Особенности ценообразования на рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности ценообразования на рынке жилья"

4844765

На правах рукописи

Пузина Наталия Викторовна

ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.01 - «Экономическая теория»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 8 АПР 2011

Москва-2011

4844765

Диссертация выполнена на кафедре международных экономически отношений Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Ореховский Пётр Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Миэринь Лариса Александровна

доктор экономических наук, профессор Кастосов Михаил Александрович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Всероссийский заочный финансово-экономический институт» (г. Москва)

Защита состоится «12» мая 2011 года в 14 час. 00 мин. на заседани Диссертационного совета Д 212.203.15 по защите диссертаций на соискание учено степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.01 «Экономическая теория» в Российском университете дружбы народов по адресу 117198, Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 6,1 этаж, зал №1.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российског университета дружбы народов по адресу: 117198, Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 6

Электронная версия автореферата размещена на сайте РУДН www.rudn.ru

Автореферат разослан «29» марта 2011 года.

Ученый секретарь Диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Шкваря Людмила Васильевн

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Рынок жилья России развивается не более двадцати лет. За это время изменилась и социальная структура общества. В настоящее время наблюдаются существенные диспропорции в уровне жизни населения, расслоение общества по размерам доходов. Поскольку государственная политика не направлена на самостоятельное финансирование строительства жилья для своих граждан, в научных кругах и на уровне государства началось переосмысление процессов, происходящих в жилищной сфере. Современная государственная жилищная политика направлена на формирование условий для развития жилищной сферы. Это проявляется в реализации целого комплекса мероприятий по обеспечению доступности жилья для населения, т.к. жилье удовлетворяет жизненно необходимые потребности людей. Однако желаемый результат не достигнут.

Основные положения государственной жилищной политики в России закреплены в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы В качестве комплексного целевого индикатора, отражающего эффективность реализации мероприятий указанной программы, утвержден коэффициент доступности жилья2. За последние несколько лет фактические значения вышеназванного целевого индикатора заметно отличаются от запланированных значений (Рис. 1).

2005 2006 200? 2008 2009 2010

годы

ш фактическое значение ■ плановое значение

Рис.1. Коэффициент доступности жилья в России в 2005 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, Федеральной службы государственной статистики

1 В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года Ka 1050 утверждена одноименная программа на 2011 - 2015 годы.

2 Данный коэффициент отражает соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек.

В связи с обострением проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, оно все чаще рассматривается в качестве инвестиционного ресурса, что нашло отражение в соответствующих научных концепциях. Трансформируется структура спроса на жилье, формирование цен на рынке осуществляется вне связи с динамикой доходов населения, что стало явно выраженной тенденцией, для преодоления которой не предпринимается адекватных мер. Вместе с тем, проблема отнесения жилья к рынку благ или рынку капитала до настоящего времени в экономической литературе является предметом спора. Автор диссертационной работы склоняется к мнению, что жилье необходимо рассматривать как потребительский товар.

На практике рынок жилья развивается спонтанно, в противоречивой форме: с одной стороны, предложение жилья растет медленно, что выражено в отставании объемов нового строительства от объемов ветшающего жилья; с другой стороны, при высокой потребности населения в жилье реальный платежеспособный спрос снижается вследствие роста цен на жилье. В связи с этим необходим всесторонний анализ внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на процес ценообразования на рынке жилья, что обусловило выбор темы исследования.

Степень разработанности проблемы.

Научные подходы диссертационного исследования формировались на основ изучения и анализа теоретических, методологических и практических разработо отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.

Выдающиеся представители разных направлений экономической теори затрагивали в своих работах общие аспекты жилищной проблемы. Среди н необходимо выделить работы Е. Бем-Баверка, Т. Веблена, К. Маркса, Ф. Энгельса

A. Маршалла, К. Менгера, У. Петти, А. Смита.

В России в рамках задач по повышению уровня благосостояния населен исследовалась проблематика формирования жилых комплексов. Это нашл отражение в работах М.Я. Гинзбурга, Г.Б. Бархина. В 70 - 80-е годы XX век наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жиль уделяли такие ученые, как С.Д. Альбанов, М.М. Венслер, В.М. Добровольская Х.А. Заривайская, К.К. Карташева, Б.Р. Рубаненко, Е.А. Тацет, Д.Г. Тонский и др.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципо хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости Анализ различных аспектов проблемы становления и развития рынка жилья, в то числе с применением методов экономико-математического моделирования содержится в работах таких исследователей, как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонов

B.C. Мхитарян, H.H. Ноздрина, Т. Овсянникова, О.С. Пчелинцев, Г.М. Стерник И.С. Степанова, В.З. Черняк, А.Б. Хуторецкий, Е.С. Шомина и др.

Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой посвящены научные разработки C.B. Грибовского, М.А. Горенбургов E.H. Ивановой, А.Б. Крутика, H.H. Ленинцева, Д.С. Львова, O.E. Медведевой

B.А. Мизюн, B.C. Резниченко, Г.В. Фадеевой и др.

Изучению жилья как инвестиционного товара посвятили свои рабо

C.М. Дробышевский, А.Н. Ларионов, Т.Ю. Овсянникова, Д.Б. Самойленко и др.

Определенный вклад в решение проблем управления и функционирования рынка жилья внесли работы М.И. Каменецкого, Н.Б. Косаревой, JLH. Овчаровой, А.И. Пишняк, H.H. Рогожина, A.A. Туманова и др.

С учетом результатов исследований вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Традиционно в зарубежных странах проблемам развития рынка жилья уделяется большое внимание. В этой связи, следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы Я. Корнай, Г. Мэнкью, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, А. Салливана, Дж. Фридмена и др.

Вопросам циклического развития рынков, в том числе рынка жилья, посвящены работы Р. Венцдига, С. Кузнеца, У. Митчелла, В.М. Симчера, Э. Хансена, Р.Д. Харрода и др.

Вместе с тем, приходится констатировать, что проблема ценообразования на рынке жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, исследована недостаточно. Сложность проблематики рынка жилья, его уникальность, высокая практическая значимость проблем управления развитием рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Цель и задачи исследования.

Цель исследования - выявление и анализ действующих факторов спроса и предложения на рынке жилья, особенностей ценообразования на данном рынке.

