Становление и развитие предпринимательства на российском рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление и развитие предпринимательства на российском рынке жилья"

На правах рукописи

Муриев Марат Владимирович

СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика предпринимательства

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 и КАР 2014

Владикавказ - 2014

005546166

Диссертация выполнена в Негосударственном аккредитованном частном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Лазарева Лариса Борисовна

Официальные оппоненты: Пригода Людмила Владимировна,

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Финансы и кредит», ФГЪОУ ВПО «Майкопский государственный технологический университет»

Елисеева Тамара Павловна,

доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация производства и управления» Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) (в г. Шахты ), ФГЪОУ ВПО «Донской государственный технический университет)»

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный

университет» (г. Краснодар).

Защита состоится 5 апреля 2014 г. в 11-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.246.03, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет)» по адресу: 362021, РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Николаева, 44, ФГБОУ ВПО «СКГМИ (ГТУ)», факс: (8672)-40-72-03.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 362021, г. Владикавказ, ул. Николаева, 44, ФГБОУ ВПО «СКГМИ (ГТУ)», диссертационный совет Д 212.246. 03, ученому секретарю.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет)».

Автореферат разослан 1 марта 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Г. В. Хетагуров

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Необходимость углубленной разработки комплексной научной проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России может быть аргументирована следующим образом.

За последние десятилетия в экономике России сложился качественно новый для нее рынок жилья, становление и развитие которого реализуют приоритетную потребность людей в совокупности жилищных благ. Прежде всего, изменился сам способ воспроизводства жилья - переложение затрат на инвестирование строительства, распределение, обращение и использование объектов жилого фонда на плечи до-мохозяйств, снижение уровня государственной поддержки данной сферы привели к глубокому преобразованию комплекса сложившихся здесь отношений и обострению проблемы обеспечения жилищными благами. В то же время, на рынке жилья сложились условия для становления и развития предпринимательства.

Мировой опыт свидетельствует, что создание условий для развития предпринимательской деятельности на рынке жилья способствует росту объемов жилищного строительства, ускорению оборота инвестируемых в данную сферу средств, развитию ипотечных отношений, формированию кумулятивного эффекта в ряде смежных отраслей промышленности, сферы услуг и др. Для современной России интересен опыт преодоления «Великой депрессии» в США, когда усиление государственной поддержки предпринимательских структур в сферах строительства жилья и общественных дорог способствовало снижению безработицы, оживлению экономического роста и общей стабилизации социально-экономической ситуации.

Недостаточность доходов, характерная для многих российских домохозяйств, может быть компенсирована при решении их жилищных проблем с помощью инструментов аренды, применение которых предполагает формирование соответствующего сектора рынка жилья, создание новой для России ипотечной системы, организацию деятельности специальных предпринимательских структур, разработку программы государственного регулирования и поддержки арендных жилищных отношений, создание привлекательных условий для прихода на данный сектор рынка жилья инвесторов. Новые формы предпринимательства на рынке жилья нуждаются во всестороннем исследовании и раскрытии их созидательного потенциала.

Решение жилищной проблемы и соответствующее развитие рынка жилья являются ключевыми задачами государства и бизнеса в условиях преодоления последствий глобального экономического кризиса. Для обеспечения динамичного и устойчивого экономического роста необходимо активизировать развитие предпринимательства на данном рынке, совершенствовать механизм привлечения средств стратегических частных инвесторов, государства и населения, определить качественно новые направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства.

Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и прикладные аспекты комплексной проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья изучались многими зарубежными и российскими исследователями. Выделим следующие уровни разработки данной проблемы.

Концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья нашли отражение в классических трудах А. Смита, К. Маркса, Д. Кейнса, Д. Кларка, Дж. Ригольмена, Р. Метгьюза, Д. Норта, Д. Дениэла, Г. Поляковского, Р. Страйка и др.

Различные формы предпринимательства на рынке жилья современной России исследованы в работах В. Авдеевой, Т. Белкиной,

A. Бирмана, Ю. Данилова, Ю. Львова, В. Меркулова, Е. Сабурова,

B. Субботина, Г. Точильникова, Л. Чернышовой и др.

Проблемы государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья нашли отражение в работах А. Гузанова, О. Бессоновой, И. Изгаревой, С. Касаткиной, М. Крупицкого, в. Кузничкова, В. Минца, О. Пчелинцева, В. Черняка и др.

