Формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Цапу, Леонид Иванович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЧАСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В УСЛОВИЯХ РЫНКА.

1.1. Условия и проблемы функционирования частных застройщиков в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге.

1.2. Исследование социально-экономической сущности и понятия девелоперской деятельности.

1.3. Проблемы административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере

Глава 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ АКТИВИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРОВ.

2.1. Исследование зарубежного опыта по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов.

2.1.1. Формирование и регулирование хозяйственной среды деятельности девелоперов.

2.1.2. Мероприятия по внедрению девелоперами экологичных и энергосберегающих технологий.

2.1.3. Финансирование девелоперских проектов.

2.1.4. Обеспечение партнерства между административными органами и девелоперами.

2.2. Формирование организационных и экономических условий деятельности девелоперов.

2.2.1. Принципы формирования инвестиционной программы и планирование развития территорий.

2.2.2. Определение приоритетности девелоперских проектов

2.2.3. Обеспечение необходимой нормы прибыли девелопера

2.2.4. Источники финансирования девелоперских проектов

2.2.5. Регулирование земельных отношений.

2.2.6. Создание условий для внедрения энерго- и ресурсосберегающих технологий

2.2.7. Информационное обеспечение девелоперских проектов

Глава 3. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.

3.1. Эффективность девелоперского проекта, методы ее оценки и регулирования.

3.2. Оценка экономической эффективности и условий строительства жилого дома.

3.2.1. Определение расходной части проекта

3.2.2. Определение доходной части проекта.

3.2.3. Оценка экономической эффективности реализации проекта.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере крупного города"

Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной задачей, связанной с созданием необходимых условий для жизнедеятельности каждого человека. В настоящее время в Российской Федерации на душу населения приходится около 18 кв. м общей площади жилищного фонда, что в 2,5-3 раза ниже по сравнению с аналогичным показателем стран с развитыми экономическими отношениями. В нашей стране, в среднем, прирост жилой площади на одного человека составляет 0,2 кв. м в год, что является явно недостаточным.

Проблемы жилищного строительства касаются большинства городов Российской Федерации. Для Санкт-Петербурга с точки зрения изменения жилищных условий населения характерно соответствие общероссийской тенденции сокращения числа семей, улучшивших жилищные условия, но в то же время и сокращение числа семей, состоящих на учете на получение жилья. Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается около 300 тыс. семей, проживающих либо в коммунальных квартирах, либо имеющих площадь меньше установленных норм. При ежегодном продвижении очереди на 1 тыс. семей (в последние годы очередники получают не более 1000 квартир в год) очередь растянется на 300 лет. Большая часть петербургских очередников проживают в коммунальных квартирах, это примерно 200 тыс. семей. При этом основная часть коммуналок находится в историческом центре города. В большинстве случаев дома с коммуналками подлежат капитальному ремонту и реконструкции. Таким образом, проблема расселения коммунальных квартир непосредственно связана как с сокращением городской очереди, так и с необходимостью реконструкции жилищного фонда города.

Кризисное положение в жилищной сфере в значительной мере определяется дефицитом бюджетных средств и малой долей других источников инвестирования, которые не обеспечивают не только необходимых темпов развития, но даже простого воспроизводства жилищного фонда. Положение усугубляется отсутствием действенного механизма ипотечного кредитования населения. Около 90% строительства нового жилья сейчас осуществляется частными застройщиками (девелоперами) на основе использования схем долевого финансирования. В связи с этим формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере имеет ключевое значение для воспроизводства жилищного фонда и общего успеха проводимых в стране экономических реформ.

Для успешного реформирования жилищной сферы необходима разработка механизма эффективного стимулирования деятельности частных застройщиков.

Исследования по вопросам проблемы управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводятся в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Бриль А.Р., Блех Е.М., Бузырев В.В., Заренков В.А., Каплан Л.М., Панибратов Ю.П., Прокопишин А.П., Смирнов Е.Б., Чека-лин B.C., Чернышев А.Н. и др.

Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы стимулирования инвесторов в жилищной сфере без учета особенностей функционирования девелоперов. Успех жилищной политики и проводимой жилищной реформы может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, стимулирующих деятельность девелоперов в жилищной сфере на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию механизмов стимулирования деятельности девелоперов (частных застройщиков) в жилищной сфере крупных городов.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- исследование условий и выявление проблем функционирования девелоперов в жилищной сфере России и Санкт-Петербурга;

- исследование социально-экономической сущности девелоперской деятельности и уточнение понятийного аппарата;

- анализ федеральной и региональной систем административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере;

- исследование зарубежного опыта по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов;

- разработка организационных и экономических механизмов активизации деятельности девелоперов;

- разработка основных направлений активизации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- исследование методов оценки экономической эффективности строительства объектов жилищного фонда и разработка способов ее административного регулирования.

