Формирование и развитие рынка жилья в Северо-Западном регионе РФ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие рынка жилья в Северо-Западном регионе РФ"

На правах рукописи

ии34Э2Э07 ВОЛОГДИН ВАСИЛИЙ АЛЕКСЕЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В СЕВЕРО-ЗАПАДНОМ РЕГИОНЕ РФ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- 4 МАР 2010

Санкт-Петербург - 2010

003492907

Диссертационная работа выполнена в Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Мурманская академия экономики и управления»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Алексеева Марина Борисовна

доктор экономических наук, профессор Лашов Борис Васильевич

кандидат экономических наук, доцент Гранова Ирина Владимировна

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита диссертации состоится « /¥ » марта 2010 г. в /£ часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.07 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21,ауд.#££\

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «_ а »февраля 2010г.

Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

Ученый секретарь диссертационного сове;

Михайлов П.Б.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Формирование конкурентоспособной национальной экономики России возможно только путем реформирования систем регионального хозяйства субъектов Российской Федерации, которые становятся источником создания локальных и национальных конкурентных преимуществ. Одним из важнейших факторов таких качественных преимуществ являются социально-экономические условия развития регионов. В настоящее время уровень социально-экономического развития большинства субъектов федерации является невысоким, характеризуется значительной дифференциацией и сильно отличается от принятых стандартов качества и условий жизни.

Не удается устранить все недостатки и в результате реализации Федеральной целевой программы «Сокращение различий в социально-экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002 - 2010 годы и до 2015 года)». Требуются определенные усилия самих регионов по совершенствованию организационно-экономических механизмов взаимодействия локальных рынков, формирующих новые качества социально-экономической системы.

Важным критерием оценки уровня социально-экономического развития региона является степень решения жилищной проблемы. Pea- ■ лизация стратегической цели по обеспечению потребностей населения в качественном и доступном жилье требует разработки на региональном уровне эффективного механизма формирования, развития и функционирования рынка недвижимости. В структуре рынка недвижимости рынок жилья является важным сегментом и в значительной мере определяет его качественные характеристики. Жилищная проблема, обусловленная противоречиями между предложениями на рынке жилья и растущим избирательным спросом населения, многие годы остается как по количественным, так и по качественным критериям острой для всех регионов России.

В настоящее время исследование проблемы формирования и функционирования локальных рынков жилья в регионах России приобретает особую актуальность, как с теоретической, так и с практической точек зрения. Прежде всего - это вопросы социально-экономического развития региона в целом, развития экономики жилья в качестве самостоятельной научной области знаний экономической теории и развития регионального рынковедения. Кроме того, решение этой проблемы взаимосвязано с созданием условий для формирования региональной конкурентной среды. Во-первых, регионы испытывают абсолютный дефицит качественного и доступного жилья, особенно бо-

лезненный в связи с дифференциацией доходов в обществе. Во-вторых, неэффективность организации рынка жилья сдерживает развитие рынка труда. В-третьих, неудовлетворительное состояние системы ипотечного кредитования не позволяет гражданам активно участвовать в решении жилищной проблемы. В-четвертых, отсутствие эффективного управления в системе ЖКХ приводит к ухудшению состояния жилищного фонда и увеличению объемов ветхого и аварийного жилья на рынке.

Следует отметить что, рынок жилья носит системообразующий характер, обеспечивая развитие инфраструктуры для формирования региональных промышленных кластеров. Кластерный подход является в настоящее время современным методологическим инструментом реформирования региональной экономики. Поэтому решение проблемы формирования, развития и функционирования рынка жилья должно осуществляться на его основе.

Степень разработанности научной проблемы. В последнее время большое внимание исследователей уделяется проблемам социального развития в национальной и региональной экономике. Однако, "жилищные проблемы, чаще всего, рассматриваются в рамках чисто предметной области и не охватывают весь комплекс вопросов, связанных с ее решением. Поэтому многие вопросы, связанные с формированием и развитием рынка жилья, остаются не решенными в системе регионального хозяйства.

Динамика регионального развития территориальных социально-экономических систем исследуется на основе фундаментальных положений теории региональной экономики (Э.Б. Алаев, А.Г. Гранберг, М. Портер и др.), которые получили новое развитие на основе методологии типологизации (С. Буст, С. Дубошевский, О. Кочеткова, И.И. Сигов, Е.Г. Слуцкий и др.) и концепции реализации кластерного подхода в развитии регионов (М.Б.Алексеева, В.Ф. Богачев, С.Н. Блудова, М.В. Панасюк, Д.А. Корчажкина, М.В. Николаев и др.).

Вопросы ипотечного жилищного кредитования и формирования рынка доступного жилья в России рассматривались в трудах отечественных ученых - В.М. Полтеровича, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В.В. Смирновой, И.А. Сергеевой, Г.А. Цылиной, Косаревой, диссертации Я.В. Щетинина, Л. Л. Павловой, М.Б. Поляковой, Т.Л. Чащиной, Е. В. Черных и др..

Проблемы развития риэлтерского предпринимательства в качестве важного структурного механизма функционирования рынка жилья исследовались на основе методологических подходов, представлен-.ных в работах С.Н. Максимова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича. и др.; проблемам управленческого анализа и бизнес-прогнозирования по-

священы работы отечественных ученых Б.В.Лашова, А.Е.Карлика, В.М. Ходачека, А.Н. Петрова, С.А.Уварова, и зарубежных - А Артура., Томпсона-мл., А.Дж. Стрикленда III, Р.Б. Чейза, Н.Дж. Эквилайна, Р.Ф. Якобса; Дж. Ханка, Д.У. Уичерна, А. Райтса и др.

Однако следует отметить, что в экономической литературе не в достаточной степени рассмотрены вопросы комплексного взаимодействия локальных рынков, которые оказывают системное влияние на качественные изменения в формировании социально-экономических условий региона и, в частности, на развитие рынка жилья.

Целью работы является решение научной проблемы эффективной организации функционального взаимодействия локальных рынков, участвующих в формировании и развитии рынка жилья на региональном уровне.

Цель исследования определила необходимость решения следующих задач:

• разработка научно-обоснованной методики исследования локальных рынков жилья в территориальных социально-экономических системах развития региона;

• выявление тенденций и закономерностей формирования локальных рынков жилья в системе хозяйства региона;

• определение и систематизация факторов, влияющих на динамику развития региональных рынков жилья;

• выявление процессов взаимодействия локальных рынков: строительства, жилищного кредитования и риэлторских услуг, способствующих развитию регионального рынка жилья;

• разработка стратегии развития локальных рынков жилья в регионе на кластерной основе;

• определение организационно-экономического механизма развития рынка жилья на региональном уровне (применительно к Мурманской области).

Предметом исследования является процесс формирования регионального рынка жилья на основе взаимодействия локальных рынков в системе хозяйства региона.

Объектом исследования является региональный рынок жилья как совокупность локальных рынков жилья в регионах европейского Севера РФ.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых в области: теории региональной экономики, экономики недвижимости, ипотечного кредитования, риэлтерского предпринимательства, конкуренции, устойчиво-

го развития систем, кластеризации, посвященные региональным аспектам социально-экономического развития.

В работе использовались методы комплексного, системного, экономического, управленческого и статистического анализов.

Информационной базой исследования послужили: законы Российской Федерации, указы и другие нормативно-правовые акты Президента России, Правительства РФ, определяющие направления социально-экономической и инвестиционной политики страны, федеральная •целевая программа «Жилье», государственная программа «Доступное жилье», данные Федерального агентства по статистике РФ, региональных, областных и отраслевых агентств по статистике, а также материалы, полученные автором самостоятельно в процессе исследования.

Научная новизна исследования содержится в разработке комплексной методики кластерной организации регионального рынка жилья с учетом принципа взаимодействия локальных рынков, участвующих в его формировании и развитии.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:

• разработана методика исследования рынка жилья на основе принципа взаимодействия локальных рынков в системе регионального хозяйства;

• разработана новая концепция формирования и развития регионального рынка жилья, которая базируется на реализации парадигмы «от освоения к обживанию» регионов европейского Севера России;

• предложена новая модель развития региональных рынков жилья с учетом особенностей локальных рынков;

• разработана методика повышения эффективности риэлторской деятельности на региональном уровне на основе принципа диверсификации.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретические результаты исследования заключаются в разработке методики исследования рынка жилья на комплексной основе и с учетом специфики природных и социально-экономических условий региона, в уточнении социально-экономического понятия «жилье», а также систематизации факторов риска, влияющих на формирование и развитие локальных рынков и, в частности, рынка жилья. В отличие от традиционных подходов, в исследовании жилищных вопросов жилье следует рассматривать в двух аспектах: как товар и совокупность услуг, потребность в которых должна удовлетворяться рыночным путем и как социальную детерминанту, предполагающую использование государственных и рыночных регуляторов.

Практические результаты исследования заключаются в разработке конкретных методических и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка жилья. Разработанные методики по формированию, развитию и функционированию локальных рынков с учетом принципа взаимодействия могут быть направлены в региональные и областные комитеты по социально-экономическому развитию, строительства, имущественных отношений, недвижимости и др.

Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе учреждений высшего профессионального образования и в системе повышения квалификации при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Риэлтерское дело», «Предпринимательство», а также для подготовки специальных курсов, посвященных проблемам исследования и работы на региональных рынках жилья.

Апробация результатов исследования.

Предложенные в работе методы и модели нашли применение при разработке основных положений «Стратегии социально-экономического развития Мурманской области до 2025 года», при формировании стратегии развития рынка жилья.

Практические рекомендации автора по эффективной организации риэлторской деятельности на основе принципа диверсификации были использованы в разработке стратегии Агентства недвижимости «Ри-элт» г. Мурманск.

Результаты исследования были представлены на V и VI всероссийских конференциях «Экономика и управление в сфере. услуг» (Санкт-Петербург, 2008, 2009 гг.), докладывались на заседаниях правительства Мурманской области при обсуждении проблем жилищного строительства и решении жилищных вопросов.

По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ с авторским участием 2,35 п.л., в том числе две работы опубликованы в журналах, рекомендуемым ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 155 наименований, 17 приложений, содержит 144 страницы основного текста, в том числе 45 рисунка и 30 таблиц.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется социальное и экономическое значение рынка жилья. Сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект исследования. Излагаются научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе исследуются теоретические и методологические -основы формирования и развития территориальных социально-

экономических систем. Определяется специфика социально-экономического развития регионов европейского Севера России. Анализируется влияние результатов экономики регионов на динамику формирования локальных рынков жилья. Обосновывается роль рынка жилья в развитии территориальных социально-экономических систем. Определяются тенденции и специфика развития локальных рынков жилья.

Во второй главе определяются инвестиционные условия развития локальных рынков жилья и тенденции развития региональных систем ипотечного кредитования. Выявляются и систематизируются внешние и внутренние факторы, оказывающие влияние на развитие рынка жилья. Классифицируются риски рынка жилья. Формулируется концепция эффективного взаимодействия локальных рынков, способствующих развитию регионального рынка жилья на кластерной основе.

В третьей главе разрабатывается организационный механизм развития рынка жилья на региональном уровне применительно к Мурманской области. Разрабатывается методика взаимодействия локальных рынков, участвующих в формировании и развитии рынка жилья. Даются методические рекомендации по организации риэлтерского предпринимательства на региональном уровне.

В заключении обобщаются выводы и основные результаты исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

В рамках реализации целевой Федеральной программы по сокращению различий в социально-экономическом развитии регионов решение жилищной проблемы рассматривается в качестве определяющего фактора, способствующего формированию потенциальных преимуществ территориальных экономических систем. При определении территориальных экономических систем следует понимать, что регион представляет собой геоторию, включающую «территорию», «акваторию» и «аэроторию», отличающуюся от других по ряду признаков и обладающую некоторой целостностью и взаимосвязанностью составляющих его элементов. Регионы выделяются в соответствии с определенными целями и задачами национальной экономики.

Исследование существующих методологических подходов к выделению и обособлению регионов показало, что в условиях расширения сферы рыночных отношений между регионами и перехода на инновационный путь развития, понятие «регион» дополняется и расширяется. В качестве субъекта рыночных отношений, регион исследуется методами макро- и микроэкономических теорий с учетом принципа со-

отношения рыночных и государственных механизмов управления территориальными хозяйственными системами. Анализируя все многообразие трактовок понятия «регион» в современных концепциях региональной экономики, и в соответствии с целью и задачами данного исследования, определяем следующую систему иерархии выделения регионов:

1. макрорегионы - это группа стран или значительная часть территории одной страны, в том числе и субъекты РФ;

2. мезорегионы - это область, край, округ, республика внутри страны;

3. микрорегионы - это отдельные территории внутри области (города и муниципальные образования).

Следовательно, в рамках данного исследования на территории европейского Севера России под макрорегионом мы выделяем СевероЗападный Федеральный округ, в качестве мезорегионов обособляем Мурманскую, Архангельскую области, Республики Коми и Карелия.

В работе обосновывается особая стратегическая роль, выделенных мезорегионов в ресурсном обеспечении экономики РФ. Однако, отмечается, что в Северно-Западном Федеральном округе существует достаточно большой разброс показателей уровня жизни населения. Например, по среднедушевым денежным доходам населения в РФ Северо-западный Федеральный округ занимает 4 место, Республика Карелия - 33 место, Республика Коми - 10 место, Архангельская область -23 место, Мурманская область - 13 место. Это свидетельствует о том, что выделенные регионы обладают признаками депрессионности и кризисности. Преодоление негативных явлений в социально-экономическом развитии возможно только в процессе трансформации региональной социально-экономической политики.