Вместе с тем, анализ отечественных и зарубежных исследований, посвященных заявленной научной проблеме, позволяет сделать вывод о недостаточной разработке ряда ее существенных аспектов: возможностей развития предпринимательства на рынке жилья; форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья; факторов развития предпринимательства на данном рынке; инструментов активизации, а также новых направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья. Указанные обстоятельства определили постановку цели работы и ее конкретных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в концептуальной разработке ключевых аспектов проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья: сис-

темной оценке форм и факторов предпринимательства на рынке жилья; раскрытии ограничений развития предпринимательства на данном рынке в экономике современной России; разработке инструментов активизации развития и основных направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья.

Достижение поставленной цели обусловливает решение следующих взаимосвязанных задач:

- оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья, выявление форм предпринимательства, установившихся на данном рынке;

- определение основных факторов и раскрытие ограничений развития предпринимательства на рынке жилья, возникающих в современных условиях;

- выявление ресурсов и разработка инструментов активизации развития предпринимательства на рынке жилья;

- обоснование основных направлений государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают процессы становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, складывающиеся при становлении и развитии предпринимательства на рынке жилья: формы предпринимательства, устанавливающиеся на данном рынке, факторы и ограничения развития предпринимательства, инструменты его активизации и направления государственного регулирования и поддержки.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

Работа выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05: 8.6. Становление и развитие различных форм предпринимательства: организационно-правовых; по масштабу предпринимательской деятельности (малое, среднее, крупное предпринимательство); по сферам предпринимательской деятельности (производство, торгово-финансовая, посредническая и др.); по бизнес-функциям. 8.8. Государственное регулирование и поддержка предпринимательской деятельности (сущность, принципы, формы, методы); основные направления формирования и развития системы государственного регулирования и поддержки предпринимательства.

Теоретической основой исследования выступают фундаментальные концепции предпринимательства, формирования и развития рынка жилья, представленные в классических и современных исследованиях зарубежных и отечественных авторов, а также концепции социальной экономики.

Методологической основой диссертационной работы послужили современные научные подходы к исследованию предпринимательства, разработанные в русле системного подхода, теории стратегического управления, эволюционной и институциональной экономической теории.

Инструментарно-методический аппарат исследования включает различные аспекты системного подхода к анализу становления и развития предпринимательства на рынке жилья. В исследовании факторов и ограничений развития предпринимательства на рынке жилья современной России использованы методы функционального и структурного анализа, статистического анализа, финансового анализа; при разработке инструментов активизации и направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на данном рынке — методы институционального анализа, системного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили фактические данные, содержащиеся в следующих источниках: отчёты Федеральной службы государственной статистики России и соответствующих территориальных органов; работы различных авторов, посвященные становлению и развитию предпринимательства; аналитические обзоры и материалы научных конференций; данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК); финансовая отчётность коммерческих и некоммерческих организаций СКФО; материалы социологических исследований; электронные сетевые информационные ресурсы.

Нормативно-правовая база исследования представлена Федеральными законами РФ, указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, относящимися к регулированию предпринимательства; нормативными актами зарубежных стран, относящимися к сфере рынка жилья; нормативными актами PCO - Алания и других регионов СКФО, относящимися к регулированию и поддержке предпринимательства на рынке жилья.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования сформирована следующими взаимосвязанными предположениями:

- определяющую роль в процессе формирования рынка жилья играют предпринимательские структуры, функционально ориентированные на инвестиционное обеспечение строительства и аренду жилья;

- при разработке механизма государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья необходимо учитывать уроки глобального экономического кризиса 2008-2009 гг. и значение данного рынка для инвестиционного процесса.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Установлено, что отношение рынка жилья к сфере социальной экономики, для которой характерно переплетение частных, комбинированных и общественных благ, обусловливает специфические характеристики предпринимательства на данном рынке: наличие масштабных социальных обязательств бизнес-структур, адекватных представительности общественных благ; необходимость формирования специальных механизмов государственного регулирования предпринимательства, обеспечивающих потребности в социальной защите потребителей жилищных благ; обременение бизнес-структур высокими инвестиционными и хозяйственными рисками, что предполагает широкое использование для развития предпринимательства возможностей государственно-частного и муниципально-частного парт-нерств.

2. Обосновано, что ослабление институционально-хозяйственных позиций государства в процессе регулирования предпринимательства на рынке жилья России в условиях рыночных преобразований способствовало усилению совокупности кризисогенных факторов развития данного рынка: оппортунизма в поведении участников трансакций, что выразилось в реализации мошеннических схем; разрастания долговой нагрузки на участников рынка сверх меры их финансовых возможностей; дефицита элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих потребности участников трансакций.