Объектом исследования является процесс административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере в условиях формирования экономических отношений рыночного типа.

Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в жилищной сфере.

Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного, логического и сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- выявлены особенности и уточнены условия функционирования девелоперов в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге;

- уточнена сущность девелоперской деятельности и понятийный аппарат;

- обобщен зарубежный опыт по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов в жилищной сфере;

- разработаны принципы формирования инвестиционной программы и планирования развития территорий;

- разработана методика оценки инвестиционной привлекательности проектов по строительству объектов жилищного фонда;

- предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат;

- разработаны и классифицированы факторы, определяющие инвестиционный климат в жилищной сфере;

- разработаны основные направления и условия активизации инвестиционного климата в жилищной сфере;

- предложен интегральный показатель для оценки эффективности использования бюджетных средств на стимулирование девелоперской деятельности.

Практическая значимость. Выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы -повышение качества обеспечения населения жильем, развитие отрасли строительства и производства строительных материалов, увеличение числа рабочих мест за счет активизации деятельности девелоперов.

Результаты исследования были использованы:

- при разработке условий реализации проекта строительства жилого дома севернее улицы Новоселов (квартал 200-В);

- в практической деятельности Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с девелоперами в жилищной сфере.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и городов.

По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 4,1 п.л.

1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЧАСТНЫХ

ЗАСТРОЙЩИКОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Цапу, Леонид Иванович

- результаты исследования были использованы при формировании предпринимательской и инвестиционной политики в Красносельском и Невском административных районах Санкт-Петербурга;

- ряд положений диссертационного исследования использован при разработке программы реконструкции и модернизации кварталов 4-9 микрорайона «Дачное» Кировского района Санкт-Петербурга.

Использование результатов исследования позволит обеспечить экономический рост в административных районах крупных городов на основе развития предпринимательской и инвестиционной деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведённая работа была нацелена на формирование эффективного механизма административного регулирования предпринимательской и инвестиционной деятельности на уровне административного района крупного города.

Сознательная административная протекционистская политика всемерной поддержки развития предпринимательской и инвестиционной деятельности должна охватывать совокупность мер организационного, финансового, материального, социально-экономического, правового регулирования рассматриваемой сферы, исходя из единой концепции развития предпринимательской и инвестиционной деятельности в экономике в целом, в каждой её отрасли, регионе, городе и административных его районах.

Эти меры должны включать: льготное налогообложение, совершенствование организационного и правового механизма, расширение прав кредитных и других организаций в области финансирования, либерализацию процедур предоставления займов и др.; оказание информационно-консультационных услуг и создание соответствующей инфраструктуры. Практика западных стран свидетельствует о том, что неразрывная связь налоговой, кредитной и амортизационной политики служит мощным фактором развития предпринимательской и инвестиционной деятельности.

В итоге проделанной работы получены следующие результаты.

- выявлена социально-экономическая сущность предпринимательской деятельности и уточнены задачи её административного регулирования. Разработана классификация факторов, влияющих на успех предпринимательской деятельности;

- уточнён состав факторов, определяющих инвестиционный климат, и систематизированы методы регулирования инвестиционной деятельности на уровне административного района крупного города;

- обобщён теоретический и практический опыт регулирования предпринимательской и инвестиционной деятельности на разных уровнях управления;

- разработана концепция обеспечения рационального объема и структуры производства товаров и услуг в административном районе крупного города;

- разработана концепция определения рациональной величины инвестиций в экономику административного района, увязанная с предлагаемым механизмом определения объемов производства товаров и услуг. Для увязки взаимодействия труда и капитала в работе использована открытая в 20-е годы производственная функция Хобба - Дугласа, получившая признание среди ученых сегодня и используемая в новых экономических теориях.

В методической области:

- разработан методический подход и математическая модель оптимизации объёмов и видов товаров и услуг, производимых в административном районе крупного города, учитывающие социальные аспекты и позволяющие оптимизировать отраслевую структуру производства;

- разработаны методические рекомендации по формированию требований к инвестору, обеспечивающие инвестиционную привлекательность проектов на стадии подготовки инвестиционного договора или инвестиционного конкурса;

- разработаны методические рекомендации по обеспечению функционирования механизма инвестирования реконструкции жилых домов первых серий массовой застройки;

- предложены методы оценки социально-экономической эффективности предпринимательской и инвестиционной деятельности, проведены расчеты основных показателей эффективности на конкретном примере.

В области практики: