Методические основы регулирования инвестиционных процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы регулирования инвестиционных процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города"

На правах рукописи

0О46О1971

КРЯЧОК ИГОРЬ ЮРЬЕВИЧ

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИНВЕСТИЦИОНННЫХ ПРОЦЕССОВ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2010

I1 3 МАЯ 2010

004601971

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ

доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна

кандидат экономических наук, доцент Олтяну Александр Алексеевич

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

ГОУ ВПО «Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «А17» ^с/л^_2010 г. в У/ часов на

заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет" по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан <(с?С?»

2010 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор

Н.Г.Плетнева

1.0БЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в России необходимо выделить реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В условиях рыночной экономики уровень развития жилищной сферы на сегодняшний день не соответствует предъявляемым требованиям. Возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения.

Решение проблем, связанных с жилищной сферой является по всей стране задачей с большим социальным значением. Это определило создание Фонда содействия реформированию ЖКХ, государственной целевой программы "Жилище", национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Жилищная политика и модернизация жилищной сферы принадлежат, таким образом, к одному из четырех национальных проектов с особенным приоритетом и являются важнейшим звеном государственной политики.

Для удовлетворения огромного спроса на жилье в Российской Федерации делается основной упор на строительство нового жилья. Для большей части нуждающегося в ремонте жилищного фонда - более одного миллиарда квадратного метра жилой площади, до сих пор не существует подходящих стратегий модернизации и ремонта.

Основной сложностью при организации ремонтно-реконструктивных работ является финансирование необходимых мероприятий. В этой связи необходима более четкая проработка вопроса, посвященного непосредственно экономическим эффектам, возникающим для каждого участника инвестиционного процесса. Недостаточный уровень проработки вопросов, посвященных данной тематике обусловил выбор темы и цели настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ регулирования инвестиционных процессов в сфере воспроизводства жилищного фонда.

В соответствии с указанной выше целью в диссертационном исследовании необходимо было решить следующие задачи:

• уточнить понятийный аппарат в области воспроизводства жилищной сферы;

• обобщить и проанализировать отечественный и зарубежный опыт в области ремонта и реконструкции;

• разработать схему формирования финансовых средств на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий;

• изучить, проанализировать и разработать рекомендации по совершенствованию существующих подходов к оценке эффективности ремонтно-реконструктивных мероприятий;

• определить факторы, оказывающие влияние на принятие решение собственниками участвовать в софинансировании ремонтных работ и разработать их многомерную классификацию;

• разработать алгоритм определения жилых зданий для внедрения программы проведения ремонта с участием собственников в финансировании ремонтных работ;

• разработать схему организации и финансирования ремонтных работ;

• разработать модель формирования источников инвестирования ремонтно-реконструктивных мероприятий.

Объектом диссертационного исследования является жилищный фонд Санкт-Петербурга.

Предметом исследования является инвестиционный процесс ремонтно-реконструктивных мероприятий.

Теоретическая и методологическая база диссертационного исследования включает в себя теоретические и прикладные исследования российских и зарубежных ученых и ведущих специалистов по проблемам функционирования жилищной сферы; нормативно-правовые акты Российской Федерации; документы и материалы проекта исследовательской программы "Восстановление Востока" Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Германии й Федерального ведомства по строительству и организации территорий; статистические данные ОАО "ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ"; периодическую литературу и ресурсы Интернет; методы факторного, кластерного и дискриминантного анализа.

Информационной базой диссертационного исследования являются данные отечественных и зарубежных исследований по проблемам воспроизводства жилищного фонда; официальные статистические данные и оценки ведущих экспертов, опубликованные в научной печати; информация, полученная в ходе опроса для диссертационного исследования автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие ремонтно-реконструктивных мероприятий, как комплекса мер, направленных на восстановление жилищного фонда;

• разработана схема формирования финансовых средств на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающая специфику инвестиционного процесса каждой из форм воспроизводства;

• предложена схема организации и финансирования ремонтных работ, ориентированная на привлечение ресурсов из государственных фондов;

• разработан организационно-экономический механизм принятия решения собственниками жилья инвестирования ремонта жилищного фонда на базе кластерного, факторного и дискриминантного анализов, позволяющий определять объекты жилищного фонда города с активным привлечением собственников к соинвестированию;

• уточнен и дополнен методический подход к оценке социально-экономической эффективности ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающий эффективность участия в проекте всех субъектов инвестирования;

• разработана модель формирования источников инвестирования ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающая денежные средства необходимые на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий государственного жилищного фонда и частного жилищного фонда.

Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в возможности их применения при выборе зданий для проведения ремонтно-реконструктивных работ, используя различные схемы инвестирования. Предложенная методика оценки экономической эффективности субъектов инвестирования ремонтного процесса расширяет и дополняет существующие научно-методические разработки по данной тематике.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения и- результаты исследования были представлены на конференциях. Наиболее важные теоретические аспекты исследования используются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономический университета.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 статьях общим объемом 1,1 печатных листа.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав заключения и библиографии.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Исходя из цели и задач, сформулированных в диссертационном исследовании, определено содержание работы и получены следующие результаты.

1. Уточнено понятие ремонтно-реконструктивных мероприятий, как комплекса мер, направленных на восстановление жилищного фонда.

В процессе эксплуатации жилищный фонд (конструкции, элементы, части здания, инженерные сети и т.д.) утрачивает свои первоначальные технико-эксплуатационные качества, что ведет к потере потребительской

стоимости. Обеспечение сохранности жилого фонда достигается благодаря системе мероприятий, направленных на непрерывное возобновление, совершенствование и ремонт основных фондов городского хозяйства.

Имеющийся отечественный и зарубежный проектный и практический опыт позволяет выделить пять основных методов сохранения и обновления жилой застройки:

• капитальный ремонт;

• текущий ремонт;

• модернизация;

• реконструкция;

• снос существующей застройки и новое строительство.

Каждая из существующих форм воспроизводства жилищной сферы имеет ряд определенных задач и собственную область применения. В ходе диссертационного исследования автором было установлено, что на практике зачастую данные формы тесно переплетены между собой. В связи, с чем нет объективной возможности оценивать проделанные "ремонтные" работы опираясь на теоретический базис какой-либо из форм воспроизводства.

Исключая новое строительство существующие формы воспроизводства, возможно, объединить в одно понятие, отражающее специфику воспроизводственного процесса. Таким образом, для целей и задач диссертационного исследования автором предлагается ввести такое понятие, как "ремонтно-реконструктивные мероприятия" (PPM). РРМ -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, направленных на восстановление здания и его отдельных элементов.

Цели, условия выполнения, участники, а также факторы, которые оказывают влияние на ремонтно-реконструктивный процесс, представлены на рис. 1.

2. Разработана схема формирования финансовых средств на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающая специфику инвестиционного процесса каждой из форм воспроизводства.

Одним из наиболее слабых в экономическом отношении мест в ремонтно-строительном производстве является его обеспечение материальными и финансовыми ресурсами. Особенно остро эта проблема проявляется сегодня, когда сокращаются средства бюджетных источников финансирования. Средства на финансирование ремонтных работ выделяются из различных источников в зависимости от вида ремонта.

Так для каждой формы воспроизводства жилищной сферы характерны свои субъекты финансирования.

Текущий ремонт жилых зданий проводится в основном за счет собственников жилья и с привлечением средств из муниципальных бюджетов._____

Цели РРМ

Замена изношенных элементов и конструкций здания Снижение тепло - и энергозатрат здания Создание благоприятных и комфортных условий для проживания

Решение проблемы "ветхого" жилья

и

IE

Условия • Высокая степень физического и морального износа здания и организа- его элементов

ции РРМ • Плановое проведение текущего или капитального ремонта;

• Модернизация существующих элементов здания

• Необходимость усовершенствования объекта и его технико-экономических показателей

Участники:

ТСЖ, УК-* Муниципалитет и органы власти —► Коммерческие

/население субъекта РФ/государство организации

-J L

С

РРМ

Риски • Нецелевое использование средств

РРМ > Риски, связанные с неплатежеспособностью собственников

-Л L-

Результаты: потенциальные эффекты РРМ

Факторы, оказывающие влияние: физический и моральный износ здания, факторы городской среды

Рис. 1. Схема реализации ремонтно-реконструктивных мероприятий жилого фонда

В этой связи первостепенное значение приобретает обоснование размера квартплаты и арендной платы, соответствующего фактическим затратам на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда.

Работы по капитальному ремонту и модернизации жилых зданий финансируются в основном за счет бюджетных средств (муниципальный бюджет, Фонд содействия реформированию ЖКХ) и амортизационных отчислений.

Основную финансовую нагрузку от проведения реконструкции несут коммерческие предприятия в виду возникновения дополнительной жилой площади и возможности в дальнейшем ее реализации на рынке жилье.

В ходе диссертационного исследования автором была проведена классификация субъектов инвестирования ремонтно-реконструктивных работ в зависимости от формы воспроизводства рис. 2.

Рис. 2. Субъекты инвестирования РРМ в зависимости от формы

воспроизводства

На практике применимы несколько источников финансирования. •

Могут комбинироваться различные методы и схемы финансирования ремонтно-реконструируемых предприятий. Например, средства предприятий и государственные субсидии со всеми современными кредитными инструментами, среди которых могут быть: ипотечный кредит; различного рода субсидии; жилищные сертификаты; жилищные займы; жилищные фонды; системы накопительного страхования.

В ходе диссертационного исследования автором была разработана общая схема формирования финансовых ресурсов для проведения РРМ рис. 3.