Анализируя специфику территориального социально-экономического развития выделенных регионов в работе, сделан вывод о том, что Мурманская область в качестве мезорегиона обладает всеми характерными признаками регионов европейского Севера, кроме того, играет особую стратегическую роль в геополитике России. Мурманская область - один из немногих регионов, где Россия имеет общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО. В регионе базируется Северный военно-морской флот, обеспечивающий обороноспособность страны на северных рубежах.

В работе отмечается, что процессы трансформации экономики регионов имеют разную динамику в зависимости от особенностей территориального развития и концентрации всего многообразия располагаемых ресурсов, которые и определяют возможный потенциал их конкурентоспособности в системе национальной экономики. Следует отметить, что в основе процесса

формирования конкурентоспособности лежит человеческий потенциал, который не может развиваться без решения жилищной проблемы.

Исследование влияния результатов региональной экономики на динамику формирования рынка жилья показало, что локальные (территориальные) рынки жилья представляют собой важный элемент регионального рынка, который имеет существенное социальное значение. В то же время, формирование и развитие локальных рынков жилья напрямую зависит не только от территориальных особенностей, но и от показателей экономического развития региона в целом и, прежде всего, от динамики рынка труда. Развитие рынка труда рождает варианты спроса на жилье, а рынок ■жилья создает многообразие предложений, которое, в свою очередь, во многом зависят от развития строительного рынка и других систем регионального хозяйства (например, жилищно-коммунального и др.). Следует отметить, что качественные и количественные характеристики самих локальных рынков жилья во многом определяют социально-экономические показатели развития региона в целом.

Анализ демографических процессов в регионах европейского Севера показал наличие отрицательной динамики. Этот факт свидетельствует об отсутствии устойчивого спроса на рынке жилья. Например, демографическую ситуацию в Мурманской области можно охарактеризовать как весьма сложную. Исследование показало, что существенной особенностью такой ситуации является:

1. Большое количество мужского населения (48,4% по сравнению с 46,3% по РФ), что объясняется особенностью направленности и структуры экономики региона (рыбная, добывающая промышленность, а также морские перевозки);

2. Значительная доля трудоспособного населения (69,5% по сравнению с общероссийским показателем 64,3%) приходится на молодое поколение (средний возраст жителей Заполярья около 36 лет, а РФ - 38,5 лет), что объясняется отсутствием комфортного жилья.

Анализируя уровень экономически активного населения и в исследуемых регионах в период с 2000 по 2007 годы, отмечается тенденция к определенной стабильности. В Республике Карелия этот показатель колеблется от 67% (2000 г.), 66,8% (2003 г.) до 70,4% (2007 г.). В Республике Коми колебания незначительные - от 67% (2000 г.), 66,8% (2003 г.), до 68,85% (2007 г.). В Архангельской области обстановка наиболее стабильна - 68% (2000 г.), 68% (2003 г.), 68,3% (2007 г.) В Мурманской области этот показатель составляет - 72,1% (2000 г.), 72,15% (2003 г.), 70,7% (2007 г.).

Исследование активности миграционных процессов показало, что во всех исследуемых регионах, за исключением Республики Карелия, коэффициент миграционного пророста населения имеет отрица-

тельную величину. Это является положительным фактором в стабилизации демографической ситуации в регионах, но своеобразно отражается на ситуации, складывающейся на рынке жилья. С одной стороны, убыль численности населения порождает увеличение предложений на рынке жилья. С другой стороны, отсутствует мотивация получения нового жилья, т. к. большая часть экономически активного населения свое проживание на данной территории рассматривает в качестве временного.

Рынок становится весьма специфичным. Во-первых, он практически весь вторичен. Во-вторых, на рынке жилья постоянно увеличивается удельный вес ветхого и аварийного жилья. Например, в республике Карелия этот показатель в 2005 году составлял 2,8%, а уже в 2007 году

- 3,6%; в республике Коми, соответственно - 7,8% и 9,4%; в Архангельской области - 7,8%) и 8,2%, в Мурманской области - 1,7% и 1,8%. Именно необеспеченность постоянным и качественным жильем в регионах, а также отсутствие на рынке жилья такой категории как «комфортное жилье» во многом определяет тенденцию к уменьшению прироста населения за счет миграционных процессов. Приведенные факты свидетельствуют об отсутствие заинтересованности мигрантов укореняться на данных территориях. Это обстоятельство усугубляется тяжелыми климатическими условиями проживания на данных территориях, несмотря на то, что они являются наиболее перспективными для экономического развития.

Комплексный анализ решения жилищной проблемы в регионах европейского Севера показал, что существует логическая взаимосвязь между развитием локальных рынков жилья и труда.

Результатом исследования основных показателей регионального социально-экономического развития стали выводы:

1. В регионах европейского Севера России происходит значительное снижение доли свободных денег у населения для улучшения своих жилищных условий (уровень среднедушевого денежного дохода за 2007 год определяет следующие места по РФ: республика Карелия - 33, республика Коми

- 10, Архангельская область - 23, Мурманская область - 13).

