населения. Итак, строительные компании, при определении средней цены реализации одного квадратного метра жилого объекта опираются на цены реализации объектов - аналогов, сложившиеся на рынке Цена проектируемых объектов определяется экспертным путем, что предполагает большую условность и неточность При условии отсутствия в зоне конкурентного предложения будущего строительства объектов-аналогов (что нередкость), сравнение ведется по объектам, расположенным в наибольшей близости от участка застройки, что еще больше снижает точность оценки Правильность проведенного расчета определяется после вывода объекта на рынок путем мониторинга темпа продаж Но данный метод, по нашему мнению, не обладает высокой эффективностью, так как помимо упущения информации о ценностной значимости товара фирмы для потребителя, не всегда можно найти похожие по своим качественным характеристикам конкурирующие объекты, что особенно важно на этапе принятия решения об экономической целесообразности строительства жилого дома

Таким образом, ни один из применяемых методов не может считаться оптимальным, способным решать задачи, поставленные перед системой ценообразования на рынке жилья при настоящем уровне его развития Для поиска такого метода необходимо, прежде всего, определить основные факторы, влияющие на цену реализации одного квадратного метра проектируемого жилого дома Нами было проведено изучение рынка, в результате которого автором были выделены 3 группы рыночных ценообразующих факторов

1) Индивидуальные особенности строящегося объекта

2) Этап строительства объекта

3) Репутация компании-застройщика

Важнейшее значение для формирования цены реализации имеют индивидуальные особенности строящегося объекта Этот фактор, в свою очередь, включает в себя параметры как связанные с предпринимательской деятельностью (архитектурно-планировочные решения, инженерная инфраструктура, имидж компании, система сбыта и т д ), так и параметры, не связанные с предпринимательской деятельностью (уровень транспортной доступности объекта, уровень обеспеченности сервисом и торговлей, экологическая обстановка окружающей территории и т д ), т е месторасположение жилого объекта в территориальной структуре Причем, удельный вес значимости в установлении конечной цены реализации каждой составляющей меняется в зависимости от сегментной ориентации объекта

Степень влияния каждого параметра определяется в соответствие с потребительскими предпочтениями При этом, в связи с ограниченным доступом к информации по потребительским предпочтениям косвенным отражением активности покупательского спроса служат результаты мониторинга деятельности конкурентов

По разработанной автором таблице для каждого рыночного сегмента выводится коэффициент рыночной силы, соответствующий наиболее типичному его представителю Он выступает в роли своеобразного эталона Расчет коэффициента рыночной силы рассматриваемого объекта проводится по всем шести сегментам рынка (согласно разработанной автором сегментации) В результате, оцениваемый проект будет отнесен к тому рыночному сегменту, где его коэффициент рыночной силы в большей мере приближается к эталону

На цену реализации строящегося объекта влияет его стадия строительства По мере приближения срока сдачи объекта риски, связанные с приобретением квартиры здесь снижаются, интерес потенциальных покупателей повышается В работе выделены 8 этапов строительства, по окончании каждого цена, как правило, пересматривается На основе индексного анализа нами были получены средние числовые значения изменения цены реализации одного квадратного метра объекта за счет перехода на следующий этап строительства

1 этап - 5,7%, 2 этап - 2,5%, 3 этап - 3,5%, 4 этап - 2,3%, 5 этап -2,2%, 6 этап - 4%, 7 этап - 2,8%, 8 этап - 6,3%

В целом за счет фактора «Этап строительства» цена реализации одного квадратного метра жилого дома в среднем вырастает примерно на 30%

На конечную цену реализации влияет репутация компании-застройщика, отражающая влияние узнаваемости бренда на цену строящегося объекта В классической трактовке стоимость бренда компании определяется как переплата за бизнес сверх его балансовой стоимости Значение этого остатка в мире растет с каждым годом По различным исследованиям, доля репутации в оценке стоимости западных компаний сегодня составляет 40-80%

Вопрос же оценки бренда российской инвестиционно-строительной компании не так прост Прежде всего, определить рыночную стоимость бизнеса девелопера очень сложно — акции наших строителей не размещаются на бирже, не наблюдается и активных сделок их слияния-поглощения, которые могли бы дать представление о цене той или иной компании

Для исследования степени влияния бренда на цену реализации строящегося объекта нами был выбран сравнительный анализ с объектом-аналогом Определены средние значения влияния бренда на цену

реализации объекта строящейся жилой недвижимости в зависимости от силы бренда для рынка жилья г Санкт-Петербурга

В среднем по рынку при сильном бренде наценка за бренд составляет 12% в цене одного квадратного метра жилого объекта, при среднем бренде — 8%

Автором была исследована система ценообразования вторичного рынка жилой недвижимости с целью выявления практики, которая смогла бы быть полезной для рынка строящейся недвижимости

Определение цены на вторичном рынке жилой недвижимости происходит с помощью оценочных методов Наибольшее применение получили затратный и сравнительный подходы В основу затратного подхода положена стоимость замещения (воссоздания объекта) Она определяется в соответствие с правилами сметного нормирования В основу сравнительного подхода положен принцип сравнения с объектами-аналогами При сравнении учитываются факторы местоположения, индивидуальные характеристики объекта, но здесь добавляется социальный фактор - соседи, качество содержания объекта.