3. Для осуществления системной оценки форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья, осуществлено организационно-экономическое преобразование модели технологической зрелости организации (СММ1), что позволило выделить следующие уровни зрелости форм предпринимательства: уровень неустойчивости формы, спонтанного выживания существующих в ее рамках предпринимателей на рынке жилья; уровень устойчивой повторяемости реакций на изменения внешней среды, проявление тенденции к стандартизации принимаемых решений; уровень закрепления оправдавших себя на

рынке технологий и организационных механизмов предпринимательства; интерактивный уровень, осуществление эффективных обратных связей с рынком и регулятором; уровень саморазвития формы предпринимательства в системе рынка жилья, институциональное закрепление данной формы на рынке.

4. Выявлено доминирующее направление развития жилищного рынка современной России, обусловленное установившейся асимметрией между частными и общественными благами на данном рынке, а также растущими финансовыми ограничениями его инвестирования -расширение доступа к услугам аренды жилья при условии обеспечения адекватного общественным потребностям соотношения между коммерческой и социальной арендой жилья. Приведены дополнительные аргументы в пользу вывода о том, что в структуре форм предпринимательства на рынке жилья на современном этапе развития приоритетное значение получает предпринимательская деятельность по поиску и предоставлению доступа к услугам аренды жилья, что формирует соответствующую ключевую задачу государственной социально-экономической политики.

5. Определены основные факторы, формирующие ограничения развития предпринимательства на рынке жилья современной России: спонтанные оттоки и притоки спекулятивного капитала на данный рынок, обусловленные рентной стратегической ориентацией национальной экономики; представительность дисфункций в системе рынка жилья, снижающих эффективность предпринимательства; концентрация инвестиционных ресурсов развития рынка жилья под контролем вертикально интегрированных корпораций; высокие входные барьеры на рынок земли; динамичное развитие новых форм предпринимательства на рынке земли; недостаточность государственного и муниципального спроса на жилье и сопутствующие услуги; отсутствие механизмов экономической ответственности участников рынка жилья за социальные последствия их деятельности, подрывающие воспроизводство национального жилищного фонда.

6. Обоснованы принципы совершенствования государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья: последовательная реализация системного подхода к инфраструктурному обеспечению установившихся форм предпринимательства; своевременное формирование норм и контрактов, адресованных качественно новым бизнес структурам рынка жилья; расширенное использование возможностей экспертного сообщества для оценки возможностей предпринимателей на рынке жилья; обеспечение общест-

венного контроля процесса вовлечения средств национальных резервов для развития рынка жилья; формирование и реализация специальных региональных проектов по поддержке предпринимательства на рынке жилья.

Научная новизна исследования заключается в концептуальной разработке ключевых аспектов заявленной научной проблемы: раскрытии ограничений развития предпринимательства на рынке жилья современной России; предложении концептуальной идеи использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на данном рынке, разработке инструментов активизации развития предпринимательства и основных направлений его государственного регулирования и поддержки на рынке жилья.

Приращение научного знания, полученное в диссертационном исследовании, представлено следующими основными элементами:

- раскрыты основные ограничения развития предпринимательства на рынке жилья современной России: монополизация доступа к инвестиционным ресурсам для осуществления предпринимательской деятельности; доминирование спекулятивных мотиваций над стратегическими мотивациями у предпринимателей рынка жилья; недостаточность государственного спроса на социальное жилье для обеспечения расширенного доступа к услугам аренды жилья; запаздывающее государственное регулирование новых форм предпринимательства на рынке жилья; накопление нереализованных обязательств социальной ответственности предпринимателей перед их контрагентами по рынку жилья; бюрократизация государственного регулирования предпринимательства;

- предложена концептуальная идея использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на рынке жилья - направление определенной части национальных резервов, формируемых за счет рентных доходов государства от продажи природных ресурсов, в федеральный «Жилищный фонд», средства которого на конкурсной основе будут выделяться на реализацию наиболее эффективных проектов с участием субъектов рынка жилья, в том числе, проектов строительства, аренды и использования социального жилья на основе применения новых технологий и организационных механизмов (не менее 30% средств фонда);

- разработаны инструменты активизации развития предпринимательства на рынке жилья: а) субсидированный государственный заказ на объекты жилого фонда (субсидирование государством процентной

ставки по банковским кредитам бизнес-структурам, действующим в сфере строительства жилья, на условиях продажи готового жилья государству по контрактной цене), что позволит снизить издержки строительства жилья; б) вклад государства в форме подготовки земельных участков с подведением инженерных коммуникаций в рамках государственно-частного партнерства при условии, что часть построенного жилья будет передана государству в зачет предоставленных услуг, что позволит расширить социальный компонент жилищного фонда и возможности передачи его в аренду; в) предоставление ПИФ, ориентированным на строительство жилья, налоговых преференций;