2. Приобретение недвижимости не является определяющим фактором в структуре денежных доходов населения.

3. Негативные процессы в экономике региона в целом и отдельных отраслях производства в частности, провоцируют падение спроса на рынке жилья.

4. Возможное увеличение спроса на жилье низкого качества и, соответственно, наиболее дешевого, в свою очередь, препятствует качественному изменению структуры рынка жилья.

5. Значительная доля вкладов в финансовые активы свидетельствует о том, что население предпочитает вкладывать деньги в ценные бумаги, с тем, чтобы затем купить жилье в других регионах центральной части России.

Полученные выводы свидетельствую о том, что население регионов европейского Севера не стремится укорениться на территориях Кольского полуострова, что противоречит реализации выдвинутой Правительством России концепции устойчивого развития северных регионов на основе концепции «от освоения к обживанию» территорий.

Следовательно, в регионах европейского Севера России локальные рынки жилья имеют определенную специфику. Суть ее заключается в том, что население регионов рассматривает жилье в качестве временного проживания - «общежития» на короткий период активной трудовой деятельности и этот факт не способствует увеличению спроса на качественное жилье. Локальные рынки жилья не имеют положительной динамики к развитию (таблица 1).

Таблица 1

Динамика ввода жилых домов в регионах _европейского Севера России_

Динамика ввода жилых домов (проценты к базовому году)

1995 2000 2003 2006 2007

Северо-Западный федеральный округ 100 72 96 137 166

Республика Карелия 100 35 47 61 73

Республика Коми 100 67 41 45 50

Архангельская область 100 38 46 95 128

Мурманская область 100 35 16 18 16

Исследование параметров ввода в действие жилых домов в РФ показало, что на 2007 год республика Карелия занимает 71 место, республика Коми - 67 место, Архангельская область - 68 место, а Мурманская область -85 место. Это свидетельствует о том, что в данных регионах, социально-экономическая политика слабо ориентирована на решение жилищных проблем, развитие строительства, улучшение условий жизнеобеспечения населения и закрепления экономически активного населения на своих территориях. Содержание рынка жилья определяется вторичным сегментом.

Депрессивность рынка жилья в регионах Европейского севера России определяется спецификой регионального развития, которая включает: природно-климатические особенности севера, предъявляющие особые требования к качеству жилищного строительства, что вызывает удорожание 1 кв. м; фактор отдаленности, определяющий до-

полнительные затраты на доставку комплектующих; отток экономически активного населения.

Исследование показало, что рынок жилья играет роль мультипликатора и связующего звена между рынками: строительства, труда, строительных товаров, финансовых, риэлторских, банковских и информационных услуг и др. Одновременно рынок жилья формирует пространственный каркас социальной инфраструктуры региона. Кроме того, хозяйствующие субъекты на каждом локальном рынке формируют свою собственную систему экономических и коммерческих интересов, ориентированных на развитие конкурентных преимуществ. Поэтому рынок жилья в большей мере формирует траекторию стратегии развития территориальных систем и является важным показателем регионального развития.

Стало очевидным, что необходима новая парадигма в освоении регионов Севера. Ключевым становится понятие «обживание территории». Северные регионы должны развиваться на основе принципа постоянного места жительства, использования всего разнообразия внутренних источников жизнеобеспечения, географического разделения труда и эквивалентного товарообмена. Таким образом, смена общей парадигмы развития северных регионов «от освоения к обживанию» предполагает разработку научно-обоснованной концепции формирования и развития регионального рынка жилья, позволяющей реализовать принцип эффективного «обживания» территории.

В результате исследования стратегии социально-экономического развития региона выявлены недостатки методологического характера. Суть этих недостатков заключается в том, что при разработке стратегий отсутствует комплексный анализ всех положительных и отрицательных факторов развития территориального образования с учетом территориальных особенностей региона.

Комплексное исследование жилищной проблемы на региональном уровне позволило выявить особенности локального рынка жилья: он во многом является вторичным, на него сильное влияние оказывает как макроэкономическая ситуация в стране и мире, так и внутрирегиональная. С ухудшением этой ситуации возрастает эмиграция из региона и возрастает предложение не рынке жилья, а с улучшением - возрастает иммиграция и увеличивается спрос на жилье.

Следовательно, решение жилищной проблемы позволяет создавать благоприятные условия для устойчивого развития региона лишь на основе организации рационального взаимодействия локальных рынков, участвующих в формировании и развитии регионального рынка жилья.