Сопоставимость первичного и вторичного рынков по подходам к определению цен и наличие динамической связи между ними, просматриваемой на основе анализа динамики цен, побудило автора выразить эту связь в форме определенной модели и использовать эту зависимость для определения средней цены реализации одного квадратного метра проектируемого объекта, когда на рынке строящегося жилья отсутствует необходимая для расчета цены информация

Для определения взаимосвязи рынков автором был проведен корреляционно-регрессионный анализ В систему факторов включены показатели, которые отбирались по своему экономическому смыслу, и, которые, по мнению экспертов рынка недвижимости, могут оказывать влияние на формирование цены первичного рынка жилой недвижимости В систему факторов, включенных в корреляционно-регрессионный анализ, вошли

- цена первичного рынка недвижимости (Ц„)

- цена вторичного рынка недвижимости (Ц„)

- объем строительства в рассматриваемой зоне (Ос)

- объем текущего предложения в рассматриваемой зоне (Оп)

- население в рассматриваемой зоне (Н)

Автором была проведена перекрестная корреляция между факторами, отобранными в анализ, для построения модели К факторам предъявлялись определенные требования в связи с тем, что необходимо определить среднюю цену реализации применительно к ограниченной локации

Таким образом, в регрессионную модель зависимости цены строящегося жилья были включены следующие факторы цена вторичного

рынка недвижимости и объем текущего предложения в рассматриваемом районе

После проведения графического анализа были сделаны первые выводы

- существует сильная прямая зависимость между динамикой цен на первичном рынке жилой недвижимости и ценовой динамикой на вторичном рынке жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга

- достаточно четко просматривается связь между показателем объема текущего предложения первичного рынка жилой недвижимости и ценами на рынке строящегося жилья, при этом данная зависимость для вторичного рынка жилой недвижимости не прослеживается (коэффициент корреляции находится на уровне 0,156)

Численное влияние текущего предложения «нового» жилья и цены вторичного рынка на цены строящегося жилья дает решение следующего составленного уравнения

Цп = 230 + 0,73 7Цв - 0,7460бп

Статистически значимыми являются все переменные модели Анализ полученной модели проводился по различным критериям- коэффициент детерминации, статистика Р-распределения, оценка надежности параметров уравнения с помощью ^критерия Стьюдента Коэффициент детерминации достаточно высок Я2 = 0,84563

Таким образом, можно говорить о том, что включенные в модель факторы объясняют значительную часть изменения цены первичного рынка недвижимости

Следует отметить, что данная модель может быть получена для любого района г Санкт-Петербурга при использовании выше обозначенных факторов Модель получена для рынка в условиях стабилизации (продвинутый рынок), для других стадий развития рынка в модель могут быть включены дополнительные факторы, и числовые коэффициенты модели будут иметь другое значение В любом случае, при использовании модели может быть получена цена одного квадратного метра объекта первичного рынка жилой недвижимости в определенный момент времени

Предложенная числовая модель строго не является универсальной для всех районов города и должна быть рассчитана для каждого конкретного участка застройки Но опыт практического применения модели доказал, что в рамках стадии продвинутого рынка для объекта сегмента верхнего эконом-класса погрешность составляет не более 1,5%

Для ценового прогноза можно на базе построенной модели воспользоваться точечным прогнозом, для определения прогнозных ценовых тенденций на длительный период времени можно воспользоваться определением параметров ценообразующих факторов,

значения которых указывают на понижательную, повышательную или стабилизирующую тенденции По итогам постоянного мониторинга рынка жилой недвижимости автором была сформирована таблица факторов (таблица №8 Диссертации), определяющих тенденцию ценовой динамики рынка жилой недвижимости в зоне проектирования объекта жилого назначения В таблице указаны диапазоны количественного влияния каждой группы факторов на изменение цен на рынке жилой недвижимости в зависимости от значения факторов и фазы цикла рынка жилья города в рамках достигнутой стадии развития Они показывают вероятность осуществления прогноза и сохранения существующего соотношения цен, что может являться инструментом проверки адресной программы компании

Таким образом, используя таблицу, можно составить график продаж проектируемого объекта при использовании данных постоянного мониторинга рынка жилой недвижимости и базы данных по объектам текущего предложения

На основе проведенного исследования автором разработана методика определения цены одного квадратного метра проектируемого жилого объекта применительно к двум ситуациям наличия конкурирующих объектов-аналогов в зоне застройки и отсутствия таких объектов