- обоснованы основные направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья: предоставление налоговых каникул для предпринимательских структур, строящих «доходные дома»; предоставление государственных гарантий по долгосрочным кредитам и субсидирование процентной ставки для предпринимателей в сфере жилищного строительства; снижение административных барьеров и обеспечение прозрачности при выдаче разрешений на жилищное строительство; формирование муниципальных проектов для строительства социального жилья с привлечением частных инвесторов и средств облигационных займов.

Теоретическая значимость исследования. Основные теоретические результаты исследования представляют собой вклад в развитие теории предпринимательства, теории рынков, теории стратегического управления, теории социально-экономической политики применительно к становлению и развитию предпринимательства на рынке жилья современной России.

Отдельные результаты исследования могут быть использованы в целях совершенствования содержания, структуры и методики преподавания дисциплины высшей школы: «Экономика предпринимательства», «Управление бизнесом», «Стратегический менеджмент», «Социально-экономическая политика», а также спецкурса по развитию предпринимательства на рынке жилья современной России для магистерской программы по направлению «Экономика».

Практическая значимость работы. Основные выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы при определении эффективных направлений использования средств национальных резервов для расширения инвестиционного потенциала рынка жилья, а также при разработке программ развития предпринимательства на рынке жилья современной России, формировании инве-

стиционных программ на данном рынке, в целях развития содержания, структуры и инструментария социально-экономической политики.

Апробация и реализация результатов исследования. Теоретические положения и выводы, а также практические рекомендации, полученные в ходе исследования, в период 2011-2013 гг. апробированы в ходе докладов и выступлений соискателя на международных и межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, в том числе, на международной научно-практической конференции «Современные проблемы гуманитарных и естественных наук» (2012 г.), V Международной научной конференции «Информационные технологии и системы в науке, практике и образовании» (2012 г.).

Полученные автором основные научные результаты (ограничения развития предпринимательства на рынке жилья, концептуальная идея использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на данном рынке, инструменты активизации развития предпринимательства, направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья) используются в деятельности органов территориального управления Республики Северная Осетия - Алания, в деятельности профессиональных участников рынка жилья, а также в учебном процессе организаций сферы ВПО.

Публикации результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 8 публикациях соискателя, в том числе в трех статьях в научных изданиях, рекомендованных ВАК. Общий объем публикаций 2,8 п.л., в том числе, вклад автора — 2,4 п.л.

Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами, методологией, а также характером предмета и объекта исследования. Общий объем основного текста 171 страницы, список литературы включает 147 наименований, 8 таблиц, 36 рисунков. Работа состоит из следующих разделов:

Введение

Глава 1. Концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья

1.1. Становление рынка жилья в ходе рыночных преобразований

1.2. Оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья

1.3. Особенности государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья

Глава 2. Анализ становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России

2.1. Выявление форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья

2.2. Определение основных факторов развития предпринимательства на рынке жилья

2.3. Раскрытие ограничений развития предпринимательства на рынке жилья, возникающих в современных условиях

Глава 3. Зарубежный опыт развития предпринимательства в сфере жилищного рынка

3.1. Основные направления поддержки предпринимательства на рынке жилья европейских странах

3.2. Предпосылки становления предпринимательства на рынке жилья в странах СНГ

Заключение

Список использованных источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая группа проблем посвящена исследованию концептуальных аспектов становления и развития предпринимательства на рынке жилья.

Автором обобщены встречающиеся в современной экономической литературе характеристики жилищной системы, представлены основные этапы трансформации государственной жилищной политики. Жилье - особый вид товара, выступающий в качестве частного, смешанного и общественного блага. Жилье представляет собой условие жизнеобеспечения человека; вместе с тем, жилье как объект инвестирования приносит доход предпринимателям. С учетом сложной структуры жилищных благ потребности в жилье не могут удовлетворяться исключительно рыночным путем. Для формирования социального компонента национального жилищного фонда востребованы средства государственного и муниципальных бюджетов, а также национальные резервы.

Одной из важнейших социально-экономических проблем современной России выступает проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. При этом необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют различные продукты и услуги, многообразие которых позволяет обеспечить становление и развитие многих

форм предпринимательства. Рыночные преобразования коренным образом видоизменили жилищную систему.

При централизованной системе хозяйствования строительством жилья занимались крупные государственные строительные организации. В рыночных условиях хозяйствования необходимо формирование предпринимательских структур в сфере строительства и аренды жилья. Данные предпринимательские структуры являются основными институтами, влияющими на развитие жилищного рынка. В то же время, указанные структуры слабо изучены - в России отсутствует статистика по аренде жилья, слабо регулируется соответствующая предпринимательская деятельность.

В условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов у домо-хозяйств и малой доступности для них кредитных ресурсов необходимо формирование нового звена жилищной системы - «доходных домов», где востребован потенциал предпринимательства. Однако для формирования данного звена с активным участием предпринимательских структур необходим особый организационно-экономический механизм. Выделим его ключевые элементы:

- формирование законодательной базы для строительства, оформления статуса и предпринимательского использования «доходных домов»;

- предоставление налоговых каникул в период строительства и первых лет эксплуатации «доходных домов» (до 4-5 лет);

- гос ударственное регулирование арендной платы в «доходных домах» с помощью предоставления налоговых преференций, государственных гарантий;

- создание экономических условий для широкого инвестирования средств в «доходные дома»;

- субсидирование арендной платы за счет средств регионального бюджета для социально-незащищенной категории граждан.

«Доходные дома» наиболее востребованы на территориях, экономика которых обладает признаками депрессивности. Дополнение жилищной системы звеном «доходных домов» позволяет выстроить следующую классификацию жилья по разграничительным признакам формы собственности и функциональной принадлежности (рис. 1).

Характеристики основных функций рынка жилья представлены в табл. 1.

Жилье в частной собственности

1 г

Квартиры в многоквартирных домах

1

Многоэтажное жилье

виды жилья

Специализи рованное жилье, находящееся в госсобственности

Служебные квартиры

Жилье для вынужденных переселенцев

Рисунок 1

Общежития

Классификация жилья по признакам формы собственности и функциональной принадлежности1

Функции Социальная

Таблица 1 - Характеристики функций рынка жилья2

Характеристики функций

Регулирующая

Вытекает из ключевой задачи рынка жилья - обеспечения жильем населения. в том числе, с низким уровнем дохода Носит двойственный характер - с одно 1 стороны, рынок обеспечивает саморегулирование, с другой стороны, нуждается во внешнем регулировании

11ринадлежность | к предпринимательству! Принадлежит |

Принадлежит в своей первой части

Воспроизводственная Инновационная Инвестиционная

Коммуникационная

Обеспечивает сохранность и расширенное воспроизводство жилищного фонда Обеспечивает потребности в новых технологиях и орг. механизмах Реализует потребность в притоке инвестиций для расширенного воспроизводства национального жилищного фонда {Поддерживает социальные связи

Принадлежит

Принадлежит Принадлежит

I [ринадлежит

1 Рисунок составлен автором по материалам исследования.

2 Таблица составлена автором по материалам исследования.

Вторая группа рассмотренных проблем посвящена анализу становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России. Автор приходит к выводу о том, что в условиях рыночных преобразований решение жилищной прюблемы существенно усложняется и приобретает противоречивый характер, о чем свидетельствует неустойчивость движения жилищного рынка России (рис. 2).

70 60 50 40 30 20 10 0

59,4

Я»

61,7

64,1...............

ш 59,9 58,4

62,3

50,6

41

43,6

30,3

■ #г

1980 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Рисунок 2 - Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади1

Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 3.

25 20 15 10

16,4

13,4

I - * . tÍ „ 22 2 22,6 23 A-f9/2 20,8 21 21'4 21<й

1980 1990 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Рисунок 3 - Площадь жилых помещений на душу населения1

1 Рисунок составлен автором на основе данных источника: Российский статистический ежегодник. 2012. М„ 2012. с. 474.

В структуре жилого фонда постоянно растет доля аварийного и ветхого жилья, что ставит перед рынком жилья задачи интенсификации (рис. 4).

83,4 83,2 84 83,1

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

80,1 78,2 78,4

56,1

28,9

1l

: íl

3,3

о i. .11,2

.... г»:

I , 19,4 20,5 20,6

112,7 15Д 1э'°

ветхи и I аварийный

1990 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Рисунок 4 - Ветхий и аварийный жилищный фонд2 В исследовании рынка жилья следует исходить из того факта, что к установившимся на нем формам предпринимательства относятся предпринимательство в сфере жилищного строительства и предпринимательство в сфере доступа к услугам аренды жилья, причем первая из указанных форм отличается достаточно высокой инвестиционной привлекательностью (рис. 5).