3. Предложена схема организации и финансирования ремонтных работ, ориентированная на привлечение ресурсов из государственных фондов.

Основными причинами "нежелания" собственников жилья участвовать в софинансировании работ по модернизации и ремонту жилого фонда являются следующие причины:

1. Недостаточные накопления денежных средств на нужды капитального ремонта.

2. Отсутствие четкой информационной базы для собственников жилья от получаемых выгод, возникающих после ремонтных работ.

3. Не развито достаточное чувство ответственности за сохранение общедолевой собственности в надлежащем порядке.

Средства па финансирование РРМ

Государственные средства

Муниципальный бюджет

Безвозмездные субсидии

Льготы

Средства из специального фонда для ремонта

Средства жителей

Материальные активы

Депозитные вклады

Жилищные сертификаты

Жилищные вклады и займы

Средства инвесторов

Собственные средства

Кредиты банка

Жилищные займы

Рис. 3. Схема формирования финансовых средств на ремонтно-реконструктивные мероприятия

С целью преобразования сферы ЖКХ, более активному привлечению собственников жилья к решению проблем по модернизации и ремонту жилища был создан "Фонд содействия реформированию ЖКХ". По нашему мнению схема организации и финансирования ремонтных работ может быть представлена следующим образом (рис. 4):

1. Создание ТСЖ или УК на общем собрании собственников, открытие счета в коммерческом банке.

2. Подача заявки на участие в программе по КР.

3. Направление заявки на рассмотрение в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

4. Выделение средств из гос. бюджета на проведение капитального ремонта и переселение жильцов аварийных домов.

5. Подготовка и согласование с ЖК проектов районных программ КР

6. Согласование и передача проектов районных программ КР для включение в проект бюджета СПб.

7. Согласование и передача проектов отраслевых городских программ КР для включение в проект бюджета СПб.

8. Рассмотрение и утверждение в ЗАКСе бюджета СПб и объемов финансирования КР.

9. Перечисление средств на проведение планируемых работ.

10. Выбор подрядных организаций для выполнения работ по КР.

11. Технический надзор и приемка работ.

12. Оплата фактически выполненных работ.

Рис. 4. Схема организации и финансирования ремонтных работ'

4. Разработан организационно-экономический механизм принятия решения собственниками жилья инвестирования ремонта жилищного фонда на базе кластерного, факторного и дискриминантного анализов, позволяющий определять объекты жилищного фонда города с активным привлечением собственников к соинвестированию.

Одной из основных проблем финансирования ремонтно-реконструктивных мероприятий является недостаточное привлечение к соинвестированию собственников жилья.

В целях диссертационного исследования были выявлены факторы, влияющие на принятие решения населением об участии в финансировании РРМ, чтобы в дальнейшем, на базе этих факторов, сформировать критерии дифференциации жилищного фонда города и выделить кластеры, характеризующиеся разной степенью предпочтительности для внедрения данных программ.

Решение поставленных задач достигалось в два этапа. На первом этапе были проведены качественные исследования и выделены факторы, которые могут оказывать влияние. На следующем этапе, в процессе количественного опроса, респондентам предлагали оценить значимость

каждого из предложенных факторов по 5-ти бальной шкале на принятие решение об участи в финансировании капитального ремонта собственниками.

Значимость и степень влияния выделенных факторов была оценена в результате количественного исследования. Объем выборочной совокупности составил 222 человека - жители г. Санкт Петербурга, проживающих в разных жилищных условиях.

Для анализа полученных данных мы воспользовались процедурой факторного анализа.

Суть факторного анализа в том, что с помощью данной процедуры большое число переменных, относящихся к имеющимся наблюдениям, сводит к меньшему количеству независимых влияющих величин, называемых факторами.

В табл. 1 можно увидеть факторы, их переменные и характеристику.

В следующей части нашего исследования мы рассмотрели данные факторы как параметры, на базе которых проводился кластерный анализ. Цель данного этапа состояла в том, чтобы сформировать кластеры -группы жилищных объектов различающихся по степени предпочтительности с точки зрения внедрения программы самостоятельного финансирования собственником. В результате чего мы получили три кластера объектов. В первый кластер вошли объекты, рекомендованные для внедрения данной программы, а, следовательно, перспективные, во второй - условно рекомендованные и в третий - не рекомендованные. Далее, использование дискриминантного анализа позволяет отнести новый объект к тому или иному кластеру. То есть, на первом этапе, мы получили группы, которые различаются по степени успешности внедрения программы самостоятельного финансирования собственниками РРМ. Использование выборки в размере 222 наблюдений позволило нам сформировать так называемую базу для обучения, которой мы воспользовались для проведения дискриминантного анализа - на следующем этапе.

5. Уточнен и дополнен методический подход к оценке социально-экономической эффективности ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающий эффективность участия в проекте всех субъектов инвестирования.