Исследование показало, что формирование локальных рынков жилья связано, прежде всего, с включением социальной категории «жилье» в систему рыночных экономических отношений. Это обстоятельство повлияло на изменения в содержании понятия «жилье». Как социально-экономическая категория «жилье» обладает следующими свойствами:

1. Долговечность и надежность по срокам эксплуатации. Следовательно, в течение многих лет может служить объектом купли-продажи.

2. Может выступать объектом крупномасштабных инвестиций.

3. Имеет высокую стоимость. Следовательно, в случае массового спроса на жилье, оплата может производиться как по частям, так и с привлечением кредитных средств.

4. Способно являться средством накопления и сохранения капитала.

5. Может выступать и в форме услуги (аренда жилья), являясь специфическим товаром.

6. Может служить объектом монополии на объект хозяйствования и монополии частной собственности. Следовательно, быть источником рентного дохода (доходные дома).

7. Несет социальную нагрузку, то есть удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях, и в данном плане выступает общественным благом, тесно увязанным с функционированием экономики и финансов государственных и некоммерческих неправительственных организаций.

Следовательно, «жилье» можно рассматривать в качестве специфического капитала общества, выступающего в условиях рыночных отношений в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший социальный параметр уровня жизни населения, то есть оно обладает экономической и социальной ценностью.

К основным факторам формирования регионального рынка жилья следует отнести следующие положения:

• узаконена частная собственность на жилье;

• реализована программа приватизации значительной части государственного жилищного фонда и реформирования ЖСК в ТСЖ;

• сформирована строительная отрасль с участием частного капитала;

• сложились устойчивый спрос и предложение жилья и жилищных услуг;

• созданы инфраструктурные подразделения для функционирования жилищного рынка: организации риэлторов, специалистов по маркетингу;

• сложилось воспроизводство жилья на рыночных принципах хозяйствования;

• сформирован рынок земли и иной недвижимости;

• сформировалась и развивается сеть кредитных организаций, связанных с жилищной системой;

• проводится реформа ЖКХ, способствующая воспроизводству жилья и жилищных услуг в условиях рыночных отношений.

В работе обоснован вывод о том, что дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится, во-первых, их слабым регулированием со стороны государства; во-вторых, недооценкой влияния глобализации на национальный жилищный рынок.

В диссертации отмечается, что смена парадигмы регионального развития «от освоения к обживанию» предполагает значительное возрастание роли жилищного фактора в жизнедеятельности населения. Закономерно предполагать повышение санитарно-гигиенических требований к жилью, требований к повышению доступности и комфортности.

Между социальным и экономическим аспектами категории «жилье» (благо - товар) существует внутреннее противоречие, которое особенно обостряется в условиях регионов Севера. Суть его заключается в том, что индивид может иметь настоятельную потребность в жилье, но не иметь возможности ее удовлетворить. Индивид может иметь жилье, но из-за отсутствия работы вынужден с ним расстаться и мигрировать. Индивид может иметь жилье, но оно его не устраивает по уровню комфортности, а рыночных предложений, удовлетворяющих его запросы, нет. Подобных вариантов может быть множество, и единственным механизмом гармонизации потребностей и возможностей решить жилищную проблему является развитый рынок жилья. Таким образом, рынок жилья, его состояние и динамика, являются важным индикатором социально-экономических условий, как в отдельных территориальных образованиях, так и в целом регионе. Поэтому исследование рынка жилья необходимо в рамках комплексного подхода, т. е. во взаимосвязи со всеми локальными рынками территориальных социально-экономических систем.

Исследования локальных рынков жилья на основе новой парадигмы изучения региона в качестве рыночной системы (по А.Г. Гранбергу) показывает, что в основе этой концепции лежит установление соотношения между рыночными механизмами саморегулирования и государ-

ственного регулирования в социально-экономическом развитии региона. В этой связи выявление тенденций развития рынка жилья можно осуществлять на основе анализа внешних и внутренних рисков, как характерных условий формирования и развития рынка жилья. В работе дана классификация рисков, связанных с развитием рынка жилья и представлено их содержание.

К таким рискам следует отнести:

• риск ухудшения инвестиционного климата;

• риск увеличения сроков и стоимости строительства объектов;

• риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости.

В работе представлен подробный анализ причин возникновения

указанных выше рисков при сочетании внешних и внутренних факторов. Например, риск ухудшения инвестиционного климата связан с ухудшением социально-экономической ситуации в стране и, как следствие, в регионе. В работе показано, что риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости компенсируется внедрением ипотечного кредитования, что приводит к росту объема торгов на жилищном рынке и росту обеспеченности жильем населения.

Анализ состояния дел на региональных рынках ипотечного кредитования показал, что в результате отсутствия полномасштабного доступа к финансированию ипотечных программ ситуация в регионах европейского Севера за 2006 - 2007 г.г. радикально ухудшилась. Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности, на потребительских кредитах (рисунок 1).