1200 1000 800 600 400 200 0

1033,6

663,5 696'2

770,1

80,1

172,7

2002 2005

288,4

2006

442,5

2007

2008 2009

2010

2011

Рисунок 5 - Инвестиции в основной капитал строительных бизнес структур1

Рисунок составлен автором на основе данных источника: Российский статистический ежегодник. 2012. М., 2012. с. 207

2 Рисунок составлен автором на основе данных источника: Российский статистический ежегодник. 2012. М., 2012. с. 204

Вместе с тем, на развитии предпринимательство в сфере жилищного строительства сказываются доходные ограничения российских домохозяйств, а также ограничения в доступе к кредиту (рис. 6).

30000000

25000000

20000000

15000000

10000000

5000000

01.01.2009 01.01.2010

01.01.2011

01.01.2012

01.01.2013

всего ■ % доля строительства 8 общем объеме выданных кредитов

Рисунок 6 - Объемы кредитования строительства, млн. руб.2

Оценивая развитие предпринимательства в сфере строительства жилья, необходимо обратить внимание на структуру покупательского спроса. Жилье высокого класса наиболее востребовано на рынке. При этом часть квартир и домов не сразу реализуется, остается высокой доля незавершенного строительства. Соответственно, предприниматели в этой сфере вынуждены прибегать к другим источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, размещая облигации и векселя. В 2013 г. доходность по облигациям предпринимательских структур в сфере строительства варьировалась в пределах 11-16%, что превышает уровень ставок по депозитам в коммерческих банках. При этом инвесторы доверяли только крупным предпринимателям в строительной сфере, зарекомендовавшим себя на рынке. Небольшие строительные компании не могут себе позволить выход на фондовый рынок, так как ставки и доходность по облигациям зависят от репутации и надежности компаний, их кредитного рейтинга и капитализа-

Рисунок составлен автором на основе данных источника: Российский статистический ежегодник. 2012. М., 2012. с. 472

2 Рисунок составлен автором на основе данных источнжа:Ьпр://т¥\у.сЬг.ги ЦБ РФ.

ции. Кроме того, выпуск облигаций - процесс довольно сложный и дорогостоящий. К преимуществам выпуска облигаций можно отнести возможность управлять долговыми обязательствами и выход за жесткие рамки кредитных договоров.

В связи с высокой долей незавершенного строительства и пустующими квартирами и домами просроченная задолженность по кредитам предпринимателей в сфере жилищного строительства остается на высоком уровне, что обусловливает дороговизну строящегося жилья и снижение доступности его для населения (табл. 2).

Таблица 2 - Соотношение среднегодовой стоимости 1 кв.м на первичном рынке жилья с потенциальным платежеспособным спросом на жилье, руб.

Федеральные округа Средние рыночные показатели на первичном рынке жилья в 2012 г. Среднедушевые доходы Величина прожиточного минимума Потенциальный платежеспособный спрос на жилье (разница между уровнем дохода и прожиточным минимумом) Соотношение стоимости 1 кв.м. с потенциальным платежеспособным спросом

Центральный ФО 48620 27091 5453 21638 2,27

Северо-Западный ФО 49445 21155 7285 13870 3,57

ЮФО и СКФО 39065 15817 5428 10389 3,70

Приволжский ФО 46953 17282 5540 11742 4,00

Уральский Ф О 48301 23638 7263 16375 3,00

Сибирский ФО 42830 16567 6070 10497 4,01

Дальневосточный ФО 464 22870 9573 13297 3,44

Данные, приведенные в табл. 2, свидетельствуют о том, что при сохранении существующего соотношения стоимости одного метра жилья и платежеспособного спроса развитие предпринимательства в данной сфере практически приостановится. В настоящее время население территорий России может направить на приобретение недвижимости лишь незначительную часть своих денежных доходов (рис. 7).

8,0% .

6,8%

7,0% 2000

6,0% I 5,5%

5-0% ! 4,2% I 2011

4,0% ; ¡J,

3,0% J 2'6% ____ 2,6% 2 3% 2,5%

1,3%

i 2005

2,0% i, Щ 1,5°Í'6% 1,5%1,8% 1/5% 1АШ 1,6|

1,0% V °<б% 0,3°/;0,5%°'7% 0,4§1 0,5/о

0,3% :

0 0% " - . МШв ...... -

/ / > / / / / /

^ «/ У

о* ^

Рисунок 7 - Использование денежных доходов на приобретение недвижимости по Федеральным округам, % от общего объема денежных доходов населения'

Выходом из установленной проблемы становится развитие другой основной формы предпринимательства на рынке жилья - предпринимательства в сфере доступа к услугам аренды жилья. Автором сформулирован вывод о том, что без государственной поддержки формирования социального компонента жилищного фонда данная форма предпринимательства ограничена узкими рамками специфически спекулятивных операций с недвижимостью.