Достижение названой цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

1) сформулировать дефиниции основных экономических категорий применительно к рынку жилья и раскрыть сущность жилья как товара;

2) уточнить субъектный состав участников рынка жилья, а также их действия в процессе формирования спроса и предложения;

3) показать роль государства в регулировании рынка жилья, выявить возможности и допустимые пределы такого регулирования;

4) выявить и проанализировать факторы спроса и предложения на рынке жилья, на основе анализа которых уточнить возможности определения объемов платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья;

5) исследовать доходность жилья как инвестиционного ресурса, оценить ее зависимость от других инвестиционных активов;

6) аргументировать возможность циклических колебаний на российском жилищном рынке;

7) с помощью эконометрической модели определить степень влияния потребительского и инвестиционного видов спроса на жильё, предложить подходы к формированию жилищной политики, направленной на развитие рынка жилья и увеличение степени доступности жилья для населения.

Объект исследования диссертационной работы - рынок жилья одного из регионов России (Омская область), его особенности в современных условиях.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья; процесс ценообразования на рынке жилья; основные факторы, формирующие равновесие на указанном рынке.

Теоретическая, методологическая и информационно-эмпирическая основа диссертации.

В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья. В качестве отправных положений использованы основные положения общей теории рынка, теории конкуренции, теории деловых циклов и кризисов, теории потребительского спроса.

Методологическую основу диссертации составили контент-анализ, метод динамических рядов, сравнительный анализ, факторный анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод экспертных оценок, метод прямой капитализации, анализ циклического развития С. Кузнеца. Для формализации результатов исследования использованы коэффициент доступности жилья в ряде модификаций, табличный и индексный методы, метод группировок. Для расчета параметров эконометрической модели использовался пакет MS Office (Excel).

Информационной базой исследования являются аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, материалы периодической печати, данные социально-экономических исследований рынка жилья, действующие законы, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативно-правовые документы.

Областью исследования согласно паспорту специальности 08.00.01 «Экономическая теория» является п. 1.2. «Микроэкономическая теория» по направлению «теория потребительского спроса».

Научная новизна диссертационного исследования определяете комплексным подходом к процессу ценообразования на рынке жилья, на основ которого:

1. комплексно раскрыта сущность товара «жильё» на рынке, выраженн-в двойственности его характера как потребительского благ и инвестиционного ресурса;

2. на основе международных сравнений и расчетов коэффициента доступност жилья аргументирован вывод о завышенных ценах на жилье в России в 2005 2010 годах, их несоответствии доходам населения, что обусловливает р негативных социально-экономических последствий;

3. проверены традиционные гипотезы, объясняющие рост цен - степей монополизации, малый размер фирм-конкурентов, не позволяющий достич эффекта масштаба. В результате выявлено, что указанные гипотезы н объясняют завышенных цен на жилье в России в 2005 - 2010 годах;

4. выявлены масштаб и причины действия в современных условиях основно фактора роста цен на жильё - высокого объёма спекулятивного спроса Аргументирован вывод, что это обусловлено недостаточным уровне развития финансового рынка в России и недоступностью для населен альтернативных направлений инвестиций с низкими рисками;

5. на основе построения эконометрической модели выявлены возможности оценки степени влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья, сделан прогноз в отношении необходимого дополнительного предложения жилья, способного удовлетворить спекулятивный спрос.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Научные результаты проведенного автором исследования позволяют объективно оценить современное состояние решения проблемы доступности жилья для населения. Основные положения и выводы в диссертации углубляют понимание процесса ценообразования на рынке жилья в России и могут быть использованы при разработке долгосрочной и среднесрочной государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.

Теоретические, методические и практические результаты исследования представляются важными при решении таких задач прикладного характера, как:

- анализ современного состояния и тенденций развития жилищной сферы отдельного региона;

- разработка прогнозов и стратегии развития регионального рынка жилья;

- принятие нормативных актов, регулирующих процесс разработки реализации жилищной политики регионов, в том числе на основе целевых программ.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по экономической теории (в разделах, посвященных изучению спроса и предложения), государственному и муниципальному управлению, региональной экономике, экономике недвижимости, экономике строительства, методам исследования и моделирования национальной экономики.

Апробация работы.

Основные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, были представлены в докладах на международных научно-практических конференциях «Двенадцатые «Апрельские экономические чтения» (г. Омск, 2007 г.), «Четырнадцатые «Апрельские экономические чтения» (г. Омск, 2009 г.), региональном семинаре «Экономические системы и социальные структуры» (г. Омск, 2009 г.).

По теме исследования опубликовано 5 статей, одна из них в Перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки Российской Федерации, и 2 тезисов докладов общим объемом 4,45 п.л.

Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной автором литературы, приложений, содержит аналитические таблицы, рисунки и формулы. Логика и структура диссертации подчинена достижению поставленной цели и решению связанных с нею задач.

Введение

Глава 1. Рынок жилья: понятия и сущность жилья, смежные категории

1.1. Жилье и его сущность как товара

1.2. Особенности функционирования рынка жилья

1.3. Государство как особый субъект российского рынка жилья Глава 2. Предложение и спрос на региональном рынке жилья

2.1. Предложение жилья: первичный и вторичный рынки. Оценка степени

монополизации рынка

2.2. Факторы спроса: доходы населения, кредиты, государственная политика Глава 3. Влияние жилья как инвестиционного актива на процесс ценообразования

3.1. Доходность жилья и цикличность на рынке жилья

3.2. Эконометрическая модель рынка жилья: роль спекулятивного и

потребительского спроса

Заключение

Список использованной литературы Приложения

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Комплексно раскрыта сущность товара «жильё» на рынке, выраженная в двойственности его характера как потребительского блага и инвестиционного ресурса.

Посредством контент-анализа в первой главе «Рынок жилья: понятия и сущность жилья, смежные категории» приведены дефиниции основны экономических категорий применительно к рынку жилья; выявлена сущность жиль как товара.

Под рынком жилья в диссертационной работе понимается совокупност экономических отношений по удовлетворению потребностей населения в жилье которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и покупки жилья, гд последнее может принимать формы как потребительского товара, так и фактор производства (капитала). Товаром на рынке жилья является жилищный фонд.

Основными особенностями рынка жилья являются: наличие единственног товара на рынке, возможности выделения субрынков жилья (первичног и вторичного), особый субъектный состав, влияние свойственной только данном рынку совокупности факторов спроса и предложения, влияющей на формировани цен жилья. Функционирование рынка жилья происходит в соответств] с общеэкономическими законами спроса и предложения.

В России жилье (жилище) является уникальным благом высшего порядк обеспечивающим в первую очередь первичные потребности людей, чт неоднократно доказывалось в работах советских ученых3. В рыночной экономик

3 См. Добровольская В.М. Жилищные условия и демографическое поведение. // Семья и жилая ячейка (квартира). -М., 1974; Заривайская X. А. Гигиенические аспекты планировки жилых зданий. Тезисы докладов 3-го Всесоюзного симпозиума «Гигиена жилых и лечебно-профилактических зданий». - М., 1976; Заривайская X. А., Венслер М.М.