Методика включает следующие этапы 1. Расчет коэффициента рыночной силы проекта по разработанной нами таблице №3 Диссертации

2 Выборка конкурирующих объектов рынка строящегося жилья и предварительный анализ их цен на соответствие рыночным реалиям посредством сравнения цен единицы коэффициентов рыночной силы отобранных объектов и контентанализа специфики реализации этих объектов

3 Корректировка цен единицы коэффициентов рыночной силы включенных в анализ объектов первичного рынка жилой недвижимости с учетом силы бренда конкурирующих компаний и расчет средней цены единицы коэффициента рыночной силы

4 Расчет цены коэффициента рыночной силы для всех этапов строительства с использованием полученных средних показателей увеличения цены реализации строящегося жилого объекта в зависимости от фактора «Этап строительства», а также определение ее среднего значения

5 Расчет средней цены реализации одного квадратного метра оцениваемого проекта путем умножения его коэффициента рыночной силы на величину, определенную на предыдущем этапе

Для ситуации отсутствия в достаточной мере объектов-аналогов в зоне конкурентного предложения после расчета коэффициента рыночной силы методика принимает следующий вид

2 Сбор информационной базы, состоящей из объектов вторичного рынка жилой недвижимости, расположенных в зоне конкурентного предложения оцениваемого проекта, по открытым источникам информации Расчет средневзвешенной цены реализации вторичного рынка

3 Определение объема текущего предложения рынка строящегося жилья в рассматриваемой локации по базе данных, собранной нами путем мониторинга рынка жилой недвижимости

4. Расчет средней цены реализации объекта первичного рынка жилой

недвижимости по разработанной нами регрессионной модели 5 Корректировка полученного среднего значения цены реализации одного квадратного метра объекта рынка строящегося жилья с учетом его коэффициента рыночной силы

При практическом использовании методики определения средней цены реализации одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости мы выяснили, что разница полученных показателей незначительна Цена, полученная с помощью регрессионной модели, отличается от цены, найденной посредством анализа предложения конкурирующих проектов первичного рынка жилой недвижимости, на 4% Завышение ценового показателя в первом случае произошло вследствие использования значительного количества округленных показателей и ограниченного объема информации При использовании регрессионной модели отсутствуют указанные недостатки

Эффективность предложенной методики определения средней цены реализации одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости заключается в том, что она применима в любой девелоперской компании нашего города, в которой ведется постоянный мониторинг рынка жилой недвижимости, анализируется конкурентная ситуация, а проектирование ведется с учетом требований потенциальных покупателей

При соответствующих условиях при поиске средней цены реализации одного квадратного метра жилого объекта на стадии «Проект» может использоваться тот или иной подход Окончательное решение по цене будет принято после соответствующего ее осмысления руководством компании с учетом стратегических и тактических целей предприятия

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1 Бурина О Ю Ипотечное кредитование в г Санкт-Петербурге // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России (выпуск шестой) Сборник научных трудов / Под редакцией д э н, профессора А С. Селищева, к э н, профессора Л П Давиденко, к э н, доцента ИП Леонтьевой - СПб Изд-во «Инфо-да», 2005 -0,18 п л

2 Бурина О Ю Понятие «оценки» и «ценообразования» на рынке жилья г. Санкт-Петербурга // Современные аспекты экономики, №20, 2005 -0,09 п л

3 Бурина О Ю Бренд, как ценообразующий фактор на рынке жилищного строительства//Современные аспекты экономики, №20,2005 -0,19п л

4 Бурина О. Ю Проблемы развития рынка жилой недвижимости г Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы Ш-ей научно-практической конференции 21 апреля 2006 года / Ред. Кол Е Б Смирнов (отв редактор) и др - СПб СПбГИЭУ, 2006 -0,16п л

5 Ульянова О Ю Факторы ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости // Вопросы экономических наук, №1,2006 - 0,25 п л

6. Ульянова О Ю Взаимодействие первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на разных стадиях развития рынка // Проблемы экономики, №1, 2006 -0,16 п л

7. Ульянова О. Ю. Методы ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости // Известия Санкт-Петербургского Университета Экономики и Финансов, №1,2007. - 0,37 п. л.

АВТОРЕФЕРАТ

Ульянова Ольга Юрьевна

Редактор Рябчевская JI Л Издательство «Инфо-да» Лицензия ИД № 04720 от 08 05 2001

Подписано в печать 16 04 2007 Заказ №483 Формат 60x90 1/16 Гарнитура Times New Roman Уел печ л 1,13 Бумага кн -журн Репрография Тираж 70 экз

Издательство «Инфо-да» 191186, г Санкт-Петербург, Наб кан Грибоедова, д 27 Телефон (812)315-63-09

Отпечатано в «Центре оперативной полиграфии» 190031, г Санкт-Петербург, Столярный переулок, д 10-12 Телефон (812)315-20-18