Эффективность как экономическая категория отражает систему экономических интересов. Соответственно, различные показатели эффективности инвестиций отражают экономические интересы разных субъектов. Таким образом, у каждого субъекта - свои критерии эффективности. Следуя этому, эффективность РРМ представляет собой эффективность участия в проекте каждого из субъектов воспроизводственных процессов.

Комплексный эффект, получаемый владельцами ремонтируемого

Таблица 1

Факторы, их переменные и характеристики факторов

№ Характеристика Переменные

1 Характеризует результат РРМ с точки зрения финансов, то есть последующие финансовые выгоды Субсидии по оплате коммунальных платежей

Налоговые льготы при участии в финансировании капитального ремонта

Использование современных экологически безопасных материалов

Возможности снижения коммунальных издержек при переходе на 100% оплату жилья

Принципиальное изменение стоимости квадратного метра

2 Характеризует текущие финансовые возможности Процентная ставка кредита, взятого для финансирования капитального ремонта

Общий тариф оплаты услуг ЖКХ

Наличие финансовой возможности

3 Отражает ожидаемые результаты с точки зрения улучшения качества условий проживания Качество жилья после проведения капитального ремонта

Возможности снижения теплопотерь

Улучшение качества жизни

4 Характеризует текущее состояние постройки Состояние здания, степень физического и морального износа

Год постройки здания

Тип здания, серия

Тип собственности (ТСЖ, ЖСК, УК)

«Атмосфера» в доме , другие жильцы

Уровень приватизации в доме

5 Включает в себя высказывания о наличии инфраструктуры и перспектив ее развития Удобство транспортного сообщения с другими районами города

Благоустройство территорий

Экологическая ситуация в районе,, где расположено жилье

Инфраструктура и перспективы ее развития-наличие в районе школ, детских садов, магазинов

6 Характеризует невозможность или отсутствие необходимости улучшения качества жизни иным способом Отсутствие перспектив улучшения жилищных условий

Тенденции на рынке жилья, динамика цен

Достаточное количество комнат

жилья складывается из трех составляющих:

1. Возрастает стоимость жилья - инвестиционная составляющая.

2. Снижаются коммунальные расходы, в основном в связи со снижением расхода тепло и электроэнергии. Данная проблема является актуальной, в виду перехода на 100% оплату коммунальных услуг. Будем полагать, что разницу между коммунальными расходами собственник инвестирует.

3. Улучшается качество жилья и условия жизни собственника -моральная составляющая. Отметим, что данный параметр косвенно учитывается в стоимости жилья и, как следствие, не нуждается в построении отдельной модели.

Для формирования математической модели оценки эффекта собственника были введены следующие переменные:

К - коммунальные расходы в год ( при условии отсутствия РРМ

J^f™ коммунальные расходы в год f при условии проведения РРМ

f0 - момент времени до РРМ, t\--~t„ " после РРМ

Предполагается, что расходы на коммунальные услуги будут расти как в случае проведения РРМ, так и в случае его отсутствия. То есть,

кГ<кГ<к-»<...<кГ. (2)

Но при ЭТОМ, < , для любого (t=l ,п)

Разницу между суммами коммунальных расходов до и после РРМ А К, - собственник жилья может ежегодно инвестировать. Для примера

будем рассматривать ситуацию, когда данные средства вкладываются на депозит банков. При расчете начисляемых процентов используют формулу сложных процентов.

Заметим, что собственник ежегодно увеличивает первоначальную сумму вклада путем внесения на депозит разницы между стоимостью коммунальных услуг. Доход собственника в результате инвестирования в течение t периодов с учетом дисконтирования можно рассчитать по следующей формуле:

fv,=+Ак> (1+0'1+-+а+о)—Ц:, (з)

(1+е)

где е - ставка дисконтирования; i - процентная ставка по депозиту; t -период времени.

Вторая составляющая экономической эффективности собственника жилья, участвующего в финансировании РРМ - инвестиционная. Данное название носит условный характер. Суть данной составляющей -насколько увеличится стоимость жилья собственника после участия в финансировании РРМ, то есть, какой доход он может получить от продажи своего жилья после ремонтных работ.

Увеличение стоимости жилья собственника после проведения ремонтных работ производится по формуле:

С,=С.*'> (4)

где Qa - стоимость жилья до проведения РРМ; 1 - поправочный коэффициент, отражающий динамику цен на жилье и изменение качества жилья после РРМ.

Традиционное определение экономической эффективности предполагает соотношение затрат к результатам. Таким образом, эффективность вложений в РРМ собственников жилья от участия в финансировании РРМ определяется по формуле:

= (5)

Is

Для государства особенно важно, что в результате РРМ снижаются потери тепло и электроэнергии, причем снижение может составлять, по оценкам специалистов, от 30% до 50%. Как следствие, возникает возможность получения государством дополнительного дохода от продажи, высвободившейся тепло и электроэнергии, реализуя ее на внешнем рынке.