жилье является важным потребительским товаром, к исключительным признакам которого относятся: неоднородность, неподвижность, длительность пользования и высокая стоимость на рынке.

Вместе с тем, в литературе рассматриваются вопросы инвестирования средств в жилье, оценки доходности жилья. В связи с этим, в работе выделены две точки зрения экономистов, в соответствии с которыми жилье как товар может выступать и потребительским товаром и капитальным ресурсом.

Сторонники направления в экономической теории, в соответствии с которым жилье является потребительским благом, придерживаются определения жилья (жилища) как блага, удовлетворяющего потребность человека в сохранении его жизни и здоровья4. С другой стороны, жилье удовлетворяет иные потребности и может выполнять функции демонстративного потребления материальных ценностей, играть роль внешнего атрибута, быть объектом капиталовложений 5.

Не вызывает сомнений положение, что потребность в жилье как инвестиционном ресурсе возникает только тогда, когда удовлетворена первичная потребность в жилье.

В результате исследования получен вывод, что сущность жилья заключается в его двойственной природе, выраженной, с одной стороны, в виде потребительского товара, который служит для удовлетворения первичных потребностей людей, с другой стороны - в виде инвестиционного товара, способного приносить доход.

2. На основе международных сравнений и расчетов коэффициента доступности жилья аргументирован вывод о завышенных ценах на жилье в России в 2005-2010 годах, их несоответствие доходам населения, что обусловливает ряд негативных социально-экономических последствий.

Данное положение раскрыто во второй главе диссертации «Предложение и спрос на региональном рынке жилья». Для выявления особенностей ценообразования на рынке жилья в работе проведен анализ факторов спроса и предложения, которые формируют цену жилья. Указанный анализ применен к факторам спроса и предложения регионального рынка жилья, в качестве которого была выбрана Омская область, т.к. ее основные показатели социально-экономического развития близки к среднероссийским значениям показателей и характерны для развития многих регионов России (Табл. 1). В связи с тем, что национальные рынки жилья формируются на уровне регионов, многие полученные выводы могут быть распространены на рынок жилья России в целом.

Жилище как социальный фактор среды и его значение при оценке здоровья населения. Научный обзор ВНИИМН. — М., 1975; Заривайская Х.Л., Тацет Е.А. Гигиенические качества современных жилых домов, — М., 1975; Карташова K.K., Альбанов С.Д. Роль жилища в культурной деятельности семьи и личности. // Сборник науч. трудов ЦНИИЭП жилшца №1. «Типология жилища. Жилые дома и гостиницы». - М., 1975. и др.

4 Сторонниками данного направления являются А. Маршал, К. Менгер, Е. Бем-Баверк, многие советские экономисты.

5 Данной точки зрения придерживаются Т. Веблен, Я Корнай, К. Маркс, А. Смит, Г. Мэнкью, Дж. Фридман и Ник. Ордуэй, многие современные практики и экономисты.

Таблица 1

Место Омской области в социально-экономическом развитии

России в 2005 - 2010 годах

N2 Показатель 2005 2006 2007 2008 2009 2010

1. ВВП (ВРП) на душу населения, тыс. руб.

Россия 126,0 157,8 196,8 238,9 226,0

Омская область 108,1 129,3 146,4 172,5 167,0

2. Индекс промышленного производства, %

Россия 105,1 106,3 106,8 100,6 90,7 108,2

Омская область 113,2 110,8 111,2 103,5 91,1 108,3

3. Индекс потребительских цен, %

Россия 110,92 109,0 111,87 113,28 108,8 108,78

Омская область 110,7 109,7 111,5 112,2 107,22 108,51

4. Среднедушевые денежные доходы населения, тыс. руб.

Россия 8,1 10,2 12,6 14,9 16,9 18,7

Омская область 6,9 9,0 11,3 13,6 13,8 14,5

5. Обеспеченность жильем на душу населения, кв. м

Россия 20,9 21,3 21,5 22,0 22,4 22,4*

Омская область 20,2 20,7 21,1 21,2 21,8 21,8*

6. Построено жилья на 1000 человек населения, кв. м

Россия 304 355 431 451 422 410*

Омская область 370 446 546 504 301 350,7

* - оценка;

...- нет данных.

Источник: составлено автором по данным Федеральной службы государственной статистики

Анализ рынка жилья был начат с изучения формирования стоимости строительства жилья, структуры цены на жилье и формирования цены под воздействием спроса и предложения на первичном рынке жилья.

В Омской области в 2000 - 2010 годах стоимость строительства 1 кв. м жилья выросла в 11,1 раза и в 2010 году составила 27,4 тыс. руб. В современных условия кроме затрат на строительство цена на жилье складывается под влиянием мноп факторов и, прежде всего, затрат на привлечение инвестиций и стоимости обслуживания заемных средств, затрат на получение прав на земельный участок для жилищного строительства, затрат на развитие инфраструктуры или платы за подключение к инженерным сетям.

Структура стоимости жилья на региональном рынке представлена на Рис. 2.

24%

Затраты на строительство (50%)

■ Затраты на аренду земельного участка (3%)

В Затраты на подключение к

инженерным сетям (8%) □ Затраты на обслуживание заемных

средств (15%) Н Другие (24%)

50%

Рис. 2. Структура затрат в общей стоимости жилья в Омской области Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Омской области, региональным и муниципальным нормативным актам

Анализ структуры стоимости жилья показал, что цена на жилье формируется следующим образом: 50% составляют затраты на строительство дома; до 3% составляют затраты на аренду земельного участка, занятого домом в период строительства; 7 - 8% - затраты на подключение многоквартирного дома к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение); 15% обусловлено затратами строительных организаций на обслуживание заемных средств; неопределенную сумму составляет «незаконная» оплата различной разрешительной документации органам государственной и муниципальной власти. Последняя составляющая цены жилья отнесена к прочим факторам (24%), оценить которые по имеющимся официальным данным невозможно. К числу данных факторов также относится прибыль строительных организаций и посредников на рынке жилья.

Факторами предложения на рынке жилья также выступали перспективные ожидания продавцов, состояние основных фондов строительной отрасли, уровень технологий, уровень налогов и др.

Предпринятый автором анализ позволяет констатировать следующие взаимосвязи:

1. Под влиянием ожиданий строительных организаций, ориентированных на рост цен жилья, в 2002 - 2008 годах в Омской области объемы строительства жилья наращивались.

2. Уровень физического износа основных фондов в строительстве Омской области в 2009 году достигнул 45% и оказывал заметное влияние на объем предложения жилья. Высокая степень износа основных фондов в строительстве во многом связана с отсутствием отечественного высокотехнологического оборудования.