В работе рассмотрены уроки мирового экономического кризиса в отношении ипотечного сегмента рынка жилья, дана оценка деятельности АИЖК, которое, вместе с региональными банками, разработало программу помощи населению в виде реструктуризации ипотечных кредитов. Однако указанная программа наталкивается на существенные ограничения в развитии предпринимательства на рынке жилья, которые правомерно определить таким образом:

- монополизация доступа к инвестиционным ресурсам для осуществления предпринимательской деятельности;

1 Рисунок составлен автором на основе данных источника: Российский стати-

стический ежегодник. 2012. М., 2012. с. 196.

- доминирование спекулятивных мотиваций над стратегическими мотивациями у предпринимателей рынка жилья;

- недостаточность государственного спроса на социальное жилье для обеспечения расширенного доступа к услугам аренды жилья;

- запаздывающее государственное регулирование новых форм предпринимательства на рынке жилья;

- накопление нереализованных обязательств социальной ответственности предпринимателей перед их контрагентами по рынку жилья;

- бюрократизация государственного регулирования предпринимательства.

С учетом уроков глобального экономического кризиса политика АИЖК была направлена на решение следующих задач: помощь заемщикам, потерявшим работ, через механизм реструктуризации ипотечных кредитов; снижение рисков ипотечного кредитования; помощь коммерческим банкам, накопившим критическую массу ипотечных обязательств; поддержка страховых компаний, действующих в сфере ипотеки; строительство маневренного жилья; совершенствование процедуры взыскания жилья; обеспечение поручительств по ипотечным ценным бумагам других эмитентов; направление средств материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту (ставка по «отложенному» первоначальному взносу устанавливается на уровне ставки рефинансирования); развитие строительства жилья экономичного класса.

В условиях дефицита финансовых ресурсов определенной поддержкой для предпринимателей в сфере жилищного строительства стала программа «Стимул», разработанная АИЖК и направленная на выдачу целевых займов предпринимателям в сфере жилищного строительства и физическим лицам для строительства жилья эконом класса. Однако указанных мер недостаточно для преодоления установленных выше ограничений развития предпринимательства на рынке жилья.

Третья группа рассмотренных проблем связана с активизацией развития предпринимательства на рынке жилья, выдвижением качественно новых идей в данной области, разработкой инструментов активизации развития предпринимательства и новых направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья. Исследование указанных проблем связано с обобщением опыта развитых стран с рыночной экономикой, прошедших через решение национальных жилищных проблем и определивших способы реализации потенциала предпринимательства в соответствующей

сфере социальной экономики. Опыт стран ЕС в обеспечении населения жильем показывает: решение этой сложной социальной задачи -один из приоритетов экономической политики правительств, что не исключает, а предполагает реализацию возможностей предпринимательства и поддержку его субъектов в сфере строительства и аренды жилья. Отметим также, что активизация предпринимательства на рынке жилья создает мультипликативные эффекты в развитии ряда смежных отраслей экономики.

Интересен опыт Финляндии, где инвестиции в жилищное строительство составляют около 1/4 всех инвестиций, но при этом государство стимулирует инвестирование частных средств в жилищный сектор. Государственные займы могут достигать 95% затрат на строительство арендного жилья и выдаются на срок до 33 лет. Отметим, что государство субсидирует предпринимателям проценты по кредиту у коммерческих банков на арендное строительство, а молодые семьи как потенциальные участники рынка жилья пользуются субсидиями на приобретение жилья.

Вместе с тем, решение указанной проблемы в современной России предполагает не копирование зарубежного опыта, что чревато формированием институциональных ловушек, а выдвижение качественно новых идей, адаптированных к условиям национального рынка жилья. Автором выдвинута концептуальная идея использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на рынке жилья - направление определенной части национальных резервов, формируемых за счет рентных доходов государства от продажи природных ресурсов (нефти, газа, леса и др.), в федеральный «Жилищный фонд», средства которого на конкурсной основе будут выделяться на реализацию наиболее эффективных территориальных проектов с участием субъектов рынка жилья, в том числе, проектов строительства, аренды и использования социального жилья на основе применения новых технологий и организационных механизмов (не менее 30% средств фонда). Правомерно предложить следующую структуру указанных территориальных проектов (табл. 3).