Пусть Е0 - расходы тепло и электроэнергии до проведения РРМ;^Г -расходы тепло и электроэнергии после проведения РРМ и <.£0; р -цена единицы тепло и электроэнергии на внешнем рынке.

Тогда дополнительный доход государства можно вычислить по формуле:

А1г. = Рх(-Е<>-Е) = РхАЕ- (6)

Еще один эффект от участия в РРМ для государства заключается в увеличении налоговых выплат со стороны организаций, задействованных в проведении РРМ. Данный эффект может быть рассчитан следующим образом:

AIt = t*<V,-VJ = T*W> (7)

где Т - налоговые выплаты; у - прибыль компании при участии в проведении реконструкции и капитального ремонта; уо - прибыль компании без участия в проведении реконструкции и капитального ремонта.

При проведении реконструкции возникают дополнительные площади, которое государство может продать или сдать в аренду и также обеспечить дополнительные платежи в бюджет. В формульном виде это можно представить следующим образом:

AIs-cST+ST'lr, (8)

/-1

где С - стоимость дополнительной, полученной в процессе реконструкции, метра площади; g'°k - площадь, полученная в процессе реконструкции и предназначенная для продажи; г - арендная плата за квадратный метр площади полученной в процессе реконструкции и предназначенной для сдачи в аренду; i - период сдачи в аренду, i s 1 :m ;

- площадь, полученная в процессе реконструкции и предназначенная для сдачи в аренду.

ST+ST' -1Se ' пл°ЩаДЬ, полученная в результате реконструкции.

Косвенный эффект от проведения капитального ремонта заключается также в том, что снижение расходов тепло и электроэнергии снижает сумму дотаций малообеспеченным слоям населения. Пусть (3 -коэффициент участия государства. Та часть коммунальных платежей по тепло и электроэнергии, которая компенсируется государством, d -стоимость единицы тепло и электроэнергии. Сокращение данных затрат будет наблюдаться из-за сокращения расходов на электроэнергию:

Аналогичным образом сокращаются затраты на ликвидацию аварий и обслуживание помещений, которые находятся в государственной собственности и дополнительный доход государства можно рассчитать по формуле:

Aiu=(C-c°>t-h)c:, (ю)

где h - коэффициент отражающий сокращение расходов на ликвидацию аварий.

Таким образом, мы можем сопоставить потенциальные дополнительные доходы государства и его расходы и рассчитать эффективность инвестиций:

Ah = AIe+Air+Ale + AIu ■ 01)

Обозначим затраты на проведение PPM - Ja, тогда эффективность можно рассчитать по формуле:

эффа = (^~\ут- 02)

Ig

Частные компании, осуществляющие РРМ и инвестирующие средства, также заинтересованы в этом процессе. Для того чтобы оценить эффективность их вложений в РРМ необходимо рассмотреть возможности получения прибыли на вложенные средства.

В случае реконструкции здания, частные компании могут продать или сдать в аренду дополнительные площади, а в случае выполнения государственно заказа на капитальный ремонт доходом частной компании является сумма за выполненные услуги и работы.

Таким образом, в формульном виде это может быть записано следующим образом:

Vr-psf+srtr.+i's. (13)

ы

где р - стоимость дополнительной, полученной в процессе

_м/е

реконструкции, метра площади; - площадь, полученная в процессе реконструкции и предназначенная для продажи; г - арендная плата за квадратный метр площади полученной в процессе реконструкции и

предназначенной для сдачи в аренду, i - период сдачи в аренду, ie l:m ;

О"-"'

'->< - площадь, полученная в процессе реконструкции и предназначенная для сдачи в аренду.

-sole _г<и „

о, < о, . площадь, полученная в результате реконструкции,

S - общая отремонтированная площадь, а 1 - стоимость ремонта квадратного метра, то есть выручка за квадратный метр.

Предположим затраты на РРМ составили JF, тогда эффективность можно рассчитать по традиционной формуле отношения затрат к результатам:

ps:*+s:±r,+>*s,

эфф^(-f---1)*Ю0. (14)

If

6. Разработана модель формирования источников инвестирования РРМ, учитывающая денежные средства необходимые на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий государственного жилищного фонда и частного жилищного фонда.

В данной части исследовании мы предлагаем комплекс имитационных и оптимизационных моделей, которые позволят смоделировать формирование бюджета на финансирование РРМ. В качестве основного критерия будем использовать минимизацию дефицита жилищных фондов.