3. Финансовое состояние организаций строительной отрасли региона в 2005 -2007 годах оставалось стабильным, в 2008 - 2009 годах - в условиях кризиса выросла доля убыточных строительных организаций на рынке, однако, в целом строительными организациями в данном периоде получена сальдированная прибыль. В 2010 году наметилась тенденция стабилизации.

4. Уровень технологий не оказывал существенного влияния на процесс строительства жилья, не привел к росту оплаты труда работников строительных организаций. Влияние инноваций в 2000 - 2010 годах в Омской области отразилось преимущественно на росте объемов строительства жилья.

5. Уровень налогов не оказывал критического давления на региональный рынок жилья.

6. Объем предложения на первичном рынке жилья Омской области в 2005 -2010 годах находился на уровне 600 — 1100 тыс. кв. м.

7. Анализ вторичного рынка жилья Омской области показал, что большая часть жилья сосредоточена в городской местности, в частной собственности, характеризуется высокой степенью износа внутридомовых коммуникаций, и включает в себя значительную долю жилья высокой степени износа (около 20% многоквартирных домов построены до 1945 года). Средний объем предложения вторичного жилья оценен на уровне 600 - 800 тыс. кв. м жилья в год.

В целом, общий объем предложения на региональном рынке жилья составлял в 2005 - 2010 годах 1,5-2 млн. кв. м в год.

Выявление и анализ основных факторов спроса (цена жилья на рынке, индивидуальные жилищные предпочтения потребителей, цены на другие товары, доходы и заемные средства населения) позволили установить, что в Омской области цены на жилье в 2000 - 2008 годах постоянно росли, в 2009 - 2010 годах -ненамного снизились. Цены на вторичное жилье с 2006 года превышали цены на первичное жилье. Наибольший спрос предъявлялся на квартиры низкого качества на вторичном рынке жилья. В целом, рынок жилья области преимущественно сформирован жильем эконом-класса.

Анализ индивидуальных жилищных предпочтений потребителей региона показал их относительное соответствие структуре предложения нового и вторичного жилья.

Влияние цен на другие товары как один из факторов, формирующих спрос на рынке жилья, выражалось в росте или снижении реальных доходов населения. В свою очередь, рост доходов населения как основополагающий фактор потребительского спроса, с одной стороны, увеличивал возможность населения удовлетворить потребности в жилье, с другой стороны, приводил к росту цен на рынке жилья. В 2009 году в Омской области среднедушевые доходы населения были в 2,4 раза меньше цены единицы жилья, в 2010 году - в 2,2 (Рис. 3).

и доходов населения в Омской области в 2002 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области

Аналогичное соотношение наблюдалось в других регионах России и зарубежных странах. В рамках жилищной программы ООН указанное соотношение лежит в основе разработанного коэффициента доступности жилья для населения, механизм расчета которого был заимствован Россией и включен в вышеуказанную федеральную целевую программу «Жилище». Величина коэффициента доступности жилья соответствует числу лет, в течение которых домохозяйство может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Как уже было отмечено, в России значение данного коэффициента в 2009 - 2010 годах составило 4,7 лет. В городах США в 2010 году коэффициент доступности жилья составлял в среднем 3 года, в городах Канады - 3,4 года; Англии - 5,2 лет; Новой Зеландии - 5,3 лет; Австралии - 6,1 лет6. В отдельных странах СНГ в 2007 году этот показатель составлял 7 лет1.

В Омской области в 2009 году коэффициент доступности жилья составил 3,4 раза, в 2010 году - остался на том же уровне. Однако за рубежом для расчета данного коэффициента используют медианные значения параметров, которые существенно могут отличаться от средних значений, применяемых в России. Вместе с тем, российская статистическая отчетность не содержит данных о доходах домохозяйств, поэтому последние рассчитываются как сумма среднемесячного среднедушевого дохода, увеличенная в три раза (средний размер семьи). Существенно отличаются также российские и зарубежные стандарты площади жилья.

6 7th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2011.-P. 32-39. / www.demographia.com

7 Косарева H., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье? Что показывает коэффициент доступности жилья. / Электронная версия бюллетеня «Население и общество» Института демографии государственного Университета - Высшей школы экономики от 29 октября 2007 года N? 307, проект «Демоскоп Weekly» // www.demoscope.ru

Для получения более достоверной оценки платежеспособности спроса на жилье Институтом демографии государственного Университета - Высшей школы экономики предложено рассчитывать модифицированный коэффициент доступности жилья, при расчете которого доходы семьи корректируются на размер минимальных расходов семьи (прожиточный минимум). В диссертационной работе рассчитанный автором модифицированный коэффициент доступности жилья в Омской области в 2009 году составил 5,5 лет, в 2010 году - 5,2 лет (Рис.4). Данный коэффициент показывает, что средней омской семье потребуется больше пяти лет проживания на размер прожиточного минимума, чтобы накопить деньги на покупку жилья.

Проведенный анализ позволил оценить объем потребительского спроса, сформированного за счет собственных доходов населения (в 2009 году он составил 4,2 млрд. руб.).

в Омской области в 2000 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области

В работе исследован такой фактор потребительского спроса на рынке жилья, как банковские кредиты населению. Рынок ипотечного кредитования в России еще недостаточно развит; процентные ставки ипотечных кредитов высоки; а требования, предъявляемые к заемщику, напрямую зависят от уровня его дохода. В Омской области доля населения, воспользовавшаяся ипотекой, составила не более 5%. По данным о количестве выданных ипотек рассчитан объем спроса на рынке жилья, который в 2009 году, к примеру, составил 15,6 млрд. руб.

Также были рассчитаны значения коэффициентов доступности жилья с учетом банковских кредитов населению. Так, коэффициент доступности жилья в Омской области в 2009 году, показывающий недостаток денежных средств у семьи для получения кредита без уплаты первоначального взноса, равнялся 2%. С учетом первоначального взноса на уровне 35% от общей суммы кредита, коэффициент доступности жилья показал, что уровень доходов омских семей в 2009 - 2010 годах не превышал 55% от необходимого объема доходов для получения кредита.

В качестве третьей основной составляющей потребительского спроса выделены затраты государства на приобретение жилья для населения. В денежном выражении спрос на жилье, сформированный государством, в регионе в 2009 году составил 1,2 млрд. руб., в 2010 году - 1,25 млрд. руб., что по омским рыночным ценам жилья соответствовало 37 тыс. кв. м и 45,4 тыс. кв. м жилья.