а Объем предостаапенныхфтйчесшм лицам ИЖК п Объем потребительских кредитов

1400000 1200000 1000000 | 800000 I 600000

400000 200000

Динамика предоставленных потребительских кредитов и ИЖК

Рисунок 1. Динамика структуры потребительского и ипотечного кредитования в регионах РФ

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) следует рассматривать отдельно, т. к. оно, по сути, является координатором рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), если учесть возложенные на него регулирующие функции. Следует отметить, что темпы роста портфеля АИЖК довольно заметны: на начало 2007 года он достиг 1493 млн. долларов США.

В работе анализируется структура ипотечного кредитования на региональном уровне, которая характеризует тенденции стимулирующие развитие рынка жилья (рисунок 2).

Рисунок 2. Региональная структура ипотечного кредитования

Следует отметить, что региональная система ипотечного кредитования развивается достаточно интенсивно, но неравномерно по Федеральным округам. Приоритет отдается рублевым ипотечным кредитам, который демонстрирует гораздо более высокие темпы роста. Именно этот сектор является наиболее перспективным, поскольку только ипотечные кредиты в национальной валюте рефинансируются в АИЖК.

В работе исследуется методика прогнозирования цен на рынке жилья на основе западного опыта. Анализ рынка жилья может быть представлен в виде четырех параметров: ценовой ситуации, состояния рынка доступности и ликвидности жилья, эффективности инвестиций. Анализируются результаты прогнозов цен на рынке первичного и вторичного жилья в регионах РФ. Были также оценены модели для первичного и вторичного рынков жилья по России в целом и региону Европейского севера в частности.

Рынок жилья как сфера инвестиций значительно отличается от других рынков не только вследствие его особенностей (имеет социальный и экономический характер), но и по причине его сложности,

значительного разнообразия объектов и субъектов рынка, а также взаимосвязей и взаимозависимостей от других локальных рынков (строительства, труда, строительных материалов и т.п.). Именно эффективное взаимодействие субъектов локальных рынков в регионе, участвующих в формировании рынка жилья, позволяет создавать синергети-ческий эффект и способствовать его развитию на основе создания конкурентных преимуществ. Такие преимущества могут возникать лишь при реализации концепции жилищного кластера.

В работе обоснована и разработана модель стратегия кластерного развития рынка жилья (рисунок 3) на основе организации эффективного взаимодействия его участников.

Образовательные и научно-исследовательские учреждения

Кадры

Кредитные организации

Инновационная система: технология,

Строительный кластер

техника

Поставщики

Рынок жилой недвижимости

Транспортно-логистическая система

вспомогательных

материалов

Рынок нежилой

Рисунок 3. Взаимодействие участников регионального рынка жилья на основе кластерной стратегии развития

В работе определены основные преимущества представленной модели стратегии развития локального рынка жилья на региональном уровне. Суть этих преимуществ заключается в том, что возникает естественная мотивация всех локальных рынков к саморазвитию на инновационной основе, т. к. связанные между собой рыночными механизмами они начинают развиваться на конкурентной основе. При этом

следует подчеркнуть, что практическая реализация кластерной модели развития локальных рынков жилья позволяет организовать эффективный процесс взаимодействия его участников: строительных организаций, кредитных организаций, транспортно-логистических систем, образовательных, научно-исследовательских и проектных организаций, риэлторских структур и т.п. Кластерная модель рынка жилья способствует развитию других локальных рынков, обеспечивающих его функционирование, что в конечном итоге ведет к формированию конкурентной среды в жилищной сфере и улучшению социально-экономических показателей региона.

Реализация кластерной стратегии развития рынка жилья позволяет осуществлять эффективное взаимодействие всех участников рынка и формировать систему конкурентных преимуществ для строительного рынка, рынка профессиональных кадров (труда), рынка недвижимости, рынка инноваций и др., то есть создавать конкурентные условия развития региона в целом.

Исследование особенностей развития рынка жилья в регионах европейского Севера показывает, что ипотека является тем звеном национальной (региональной) хозяйственной системы, которая обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, риэлтерским предпринимательством, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Это позволяет создать систему выгодных рыночных отношений между основными субъектами рынка жилья (рисунок 4) и стимулировать их развитие на конкурентной основе.

На сегодняшний день проблема обеспечения населения жильем потенциально может решаться с помощью ипотечного кредитования. Поэтому важно своевременно использовать реальные возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов за счет целенаправленного регулирования процессов в этом социально важном секторе национальной экономики.