Наличие жилищного фонда определяется как текущее наличие жилищного фонда с учетом прироста и выбытия жилищного фонда. При разработке модели будем основываться на следующих предпосылках: по форме собственности можно выделить частное и государственное жилье. Доля государственного жилья в структуре жилищного фонда города зависит от уровня благосостояния населения, уровня инфляции и других показателей уровня жизни. Важно отметить, что данная доля не должна опускаться ниже определенного уровня, так как она позволяет обеспечить жильем социально незащищенные слои населения.

Всем объектам жилищного фонда, независимо от формы собственности, присваивается индекс, упорядочивающий их по времени предшествующих РРМ.

При этом важно понимать что задача итеративно повторяется для каждого последующего периода и результаты полученные в периоде t являются исходными данными для периода t+1. То есть, алгоритм согласования моделей основан на принципе замыкания расчетов внутри каждого временного промежутка.

Пусть Q - общий жилищный фонд города (тыс. м. кв.) в году t

Уравнение динамики жилищного фонда имеет вид:

где AQ* - прирост жилищного фонда в период времени t.

Источниками прироста жилищного фонда являются строительство нового жилья, которое осуществляется за счет бюджетных и частных средств и реконструкция старого фонда,, в результате которой он становится пригодным для проживания.

т Л XV ✓Y"™"' раюжтртм / п\

То есть ДЦ = £ +0f , (17)

где AQ - выбытие жилищного фонда в период времени t, состоит из

двух частей - формирование жилищного фонда, требующего реконструкции и полное выбытие жилищного фонда, не подлежащего реконструкции:

а л- л-реконструкция —.-вы бытие _ ч

В рамках жилищного фонда требующего ремонта и реконструкции введем понятие очередности проведения РРМ, а именно присвоим каждой единице данного множества индекс ^ .

X е 1 :Т, Т - множество индексов тех объектов жилищного фонда,

которые подлежат РРМ.

Таким образом, в модели не просто учитывается весь жилищный фонд, требующий РРМ, но он упорядочен в соответствии со временем перехода в данной множество.

Отдельно можно смоделировать потребность в жилом фонде в год t. Потребность в жилом фонде зависит от населения города с учетом государственных норм, введения жилья и выбытия жилья. Отметим, что учитывать прирост и убыль населения имеет смыл, если они статистически различаются.

Предположим jy - население города, - норматив, установленный государством, определяющий минимальное количество жилой площади, приходящиеся на душу населения.

Потребность в жилищном фонде определенного качества определяется по формуле (19) и тогда задача сводится к задаче минимизации разницы между потребностью в жилищном фонде и

имеющимся жилищным фоном в период времени t.

фгт

77,=S,*iV,-&—^-->min. 09)

Учет формы собственности необходим для построения модели формирования источников финансирования РРМ.

ф™ - общая сумма денежных средств, необходимых на РРМ в году t, которая складывается из денежных средств необходимых на ремонт

государственного жилищного фонда и из суммы, которая необходима на РРМ частного жилищного фонда. Средства, выделяемые государством, планируются исходя из потребностей в них, наличия бюджетных средств и нормативов формирования бюджета, а средства частных организаций планируются исходя из базовых принципов теории инвестиций Qt - стоимость РРМ квадратного метра площади. Построим модель формирования бюджетных фондов на проведение РРМ, учитывающую средства, которые обязательно должно выделить государство на проведения РРМ работ:

Ic = (SfN,*ft)C, (20)

где ф( - доля социально незащищенных граждан, которых

необходимо обеспечить жильем.

Затраты частного инвестора на ремонт формируются на базе принципов окупаемости. Частный инвестор вкладывает средства в строительство при условии, что эффективность данных вложений по сравнению с другими инвестиционными проектами выше. Традиционно в качестве сравнения выступает банковская ставка. Аналогичным образом моделируется поведение собственника жилья. То есть, задача минимизации решается в условиях выполнения ограничений о превышении эффективности вложений частного инвестора (выражение 14) и собственника (выражение 5) над банковской ставкой по депозиту.

В общем виде модель формирования источников финансирования РРМ выглядит следующим образом:

0™ = Ie + IF4s + Sub,. (21)

Таким образом, используя комплекс имитационных и оптимизационных моделей можно моделировать потребность в финансовых средствах необходимых для финансирования РРМ. Важным положительным свойством данной модели является то, что в случае необходимости возможно использование отдельных элементов данного комплекса по отдельности.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ: Статья, опубликованная в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Крячок И.Ю. Проблемы финансирования ремонта жилищного фонда П Научно-технические ведомости СПбГПУ. Сер. Экономические науки. 2009. Вып. 1 (71). С. 269-274.-0,31 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих изданиях:

2. Крячок И.Ю. Условия инвестирования в жилищно-коммунальное хозяйство // Социально-теоретический альманах. Приложение к журналу для ученых "Клио". СПб.: 2007. Вып. 13. С. 93-98 - 0,28 п.л.

3. Крячок И.Ю. Капитальный ремонт в системе воспроизводства жилищной сферы // Россия в глобальном мире. Сб. научных трудов. СПб.: СПбГПУ, 2009. С. 158-160.-0,12 п.л.