В целом анализ показал, что в 2005 - 2010 годах потребительский спрос на рынке жилья Омской области формировался преимущественно за счет заемных средств - кредитов населению и организациям на покупку жилья (в среднем на 61%). Существенную роль также оказывали собственные доходы населения (на уровне 33%). Остальная часть потребительского спроса формировалась государственными органами и органами местного самоуправления.

Как уже было сказано, функционирование рынка жилья происходит в соответствии с общеэкономическими законами спроса и предложения. Поэтому в работе оценены объемы спроса и предложения на региональном рынке жилья (Рис. 5). Сравнение оценок объемов потребительского спроса и предложения на рынке жилья не объясняет повышения цен на жилье. Данный анализ свидетельствует об обратном - цены на рынке жилья Омской области существенно завышены: средние цены на жильё, показанные на Рис. 5, превышают цены, формируемые объемом потребительского спроса.

II

40,0 35,0 30,0 Ю 25,0 20,0 £ 15,0 10,0 5.0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

годы

Спрос на рынке жилья, тыс. кв. м (левая ось) [ИЗ Предложение на первичном рынке жилья, тыс. кв. м (левая ось) Средние цены на рынке жилья, тыс. руб. за 1 кв. м (правая ось)

Рис. 5. Спрос, предложение на рынке жилья и средние цены на жилье в Омской области в 2005 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Омской области

3. Проверены традиционные гипотезы, объясняющие рост цен - степень монополизации рынка, малый размер фирм-конкурентов, не позволяющий достичь эффекта масштаба. В результате выявлено, что указанные гипотезы не объясняют завышенных цен на жилье в России в 2005 - 2010 годах.

На рынке жилья Омской области с начала 2000-х годов постоянно росло количество строительных организаций (в 2009 - 2010 годах около 2,7 тысяч организаций). Значительная доля строительных организаций относились к малым, где численность работников не превышала 100 человек. Вместе с тем, на крупные организации Омской области приходилось около 36% от общего объема выполненных строительных работ в Омской области. Общая численность занятых в строительстве Омской области в 2009 - 2010 годах составила более 66 тыс. человек, среднесписочная численность работников в строительстве - околоР 40 тыс. человек.

Крупные организации рассматриваемого региона выступают основными застройщиками на рынке жилья. По индивидуальным объемам строительства жилья данных организаций посредством индекса Херфиндаля-Хиршмана был рассчитан уровень концентрации производства на рынке жилья Омской области (Рис. 6) 8.

Рис. 6. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (НШ) в Омской области в 2006 - 2010 годах

Источник: составлено автором по данным Администрации города Омска

Анализ показал, что в 2006 - 2010 годах в Омской области из 2,2 млн. кв. м построенного жилья на долю крупных организаций приходилось 53% общего объема строительства. Данные организации выступали основными застройщиками, тогда как подрядные организации выполняли большую часть строительных работ. При максимальном значении индекса Херфиндаля-Хиршмана равном 10000, фактические значения индекса колебались в границах от 621 до 1885, что показывает низкую степень концентрации производства и свидетельствует о конкуренции между строительными фирмами.

8 Индекс Херфиндаля-Хиршмана рассчитывается как сумма квадратов долей всех фирм, действующих на рынке, в общем объеме производства.

12000 ■ 10000

6000 ■

2000 -

1225,51

1884,83

704,65

620,64

» 690,62

2005 2006 2007 2Э08 2009 2010 2011

годы

Мах НШ ♦ НН1 Омской области

Показателем развитого рынка вторичного жилья выступает достаточное количество специальных субъектов рынка - риэлторов. Структура рынка складывается из суммы долей на рынке, занимаемых определенными риэлторами. Максимальную долю рынка вторичного жилья Омской области в 2010 году занимала компания «Миэль-недвижимость» (10%). На долю компании «Аркада-Стиль» приходилось 8%, 15% рынка жилья разделили другие восемь агентств недвижимости, остальные агентства недвижимости в общей доли рынка занимали менее 1% каждое. Это позволяет говорить о том, что данный субрынок жилья также не высококонцентрирован.

В результате проведенного анализа аргументировано, что на рост цен жилья традиционные факторы экономического развития влияния не оказывают.

4. Выявлены масштаб и причины действия в современных условиях основного фактора роста цен на жильё - высокого объёма спекулятивного спроса. Аргументирован вывод, что это обусловлено недостаточным уровнем развития финансового рынка в России и недоступностью для населения альтернативных направлений инвестиций с низкими рисками.

Формирование спекулятивного спроса на рынке жилья приводит к отрыву доходов населения от цен жилья (Рис. 7).

годы

-»- Доходы населения, тыс. руб.

-■- Средняя рыночная стоимость жилья, ты с. руб. за 1 кв. м

Рис. 7. Соотношение среднедушевых денежных доходов населения

и стоимости жилья в Омской области в 2002 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области

Росту спекулятивного спроса способствует общее оживление (период роста) в строительной отрасли. Проверка цикличности развития рынка жилья заключается в изучении процесса колебаний основных параметров, влияющих на данный рынок: цен жилья, доходов населения, инвестиций в жилищное строительство и других. Результаты анализа показали, что строительный цикл в Омской области

(цикл С. Кузнеца) по периоду его развития полностью совпадает с теоретическими положениями о нем и составляет 18-20 лет. Проверка подверженности рынка жилья циклическому развитию также показала, что этап оживления и развития длился с 2001 по 2007 годы, что в целом соответствует периоду формирования и роста спекулятивного спроса на рынке жилья.

При анализе заинтересованности инвесторов в развитии рынка жилья использован метод прямой капитализации 9. Проанализирована доходность жилья как инвестиционного ресурса. Коэффициент капитализации жилья показал, что жилье на рынке Омской области было доходным до 2007 - 2008 годов (Рис. 8).

рынках жилья Омской области в 2000 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области

В работе выявлена зависимость доходности жилья от цен на нефть (Рис. 9). Проведенный автором анализ также подтвердил зависимость цен жилья от доходности рынка ценных бумаг, курсов валют. Это означает, что инвесторы, получив доход на финансовом рынке или за счет роста цен на нефть, вкладывают свои средства в рынок жилой недвижимости, что подстегивает рост цен на жилье.

Причинами роста доходности жилья является недоступность альтернативных или меньшая доходность доступных направлений инвестиций. Так, доходность вкладов в банковские депозиты составила по данным Центрального банка России в 2005 - 2010 годах в среднем от 9% до 13%. Такая доходность позволяет только сберегать финансовые средства на счетах банков от инфляции, но не получать должной нормы прибыли.

9 Коэффициент капитализации в данной работе рассчитан как отношение дохода от продажи жилья к ее рыночной стоимости.