ЖИЛИЩНАЯ СИСТЕМА

Субъекты:

• строительные компании;

• продавцы жилья;

• покупатели жилья;

• арендаторы жилья;

• риэлтерские организации;

• органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• страховые компании;

• оценочные компании;

• органы опеки и попечительства

Отношения:

• договор социального найма;

• договор коммерческого найма;

• приобретение жилья в собственность;

• долевое участие в строительстве

Н X

гД ю О

Рисунок 4. Схема взаимодействия участников рынка жилья и системы ипотечного кредитования в экономике региона

В результате создания мультипликативного эффекта, объективно заложенного в системе ипотечного кредитования, увеличится приток средств на рынок жилья, оживятся строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, многократно увеличится число рабочих мест, повысятся доходы населения, отчисления в бюджеты всех уров-

ней, появятся условия для обживания территорий, а, следовательно, и устойчивому росту региональной экономики.

Специфика структуры и содержания рынка жилья в регионах европейского Севера, позволяет констатировать, что риэлтерское предпринимательство, как важный механизм развития такого рынка, должно развиваться с учетом повышения степени диверсификации и активизации коммерческой деятельности (рисунок 5). Это объясняется тем, что масштаб риэлторских услуг в регионе ограничен объемом локального рынка жилья.

Подразделение № 2

Отдел геодезии и картографии

Отдел оценка

Землеустроительная составляющая

С1

Оценочная составляющая

С2

Брокер по недвижимости

Ипотечный брокер

Риэлторская составляющая

сз

Ипотечная составляющая

С4

Подразделение № 3

Ведение единой базы недвижимости

Ежен едел /»//// к «Вестник недвижимости»

С5

Информационная I Ьдательская составляющая составляющая

Сб

Скл

Скл=(С1+С2)+(СЗ+С4)+(С5+С6), где

Скл - общая стоимость всех видов услуг для клиента,

С1 - стоимость услуги по землеустройству,

С2 - стоимость услуги по оценки объекта недвижимости (жилья),

СЗ - стоимость услуг брокера по недвижимости,

С4 - стоимость услуг ипотечного брокера,

С5 - стоимость услуг за информацию,

Сб— стоимость услуг по приобретению специального издания. Рисунок 5. Система диверсификации услуг в риэлторской фирме.

Риэлторские фирмы на региональном уровне становятся центрами концентрации не только всей необходимой информации по рынку недвижимости, в том числе рынку жилья, но и специалистов в области недвижимости, оказания юридических консультаций, оценки, риэлторских и других видов услуг в области недвижимости. Все подразделения должны быть укомплектованы высококвалифицированным соста-

вом специалистов (брокеров по недвижимости, ипотечного кредитования, оценщиков недвижимости и т.п. брокеров). Такая организация риэлторской деятельности позволяет повысить конкурентоспособность всех субъектов рынка жилья за счет активизации деятельности и возможности управления ценами на рынке жилья.

Следовательно, перспективное развитие регионального рынка жилья связано с активизацией и диверсификацией деятельности его постоянных субъектов и организацией эффективных коммерческих отношений в процессе их профессионального взаимодействия. Именно процесс взаимодействия хозяйствующих субъектов, относящихся к разным локальным рынкам, организованных на кластерной основе позволяет способствовать формированию их конкурентных преимуществ, а, следовательно, и качественному изменению характеристик территориальных социально-экономических систем.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Вологднн В.А. Основные предпосылки развития риэлторского предпринимательства в Мурманской области // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. - 2009. -№ 1 (28). - 0,5 пл.

2. Вологднн В.А. Проблемы развития рынка жилья в северном регионе // Вестник Российской академии естественных наук. Серия экономическая. - 2009. - № 4. - 0,4 пл.

3. Вологдин В.А. Современные тенденции развития риэлторских услуг в Мурманской области. // Материалы V Всероссийской научно-практической конференции 08.02.2008 г. СПб.: СПбГУП, 2008. - 0,25 п.л.

4. Вологдин В.А. Оценка рисков при исследовании регионального рынка жилья // Современные аспекты экономики. - № 1 (138) -СПб., 2008. - 0,4 п.л.

5. Вологдин В.А. Анализ существующих трактовок понятия «регион» // Формирование промышленных кластеров в концепции инновационного развития региона: коллективная монография - СПб.: «Издательство Инфо-да», 2009. - 14/0,5 п.л.

6. Вологдин В.А. Научные основы региональной типологизации рынка недвижимости // Экономика и управление в сфере услуг: Материалы VI Всероссийской научно-практической конференции, 2009 г. СПб.: СПбГУП, 2009. - 0,3 п.л.

Подписано в печать 11.02.10 Печать цифровая. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,5 Заказ № 270 Отпечатано ООО «Фора-принт» СПб., Вёсельная ул. 6 тел.326-03-56