4. Крячок И.Ю., Счисляева Е. Р. Экономическая эффективность государства от проведения капитального ремонта // Современные аспекты экономики. СПб.: 2009. Вып. 2(139). С. 21-24.- 0,2 п.л./0,10 п.л.

5. Крячок И.Ю., Счисляева Е. Р. Модернизация жилищного фонда // Современные аспекты экономики. СПб.: 2009. Вып. 2(139). С. 18-20.0,13 п.л./0,05 п.л.

6. Крячок И.Ю. Реконструкция жилых домов фонда первых массовых серий, как часть системы преобразования всего жилого фонда города II Экономика, Экология и общество России в 21 столетии. Сб. научных трудов. СПб.: СПбГПУ, 2008. С. 188-189 - 0,06 п.л.

Подписано в печать /у с>4. Ле/Р Формат 60x84 1!и Печ.л. ¿/7Тираж //^ экз. Заказ ¿¿¡¿г

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Крячок, Игорь Юрьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВОСПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1. Системный анализ процессов воспроизводства жилищного фонда.

1.2. Анализ отечественного и зарубежного опыта ремонта жилищной сферы.

1.3. Анализ специфики и проблем жилищного фонда Санкт-Петербурга.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ И11ВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ ПРИ ВОСПРОИЗВОДСТВЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА.

2.1. Проблемы развития инвестиционных механизмов в жилищной сфере (воспроизводственный аспект).

2.2. Система управления инвестиционной деятельностью при ремонтно-реконструктивных мероприятиях жилой застройки.

2.3. Разработка организационно-экономического механизма приня тия решения собственниками жилья инвестирования ремонта жилищного фонда на базе кластерного, факторного и дискриминантного анализов.

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В СФЕРЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.1.Оценка эффективности инвестиций в воспроизводство жилищного фонда.

3.2. Социально-экономический эффект от проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий.

3.3. Моделирование инвестиционных процессов при воспроизводстве жилищного фонда.

3.4. Апробация методики оценки экономической эффективности населения от проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы регулирования инвестиционных процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города"

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в России необходимо выделить реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В условиях рыночной экономики уровень развития жилищной сферы на сегодняшний день не соответствует предъявляемым требованиям. Возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияе'1 на снижение качества жизни населения.

Решение проблем, связанных с жилищной сферой является по всей с фане задачей с большим социальным значением. Это определило создание Фонда содействия реформированию ЖКХ, государственной целевой программы "Жилище", национального проекта "Доступное и комфортное жилье -гражданам России". Жилищная политика и модернизация жилищной сферы принадлежат, таким образом, к одному из четырех национальных проектов с особенным приоритетом и являются важнейшим звеном государственной политики.

Для удовлетворения огромного спроса на жилье в Российской Федерации делается основной упор на строительство нового жилья. Для большей часги нуждающегося в ремонте жилищного фонда - более одного миллиарда квадратного метра жилой площади, до сих пор не существует подходящих стратегий модернизации и ремонта.

Основной сложностью при организации ремонтно-реконструкшвных работ является финансирование необходимых мероприятий. В этой связи необходима более четкая проработка вопроса, посвященного непосредственно экономическим эффектам, возникающим для каждого участника инвестиционного процесса. Недостаточный уровень проработки вопросов, посвященных данной тематике обусловил выбор темы и цели настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ регулирования инвестиционных процессов в сфере воспроизводства жилищного фонда.

В соответствии с указанной выше целью в диссертационном исследовании необходимо было решить следующие задачи:

• уточнить понятийный аппарат в области воспроизводства жилищной сферы;

• обобщить и проанализировать отечественный и зарубежный опыт в области ремонта и реконструкции;

• разработать схему формирования финансовых средств на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий (РРМ);

• изучить, проанализировать и разработать рекомендации по совершенствованию существующих подходов к оценке эффективнос ти ремонтно-реконструктивных мероприятий;

• определить факторы, оказывающие влияние на принятие решение собственниками участвовать в софинансировании РРМ и разрабо та ть их многомерную классификацию;

• разработать алгоритм определения жилых зданий для внедрения программы проведения РРМ с участием собственников в финансировании ремонтных работ;

• разработать схему организации и финансирования ремонтных работ;

• разработать модель формирования источников инвестирования РРМ.

Объектом диссертационного исследования является жилищный фонд

Сан кт-Петербу рга.

Предметом исследования является инвестиционный процесс ремонтно-реконструктивных мероприятий.

Теоретическая и методологическая база диссертационного исследования включает в себя теоретические и прикладные исследования российских и зарубежных ученых и ведущих специалистов по проблемам функционирования жилищной сферы; нормативно-правовые акты Российской

Федерации; документы и материалы проекта исследовательской программы "Восстановление Востока" Федерального министерства транспор та, строительства и городского развития Германии и Федерального ведомства но строительству и организации территорий; статистические данные ОАО "ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ"; периодическую литературу и ресурсы Интернет; методы факторного, кластерного и дискриминантного анализа.