^^Среднегодовая цена зз баррель нефти Urals (левая ось), доля -»-Цены на первичном рынке жилья (правая ось), руб. -Цены на вторичном рынке жилья (правая ось;, руб.

Рис. 9. Динамика цен на российскую нефть и цен на рынке жилья в Омской области в 1996 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, Министерства регионального развития Российской Федерации

5. На основе построения эконеметрической модели выявлены возможности оценки степени влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья, сделан прогноз в отношении необходимого дополнительного предложения жилья, способного удовлетворить спекулятивный спрос.

Эконометрическая модель рынка жилья построена на основе выделения факторов потребительского и инвестиционного спроса. Выбор факторов осуществлялся исходя из расчетов коэффициента корреляции между зависимой функцией и параметром. Выбранные таким образом аргументы х/ - х- позволили построить модель в виде уравнения:

у = 81,3%- 137,5.*,- 138,8% + 75,1% + 8,7%, + 0,2% + 38,8% +1523,4, где:

у - объем ввода жилья в эксплуатацию, % - денежные доходы населения, % - цены на первичном рынке жилья, % - ставка по ипотеке, % - цены на вторичном рынке жилья, % — цены на нефть,

% - доходность акций на рынке ценных бумаг, % - курс доллара.

Отклонение модели от заданного у (ошибка уравнения) находится в пределах 0,1% - 10,1%, что считается допустимым. Оценка достоверности модели (Я-квадрат) составила 0,99, что показывает наличие действительной функциональной зависимости.

Данная модель позволила определить соотношение факторов потребительского и инвестиционного спроса, влияющих на рынок жилья (Рис. 10).

15%

4% 2%

11%

21%

15%

26%

Е денежные доходы населения (6%) £Э цены на первичном рынке жилья (26)

□ процентная ставка по ипотеке (21%)

В цены на вторичном рынке жилья (16%)

□ цена на нефть марки Urals (4%)

■ доходность акций на рынке ценных бумаг (2%)

□ курс доллара (11%)

D прочие факторы (15%)

Рис. 10. Структура влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья в Омской области Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Омской

области, Министерства регионального развития Российской Федерации, Фондовой биржи РТС, Аудиторской фирмы Гарант Аудит

Полученные данные показывают, что факторы потребительского спроса в совокупности влияют на рынок жилья Омской области на 53%, инвестиционного спроса - на 32%. Остальная часть факторов в число основных не вошли и отдельно не оценивались.

На основе представленных данных рассчитан среднегодовой объем инвестиционного спроса на рынке жилья Омской области, который составил 480 тыс. кв. м жилья.

По полученным расчетам составлен прогноз, согласно которому при неизменности объема спроса на жилье рынок жилья достигнет равновесного состояния к 2015 году (Рис. 11).

* предложение жилья

2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 ПР0ГН°3 годы

-•-спрос на жилье

Рис. 11. Прогноз спроса и предложения на рынке жилья Омской области Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области

Однако, с учетом потребности населения Омской области в жилье, потребительский спрос населения, а вслед за ним и спекулятивный спрос, будут расти. В подобном случае решить проблему обеспечения населения жильем только за счет рыночных регуляторов рынка невозможно.

Для того чтобы ускорить процесс перехода рынка жилья в состояние равновесия, необходимо минимизировать влияние спекулятивного спроса на рынок жилья и наращивать объемы строительства жилья. Для этого необходима активная политика государства, влияющая на процесс ценообразования в строительстве и учитывающая циклическое развитие рынка жилья. Необходимо разработать механизмы контроля и меры по максимальному снижению экономической эффективности спекуляции на рынке жилья. Это приводит к осознанию необходимости реформирования строительной отрасли страны, включающей в себя, прежде всего, реформирование промышленности строительных материалов, повышение информационной открытости рынка, совершенствование законодательства о регулировании данного рынка, развитие кадрового потенциала всей строительной отрасли России.

Целевым индикатором активной политики государства может выступать существенное наращивание объема предложения жилья, что не только увеличит жилищный фонд, но и обновит его при высокой степени износа. Для этого в работе оценена потребность в строительстве нового жилья в регионе, которая находится на уровне 14 млн. кв. м. На основании данной потребности, а также с учетом оценки производственной мощности строительных организаций в регионе, циклического развития жилищной сферы рассчитан период времени, в течение которого объем предложения жилья сравняется с объемом потребности в жилье (Рис. 12).

Рис. 12. Ввод жилья в эксплуатацию в Омской области в 1990 - 2023 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области, Правительства Омской области

При достижении запланированного объема строительства нового жилья в Омской области цены на жилье должны прийти в состояние равновесия; потребители смогут оказывать реальное влияние на формирование цен на рынке жилья; рынок постепенно перейдет в состояние, где цены на жилье преимущественно будут зависеть от доходов домохозяйств.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Публикации в «Перечне ведущих рецензируемых научных журналов...» ВАК Министерства образования и науки РФ

1. ПузинаН.В. Механизм развития цикла Кузнеца и жилищное строительство (статья) // ЭКО. - 2009. - №12. - С. 157-175. - 0,82 пл.

Публикации в нерецензируемых изданиях

2. Пузина Н.В. Состояние и тенденции развития рынка жилья Омской области // Сборник трудов международной научно-практической конференции «Двенадцатые «Апрельские экономические чтения». - Омск, 2007. Т. 2. -С. 103-106.-0,32 пл.

3.ПузинаН.В. Циклическое развитие российской экономики // Вестник Омского университета. Серия «Мировая экономика и международный бизнес». -

2009. - №1. - С. 31-38. - 0,78 пл.

4. Пузина Н.В. Индикаторы влияния инновационного развития строительной области на доступность жилья в региональных экономиках // Экономические системы и социальные структуры: материалы II межвузовского семинара под ред. Ю.П. Дусь, Г.Д. Боуш. - Омск: изд-во Ом. гос. ун-та, 2009. - С. 247-257. -0,56 пл.

5. Пузина Н.В. Оценка факторов и объема спроса на рынке жилья (на примере Омской области) // Вестник Омского университета. Серия «Мировая экономика и международный бизнес». - 2010. - №1. - С. 11-22. - 1,29 пл.

6. Ореховский П.А., Пузина Н.В. Факторы роста цен на рынке жилищного строительства: степень монополизации и рост доходов населения // Вестник Омского университета. Серия «Мировая экономика и международный бизнес». -

2010. - №3. - С. 19-25. - 0,75 пл. - авт. 0,3 пл.

7. Пузина Н.В. Спрос на жилье: потребительский или инвестиционный? Подходы экономистов // Научный журнал «Дискуссия теоретиков и практиков». 2010. № 1(3). - С. 189-192. - 0,38 пл.