Автором разработаны следующие инструменты активизации развития предпринимательства на рынке жилья:

а) субсидированный государственный заказ на объекты жилого фонда (субсидирование государством процентной ставки по банковским кредитам бизнес структурам, действующим в сфере строительства жилья, на условиях продажи готового жилья государству по контрактной цене), что позволит снизить издержки строительства жилья;

Таблица 3 - Структура территориального проекта с участием субъектов рынка жилья1

Доходная часть территориального проекта Расходная часть территориального проекта

Часть доходов от реализации «рентных» продуктов, выделенная по установленному нормативу формирования федерального «Жилищного фонда» Программа развития территориального рынка жилья (строительство нового жилья, реконструкция ветхого и аварийного фонда, развитие арендных отношений в данной сфере).

Средства от продажи части имущества, принадлежащего участникам территориального рынка жилья Программа развития инновационных технологий и формирования научных заделов на будущее на рынке жилья

Доходы от использования ранее выделенных средств на развитие рынка жилья Программа развития организационных механизмов территориального рынка жилья

Банковские кредиты участников территориального рынка жилья Погашение банковских кредитов

Ресурсы, выделенные бюджетами других уровней в качестве средств поддержки или в качестве ссуды на инвестиционные цели Возврат средств, выделенных в качестве ссуд бюджетами других уровней

Средства, полученные от учрежденных в рамках реализации территориальных проектов субъектов бизнеса Создание новых и инвестирование действующих дочерних субъектов на территориальном рынке жилья

б) вклад государства в форме подготовки земельных участков с подведением инженерных коммуникаций в рамках государственно-частного партнерства при условии, что часть построенного жилья будет передана государству в зачет предоставленных услуг, что позволит расширить социальный компонент жилищного фонда и возможности передачи его в аренду;

в) предоставление ПИФ, ориентированным на инвестирование строительства жилья, налоговых преференций, что позволит расширить возможности инвестирования предпринимательских структур на рынке жилья.

В работе обоснованы основные направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья:

- предо ставление налоговых каникул для предпринимательских структур, строящих «доходные дома»;

1 Таблица составлена автором по материалам исследования.

- предоставление государственных гарантий по долгосрочным кредитам и субсидирование процентной ставки для предпринимателей в сфере жилищного строительства;

- снижение административных барьеров и обеспечение прозрачности при выдаче разрешений на жилищное строительство;

- формирование муниципальных проектов для строительства социального жилья с привлечением частных инвесторов и средств облигационных займов.

Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы соискателем в следующих научных работах:

Публикации в научных гаданиях, рекомендованных ВАК:

1. Муриев М.В., Назарова Л.Б. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство 2012. №11 (209). С. 114-118. (0,5/0,3 пл.).

2. Муриев М.В. Особенности развития Российского жилищного рынка на современном этапе // Российское предпринимательство 2012. №19 (217). С. 72-77. (0,3 п.л.)

3. Муриев М.В. Лазарова Л.Б. Проблема развития жилищного рынка РСО-Алании // Устойчивое развитие горных территорий 2013 №3 (17). С. 93-96. (0,5/0,3 п.л.).

В других изданиях;

4. Муриев М.В. Проблемы обеспечения жильем населения в России. // Современные технологии в образовании: Сб. научных статей. Выпуск 12. Часть II. Владикавказ: СОГПИ, 2012. С. 68-75. (0,3 п.л.).

5. Муриев М.В.Зарубежный опыт арендного жилищного рынка. // Информационные технологии и системы в науке, практике и образовании: Сб. докладов V Международной научно конференции. Владикавказ: ВНЦ РАН и РСО-А,2012. С. 263-266. (0,3 п.л.).

6. Муриев М.В. К вопросу реформирования жилищного рынка // Современные проблемы гуманитарных и естественных наук: Сб. докладов международной научно-практической конференции. Том I М 2012. С. 309-312. (0,3 п.л.).

7. Муриев М.В. К вопросу развития жилищного рынка России // Личность и общество: социокультурные, экономические и политико-правовые аспекты взаимодействия в условиях глобализации Часть 2. Владикавказ: Владикавказский институт экономики, управления и права Вып. (14) 2013. С. 136-140. (0,3 п.л.).

Подписано в печать 14.02.14. Формат бумаги 60x84 '/16. Бумага офсетная. Гарнитура «Тайме». Печать на ризографе. Усл. п.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 22. Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет). Изд-во «Терек». Отпечатано в отделе оперативной полиграфии СКГМИ (1ТУ). 362021. Владикавказ, ул. Николаева, 44.