Информационной базой диссертационного исследования являются данные отечественных и зарубежных исследований по проблемам воспроизводства жилищного фонда; официальные статистические данные и оценки ведущих экспертов, опубликованные в научной печати; информация, полученная в ходе опроса для диссертационного исследования автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• уточнено понятие ремонтно-реконструктивных мероприятий, как комплекса мер, направленных на восстановление жилищного фонда;

• разработана схема формирования финансовых средств на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающая специфику инвестиционного процесса каждой из форм воспроизводства;

• предложена схема организации и финансирования ремонтных работ, ориентированная на привлечение ресурсов из государственных фондов;

• разработан организационно-экономический механизм принятия решения собственниками жилья инвестирования ремонта жилищного фонда на базе кластерного, факторного и дискриминантного анализов, позволяющий определять объекты жилищного фонда города с активным привлечением собственников к соинвестировапию;

• уточнен и дополнен методический подход к оценке социально-экономической эффективности ремонтно-реконструктивных мероприятий, учитывающий эффективность участия в проекте всех субъектов инвестирования;

• разработана модель формирования источников инвестирования РРМ, учитывающая денежные средства необходимые на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий государственного жилищного фонда и частного жилищного фонда.

Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в возможности их применения при выборе зданий для проведения ремонтно-реконструктивных работ, используя различные схемы инвестирования. Предложенная методика оценки экономической эффективности субъектов инвестирования ремонтного процесса расширяет и дополняет существующие научно-методические разработки по данной тематике.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на конференциях. Наиболее важные теоретические аспекты исследования используются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономический университета.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 статьях общим объемом 1,2 печатных листа.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, грех глав заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Крячок, Игорь Юрьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, в ходе диссертационного исследования автором были подробно, изучены вопросы, посвященные инвестициям в воспроизводство жилищного фонда. Автором была рассмотрена специфика этого процесса, подробно проанализирован отечественный и зарубежный опыт в этой области. Кроме этого автор проанализировал существующие формы воспроизводства жилищного фонда и выявил их характерные черты. Было дано, по мнению автора, наиболее полное понятие, отражающее всю полноту воспроизводственного процесса жилищной сферы - "ремонт! юреконструктивные мероприятия".

После анализа особенностей жилищного фонда Санкт-Петербурга был сделан вывод о необходимости проведения ремонтно-реконструктивпых мероприятий (РРМ) для решения накопившихся проблем жилищной сферы города.

В ходе диссертационного исследования автором было установлено, что основной сложностью проведения РРМ является процесс инвестирования данных мероприятий. Автором был подробно проанализирован процесс инвестирования РРМ, все участники данного процесса. Был сделан вывод о необходимости более активного привлечения к инвестированию собственников жилья. После этого были проанализированы существующие инвестиционные схемы РРМ.

Следующим этапом в процессе написания диссертационного исследования был анализ факторов, оказывающих влияние на принятие решения собственниками жилья об инвестировании РРМ. С помощью факторного анализа факторы были сформированы в группы. После этого группы факторов были сформированы в кластеры. Затем на базе результатов кластерного анализа при помощи дискриминационного анализа была сформирована модель, которая позволяет автоматически относить новый объект к тому или иному кластеру.

Далее автор изучил существующие методы оценки экономической эффективности участников инвестиционного процесса. В имеющихся исследованиях по вопросу инвестирования ремонтных работ авторами выделяется в основном экономическая заинтересованность со стороны инвестора — компании-застройщика. Однако коммерческая организация заинтересована в инвестициях исключительно при реконструкции в виду получения дополнительной жилой площади, тогда как финансовая заинтересованность в ремонтных работах у государства (муниципалитет) и собственников жилья проявляется при проведении модернизации и капитального ремонта. Таким образом можно выделить трех основных субъектов инвестирования РРМ - государство, собственники жилья и коммерческая организация.

Далее автором были разработаны методика для оценки экономической эффективности собственников жилья, методика для оценки экономической эффективности государства и методика для оценки экономической эффективности коммерческой организации от проведения ремонтных рабо т.

После этого была разработана модель формирования источников инвестирования РРМ, учитывающая денежные средства необходимые на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий государственного жилищного фонда и частного жилищного фонда.

В ходе диссертационного исследования автором была проведена апробация методики для оценки экономической эффективности собственников жилья от проведения РРМ. Опираясь на конкретные данные по существующему зданию, в котором будет проводиться ремонт с привлечением к инвестированию собственников жилья автором была доказана экономическая целесообразность инвестирования собственниками жилья ремонтно-реконструктивных мероприятий.