Пузина Наталия Викторовна (Россия) Особенности ценообразования на рынке жилья (на примере Омской области)

В работе рассматривается процесс ценообразования на российском рынке жилья. Анализ предложения жилья включает оценку себестоимости строительства и других затрат, формирующих цену жилья. Кроме того, в работе исследуются такие факторы предложения, как состояние основных фондов строительной отрасли, уровень технологий и налоговая нагрузка. В качестве основных факторов спроса в работе выделены доходы населения, банковские кредиты на покупку жилья, затраты государства на обеспечение населения жильем (данные факторы объединены в группу факторов, формирующих потребительский спрос). Влияние потребительского спроса на рынок жилья оценивается посредством коэффициентов доступности жилья. Оценка объемов спроса и предложения на региональном рынке жилья показала завышенные цены на жилье. Для объяснения роста цен в диссертационной работе проверялись традиционные микроэкономические гипотезы - степень монополизации рынка, малый размер фирм-конкурентов. Эти гипотезы не подтвердились. В качестве фактора, преимущественно влияющего нарост цен жилья, выделен высокий объем спекулятивного спроса. Для анализа последнего в работе построена эконометрическая модель, позволяющая оценить влияние на цену жилья цен инвестиционных ресурсов, в частности - нефти. В заключительной части работы сделана оценка прогнозного потребительского спроса на рынке жилья Омской области.

Puzina Nataliya Victorovna (Russia) Special features of house market's pricing (as exemplified by Omsk region)

The process of Russian house market price setting is investigated in the dissertation. The analysis of housing supply included estimation of construction costs and other costs that form the market house price. Such housing supply factors as fixed assets, technology and level of taxes are also investigated in the paper. From the other side households' income, bank credits for house buying and public expenditures focused on housing availability for the population are revealed and analyzed. They are joined into the group of the determinants that form consumer demand on house market. The influence of consumer demand is estimated by housing affordability indexes. The aggregate estimation of supply and consumer demand shows inflated house prices in the regional market of habitation. To explain this, the traditional microeconomic hypothesis (market monopolization power, small size of competitors) are checked up in the dissertation and they are not confirmed. The inflated house prices are explained by high volume of speculative demand. To analyze the speculative demand the econometric model was built. It showed the influence of different investment resources including the oil on the house price. In the last part of the dissertation the forecast of the necessary consumer demand in the regional market of habitation is built.

Подписано в печать: 29.03.11

Объем: 1,5 усл.п. л. Тираж: 100 экз. Заказ № 785 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, пр-т Вернадского,39 (495) 363-78-90; www.reglet.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Пузина, Наталия Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЯ И СУЩНОСТЬ ЖИЛЬЯ, СМЕЖНЫЕ КАТЕГОРИИ.

1.1. ЖИЛЬЁ И ЕГО СУЩНОСТЬ КАК ТОВАРА.

1.2. ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.3. ГОСУДАРСТВО КАК ОСОБЫЙ СУБЪЕКТ РОССИЙСКОГО

РЫЖА ЖИЛЬЯ.

ГЛАВА 2. ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

2.1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ: ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ РЫНКИ. ОЦЕНКА СТЕПЕНИ МОНОПОЛИЗАЦИИ РЫНКА.

2.2. ФАКТОРЫ СПРОСА: ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ, КРЕДИТЫ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА.

ГЛАВА 3. ВЛИЯНИЕ ЖИЛЬЯ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО АКТИВА НА ПРОЦЕСС ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ.

3.1. ДОХОДНОСТЬ ЖИЛЬЯ И ЦИКЛИЧНОСТЬ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

3.2. ЭКОНОМЕТРИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА ЖИЛЬЯ: РОЛЬ СПЕКУЛЯТИВНОГО И ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности ценообразования на рынке жилья"

Рынок жилья в России развивается чуть более двадцати лет. За это время изменилась и социальная структура общества. В настоящее время наблюдаются существенные диспропорции в уровне жизни населения, расслоение общества по размерам доходов. Поскольку государственная политика не направлена на самостоятельное финансирование строительства жилья для своих граждан, в научных кругах и на уровне государства началось переосмысление процессов, происходящих в жилищной сфере. Современная государственная жилищная политика направлена на формирование условий для развития жилищной сферы. Это проявляется в создании целого комплекса мероприятий по обеспечению доступности жилья для населения, т.к. жилье удовлетворяет жизненно необходимые потребности людей. Однако желаемый результат не достигнут.

Основные положения государственной жилищной политики в России закреплены в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы \ В качестве комплексного целевого индикатора, отражающего эффективность реализации мероприятий указанной программы, утвержден коэффициент доступности жилья . За последние несколько лет фактические значения вышеназванного целевого индикатора заметно отличаются от запланированных значений (Рис. 1).

В связи с обострением проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, оно все чаще рассматривается в качестве инвестиционного ресурса, что нашло отражение в соответствующих научных концепциях. Трансформируется структура спроса на жилье, формирование цен на рынке осуществляется вне связи с динамикой доходов населения, что стало явно выраженной тенденцией, для преодоления которой не предпринимается адекватных мер. Вместе с тем, проблема отнесения жилья к рынку благ или рынку капитала до настоящего времени в экономической литературе является предметом спора. Автор диссертационной работы склоняется к мнению, что

1 В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года№ 1050 утверждена одноименная программа на 2011 - 2015 годы.

2 Данный коэффициент отражает соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного доходоа семьи, состоящей из 3 человек. жилье необходимо рассматривать как потребительский товар.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 годы ш фактическое значение ■ плановое значение

Рис.1. Коэффициент доступности жилья в России в 2005 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, Федеральной службы государственной статистики

На практике рынок жилья развивается спонтанно, в противоречивой форме: с одной стороны, предложение жилья растет медленно, что выражено в отставании объемов нового строительства от объемов ветшающего жилья; с другой стороны, при высокой потребности населения в жилье реальный спрос снижается вследствие роста цен на жилье. В связи с этим необходим всесторонний анализ внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на процесс ценообразования на рынке жилья, что обусловило выбор темы исследования.

Научные подходы диссертационного исследования формировались на основе изучения и анализа теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.

Выдающиеся представители разных направлений экономической теории затрагивали в своих работах общие аспекты жилищной проблемы. Среди них необходимо выделить работы Е. Бем-Баверка, Т. Веблена, К. Маркса, Ф. Энгельса, А. Маршалла, К. Менгера, У. Петти, А. Смита.

В России в рамках задач по повышению уровня благосостояния населения исследовалась проблематика формирования жилых комплексов. Это нашло отражение в работах М.Я. Гинзбурга, Г.Б. Бархина. В 70 - 80-е годы XX века наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как С.Д. Альбанов, М.М. Венслер, В.М. Добровольская, Х.А. Заривайская, К.К. Карташева, Б.Р. Рубаненко, Е.А. Тацет, Д.Г. Тонский и др.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Анализ различных аспектов проблемы становления и развития рынка жилья, в том числе с применением методов экономико-математического моделирования, содержится в работах таких исследователей, как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, B.C. Мхитарян, H.H. Ноздрина, Т. Овсянникова, О.С. Пчелинцев, Г.М. Стерник, И.С. Степанова, В.З. Черняк, А.Б. Хуторецкий, Е.С. Шомина и др.

Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки C.B. Грибовского, М.А. Горенбургова, E.H. Ивановой, А.Б. Крутика, H.H. Ленинцева, Д.С. Львова, O.E. Медведевой,

B.А. Мизюн, B.C. Резниченко, Г.В. Фадеевой и др.

Изучению жилья как инвестиционного товара посвятили свои работы

C.М. Дробышевский, А.Н. Ларионов, Т.Ю. Овсянникова, Д.Б. Самойленко и др. Определенный вклад в решение проблем управления и функционирования рынка жилья внесли работы М.И. Каменецкого, Н.Б. Косаревой, Л.Н. Овчаровой, А.И. Пишняк, H.H. Рогожина, A.A. Туманова и др.

С учетом результатов исследований вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Традиционно в зарубежных странах проблемам развития рынка жилья уделяется большое внимание. В этой связи, следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы Я. Корнай, Г. Мэнкью, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, А. Салливана, Дж. Фридмена и др.

Вопросам циклического развития рынков, в том числе рынка жилья, посвящены работы Р. Венцлига, С. Кузнеца, У. Митчелла, В.М. Симчера, Э. Хансена, Р.Д. Харрода и др.

Вместе с тем, приходится констатировать, что проблема ценообразования на рынке жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, исследована недостаточно. Сложность проблематики рынка жилья, его уникальность, высокая практическая значимость проблем управления развитием рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Целью данной диссертационной работы являются выявление и анализ действующих факторов спроса и предложения на рынке жилья, особенностей ценообразования на данном рынке.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих исследовательских задач:

1) сформулировать дефиниции основных экономических категорий применительно к рынку жилья и раскрыть сущность жилья как товара;

2) уточнить субъектный состав участников рынка жилья, а также их действия в процессе формирования спроса и предложения;

3) показать роль государства в регулировании рынка жилья, выявить возможности и допустимые пределы такого регулирования;

4) выявить и проанализировать факторы спроса и предложения на рынке жилья, на основе анализа которых уточнить возможности определения объемов платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья;

5) исследовать доходность жилья как инвестиционного ресурса, оценить ее зависимость от других инвестиционных активов;

6) аргументировать возможность циклических колебаний на российском жилищном рынке;

7) с помощью эконометрической модели определить степень влияния потребительского и инвестиционного видов спроса на жильё, предложить подходы к формированию жилищной политики, направленной на развитие рынка жилья и увеличение степени доступности жилья для населения.

Объект исследования диссертационной работы — рынок жилья одного из регионов России (Омская область), его особенности в современных условиях.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья; процесс ценообразования на рынке жилья; основные факторы, формирующие равновесие на указанном рынке.

Теоретическая, методологическая и информационно-эмпирическая основа диссертации.

В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья. В качестве отправных положений использованы основные положения общей теории рынка, теории конкуренции, теории деловых циклов и кризисов, теории потребительского спроса.

Методологическую основу диссертации составили контент-анализ, метод динамических рядов, сравнительный анализ, факторный анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод экспертных оценок, метод прямой капитализации, анализ циклического развития С. Кузнеца. Для формализации результатов исследования использованы коэффициент доступности жилья в ряде модификаций, табличный и индексный методы, метод группировок. Для расчета параметров эконометрической модели использовался пакет MS Office (Excel).

Информационной базой исследования являются аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, материалы периодической печати, данные социально-экономических исследований рынка жилья, действующие законы, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативно-правовые документы.

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к процессу ценообразования на рынке жилья. Новизна раскрывается следующими положениями:

1. комплексно раскрыта сущность товара «жильё» на рынке, выраженная в двойственности его характера как потребительского блага и инвестиционного ресурса;

2. на основе международных сравнений и расчетов коэффициента доступности жилья аргументирован вывод о завышенных ценах на жилье в России в 2005 - 2010 годах, их несоответствие доходам населения, что обуславливает ряд негативных социально-экономических последствий;

3. проверены традиционные гипотезы, объясняющие рост цен - степень монополизации, малый размер фирм-конкурентов, не позволяющий достичь эффекта масштаба. В результате выявлено, что указанные гипотезы не объясняют завышенных цен на жилье в России в 2005-2010 годах;

4. выявлены масштаб и причины действия в современных условиях основного фактора роста цен на жильё - высокого объёма спекулятивного спроса. Аргументирован вывод, что это обусловлено недостаточным уровнем развития финансового рынка в России и недоступностью для населения альтернативных направлений инвестиций с низкими рисками;

5. на основе построения эконометрической модели выявлены возможности оценки степени влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья, сделан прогноз в отношении необходимого дополнительного предложения жилья, способного удовлетворить спекулятивный спрос.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Научные результаты проведенного автором исследования позволяют объективно оценить современное состояние решения проблемы доступности жилья для населения. Основные положения и выводы в диссертации углубляют понимание процесса ценообразования на рынке жилья в России и могут быть использованы при разработке долгосрочной и среднесрочной государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.

Теоретические, методические и практические результаты исследования представляются важными при решении таких задач прикладного характера, как:

- анализ современного состояния и тенденций развития жилищной сферы отдельного региона;

- разработка прогнозов и стратегии развития регионального рынка жилья;

- принятие нормативных актов, регулирующих процесс разработки реализации жилищной политики регионов, в том числе на основе целевых программ.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по экономической теории (в разделах, посвященных изучению спроса и предложения), государственному и муниципальному управлению, региональной экономике, экономике недвижимости, экономике строительства, методам исследования и моделирования национальной экономики.

Основные положения диссертации нашли отражение в ряде научных публикаций общим объемом 4,45 п.л. (в т.ч. одной публикации в «Перечне ведущих рецензируемых научных журналов.» ВАК РФ), а также были представлены в докладах на региональных и международных научно-практических конференциях «Апрельские экономические чтения» (Омск, 2007, 2009 гг.), «Экономические системы и социальные структуры» (Омск, 2009 г.).

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.